Tudo sobre Contratos

de Aluguel
Aprenda a elaborar e administrar
contratos de locação com mais de 25
modelos !
APRESENTAÇÃO DO CURSO
INTRODUÇÃO
Definição Legal:

Locação é quando uma das partes se

obriga a ceder à outra, por tempo
determinado ou não, o uso e gozo de
coisa não fungível, mediante certa
retribuição. (art. 565 do Cód. Civil).
Introdução:

Art. 2.036 do Cód. Civil: A locação

de prédio urbano, que esteja sujeita
à lei especial, por esta continua a
ser regida.

A Lei n. 8.245/1991: Regula as

Locações Comerciais e Residenciais
São regidas pelo Código Civil e
pelas leis especiais, as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos
Estados e dos Municípios, de suas autarquias e
fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços
para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart-hotéis, hotéis - residência ou
equiparados;
Regras Gerais sobre
Locação
• O contrato de locação pode ser ajustado
por qualquer prazo, dependendo de
autorização do cônjuge se igual ou superior
a dez anos (art. 3º)

• Qualquer que for o motivo do término da

locação, para reaver o imóvel do locatório, o
locador deve ajuizar a ação de despejo (art.
5º)
• Na hipótese de locação por prazo
indeterminado, o locador pode notificar
o locatório sobre o término da locação
com aviso prévio de 30 (trinta) dias (art.
6º).

• É possível a sublocação (salvo quando

houver impedimento no contrato),
aplicando-se à ela as mesmas regras da
locação;
• Havendo o fim da locação ou sua rescisão,
as sublocações também se encerram,
ficando assegurado aos sublocatários o
direito de indenização contra o sublocador.
(art. 15)

• O sublocatário responde subsidiariamente

pela importância (aluguel) que dever ao
sublocador, quando este sofrer alguma
ação do locador. (art. 16)
Regras Gerais sobre
Locação

Continuação
• Morrendo o locador, a locação
transmite-se aos seus herdeiros.

• Morrendo o locatário:

Residencial: Sub-rogam no direito o

cônjuge sobrevivente, os Herdeiros
necessários ou os dependentes do
falecido que moravam no imóvel.
Comercial: Sub-rogam no direito, o espólio ou
o sucessor dos negócios (Art. 11).

Nessas hipóteses de morte do locatário, a

sub-rogação deverá ser comunicada ao
locador e ao fiador, se esta for a garantia do
contrato (art. 12, §1º).

O fiador poderá, neste caso, pedir sua

exoneração do contrato no prazo de 30 dias,
ficando responsável por 120 dias após
notificar sua exoneração.
• O término da locação ou da sublocação
depende do consentimento prévio e escrito
do locador.

• Esse consentimento não se presume,

mesmo diante de demora de resposta do
locador.

• O prazo para o locador responder é de 30

dias.
 PARTES DO
CONTRATO DE
LOCAÇÃO
Locador: A parte que aluga o seu imóvel para
outro;

Locatário: A parte que aluga o imóvel para o seu

uso e/ou de sua família;

Sublocador: Locatário que subloca o imóvel;

Sublocatário: Parte que aluga o imóvel do

sublocador;

Fiador: Parte que se responsabiliza pelas

obrigações do Locatário.
OBRIGAÇÕES DOS
LOCADORES E DOS
LOCATÁRIOS
Obrigações do Locador:

I - entregar ao locatário o imóvel em estado de

servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante a locação, o uso pacífico do

imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o

destino do imóvel; (Assim, obras necessárias
para o uso são de responsabilidade do locador)
IV - responder pelos vícios ou defeitos
anteriores à locação; (Ex. fiação,
encanamentos em mal estado)

V - fornecer ao locatário, caso este solicite,

descrição minuciosa do estado do imóvel,
quando de sua entrega, com expressa
referência aos eventuais defeitos existentes;

Por isso que é importante elaborar um “Laudo

de Entrega do Imóvel” ou “Termo de Vistoria”
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado
das importâncias por este pagas, vedada a
quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração

imobiliária e de intermediações;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o

prêmio de seguro complementar contra fogo,
salvo se houver disposição contratual
diversa.
X - pagar as despesas extraordinárias de
condomínio:

