Aula 12

Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão
I - LEI nº 8.245/1991 – LEI DO INQUILINATO (Final)
Caro aluno, nesta aula, finalizaremos o estudo da Lei Federal nº

8.245/1991. Como se trata de uma aula de continuação, os números dos
tópicos e das questões seguirão a sequência da aula anterior, ok?
Começaremos com o estudo do direito de preferência!
7. O Direito de Preferência
Vejamos as principais regras sobre esse direito!
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou

promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o
locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em
igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe
conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou
outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições

do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a
existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser
examinada a documentação pertinente.
Nada mais justo do que o locatário ter preferência na aquisição do imóvel

locado ou dos seus direitos se o locador desejar aliená-los, não é mesmo? Ao
invés de pagar aluguel, o locatário pode tornar-se proprietário ou evitar uma
relação com um novo proprietário.
Como o locador deve proceder?
Ele deve comunicar o locatário da sua intenção em vender o imóvel

locado, cedê-lo como pagamento em outro negócio (dação em pagamento) ou
vender seus direitos compromissórios (adquiridos por compromisso de compra
e venda). Essa comunicação pode ser feita por fax, e-mail, carta com aviso de
recebimento ou notificação (extrajudicial ou judicial).
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A Lei do Inquilinato apresenta duas consequências ao locador que não

observa o direito de preferência. Essas consequências dependem da vontade
do locatário e das condições para o seu exercício.
E quais são essas consequências?
O locatário poderá exigir a adjudicação do imóvel locado, ou seja, tornar-

se proprietário do bem, ou exigir o pagamento de perdas e danos.
Não estando presentes os requisitos que autorizam o ajuizamento da

demanda de adjudicação, como por exemplo, o registro do contrato de locação
(o que é o mais comum), o locatário poderá optar pelo ajuizamento de
demanda de indenização por perdas e danos. Nessa demanda, o adquirente
não pode ser incluído no pólo passivo. Para que o locatário tenha chances de
êxito, é necessário demonstrar que ele possuía condições de adquirir o imóvel
locado, mas ao não lhe ser conferido o direito de preferência, teve prejuízos
materiais ou morais.
E por fim:
Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do

condômino terá prioridade sobre a do locatário.
Pode acontecer que o imóvel locado pertença a mais de um proprietário.

Entre eles está instaurado o condomínio. Sendo o imóvel indivisível, o
condomínio terá a preferência na compra do imóvel. O locatário só terá
preferência após todos os condôminos renunciarem expressamente o seu
direito.

8. Disposições Especiais sobre Locação
8.1. Locação Residencial
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou
superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o
prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do

imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador,
presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas
as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o

contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para
desocupação.
A regra geral é a de que os contratos de locações residenciais ajustados

por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses se encerram ao final
do termo estipulado. Contudo, na prática nem sempre o locatário desocupa o
imóvel. Se o locatário permanecer no imóvel alugado por mais 30 dias sem a
oposição do locador, o contrato estará prorrogado por prazo indeterminado,
mantida as demais cláusulas e condições.
A chamada denuncia vazia ou imotivada nas locações residenciais é o

direito que o locador possui de rescindir o contrato de locação residencial sem
a necessidade de pagar multa ou justificar a motivação. Para exercer esse
direito, basta que o contrato de locação residencial seja escrito e tenha o prazo
igual ou superior a 30 meses. Após o decurso do prazo, o locador pode
realizar a denuncia vazia.
Para exercer o direito a denuncia vazia, o locador deverá notificar o

locatário preliminarmente para desocupar o imóvel voluntariamente em 30
dias, sob pena de despejo. Se o locatário não desocupar o imóvel locado
voluntariamente nesse prazo, o locador deverá ajuizar a demanda de despejo.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo

inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação
prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado,
somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação

do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou

para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha,
assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a

realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a
área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for
destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
A regra geral é a de que os contratos de locações residenciais ajustados

por escrito e com prazo inferior a 30 meses se prorrogam automaticamente
por prazo indeterminando ao final do termo estipulado, mantidas as mesmas
cláusulas e condições.
Aqui temos a denuncia cheia ou motivada nas locações residenciais. É

o direito que o locador possui de rescindir o contrato de locação residencial e
retomar o imóvel nos contratos residenciais que vigoram por prazo
indeterminado e eram escritos e ajustados com prazo inferior a 30 meses.
Ele só pode exercer esse direito se observar uma das cinco hipóteses do artigo
47, acima citadas.
Vamos às regras da locação por temporada.

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no

imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias,
presumir-se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado,
não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos
encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente

poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou
nas hipóteses do art. 47.
Vencido o prazo máximo de 90 dias e o locatário permancer no imóvel

por mais de 30 dias sem qualquer oposição do locador, o contrato de locação
deixa de ser “para temporada” e passa a ser tratado como residencial. O
locador não pode mais cobrar antecipadamente o aluguel e demais encargos
(art. 49).
O prazo de 90 dias deve sempre ser respeitado. O locador e o

locatário não podem estipular outro prazo para o contrato para temporada ou
condicionar seu termo final a um evento futuro (fim do tratamento, término
das aulas, etc.). Mas nada impede que eles celebrem outro contrato de
locação para temporada ao término do primeiro.
E aí, se a locação passar a ser tratada como residencial, o contrato só

poderá ser rescindido após 30 meses contados do seu início (art. 46) ou por
denuncia cheia (art. 47). Claro que, cometida qualquer infração, o locador
poderá ajuizar a demanda de despejo.
8.3. Locação não Residencial
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário

terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo

determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos

ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo,

pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos

cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total
do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo
sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as

atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a
pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser
exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o

sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que
continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende-se às locações

celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo,
regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos
previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação

no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo,
anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
A ação renovatória foi instituída pelo Decreto n. 24.150 de 1934. A lei n.

8.245/91 recepcionou as principais disposições da chamada “Lei de Luvas” e
grande parte da jurisprudência sobre elas.
A ação renovatória tem o objetivo de tentar conciliar o conflito de

interesses do titular da propriedade imobiliária (o locador) e do titular do fundo
de comércio (o locatário). Em simples palavras, o legislador procura proteger o
locatário de um imóvel não residencial que transformou o local em um
verdadeiro patrimônio para seu negócio. Por outro lado, também protege o
locador, proprietário do bem, para que receba um valor adequado a título de
aluguel. Essa ação permite que o contrato de locação seja renovado por igual
prazo. É óbvio que esse direito a ação renovatória será exercido se as partes
não chegarem amigavelmente a um acordo para renovação do contrato.
Além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, a
ação renovatória exige que sejam obervados outros pontos, tosdos elencados
nos incisos I a III do artigo em estudo.

