Contrato Empresarial e Civil III

08/03/2023, 09:11 UNIP - Universidade Paulista : DisciplinaOnline - Sistemas de conteúdo online para Alunos.
Contrato de Locação
1. Introdução
Trata-se de um dos contratos mais presentes no dia-a-dia das relações sociais, para moradia, lazer,
turismo, dentre outros.
É muito frequente atualmente a locação de bicicleta e patinete por meio de aplicativos.
Os romanos utilizavam a palavra locação também para prestação de serviços (locação de serviços) ou
realização de obra (locação de obra).
O CC/1916 já tratava de forma diferente chamando de empreitada e prestação de serviços, contratos

que serão estudados separadamente.
2. Conceito de locação de coisas
É o negócio jurídico por meio do qual o locador se compromete a ceder ao locatário, por tempo
determinado ou indeterminado, o uso e o gozo de determinado bem infungível, mediante
remuneração.
2.1 Partes
Locador: Quem cede o bem uso e gozo
Locatário: Quem recebe o bem para uso e gozo
Obs.: as diversas modalidades de locação constituem um microssistema jurídico com princípios e

regras próprios, a exemplo das locações imobiliárias urbanas que são reguladas pela Lei 8245/91.
Serão feitas diversas referências a essa lei, mas não haverá um estudo aprofundado. A atenção maior
será às regras previstas no Código Civil.
3. Elementos essenciais
3.1 Tempo
Se refere a duração do contrato de locação que é essencialmente temporário. Não pode ser
considerado um contrato vitalício, ainda que não haja tempo determinado no contrato.
Assim, o contrato de locação pode ter prazo determinado ou indeterminado.
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Prazo determinado
Art. 573. A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso.
Dies interpellat pro homine
Se o contrato tem prazo determinado não é preciso interpelar o locatário para restituir o bem,
passando a ter posse ilícita após o decurso do prazo.
Entretanto, pode ser que o locador releve essa fato não se opondo à continuidade da posse do
locatário, sendo considerada prorrogada a locação por prazo indeterminado.
Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador,
presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.
Assim, para considerar posse de má-fé do locatário é preciso que o prazo tenha sido ultrapassado e
oposição à continuidade desta posse pelo locador.
Prazo indeterminado
Neste caso é preciso interpelação do locador exigindo que o locatário restitua a coisa em um prazo
razoável, sob pena de incidir os efeitos da mora.
Prazo razoável é aquele compatível com a entrega do bem. É conceito indeterminado, devendo ser
analisado o caso concreto.
Pablo Stolze sugere que o prazo para restituição seja o mesmo da periodicidade do pagamento.
Ex.: pagamento deve ser diário, o prazo para devolução será de um dia.
Obs.: na locação imobiliária existe regra específica exigindo antecedência de 30 dias (art. 6º).
Aluguel-pena
Caso o locatário se negue a restituir o bem deverá pagar um aluguel arbitrado pelo locador
correspondente ao dano que venha sofrer.
É uma sanção imposta pelo descumprimento do contrato. Entretanto, não é permitida a abusividade,
podendo ser revisto o valor judicialmente, caso se torne excessivamente oneroso.
Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o
aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de
caso fortuito.
Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas
tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade.
Como está em mora, responderá o locatário pela perda ou deterioração da coisa, ainda que
proveniente de caso fortuito ou força maior.
Limite temporal
Não existe limite de período de vigência do contrato de locação. Entretanto, na locação imobiliário
com prazo igual ou superior a 10 anos é necessária a anuência do cônjuge de qualquer das partes
(art. 3º).
Se não houver anuência não há nulidade, mas apenas ineficácia da cláusula para o cônjuge que não
concordou com ela.
3.2 Coisa
É o objeto do contrato de locação.
Pode ser qualquer bem móvel ou imóvel, desde que, seja infungível. Não seria possível pensar em
restituição de bem fungível ou consumível.
Propriedade da coisa
A coisa locada não precisa necessariamente ser do locador, pois é possível que o possuidor alugue
mesmo não possuindo o domínio do bem.
3.3 Retribuição
É o preço, aluguel ou renda da locação, ou seja, a retribuição pela disposição da coisa.
A locação é contrato essencialmente oneroso.
Carlos Roberto Gonçalves deixa claro que o preço deve ser sério. Se fixado em valor ínfimo ou
irrisório descaracterizará o contrato de locação.
Atenção!
Deve ser pago preferencialmente em dinheiro ou ao menos parte dele em dinheiro. Se for pago
exclusivamente em benfeitorias, frutos ou produtos, é considerado contrato inominado.
4. Características do contrato de locação
4.1 Típico
4.2 Nominado
4.3 Bilateral
4.4 Oneroso
4.5 Comutativo
4.6 Consensual
4.7 Não-solene
5. Modalidades
5.1 Locação de bens móveis
Regida pelo CC/02
5.2 Locação imobiliária urbana
Regida pela Lei 8245/91
5.2.1 Locação residencial (art. 46 e 47)
5.2.2 Locação para temporada ou time sharing (art.48 a 50)
5.2.3 Locação não residencial (art. 51 a 57)
5.3 Arrendamento rural (locação para exploração agrícola ou pecuária)
Disciplinado pelo Estatuto da Terra (Lei 4504/64)
Obs.: Contratos de hospedagem
Apart-hotel e hotel-residência não são regulados pela Lei 8.245/91.
Se a locação não é alcançada pela lei do inquilinato não cabe ação de despejo, mas ação
possessória.
Obs.: Locação em site especializado (Airbnb)
O TJSP no processo nº 1124567-87.2017.8.26.0100 equiparou a locação para temporada não