→ Reformas que interessem à estrutura do

imóvel; pinturas externas; obras nas áreas
comuns; indenizações trabalhistas; despesas
com decoração, lazer, equipamentos de
esporte, de segurança, comunicação interna
e constituição de fundo de reserva.
Obrigações do Locatário:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da

locação;

II - servir - se do imóvel para o uso

convencionado, devendo tratá - lo com o mesmo
cuidado como se fosse seu;

III – Comunicar o Locador sobre o surgimento de

qualquer dano ou defeito cuja reparação seja
necessária.
V - Fazer a reparação dos danos no imóvel, ou
nas suas instalações, provocadas por si ou seus
dependentes;

VI - não modificar a forma interna ou externa

do imóvel sem o consentimento prévio e por
escrito do locador;

VII - pagar as despesas de telefone e de

consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
VIII - permitir a vistoria do imóvel, mediante
combinação prévia de dia e hora;

IX - cumprir integralmente a convenção de

condomínio e os regulamentos internos;

X - pagar o seguro fiança;

XI - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Despesas ordinárias de condomínio são as
necessárias à sua administração, tais como:

Salários e encargos trabalhistas de

funcionários; Consumo de água, luz e outras
despesas da área comum; Limpeza e
conservação das áreas comuns e seus
equipamentos; Rateios de saldo devedor;
reposição do fundo de reserva utilizado nas
despesas ordinárias.
O ALUGUEL
O valor do Aluguel é de livre escolha e acordo
entre o locador e Locatário.

Porém, não pode ser convencionado o valor em

moeda estrangeira, nem vincular o aluguel à
variação cambial ou ao salário mínimo.

É válida cláusula de reajuste e é lícito as partes

convencionarem novos valores durante a
locação.
Não é permitido o pagamento antecipado
de aluguéis, exceto na locação por
temporada.

Após 3 anos de vigência ou do último

acordo de alteração do valor do aluguel, o
locador ou o locatário pode ajuizar “ação
revisional de aluguel” para adequá-lo ao
valor de mercado.
 DIREITO DE
PREFERÊNCIA
No caso de venda, promessa de venda,
cessão ou promessa de cessão de direitos
ou dação em pagamento, o locatário tem
preferência para adquirir o imóvel
locado. (art. 27).

O locador deve notificar (judicial ou

extrajudicialmente) o locatário acerca da proposta
de venda do imóvel, dando-lhe a oportunidade de
comprar o imóvel nas mesmas condições de preço
e forma de pagamento.
O Locatário tem o prazo de 30 (trinta) dias
para se manifestar se deseja ou não
comprar o imóvel. Se não o fizer, perderá o
direito de preferência na sua aquisição (art.
28)

Se o Locatário aceitar a proposta (exercer o

direito de preferência) e depois desistir do
negócio, terá que indenizar o locador por
perdas e danos (inclusive lucros cessantes).
Se o Locador desrespeitar o direito de
preferência, poderá o Locatário pedir
indenização por perdas e danos ou no prazo
de até 6 (seis) meses, depositar o valor da
venda e haver para si o imóvel, desde que o
contrato de locação esteja averbado na
matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes
da venda.
Estando o imóvel sublocado, o direito de
preferência é primeira do sublocatário e
depois do locatário; e havendo mais de um
sublocatário, o mais antigo e os mais idosos
tem preferência sobre os demais.

O direito de preferência não se aplica no

caso de perda da propriedade, venda por
decisão judicial, permuta, doação,
integralização de capital, cisão, fusão e
incorporação e em caso de consolidação de
propriedade em alienação fiduciária.
BENFEITORIAS
Conceito:

Benfeitorias são reformas que visam

a conservação, a melhoria, o
embelezamento do imóvel ou o
conforto do seu uso.

Elas podem ser necessárias, úteis ou

voluptuárias.
• Necessárias: São aquelas necessárias para a
manutenção do uso regular do imóvel ou que
evitem a sua deterioração, por exemplo:
encanamentos, eletricidade, reformas
estruturais, entre outras.

