§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel

for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a
referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter
sido a venda ad corpus.

● Para todas as ações do artigo 500, o prazo é decadencial de um ano a

contar do registro do título (documento)
● Atraso na imissão de posse = atraso na entrega efetiva do bem para o
comprador; se houver atraso, o prazo decadencial só começa a contar a
partir do momento em que o comprador toma posse do imóvel

Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o

vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do
registro do título.

Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível

ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.

Formas Especiais de Compra e Venda

1 Da retrovenda
● Instituto atualmente em desuso
● É uma cláusula especial introduzida no contrato de compra e venda
● Só é permitido para bens imóveis
● Normalmente é celebrado com alguém próximo, alguém que faça parte de
suas relações
● O vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo
alienado
● Estabelece-se uma cláusula que, dentro de um lapso temporal de no
máximo 3 anos, garantirá o direito do vendedor de comprar o imóvel de volta
● Também chamado de “direito de retrato”
● Natureza jurídica de pacto acessório, adjeto ao contrato de compra e venda
● Condição resolutiva expressa

Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la

no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e
reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período
de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização
de benfeitorias necessárias.

● Se o comprador se recusar a receber a quantia pelo imóvel, o vendedor

poderá fazer um depósito judicial com fins de consignação
● Caso o depósito judicial não for suficiente, o vendedor (proprietário anterior)
não será restituído do imóvel até fazer o pagamento integral ao comprador
(proprietário atual)

Gabriela Heloisa Peres

Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o
vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.

Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o

vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente
pago o comprador.

● O direito de retrato não pode ser exercido a terceiros, apenas a herdeiros e

legatários
● Se um terceiro comprar o imóvel sem que o vendedor tenha exercido seu
direito de retrato, o terceiro será evicto (perderá o bem por sentença judicial
para aquele que possui melhor direito)

Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e

legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.

2 Da venda a contento e da sujeita a prova

● Venda a contento = venda que satisfaz o comprador
● Cláusula apenas para bens móveis
● O vendedor entrega o bem para o possível comprador para que este
possa usar/experimentar; cláusula ad gustum
● A compra e venda não se aperfeiçoa enquanto não houver a
manifestação de agrado do potencial comprador -> venda sob condição
suspensiva
● Normalmente celebrado entre pessoas com uma certa relação de confiança e
cujo comprador possui certo poder aquisitivo
● Contrato relativo, em geral, a gêneros alimentícios, bebidas finas e roupas
sob medida

Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob

condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se
reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.

● Venda sujeita a prova = o vendedor não possui o objeto ainda (será

produzido)
● O vendedor apresenta uma amostra para apresentar ao comprador
● A compra só estará firmada quando o comprador decidir que ficará com o
objeto
● Venda sob condição suspensiva

Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição
suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e
seja idônea para o fim a que se destina.

Gabriela Heloisa Peres

 ● O aperfeiçoamento do negócio depende exclusivamente do arbítrio, do gosto
do comprador, não podendo o vendedor alegar que a recusa é fruto de
capricho
● Não pode o comprador pretender discutir a manifestação de desagrado, nem
requerer a realização de exame pericial ou postular em juízo, visto que a
venda a contento é uma estipulação que favorece o comprador
● Não está em jogo a qualidade ou utilidade objetiva da coisa

Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob

condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário,
enquanto não manifeste aceitá-la.

● As qualidades da coisa podem ser asseguradas pelo vendedor por qualquer

meio de informação, inclusive publicitária
● O CDC (arts. 18 e 20) admite a existência de vício de qualidade tanto no
fornecimento de produtos quanto no de serviços

3 Da preempção ou preferência
● Cláusula para bens móveis e imóveis
● O comprador de uma coisa se obriga a oferecê-la ao vendedor, na
hipótese de pretender futuramente vendê-la para que o vendedor use do
seu direito de preferência em igualdade de condições
● É o direito atribuído ao vendedor de se substituir ao terceiro nos mesmos
termos e condições em que este iria adquirir a coisa
● Direito de preferência é o direito que uma pessoa tem de adquirir em primeiro
lugar em detrimento de terceiros
● Só será exercido se e quando o comprador vier a revender a coisa comprada,
não podendo ser compelido a tanto
● Direito de preferência legal -> determinados pela própria lei (ex: venda ao
locatário, propriedade em condomínio diviso)
● Direito de preferência contratual
○ cláusula para bens móveis ou imóveis
○ garante que, se o comprador desejar vender o bem dentro do lapso
temporal estabelecido, o vendedor tem o direito de preferência de
comprar de volta
○ se distingue da retrovenda pois, naquela o comprador é obrigado a
vender o bem; neste, o comprador só pode adquirir o objeto se o
vendedor decidir vender
○ o direito de preferência possui o prazo de 180 dias para bens móveis
e 2 anos para bens imóveis

Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de

oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento,
para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.