considerando contrato de hospedagem. Não foi permitido ao condomínio proibir tais contratos de
locação.
6. Conteúdo do contrato de locação (Direitos e deveres)
6.1 Obrigações do locador (Art. 566)
6.1.1 Entregar a coisa alugada ao locatário (art. 566, I, CC + art. 22 Lei 8245)
O locador deve entregar a coisa locada ao locatário com as pertenças em estado que possa utilizá-la
do modo convencionado.
Caso o locatário se negue haverá resolução do contrato e indenização pelas perdas e danos.
Deve, além de entregar a coisa, respeitar o tempo de contrato quando tiver prazo determinado.
Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador
reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário
devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.
O Juiz pode rever a multa caso ela se torne excessiva.
Art. 572. Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva,
será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis.
Obs.: o art. 4º, p. único, da Lei 8245 dispensa da multa caso a extinção do contrato decorra de fato de
terceiro (transferência de localidade pelo empregador).
6.1.2 Manter a coisa alugada no mesmo estado
O locador tem o dever de conservação do bem locado durante o tempo de contrato, exceto se houver
estipulação em sentido contrário no contrato.
As despesas necessárias para conservação devem ser suportadas pelo locador (art. 566, I, 567 e art.
22, II e X, da Lei 8245/91).
Obs.: despesas ordinárias de condomínio cabem ao locatário (art. 23, XII, Lei 8245).
Obs.: demais despesas ordinárias (impostos e taxas) são do locador (art. 22, VIII).
Obs.: a regra do art. 25 tem a intenção apenas de facilitar a cobrança do locatário pelo locador.
Deterioração da coisa
Se a coisa deteriorar, sem culpa do locatário, durante a locação, ele poderá requerer uma diminuição
no valor pago ou a resolução do contrato, caso ela não sirva mais ao fim a que se destina.
Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá
pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a
que se destinava.
Obs.: reparos urgentes
O locatário deve permitir que o locador promova os reparos urgentes no imóvel.
Se o tempo necessário para os reparos for superior a 10 dias, ele terá direito ao abatimento no preço
e, se o prazo for superior a 30 dias o contrato pode ser extinto (art. 26 da Lei 8245).
6.1.3 Garantir o uso pacífico da coisa
O locatário tem direito à posse mansa e pacífica do bem.
Deriva desta obrigação a garantia contra vício redibitórios (art. 568 e art. 22, IV, Lei 8245).
6.2 Obrigações do locatário (art. 569)
6.2.1 Utilizar da coisa de acordo com a finalidade contratada
O contrato de locação tem natureza causal, não admitindo o desvio de finalidade.
Dar destinação à coisa diferente da prevista no contrato é ilícito contratual, autorizando a resolução do
contrato e a cobrança de perdas e danos.
É uma forma de inadimplemento contratual.
Art. 570. Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se
ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e
danos.
6.2.2 Tratar a coisa alugada como se fosse sua
O locatário deve utilizar a coisa com o máximo dever de cuidado.
Ao final do contrato a coisa deverá ser restituída pelo locatário.
6.2.3 Pagar pontualmente o aluguel
O pagamento da locação normalmente é pós-retributivo, ou seja, o pagamento se dá após o uso.
Obs.: art. 20 da Lei 8245 proíbe o pagamento antecipado, exceto nos contratos de temporada ou sem
garantia (caução, seguro-fiança, fiança, etc).
6.2.4 Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros
Isso é necessário para que o locador exerça a defesa da coisa locada.
Nada impede que o locatário também defenda a sua posse.
6.2.5 Restituir a coisa no estado em que recebeu
Ao terminar a locação deve restituir a coisa no mesmo estado que a recebeu, exceto em relação aos
desgastes naturais decorrentes do uso.
7. Indenização por benfeitorias nas coisa locada
É comum que o locatário realize benfeitorias na coisa durante a locação. Ele somente terá direito à
indenização das benfeitorias necessárias e úteis expressamente autorizadas.
8. Direito de Retenção
Ele pode reter o bem até a restituição dos valores pagos.
É uma forma de autotutela permitida pelo ordenamento.
9. Extinção do contrato de locação
9.1 Extinção natural
Se dá com o advento do termo final.
9.2 Resilição bilateral
Quando as partes consensualmente resolvem colocar um fim na relação contratual.
9.3 Resilição unilateral

