CONTRATOS E CONSUMO - 2º BIMESTRE

Compromisso/promessa de Compra e Venda

É um contrato preliminar. É um contrato que tem como objetivo obrigar as partes a celebrar um contrato
futuro.
Tem como objeto imediato uma obrigação de fazer (o contrato futuro).
Enquanto está em execução este contrato, já existem obrigações do promitente comprador e do promitente
vendedor.
Se ambas as partes cumprirem suas obrigações, terão que celebrar o contrato futuro no dia estabelecido.

Regras

1. Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao
contrato a ser celebrado (futuro/definitivo).
o Deve conter: Partes, preço, forma de pagamento e objeto.
o Salvo a forma: não precisa ser a mesma forma do contrato definitivo. A promessa de compra e venda
de imóvel, por exemplo, não precisa de escritura pública.

2. Art. 463. Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.
o Para que o contrato preliminar tenha efeitos reais/erga omnes, ele deverá ter sido levado a registro
de imóveis. Ou seja, para valer contra terceiros, o contrato de promessa de compra e venda deve ter
sido anotado na matrícula do imóvel. Não é necessário, mas é requisito para efeitos erga omnes.

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por
instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente
comprador direito real à aquisição do imóvel.
o Para que este contrato tenha efeitos reais, ou seja, tenha efeitos erga omnes, deverá ter sido levado
a registro de imóveis. O contrato de compromisso de compra e venda deve ter sido anotado na
matrícula do imóvel.

3. Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde
que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a
celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
o Se não houver expressa autorização de arrependimento a favor do promitente vendedor: o contrato
de promessa de compra e venda até pode prever o direito do promitente vendedor se arrepender. O
promitente vendedor não pode se arrepender do contrato, salvo se houver previsão contratual o
autorizando.
o Se não houver expressa autorização de arrependimento a favor do promitente vendedor e se o
promitente comprador cumprir suas obrigações, este promitente comprador pode exigir a
celebração do contrato definitivo.
§ Esta exigência de contrato definitivo, conforme artigo 464 e artigo 1.418, pode se dar por
adjudicação compulsória.
• Adjudicação compulsória: sempre que alguém deve manifestar uma declaração de vontade e
não cumpre esta declaração, a pessoa que tem direito a esta declaração de vontade pode
solicitar ao juiz para que ele preste a declaração de vontade em nome daquele que não o fez.
O nome deste processo é adjudicação compulsória.
o A sentença substitui a escritura pública. Substitui a vontade daquele que não manifestou
a vontade.
Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da
parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto
se opuser a natureza da obrigação.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente
vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da
 escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar;
e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
4. Se o promitente comprador pagar tudo o que deve, tem direito de exigir do promitente vendedor que
entregue a propriedade.
Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo
desfeito, e pedir perdas e danos.
o Se o promitente comprador for inadimplente: direito de rescisão do contrato e de reintegração de
posse.

Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá
manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo
devedor.

Sobre a penhora

Exemplo: Encol era promitente vendedora. Um sujeito decidia comprar um apartamento e celebrava com a
Encol um contrato de promessa de compra e venda. Enquanto o prédio era construído, o promitente
comprador estava pagando as parcelas e a Encol tinha obrigação de construir o prédio. Porém, no meio da
construção a Encol não tinha mais dinheiro e decidia estabelecer um contrato de mútuo (empréstimo) com
um banco. No entanto, o banco exige garantias para emprestar dinheiro, e o banco exigia hipoteca dos
apartamentos. Como a Encol era dona dos apartamentos, ela poderia dá-los como garantia. Se a Encol
pagasse o mútuo não haveria nenhum problema. Porém, a Encol não pagava a dívida e o banco entrava com
uma ação de execução contra a Encol. Ao receber a citação de execução a Encol não pagava e o banco
penhorava o bem hipotecado, ou seja, os apartamentos, os levando a leilão e recebendo sua dívida. O
promitente comprador perdia tudo o que tinha pagado.

