CONTRATO DE LOCAÇÃO

INTRODUÇÃO

O presente trabalho foi realizado sob a orientação do Professor Doutor Carlos Fraga e
Professora Vanessa Mamedes, no âmbito da disciplina de Direito dos Contratos e pretende uma
análise relativamente ao Contrato de Locação, previsto no artigo 1022º e seguintes do Código
Civil Português, que é o contrato mais usado na sociedade depois da compra e venda e dos mais
importantes e mais utilizados na área contratual. Por ser tão importante desperta tanta atenção
de estudiosos da área do Direito.

Uma das partes denomina-se de locador, senhorio ou arrendador, enquanto a outra de locatário,
inquilino ou arrendatário. O locador disponibiliza a posse do objeto da locação, enquanto o
locatário usa o bem e goza dele de acordo com uma finalidade estabelecidade.

O arrendamento é sinónimo de locação, podendo ambos ser usados de forma distinta. O

primeiro é utilizado para designar as locações de imóveis rurais, onde a coisa não precisa ser
necessariamente do locador, sendo a retribuição pelo uso e gozo designada por aluguer ou
renda. O segundo, é o contrato pela qual uma das partes mediante renumenração paga pela
outra, se compromete a fornecer durante um período de tempo o uso e gozo de uma coisa
infungível, a prestação de um serviço de cariz económico ou a execução de alguma obra.

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-NOÇÃO E MODALIDADES DE LOCAÇÃO

O contrato de locação corresponde à figura da “location conductio rei” do Direito Romano e é

um regime que sofreu várias alterações, nomeadamente com a retirada e reintrodução do
Regime do Arrendamento Urbano do CC.

A Locação desempenha importante função económica, na medida em que permite ao titular de

direitos de gozo sobre determinada coisa obter um rendimento, concedendo temporáriamente o
gozo dessa coisa a outrem, o que faz sem abdicar do direito que lhe corresponde.

O artigo 1022º do Código Civil refere que a locação é o contrato pelo qual uma das partes se
obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante a retribuição. É um
contrato de prestação especifica, com caracter transitório de celebração por preíodo transitório e
tem como contrapartida pecuniária o gozo dessa coisa.
Visa proporcionar o gozo de uma coisa determinada e infungível, há necessariamente uma
contraprestação.

Há três modalidades de locação:

-de bem;

-de serviço;

-de obra.

A lei, hoje em dia, regula o contrato de locação em geral no CC, sendo também aí que
encontramos o essencial do regime do Arrendamento Urbano, mas, fora do CC estão outros
regimes, como diplomas relativos a aspetos do arrendamento urbano e todo o regime do
Arrendamento Rural.

O Dr António Menezes Cordeiro, face ao artigo dispõe que, a locação é um ato jurídico de
natureza negocial, bilateral, com três elementos especificos, condições necessárias da existência
do próprio pacto locativo como tal, uma obrigação de proporcionar o gozo de uma coisa, um
prazo e uma retribuição. Podemos verificar o descrito no seu livro “DA NATUREZA DO
DIREITO DO LOCATÁRIO”.

Romano Martinez considera que, se concede ao locatário um direito de gozo sobre a coisa. É
um negócio jurídico sinalagmático em que implica proporcionar o gozo de uma coisa como
contrapartida do dever de pagar a retribuição. Há reciprocidade e interdependência entre estas
duas prestações.

-ARTIGO 1023º DO CÓDIGO CIVIL

O arrendamento e o aluguer encontram-se previsto no artigo 1023º do Código Civil.

O arrendamento é a locação que recai sobre coisa imóvel (204º CC). Podendo esta ser de matriz
Urbana, remetendo para fins habitacionais ou fins não habitacionais, ou de matriz Rústica,
podendo ser rural, se tiver fins agrícolas, florestais ou outras atividades desse estilo.

O aluguer é a locação que recai sobre coisa móvel (205º CC).

Segundo Menezes Leitão, a Locação é um contrato nominado e típico, consensual, podendo ser
formal no caso do arrendamento urbano, ou informal no caso do aluguer, consta-se como
obrigacional, oneroso, sinalagmático, comulativo e de execução duradoura.

Em relação á primeira parte da doutrina de Menezes Leitão há uma divergência com a doutrina
de Romano Martinez e Januário Costa Gomes, onde estes defendem o direito pessoal de gozo,
proporcionar o gozo da coisa é uma obrigação por parte do locador, o que naturalmente
corresponde a um direito de crédito do locatário.

-ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

O contrato de locação que se encontra descrito nos artigos 1022º e seguintes, apresenta 3
elementos constitutivos, sendo estes a Obrigação de proporcionar a outrem o gozo de uma coisa,
o Caráter Temporário e a Retribuição.