• Úteis: São aquelas reformas não necessárias,

mas que aumentem ou melhoram o uso do
imóvel, por exemplo: aumento de cômodos,
readequação de salas, etc.
• Voluptuárias: São as reformas de mero
deleite ou recreio, que não aumentam o
uso habitual do bem, ainda que o
tornem mais agradável ou sejam de
elevado valor, por exemplo: troca de
revestimentos, de esquadrias e outras
que visem o conforto do locatário.
Regra Geral:

As benfeitorias necessárias feitas pelo

locatário geram a obrigação do locador em
indenizá-lo e permitem o exercício do
direito de retenção (é o direito que o
locatário tem de reter ou permanecer no
imóvel locado até o pagamento da
indenização).
As benfeitorias úteis, desde que
autorizadas pelo locador, também
ocasionam o direito de indenização e de
retenção.

As benfeitorias voluptuárias não geram

o direito de indenização ou de retenção.
Ressalva Importante:

É permitida a inclusão de cláusula no contrato

de locação prevendo a renúncia (desistência
prévia) do direito de indenização e de
retenção por benfeitorias (art. 35 Lei de
locações).

Súmula 335 STJ: Nos contratos de locação, é válida a

cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e
ao direito de retenção.
GARANTIAS DO
CONTRATO DE
LOCAÇÃO
Garantias permitidas no contrato de locação:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia;

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de

investimento.
Só é permitido exigir uma das modalidades de
garantia num mesmo contrato de locação, sob
pena de nulidade.

Qualquer das garantias da locação se estende

até a devolução do imóvel, ainda que a
locação for prorrogada por prazo
indeterminado, salvo se houver cláusula
contratual em contrário.
A caução pode ser prestada em bens móveis
ou imóveis.

O depósito em dinheiro (no máximo de 3

alugueis) pode ser feito em poupança ou
investimento, revertendo em favor do
locatário os ganhos financeiros decorrentes
da aplicação financeira.
A caução em bens imóveis deverá ser
averbada à margem da respectiva matrícula
dada em garantia.

A caução em bens móveis deve ser registrada

em cartório de títulos e documentos.

O seguro fiança deve abranger todas as

obrigações do locatário.
A fiança é quando uma pessoa garante
satisfazer ao credor uma obrigação assumida
pelo devedor, caso este não a cumpra.

A cessão fiduciária de quotas de fundos de investimentos

é quando o locatário cede, em garantia, quotas que
possui em fundo de investimento.
A FIANÇA
Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante
satisfazer ao credor uma obrigação assumida
pelo devedor, caso este não a cumpra.

As dívidas futuras podem ser objeto de fiança; mas o fiador,

neste caso, não será cobrado senão depois que a obrigação
do principal devedor se fizer certa e líquida (vencida).

A fiança compreenderá todos os acessórios da dívida

principal, inclusive as despesas judiciais, desde a citação do
fiador.
O fiador cobrando judicialmente pelo
pagamento da dívida tem direito a exigir que
sejam primeiro executados os bens do devedor
(benefício de ordem), exceto no caso de:

a. Ter, o fiador, renunciado ao benefício de ordem ou

assumido a responsabilidade solidária em contrato;

b. Ter, o devedor, falido ou sido declarado insolvente;

MODALIDADES DE
LOCAÇÃO
A Lei n. 8.245/91 regulamenta as locações:

a. Residenciais: Imóveis utilizados com finalidade

exclusiva de moradia do locatário e de sua família.

b. Não-residenciais: imóveis utilizados para fins

comerciais.

c. Temporada: Imóveis utilizados para prática de

lazer, realização de cursos, tratamento de saúde
ou outros fins desde que não superior à 90 dias.
LOCAÇÃO POR
TEMPORADA
A Locação por Temporada.

O prazo da locação por temporada não pode

ser superior à 90 dias.

O imóvel pode estar ou não mobiliado,

devendo constar em contrato essa condição.

O locador poderá receber de uma só vez e

antecipadamente o valor total da locação.
Pode-se exigir qualquer das garantias locatícias
do locatário.

Se o locatário permanecer no imóvel após o

prazo estabelecido, sem oposição do locador,
presume-se prorrogada a locação por prazo
indeterminado.

Neste caso, o contrato só poderá rescindido

após 30 meses do início da locação e os
alugueis futuros não poderão ser exigidos
antecipadamente.
 LOCAÇÃO
RESIDENCIAL
Locação Residencial:
Se o contrato for por escrito e com prazo superior
a 30 meses, após o término do prazo considera-se
encerrada a locação independentemente de aviso
prévio;

Nesta hipótese, se o locatário permanecer no

imóvel sem oposição do locador, a locação
prorroga-se por prazo indeterminado.

