BELÉM, PA, 21 DE AGOSTO DE 2020

AULA 04

EFEITOS JURÍDICOS DA COMPRA E VENDA

 Dado que o contrato de compra e venda é bilateral, sabe-se que ele gera
obrigações recíprocas entre compradores e vendedores.
 Nesse sentido, são mencionados a seguir alguns dos principais efeitos ou
responsabilidade originadas na fase pré-contratual:
a) Obrigação do comprador de pagar o preço ajustado;
b) Obrigação do vendedor de transferir a propriedade da coisa;
c) Responsabilidade do vendedor por vícios redibitórios e evicção (CC, art. 441 a
457);
d) Responsabilidade do vendedor pela perda ou deterioração da coisa (regra res
perit domino – vide CC, art. 492)

Perecimento: Perda total da coisa

Deterioração: Perda parcial da coisa
  RES PERIT DOMINO (= a coisa perece para o dono), seja o comprador ou o vendedor, até a
tradição (492).
Se o devedor danificar a coisa antes da tradição, terá que indenizar o comprador por
perdas e danos (239).
Art. 239. Se a coisa se perder por culpa do devedor, responderá este pelo equivalente, mais
perdas e danos.
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e
os do preço por conta do comprador.

e) Responsabilidade pelas despesas em geral (art. 490)

Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo
do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.

CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA

 Trata-se de cláusulas previstas no Código Civil, de natureza acessória, com vistas
a atender interesses específicos. São também chamadas de cláusulas adjetas.
 Por não fazerem parte da estrutura genérica do contrato de compra e venda,
demandam expressa previsão legal para serem exigidas.
 As cláusulas especiais previstas no Código Civil de 2002 são:
 a) Retrovenda (art. 505 a 508)
 A retrovenda ocorre quando o vendedor de bem imóvel reserva para si
direito potestativo de reaver a coisa no prazo decacional de até 3 anos, desde que
restituindo o preço pago e reembolsando as eventuais despesas do comprador.
 Em caso de recusa do comprador ao recebimento do preço e do valor das
despesas, pode o vendedor depositá-las judicialmente, de modo a exercer o direito
de resgaste.
 O prazo assinalado de 3 anos pode ser inferior, desde que disposto no
contrato.
 Pode ser tratar de um desfazimento de contrato, e não de uma nova
relação negocial, não haverá nova incidência de ITBI (Imposto de Transmissão de
Bens Imóveis).
 Em caso de revenda do bem pelo comprador a um terceiro, este também
ficará sujeito ao exercício da retrovenda. (art. 507)
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo
máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as
despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com
a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para
exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.
Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor
restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.
Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários,
poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.
Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só
uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo
o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral.

b) Venda a contento e venda sujeita à prova (art. 509 a 512)