Obrigação de Proporcionar a outrem o gozo de uma coisa- esta é a prestação característica do

contrato de locação, referida no artigo 1031º alinea b) do CC, e é uma obrigação de conteúdo
positivo. Alguns autores, entendem o direito do locatário como um direito real pois há um
direito de gozo inerente à coisa dotado de consequências.

Caráter Temporário- encontra-se previsto no artigo 1025º do CC, onde refere que a locação não
pode celebrar-se por mais de trinta anos, sendo reduzida a esse limite quando celebrada por
tempo superior.

Relativamente ao Arrendamento Urbano, a lei admite contratos de arrendamento urbano com

duração indeterminada, prevista no artigo 1099º do CC.

Retribuição- é um contrato oneroso, pois em detrimento das prestações do locador há uma

contraprestação do locatário.

-FORMA E FORMAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Capacidadede para a celebração do contrato

Na celebração de um contrato de locação, operam as regras gerais dos artigo 217º e seguintes.

Quando ocorrer o período das negociações devem ser apresentadas todas as informações e
documentos necessários, tanto da parte do locador como do locatário.
Face ao locador, devem ser bem esclarecido as qualidades do bem a locar e as circunstâncias
relevantes que o rodeiam. Tudo deve ser devidamente exclarecido e feito pela boa fé, para que
não exista culpa in contrahendo.

Culpa in contrahendo ocorre antes da celebração do contrato e consiste em comportamentos

contrários à boa-fé, que acabam por gerar legítima expetativa de contratar e acabam trazendo
prejuízos a uma das partes durante as negociações preliminares pela injustificada desistência na
celebração do contrato.

Por outro lado, o locatário deve esclarecer o uso que tenciona dar á coisa, e outras questões que
o locador entenda necessárias.

Na celebração de uma locação pode recorrer-se a claúsulas contratuais gerais. Aplicando-se a lei
em vigor e a mais competente para o caso, com relevo para os deveres de comunicação e de
informação.

A locação não se encontra sujeita a uma forma especial, usando-se assim o artigo 219º CC. No
caso do Arrendamento Urbano este exige forma escrita cujo documento tem de obedecer a
determinadas formalidades (art. 1069º, 1070º CC).

-OBRIGAÇÕES DO LOCADOR E DO LOCATÁRIO

•Obrigações do Locador

A obrigações do Locador encontram-se previstas noas artigos 1031º e seguintes CC.

-Obrigações quanto à Coisa: obrigação de entrega da coisa locada (artigo 1031º a) CC), dever
de assegurar o gozo da coisa para os fins a que se destina (artigo 1031º b) CC).

-Obrigações quanto ao locatário: pagamento dos encargos da coisa locada (artigo 1030º CC),
obrigação de reembolso de benfeitorias (Artigo 1046º nº1 CC) pois o locatário tem direito a ser
indemnizado das benfeitorias necessárias que haja efetuado, obrigação de preferência na venda
ou dação em cumprimento do prédio arrendado deve dar-se preferência ao arrendatário.

Apesar das obrigações, o Locador também apresenta direitos, tais como receber o pagamento do
aluguer, exigir garantias do locatário, autorizar ou não a sublocação ou cessação de locação,
entre outras.

•Obrigações do Locatário
O artigo 1038º e seguintes do Código Civil enunciam as obrigações do locatário, que são:

-Obrigações quanto á coisa: tal como a não aplicação a fim diverso daquelas a que se destina;
não fazer dela um uso imprudente; e não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa,
por meio de cessão da sua posição contratual, exceto se a lei o permitir ou o locador o autorizar.

-Obrigações quanto ao locador: pagar a renda ou aluguer; facultar ao locador o exame da coisa
locada, entre muitas outras.

Tal como o Locador, o locatário também tem direitos em relação à coisa e ao locador, e estes
são descritos nas obrigações do locador.

-PROIBIÇÕES DE LOCAÇÃO

A única proibição de locação é respeitante ao arrendamento de bens do incapaz a favor dos seus
pais, tutor, curador, etc.

Podemos verificar no artigo 1892º do Código Civil, que sem autorização do tribunal não podem
os pais tomar de arrendamento, ainda que por intermédio de hasta pública, os bens do filho
sujeito ao poder paternal. Sem a autorização do tribunal , o arrendamento é anulável a
requerimento do menor, até um ano depois de atingir a maioridade ou ser emancipado ou, se
entretanto falecer, pelos seus herdeiros excluindo-se os pais, podemos encontrar tudo isto
referido no artigo 1893º do CC.

Pode também extinguir-se o direito de anulação se o tribunal confirmar o arrendamento, como

se verifica no artigo 1894º do CC.

-VICISSITUDES DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

•Transmissão da Posição Contratual do Locador:

Encontra-se prevista nos artigo 1057º a 1059º CC.