No artigo 53, o legislador pretendeu proteger as entidades hospitalares,

asilos, escolas e igrejas ao limitar o direito de retomada do locatário.
A rescisão dessas locações só acontecerá nas hipóteses de denuncia cheia,

ou seja, nas hipóteses do artigo 9ª da Lei do Inquilinato. Assim, só poderá o
locador retomar o imóvel se houver mútuo acordo para rescisão, infração
contratual, falta de pagamento de aluguel e demais encargos, para reparos
urgentes solicitados pelo Poder Público, bem como pedidos de demolição,
edificação licenciada ou reforma que venham a resultar em aumento mínimo
de cinquenta por cento da área útil do imóvel.
Segunda hipótese para rescisão do contrato: no tocante ao aumento da

área construída, para que seja auferido o cumprimento da exigência, é
necessário verificar sempre a área útil original e a área útil resultante da
reforma ou reconstrução. Para locações residenciais, o aumento deve ser de no
mínimo 20% na área útil e de 50% para hotéis e pensões. Nas hipóteses
desse artigo, deverá sempre de no mínimo 50%.
Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de

shopping center, prevalecerão as condições livremente
pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições
procedimentais previstas nesta lei.
1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em

shopping center:
a) as despesas referidas nas alíneas a, b e d do parágrafo único do art.

22; e
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que

impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do
habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em

orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente
demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou
entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.
O locador nos centros comerciais pode ser o empreendedor ou o

administrador. O empreendedor é aquele que implementa o centro de
compras. Por vezes, é o próprio empreendedor quem loca o espaço aos
lojistas. Também é comum que, instituído o centro comercial, é nomeado um
administrador que organizará o funcionamento do local.

Além de ser obrigado observar a Lei do Inquilinato, o locador e o

locatário (lojista) podem livremente pactuar cláusulas no contrato. É comum
que o centro comercial tenha um regulamento. O centro comercial ou shopping
center pode ser equiparado um condomínio. Nesse caso, cada lojista responde
com sua quota-parte para as despesas do Centro Comercial. Também é
possível que o aluguel seja fixado com base nas vendas do lojista. O
desrespeito as regras pode ser considerado infração contratual passível de
despejo (art. 9, inc.II), além de óbice a renovação.
O locador não pode cobrar dos lojistas as reformas ou acréscimos que

interessem à estrutura do imóvel (letra “a” do art. 22); a pintura de fachadas,
empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas
(letra “b” do art. 22); e, por fim, não pode cobrar as indenizações trabalhistas
e previdenciárias pelas despensas de empregados ocorridas em data anterior
ao início da locação (letra “d” do art. 22). As demais despejas extraordinárias e
condomínio previstas no art. 22, parágrafo único, podem ser cobradas dos
lojistas, ainda que nas locações em geral constitua obrigação do locador.
O locador deve elaborar um orçamento e incluir todas as despesas que

serão cobradas do locatário lojista. Somente assim poderá cobrá-las,
ressalvados os casos de urgência e força maior que deverão ser devidamente
demonstrados.
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o

locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial
reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então
especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este
locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente
pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais
previstas nesta Lei.
§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão

do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de
locação.
§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo

locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que
não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber
até o termo final da locação.
O art. 54-A trata do contrato de "construção ajustada" ou "construção

por medida" (build to suit ou build to suit - construído para servir). Por esse
contrato um investidor viabiliza um empreendimento imobiliário segundo os
interesses de um futuro usuário que irá utilizá-lo por um período previamente
estabelecido, garantindo o retorno de investimento e a remuneração pelo uso
do imóvel.

Como se aplicam as normas da locação não residencial, o locador poderá

utilizar-se da denuncia vazia (notificação prévia do locatário para desocupar o
imóvel no prazo de trinta dias, sob pena de despejo).
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por
prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo
estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer

no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador,
presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas,
mas sem prazo determinado.
Findo o prazo estipulado pelas partes, o contrato cessa de pleno direito,

independentemente de notificação ou aviso do locador. Se o locatário
permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, o
contrato será prorrogado com as mesmas cláusulas ajustadas, mas por prazo
indeterminado.
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser

denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário
trinta dias para a desocupação.
Se o contrato de locação não residencial estiver vigorando por prazo

indeterminando, o locador poderá rescindi-lo a qualquer momento. Para isso,
basta que notifique o locatário e lhe conceda um prazo de 30 dias para a
desocupação voluntária. É necessário que o locatário tenha ciência inequívoca
da notificação para desocupar o imóvel. Essa notificação é o que se chama de
“denuncia vazia”. Ela é assim chamada porque o locador não precisa justificar
ou observar alguma norma para a rescisão do contrato de locação. Se o
locatário não desocupá-lo no prazo de 30 dias, o locador poderá ajuizar a
demanda de despejo por denuncia vazia.
E por falar em ação de despejo, no próximo topico estudaremos as

regras sobre esse e outros procedimentos previstos na Lei do Inquilinato.

9. O Despejo, a Renovação, a Revisional e outros

Procedimentos
Caro aluno, estudaremos nesse tópico as regras principais sobre os

seguintes procedimentos previstos na Lei do Inquilinato:
 Ações de Despejo
 Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação
 Ação Revisional
 Ação Renovatória
Comecemos, no entanto, com as regras gerais sobre esses

procedimentos.
9.1. Disposições Gerais
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º,

nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e
acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de
locação, observar - se - á o seguinte:
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se

suspendem pela superveniência delas;
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do

lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no
contrato;
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou,

na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por
ocasião do ajuizamento;
IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou

notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de
recebimento, ou, tratando - se de pessoa jurídica ou firma individual,
também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário,
pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;

V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito

somente devolutivo.
O artigo 58 traz um conjunto de regras a serem observadas nas

demandas judiciais que envolvam locação residencial ou não residencial
abrangidas pela lei de locação.
Vamos explicá-los!
Sobre as férias forenses, o inciso I está em desuso. Está cada vez mais
difícil serem deferidas as férias coletivas nos Estados. O que é frequente são os
prazos processuais serem suspensos entre a data do natal e a data do ano
novo. Contudo, os processos continuam a tramitar. De qualquer forma, fica
estipulado que os processos que envolvam locação tramitam normalmente
durante as férias forenses.
Nas demandas que envolvam contrato de locação, residencial ou não

residencial, o foro competente para conhecer e julgar é o do local do imóvel.
Contudo, as partes podem livremente eleger um foro no contrato. O foro é a
circunscrição judiciária em que se deve tramitar a demanda. Assim, por
exemplo, a locação residencial pode ser de imóvel localizado em Santos-SP e
as partes elegerem o Foro de São Paulo-SP para dirimir quaisquer problemas
derivados do contrato.
Sobre o valor da causa, trata-se do valor que o autor da demanda atribui

à causa. A regra geral é que o valor da causa seja sempre 12 vezes o
valor do aluguel vigente a época do ajuizamento da demanda. Serve
para fixar parâmetros de recolhimento de custas judiciais e também para fixar
honorários sucumbenciais a serem pagos pela parte que não obteve êxito na
demanda. Assim, nas demandas de despejo, revisionais de aluguel,
renovatórias, etc., essa regra deve ser observada.
A única exceção é para as demandas de despejo decorrentes de

extinção do contrato de trabalho (art. 47, inc. II). Nesses casos, o valor
atribuído a causa será de três salários vigentes quando do ajuizamento.
O inciso IV determina que a intimação ou notificação possa ser feita por

correspondência enviada pelo correio com aviso de recebimento se o contrato
de locação autorizar. Nos casos de pessoas jurídicas, as intimações poderão
ser feitas por fax. Hoje em dia existem também os e-mails com aviso de
leitura. De toda forma, é necessário que a pessoa a ser notificada ou intimada
tenha ciência inequívoca do ato.
Quanto ao que dispõe o inciso V, os recursos interpostos contra a

sentença de demandas decorrentes dessa lei não terão efeitos suspensivos, ou
seja, não suspendem o processo. Em outras palavras, as sentenças
produzem seus efeitos assim que são proferidas e devem ser
observadas imediatamente.