Gabriela Heloisa Peres

Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá
exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.

Prelação = direito de comprar em primeiro lugar

Tanto por tanto = em igualdade de condições com o terceiro
● O vendedor pode intimar o comprador para que este tenha ciência que o bem
será vendido, ou seja, pode exercer também o seu direito de preferência

Art. 514. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação,

intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.

● O vendedor tem o direito de preferência para comprar com igualdade com

terceiros

Art. 515. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado
a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.

● Depois que foi dado o direito de preferência, o vendedor tem o prazo de 3

dias para bens móveis para fazer o pagamento
● Contam-se os prazos não na data da expedição da notificação, mas da data
do efetivo recebimento
● Se o bem for imóvel, o prazo será de 30 dias para fazer o pagamento
● Se o prazo não for cumprido, o vendedor perde o direito de preferência

Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a

coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se
exercendo nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver
notificado o vendedor.

● Se o comprador desrespeitar a avença, não dando ciência ao vendedor do

preço e das vantagens que lhe oferecem pela coisa, responderá por perdas e
danos, desde que este prove efetivo prejuízo
● Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé

Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem
ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe
oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de
má-fé.

● O direito de preferência convencional é, portanto, de natureza pessoal e não

real. Não se pode ceder nem passar aos herdeiros

Art. 520. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.

Gabriela Heloisa Peres

 Venda com Reserva de Domínio (bens móveis)
1 Noções
● Apenas para bens móveis
● O vendedor tem a própria coisa vendida como garantia do recebimento
do preço e só a posse é transferida ao adquirente; a propriedade
permanece com o alienante e só passa àquele após o recebimento
integral do preço
● Mecanismo para garantir que o vendedor, que está vendendo sob a forma de
parcelamento, que ele receba pelo bem
● Reservar o domínio = reservar a propriedade
● Quando o comprador integralizar o preço, o vendedor tem a obrigatoriedade
de retirar a cláusula e transmitir a propriedade do bem

● OBS: o contrato com reserva de domínio objetiva dar maior garantia aos
comerciantes, enquanto o contrato de alienação fiduciária visa a
garantir às instituições financeiras, que atuam como intermediárias
entre o vendedor e o consumidor
● OBS: a venda com reserva de domínio não contempla a ação de
depósito, só existente na alienação fiduciária

2 Elementos característicos
● Sempre para compra e venda a crédito
● Entrega do bem pelo vendedor ao comprador
● O objeto deve ser coisa móvel e passível de individualização (caracterização
específica)
● Pagamento do preço em prestações
● O bem precisa ser transferido na posse direta no momento da realização da
compra e venda
● Obrigação do vendedor de transferir o domínio ao comprador tão logo se
complete o pagamento do preço
● É um contrato formal, precisa ser feito pela forma escrita

Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a

propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.

Art. 523. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa
insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres.
Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.

● Para ter eficácia entre as partes, o contrato não precisa estar registrado, mas
para ter validade erga omnes, é necessário o registro no ofício de títulos e
documentos

Gabriela Heloisa Peres

Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e
depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.

● A partir do momento da entrega do bem ao comprador, este assume os

riscos em relação ao objeto
● Normalmente, exige-se um contrato de seguro para cobrir eventuais
despesas em relação ao bem, pois responde pelos danos aquele que está na
posse, mas o bem perece para o proprietário

Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em

que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa
responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.

3 Constituição em mora do devedor

● Em caso de inadimplemento, necessário que o credor faça a constituição em
mora do devedor
● Para constituir o devedor em mora, o credor deve protestar título de crédito
no ofício de protesto de títulos ou interpelar judicialmente
● Apenas a notificação extrajudicial não é suficiente para constituir o devedor
em mora nessa situação

Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de

domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou
interpelação judicial.

4 Cobrança indevida
● Constituído o comprador em mora, o vendedor pode mover contra ele a ação
de cobrança das prestações vencidas e vincendas

Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele
a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais
que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.

● Ao invés de receber as prestações, o vendedor pode pedir o bem de volta e

recuperar a posse da coisa vendida, recorrendo a uma ação judicial de
recuperação do bem

Art. 527. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor

reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa,
as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será
devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei
processual.

