Contrato preliminar e direito real de aquisio na promessa de compra e venda: Comentrios ao enunciado 239

da Smula de Jurisprudncia do STJ

Na promessa de compra e venda, o promissrio comprador pode exigir a tutela especfica da obrigao de fazer contra o
promitente vendedor to logo seja concludo o negcio jurdico prvio.
O Cdigo Civil brasileiro atribuiu expressamente ao direito do promitente comprador do imvel a qualidade de direito real
(art. 1.225, VII). Embora no esteja consignado na norma, trata-se de um direito real de aquisio aplicvel aos contratos
de promessa de compra e venda, consistente na possibilidade de o promitente comprador (titular do direito real
aquisio do imvel) exigir em juzo a adjudicao compulsria do bem cuja escritura definitiva no fora outorgada
voluntariamente pelo promitente vendedor.
A terminologia tcnica complicada, mas pode ser mais facilmente compreendida luz do estudo do contrato preliminar.
Isso porque o contrato de promessa de compra e venda nada mais do que uma espcie de contratao que visa, em
princpio, a assegurar o cumprimento de outro contrato. A esse segundo contrato d-se o nome de contrato principal, que
o contrato definitivo de compra e venda do imvel.
No tocante ao contrato preliminar, mister assinalar que se trata de um tipo de negcio jurdico que voltado a preparar as
partes contratantes para a celebrao de um contrato futuro. Sendo assim, como negcio jurdico preparatrio, deve
conter os requisitos essenciais validade do contrato definitivo (o contrato principal), especialmente aqueles previstos no
art. 104 do Codex, in verbis:
Art. 104. A validade do negcio jurdico requer:
I - agente capaz;
II - objeto lcito, possvel, determinado ou determinvel;
III - forma prescrita ou no defesa em lei.
Entre esses requisitos do art. 104, no se aplica ao contrato preliminar apenas o relativo forma. Com efeito, o legislador
optou por deixa-la livre autonomia privada, a afastar a sua solenidade. o que prescreve o art. 462 do CC (grifo meu):
Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser
celebrado.
fato que parte da doutrina interpreta com ressalvas a liberdade de forma nos contratos preliminares, buscando concilila com outros dispositivos legais, a exemplo do art. 227, que impe restries, no direito probatrio, prova
exclusivamente testemunhal nos negcios jurdicos cujo valor no ultrapasse o dcuplo do salrio mnimo.
A esse respeito, os comentrios de Farias e Rosenvald (2012, p. 948) so esclarecedores:
Na linha consensualista, o Cdigo Civil enftico na defesa do princpio da liberdade de forma para os contratos
preliminares (art. 107, CC). Em outras palavras, dotado o negcio jurdico dos pressupostos de existncia e dos requisitos
de validade a que alude o artigo 104 do Cdigo Civil, o contrato preliminar um ato jurdico perfeito, independente da
relao principal que procura garantir. O ordenamento afastou o princpio da atrao das formas entre os contratos
preliminar e definitivo. Esta diversidade de fundamentos e efeitos entre os dois modelos jurdicos, justifica a liberdade de
contratar sem a exigncia da forma pblica, essencial validade de negcios jurdicos que visem constituio de
direitos reais sobre bens imveis de valor superior a trinta salrios mnimos (art. 108, CC).
Certamente esta liberdade de forma no ser extremada, posto conciliada com outros dispositivos legais. Da a
necessidade de escrito particular para os contratos preliminares cujo valor ultrapasse o dcuplo do salrio mnimo,
admitindo-se a prova exclusivamente testemunhal quanto sua existncia to somente para transao de patamar
inferior ao aludido montante (art. 227, CC). Esta mesma restrio ao direito probatrio insculpida no artigo 401 do
Cdigo de Processo Civil.
Importa salientar que, no contrato preliminar, j h uma obrigao contratual definida. Ela consubstancia o dever de
celebrar o contrato definitivo (contrato principal). Assim se justifica a redao do caput do art. 463 do CC, o qual assinala
a eficcia obrigacional do vnculo prvio, dotando-o de exigibilidade jurdica:
Art. 463. Concludo o contrato preliminar, com observncia do disposto no artigo antecedente, e desde que dele no
conste clusula de arrependimento, qualquer das partes ter o direito de exigir a celebrao do definitivo, assinando
prazo outra para que o efetive.
Ao assegurar a possibilidade de tutela especfica da obrigao de fazer, consistente na celebrao do contrato principal, o
art. 463 deixa claro que o contrato preliminar um negcio jurdico srio, no se confundindo, dessa maneira, com
as negociaes preliminares, no curso das quais h apenas a manifestao de intenes desprovidas de juridicidade.
Consequentemente, em regra, o contrato preliminar deve ser concebido como uma conveno jurdico irretratvel,
porquanto dotada de eficcia obrigacional. Ciente disso, o legislador ressalvou expressamente a possibilidade de incluso
da clusula concernente ao direito de arrependimento, isto , a aposio autnoma ao instrumento do contrato do direito
potestativo que faculta aos contratantes resilir unilateralmente o contrato preliminar. Logo, a clusula de arrependimento
permite, por exemplo, que o contratante arrependido (contratante demissionrio) no seja judicialmente compelido a
celebrar a avena principal - medida que, na linguagem processual, corresponde tutela especfica da obrigao de fazer
futura.