Dessa forma, em uma demanda de despejo, o despejo pode ser

executado sem que haja a necessidade de se aguardar o julgamento do
recurso de apelação. Basta que o locador preste a caução (art. 64). Todo
recurso tem efeito devolutivo, ou seja, de devolver ao juízo recursal a
possibilidade de reexaminar a decisão recorrida.
A lei n. 12.112/2009 trouxe uma exceção: se a sentença julgar

improcedente a demanda renovatória, o juiz deve fixar prazo de até 30 dias
para que o locatário desocupe o imóvel, contados do trânsito em julgado da
decisão (art. 79). Assim, a sentença não poderá ser cumprida imediatamente.
Na prática, a parte prefere aguardar que a sentença seja confirmada em
segundo grau para iniciar o seu cumprimento.
Dito isto, vamos às regras mais importantes sobre as ações de despejo.
9.2. Ações de Despejo
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de

despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em 15 dias,

independentemente da audiência da parte contrária e desde que
prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel,
nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado

por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual
tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação,
contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da

rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em
audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido

proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do
contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na

locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo
no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação,

celebrada com o locatário.

VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se

produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder
público, que não possam ser normalmente executadas com a
permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo

único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a
segurança inaugural do contrato;
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido

proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de
notificação comunicando o intento de retomada;
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no

vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias
previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção
ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
As demandas de despejo serão processadas pelo rito ordinário (rito

comum). O objetivo da demanda de despejo é a rescisão do contrato de
locação e a retomada do imóvel locado. Como será visto nos artigos
seguintes, a Lei do Inquilinato permite que o locador cumule também o
pedido de cobrança dos aluguéis e demais encargos em atraso, bem como
faculta ao locatário e ao fiador o direito de purgar a mora.
O despejo liminar é uma decisão interlocutória e não definitiva. Seria

uma forma de antecipação da tutela jurisdicional. Por isso pode ser revogada
a qualquer momento. No despejo liminar o juiz determina a desocupação do
imóvel objeto da ação sem o conhecimento do locatário. Por essa razão, ele
deve ser formulado antes da citação do réu, ou seja, na petição inicial. O
objetivo do despejo liminar é evitar prejuízos ao locador com a demora no
processo. A sentença irá confirmar ou não o pedido liminar. Mesmo se o
despejo tiver sido executado, deverá constar na sentença que o contrato de
locação foi rescindido e decretar o despejo.
É requisito fundamental a prestação de caução. Se o juiz vai determinar

que o locatário desocupe o imóvel sem antes ouvi-lo, deve assegurá-lo
alguma garantia em caso de ressarcimento por perdas e danos. A Lei exige
que o locador deposite o valor equivalente a 03 meses do aluguel.
Concedido o despejo liminar, o Juiz deverá fixar o prazo de 15 dias para

que o locatário desocupe o imóvel voluntariamente. Decorrido o prazo sem a
desocupação, caberá ao locador comunicar o Juiz que determinará a
expedição do mandado de despejo coercitivo.
Vamos detalhar agora as hipóteses que ensejam o dsepsjo por liminar:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por

escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido
ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da
assinatura do instrumento;
As partes podem acordar para que o locatário desocupe o imóvel em

até seis meses. Esse acordo deverá ter firma reconhecida e ser celebrado na
presença de duas testemunhas. Se o locatário permanecer no imóvel, será
ajuizada a demanda de despejo que poderá ter o pedido liminar feito. O
acordo deve conceder um prazo mínimo de seis meses para que o locatário
desocupe o imóvel.
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do

contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
Rescisão do contrato de trabalho (art. 47, inc. II). A empresa pode

fornecer para seu empregado a locação de um imóvel durante o tempo de
trabalho. Havendo rescisão do contrato de trabalho e sendo a empresa a
locadora, poderá ajuizar demanda de despejo com pedido liminar.
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a

ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
O locador pode, no prazo de 30 (trinta) dias do término do contrato de

temporada (que é de 90 dias), ajuizar demanda de despejo com pedido
liminar.
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de

acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas
não autorizadas por lei;
Se o locatário falecer e não permanecer residindo no imóvel o cônjuge

sobrevivente, o companheiro, ou os herdeiros necessários e pessoas que
viviam sob a sua dependência econômica, o locador poderá ajuizar demanda
de despejo com pedido liminar, caso estejam no imóvel pessoas que não
estão autorizadas a suceder o inquilino morto. O mesmo serve para as

locações não residenciais. Somente o espólio ou o sucessor no negócio ali

mantido é que podem permanecer no imóvel.
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada

com o locatário.
A sublocação está automaticamente rescindida quando a locação

principal for rescindida (art. 15). Se o sublocatário permanecer no imóvel, o
locador poderá ajuizar a demanda com pedido de despejo liminar. No
presente caso, tanto faz se o sublocatário era legítimo ou ilegítimo.
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se

produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que
não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou,
podendo, ele se recuse a consenti-las;
Trata-se aqui da locação desfeita para reparações urgentes no imóvel

(art. 9º, inc. IV). São os casos em que há a necessidade de reparos urgentes,
determinados pelo Poder Público. Eles não podem ser executados com a
permanência do locatário no imóvel ou ele se recusa a dar consentimento
para sua realização. O locador pode ajuizar a demanda de despejo e na
petição inicial demonstrar a necessidade da reforma (com laudo técnico) e os
riscos de danos a integridade física dos ocupantes
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do

art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança
inaugural do contrato;
O locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia no

prazo de trinta dias. Se o locatário se silenciar ou não apresentar uma
garantia suficiente, o locador pode ajuizar a demanda de despejo com pedido
liminar.
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta

a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação
comunicando o intento de retomada;

O objetivo é que o sublocatário não seja tomado de surpresa com a

demanda de despejo com pedido liminar. O sublocatário poderá purgar a
mora nos casos de despejo por falta de pagamento. Ele não será parte da
demanda, mas poderá intervir no feito. Finda a locação, resolve-se a
sublocação (art. 15). A lei se refere apenas aos sublocatários legítimos.
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz

determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o
prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, ressalvado o
disposto nos parágrafos seguintes.
§ 1º O prazo será de 15 dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem

decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o

ou no § 2o do art. 46.
§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e

fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de 06
meses e o máximo de 01 ano, o juiz disporá de modo que a
desocupação coincida com o período de férias escolares.
§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades

sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino
autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por
entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for
decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art.
53, o prazo será de 01 ano, exceto no caso em que entre a citação
e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um
ano, hipótese em que o prazo será de 06 meses.
§ 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o

caso de ser executada provisoriamente.
O artigo dispõe que o Juiz, ao julgar procedente a demanda de despejo,

determine na sentença a imediata expedição de mandado, bem como ordene
que o locatário desocupe voluntariamente o imóvel em 30 (trinta) dias.
O prazo a ser fixado será de 15 (quinze) dias se entre a citação e a

sentença houverem decorridos mais de quatro meses ou se o despejo houver
sido decretado com fundamento no art. 9º, em todos seus incisos, ou na
hipótese de denuncia vazia do parágrafo segundo do art. 46. Nessa última
hipótese, é preciso destacar que o prazo da denuncia vazia não se
confunde com esse prazo para desocupação voluntária.

