Enuncie as obrigações do senhorio e arrendatário num contrato de

arrendamento.
As obrigações do senhorio num contrato de arrendamento são:
Obrigação de entrega- Resulta do Art.1031 al.) a que a primeira
obrigação do senhorio é a de entregar ao arrendatário a coisa locada.
A entrega do imóvel pode ser material ou simbólica, Art.1263 al.) b, sendo esta
última a mais comum, resultando normalmente da tradição das chaves (traditio
clavium). A entrega pode ser realizada pelo próprio senhorio ou por terceiro
(entrega indireta) o que se verifica por exemplo se o anterior senhorio instruir o
anterior arrendatário a entregar as chaves diretamente ao novo arrendatário.
Em relação ao lugar do cumprimento da obrigação de entrega em caso de falta
de estipulação das partes, não havendo disposição específica para o
arrendamento, a tradição material do imóvel, por força da natureza das coisas
deverá realizar se no lugar onde se encontra o imóvel. Já em relação ao tempo
de cumprimento, se houver prazo estipulado para a entrega o senhorio deverá
cumprir esse prazo, sob pena de entrar em mora, Art.805 nº2 al.) a. Não
havendo prazo estipulado o arrendatário poderá, após a celebração do contrato
do arrendamento exigir a todo o tempo a entrega do imóvel assim como o
senhorio poderá a todo o tempo, proceder a essa entrega, Art.777 nº1.

Obrigação de assegurar ao arrendatário o gozo do imóvel para fins a

que este se destina- O senhorio é ainda obrigado a assegurar ao arrendatário o
gozo do imóvel para os fins a que esta se destina, Art.1031 al.) b. Efetivamente
o principal direito do arrendatário é o direito de gozo do imóvel arrendado.
Constituindo esse um direito pessoal de gozo, estrutura-se com base numa
obrigação do senhorio.

Obrigação de realizar reparações e obras no imóvel- Estabelece-se uma

distinção entre obras de conservação ordinária, obras extraordinárias e obras
de negociação. As obras de conservação ordinária são conhecidas como
pequenas reparações, permitem manter o imóvel em condições adequadas
para o uso e habitabilidade, sendo responsabilidade do senhorio todas as
obras, ressalvando-se o dever do locatário em manter e restituir a coisa no
estado em que a recebeu.
As obras extraordinárias são obras mais significativas e abrangentes, que vão
além da manutenção regular e podem incluir a substituição de partes
estruturais do imóvel, o custo dessas obras muitas vezes é de responsabilidade
do proprietário/senhorio. As obras de negociação abrangem melhorias estéticas
ou alterações no imóvel que não sejam essenciais para a sua conservação ou
funcionamento básico, o custo dessas obras é de responsabilidade do inquilino,
a menos que haja acordo entre as partes para compartilhar os custos ou outros
acordos específicos

Obrigação de realização de obras que sejam exigidas pelo arrendatário-

A lei faz uma remissão no artigo 1036 do C.C para algumas intervenções
consideradas urgentes, este artigo vem consagrar a possibilidade do
arrendatário exigir obras ao senhorio dispõe ainda a lei que salvo disposição
em contrário o arrendatário tem direito no final do contrato de arrendamento a
uma compensação pecuniária pelas obras que licitamente tenha realizado, isto
nos termos do artigo 1074 nº5 do C.C. Caso as obras sejam em si e desde logo
da responsabilidade do senhorio a sua não realização constitui fundamento
para a resolução do contrato por parte do arrendatário, ainda nos termos do
artigo 1083 do C.C. Assim e tendo o arrendatário direito a exigir a realização de
obras ao senhorio, isto significa que o mesmo pode recorrer ao procedimento
de injunção previsto no artigo 15-T do NRAU.