Nos contratos com prazo indeterminado a parte deve notificar a outra com prazo razoável colocando
fim ao contrato.
Denúncia vazia
Quando uma das partes, sem necessidade de justificar, coloca fim ao contrato (Art. 6º da Lei 8245).
Obs.: morte de uma das partes e mudança de estado civil não são causas de extinção do contrato
(art. 12 Lei 8245 alterado pela Lei 12.112/2009).
9.4 Inadimplemento
Descumprimento das obrigações pelo locador ou locatário.
9.5 Realização de reparos urgentes
Já estudado.
9.6 Extinção de usufruto ou fideicomisso
Caso a locação tenha sido celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário, uma vez extinto o usufruto ou o
fideicomisso estará extinta a locação.
Prazo para desocupação é de 30 dias.
10. Da Lei nº. 8.245/91
A Lei nº 8.245/91, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato, dispõe da locação de imóveis
urbanos e procedimentos a ela inerentes.
Trata-se de um verdadeiro microssistema regido por lei especial, e, nos casos de lacuna deve ser
aplicado o Código Civil.
Serão analisados os artigos mais importantes relativos a esta lei.
Neste tópico serão abordados os principais artigos da referida lei (alguns temas já foram abordados
acima).
Sublocação
Art. 13, caput: Diz o dispositivo que a sublocação depende do consentimento (prévio e escrito) do
locador.
Art. 15: Depreende-se do dispositivo que rescindida a locação, resolve-se a sublocação.
Obrigações:
Obrigações do locador:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua
entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação
genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas

compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam
ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo
exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se
refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias
externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data

anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de

esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Obrigações do locatário
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no

prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado,
quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e
com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações
decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja

reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações,
provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do
locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos

condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que
dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de
dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese
prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
Direito de Preferência
A lei confere ao inquilino a prioridade na aquisição do bem locado nas mesmas condições ofertadas.
O locador deve interpelar o inquilino, com as informações das condições do negócio, para exercer seu
direito no prazo de 30 dias.
Por ser tratar de um direito potestativo do inquilino, caso este não seja exercido no prazo haverá
decadência.
Caso o locatário seja preterido pelo locador, terá direito de exercer a preferência depositando o preço
pago, acrescido das despesas com o registro.
O contrato de locação deve estar averbado na matrícula do imóvel ao menos 30 dias antes da
alienação.
O prazo para o exercício é de 30 dias, contados da averbação da alienação no registro de imóveis.
Não pretendendo adquirir o bem, pode o locatário requerer indenização pelas perdas e danos.
Benfeitorias e Direito de Retenção
No silêncio do contrato, as benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário e as úteis, autorizadas