Gabriela Heloisa Peres

5 Recuperação da posse
● A posse do objeto será recuperada de acordo com a lei processual
● É possível pedir a busca e apreensão do bem, em seguida o depósito em
nome do vendedor (proprietário)
● As parcelas pagas servem para cobrir a depreciação do bem (se houver)
● Se pagou-se muitas parcelas e sobrou dinheiro, o proprietário fica com o bem
e devolve as parcelas
● Se as parcelas que foram pagas não foram suficientes para cobrir a
depreciação do bem, o vendedor pode entrar com ação pedindo a
depreciação do bem

Art. 528. Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente,

mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá
exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer
outro. A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão
do registro do contrato.

Alienação Fiduciária (bens móveis)

● Possibilidade de aquisição de bens móveis sob a forma de
parcelamento
● Contrato utilizado exclusivamente por instituições financeiras

Lei 4.728/65
● Brasil sofre um processo de industrialização
● Necessidade de fomentar o consumo
● Criação de uma legislação que impulsionasse o financiamento no país

Decreto-lei nº 911/69 alterou o art. 66 da Lei 4.728

● Necessidade de alteração da Lei 4.728/65, mais especificamente no art. 66
● O decreto-lei nº 911/69 passa a regulamentar todo o contrato de
alienação fiduciária
● Resultou uma legislação específica para alienação fiduciária que ainda é
vigente, com as devidas alterações:
○ Lei 10.931/2004
○ Lei 13.043/2014
○ Lei 1474/2023

1 Noções
● Compra na forma de parcelamento -> financiamento
● Bens móveis de uso durável
● É feito o financiamento -> pode ser feito pelo banco ou pela
loja/concessionária (funcionam como instituições financeiras)
● O agente financeiro paga a loja/concessionária à vista

Gabriela Heloisa Peres

 ● A concessionária recebe o valor à vista e o adquirente recebe o bem, porém
o adquire de forma parcelada
● O agente financeiro faz o parcelamento com o adquirente e recebe a
propriedade do bem como garantia de que o preço será pago pelo adquirente
● O agente financeiro tem a propriedade resolúvel, pois quando o
pagamento for integralizado pelo adquirente, o agente financeiro tem a
obrigação de devolver a propriedade e a posse indireta do bem
● O adquirente, até o pagamento integral, tem direito apenas à posse
direta do objeto

2 Natureza jurídica
● Propriedade resolúvel, pois termina assim que ocorre o pagamento do preço

3 Partes
● Adquirente = quem compra (devedor)
● Vendedor = quem recebe o preço à vista
● Agente financeiro = proprietário fiduciário (credor)

4 Características
● Pode ter por objeto bens novos ou usados
● Contrato solene - deve ser realizado pela forma escrita
● Para que tenha eficácia em relação a terceiros, precisa ser levado a registro -
ofício de títulos e documentos
● O devedor (adquirente do bem) é o possuidor com obrigação de cuidado,
zelo e manutenção
● O credor (agente financeiro) possui o bem com propriedade resolúvel

5 Procedimento para hipótese de inadimplemento

● Possibilidade para o agente financeiro de retomada do bem
● Obrigação positiva (pagamento em dinheiro), líquida e com data de
vencimento
● Caso o pagamento não seja feito na data do vencimento, o adquirente cai em
mora de pleno direito, porém o contrato não é rescindido
● Abre-se a possibilidade de o agente financeiro retomar o bem, mas é
necessário constituir o devedor em mora
● A constituição em mora se faz com notificação extrajudicial com aviso de
recebimento (não é necessário que o devedor receba em mãos próprias)

Decreto 911. Art. 2º. § 2o A mora decorrerá do simples vencimento do prazo

para pagamento e poderá ser comprovada por carta registrada com aviso de
recebimento, não se exigindo que a assinatura constante do referido aviso
seja a do próprio destinatário.

Gabriela Heloisa Peres

§ 3º A mora e o inadimplemento de obrigações contratuais garantidas por
alienação fiduciária, ou a ocorrência legal ou convencional de algum dos
casos de antecipação de vencimento da dívida facultarão ao credor
considerar, de pleno direito, vencidas tôdas as obrigações contratuais,
independentemente de aviso ou notificação judicial ou extrajudicial.