O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao

falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer
das pessoas que habitem o imóvel. O desrespeito a essa dispositivo pode
ocasionar conduta criminosa a ser explicada logo mais a frente.
Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o

locador poderá imitir-se na posse do imóvel.
Bom, sobre a ação de despejo, essas foram as regras principais trazidas

pela Lei do Inquilinato. Vamos ver como funciona a ção de consignação de
alguel e acessórios da locação.
9.3. Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da

Locação
No caso dessa ação, para fins de prova, não tem outro jeito: basta ler o
procedimento e revisá-los sempre que puder! E tal procedimento é o seguinte:
Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e

acessórios da locação mediante consignação, será observado o
seguinte:
I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código
de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação
com indicação dos respectivos valores;
II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de

vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada
na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo;
III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem

durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira
instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos
vencimentos;
IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os

valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as
obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de
vinte por cento do valor dos depósitos;

V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa

caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a:
a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;
d} não ter sido o depósito integral;
VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo

e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do
depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo
integral;
VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco

dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo
de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz
declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas
imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e
honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;
VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da

locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução
desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel,
caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as

importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia.
9.4. Ação Revisional de Alguel
O valor do aluguel e dos demais encargos deve ser justo e corresponder

ao preço do mercado. Se não há um consenso entre as partes de qual seria o
justo valor do aluguel durante a vigência do contrato, a questão será resolvida
judicialmente. É uma demanda que tem se tornado comum nesse período de
grande valorização imobiliária.
E como funciona o a ação revisional?
Quem nos responde é o art. 68 da Lei nº 8.245/1991:

Ou seja: não cabe demanda revisional se estiver correndo prazo para

desocupação do imóvel, pela denuncia vazia manifestada pelo locador nos
contratos residenciais e não residenciais prorrogados por prazo indeterminado
ou quando o prazo para desocupação tenha sido estipulado judicialmente ou
amigavelmente.
Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as

diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os
alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a
partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo
aluguel.
1° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá

estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa
daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro
indexador para reajustamento do aluguel.
2° A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.
O aluguel e demais encargos fixados na demanda revisional de aluguel

são devidos desde a citação do locador ou do locatário para contestar a
demanda.
Por exemplo, o locador ajuíza demanda revisional para majorar o aluguel

e demais encargos de R$ 40.000,00 para R$ 70.000,00 em outubro de 2015.
O Juiz recebe a petição inicial e fixa aluguéis provisórios em R$ 56.000,00 em
novembro de 2015. O locatário é intimado e citado em dezembro de 2015. Se
não houver nenhuma reconsideração ou recurso, o aluguel provisório é devido
até a sentença. Ele será corrigido de acordo com a previsão contratual. Por
exemplo, se o mês de correção é abril, o aluguel provisório será corrigido em
abril de 2016, abril de 2017, etc.
Na sentença o Juiz irá decidir qual é o justo valor do aluguel. Pode ser
que ele decida que o valor correto quando do ajuizamento da demanda seria
de R$ 60.000,00. Esse valor deveria ser pago pelo locatário desde dezembro
de 2015. Após o trânsito em julgado, o locador poderá descontar o que foi
pago de aluguel provisório e cobrar as diferenças corrigidas de uma só vez.
Esse novo valor fixado na sentença também respeita o reajuste estipulado no
contrato. Neste caso, os R$ 60.000,00 seriam ajustados em abril de 2016,
abril de 2017, etc. Isso deve ser observado no cálculo das diferenças.
O mesmo serve para o locatário. Se o aluguel fixado na sentença for

inferior ao aluguel provisório fixado, ele fará jus às diferenças que ele pagou a
mais.

O autor pode pedir, na petição inicial, que seja fixado na sentença outra
data ou índice de reajuste dos aluguéis e demais encargos. Geralmente a data
ou mês da citação do réu é que fica definido como nova data de reajuste.
Art. 70. Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar

acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de
mandado de despejo.
Pode ocorrer que o locatário não esteja preparado para pagar o valor que
o locador está pleiteando ou o valor que o perito judicial apurou como sendo
justo. Nesse caso, a melhor solução para ambas as partes é um acordo para
que o locatário desocupe o imóvel dentro de um prazo razoável. Isso evita que
o locatário não pague o aluguel, ficando inadimplente, e evita que o locador
tenha que ajuizar demanda de despejo por falta de pagamento.
O acordo será homologado em juízo e se o locatário não desocupar o

imóvel no prazo acordado, o locador poderá requerer a expedição de mandado
de despejo nos próprios autos da revisional.
E por fim, vamos à ação renovatória!
9.5. Ação Renovatória
A ação renovatória de aluguel vem disciplinada nos art. 71 a 75 da

norma em comento. São regras bastante procedimentais que pouco tem a se
comentar por serem relativamente de fácil compreensão.
São elas:
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de
Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser
instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art.

51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o

imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação

da locação;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando

não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa,
número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e,
tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a
profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde
logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade
financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na

renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se
casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em

virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de

parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes,
salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador
dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira
hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado
à renovação.
Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que

possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao
seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do

imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por
aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições

melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art.

52).
1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em

contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o
valor locativo real e atual do imóvel.
2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da

proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas,
com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o
mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica,
aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da

determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a
serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel,
assinado por engenheiro devidamente habilitado.
4° Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a

fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do
prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do
pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do
justo valor do aluguel.
5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá

estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela
prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para
reajustamento do aluguel.
(...)
Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde
logo a indenização devida ao locatário em conseqüência da não
prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o
proponente.
Nesse processo, dois resultados são então possíveis:
Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis

vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas
de uma só vez.
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a

expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30
(trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na
contestação.
Se o contrato for renovado através de sentença transitada em julgado, o

locador poderá exigir do locatário o pagamento das diferenças que forem
apuradas nos aluguéis vencidos. Será uma execução definitiva e realizada nos
próprios autos da demanda renovatória.
Qualquer decisão que não determine a renovação autoriza que o locador

requeira a expedição do mandado de despejo. O único requisito é que o
locador requeira o despejo na contestação, caso a demanda seja julgada
improcedente ou extinta sem o julgamento de mérito. Se o locador não
requerer o despejo na contestação, deverá ajuizar demanda própria.