pelo locador, deverão ser indenizadas.
Caso o locador não indenize, terá direito o locatário à retenção do imóvel.
As benfeitorias voluptuárias não serão indenizadas, podendo ser retiradas pelo locatário, desde que
não cause danos a estrutura do imóvel.
Garantias Locatícias
As garantias estão previstas no artigo 37.
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de
garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
A caução é garantia real que recai sobre bens móveis ou imóveis. Já a fiança é uma garantia pessoal,
quando um terceiro se compromete a cumprir a obrigação, caso o devedor não o faça.
O seguro fiança locatícia é modalidade de garantia decorrente de um contrato entre o locatário e uma
seguradora.
Na cessão fiduciária há cessão da propriedade resolúvel das cotas em favor do locador que
consolidará a propriedade em caso de inadimplemento.
Não é permitido ao locador exigir mais de uma garantia. Além de ilícito civil, a conduta caracteriza
contravenção penal.
Locação residencial
As locações residenciais com prazo igual ou superior a 30 meses, poderão ser resilidos
unilateralmente sem qualquer justificativa (denúncia vazia). Já as locações com prazo inferior a 30
meses somente poderão resilidos unilateralmente havendo justa causa (denúncia cheia).
Locação para temporada
A locação para temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário por prazo não
superior a 30 dias.
Como dito anteriormente, neste caso é possível exigir o pagamento do aluguel antecipadamente.
Locação não residencial
Nas locações não residenciais é possível ao locatário a propositura da ação renovatória que é a ação
destinada a renovação compulsória do contrato de locação.
São requisitos da ação renovatória:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do
contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos
seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de
três anos.
O locador não estará obrigado a renovar o contrato nas seguintes hipóteses:
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua
radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou
da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há
mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou
descendente.
Estas matérias podem ser alegadas pelo locador em sua defesa na ação renovatória.
Prazo para propositura da ação
A ação renovatória deve ser interposta no primeiro semestre do último ano do contrato de locação.
Art. 51
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no
máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Assim, nos primeiros 6 meses do 5º ano do contrato de locação, deverá o locatário (cessionário,
sucessor ou sublocatário) promover ação.
O prazo para o exercício desse direito é decadencial, ou seja, caso não seja proposta a ação perde-se
o direito.
Procedimentos
O art. 58 traz regras gerais para as ações previstas na Lei nº 8.245/91.
Os processos não se interrompem durante as férias forenses.
Em relação à competência territorial, será o foro do local do imóvel, exceto de o contrato estipular
regra diferente.
O valor da causa deve será o correspondente a 12 vezes o valor do aluguel ou se decorrente da

relação de emprego, o valor correspondente a 3 salários.
AÇÃO DE DESPEJO
Será processada pelo procedimento comum.
É possível a concessão de liminar, inaudita altera pars, nos seguintes termos:
Art. 59, §1º:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes
e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para
desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou
sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até
trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I
do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no

imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a
permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de
2009)
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova
garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta)
dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela
Lei nº 12.112, de 2009)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato

desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de
extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112,
de 2009)
Obs.: Concordância do réu com a desocupação na contestação
Art. 61 Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo
da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido
fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a
responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à
causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade;
caso contrário, será expedido mandado de despejo.
Será concedido prazo de seis meses para desocupação.
FALTA DE PAGAMENTO
A lei permite a cumulação de pedido de cobrança com o despejo quando houver inadimplemento do
locatário.
Ao invés de contestar, é direito do locatário e do fiador purgar a mora, depositando o valor devido,
acrescido de multa, juros, custas e honorários advocatícios, evitando-se a extinção do contrato de
locação.
Caso se constate que o valor não foi integral, será concedido prazo de 10 dias para o locatário
complementar.
CONSIGNAÇÃO DE ALUGUEL E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO
Ação que tem por objetivo pagamento judicial dos aluguéis e acessórios, em caso de mora do locador.
Após a citação o autor terá 24 horas para realizar o depósito.
É possível que o réu além da contestação apresente reconvenção com pedido de despejo e cobrança
dos aluguéis.
O autor poderá complementar o depósito após a citação, acrescido de 10%, além de arcar com as
custas e honorários advocatícios.
Matérias arguidas na contestação:
O réu poderá arguir as seguintes matérias na contestação:
a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;
d) não ter sido o depósito integral;
O réu poderá levantar os valores depositados.
REVISIONAL
É cabível nas locações residenciais e não residenciais.
Apesar da lei declarar que será processada pelo rito sumário, o CPC/2015 aboliu este rito, devendo
ser adotado o procedimento comum.
Na petição inicial deve ser indicado o valor pretendido que não poderá ser superior a 80%, se
proposta pelo locador, nem inferior a 80% se proposta pelo locatário.
É possível a execução da diferença entre o valor provisoriamente arbitrado e o definitivo nos próprios
autos.
A contestação deverá ser apresentada na audiência de instrução e julgamento.
Exercício resolvido:
O que é direito de preferência do locatário?
Locatário tem prioridade em igualdade de condições e preço, quanto a aquisição do imóvel locado que
for colocado a venda.
O que é denúncia vazia?
É a resilição unilateral do contrato de locação sem necessidade de justificativa.

