PACTO DE PREFERÊNCIA

Noção:
Arts. 414º e 423º do CC
Convenção nos termos da qual uma das partes assume a obrigação de, em igualdades de
condições, dar preferência à outra na celebração de um determinado contrato, a obrigação
de escolher uma determinada pessoa como contraente, caso decida celebrar um
determinado negócio.

 A preferência não recai apenas sobre o contrato de compra e venda, mas sobre qualquer outro
contrato compatível;
 Inicialmente a lei previa apenas a possibilidade de se convencionar a preferência na venda,
mas hoje a obrigação de preferência pode ter por objecto outros contratos (preferência no
arrendamento, na empreitada, no mandato, etc.)
 PACTO DE PREFERÊNCIA
 Obrigação que nasce do Pacto de Preferência tem dupla face:
 Non facere – de não contratar com outros;
 Facere – de escolher preferencialmente a contraparte;

 Contrato distinto de contrato-promessa – no contrato-promessa as partes estão obrigadas a

contratar, enquanto no pacto de preferência o obrigado a dar preferência ainda não tem qualquer
obrigação de contratar, apenas fica adstrito à obrigação de escolher outrem, caso decida
contratar;

 Preferência convencional é distinta de preferência legal (direito de preferência do arrendatário ou

do comproprietário – arts. 1114º e 1389º do CC);
 Em caso de existência de um direito legal de preferência e de um direito convencional de preferência
sobre o mesmo bem, prevalece o direito de preferência legal – art. 422º do CC
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 Forma do Pacto de Preferência – Arts. 415º e 410º, n.º 2, do CC
 Remissão para a forma do contrato-promessa
 Forma do pacto de preferência = forma do contrato-promessa unilateral

 O pacto de preferência relativo a contrato para o qual a lei exija documento, quer
autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pelo obrigado a
dar preferência.
 Precisamos saber a forma do contrato objecto da preferência para determinar a forma do
pacto de preferência.
 PACTO DE PREFERÊNCIA
Forma do Pacto de Preferência – Arts. 415º + 410º, n.º 2, do CC
 Se ao contrato objecto da preferência a lei exigir documento escrito (autêntico ou
particular), a forma do pacto de preferência será documento escrito particular, assinado pelo
obrigado a dar preferência.
 Se ao contrato objecto da preferência a lei exigir escritura pública, a forma do pacto de
preferência será documento escrito particular, assinado pelo obrigado a dar preferência;
 Se ao contrato objecto da preferência a lei exigir documento particular, a forma do pacto de
preferência será documento particular, assinado pelo obrigado a dar preferência;
 Se ao contrato objecto da preferência a lei não exigir documento escrito, a forma do pacto de
preferência será igualmente livre.
 PACTO DE PREFERÊNCIA
Forma do Pacto de Preferência – Arts. 415º + 410º, n.º 2, do CC
Nos casos em que lei exige que o contrato seja celebrado por escrito particular assinado pelos
promitentes,

Art. 410º, n.º 2 do CC - Promitentes = partes que se vinculam a celebrar o contrato prometido
Pacto de preferência = contrato unilateral = apenas uma das partes está obrigada

Significa que no pacto de preferência que tem de ser celebrado por escrito apenas o obrigado
a dar preferência tem de assinar o documento.
 PACTO DE PREFERÊNCIA
Forma do Pacto de Preferência – Arts. 415º + 410º, n.º 2, do CC

FORMA DO CONTRATO OBJECTO DA FORMA DO PACTO DE PREFERÊNCIA

PREFERÊNCIA
Documento autêntico (escritura
pública)
Documento escrito particular
Documento escrito particular assinado
pelo obrigado a dar preferência
Documento escrito particular assinado
pelo obrigado a dar preferência

Forma livre Forma livre

 PACTO DE PREFERÊNCIA
Efeitos obrigacionais do Pacto de Preferência:
 Obrigação de dar preferência à contraparte – obrigação principal;