A necessidade de tutelar a posição do locatário, em caso de transmissão da coisa locada a

terceiro, levou a que houvesse uma consideração fase aos direitos do locatário, considerando
que os direitos deste não deveiram ser afetados, estabelecendo-se assim uma transmissão
contratual forçada da posição do locador para o adquirente da coisa locada.

Romano Martinez defende que a transmissão da posição contratual do locador verifica-se

sempre que se transmita o direito com base no qual foi celebrado o contrato de locação.
O pressuposto previsto no artigo 1057º do CC é apenas a aquisição do direito com base no qual
foi celebrado o contrato, independentemente da forma como essa transmissão se opere.

Também no caso de constituição de um novo direito deve transmitir-se a posição de locador

para o novo titular no caso desse novo direito implicar a exclusividade do gozo da coisa locada.
Um exemplo disso é a constituição de usufruto.

A transmissão tem como objeto transmitir para o adquirente os direitos e deveres do locador
respeitantes à execução futura do contrato.

A sucessão na posição de locador ocorre nos casos de morte do locador, em que os herdeiros do
de cujus sucedem a este na relação de arrendamento, que não é um contrato intuitu personae
(artigo 2024º CC).

•Transmissão da Posição Contratual do Locatário:

Encontra-se prevista no artigo 1059º nº2 CC remtendo para o regime geral dos artigo 424º e
seguintes CC, o que significa que esta transmissão só pode ser realizada com o consentimento
do senhorio, podendo este resolver o contrato se a cessão for efetuada sem o seu consentimento,
podendo ser verificado na alinea e) nº2 artigo 1083º CC. Isto porque uma das obrigações do
locatário é não ceder o gozo da coisa.

Há casos em que essa transmissão da posição contratual do arrendatário não depende do

consentimento do senhorio, podemos verificar nos artigos 1105º e 1112º CC.

A sucessão na posição do locatário, caduca com a morte deste. Admite-se, no entanto,

convenção em contrário pelo que as partes poderão afastar esse cariz intuitu personae,
estabelecendo a transmissão por morte do direito do locatário.

-PERTURBAÇÕES DA PRESTAÇÃO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Há dois tipos de Perturbações da Prestação no Contrato de Locação e estas são, as Originárias e

as Supervenientes.

•Originárias:

Vicios da Coisa Locada- A existência de vício na coisa locada corresponde a uma perturbação
da prestação no contrato de locação, dado que o locador é obrigado a assegurar ao locatário o
gozo da coisa para os fins a que esta se destina (artigo 1031º alinea b do CC), não assegurando
isto, o contrato considera-se não cumprido (artigo 1032º CC).
Ilegitimidade do locador ou deficiência do seu direito- Remete para o artigo 1034º do CC. Um
exemplo de ilegitimidade do locador é a locação de bens alheios e um exemplo de deficiência
do direito é quando o locador se faz passar por proprietário, não o sendo, incidindo assim o ónus
que poderá determinar a extinção dos direitos do locatário.

Regime especifico da locação e de bens de consumo- Encontra-se referido no artigo 1º-A nº2 do
Decreto-lei nº 67/2003, de 08/04, onde vem determinar que se aplica o regime das garantias nas
vendas de bens de consumo à locação de bens de consumo. Sendo uma locação de bens de
consumo aplica-se, com as devidas adaptações, o regime do Decreto-Lei 67/2003.

•Supervenientes:

Privação temporária da coisa locada- Relaciona-se com circunstância que diz respeito à própria
coisa locada e não devido a situações do locatário. Há privação de gozo, o que é perturbação do
contrato de locação, mas tal não corresponde a nenhum incumprimento do locador.

Vícios supervenientes da coisa locada- O locador tem obrigação de eliminar defeitos ou perda
de qualidades que ocorra na coisa durante a vigÊncia do contrato, esta obrigação decorre do
artigo 1031º alinea b) do CC. no Arrendamento Urbano há consagração legal de conservação –
não há dúvidas que é um dever do senhorio (artigo 1074º CC).

Regime da mora no pagamento da renda ou aluguer- Caso em que é o locador que está a sofrer
perturbações no contrato por não estar a receber a renda ou aluguer. O Locador a quem não seja
paga a renda no tempo devido ele tem direito a indemnização tal como refere o artigo 1041º CC.

Mora do locatário no pagamento de outros encargos- Este encontra-se designado para o

Arrendamento Urbano. Se locatário não pagar, com a transformação da mora em
incumprimento definitivo pode resolver-se o contrato.

-EXTINÇÃO DO CONTRATO

O contrato de locação está sujeito às cláusulas gerais de extinção dos contratos, e este regime
está estipulado no artigo 1079º do CC.