Essas noes doutrinrias acerca do contrato preliminar so extremamente teis ao entendimento do contrato de
promessa de compra e venda. O motivo reside na similitude dessas modalidades contratuais, a apresentar estreita
relao em sua disciplina jurdica. Prova disso a previso da clusula de arrependimento no art. 1.417 do CC:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou arrependimento, celebrada por instrumento
pblico ou particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador direito real
aquisio do imvel.
Portanto, seja na disciplina geral dos contratos preliminares, seja na disciplina especfica da promessa de compra e
venda, o exerccio do direito potestativo de arrependimento deve decorrer da aposio de clusula expressa ao
instrumento. Caso contrrio, a denncia no se concretizar validamente (sem perdas e danos).
Mas mais interessante ainda atentar ao teor do pargrafo nico do art. 463 do Cdigo Civil, in verbis:
Art. 463. omissis
Pargrafo nico. O contrato preliminar dever ser levado ao registro competente.
Trata-se de dispositivo polmico, que tem gerado fundas discusses nos tribunais. O buslis encontra-se na exigncia de
registro do contrato preliminar, o que poderia afetar o direito adjudicao compulsria previsto no art. 1.418 do CC:
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os
direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento
preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel.
No af de interpretar a redao equvoca do pargrafo nico do art. 463 do CC, surgem duas correntes na doutrina
(ASSIS NETO; JESUS; MELO, 2013, p. 1465). De lado, h os que defendem que o dispositivo refere-se to s
necessidade de registro do compromisso de compra e venda para oposio de efeitos erga omnes (Ruy Rosado de
Aguiar, Carlos Roberto Gonalves); de outro, situam-se os que entendem que imperiosa a necessidade de registro
quaisquer que sejam os efeitos pretendidos pelos contraentes (Joel Dias Figueira, Carlos Alberto Dabus Maluf, Mrio
Mler Romitti).
Por sua vez, no plano jurisprudencial, os precedentes mais antigos do Superior Tribunal de Justia inclinavam-se em
acatar os argumentos expendidos pela primeira corrente. Colaciono:
Adjudicao compulsria.
1. torrencial a jurisprudncia da Corte no sentido de que o"direito adjudicao de carter pessoal, restrito
aoscontratantes, no se condicionando a obligatio faciendi inscrio
no registro de imveis".
2. Recurso especial conhecido e provido.
(STJ, T3 - Terceira Turma, REsp 204.784/SE, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. 23/11/1999, p. DJ 07/02/2000).
De acordo com o raciocnio que foi sendo maturado pela Corte, a eficcia obrigacional inter partes existe to logo seja
concludo o pacto. Independentemente de registro, o promissrio fica autorizado a exigir da contraparte a celebrao do
contrato principal nos limites do acordo prvio de vontades. Por sua vez, a eficcia real (erga omnes) que demanda o
registro em cartrio da avena. Neste ltimo caso, o registro (no cartrio de registro de imveis ou no cartrio de ttulos e
documentos, conforme se cuide, respectivamente, de bem imvel ou mvel) serve como mecanismo assecuratrio de
que a promessa inscrita no contrato preliminar no ser afetada por eventual negcio jurdico celebrado com terceiros de
boa-f. Um exemplo vem a calhar. Suponhamos que, na promessa de compra e venda de imvel, o promitente vendedor,
no curso do contrato preliminar, e exercendo legitimamente seu direito de proprietrio (afinal, no houve ainda a outorga
da escritura definitiva da propriedade do bem imobilirio), celebre novo contrato (de compra e venda) com terceiro de
boa-f. Este terceiro ignorava a existncia de contrato de promessa de compra e venda e nem poderia, diligenciando
ordinariamente, descobri-lo. A que a eficcia erga omnes, adquirida mediante o registro em cartrio, tem o poder
de impedir que a alienao do imvel a terceiro de boa-f prejudique o contrato preliminar. Assim, garantir-se- que o
promissrio comprador da promessa de compra e venda possa ajuizar a ao pessoal de adjudicao compulsria, desta
vez no apenas contra o promitente vendedor, que alienou o bem, mas tambm contra o terceiro, cujo contrato de
compra e venda, ainda que celebrado de boa-f, ser considerado negcio jurdico ineficaz. Ou seja, o registro em
cartrio assegura a oponibilidade a terceiros da promessa de compra e venda, a atestar a eficcia real do pacto
preliminar, consubstanciada no direito real de aquisio do bem prometido (CC, art. 1.225, VII).
Com amparo nesse raciocnio, o STJ editou o enunciado n 239 da smula de jurisprudncia do tribunal:
STJ, Smula n 239:
O direito adjudicao compulsria no se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartrio de
imveis.
O verbete revela a assuno pelo tribunal da distino j feita antes, no sentido de que a eficcia obrigacional inter
partes do contrato preliminar independe de registro. "Assim, quando o direito escriturao definitiva da compra e venda
exercido diretamente contra o promitente vendedor, no se lhe condiciona o registro" (ASSIS NETO; JESUS; MELO,
2013, p. 1465, grifo do autor).
De tal arte a corroborar esse entendimento, o enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil do CJF/STJ preceitua:
95 Art. 1.418: O direito adjudicao compulsria (art. 1.418 do novo Cdigo Civil), quando exercido em face do
promitente vendedor, no se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartrio de registro imobilirio
(Smula n. 239 do STJ).
Em seus julgados, o STJ vem aplicando iterativamente o enunciado n 239. Colaciono (grifo nosso):

DIREITO CIVIL. ADJUDICAO COMPULSRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. REGISTRO IMOBILIRIO.