Obrigação de realização de obras ordenadas pelo município- Quando

intervém a camara municipal esta pode de facto obrigar à realização de obras
caso as mesmas não sejam voluntariamente realizadas pelo senhorio. A
entidade que irá promover essas obras coercivas poderá proceder ao despejo
administrativo até ao período de um ano após a conclusão das obras. Contudo
a entidade promotora desse despejo, tem que assegurar o alojamento dos
arrendatários que existam noutro local em condições de habitabilidade, mas
tbm de ónus e encargos semelhantes aos que vinham, de forma a viabilizar a
realização de obras, a entidade que as venha a promover encontra-se obrigada
a enviar previamente um orçamento ao senhorio por escrito. Terminadas as
obras deve o arrendatário ser notificado para recuperar o locado no prazo de 3
meses, salvo exista um justo impedimento, cabe ainda referir que a entidade
promotora para a realização de obras irá recuperar os gastos realizados com
as obras recebendo os depósitos de renda que o arrendatário continua a ser
obrigado a depositar. Imediata consequência o senhorio não vai receber nada
do que foi depositado pelo arrendatário.

Obrigação de isenção de pagamentos de encargos no arrendamento

urbano- Em sede de arrendamento urbano estipula o artigo 1078 do C.C que
vigora tudo o que vier a ser estipulado entre as partes, quanto ao regime de
encargos da coisa locada. São manifestamente encargos da coisa locada os
impostos prediais as taxas com prémios de seguro, pagamentos de serviços
como aqueles que não estejam adjudicados à utilização por parte dos
inquilinos. A lei presume que ficam a cargo do senhorio todas as despesas
referentes a encargos relativos também à administração pelo que se nada for
estipulado em contrário à partida o senhorio será o responsável por esses
pagamentos.

Obrigação de reembolso de todas as bem feitorias realizadas no imóvel-

Nos termos do 1046 do C.C Contudo a lei permite também ao locatário realizar
em caso de mora realizar as obras consideradas de intervenção urgente na
coisa locada.

Em relação às obrigações genéricas do senhorio este tem a

obrigação de:
 Dar preferência em caso de venda do local arrendado à mais de 2 anos.
 Restrição de preferência do local arrendado, salvo no caso de
arrendamento habitacional e do arrendatário de loja histórica. Artigo
1091 do C.C, artigo 1091 nº1 al. a) em específico, refere-se à compra e
venda e dação do local arrendado não especificando se se trata de uma
fração autónoma ou de um prédio permitindo apenas em termos
genéricos ao arrendatário exercer o seu direito de preferência, cabe
referir que se estiver em causa a alienação de um prédio que se
encontra parcialmente arrendado o arrendatário não gozará desse
direito de preferência.
 Possibilidade de aquisição de uma quota do imóvel pelo arrendatário
habitacional em caso ou se estiver em causa a alienação de um prédio,
estabelecendo-se que o arrendatário tem nestes casos direito de
preferência nos mesmos termos do arrendatário da fração autónoma,
artigo 1091 nº8 do C.C.
 Possibilidade de aquisição conjunta do imóvel pelos vários
arrendatários habitacionais, nos termos do 1091 nº9 do C.C, em caso de
venda de imóvel não submetido ao regime de propriedade horizontal
para que exista uma aquisição conjunta do imóvel será necessário que
todos os arrendatários aceitem adquiri-lo, bastando que um deles não o
pretenda para que a preferência incida sobre as quotas do imóvel em
compropriedade.
 Preferência relativamente ao arrendatário de loja histórica, trata-se de
um caso especial nestas situações de o senhorio dar preferência ao
arrendatário de imóveis que nos quais se encontrem instalados
estabelecimentos, lojas ou entidades de reconhecido valor histórico e
cultural. Além de dar este direito de preferência ao arrendatário, tem que
comunicar também à camara municipal, caso ambos, camara municipal
e arrendatário venham a exercer esse direito de preferência o conflito
será resolvido pela licitação.
Em casos de caducidade do contrato de arrendamento o arrendatário tem
igualmente direito de preferência na celebração de um novo contrato de
arrendamento, como dispõe o artigo 1091 nº1 al. b) do CC.

