– FIGURAS AFINS

Há algumas figuras jurídicas que se podem confundir com o contratopromessa

(sobretudo com a promessa unilateral), mas apresentam diferenças significativas e
distintivas deste. Assim:
a) proposta de contrato: é uma declaração de vontade emitida apenas por
uma das partes não havendo aceitação da outra parte, ou seja, não é um
contrato. Como já se disse, o contrato-promessa, mesmo na modalidade
unilateral, é sempre um contrato;
b) negociações preliminares: não são negócios jurídicos, pois através delas os
contraentes não pretendem obrigarse, mas apenas ajustar em que temos o
negócio há-de ser realizado;
c) minuta ou punctação: é um projecto, um apontamento, rascunho donde
constam os termos e condições que as partes estão a negociar, não tem valor
vinculativo, acabando por não ser mais do que negociações preliminares
reduzidas a escrito;
d) venda a retro: é aquela em que se reconhece ao vendedor a faculdade de
resolver o contrato (art. 927.º). O comprador fica sujeito à possibilidade do
vendedor resolver o contrato, mediante uma simples notificação ao
comprador, desde que dentro dos prazos previstos na lei (arts. 929.º e 930.º),
reavendo o vendedor a propriedade da coisa ou direito vendido, mediante
restituição do preço;
e) pactos de opção: uma das partes emite logo a declaração correspondente ao
contrato que pretende celebrar, enquanto a outra se reserva a faculdade de
aceitar ou declinar o contrato, dentro de certo prazo; aceite, fica o contrato
logo perfeito sem necessidade de qualquer nova declaração da contraparte.
3 – NATUREZA
Qual a natureza do contrato-promessa e do contrato definitivo? Várias teses se
podem equacionar, sucintamente aqui enunciadas, dado terem interesse
meramente académico: são dois contratos que se identificam, mantendo a sua
autonomia (tese tradicional); ou o contratopromessa apenas vale através do
contrato prometido? (tese negativa); ou não será que o contrato prometido apenas
corresponde ao acto de cumprimento do contratopromessa, o que explicaria a
execução específica? (tese do cumprimento).
Todas elas acabam por realçar algumas das singularidades desta figura jurídica.
Veja-se que a tese tradicional realça a identificação entre um e outro contrato, masatenua a
subordinação do contrato prometido ao contrato-promessa; a tese
negativa não evidencia a real importância do carácter vinculativo autónomo do
contrato-promessa, factor primordial no recorte jurídico deste instituto e, por sua
vez, a tese do cumprimento, embora realce um aspecto muito importante, já que o
contrato prometido corresponde ao modo de cumprir o contrato-promessa, não
acentua o facto de o contrato prometido estar dependente do contrato-promessa,
estabelecendo-se entre ambos uma verdadeira união de contratos.
4 – FORMA
Quanto ao regime do contratopromessa vigora o princípio da equiparação com o
contrato prometido (art. 410.º, n.º 1), ou seja, aplica-se o regime do contrato
prometido, o que significa que, em regra, aos requisitos e aos efeitos do contrato
promessa são aplicáveis as disposições relativas ao contrato prometido. Assim,
sucede em matéria de capacidade, vícios de vontade, requisitos do objecto do
contrato, resolução, excepção de não cumprimento, etc. Mas há duas excepções:
a) forma
sendo o contrato prometido consensual, também o será o contrato
promessa (art. 219.º);
sendo o contrato prometido formal, independentemente da forma
exigida para este (por exemplo, escritura pública), o contrato-promessa
tem de constar de documento escrito assinado elas partes, ou pela parte
que se vincula, se for unilateral (art. 410.º, n.2);
tendo sido atribuída eficácia real ao contrato-promessa, no caso dos
imóveis, exige-se o registo; nos móveis sujeitos a registo, basta documento
particular com reconhecimento presencial da assinatura e registo.
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Consequências da inobservância da forma: nulidade do contrato
promessa (art. 220.º). Veja-se, contudo, o caso prático 1 (redução da promessa).
A falta de registo da promessa determina a ineficácia em relação a
terceiros (art. 413.º).
b) regras que por sua razão de ser não são extensíveis ao contrato-promessa
Exemplos: na promessa de venda não existe transmissão automática da
propriedade; na promessa de arrendamento não se aplica a obrigação de??????????

Contrato -promessa.
É a convenção pela qual as partes se comprometem a celebrar,entre si ou com terceiros ,um outro
contrato ou um negócio jurídico unilateral ( contrato ou negócio prometido).
A lei admite que pelo contrato promessa apenas uma das partes se obrigue a futura realização do
contrato; é chamada promessa unilateral.
O contrato promessa aplicam-se as disposições legais que regem o contrato prometido,excepto as
que dizem respeito à forma e aquelas que ,pela sua razão de ser,não devam ser-lhe estendidas.
Sendo o contrato promessa ,em princípio ,não formal, deixará de o ser sempre o seu objecto seja um
contrato para o qual a lei exija documentos autêntico ou particular,neste caso ,a validade de
contrato- promessa depende de ser celebrado por documentos assinados pelas partes(ou apenas
que se vincula,se se tratar de contrato -promessa unilateral)
No número 2 do artigo 410 do CC vigente,o contrato promessa bilateral de compra e venda de
imóvel exarado em documento assinado apenas por um dos contraentes é nulo,mas pode considerar
-se válido como contrato promessa unilateral,desde que essa tivesse sido a vontade das partes
O número 3 do artigo 410 do CC estabelece o seguinte; no caso de promessa relativa á celebração de
contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício,ou fracção autónoma
dele,já construído,em construção ou a construir,o documento deve contar o reconhecimento
presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação pelo notário da existência da
licença respectiva da utilização ou da construção,contudo o contraentes que promete transmitir ou
construir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido
culposamente causada pela outra parte .

O contrato promessa tem em princípio mera eficácia entre as partes,e o seu não comparecimento
espontâneo por uma das partes dá a outra se não se tiver impossibilitado o cumprimento,o direito
de se dirigir ao tribunal pedindo sentença que produza os mesmos efeitos do próprio contrato
promessa é chamada execução específica do contrato promessa.
A execução específica do contrato promessa ,sem eficácia real nos termos do artigo 830 do CC,não é
admitida no caso da impossibilidade do comprimento por o promitente vendedor haver transmitido
o seu direito real sobre a coisa objecto do contrato prometido antes de registada a acção de
execução específica,ainda que o terceiro adquirente não haja obtido o registo da acção,o registo da
acção não confere eficácia real á promessa.

Embora a eficácia do contrato promessa seja, em princípio meramente obrigacional ,as partes
podem,em certos casos atribuir lhes eficácia real,tratando se promessa de alienação ou ineracao de
bens imóveis ou de móveis sujeitos a registo desde que o contrato conste de escritura pública ou
esteje registado.
O artigo 413 n 2 do CC, dispensa o registo formal da escritura pública dos contratos promessa e que
seja atribuída a eficácia real quando a lei não exija tal forma para o contrato prometido,basta então o
documento particular com reconhecimento da assinatura da parte que se vincula ou de ambas,
consoante se trate do contrato promessa unilateral ou bilateral
As obrigações e direitos emergente de um contrato promessa transmitem se aos sucessores das
partes,a menos que tenham natureza exclusivamente pessoal.