DESNECESSIDADE. SMULA/STJ. RECURSO NO CONHECIDO.
- Nos termos do enunciado n 239 da smula/STJ, o direito adjudicao compulsria no se condiciona ao registro do
compromisso de compra e venda no cartrio de imveis.
(STJ, T4 - Quarta Turma, REsp 188.172/SP, Rel. Min. Slvio de Figueiredo Teixeira, j. 10/10/2000, p. DJ 20/11/2000).
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AO DE ADJUDICAO. REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
SMULA 239/STJ. FINANCIAMENTO DE IMVEL. HIPOTECA POSTERIOR. INEFICCIA.
I Em consonncia com o enunciado 239 da Smula desta Corte, o direito adjudicao compulsria no se condiciona
ao registro do compromisso de compra e venda no cartrio de imveis.
II - A hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em data posterior celebrao da promessa de compra e
venda com o promissrio-comprador no tem eficcia em relao a este ltimo. Precedentes. Agravo improvido.
(STJ, T3 - Terceira Turma, AgRg no Ag 575.115/SP, Rel. Min. Castro Filho, j. 28/10/2004, p. DJ 17/12/2004).
DIREITO DAS COISAS. RECURSO ESPECIAL. USUCAPIO. IMVEL OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. INSTRUMENTO QUE ATENDE AO REQUISITO DE JUSTO TTULO E INDUZ A BOA-F DO ADQUIRENTE.
EXECUES HIPOTECRIAS AJUIZADAS PELO CREDOR EM FACE DO ANTIGO PROPRIETRIO. INEXISTNCIA
DE RESISTNCIA POSSE DO AUTOR USUCAPIENTE. HIPOTECA CONSTITUDA PELO VENDEDOR EM
GARANTIA DO FINANCIAMENTO DA OBRA. NO PREVALNCIA DIANTE DA AQUISIO ORIGINRIA DA
PROPRIEDADE. INCIDNCIA, ADEMAIS, DA SMULA N. 308.
1. O instrumento de promessa de compra e venda insere-se na categoria de justo ttulo apto a ensejar a declarao
de usucapio ordinria. Tal entendimento agarra-se no valor que o prprio Tribunal - e, de resto, a legislao civil - est
conferindo promessa de compra e venda. Se a jurisprudncia tem conferido ao promitente comprador o direito
adjudicao compulsria do imvel independentemente de registro (Smula n. 239) e, quando registrado, o compromisso
de compra e venda foi erigido seleta categoria de direito real pelo Cdigo Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), nada
mais lgico do que consider-lo tambm como "justo ttulo" apto a ensejar a aquisio da propriedade por usucapio.
[...]
(STJ, T4 - Quarta Turma, REsp 941.464/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomo, j. 24/04/2012, p. DJe 29/02/2012).
DIREITO CIVIL. PROPRIEDADE. RECURSO ESPECIAL. AO ANULATRIA. COMPROMISSO DE VENDA E
COMPRA. REGISTRO IMOBILIRIO. OPOSIO. ADJUDICAO EM HASTA PBLICA. BOA-F.
[...]
6. A jurisprudncia conferia ao promitente comprador o direito adjudicao compulsria do imvel independentemente
de registro (Smula n. 239); e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido seleta categoria de
direito real pelo Cdigo Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), sendo, portanto, oponvel em relao aos terceiros.
[...]
(STJ, T3 - Terceira Turma, REsp 1.221.369/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 20/08/2013, p. DJe 30/08/2013).
Conclui-se, portanto, que, no caso da promessa de compra e venda, o promissrio comprador pode exigir a tutela
especfica da obrigao de fazer (celebrao de contrato futuro, mediante a outorga da escritura definitiva de transmisso
da propriedade do bem imvel) contra o promitente vendedor to logo seja concludo o negcio jurdico prvio
(obviamente, contanto que o promissrio comprador tenha adimplido sua obrigao e o promitente vendedor esteja em
mora).
Dessa maneira, o registro em cartrio, referido no pargrafo nico do art. 463 do Cdigo Civil deve ser interpretado to
somente como fator eficacial da promessa de compra e venda perante terceiros (sujeito passivo universal). Logo, o
consectrio do registro do contrato preliminar em serventia a garantia de que a sentena que julgar procedente o pedido
veiculado em ao de adjudicao compulsria possa desconstituir o direito real de todo e qualquer terceiro interveniente,
ainda que de boa-f.