 A cláusula de venda a contento é aquela que subordina a eficácia da
compra e venda a uma condição suspensiva (ou seja, um fato futuro e incerto), qual
seja a satisfação do comprador.
 Por meio desta cláusula, o comprador reserva para si o direito de não
concretizar a compra se, ao seu exame, as qualidades previstas para a coisa não
estiverem configuradas.
 Tem paralelo similar com o Código de Defesa do Consumidor (Direito do
arrependimento); contudo, naquele Código, não há exigência de previsão no
contrato, tratando-se de direito potestativo de resilição unilateral para o
consumidor (CDC, art. 49)
  Já a venda sujeita à prova ou a ensaio diz respeito à cláusula que subordina
a eficácia do negócio a constatação objetiva das qualidades que foram asseguradas
pelo vendedor.
 Portanto, a diferença primordial entre a venda a contento e a venda sujeita
à prova reside na natureza da avaliação feita pelo comprador; se meramente
objetiva ou de conferência, será venda sujeita à prova; se subjetiva, tratar-se-á de
venda a contento. (art. 510)
CDC, Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a
contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço,
sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer
fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a
domicílio.
Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição
suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita,
enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de
que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que
se destina.
Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição
suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste
aceitá-la.
Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá
direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo
improrrogável.
BELÉM, PA, 24 e 28 DE AGOSTO DE 2020
c) Preempção ou preferência convencional (art. 513 a 520)
 A preempção ou preferência convencional é cláusula especial que obriga o
comprador a, caso deseje alienar onerosamente o bem futuramente, oferecê-lo
primeiramente, ao vendedor original.
Direito de preferência é a prerrogativa de se adquirir um bem pelas mesmas condições
oferecidas a terceiro (como preço e forma de pagamento), a partir de notificação da ciência feita
por parte do vendedor. Tratando-se de bem comum, o exercício do direito de preferência objetiva
mantê-lo no domínio de quem já é proprietário, evitando o ingresso de terceiro na gestão do
patrimônio “ante o potencial conflituoso inerente a essa forma anômala de propriedade” (STJ,
REsp 1137176/PR, rel. min. Marco Buzzi, 4ª Turma, 16/2/2016). Assim, a manutenção da
titularidade do bem de propriedade comum pelo já coproprietário poderia evitar maiores
animosidades entre os donos sobre a administração e uso do bem (artigo 1.314 do CC).
Para se operacionalizar o exercício do direito de preferência, o condômino deve ser
notificado sobre a intenção do coproprietário de alhear fração ideal do bem antes que seja, de
fato, transferida para terceiro. A lei não determina que se ofereça o quinhão aos demais
condôminos antes de lançá-lo no mercado (embora tal conduta possa ser realizada por uma
questão prática). Ou seja: em tese, pode-se colocar à venda o bem indiviso de propriedade, mas
antes de fechado o negócio, deve ser concedido prazo para o exercício da preferência. Destaque-
se que, nos bens imóveis, a propriedade apenas é transferida com o respectivo registro em
cartório (artigo 1.245 do Código Civil).
Wiverson (comprador)
Emanoel (vendedor)
Objeto (casa) – R$ 100.000,00
RETROVENDA PREFERÊNCIA CONVENCIONAL
Emanoel vende a casa pelo valor acordado,
Emanoel vende a casa pelo valor acordado, e
mas guarda para si o direito de “se arrepender
apenas caso Wiverson deseje vender o bem
” desse contrato. Direito do período da
futuramente, este deverá notificar Emanoel
retrovenda. Emanoel pode restituir os R$
para que exerça (ou não) seu direito de
1000.000,000 mais as despesas com a
preferência.
conservação do bem em favor Wiverson.

MODELO DE NOTIFICAÇÃO
Ilmo(a). Sr(a).
(nome do(a) locatário(a))
Venho por meio da presente, na qualidade de proprietário do imóvel situado à
(endereço), locado para Vossa Senhoria conforme contrato firmado em (data),
tendo em vista que pretendo vender o imóvel objeto da locação, faço uso da
presente notificação para lhe oferecer as informações necessárias para que,
querendo, possa exercer sua preferência legal.
O valor estipulado para a venda do imóvel é de R$ XXX.XXX,XX (valor por extenso),
sendo que o pagamento deverá ser efetuado integralmente à vista.
Os documentos que comprovam a propriedade, as certidões e ônus e os
comprovantes de quitação com o fisco e outros, encontra-se disponíveis para exame
em horário comercial no endereço de residência do notificante, à (endereço).
O prazo para que Vossa Senhoria manifeste sua vontade de adquirir o imóvel nessas
condições é de 30 dias contados a partir da data do recebimento da presente
notificação.
Caso não haja nenhuma manifestação até o fim do prazo legal de preferência,
conforme dispõe a legislação vigente, o notificante poderá vender o imóvel a
quaisquer terceiros.
Na hipótese de Vossa Senhoria aceitar a proposta e posteriormente desistir do
negócio, será responsabilizado pelos prejuízos decorrentes e lucros cessantes.
(localidade), (dia) de (mês) de (ano).
(assinatura)
(nome do(a) locador(a))
DECLARAÇÃO DE DESISTÊNCIA DO DIREITO DE PREFERÊNCIA
(nome), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), inscrito(a) no CPF sob o nº (informar)
e no RG nº (informar), residente e domiciliado(a) à (endereço), na qualidade de (locatário
ou arrendatário) do imóvel situado à (endereço do imóvel), declaro para os devidos fins
que não pretendo adquirir referido imóvel, de modo que desisto do direito de preferência.
Declaro ainda que a presente desistência é válida para qualquer tempo, preço e forma de
pagamento, estando o(a) (locador(a) ou arrendador(a)) livre para negociar o imóvel com
terceiros.
(município) - (UF), (dia) de (mês) de (ano).
(assinatura)
(nome do(a) locatário(a) ou arrendatário(a))

 Cuidado para não confundir com a retrovenda .