 Obrigação de notificação – obrigação acessória ou instrumental à principal

Art. 416º, n.º 1, do CC
“Querendo vender a coisa que é objecto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o
projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato.”
Existindo um projecto de contrato com um terceiro, antes de celebrar o contrato com este, o
obrigado deve notificar o preferente para exercer o seu direito de preferência em igualdades de
condições com o terceiro.
 PACTO DE PREFERÊNCIA
Obrigação de notificação do art. 416º, n.º 1, do CC pressupõe:
 Existência de um terceiro com o qual o obrigado já tenha um projecto de contrato - sem terceiro
não se pode falar em notificação;
 Comunicação ao preferente do projecto de contrato que tem com o terceiro – sem comunicação
do projecto/cláusulas do contrato que se pretende celebrar com terceiro não há notificação;
 O nome do terceiro deve ou não constar da notificação?
 Há quem entenda que não, sendo suficiente fazer menção a existência de uma pessoa;
 Há quem entenda que sim, na medida em que a pessoa do terceiro pode ser relevante para
a decisão do preferente (de contratar ou não), para além do que pode ser necessário para o
preferente confirmar os termos do projecto de contrato comunicado;
 PACTO DE PREFERÊNCIA
O nome do terceiro deve ou não constar da notificação?
Depende:
 Se o preferente questionar pelo nome do terceiro, é porque tal elemento é relevante para
aquele, pelo que o obrigado deve indicá-lo sob pena de incumprimento da obrigação de
notificar;
 Se o obrigado não faz menção ao nome do terceiro e o preferente não questiona sobre a
sua identidade, então tal informação não é relevante e não tem de constar da notificação.
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 Notificação para preferência Proposta contratual

 Para efeitos de notificação não basta perguntar ao preferente se quer contratar em

determinadas condições – tem de existir um terceiro com o qual o obrigado já tenha um pré-
acordo completo. Estas informações têm de ser comunicadas ao preferente.
Podemos ter:
 Notificação e proposta contratual
 Notificação e convite a contratar
 Não notificação e proposta contratual
 Não notificação e convite a contratar
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Recebida a notificação para preferência – art. 416º, n.º 2, do CC
 O preferente tem o prazo de oito dias (ou outro prazo convencionado) para exercer o seu direito
de preferência
 Pode responder afirmativamente – contrato fica celebrado ou as partes vinculam-se a celebrar
o contrato
 Pode responder negativamente – caducidade do direito de preferência;
 Silêncio – terminado o prazo de 8 dias ocorre a caducidade do direito de preferência;

 A recusa ou aceitação pode ser verbal – forma livre, nos termos do art. 219º do CC
 PACTO DE PREFERÊNCIA
 Em caso de caducidade do direito de preferência, se o obrigado decidir celebrar o contrato com
terceiro em condições diferentes, está obrigado ou não a notificar novamente o preferente?
Depende:
 Se as condições forem mais onerosas (ex.: preço superior) – Não há lugar a nova notificação;
 Se as condições forem mais favoráveis ou vantajosas (ex.: preço mais baixo) – Obrigado a realizar nova
notificação.

 Se o obrigado decidir celebrar o contrato, nas mesmas condições anteriormente notificadas, mas
com outra pessoa distinta da inicial, deve notificar novamente o preferente?
Depende
 Se o nome de terceiro tinha sido comunicado ao preferente – Deve haver nova notificação;
 Se o nome de terceiro não constava da primeira notificação – Não há lugar a nova notificação.
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Pacto de Preferência com Eficácia Real
Regra geral, o pacto de preferência tem eficácia relativa (produz efeitos apenas entre
os contratantes). Entretanto, é possível opor determinados pactos de ppreferência a
terceiros. É possível atribuir eficácia real a um pacto de preferência, atribuir-lhe efeitos
erga omnes (característicos dos direitos reais).
Eficácia real do pacto de preferência:
 Significa que o pacto de preferência é oponível a terceiros adquirentes do bem
objecto do pacto;
 Significa que o direito do preferente prevalece sobre todos os direitos reais que
tenham registo posterior ao pacto de preferência;
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Pacto de Preferência com Eficácia Real

Requisitos: art. 421º, n.º 1, do CC
1. Bem imóvel ou móvel sujeito a registo;
2. Escritura pública;
3. Declaração de vontade expressa das partes;
4. Registo (do contrato e da cláusula).

Requisitos cumulativos – a falta de um determina que o pacto não tenha eficácia real
– só produza efeitos entre as partes.
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Transmissão do direito e da obrigação de preferência:

Art. 420º do CC
 O direito e a obrigação de preferência não são transmissíveis em vida nem por morte,
salvo convenção em contrário.

Ex.: A celebra um pacto de preferência com B, dando-lhe primazia na venda de uma casa. A
falece antes de vender o imóvel e o seu filho C é seu herdeiro universal. ,C herda o imóvel,
mas não fica adstrito à obrigação de dar preferência a B na venda da casa. A obrigação de
preferência de A não se transmite para C, salvo convenção em contrário.
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Violação do direito de preferência
 Celebração do contrato com terceiro sem dar primazia ao preferente (incumprimento
do dever de notificação ou de preferência)
 Se o pacto tiver eficácia real (o direito de preferência é oponível a terceiro
adquirente) – Acção de Preferência (arts. 421º, n.º 2, e 1390º do CC), sem
prejuízo do direito a indemnização, nos termos gerais do art. 798º do CC;