● O devedor constituído em mora deverá pagar prestações vencidas e

vincendas
● Se o devedor não conseguir purgar a mora, passa-se para o procedimento de
retomada do bem pelo agente financeiro, pedindo medida cautelar de busca
e apreensão

Art. 3o O proprietário fiduciário ou credor poderá, desde que comprovada a

mora, na forma estabelecida pelo § 2o do art. 2o, ou o inadimplemento,
requerer contra o devedor ou terceiro a busca e apreensão do bem alienado
fiduciariamente, a qual será concedida liminarmente, podendo ser apreciada
em plantão judiciário.

● Obs: movimento de desjudicialização = atribuir algumas atividades a foros

extrajudiciais
● É possível entrar com medida de busca e apreensão de forma extrajudicial no
ofício de títulos e documentos
● Não é mais necessário ajuizar ação no Poder Judiciário para buscar o bem

Art. 8º-B Desde que haja previsão expressa no contrato em cláusula em

destaque e após comprovação da mora na forma do § 2º do art. 2º deste
Decreto-Lei, é facultado ao credor promover a consolidação da propriedade
perante o competente cartório de registro de títulos e documentos no lugar do
procedimento judicial a que se referem os arts. 3º, 4º, 5º e 6º deste Decreto-Lei.

● Compete ao registro de títulos e documentos do domicílio do devedor ou

na localização do bem realizar a busca e apreensão do bem

§ 1º É competente o cartório de registro de títulos e documentos do domicílio

do devedor ou da localização do bem da celebração do contrato.

§ 2º Vencida e não paga a dívida, o oficial de registro de títulos e documentos,

a requerimento do credor fiduciário acompanhado da comprovação da mora
na forma do § 2º do art. 2º deste Decreto-Lei, notificará o devedor fiduciário
para

I - pagar voluntariamente a dívida no prazo de 20 (vinte) dias, sob pena de

consolidação da propriedade;

Gabriela Heloisa Peres

II - apresentar, se for o caso, documentos comprobatórios de que a cobrança é
total ou parcialmente indevida

● Se o oficial constar que o devedor cumpriu com a obrigação, encerra-se o

procedimento de busca e apreensão

§ 3º O oficial avaliará os documentos apresentados na forma do inciso II do §

2º deste artigo e, na hipótese de constatar o direito do devedor, deverá
abster-se de prosseguir no procedimento.

§ 4º Na hipótese de o devedor alegar que a cobrança é parcialmente indevida,

caber-lhe-á declarar o valor que entender correto e pagá-lo dentro do prazo
indicado no inciso I do § 2º deste artigo.

● Não se elimina do agente financeiro a possibilidade de entrar com ação se o

contrato for cumprido parcialmente

§ 5º É assegurado ao credor optar pelo procedimento judicial para cobrar a

dívida ou o saldo remanescente na hipótese de frustração total ou parcial do
procedimento extrajudicial.

§ 6º A notificação, a cargo do oficial de registro de títulos e documentos, será

feita preferencialmente por meio eletrônico, a ser enviada ao endereço
eletrônico indicado em contrato pelo devedor fiduciário.

● Não conseguindo fazer a comunicação via eletrônica, volta para via postal

§ 7º A ausência de confirmação do recebimento da notificação eletrônica em

até 3 (três) dias úteis, contados do recebimento, implicará a realização da
notificação postal, com aviso de recebimento, a cargo do oficial de registro de
títulos e documentos, ao endereço indicado em contrato pelo devedor
fiduciário, não exigido que a assinatura constante do aviso de recebimento
seja a do próprio destinatário, desde que o endereço seja o indicado no
cadastro.

● Para pagar a dívida, o devedor deve ir ao ofício de títulos e documentos

purgar a mora (pagar prestações vencidas e vincendas)

§ 8º Paga a dívida, ficará convalescido o contrato de alienação fiduciária em

garantia.

● Caso a dívida não seja paga, consolida-se para o agente financeiro a

propriedade do bem

Gabriela Heloisa Peres

§ 9º Não paga a dívida, o oficial averbará a consolidação da propriedade
fiduciária ou, no caso de bens cuja alienação fiduciária tenha sido registrada
apenas em outro órgão, o oficial comunicará a este para a devida averbação.

● O oficial de títulos e documentos tem que manter convênio com as serventias

(com o DETRAN, por exemplo) para informar que houve consolidação da
propriedade para o agente financeiro

§ 10. A comunicação de que trata o § 6º deste artigo deverá ocorrer conforme

convênio das serventias, ainda que por meio de suas entidades
representativas, com os competentes órgãos registrais.