 Ao tomar conhecimento que o comprador pretende vender a coisa, pode o próprio
vendedor tomar a inciativa de intimar o comprador para garantir seu direito de preferência (art.
514).
  O prazo para exercício do direito de preferência poderá ser até de 180 dias para bem
móvel e 2 anos para imóvel (art. 513, § ún), não podendo ser inferior a 3 ou 60 dias nos
respectivos casos (art. 516) – NOTIFICAÇÃO RECEBIDA PELO LOCADOR
 Em caso de exercício do direito de preferência, o vendedor estará obrigado a efetuar o
pagamento nas mesmas condições da compra e venda original, isto é, na mesma forma e
circunstâncias (art. 515).
 Em havendo descumprimento do direito de preferência, o comprador será
responsabilizado por perdas e danos, inclusive solidariamente ( é o vínculo que existe entre os
credores de uma obrigação, vínculo este que determina que cada um dos credores tem o direito do
recebimento integral da dívida.) com o adquirente, se este também houver procedido de má-fé (art.
518).
 Ressalta-se que o direito de preferência é considerado intuitu personae, não podendo
ser transmitido a terceiros (art. 520).
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao
vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu
direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento
e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
Art. 514. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o
comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.
Art. 515. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar,
em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.
Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará (DECAIRÁ), se a
coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos
sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.
Art. 517. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos
em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a
quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma
sobredita.
Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao
vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá
solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.
Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por
interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em
obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual
da coisa.
Art. 520. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.

d) Venda com reserva de domínio (art. 521 a 528)

 Aplicável apenas para a compra e venda de bens móveis.
 É figura muito comum na venda de veículos automotores, com a reserva
da propriedade do bem para a parte vendedora até a respectiva quitação do preço.
  Com a reserva de domínio, nota-se uma condição suspensiva de
pagamento integral das prestações pelo comprador, a fim de garantir segurança
para quem vende.
 É mecanismo muito comum nas vendas a prazo, embora podendo ser
utilizado também nas vendas com pagamento diferido.
 Não confundir “venda com reserva de domínio” com “mútuo com reserva
de domínio”!
 Tal cláusula precisa ser estipulada por escrito para que possa produzir
efeitos jurídicos, e demanda também do registro no cartório respectivo para que
possua eficácia real (art. 522).
 É necessário que a coisa em face da qual se reserve o domínio seja
suscetível de caracterização individualizada e perfeita (art. 523), razão pela qual se
trata de mecanismo bastante aplicável nos casos de veículos automotores
devidamente registrados.
 A reserva de domínio não mantém o vendedor responsável pelos riscos da
coisa (art. 524), transferindo-se este ônus ao comprador a partir da entrega do bem.
 Para executar a cláusula de reserva do domínio, o vendedor deverá,
primeiramente, constituir o devedor em mora por meio de protesto ou interpelação
judicial (art. 525), ou ainda por meio de notificação extrajudicial enviado pelo
Cartório de Títulos e Documentos (STJ, REsp nº 1.629.000/MG, julgado em
28/03/2017).
 Vale lembrar que, em casos de exercício abusivo do direito de crédito, nos
quais a cobrança ocorrer por mínimo adimplemento, poderá ser aplicada a tese do
adimplemento substancial das obrigações.
Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até
que o preço esteja integralmente pago.
Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de
registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.
Art. 523. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de
caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a
favor do terceiro adquirente de boa-fé.
Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço
esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir
de quando lhe foi entregue.
Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após
constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial.
Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a
competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for
devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.
 Art. 527. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as
prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e
o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que
faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual.
Art. 528. Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante
financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os direitos e
ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro. A operação financeira e a
respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato.

e) Venda sobre documentos (art. 529 a 532)

 É quando a venda é concretizada por meio de tradição simbólica, ou seja,
com a entrega de documentos que representam a coisa em si.
 Ocorre, por exemplo, com a entrega das chaves de um apartamento.
 É uma operação muito utilizada em relações internacionais privadas
(comércio exterior), como prática que visa garantir a segurança jurídica e a
confiabilidade.
 No caso de venda sobre documentos, o pagamento costuma ser feito na
data e no lugar da entrega dos documentos, salvo disposto em contrário (art. 530).
Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do
seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio
deste, pelos usos.
Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o
pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o
defeito já houver sido comprovado.
Art. 530. Não havendo estipulação em contrário, o pagamento deve ser efetuado na data
e no lugar da entrega dos documentos.
Art. 531. Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro que
cubra os riscos do transporte, correm estes à conta do comprador, salvo se, ao ser
concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da coisa.
Art. 532. Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário, caberá a
este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa
vendida, pela qual não responde.
Parágrafo único. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário a
efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo, diretamente do comprador.