 Se o pacto não tiver eficácia real – eventual responsabilidade obrigacional do

obrigado, podendo o preferente ter direito a uma indemnização, nos termos gerais
do art. 798º do CC.
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Acção de Preferência - arts. 421º, n.º 2, e 1390º do CC
 Acção com vista a exercer o direito de preferência, a obter a celebração do contrato
objecto do pacto de preferência nas mesmas condições celebradas com o terceiro;
 Procedência da acção = Substituição do terceiro adquirente pelo Preferente, com
efeitos retroactivos;
 Prazo – 6 meses a contar da data em que o preferente tem conhecimento de todos
os elementos essenciais do negócio;
 Depósito do preço devido nos oito dias seguintes ao despacho que ordene a
citação dos réus;
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Acção de Preferência
Deve ser instaurada apenas contra o terceiro adquirente do bem ou contra este e o obrigado a dar
preferência?
 Contra os dois – litisconsórcio necessário
 O art. 1390º, n.º 1, do CC faz menção a “réus” – elemento literal;
 Quem é parte do pacto de preferência é o obrigado e é ele supostamente a violar o pacto;
 O obrigado tem informações que o terceiro pode desconhecer;
 Evitar contradição de julgados (decisões contraditórias numa acção de preferência e numa
eventual acção de indemnização que o terceiro venha a instaurar contra o obrigado a dar
preferência);
 Economia processual (evitar várias acções judiciais)
 O Código do Processo Civil resolveu a questão em sentido afirmativo – art. 30º do CPC
 PACTO DE PREFERÊNCIA

Acção de Preferência
 Depósito do preço devido no prazo de 8 dias ….

Em caso de preço simulado, qual o preço que o preferente é obrigado a depositar? Preço real
ou o preço simulado?
 Se o preço real pago por terceiro for 20 mil, mas o preço que consta do contrato for 30 mil, o
preferente deve depositar 20 ou 30 mil?
 Se o preço real pago por terceiro for 30 mil, mas o preço que consta do contrato for 20 mil, o
preferente deve depositar 30 ou 20 mil?
 PACTO DE PREFERÊNCIA
Alienação da coisa juntamente com outra(s) – art. 417º do CC
 Venda pelo preço global do bem objecto do pacto juntamente com outra coisa (Ex.: A atribuiu a B direito de
preferência na venda de uma vivenda. A decide vender a vivenda e um pequeno lote de terreno contíguo pelo
preço global de 20 mil contos.)
 O preferente mantem a possibilidade de exercer o direito de preferência apenas em relação ao bem
objecto de pacto de preferência (vivenda). Não é obrigado a adquirir a outra coisa (terreno contíguo). O
direito de preferência será exercido pelo preço proporcionalmente atribuído à casa. Em último caso,
caberá ao tribunal fixar o valor proporcional, através de uma acção de arbitramento.
 Esta possibilidade existe não só no âmbito do exercício extrajudicial do direito de preferência, como no
quadro de uma acção de preferência, em que a coisa já foi vendida a um terceiro juntamente com outra.
 O obrigado pode opor-se ao exercício do direito de preferência apenas em relação ao bem objecto do
pacto, exigindo que a preferência abranja ambas as coisas, se provar que não é possível a separação
das duas coisas sem um prejuízo apreciável ou significativo.
 PACTO DE PREFERÊNCIA
Prestação Acessória – art. 418º do CC
Se o terceiro com o qual o obrigado pretende contratar oferecer, em contrapartida, uma prestação
acessória que o preferente não possa satisfazer (Ex.: o C oferecer a A, pela venda da vivenda, o
preço e a pintura de um quadro ou uma antiguidade)
 Se tiver intuito fraudulento (para afastar a preferência), a prestação acessória não produz efeitos, não
deve ser considerada, e o preferente exerce o seu direito só pela prestação principal (paga o preço);
 Se não tiver intuito fraudulento e for avaliável em dinheiro, o preferente compensa a prestação acessória
em dinheiro (sobre o preço acrescenta-se o valor pecuniário correspondente à prestação acessória);
 Se não tiver intuito fraudulento, não for avaliável em dinheiro e não for essencial, a prestação acessória
não produz efeitos, não deve ser considerada, e o preferente exerce o seu direito só pela prestação
principal (paga o preço);
 Se não tiver intuito fraudulento e não for avaliável em dinheiro, mas é essencial – fica afastado o direito
de preferência.
 PACTO DE PREFERÊNCIA

Pluralidade de Preferentes – art. 419º do CC

Se existirem vários titulares em simultâneo, o direito de preferência será exercido de seguinte modo:
 Em caso de exercício conjunto, todos têm de o exercer conjuntamente, embora a extinção em
relação a um (caducidade) determine o acréscimo da quota parte dos demais titulares;
 Caso o direito tenha de ser exercido por um titular apenas, deve-se obedecer a hierarquia
convencionada. Não existindo hierarquia, far-se-á licitação entre todos. Exerce o direito aquele
que atribuir condições mais vantajosas (preço mais alto).