● Consolidada a propriedade para o agente financeiro, o devedor deve

entregar voluntariamente o bem, caso contrário, terá uma penalidade de
pagar uma multa de 5% do valor da dívida

§ 11. Na hipótese de não pagamento voluntário da dívida no prazo legal, é

dever do devedor, no mesmo prazo e com a devida ciência do cartório de
registro de títulos e documentos, entregar ou disponibilizar voluntariamente a
coisa ao credor para a venda extrajudicial na forma do art. 8º-C deste
Decreto-Lei, sob pena de sujeitar-se a multa de 5% (cinco por cento) do valor
da dívida, respeitado o direito do devedor a recibo escrito por parte do credor.

● Se o devedor não entregar o bem no lugar que o agente financeiro indicar, o

devedor paga pelas despesas de transporte, deslocamento, etc

§ 12. No valor total da dívida, poderão ser incluídos os valores dos

emolumentos, das despesas postais e das despesas com remoção da coisa na
hipótese de o devedor tê-la disponibilizado em vez de tê-la entregado
voluntariamente.

§ 13. A notificação deverá conter, no mínimo, as seguintes informações:

I - cópia do contrato referente à dívida;

II - valor total da dívida de acordo com a possível data de pagamento;

III - planilha com detalhamento da evolução da dívida;

IV - boleto bancário, dados bancários ou outra indicação de meio de

pagamento, inclusive a faculdade de pagamento direto no competente cartório
de registro de títulos e documentos;

Gabriela Heloisa Peres

V - dados do credor, especialmente nome, número de inscrição no Cadastro
de Pessoas Físicas (CPF) ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ),
telefone e outros canais de contato;

VI - forma de entrega ou disponibilização voluntárias do bem no caso de

inadimplemento;

VII - advertências referentes ao disposto nos §§ 2º, 4º, 8º e 10 deste artigo.

● Caso o devedor não entregue voluntariamente o bem para o agente

financeiro dentro do prazo legal, o agente financeiro pode pedir a busca e
apreensão extrajudicial

Art. 8º-C Consolidada a propriedade, o credor poderá vender o bem na forma

do art. 2º deste Decreto-Lei.

§ 1º Caso o bem não tenha sido entregue ou disponibilizado voluntariamente

no prazo legal, o credor poderá requerer ao oficial de registro de títulos e
documentos a busca e apreensão extrajudicial, com apresentação do valor
atualizado da dívida e da planilha prevista no inciso III do § 13 do art. 8º-B
deste Decreto-Lei.

● Procedimento da busca e apreensão extrajudicial:

§ 2º Recebido o requerimento, como forma de viabilizar a busca e apreensão

extrajudicial, o oficial adotará as seguintes providências:

I - lançará, no caso de veículos, restrição de circulação e de transferência do

bem no sistema de que trata o § 9º do art. 3º deste Decreto-Lei;

II – comunicará, se for o caso, aos órgãos registrais competentes para

averbação da indisponibilidade do bem e da busca e apreensão extrajudicial;

III - lançará a busca e apreensão extrajudicial na plataforma eletrônica mantida

pelos cartórios de registro de títulos e documentos por meio de suas
entidades representativas, com base no art. 37 da Lei nº 11.977, de 7 de julho
de 2009; e

IV - expedirá certidão de busca e apreensão extrajudicial do bem.

§ 3º Para facilitar a realização das providências de que tratam os incisos I e II

do § 2º deste artigo, os órgãos de trânsito e outros órgãos de registro poderão
manter convênios com os cartórios de registro de títulos e documentos, ainda
que por meio das suas entidades representativas incumbidas de promover o
sistema de registro eletrônico de que trata o art. 37 da Lei nº 11.977, de 7 de
julho de 2009.

Gabriela Heloisa Peres

 ● A busca e apreensão não será feita por oficial de forma judicial, mas
poderá ser feita pelo próprio credor ou por terceiros mandatários,
podendo ser feito através de empresas especializadas na localização de
bens

§ 4º O credor, por si ou por terceiros mandatários, poderá realizar diligências

para a localização dos bens.

§ 5º Os terceiros mandatários de que trata o § 4º deste artigo poderão ser

empresas especializadas na localização de bens.

§ 6º Ato do Poder Executivo poderá definir requisitos mínimos para o

funcionamento de empresas especializadas na localização de bens
constituídas para os fins deste Decreto-Lei.