Súmula 84, STJ. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do
compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro.
• Veio em benefício dos promitentes compradores.
• O banco penhorou o apartamento, o terceiro vai embargar esta penhora. O promitente comprador é o
terceiro, desde que ele já tivesse a posse do apartamento. Se ele não tivesse a posse ele não poderia
entrar com embargos de terceiros.
• Não precisava de registro de imóveis.

Súmula 308, STJ. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à
celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
• Beneficiou ainda mais o promitente comprador.
• Parcialmente afastou a súmula 84.
• Não fala mais em posse, como na súmula 84.
• A hipoteca não vale nada em face do adquirente.
• Se a penhora não decorrer de hipoteca, mas sim de outros tipos de dívida, a súmula 84 é melhor.

Adjudicação compulsória

Súmula 239, STJ. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de
compra e venda no cartório de imóveis.
• Não tem como requisito/pressuposto o registro de imóveis do compromisso de compra e venda. O
requisito é o promitente comprador ter cumprido as suas obrigações.

Súmula 543, STJ. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa de Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
• Se aplica a apenas contratos regidos pelo CDC.
• Se o contrato for regido pelo CDC e houve resolução ou desfazimento do contrato (decorre de ato
imputado tanto a construtora ou do consumidor).
 o Construtora: obrigatória a devolução integral das parcelas pagas com correção monetária.
o Consumidor: devolução parcial das parcelas pagas, ou seja, a título de multa/cláusula penal, a
construtora pode reter parcialmente as parcelas pagas. A súmula não diz qual é esta parte que a
construtora pode reter. Geralmente esta parte corresponde a 25% das parcelas pagas, mais que isso
tem se considerado abusivo.

Doação
Conceito
Art. 538. Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio
bens ou vantagens para o de outra.
• Transfere:
1. Bens móveis de pequeno valor: o contrato de doação, por si só, transfere a propriedade. É a doação do
presente.

Art. 541. Parágrafo único. A doação verbal será válida, se, versando sobre bens móveis e de pequeno valor,
se lhe seguir incontinenti a tradição.
• É um contrato informal, não é previsto em lei,desde que se siga incontinenti a tradição (contrato
real). Essas doações só existem com a tradição. Enquanto a tradição não for feita, não existe a
tradição.

2. Bens móveis de grande valor e bens imóveis: Estes dois tem efeitos meramente obrigacionais.

Art. 541. A doação far-se-á por escritura pública ou instrumento particular.

• É um contrato formal. Se não respeitar a forma é nula.
• É um contrato consensual, ou seja o não é real. A partir da celebração do contrato ele já gera
obrigações, mas não transfere a propriedade, que será transferida por registro ou na tradição.

O que diferencia um bem de pequeno valor de um de grande valor? É a comparação entre o valor desse bem
e o patrimônio do doador.

• Bens (coisas corpóreas) ou vantagens (direitos)

• Liberalidade: ânimos donandi. Ânimo de doar. Sem liberalidade não é contrato de doação. É benéfico ao
donatário. É um contrato que não tem pagamento nem contraprestação. Portanto, é sempre unilateral.
Se for bilateral não é doação. É um contrato que, por essência, é desequilibrado.
o Na doação não existe juro de mora, evicção e nem vício redibitórios, justamente por ter
liberalidade.
Art. 552. O doador não é obrigado brigado a pagar juros moratórios, nem é sujeito às conseqüências
da evicção ou do vício redibitório. Nas doações para casamento com certa e determinada pessoa, o
doador ficará sujeito à evicção, salvo convenção em contrário.

• É sempre um contrato inter vivos. Nunca pode ser um contrato causa mortis, pois será nulo, visto que
não pode ser objeto de contrato herança de pessoa que ainda está viva. Não pode envolver direitos para
depois da morte.