O regime de cessação do contrato de arrendamento urbano tem natureza obrigatória através

do artigo 1080º do CC.

Revogação
A doutrina de Romano Martinez defende que o ato bilateral carece do consentimento do
locador e do locatário, por vontade das partes pode extinguir-se o vínculo entre elas.

Face ao Arrendamento Urbano, previsto no artigo 1082º do CC, a revogação fica sujeita a
forma escrita, que podemos verificar no nº2 do mesmo artigo, quando não é imediatamente
executado ou contenha cláusulas compensatórias ou outras.

Resolução

•Resolução pelo Locador

O Locador pode resolver o contrato com fundamento no incumprimento das obrigações do

locatário, previsto no artigo 801º, mas essa resolução está sujeita a certos condicionamentos.
No entanto não é todo e qualquer incumprimento do locatário que mundamenta a resolução,
é necessário um incumprimento grave.

A resolução pode ser feita judicial ou extrajudicialmente, tal como prevê o artigo 1047º CC.

No arrendamento urbano pode requer-se uma ação de despejo, usando a via judicial.

Como é contrato de execução continuada, a resolução não opera retroativamente, pelo que
não obriga a restituir as prestações já realizadas (art. 434º nº2 CC).

Quanto aos fundamentos da resolução previstos no artigo 1083º CC, sendo este o regime mais
exigente que está previsto para a generalidade dos contratos (artigo 802º nº2), sendo apenas
o incumprimento definitivo de escassa importância é impeditivo da resolução.

O nº1 em termos gerais do direito depende da verificação de incumprimento definitivo

imputável à parte contra quem se pretende efetuar essa resolução.

O nº2 refere que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigivel à outra parte a
manutenção do arrendamento.

Os nº3 e 4 referem a situação ex lege de inexigibilidade de manutenção do arrendamento.

O nº5 faz referência à resolução pelo arrendatário nos termos previstos no nº2, com
enunciação exemplificativa da falta de realização de obras da responsabilidade do senhorio,
quando a omissão comprometa a habitabilidade do locado e, em geral, a sua aptidão para o
fim do contrato.

•Resolução pelo Locatário

A Resolução pelo Locatário é genericamente admissivel nos casos de incumprimento da

obrigação ou cumprimento defeituoso, previsto no nº2 do artigo 801º do CC.

Face ao Arrendamento Urbano, previsto no nº2 do artigo 1083º do CC, esta resolução pode ser
declarada pelo senhorio ou pelo arrendatário.

Esta resolução opera através de uma declaração à outra parte do negócio, referido nos artigos
436º nº1 e 1084º nº1 do CC.
Esta regra geral tem um desvio, quando se trata de resolução de um senhorio que não seja
fundada por falta de pagamento do preço, este tem de meter uma ação judicial (artigo 1084º
CC).

Os prazos de resolução no Arrendamento Urbano estão previstos no artigo 1085º CC. O prazo
para a resolução caduca a partir de um determinado prazo desde o incumprimento.

A Caducidade prevista no artigo 1051º do CC, verifica-se quando há extinção do contrato em

virtude da verificação de um facto jurídico “stricto sensu”.

A Denúncia é aplicável aos contratos de duranção indeterminada onde a declaração do

senhorio a por termo ao contrato pode ocorrer em qualquer altura.

A Oposição à Renovação é aplicável aos contratos em relação aos quais tenha sido estipulado
um prazo renovável, apenas podendo ocorrer no fim desse prazo e impedindo que o contrato
se renove por períodos subsequentes. (Art. 1054º e 1055º CC). Findo o prazo o contrato
renova-se.

Nestes dois últimos casos, se as partes nada disserem, remetemos para o artigo 1026º, que
tem um prazo supletivo para a locação, pelo que o processo de extinção da relação locatícia
para o futuro constitui normalmente um caso de oposição à renovação.

A Duração Indeterminada do contrato, encontra-se referida no artigo 1099º CC, esta

encontra-se bastante próxima do regime tradicional dos arrendamentos vinculísticos, tendo
em conta os fundamentos de denúncia do arrendatário/inquilino (artigo 1100º CC). Neste caso
também há possibilidade de denúncia pelo senhorio, prevista no artigo 1101º e ss do CC,
podendo esta ser uma denúncia discricionária (artigo 1101º alinea c do CC) ou uma denúncia
justificada (artigo 1101º alinea a, b CC).

BIBLIOGRAFIA E WEBGRAFIA

https://crlisboa.org/docs/publicacoes/on-line/resolucao-do-contrato-de-arrendamento.pdf

“DA NATUREZA DO DIREITO DO LOCATÁRIO” pelo Dr. António Menezes Cordeiro

Diário da República-Decreto-Lei n.º 47344

CONCLUSÃO