ATIVIDADE 2 – RECUPERAÇÃO

Contexto
O mesmo cliente, Roberto Santos, oito meses após locar o apartamento dele com um contrato de
30 meses, deseja colocar o imóvel à venda. Roberto ainda tem algumas dúvidas e gostaria de
saná-las com você:
1. O locatário deve ser notificado?
2. O locatário é obrigado a permitir que clientes compradores visitem o imóvel? Como?
3. Caso o imóvel seja vendido para um terceiro, o novo proprietário poderá denunciar o contrato de
aluguel?

Atividade
Oriente o cliente para que ele realize o processo de venda amparado legalmente e de acordo com
o contrato.

1- O locatário deve ser notificado?

Sim, sempre que existir o interesse por parte do proprietário, da venda de imóvel alugado, por lei
(artigo 27 da Lei do Inquilinato) o locatário tem o denominado direito de preferência. Isso significa
que o locatário tem o direito de comprar o imóvel alugado, preferencialmente em igualdade de
condições com terceiros interessados. Sempre que o proprietário tiver uma proposta deverá
obrigatoriamente repassa-la ao locatário através de uma comunicação ou até mesmo notificação,
incluindo nestas, todas as condições do negócio, com o preço, condições de pagamento, prazo,
forma de correção, entre outros dados essenciais. O locatário por sua vez, deve rá manifestar o
interesse de comprar.

2- O locatário é obrigado a permitir que clientes compradores visitem o imóvel? Como?

Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de
dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese
prevista no art. 27. Tais visitas devem ser previamente combinadas, com dia e hora marcadas.
Isso porque a venda de um imóvel, enquanto perdurar o contrato de aluguel entre as partes, é
situação permitida em lei, resguardando o direito de preferência do locatário na aquisição do
respectivo imóvel.

3- Caso o imóvel seja vendido para um terceiro, o novo proprietário poderá denunciar o
contrato de aluguel?

O locatário possui o denominado direito de preferência, previsto na Lei do Inquilinato. O

proprietário tem que oferecer primeiramente ou em igualdade de condições com terceiros
adquirentes, ao locatário!
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em
pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições
com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial,
extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o
preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que
pode ser examinada a documentação pertinente.
Se o proprietário vender o imóvel e não notificou o inquilino sobre o ocorrido, barrando-o do seu
direito de preferência, este poderá recorrer judicialmente à transferência da posse do bem do
devedor ao credor, ou seja, quitando a dívida a partir da transferência do bem imóvel locado. Mas
para isso existem alguns pontos a serem seguidos:
Para requerer judicialmente é preciso estar dentro do prazo de 6 meses contando do registro de
aquisição do imóvel por terceiro;
Deposite judicialmente o preço do negócio e as outras despesas do ato de transferência, como os
emolumentos de escritura pública e registro no Registro de Imóveis;
É necessário que o contrato de locação esteja averbado junto à matrícula do imóvel locado, no
mínimo 30 dias antes da alienação;
Caso o locatário não atenda algum ou todos os requisitos citados acima, poderá, ao menos,
requerer perdas e danos por não ter sido respeitado no seu direito de preferência, comprovando
os danos judiciais.