Aceitação do donatário
• Expressa: é aquela em que o donatário assina o contrato de doação.
• Presumida: é possível fazer um período de teste ao donatário. Ele recebe o bem, mas tem um tempo
para ele pensar se aceita ou não. Se este dia chegar e ele não manifestar recusa, presume-se que aceitou
a doação. Mas esta forma de aceitação presumida só vale para doações que não sejam gravadas de
encargos.
Art. 539. O doador pode fixar prazo ao donatário, para declarar se aceita ou não a liberalidade.
Desde que o donatário, ciente do prazo, não faça, dentro dele, a declaração, entender-se-á que
aceitou, se a doação não for sujeita a encargo.
• Ficta: aceitação de doação para incapaz. Não vale se a doação não for pura, ou seja, sem encargos, não
são doações para casamento e nem remuneratórias.
Art. 543. Se o donatário for absolutamente incapaz, dispensase a aceitação, desde que se trate de
doação pura.
• Do nascituro: ainda não tem personalidade jurídica.
Art. 542. A doação feita ao nascituro valerá, sendo aceita pelo seu representante legal.

DOAÇÃO PARA DESCENDENTE OU PARA CÔNJUGE

Art. 544. A doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que
lhes cabe por herança.
• É válida sem anuência.
• Representa adiantamento de legítima, gerando obrigação de no futuro (morte do doador) colacionar a
doação.
• Há algumas doações que não representam o adiantamento de legítima (Art. 2.010).
Art. 2.010. Não virão à colação os gastos ordinários do ascendente com o descendente, enquanto menor,
na sua educação, estudos, sustento, vestuário, tratamento nas enfermidades, enxoval, assim como
as despesas de casamento, ou as feitas no interesse de sua defesa em processo-crime.
o Essas duas últimas hipóteses valem pra descendentes maiores de idade.
o Há outra exceção: se no contrato de doção houver cláusula estipulando que a doação será da parte
disponível, será válido, contanto que não atinja a legítima.
• Na hipótese de o patrimônio se reduzir quando da herança, pode o outro ascendente ter que ceder parte
de seu próprio patrimônio para pagar a parte do outro segundo a soma do que foi doado e do que
sobrou.

DOAÇÃO INOFICIOSA
Quando o doador tem herdeiros necessários (art. 1.845), independentemente de quem seja o donatário, se o
valor do bem doado for maior do que 50% do patrimônio do doador no momento da doação, será nula a
doação no que superar a 50% do patrimônio do doador. O momento para se aferir se ultrapassa os 50% do
patrimônio é da época, assim, o doador pode, inclusive, alegar a nulidade em vida.

Art. 549. Nula é também a doação quanto à parte que exceder à de que o doador, no momento da
liberalidade, poderia dispor em testamento.

DOAÇÃO UNIVERSAL
Art. 548. É nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do
doador.

• Independentemente da existência de herdeiros necessários e de quem seja o donatário, se a doação for

da totalidade do patrimônio será nulo.

DOAÇÃO AO CÚMPLICE DO CONCUBINATO

Art. 550. A doação do cônjuge adúltero ao seu cúmplice pode ser anulada pelo outro cônjuge, ou por seus
herdeiros necessários, até 2 (dois) anos depois de dissolvida a sociedade conjugal.

• O concubinato é o relacionamento fora do casamento ou união estável. A doação ao amante

é anulável no prazo decadencial de 2 anos a partir da dissolução da sociedade conjugal. Só o cônjuge
traído tem legitimidade para pleitear a ação. Se o cônjuge tiver morrido, os herdeiros poderão.

MODALIDADES DE DOAÇÃO

• Doação pura: doação que não tem nenhuma condição, encargo, termo, não é casamento, etc. É apenas
uma doação.