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É muito frequente atualmente a locação de bicicleta e patinete por meio de aplicativos.

O CC/1916 já tratava de forma diferente chamando de empreitada e prestação de serviços, contratos

2. Conceito de locação de coisas

Locador: Quem cede o bem uso e gozo

Locatário: Quem recebe o bem para uso e gozo

Obs.: as diversas modalidades de locação constituem um microssistema jurídico com princípios e

Assim, o contrato de locação pode ter prazo determinado ou indeterminado.

Dies interpellat pro homine

É o objeto do contrato de locação.

É o preço, aluguel ou renda da locação, ou seja, a retribuição pela disposição da coisa.

A locação é contrato essencialmente oneroso.

4. Características do contrato de locação

5.1 Locação de bens móveis

Regida pelo CC/02

5.2 Locação imobiliária urbana

Regida pela Lei 8245/91

5.2.1 Locação residencial (art. 46 e 47)

5.2.2 Locação para temporada ou time sharing (art.48 a 50)

5.2.3 Locação não residencial (art. 51 a 57)

5.3 Arrendamento rural (locação para exploração agrícola ou pecuária)

Disciplinado pelo Estatuto da Terra (Lei 4504/64)

Obs.: Contratos de hospedagem

Apart-hotel e hotel-residência não são regulados pela Lei 8.245/91.

Obs.: Locação em site especializado (Airbnb)

O TJSP no processo nº 1124567-87.2017.8.26.0100 equiparou a locação para temporada não

6. Conteúdo do contrato de locação (Direitos e deveres)

6.1 Obrigações do locador (Art. 566)

O Juiz pode rever a multa caso ela se torne excessiva.

6.1.2 Manter a coisa alugada no mesmo estado

Obs.: reparos urgentes

O locatário deve permitir que o locador promova os reparos urgentes no imóvel.

6.1.3 Garantir o uso pacífico da coisa

O locatário tem direito à posse mansa e pacífica do bem.

6.2 Obrigações do locatário (art. 569)

6.2.1 Utilizar da coisa de acordo com a finalidade contratada

O contrato de locação tem natureza causal, não admitindo o desvio de finalidade.

É uma forma de inadimplemento contratual.

6.2.2 Tratar a coisa alugada como se fosse sua

O locatário deve utilizar a coisa com o máximo dever de cuidado.

Ao final do contrato a coisa deverá ser restituída pelo locatário.

6.2.3 Pagar pontualmente o aluguel

O pagamento da locação normalmente é pós-retributivo, ou seja, o pagamento se dá após o uso.

6.2.4 Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros

Isso é necessário para que o locador exerça a defesa da coisa locada.

Nada impede que o locatário também defenda a sua posse.

6.2.5 Restituir a coisa no estado em que recebeu

7. Indenização por benfeitorias nas coisa locada

Ele pode reter o bem até a restituição dos valores pagos.

É uma forma de autotutela permitida pelo ordenamento.

9. Extinção do contrato de locação

9.1 Extinção natural

Se dá com o advento do termo final.

9.2 Resilição bilateral

Quando as partes consensualmente resolvem colocar um fim na relação contratual.

9.3 Resilição unilateral

Descumprimento das obrigações pelo locador ou locatário.

9.5 Realização de reparos urgentes

9.6 Extinção de usufruto ou fideicomisso

Prazo para desocupação é de 30 dias.

10. Da Lei nº. 8.245/91

Serão analisados os artigos mais importantes relativos a esta lei.

Art. 22. O locador é obrigado a: