UNIP – UNIVERSIDADE PAULISTA

Campus Anchieta – Direito

MAURÍCIO BULCÃO FERNANDES – A950JC4

LOCAÇÃO DE IMÓVEL: DISPENSA DE GARANTIA E

DESOCUPAÇÃO LIMINAR

Trabalho acadêmico apresentado para

composição da nota de Tópicos Especiais
de Direito Privado, referente ao décimo
semestre, do curso de Direito da UNIP –
período matutino, 10/WA0839.

SÃO PAULO
2016
 LOCAÇÃO DE IMÓVEL: DISPENSA DE GARANTIA E
DESOCUPAÇÃO LIMINAR

INTRODUÇÃO

A partir da Lei 12.112/09, que promoveu alterações/inclusões na Lei que

dispõe sobre o Inquilinato (Lei n. 8.245 de 1991), novas regras foram traçadas,
possibilitando uma maior segurança para o locador que possui contrato sem
qualquer garantia.
Diante da existência de muitas controvérsias sobre as reais vantagens e
desvantagens para o locador, torna-se necessária uma análise sobre as discussões
doutrinárias e jurisprudenciais acerca da efetivação da medida, em especial no que
se refere a sua aplicação prática.
O que se pretende, com o presente estudo, é esclarecer os pontos positivos
e negativos decorrentes da inclusão do inciso IX ao § 1º do art. 59 da Lei 8.245/91,
no tocante a dispensa de garantia nos contratos de locação.

1. DA LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA E SUAS GARANTIAS

O Novo Código Civil, em seu artigo 565, traz a conceituação de locação de

coisas como sendo o contrato pelo qual “uma das partes se obriga a ceder à outra,
por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa
retribuição.”
Do conceito contido em tal dispositivo legal podem ser extraídas as
características principais do contrato de locação de imóveis, quais sejam: (i) cessão
temporária de uso e gozo, sem transferência de propriedade; (ii) a remuneração pela
utilização (aluguel); (iii) contrato bilateral, oneroso, comutativo e consensual.
Quanto ao consenso das partes, o contrato pode ser expresso ou tácito. No
entanto, para Carlos Alberto Dabus Maluf (2010, p. 22), a lavratura de instrumento
escrito confere maior segurança às partes: “Trata-se, por outro lado, de contrato não
solene, que independe geralmente, de forma especial; pode, de tal arte, ser ajustado
verbalmente ou por escrito, embora a segurança das partes aconselhe a lavratura de
instrumento escrito, em que se contenham todas as cláusulas contratuais.”
O regramento específico para a locação de imóveis urbanos está contido na
Lei 8.245/1991, com alterações provocadas pela Lei 12.112/2009, que especifica,
em seu artigo 1º, parágrafo único, quais são as situações que continuam reguladas
pelo Código Civil e pela legislação específica.
Quanto às garantias locatícias, o art. 37 da Lei 8.245/91 elenca as
modalidades previstas para os contratos de locação: (i) caução; (ii) fiança; (iii)
seguro de fiança locatícia e (iv) a cessão fiduciária de quotas de fundo de
investimento.
A caução, a despeito do que prevê o art. 38 da Lei 8.245/91, pode ser de
bens móveis ou imóveis. Quando recair sobre bens móveis, deverá ser registrada no
cartório de títulos e documentos. No entanto, quando recair sobre bens imóveis,
deverá ser averbada na matrícula do bem dado em garantia.
Outrossim, a caução pode ser em dinheiro, mas não poderá exceder a três
meses de aluguel e deve ser restituída com os acréscimos legais, conforme
preceitua o § 2º do art. 38 da Lei 8.245/91. Ainda, em seu § 3º, há previsão expressa
que a caução dada através de títulos e ações deverá ser substituída no prazo de 30
(trinta) dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades
emissoras.
Dessa forma, a garantia por meio de caução pode ser real (em dinheiro ou
qualquer outro bem, inclusive imóvel) ou fidejussória (título de circulação pública ou
privada), nos termos contidos no art. 826 e seguintes do CPC.
A fiança, nas palavras de Nadir Silveira Dias (1999, p.191), “é a preferida
dos locadores ou por seus representantes, as administradoras de imóveis, na
medida em que calcada em comprovação de renda por arte do fiador e na
comprovação de uma ou duas propriedades livres e desembaraçadas de quaisquer
ônus, legais ou convencionais, o que garante, sobremaneira, o valor da locação.”
Todas as pessoas podem ser fiadoras, desde que tenham bens suficientes e
a livre disposição. A fiança pode ser convencional (decorrente de contrato firmado
entre as partes), legal (decorrente de disposição legal) e judicial (decorrente de
processo). Ainda, quando se tratam de contratos de locação de imóveis, a fiança é
de natureza civil.
Já o seguro de fiança locatícia possui como principal característica, o fato de
depender somente da capacidade do pretendente a locatário. Segundo Luís
Camargo Pinto de Carvalho (2004) citado por Carlos Alberto Dabus Maluf (2010,
p.29-30), existem várias vantagens do seguro fiança em relação às demais
garantias, quais sejam: “a) Libera o locatário dos naturais constrangimentos para
obtenção de fiador. b) O seguro enseja ao locador a possibilidade de receber os
aluguéis contratados durante o período de inadimplência do inquilino, sem que
necessite aguardar a decretação do despejo. c) Oferece segurança aos locadores e
também às empresas administradoras.”
No seguro locatício, o locatário paga o prêmio e o locador fica segurado e,
em caso de inadimplência, receberá da seguradora os valores não satisfeitos pelo
pagador do prêmio.
Por fim, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, incluída
pela Lei 11.196/2005, é a forma de garantia através da qual as instituições
autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) administram carteira de
títulos e valores mobiliários, ficando autorizadas a constituir fundo de investimento
que permita a cessão fiduciária de suas cotas em garantia de locação imobiliária.

2. BREVES NOÇÕES SOBRE A AÇÃO DE DESPEJO

Para Luiz Guilherme Marinoni e Sérgio Cruz Arenhart (2010, p. 176), “o

contrato de locação de bens imóveis pode ser extinto por várias razões, a exemplo
da infração contratual, do término do prazo do contrato ou da necessidade de
recuperar o bem para uso próprio.”
A ação de despejo é a medida cabível para se rescindir um contrato de
locação, seja pela falta de pagamento, seja pela denúncia vazia. Nos termos do art.
5ª da Lei 8.245/91, “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do
locador para reaver o imóvel é a de despejo.”
 A ação de despejo por falta de pagamento objetiva a rescisão da locação,
pelo não pagamento dos aluguéis e demais encargos, desde que esses estejam
previstos no instrumento locatício. A própria lei autoriza que o despejo por falta de
pagamento seja cumulado com a cobrança dos aluguéis e encargos (Filho, 2004).
No caso de denúncia vazia, não há atraso no pagamento nem qualquer
descumprimento contratual. O locador simplesmente não deseja continuar o
contrato, valendo-se de seu domínio sobre o bem.
Assim, no entendimento de MARINONI e ARENHART (2010, p. 175), “a
função da ação de despejo é dupla: ao tempo em que se rescinde (resolve) o
contrato locatício, busca-se também a retomada do bem objeto da locação.”
A ação deve ser ajuizada no foro da situação da coisa, admitindo-se que, no
contrato de locação, seja estipulada pelas partes a eleição de outro foro. A ação
poderá ser proposta pelo proprietário ou pelo locador, mesmo não sendo
proprietário.

2.1. Da concessão de liminares para desocupação

Nos termos previstos no art. 59, § 1º e incisos da Lei 8.245 de 199110, com
as alterações provocadas pela Lei 12.112/09, é possível, já no início da ação de
despejo, a chamada “execução provisória do despejo”, independente da audiência
da parte contrária.
Além das modalidades já previstas na Lei 8,245/91, a Lei 12.112/09 incluiu
mais 04 (quatro) possibilidades, quais sejam: (i) havendo a necessidade de se
produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não
possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo,
ele se recuse a consenti-las; (ii) despejo por falta de apresentação de nova garantia;
(iii) falta de pagamento em locação que está sem garantia e (iv) término da locação
não residencial, desde que o despejo tenha sido proposto até 30 dias após esse
término.
Note-se que a concessão liminar de despejo, com base nas situações
elencadas nos incisos do § 1º do art. 59 da Lei 8.245/91, não está vinculada ao
cumprimento dos requisitos elencados no art. 273 do CPC (requisitos gerais para a
antecipação de tutela). No entanto, caso o pedido para desocupação liminar não
tenha como fundamento as situações previstas no art. 59 da Lei 8.245/91,
necessário se faz a análise dos requisitos previstos no art. 273 do CPC.[3]

2.2. Requisitos para a desocupação liminar prevista no inciso IX do art.

59 da Lei de Locações

Imperioso ressaltar, que para que seja deferida liminar para desocupação
em razão da falta de pagamento em contrato sem garantia, necessário se faz a
observância de alguns requisitos, sem os quais a medida não será concedida, quais
sejam: (i) o contrato de locação não poderá possuir qualquer garantia; (ii) ainda,
para a concessão da liminar, necessário que o locador preste caução no valor de 03
(três) meses de aluguel, nos termos contidos no art. 59, § 1º da Lei 8.245/91.
Dessa forma, resta evidente a necessidade de cumprir com as
determinações previstas em lei para que a concessão de liminar para desocupação
seja concedida.

3. DAS VANTAGENS E DESVANTAGENS DA FALTA DE

GARANTIA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO.