Prorrogado o contrato por prazo indeterminado,

o locador pode notificar o seu término com prazo
prévio de 30 dias.
Se o contrato for verbal ou por escrito com prazo
inferior a 30 meses, ao fim do prazo da locação
esta prorroga-se por prazo indeterminado,
somente podendo ser rescindido:

→ Em caso de acordo entre as partes

→ Na hipótese de descumprimento contratual
→ Por falta de pagamento do aluguel
→ Para uso próprio do locador ou de sua cônjuge
ou descendentes
→ Após 5 anos de vigência do contrato
→ Para realização de obras ou para uso como
pensão ou hotel.
 LOCAÇÃO
COMERCIAL
Locações Comerciais:

O locatário tem direito á renovação do contrato

por prazo igual se:

a. O contrato for por escrito e por prazo

determinado;

b. Estiver vigorando por 5 anos;

c. O Locatário estiver explorando seu comércio

no local por, no mínimo, 3 anos ininterruptos;
Essa regra se aplica à Locatários que utilizem o
imóvel para uso comercial de empresa da qual
são sócios, podendo o direito ser exercido pelos
locatários ou pela empresa;

O direito à renovação (ação renovatória) deve

ser exercido (proposta) até 6 meses antes do
término do prazo vigente do contrato de
locação, sob pena de perda do direito
(decadência).
O Locador não será obrigado a renovar o
contrato:

→ Na necessidade de realização de obras

para aumento do imóvel ou por
determinação do poder público;

→ Se for usar para negócio próprio ou de

seu cônjuge ou descendentes, desde
que existente há mais de 1 anos;
É considerada locação comercial (não
residencial) quando o locatário for empresa (PJ)
e o imóvel for destinado á uso de seus sócios,
gerentes, executivos ou empregados.

Findo o prazo contratual, considera-se extinta a

locação independentemente de aviso ou
notificação prévia.

Se o locatário permanecer no imóvel, por mais

de 30 dias, sem oposição do Locador, prorroga-
se a locação por prazo indeterminado.
O contrato prorrogado por prazo
indeterminado pode ser rescindido mediante
notificação prévia de 30 dias do locatário, para
a desocupação do imóvel.

No caso de rescisão antecipada da locação por prazo

determinado, por iniciativa do locatário, este terá que
pagar a multa contratual proporcional ao tempo restante
do contrato.
LOCAÇÃO PARA HOSPITAIS,
CASAS DE SAÚDE
ENTIDADES DE ENSINO E
SHOPPING CENTER
As locações de imóveis utilizados por
hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos,
estabelecimentos de saúde e de ensino só
poderão ser rescindidas:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou
contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e
demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes
determinadas pelo Poder Público
Nas locações em shopping center,
prevalecerão as condições livremente
pactuadas nos contratos de locação
respectivos.

O Shopping Center não pode cobrar dos lojistas:

a. As obras que interessem à estrutura do imóvel ou
acréscimo de equipamentos e obras de paisagismo;
b. pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e
iluminação, bem como das esquadrias externas;
c. indenizações trabalhistas e previdenciárias pela
dispensa de empregados
MEDIDAS JUDICIAIS
EM CONTRATOS DE
LOCAÇÃO
1. AÇÃO DE DESPEJO

No caso de ações por falta de pagamento;

descumprimento de acordo de rescisão; término
do prazo da locação não residencial e por
temporada; falta de garantia contratual:

Será concedida liminar para desocupação do

imóvel em 15 dias.
Na hipótese de ação de despejo por falta de
pagamento de aluguel e/ou acessórios, o
locatário pode evitar a rescisão e a ordem de
despejo efetuando o depósito judicial do valor
em atraso dentro do prazo de 15 dias para a
desocupação.

A ação de despejo por falta de pagamento terá como

objeto a rescisão do contrato de aluguel (despejo)
cumulada com a cobrança dos valores em atraso.
O Depósito Judicial para evitar o despejo deve
incluir as seguintes despesas:

a) os aluguéis e acessórios da locação vencidos;

b) as multas ou penalidades contratuais;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador de 10%

se o contrato não prever valor diverso;
Se o depósito não tiver sido integral, o Locatário
terá mais 10 dias para complementar o valor e
passado o prazo, a ação prosseguirá com a
ordem de despejo.