• Doação condicionada: pode haver condições para as doações..

o Doação para entidade a ser constituída
 • Art. 554. A doação a entidade futura caducará se, em dois anos, esta não estiver constituída
regularmente.
• É uma doação para uma entidade que ainda nem existe, porém, há condições.
• Se a entidade não se constituir em 2 anos, devolve-se tudo o que foi doado.
o Doação para casamento futuro
• Art. 546. A doação feita em contemplação de casamento futuro com certa e determinada
pessoa, quer pelos nubentes entre si, quer por terceiro a um deles, a ambos, ou aos filhos que,
de futuro, houverem um do outro, não pode ser impugnada por falta de aceitação, e só ficará
sem efeito se o casamento não se realizar.
• Se o casamento não ocorrer, tudo deve ser devolvido, inclusive os presentes.
• Art. 552. (...) Nas doações para casamento com certa e determinada pessoa, o doador ficará
sujeito à evicção, salvo convenção em contrário.
• Valem as regras de evicção.
o Doação para nascituro
• Art. 542. A doação feita ao nascituro valerá, sendo aceita pelo seu representante legal.
• Se o nascituro não nascer vivo, devolve-se a doação.
o Doação com cláusula de reversão
• Art. 547. O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver
ao
donatário.
• Cláusula de, se o donatário morrer antes do doador, o bem volta para o doador.

• Doação conjuntiva
o Art. 551. Salvo declaração em contrário, a doação em comum a mais de uma pessoa entende-se
distribuída entre elas por igual.
• É uma doação feita a mais de um donatário ao mesmo tempo, que passam a ser donos em
condomínio.
Parágrafo único. Se os donatários, em tal caso, forem marido e mulher, subsistirá na totalidade a
doação
para o cônjuge sobrevivo.
• Quando um bem foi doado a um casal (cônjuge) em doação conjuntiva e um morre, este bem
será todo do viúvo, não segue o direito hereditário.

• Doação por subvenção periódica (doação parcelada)

o Art. 545. A doação em forma de subvenção periódica ao beneficiado extingue-se morrendo o
doador, salvo se este outra coisa dispuser, mas não poderá ultrapassar a vida do donatário.
o A doação pode ser feita em parcelas.
o Se morre o doador, os herdeiros precisam cumprir o contrato até o final? NÃO. Herdeiro não herda
dívidas.
• O espólio deve, então, cumprir esta obrigação? Pode ser que sim, desde que tenha sido previsto
no contrato.
o Se o donatário morrer, o doador deve continuar cumprindo o contrato? NÃO, pois a doação não
ultrapassa a vida do donatário.

• Doação remuneratória
o Art. 540. A doação feita em contemplação do merecimento do donatário não perde o caráter de
liberalidade, como não o perde a doação remuneratória, ou a gravada, no excedente ao valor dos
serviços
remunerados ou ao encargo imposto.
o É uma recompensa: doação que se faz em razão de um grande feito ou favor que alguém fez. É algo
que não merecia pagamento, mas mesmo assim houve a doação como recompensa.

• Doação com encargo

o Encargo é um modo, ônus, gravame.
o É uma doação em que o donatário, ao celebrar o contrato de doação, ele recebe o presente e
assume uma obrigação, que nunca pode ser pagamento pelo bem doado.
 • Pode ser um encargo em favor do doador: exemplo: Ambev doa para o bar uma geladeira
industrial, mas pede que o bar compre uma quantidade de bebidas da Ambev.
• Pode ser um encargo em favor de terceiro: deve ser alguém específico.
• Pode ser um encargo em favor da sociedade: imóvel doado para ser utilizado pelo Poder
Judiciário do PR.
Art. 553. O donatário é obrigado a cumprir os encargos da doação, caso forem a benefício do
doador, de terceiro, ou do interesse geral.
Parágrafo único. Se desta última espécie for o encargo, o Ministério Público poderá exigir
sua execução, depois da morte do doador, se este não tiver feito.
o Consequência do inadimplemento do encargo
• Do doador: o doador pode revogar a doação.
• De terceiro: o doador pode revogar a doação.
• Da sociedade: o doador pode revogar a doação.
• Ou seja, apenas o doador pode revogar uma doação.
o Se o doador já morreu?
• Se for a favor da sociedade: pode exigir o cumprimento forçado. MP pode exigir a execução.

o Revogação da doação
• Ingratidão (são atos criminosos):
• Art. 557. Podem ser revogadas por ingratidão as doações:
I se o donatário atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicídio doloso
contra ele;
II se cometeu contra ele ofensa física;
III se o injuriou gravemente ou o caluniou;
IV se, podendo ministrá-los, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava.

Art. 558. Pode ocorrer também a revogação quando o ofendido, nos casos do artigo
anterior, for o cônjuge, ascendente, descendente, ainda que adotivo, ou irmão do doador.
• Pode ser considerado ingrato se cometer contra parentes próximos do doador.

Art. 559. A revogação por qualquer desses motivos deverá ser pleiteada dentro de um ano, a
contar de quando chegue ao conhecimento do doador o fato que a autorizar, e de ter sido o
donatário o seu autor.
• Um ano a partir do dia do ato.

• Só quem pode pleitear a revogação da doação é o doador, com exceção de uma hipótese:
Art. 561. A doação onerosa pode ser revogada por inexecução do encargo, se o
donatário incorrer em mora. Não havendo prazo para o cumprimento, o doador poderá
notificar judicialmente o donatário, assinando-lhe prazo razoável para que cumpra a
obrigação assumida.

• Precisa de um processo cível, não é necessária uma condenação criminal.

• Art. 564. Não se revogam por ingratidão:

I as doações puramente remuneratórias;
II as oneradas com encargo já cumprido;
III as que se fizerem em cumprimento de obrigação natural (obrigação sem responsabilidade,
como dívida de jogo não regulamentado, dívida prescrita, etc.);
IV as feitas para determinado casamento.
• Hipóteses que não admitem revogação por ingratidão.

• Tem efeitos ex nunc.

• Descumprimento de encargo: muitas vezes há um prazo para cumprimento do encargo.

• Art. 562. A doação onerosa pode ser revogada por inexecução do encargo, se o donatário
incorrer em mora. Não havendo prazo para o cumprimento, o doador poderá notificar
 judicialmente o donatário, assinando-lhe prazo razoável para que cumpra a obrigação
assumida.
• Não há um prazo específico em lei.
• Tem efeito ex tunc.
• Aplica o artigo 205 (prazo geral de prescrição)
Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo
menor.
• Segundo o professor, deveria ser aplicada hipótese de decadência (art. 179).

Para a doação remuneratória e a doação com encargo, aplica-se a regra abaixo

Art. 540. A doação feita em contemplação do merecimento do donatário não perde o caráter de liberalidade,
como não o perde a doação remuneratória, ou a gravada, no excedente ao valor dos serviços remunerados
ou ao encargo imposto.
• Em ambas as modalidades de doação, o encargo ou o serviço remunerado (o que foi
recompensado) PODEM OU NÃO ter valor econômico.
o Se não tem valor econômico esta regra não é aplicada.
o Se tiver valor econômico, aplica-se esta regra.
• Excedente do valor do serviço ou encargo: o presente dado tem um valor maior do que o
serviço ou do encargo.
• A doação não perde a liberalidade: o donatário não tem direito a juros e mora, evicção ou
vício redibitório.
• Valor inferior ao serviço ou encargo: o bem doado não excede o valor do serviço ou encargo.
• A doação perde a liberalidade: o donatário tem direito a juros e mora, evicção ou vício
redibitório.
• Art. 552. O doador não é obrigado a pagar juros moratórios, nem é sujeito às consequências da
evicção ou do vício redibitório. Nas doações para casamento com certa e determinada pessoa, o doador
ficará sujeito à evicção, salvo convenção em contrário.
• O contrato de doação, por ter liberalidade, não há a tutela de vícios redibitórios, evicção e juros de
mora, pois não é um contrato equilibrado.