Uma das principais inovações trazidas pela Lei 12.112/09 refere-se à

possibilidade de concessão de liminar para desocupação do imóvel, objeto do
contrato de locação, desde que não exista garantia e seja realizada a caução,
conforme explanado em tópico anterior.
Tal dispositivo possibilita que o locador opte por firmar contrato de locação
sem qualquer garantia e tenha, juridicamente, a possibilidade de desocupação do
imóvel em um curto prazo de tempo.
No entanto, na prática, alguns entraves podem fazer com que esse
“benefício” legal não seja tão eficaz, como: (i) a própria morosidade da Justiça, (ii) o
custo para o ingresso da demanda, (iii) a necessidade de prestar caução, (iv) o fato
de que, ao deferir a liminar, não há cumprimento imediato, ou seja, passados os 15
(dias) do prazo, sem a purga da mora e sem que o inquilino tenha saído, o locador
terá que requerer o cumprimento da decisão e aguardar o Poder Judiciário agir; (iv)
a possibilidade de recurso para instâncias superiores.
Além disso, a possibilidade de concessão de liminar em ação de despejo, no
caso de falta de pagamento e estando o contrato desprovido de qualquer garantia,
possui uma ressalva, que se encontra elencada no § 3º do art. 59 da Lei n.
12.112/2009: “§ 3º No caso do inciso IX do § 1º deste artigo poderá o locatário evitar
a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze)
dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo,
efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma
prevista no inciso II do art. 62.”
Ressalta-se que a desocupação não é feita de imediato, pois caso o
locatário não deixe o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, a medida terá que ser
executada compulsoriamente. A purga da mora deverá ser realizada dentro desses
15 (quinze) dias, mas não basta apenas o locatário fazer o requerimento, sendo
necessário o efetivo depósito em juízo da totalidade dos valores devidos.
Segundo ensinamento de Humberto Theodoro Júnior ( 2010, p.20), “A purga
da mora, portanto, será pleiteada em requerimento do inquilino do qual constarão o
cálculo do montante atualizado do débito e o comprovante do respectivo depósito.
Esse expediente do réu, sendo regularmente promovido, terá o efeito não só de
impedir a execução da liminar como, também, o de evitar a rescisão do contrato e o
despejo definitivo. Com a purga da mora, extingue-se o processo, sem o decreto do
despejo, contudo, ser o locatário responsabilizado pelos encargos sucumbenciais, já
que foi ele o causador da demanda.”
Dessa forma, a possibilidade de reaver o imóvel em um curto período de
tempo (15 dias, conforme previsto na Lei) torna-se utópica.
Ainda, ressalta-se que a falta de garantia no contrato de locação, além de
não assegurar que o bem seja retomado de forma imediata, como mencionado
anteriormente, também causa insegurança quanto ao recebimento dos valores em
aberto.
Por mais que seja concedida a medida liminar para desocupação em
contratos sem garantia, onde ocorra a falta de pagamento de aluguel e acessórios,
não há medida que assegure ao locador receber os valores em atraso, ficado esse
sujeito a perquirir bens do locatário (e que na maioria das vezes, não existem).
O locador, ao firmar contrato de locação sem qualquer das garantias
previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato, assume o risco de não ter o imóvel
retomado no prazo previsto em Lei e, ainda, de não receber os valores que restaram
em atraso.

CONCLUSÃO

Uma das grandes questões controvertidas sobre a previsão contida no art.

59, § 1º, inciso IX da Lei 8.245/91 diz respeito a real vantagem que a falta de
garantia nos contratos de locação urbana traz para o locador.
Ressalta-se, por oportuno, que os Tribunais de Justiça têm firmado
entendimento de conceder a liminar para desocupação nos casos envolvendo
contratos sem garantia. No entanto, os riscos da falta de garantia são maiores do
que o benefício de retomada do imóvel no prazo previsto em Lei.
Pelas razões expostas, conclui-se que a dispensa de garantia nos contratos
de locação é viável, porém, não indicada, uma vez que deixa o contrato descoberto
nos casos de inadimplemento e, por mais que ocorra a retomada do bem, não há
qualquer garantia em relação ao recebimento dos aluguéis e acessórios em atraso.
BIBLIOGRAFIA

MALUF, Carlos Alberto Dabus. Garantias Locatícias de bens imóveis. Revista do

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DIAS, Nadir Silveira. Garantias Locatícias de Imóveis Urbanos. Ajuris: Revista da

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MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz. Procedimentos Especiais.

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FILHO, Mário Cerveira. Peculiaridades da Ação de Despejo. Gazeta Mercantil.

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THEODORO JUNIOR, Humberto. Inovações na Lei do Inquilinato: visão

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FACCI, Lucio Picanço. Aspectos gerais da locação do imóvel urbano. Jus

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<http://jus.com.br/revista/texto/4376>. Acesso em: 30 nov. 2011.