● Feita a busca e apreensão, o agente financeiro já poderá vender o bem a

terceiro, independente de avaliação e de processo judicial (art. 2º)

Compra e Venda de Imóveis com Alienação Fiduciária

1 Noções - Lei 9514/97

● Legislação específica para contratos de compra e venda de imóveis com
alienação fiduciária
● Arts. 22 ao 33 da Lei 9514/97
● Contrato realizado para compra de bens imóveis de forma parcelada
● Financiamento integral ou parcial feito por agente financeiro (bancos oficiais
ou privados)
● O adquirente fica na posse do bem mas transfere a propriedade do bem
para o agente financeiro
● O agente financeiro fica na responsabilidade de devolver a propriedade
quando houver o pagamento integral do preço -> propriedade resolúvel
● O financiamento não é exclusivo de bancos, a operação pode ser feita
tanto por instituição financeira como por particulares
● Pode ser realizado tanto por pessoas físicas quanto jurídicas
● Envolve outros tipos de propriedade, além da propriedade plena

Lei 9514/97. Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio
jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria
ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da
propriedade resolúvel de coisa imóvel.

2 Objeto

Gabriela Heloisa Peres

 ● O objeto deste contrato pode ser tanto a propriedade plena quanto outros
tipos de propriedade

Art. 22. § 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou
jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter
como objeto, além da propriedade plena:

I - bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio,

se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;

II - o direito de uso especial para fins de moradia;

III - o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;

IV - a propriedade superficiária.

V - os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à

União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades
delegadas, e a respectiva cessão e promessa de cessão;

VI - os bens que, não constituindo partes integrantes do imóvel, destinam-se,

de modo duradouro, ao uso ou ao serviço deste.

3 Operadores
● Pode ser operado tanto por pessoas físicas quanto por pessoas jurídicas
● Não é necessário que seja exercido por instituições financeiras, podendo ser
exercido também por particulares

4 Registro
● Contrato solene - exige a forma escrita
● O contrato precisa ser levado a registro no ofício de imóveis para que se
tenha a sua validade entre as partes
● A rescisão do contrato é feita de forma extrajudicial, pelo ofício de
registro de imóveis
● Movimento de desjudicialização

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante

registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de
título.

5 Requisitos do contrato para constituição do negócio fiduciário

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:

I - o valor da dívida, sua estimação ou seu valor máximo;

Gabriela Heloisa Peres

II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do
fiduciário;

III - a taxa de juros e os encargos incidentes;

IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do

imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de
aquisição;

V - a cláusula que assegure ao fiduciante a livre utilização, por sua conta e

risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária, exceto a hipótese de
inadimplência;

VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e

dos critérios para a respectiva revisão;

6 Pagamento da dívida
● No momento da quitação do pagamento, surge para o agente financeiro a
responsabilidade de devolver a propriedade para o adquirente
● Caso o agente financeiro não devolva a propriedade, pagará uma multa de
0,5% ao mês

Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos
deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.

§ 1º No prazo de 30 (trinta) dias, contado da data de liquidação da dívida, o

fiduciário fornecerá o termo de quitação ao devedor e, se for o caso, ao
terceiro fiduciante.

§ 1º-A O não fornecimento do termo de quitação no prazo previsto no § 1º

deste artigo acarretará multa ao fiduciário equivalente a 0,5% (meio por cento)
ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato, que se reverterá em favor
daquele a quem o termo não tiver sido disponibilizado no referido prazo.

7 Inadimplemento
● No caso de atraso de uma das parcelas, continua-se o contrato normalmente
● Caso ocorra o atraso de várias parcelas e cai em uma situação de
inadimplemento, cabe ao agente financeiro romper o contrato
● É necessário constituir o devedor em mora pela comunicação ao oficial
de registro de imóveis sobre o inadimplemento
● O oficial de registro de imóveis vai providenciar uma notificação
extrajudicial para constituir o devedor em mora a pedido do agente
financeiro
● Essa notificação pode ser feita pelo próprio oficial de registro de imóveis ou
pelo oficial de registro de títulos e documentos

Gabriela Heloisa Peres

 ● Feito a notificação extrajudicial, abre-se o prazo para o devedor purgar a
mora (pagar as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do
pagamento) - maior flexibilidade para o adquirente de purgar a mora
● O adquirente paga diretamente para o oficial de registro de imóveis, que por
sua vez, passará o dinheiro para o agente financeiro

● Se o devedor não conseguir purgar a mora ele perde o bem e

consolida-se a propriedade para o agente financeiro
● O oficial de registro de imóveis, constatando que decorreu o prazo para
purgar a mora, vai lavrar o termo de inadimplemento e vai consolidar a
propriedade para o agente financeiro
● O adquirente perde a possibilidade de permanecer no imóvel
● O agente financeiro não pode ficar com a propriedade, devendo vender o
bem e aplicar o dinheiro para quitar o financiamento
● A venda do bem é realizada por leilão organizado pelo oficial de registro de
imóveis
● Vendido o bem em leilão por valor de mercado, caso sobre dinheiro para
pagar a dívida, devolve-se o que sobrou para o adquirente (quem comprou o
imóvel primeiramente)

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em

mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos
termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro

fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do
registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a
prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros
convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos
legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao
imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.