O Locatário não pode usar da possibilidade de

purgar a mora se já o tiver exercido nos últimos
24 meses.
A ação de despejo também é cabível após o
término do prazo contratual ou quando
notificado do término do contrato, o locatário
não desocupar o imóvel.
2. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE ALUGUEL

É a medida judicial utilizada pelo locatário

quando há recusa do Locador em receber os
alugueis ou quando há impossibilidade de
pagamento na forma prevista em contrato.

O Locatário deve distribuir a ação e efetuar, no prazo de

24 horas do despacho inicial, o depósito integral do valor
do aluguel e dos seus acessórios.
Os alugueis que forem vencendo durante o
processo, devem ser depositados judicialmente
em seus respectivos vencimentos.

O Locador poderá contestar o pedido alegando não ter

havido recusa, que a recusa é justificada, que houve
mora no depósito judicial e ausência de depósito
integral do aluguel.

Também poderá apresentar reconvenção pedindo o

despejo e a cobrança de alugueis, se for o caso.
3. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

É a ação judicial proposta pelo Locador ou pelo

Locatário visando adequar o valor do aluguel
ao valor de mercado.

A inicial deve indicar o valor de aluguel pretendido.

O Juiz fixará o aluguel provisório assim que designar audiência de

conciliação, cujo valor não poderá ser (a) Superior à 80% do valor
do pedido se a ação tiver sido proposta pelo locador; (b) Inferior
à 80% do aluguel vigente, se tiver sido proposta pelo locatário.
Será designada audiência de conciliação, quando
o Réu deverá apresentar sua contestação.

Até a audiência, o Réu pode pedir revisão do

aluguel provisório apresentando elementos para
tal.

Os valores vincendos devem ser pagos e o valor

provisório será reajustado na periodicidade
prevista em contrato durante o curso do
processo.
4. AÇÃO RENOVATÓRIA

Ação proposta por locatários de imóveis

comerciais visando a renovação do aluguel por
prazo igual ao vigente.

O Locatário deverá demostrar (a) Existência de contrato

por escrito e com prazo determinado; (b) Que a locação
tem 5 anos ininterruptos; (c) A existência de comércio no
imóvel por 3 anos ininterruptos;
Também deverá demonstrar:

→ Prova de cumprimento integral do contrato;

→ Prova de quitação dos impostos e taxas do imóvel;

→ As condições para a renovação (valores);

→ Quem será o fiador do período a ser renovado, com a

prova de seu aceite.
Na contestação, o Locador poderá pedir a
fixação de aluguel provisório apresentando
elementos que demonstrem o valor justo do
novo período, valor este que não poderá ser
superior à 80% do pedido.

Se não for renovada a locação, o juiz determinará o

despejo.
CONCLUSÃO DO
CURSO
Modelos disponibilizados:
1. Contrato de Locação Residencial;

2. Contrato de Locação Comercial;

3. Contrato de Locação Por Temporada;

4. Distrato de Contrato de Locação;

5. Recibo de Aluguel;

6. Recibo de Entrega das chaves;

7. Termo de Vistoria para entrega do imóvel ao locatário;

8. Termo de Vistoria de devolução do imóvel ao locador;

9. Notificação pelo Locatário de não prorrogação da locação;

10.Notificação pelo Locador de não prorrogação da locação;

11. Notificação de término de locação por prazo
indeterminado (locador e locatário);

12.Notificação para o Locatário do direito de preferência;

13.Notificação de distrato por venda do imóvel;

14.Notificação de cobrança de alugueis atrasados;

15.Notificação de cobrança dos fiadores;

16.Notificação para exigir novo fiador;

17.Contrato de Administração de imóvel;

18. Distrato de Contrato de Administração de Imóvel;

19. Procuração para administradoras de imóveis;

20. Instrumento de confissão de dívida;

21. Inicial de Ação de Despejo por falta de pagamento e cobrança

de aluguéis atrasados;
22. Ação de despejo e cobrança do fiador;

23. Ação de despejo para reparos urgentes;

24. Ação de despejo de locação por prazo indeterminado;

25. Ação Renovatória de Aluguel;

26. Ação Revisional de Aluguel;

27. Ação de Consignação de Aluguel;