Exigir pagamentos que não decorrem do contrato de locação. A

obrigação do locatário é pagar o aluguel e demais encargos previstos no
contrato. O locador não pode exigir valores diversos desses como taxas,
despesas extraordinárias não previstas no contrato, etc.
Exigir mais de uma modalidade de garantia. O objetivo da lei é facilitar a

locação. É comum encontrar contratos de locação que além da fiança, há uma
caução imobiliária. Nesse caso, o Juiz costuma afastar uma das garantias sem
comunicar o Ministério Público.
O locador não pode exigir o pagamento antecipado de aluguel, salvo as

hipóteses do art. 42 e do art. 48. Por ser uma contravenção, a tentativa de
cobrança antecipada não é punível. O recebimento do aluguel é quando a
contravenção se exaure. Se o locatário realizar o pagamento antecipado por
livre e espontânea vontade, não há que se falar em contravenção penal.
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção

de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela
prestação de serviços à comunidade:
I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas

multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e
encargos;
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a

entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o
fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de 01
ano;
III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou

promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV
do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a
reparação do imóvel, dentro de 60 dias contados de sua entrega;
IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º

do art. 65.
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste

artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio,
multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e
quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que
esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.
Nesse artigo, estão discriminadas as condutas do locador que podem

ser consideradas criminosas, ou seja, com uma punição mais rigorosa.

Crime de não fornecer recibo quando do pagamento do locatário ou

sublocatário nas habitações coletivas. É necessário o dolo (a vontade de
produzir o resultado) para caracterizar a conduta típica. E o dolo é a efetiva
recusa. É comum o locador o sublocador ser negligente e esquecer-se de
fornecer os recibos, mas nesses casos não há dolo.
Crime na retomada da locação residencial. O locador pode requerer o

imóvel residencial para uso próprio ou para que sirva de residência para seus
ascendentes (pais) ou descendentes (filhos) que não disponham de imóvel
residencial próprio. Se o locador e seus familiares não mudarem para o imóvel
dentro de 180 dias contados da desocupação ou se não permanecerem pelo
prazo mínimo de 01 ano nele, sem qualquer motivo de caso fortuito ou força
maior, o retomante poderá ser demandado criminalmente.
Crime na retomada para execução de reparos ou demolição no imóvel.

Nas hipóteses do art. 9º, IV (obras solicitadas pelo Poder Público); art. 52, inc.
I (obras de aumento da área construída em imóveis destinados a hotéis) e art.
53 (reforma ou demolição), se o locador (proprietário, promissário comprador
ou promissário cessionário) não iniciar efetivamente as obras ou a demolição
no prazo de 60 dias, sem justa causa (caso fortuito ou força maior), poderá
responder pela conduta criminosa. A lei não fixa um prazo para o término.
Crime por despejo de imóvel residencial antes de esgotado o prazo de

luto. É considerado conduta criminosa realizar o despejo antes de
esgotados 30 dias da morte do cônjuge, ascendente, descendente, irmão ou
de qualquer pessoa que esteja morando no imóvel. Entre essas pessoas pode
ser incluídos os companheiros (pessoas que vivem em união estável).
Por fim, cabe destacar que é facultado ao locatário ajuizar demanda

para fixar multa ao locador que cometeu a conduta criminosa. A multa será
fixada entre 12 (doze) ou 24 (vinte quatro) meses do último aluguel pago ou
do último aluguel quando o imóvel for realugado. No caso da retomada (inc.
II) ou da desocupação (inc. III), o entendimento majoritário é o de que a
demanda para fixar a multa exige anterior demanda de despejo ou notificação
por escrito do locador para retomada.
Vamos às nulidades!
11. Nulidades
As partes devem sempre observar a lei de locação quando da elaboração

do contrato. Elas têm liberdade para estipular livremente as cláusulas
contratuais desde que observem a Lei do Inquilinato. O Estado tem grande
interesse nas locações residenciais e comerciais e se as partes observam os
princípios da lei no momento de contratar, ambas terão seus direitos
assegurados.

Nesse sentido, a norma em estudo determina em seu art. 45 que:
Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de

locação que visem a elidir os objetivos da presente lei,
notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47,
OU que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, OU
que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
Neste artigo, o legislador, a título de exemplificação, cita a estrita

observância ao direito de retomada (denuncia cheia – art. 47). Também
menciona o direito de renovação nos contratos não residenciais (art. 51). As
cláusulas contratuais que contrariam as normas e princípios da lei de locação
são nulas de pleno direito (juris et de jure) e não produzem efeitos. Se
chegarem a produzir consequências, deverá ser retomado o estado anterior
das coisas.
Beleza?
Bom, é isso. Finalizado o nosso estudo sobre a Lei Federal nº

8.245/1991, a famosa Lei do Inquilinato!
Vamos agora exercitar o aprendizado!
13. [VUNESP - JUIZ SUBSTITUTO - TJ/SP - 2011] Sobre as locações de

espaço em “Shopping Centers”, indique a alternativa correta.
(A) O locador não poderá recusar a renovação do contrato, com fundamento no

uso por ele próprio do imóvel.
(B) O locador poderá cobrar do lojista, havendo previsão contratual, o custo

rateado da pintura das fachadas.
(C) O locador poderá recusar a renovação do contrato, com fundamento na

transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo
detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descen-
dente.
(D) O locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde
que, cumulativamente, o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e
com prazo determinado, o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos

prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos e o locatário

esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e
ininterrupto de dois anos.
(E) Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno
de dois anos, no máximo, até um ano, no mínimo, anteriores à data da
finalização do prazo do contrato em vigor.
Comentário:
Item A – O art. 52, inciso II, da Lei do Inquilinato nos ensina que o locador não
estará obrigado a renovar o contrato se o imóvel vier a ser utilizado por ele
próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um
ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente
ou descendente.
Agora, fizemos um destaque aqui na aula: nas locações de espaço em

shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato
com fundamento no inciso II deste artigo (art. 52, §2º).
Item B – Vamos lá! De acordo com o que versa o art. 54, §1º, alínea “a’ da Lei
nº 8.245/91, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping
center, o empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping
center as despesas referidas nas alíneas a, b e d do parágrafo único do art.
22. Que despesas são essas? Vamos aos dispositivos do art. 22 citados:
Art. 22. (...)
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se

entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de
manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura

integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação,

bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do

edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de

empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
Logo, erra o item ao afirmar que o locador poderá cobrar do lojista,

havendo previsão contratual, o custo rateado da pintura das fachadas.
Item C – É verdade e foi o que comentamos no item “A”. O art. 52, inciso II, da
Lei do Inquilinato nos ensina que o locador não estará obrigado a renovar o
contrato se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de
fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do
capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Item D – Pegadinha maldosa da banca! A locação de shopping centers é do tipo

de locação não residencial, não é mesmo? Se é assim, tal contrato submete-se
às regras de renovação do art. 51 da Lei do Inquilinato, que assim dispõe:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o

locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo,
desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com

prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos

ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo,

pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Item E – Outra maldade da banca! Vamos corrigir: do direito à renovação decai

aquele que não propuser a ação no interregno de 01 ano dois anos, no
máximo, até 06 meses um ano, no mínimo, anteriores à data da finalização do
prazo do contrato em vigor (art. 51, §5º). Cruel, não é?!
Gabarito: Letra “C”
14. [CS-UFG - DEFENSOR PÚBLICO - DPE/GO - 2014] No que diz respeito

à locação de imóveis, a Lei n. 8.245, de 1991, determina que
(A) a locação residencial, quando ajustada verbalmente ou por escrito e com

prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido pelos contratantes,
prorroga- se automaticamente, podendo ser retomado o imóvel exclusivamente
para uso do próprio locador.
(B) a benfeitoria necessária introduzida pelo locatário, ainda que à revelia do

locador, bem como as úteis, desde que autorizadas pelo locador serão
indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, independentemente
de expressa disposição contratual em contrário.
(C) o direito de preferência do locatário em adquirir o imóvel locado nas

mesmas condições ofertadas a terceiros, ausente manifestação inequívoca,
caduca em 6 (seis) meses, contados da data em que o locatário teve ciência
inequívoca da intenção do locador em realizar o negócio.
(D) o direito de preferência do locatário de que dispõe o artigo 27 se sobrepõe

ao do condômino interessado na aquisição.
(E) a exigência de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo

contrato de locação é vedada, sob pena de nulidade.
Comentário:
Item A – Não só por esse motivo! Quando ajustada verbalmente ou por escrito
e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação
prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo

ser retomado o imóvel:
 nos casos do art. 9º;
 em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação

 se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou

para uso residencial de ascendente ou descendente que não
disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel
residencial próprio;
 se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a

destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por
cento;
 se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
(Errado)
Item B – Cuidado com a leitura rápida! Revisão da aula passada: a benfeitoria

necessária introduzida pelo locatário, ainda que à revelia do locador, bem como
as úteis, desde que autorizadas pelo locador serão indenizáveis e permitem o
exercício do direito de retenção, salvo independentemente de expressa
disposição contratual em contrário (art. 35). (Errado)
Item C – Seis meses não! Corrigindo: o direito de preferência (ou de

preempção) do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca,
sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 dias (art. 28). (Errado)
Item D – Já vimos que é exatamente o contrário! Havendo condomínio no

imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário
(art. 34). (Errado)
Item E – Certíssimo! Constitui contravenção penal, punível com prisão simples

de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último
aluguel atualizado, revertida em favor do locatário exigir, por motivo de locação
ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de
locação (art. 43, II). (Certo)
Gabarito: Letra “E”
15. [FCC - JUIZ SUBSTITUTO - TJ/AP - 2014] O locatário preterido no

seu direito de preferência para a aquisição do imóvel locado,
(A) nada poderá reclamar se não manifestar de maneira inequívoca sua

aceitação integral à proposta, no prazo máximo de 15 dias.

(B) poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e

de mais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o
requerer no prazo de 6 meses, a contar do registro do ato no cartório de
imóveis, desde que o contrato de locação contenha cláusula de vigência e
esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação junto à matrícula do
imóvel.
(C) só poderá reclamar do alienante as perdas e danos, mas em nenhuma

hipótese poderá haver para si o imóvel que já tiver sido alienado, com título
registrado no Serviço de Registro de Imóveis.
(D) poderá exercer seu direito à aquisição do imóvel locado que foi alienado,
mesmo que o adquirente seja um dos condôminos do imóvel.
(E) não poderá exercer seu direito de preferência se a alienação se der por
dação em pagamento, doação ou permuta.
Comentário:
Agora ficou fácil, não é mesmo!
De acordo com o art. 33 da Lei do Inquilinato, o locatário preterido no

seu direito de preferência para a aquisição do imóvel locado, poderá reclamar
do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e de mais despesas do
ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de 6
meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato
de locação contenha cláusula de vigência e esteja averbado pelo menos 30 dias
antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Gabarito: Letra “B”
16. [FCC - PROCURADOR LEGISLATIVO - CÂMARA MUNICIPAL/SP -

2014] Em relação à locação, é correto afirmar:
(A) É defeso ao locador receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis

e encargos locatícios.
(B) Na locação para temporada, se o locatário não desocupar o bem locado no

prazo ajustado caberá ação reintegratória de posse do imóvel, com pedido
liminar de desocupação.
(C) Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta
meses, a resolução do contrato só ocorrerá, ao fim do prazo estipulado, se o
locador notificar previamente o locatário.
(D) O contrato de locação não residencial, que se encontre vigorando por prazo
indeterminado, pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao
locatário trinta dias para a desocupação.
(E) Quando a locação for ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo
inferior a trinta meses, o locador, findo o prazo estabelecido, poderá retomar
livremente o imóvel, concedidos trinta dias ao locatário para sua desocupação.
Comentário:
Item A – É exatamente o contrário! O locador poderá receber de uma só

vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer
das modalidades de garantia locatícias previstas no art. 37 para atender as
demais obrigações do contrato (art. 49). (Errado)
Item B – Não é bem assim que fuciona a coisa! Segundo o art. 50 da Lei do
Inquilinato, na locação para temporada, Findo o prazo ajustado, se o locatário
permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias,
presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais
sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. (Errado)
Item C – Não há essa condição no art. 46 da Lei nº 8.245/91! Nas locações

ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução
do contrato só ocorrerá, ao fim do prazo estipulado, independentemente de
notificação ou aviso.
Item D – Exatamente! O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser

denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a
desocupação (art. 57). (Certo)
Item E – Não, não! Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo
inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se
automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser
retomado o imóvel:
 nos casos do art. 9º;
 em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação

 se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou

para uso residencial de ascendente ou descendente que não
disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel
residencial próprio;
 se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a

destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por
cento;
 se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Gabarito: Letra “D”
17. [CONSULPLAN - TITULAR DE SERVIÇOS DE NOTAS - TJ/MG - 2015]

Sobre o que dispõe a Lei n. 8.245/1991, é correta a afirmação:

(A) O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de

maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de cento e
oitenta dias.
(B) Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa

jurídica e o imóvel destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios,
gerentes, executivos ou empregados.
(C) Entende-se por despesa ordinária de condomínio a constituição de fundo de

reserva.
(D) Não havendo acordo, o locador ou locatário, após dois anos de vigência do
contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial
do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.
Comentário:
Item A – Veja como essa regra é bem cobrada! Você já sabe que o direito de
preferência (ou de preempção) do locatário caducará se não manifestada, de
maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 dias
(art. 28). (Errado)
Item B – Perfeito! Esse foi o destaque que fizemos:
(Certo)
Item C – Errado, pois a constituição de fundo de reserva entende-se por

despesa EXTRAordinária de condomínio (art. 22, parágrafo único, “g”).
(Errado)
Item D – Mais um item que revisa a aula passada! E esse está errado por um
detalhe básico e maldoso! Não havendo acordo, o locador ou locatário, após
três dois anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado,
poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de
mercado (art. 19). (Errado)
Gabarito: Letra “B”
18. [VUNESP - JUIZ SUBSTITUTO - TJ/RJ - 2016] Nos contratos de

locação não residencial em que há “construção sob medida",
amplamente conhecidos pela expressão inglesa built-to-suit ou build-
to-suit, é correto afirmar que

(A) é nula a estipulação de cláusula de renúncia ao direito de revisão do valor

dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
(B) o contrato deverá ser firmado por escrito e com prazo determinado, não
podendo ser inferior a 5 (cinco) anos.
(C) a vigência da locação, em caso de alienação do imóvel pelo locador,

independe de cláusula de vigência e averbação do instrumento contratual na
matrícula do imóvel.
(D) a cláusula penal estabelecida por denúncia antecipada do locatário poderá

alcançar a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da
locação.
(E) é vedada a estipulação de mais de uma modalidade de garantia em

benefício do locador.
Comentário:
Item A - Errado, pois segundo o § 1º do art. 54-A, poderá sim ser

convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis
durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Errado)
Item B - Essa regra não se aplica à locação não residencial do tipo "construção
sob medida". Vimos aqui que, nesses casos, o locador (investidor) e o locatário
podem livremente pactuar as cláusulas do contrato. O locador fica responsável
pela entrega do imóvel em perfeitas condições de uso. Em troca, o locatário
deve permanecer no imóvel por um período pagando aluguéis com um valor
predeterminado para aquisição do bem.
O período de pagamento de aluguel serve para que o investidor recupere

o investimento. Ao final, se o locatário decide não adquirir o imóvel o
investimento está recuperado. Geralmente os períodos de pagamento de
aluguel são de dez/quinze anos. (Errado)
Item C - Aqui, precisaremos dar um pulinho na aula passada! O art. 8º da Lei

de Locações afirma o seguinte:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o

adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de
noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por
tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência
em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do
móvel.
O contrato “built to suit” é por prazo determinado, como diz o art. 54-
A, “caput”, e pela parte final do art. 8º, a vigência da locação dependerá,
portanto, de cláusula de vigência averbada na matrícula do imóvel, para se ter
afastado o direito do adquirente de denunciar tal contrato.
(Errado)
Item D - Verdade! De acordo com o §2º do art. 54-A, a cláusula penal

estabelecida por denúncia antecipada do locatário poderá alcançar a soma dos
valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (Certo)
Item E - Se não ficou bem claro, esclareço agora: de fato, essa vedação existe
(art. 37), mas apenas para os contratos de locação comum, ok? Ela não
cabe para os contratos do tipo built-to-suit ou build-to-suit. Não confunda!
Gabarito: Letra “D”
Vamos ver como o Cespe/Cebraspe cobrou o tema:
[CESPE - PROMOTOR DE JUSTIÇA - MPE/TO - 2012 - Adapt] A respeito

da locação de imóveis urbanos, que obedece à Lei Geral dos Contratos
e às regras específicas relacionadas à matéria, julgue os itens a seguir.
19. Com relação ao contrato de locação por temporada, destinado a atender

necessidades transitórias, a lei permite o recebimento de aluguel antecipado, o
estabelecimento de garantias locatícias, além da responsabilização do locatário
sobre o imóvel alugado.
20. No caso de contrato de locação de imóvel não residencial, dissolvida a

sociedade locatária por morte de um dos sócios, não há previsão legal para o
exercício do direito de renovação do contrato de locação do imóvel para os
sócios restantes.
Comentário 19:
Certíssimo! O art. 49 da Lei nº 8.245/1991 estabelece que o locador

poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem
como exigir qualquer das modalidades de garantia locatícias previstas no art.
37 para atender as demais obrigações do contrato. A responsabilização do
locatário nesses casos segue as demais regras previstas pela citada norma.
Gabarito: Certo
Comentário 20:
Opa, o que é isso?! Claro que há previsão legal sim para o exercício do
direito de renovação do contrato de locação do imóvel para os sócios restantes.
De acordo com o art. 51, §3º, da Lei do Inquilinato, dissolvida a sociedade
comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-
rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
Gabarito: Errado

21. [CESPE - TITULAR DE SERVIÇOS DE NOTAS - TJ/ES - 2013]

Determinado imóvel urbano está alugado e o locador deseja vendê-lo
antes do prazo final do contrato de locação. Nesse caso,
(A) a preferência do locatário sobrepõe-se à do condômino, nos casos em que

houver condomínio no imóvel.
(B) o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens que sejam
objeto da alienação, no caso de haver alienação de mais de uma unidade
imobiliária.
(C) o locador não tem legitimidade para o registro do contrato de locação com
cláusula de vigência, em caso de alienação.
(D) o locatário deverá exercer seu direito de preempção no prazo de sessenta

dias.
(E) o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do

alienante perdas e danos, independentemente de o contrato de locação ter sido
averbado no cartório de imóveis antes da alienação.
Comentário:
Item A – Errado! Havendo condomínio no imóvel, a preferência do

condômino terá prioridade sobre a do locatário (art. 34).
Item B – Perfeito e é o que estabelece o art. 31 da Lei do Inquilinato: em se

tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de
preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
Item C - O locador tem sim legitimidade para o registro do contrato de locação

com cláusula de vigência, em caso de alienação. É o que indiretamente nos
ensina o art. 8º:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente

poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a
desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o
contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e
estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Item D – Não, não! O direito de preferência (ou de preempção) do locatário

caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à
proposta, no prazo de 30 dias (art. 28).
Item E – Errado! O locatário preterido no seu direito de preferência poderá

reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais
despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer
no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis,
desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias
antes da alienação junto à matrícula do imóvel (art. 33).

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do

imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por
aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições

melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art.

52).
Gabarito: Letra “A”
***
Grande abraço, bons estudos e desejamos que tenha uma excelente prova!

QUESTÕES DE SUA AULA
13. [VUNESP - JUIZ SUBSTITUTO - TJ/SP - 2011] Sobre as locações de

espaço em “Shopping Centers”, indique a alternativa correta.
(A) O locador não poderá recusar a renovação do contrato, com fundamento
no uso por ele próprio do imóvel.
(B) O locador poderá cobrar do lojista, havendo previsão contratual, o custo
rateado da pintura das fachadas.
(C) O locador poderá recusar a renovação do contrato, com fundamento na
transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo
detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descen-
dente.
(D) O locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde
que, cumulativamente, o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e
com prazo determinado, o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos
prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos e o locatário
esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e
ininterrupto de dois anos.
(E) Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno
de dois anos, no máximo, até um ano, no mínimo, anteriores à data da
finalização do prazo do contrato em vigor.
14. [CS-UFG - DEFENSOR PÚBLICO - DPE/GO - 2014] No que diz respeito

à locação de imóveis, a Lei n. 8.245, de 1991, determina que
(A) a locação residencial, quando ajustada verbalmente ou por escrito e com
prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido pelos contratantes,
prorroga- se automaticamente, podendo ser retomado o imóvel
exclusivamente para uso do próprio locador.
(B) a benfeitoria necessária introduzida pelo locatário, ainda que à revelia do
locador, bem como as úteis, desde que autorizadas pelo locador serão
indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção,
independentemente de expressa disposição contratual em contrário.
(C) o direito de preferência do locatário em adquirir o imóvel locado nas
mesmas condições ofertadas a terceiros, ausente manifestação inequívoca,
caduca em 6 (seis) meses, contados da data em que o locatário teve ciência
inequívoca da intenção do locador em realizar o negócio.
(D) o direito de preferência do locatário de que dispõe o artigo 27 se sobrepõe
ao do condômino interessado na aquisição.
(E) a exigência de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo
contrato de locação é vedada, sob pena de nulidade.