§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma

circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para
purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores
competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de
intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a
totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.

§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será

expedida a intimação.

§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que

trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.

Gabriela Heloisa Peres

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao
terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não
for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do
credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A
desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser
promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de
registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do
domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento,
situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº
6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).

§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro

de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver
procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar,
deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da
família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato,
retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar,
aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no
13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).

§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos

imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá
ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de
correspondência.

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o

representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em
local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário
encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à
vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período
mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de
comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o
prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

Do Compromisso de Compra e Venda (bens imóveis)

1 Legislação
● Decreto-lei 58/1937
○ surge porque o CC/1916 não trazia regramento sobre o pagamento na
forma de parcelamento
○ ainda está em vigência

Gabriela Heloisa Peres

 ● Lei 6766/1970
○ Lei de incorporação imobiliária
○ Não revoga o decreto-lei 58/37
○ ainda está em vigência

● CC/2002
○ arts. 1417 e 1418
○ existência da possibilidade de adjudicação do contrato de
compromisso de compra e venda quando o pagamento não for
efetivado

2 Noções
● Contrato para adquirir bens imóveis sob a forma de parcelamento
● Alguém se compromete a aquisição de um bem e outro se compromete a
entregar esse bem a partir do pagamento de um preço
● Estabelecido entre as partes a quantidade de parcelas e o preço do bem,
haverá a celebração do negócio jurídico
● O adquirente já recebe a posse direta do bem e realiza o pagamento das
parcelas
● O vendedor continua com a propriedade do bem até a integralização do
preço e possui a posse indireta
● Quando integralizado o preço do bem, o adquirente receberá a outorga
da escritura pública assinada pelo vendedor
● Em caso do vendedor se negar a outorgar a escritura pública, é possível
ingressar com ação e pedir a adjudicação do bem (pedir judicialmente a
outorga da escritura pública - prova-se que o adquirente pagou integralmente
pelo bem e o vendedor se recusou a outorgar a escritura pública)
● O juiz pode suprir a manifestação de vontade do adquirente e determinar
judicialmente que seja outorgada a escritura pública

3 Evolução legislativa
● Decreto-lei 58/1937
○ O CC/1916 permitia ao vendedor de bens imóveis o direito de
arrependimento desde que não ocorresse a integralização do preço
○ Enquanto a pessoa comprava sob a forma de parcelamento, poderia o
vendedor se arrepender da venda - resolvia-se a obrigação
○ Criou-se um problema social - poucas pessoas conseguiam adquirir
moradia sob a forma à vista
○ Início do processo de industrialização no Brasil - falta de moradia -
crise habitacional
○ Necessidade de política governamental para corrigir essa situação
○ O decreto vetou o direito de arrependimento por parte do
vendedor

Gabriela Heloisa Peres

 ○ Política de proteção ao adquirente que apenas conseguia adquirir o
bem pela forma de parcelamento
○ Lei 6766/37 - lei de incorporação imobiliária

4 Natureza jurídica
● Duas naturezas jurídicas:
○ natureza pré-contratual - considera-se que o compromisso de
compra e venda não é instrumento hábil para a formalização da
compra e venda pois é necessário a outorga da escritura pública e a
entrega da propriedade do bem ao final do pagamento
○ OU natureza de contrato típico - considera-se como contrato típico
pois está tipificado em legislação e possui todos os requisitos
contratuais; com a integralização do preço, o proprietário precisa
repetir o seu consentimento no momento de outorgar a escritura
pública

5 Terminologia
● Compromissário / promissário = comprador
● Compromitente / promitente = vendedor

6 Espécies
● O compromisso para contrato de compromisso de compra e venda vale
tanto para imóveis loteados e imóveis não loteados

● Imóvel não loteado / imóvel não loteável

○ já foi objeto de um loteamento
○ não é mais passível de loteamento
○ já foi fracionado/dividido