Relativamente às obrigações do arrendatário no contrato de

arrendamento.
Atendendo ao disposto nos artigos 1038 e ss. do C.C são obrigações do
locatário as que se encontram neste artigo especificamente previstas e são
obrigações do arrendatário em concreto as que se encontram consagradas no
1075 e ss. do C.C, sendo que algumas coincidem. Refere o artigo 1075 do C.C
a questão da renda que corresponde a uma determinada prestação pecuniária
periódica, sendo que o seu montante pode naturalmente ao longo da vigência
de um contrato ser objeto de alteração, nessa medida prevê o artigo 1077 do
C.C a atualização das rendas, pelo que será sempre válido o que as partes
estipularem no contrato de arrendamento. Existindo ausência de qualquer
estipulação quanto a isso a lei prevê que a renda deverá ser atualizada
anualmente de acordo com os coeficientes de atualização, de acordo com o
artigo 1077 nº1 al. c) que prevê por isso que o senhorio deverá comunicar por
escrito e com a antecedência de 30 dias o coeficiente de atualização e a nova
renda dele resultante, essa comunicação deve ainda obedecer ao disposto no
artigo 9 e ss. do NRAU.
O arrendatário tem a obrigação de:
Pagar os encargos e despesas do imóvel arrendado, conforme dispõe o
artigo 1078 do C.C é legalmente admissível que os encargos e despesas
fiquem por conta do arrendatário, bastando para isso existir acordo e
estipulação das partes.
De referir aqui que as despesas (contrato de água luz, gás) são contratos
pessoais, portanto ficarão em nome de quem fica na casa.

Facultar ao senhorio o exame do imóvel arrendado, o que decorre esta

obrigação do 1038 al. b) do C.C. Existe assim uma obrigação do arrendatário
permitir ao senhorio verificar o estado em que se encontra o imóvel que se
pode traduzir na possibilidade do senhorio pedir uma indemnização por danos
causados.
Respeitar as limitações que tiverem sido impostas pelos proprietários
dos imóveis e assim dispõe o artigo 1071 do C.C que os arrendatários se
encontram sujeitos às limitações impostas pelos proprietários, tanto nas
relações de vizinhança como em todas as outras.
Usar efetivamente o imóvel, esta obrigação decorre do artigo 1072 nº1
do C.C que consiste em usar efetivamente o imóvel, não devendo desocupar
por um período superior a um ano. Esta situação pode originar, ou ser
fundamento da resolução do contrato, nos termos do artigo 1083 nº2 al. d) do
C.C remete para o 1072 C.C
Aplicar outro fim aquele a que o contrato se destina e assim, caso as
partes não estipulem o fim do contrato de arrendamento, vem determinar o
artigo 1067 nº2 que o local arrendado poderá ser utilizado no âmbito das suas
aptidões, conforme resulte da licença de utilização. Na falta de licença de
utilização o arrendamento é válido como sendo habitacional se o local for
habitável e não habitacional se não o for, salvo se o destino vier a ser dado no
art.1067 nº3 do C.C. Em resumo tendo sido estipulado o fim do contrato o
arrendatário é obrigado a cumpri-lo sob pena de ficar sujeito à resolução do
contrato de arrendamento, nos termos do artigo 1083 nº2 al. c) do C.C
(fundamentos de resolução do contrato).
Não fazer do imóvel uma utilização imprudente e assim nos termos do
artigo 1043 nº1 do C.C e ainda do artigo 1044 o arrendatário tem uma
obrigação de custódia e manutenção do imóvel arrendado, devendo evitar
qualquer deterioração do imóvel a menos que isso resulte de uma utilização
com prudência.
Tolerar as reparações urgentes e outras que sejam ordenadas por
autoridade pública, isto é, sendo uma obrigação do arrendatário ele terá que
eventualmente suportar essa perturbação de forma a evitar maiores riscos para
o prédio. Atualmente prevê o artigo 1083 nº4 do C.C que deixa de ser exigível
ao senhorio manter um contrato de arrendamento se existir oposição do
arrendatário às obras ordenadas por entidade pública, permitindo-se assim a
resolução do contrato por comunicação à outra parte nos termos do artigo 1083
nº5 do C.C.
Não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial do imóvel a título
oneroso ou gratuito, salvo se a lei o permitir e o senhorio o autorizar. Fica
assim vedado ao arrendatário proceder à transmissão da coisa locada quer a
título oneroso ou gratuito, pelo que não pode em nenhuma situação transmitir a
sua posição jurídica como arrendatário, essa proibição só cessa se a lei o
permitir ou o senhorio o autorizar (caso exista consentimento do senhorio),
sendo também possível ao arrendatário (com autorização do senhorio)
proceder ao subarrendamento. Ressalve-se que nesta situação a autorização
do senhorio tem de ser dada por escrito nos termos do artigo 1088.