15. [FCC - JUIZ SUBSTITUTO - TJ/AP - 2014] O locatário preterido no

seu direito de preferência para a aquisição do imóvel locado,
(A) nada poderá reclamar se não manifestar de maneira inequívoca sua
aceitação integral à proposta, no prazo máximo de 15 dias.
(B) poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e
de mais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o
requerer no prazo de 6 meses, a contar do registro do ato no cartório de
imóveis, desde que o contrato de locação contenha cláusula de vigência e
esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação junto à matrícula do
imóvel.
(C) só poderá reclamar do alienante as perdas e danos, mas em nenhuma
hipótese poderá haver para si o imóvel que já tiver sido alienado, com título
registrado no Serviço de Registro de Imóveis.
(D) poderá exercer seu direito à aquisição do imóvel locado que foi alienado,
mesmo que o adquirente seja um dos condôminos do imóvel.
(E) não poderá exercer seu direito de preferência se a alienação se der por
dação em pagamento, doação ou permuta.
16. [FCC - PROCURADOR LEGISLATIVO - CÂMARA MUNICIPAL/SP -

2014] Em relação à locação, é correto afirmar:
(A) É defeso ao locador receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis
e encargos locatícios.
(B) Na locação para temporada, se o locatário não desocupar o bem locado no
prazo ajustado caberá ação reintegratória de posse do imóvel, com pedido
liminar de desocupação.
(C) Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta
meses, a resolução do contrato só ocorrerá, ao fim do prazo estipulado, se o
locador notificar previamente o locatário.
(D) O contrato de locação não residencial, que se encontre vigorando por
prazo indeterminado, pode ser denunciado por escrito, pelo locador,
concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
(E) Quando a locação for ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo
inferior a trinta meses, o locador, findo o prazo estabelecido, poderá retomar
livremente o imóvel, concedidos trinta dias ao locatário para sua desocupação.
17. [CONSULPLAN - TITULAR DE SERVIÇOS DE NOTAS - TJ/MG - 2015]

Sobre o que dispõe a Lei n. 8.245/1991, é correta a afirmação:
(A) O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de
maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de cento e
oitenta dias.

(B) Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa

jurídica e o imóvel destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios,
gerentes, executivos ou empregados.
(C) Entende-se por despesa ordinária de condomínio a constituição de fundo
de reserva.
(D) Não havendo acordo, o locador ou locatário, após dois anos de vigência do
contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial
do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.
18. [VUNESP - JUIZ SUBSTITUTO - TJ/RJ - 2016] Nos contratos de

locação não residencial em que há “construção sob medida",
amplamente conhecidos pela expressão inglesa built-to-suit ou build-
to-suit, é correto afirmar que
(A) é nula a estipulação de cláusula de renúncia ao direito de revisão do valor
dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
(B) o contrato deverá ser firmado por escrito e com prazo determinado, não
podendo ser inferior a 5 (cinco) anos.
(C) a vigência da locação, em caso de alienação do imóvel pelo locador,
independe de cláusula de vigência e averbação do instrumento contratual na
matrícula do imóvel.
(D) a cláusula penal estabelecida por denúncia antecipada do locatário poderá
alcançar a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da
locação.
(E) é vedada a estipulação de mais de uma modalidade de garantia em
benefício do locador.
[CESPE - PROMOTOR DE JUSTIÇA - MPE/TO - 2012 - Adapt] A respeito

da locação de imóveis urbanos, que obedece à Lei Geral dos Contratos
e às regras específicas relacionadas à matéria, julgue os itens a seguir.
19. Com relação ao contrato de locação por temporada, destinado a atender
necessidades transitórias, a lei permite o recebimento de aluguel antecipado, o
estabelecimento de garantias locatícias, além da responsabilização do locatário
sobre o imóvel alugado.
20. No caso de contrato de locação de imóvel não residencial, dissolvida a
sociedade locatária por morte de um dos sócios, não há previsão legal para o
exercício do direito de renovação do contrato de locação do imóvel para os
sócios restantes.
21. [CESPE - TITULAR DE SERVIÇOS DE NOTAS - TJ/ES - 2013]

Determinado imóvel urbano está alugado e o locador deseja vendê-lo
antes do prazo final do contrato de locação. Nesse caso,

(A) a preferência do locatário sobrepõe-se à do condômino, nos casos em que

houver condomínio no imóvel.
(B) o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens que sejam
objeto da alienação, no caso de haver alienação de mais de uma unidade
imobiliária.
(C) o locador não tem legitimidade para o registro do contrato de locação com
cláusula de vigência, em caso de alienação.
(D) o locatário deverá exercer seu direito de preempção no prazo de sessenta
dias.
(E) o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do
alienante perdas e danos, independentemente de o contrato de locação ter
sido averbado no cartório de imóveis antes da alienação.
22. [CESPE - JUIZ SUBSTITUTO - TJDFT - 2016 - Adapt] Acerca das

disposições referentes à ação renovatória de locação constantes na Lei
n.º 8.245/1991, assinale a opção correta.
(A) Deverá acompanhar a petição inicial, a prova da quitação dos impostos e
taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento incumbia ao locatário.
(B) Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos deverão ser
executadas em autos em separado, em que será discutido eventual
parcelamento da dívida.
(C) Os recursos interpostos contra as sentenças têm, como regra, efeitos
devolutivo e suspensivo.
(D) Não é possível ao locador apresentar como defesa a existência de proposta
de terceiro para locação, em condições melhores.

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Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE

Profs. Aline Santiago e Marcos Girão

I - LEI nº 8.245/1991 – LEI DO INQUILINATO (Final)

Caro aluno, nesta aula, finalizaremos o estudo da Lei Federal nº

Começaremos com o estudo do direito de preferência!

Vejamos as principais regras sobre esse direito!

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições

Nada mais justo do que o locatário ter preferência na aquisição do imóvel

Como o locador deve proceder?

Ele deve comunicar o locatário da sua intenção em vender o imóvel

www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 2 de 51

A Lei do Inquilinato apresenta duas consequências ao locador que não

E quais são essas consequências?

O locatário poderá exigir a adjudicação do imóvel locado, ou seja, tornar-

Não estando presentes os requisitos que autorizam o ajuizamento da

Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do

Pode acontecer que o imóvel locado pertença a mais de um proprietário.

www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 5 de 51

8. Disposições Especiais sobre Locação

8.1. Locação Residencial

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o

A regra geral é a de que os contratos de locações residenciais ajustados

A chamada denuncia vazia ou imotivada nas locações residenciais é o

Para exercer o direito a denuncia vazia, o locador deverá notificar o

www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 6 de 51

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo

I - Nos casos do art. 9º;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

A regra geral é a de que os contratos de locações residenciais ajustados

Aqui temos a denuncia cheia ou motivada nas locações residenciais. É

Vamos às regras da locação por temporada.

www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 7 de 51

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no

Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente

Vencido o prazo máximo de 90 dias e o locatário permancer no imóvel

O prazo de 90 dias deve sempre ser respeitado. O locador e o

E aí, se a locação passar a ser tratada como residencial, o contrato só

8.3. Locação não Residencial

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo,

www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 9 de 51

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o

§ 4º O direito a renovação do contrato estende-se às locações

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação

A ação renovatória foi instituída pelo Decreto n. 24.150 de 1934. A lei n.

A ação renovatória tem o objetivo de tentar conciliar o conflito de

www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 10 de 51

No artigo 53, o legislador pretendeu proteger as entidades hospitalares,

A rescisão dessas locações só acontecerá nas hipóteses de denuncia cheia,

Segunda hipótese para rescisão do contrato: no tocante ao aumento da

Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de

1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em

a) as despesas referidas nas alíneas a, b e d do parágrafo único do art.

b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que

2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em