● Imóvel loteado / imóvel loteável

○ passível de loteamento; ainda não foi fracionado
○ para expandir essa área (rural), de conformidade com essa lei de
incorporação imobiliária, é necessário fazer um projeto de
loteamento e através de legislação municipal, transformar o que era
área rural e perímetro urbano, para depois fazer a divisão em quadras
e ruas
○ o proprietário precisa fazer todo esse procedimento antes de lotear o
imóvel

7 Requisitos
● Trata-se de compra e venda cujo parcelamento será sempre feito sob a forma
de parcelamento - pagamento do preço em prestações periódicas
● Pode ser feito tanto para imóveis loteados quanto para imóveis não loteados
● Irretratabilidade do contrato (não possibilidade do direito de arrependimento)

Gabriela Heloisa Peres

 ● Pode-se colocar arras com direito de arrependimento, porém com um tempo
estabelecido
● Exige todos os requisitos de qualquer tipo de contrato (objetivos, subjetivos e
formais)
● Para ter eficácia com relação a terceiros, precisa ser levado a registro
(ofício de registro de imóveis)

8 Constituição em mora
● É necessário constituir o devedor em mora para que ele tenha a possibilidade
de purgar a mora
● Só é possível o rompimento do contrato depois de, no mínimo, três
parcelas em atraso (apenas para esse tipo de contrato)
● Possibilidade de purgar a mora e continuar no contrato

Lei 6766/79. Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será
considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o
devedor.

§ 1o Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a

requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as
prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros
convencionados e as custas de intimação.

§ 2o Purgada a mora, convalescerá o contrato.

§ 3o Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o

vendedor requererá ao Oficial do Registro o cancelamento da averbação.

● Em caso de resolução do contrato, é possível para aquele que pagou as

parcelas e houve o rompimento do contrato pedir de volta as parcelas
pagas
● Não há a possibilidade de se perder por completo aquilo que pagou

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente,

respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores
pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido
para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser
descontados dos valores pagos os seguintes itens:

9 Outorga do cônjuge
● Exige-se a assinatura do cônjuge para celebrar o contrato do compromisso
de compra e venda

Decreto 58/37. Art. 11. Do compromisso de compra e venda a que se refere

esta lei, contratado por instrumento público ou particular, constarão sempre
as seguintes especificações

Gabriela Heloisa Peres

§ 1º O contrato, que será manuscrito, dactilografado ou impresso, com
espaços em branco preenchíveis em cada caso, lavrar-se-á em duas vias,
assinadas pelas partes e por duas testemunhas devidamente reconhecidas as
firmas por tabelião.

Ambas as vias serão entregues dentro em 10 dias ao oficial do registo, para

averba-las e restituí-las devidamente anotadas a cada uma das partes.

10 Cláusula de arrependimento
● É a possibilidade de se arrepender do negócio jurídico que foi celebrado
● Se o preço foi integralizado, não haverá a possibilidade se arrepender
● É possível colocar arras no contrato, mas apenas por um período de tempo
estabelecido

Lei 6766. Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda,

cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação
compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.

● Se ocorrer o arrependimento por parte de quem está comprando e houver de

a pessoa não conseguir mais pagar o preço, haverá violação do contrato e
será promovida a rescisão do contrato
● Devolverá o que foi pago, porém com valores descontados

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente,

respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores
pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido
para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser
descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente

a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do
contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do
imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive

arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor
atualizado do contrato;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo

adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana,

contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que
sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos,
custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

Gabriela Heloisa Peres

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

11 Cláusula penal

12 Adjudicação
● A outorga da escritura pública só será realizada após a integralização do
preço
● Ocorrendo o pagamento, dá direito ao adquirente que receba a escritura
pública
● Segurança jurídica - diante da recusa da outorga pelo vendedor, há a
possibilidade de suprir essa manifestação de vontade de forma judicial
● Haverá a possibilidade de pedir judicialmente que o juiz exija a outorga da
escritura pública

Lei 6766. Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda,

cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação
compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.

Decreto 58. Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de

compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não
loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo
em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem
aos compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito
de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do
Código de Processo Civil.

CC. Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada
no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito
real à aquisição do imóvel.

CC. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos,
a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do
imóvel.

13 Cessão do contrato
● Possibilidade de transferir o bem que está sendo financiado à outra
pessoa
● É necessário que o vendedor tenha conhecimento de que o adquirente
deseja vender o bem que está pagando

Gabriela Heloisa Peres