Locação de imóveis urbanos: residenciais, não

residenciais e por temporada

Todas as normas relativas à locação de imóveis urbanos residenciais, não
residenciais e locações por temporada estão previstas na lei de Locações (Lei
8.245/1991). A lei trata de forma clara e precisa todos os procedimentos
referentes a esses tipos de locações, por isso é muito importante que o locador
tenha conhecimento sobre os principais pontos trazidos pela legislação vigente.

Um aspecto muito importante trazido pela lei trata da convenção do aluguel.

Entre os artigos 17 e 21, a lei indica toda normatização e vedação relacionadas
à estipulação do aluguel, sendo eles:

 A convenção do aluguel é livre, mas é vedada sua estipulação em

moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário
mínimo.
 É permitido as partes, de comum acordo, fixar novo valor para o
aluguel, assim como inserir ou modificar reajustes.
 Após 3 anos de vigência do contrato ou de um acordo realizado
anteriormente, qualquer das partes pode pedir revisão judicial do
aluguel, com o objetivo de ajustá-lo ao preço praticado no mercado.
 Exceto na hipótese de não estar a locação garantida por qualquer das
modalidades de garantias locatícias e nas locações por temporada, o
locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.
 O valor estabelecido como aluguel nos casos de sublocação não
poderá exceder o da locação, e a soma não poderá ser superior ao
dobro do valor da locação.

Sublocações
Para os casos de sublocações aplicam-se, no que couber, as disposições
relativas à própria locação. Assim, rescindida ou finda a locação principal,
independente da causa, as sublocações também ficam resolvidas, sendo
devido, de acordo com o caso concreto, indenização por parte do sublocador
ao sublocatário.
Benfeitorias
A legislação trata de forma bem simples a questão das benfeitorias. Isso se
deve ao fato de que, na maioria das vezes, as partes convencionam, no próprio
contrato de locação, as questões referentes às benfeitorias.

Para o caso de a locação não prever nenhuma regulamentação sobre o tema,

a legislação determina o seguinte: as benfeitorias necessárias, ainda que não
autorizadas pelo locador, e as benfeitorias úteis, desde que autorizadas, serão
indenizáveis e permitem o direito de retenção.

Mas, qual é a diferença entre benfeitorias necessárias e

úteis?

As benfeitorias necessárias são aquelas indispensáveis para a manutenção do

imóvel, com o objetivo de evitar que ele se deteriore. Por exemplo: reparação
do telhado, conserto da rede elétrica ou hidráulica etc.
Já as benfeitorias úteis são obras realizadas para facilitar ou aumentar a
utilização do imóvel. Por exemplo: colocação de cerca elétrica, construção de
uma garagem etc.

Para o caso das benfeitorias voluptuárias – aquelas que visam somente o

embelezamento do imóvel – a legislação prevê que não serão indenizáveis,
mas, quando acabar a locação, o locatário poderá realizar a sua retirada,
desde que não afete a estrutura do imóvel locado.

Locação residencial
Um dos pontos de destaque quando tratamos sobre locação residencial é o
prazo que vigerá a locação, esse prazo pode ser, quando contratado por
escrito, igual ou superior a 30 meses ou com prazo inferior a 30 meses, tendo
sido avençado tanto verbalmente quanto por escrito. Veremos os detalhes de
cada um dos tipos de prazo.

As principais características da locação com prazo certo (igual ou superior a 30

meses) e contratada por escrito são as seguintes:

O imóvel poderá ser retomado no prazo de seu vencimento,

independentemente de motivação (denúncia vazia).

Não existe a previsão legal de prorrogação obrigatória após o vencimento.

Mesmo ocorrendo a prorrogação tácita, fica assegurada a possibilidade de
retomada do imóvel pelo locador, desde que haja a notificação ao locatário no
prazo de 30 dias.

A lei estabelece, em seu artigo 46, que para os casos em que a locação for
definida por escrito e com prazo superior a 30 meses, sua vigência terminará
automaticamente quando findar esse prazo, independente de notificação ou
aviso. Porém, se o prazo do contrato encerrar e o locatário permanecer no
imóvel por mais de 30 dias, sem que o locador se oponha, ocorrerá a
prorrogação tácita por prazo indeterminado, ficando mantidas todas as
condições estabelecidas no contrato.

No caso de o contrato ser prorrogado tacitamente o locador poderá reaver o

imóvel a qualquer tempo, desde que notifique o locatário com prazo de 30 dias
para desocupação. Assim, findo o prazo de vigência do contrato e não tendo o
locador o desejo de prorrogar a locação, deverá ajuizar ação de despejo no
prazo de 30 dias, para o caso de o locatário não desocupar o imóvel
voluntariamente.

Para o caso de o contrato ser estipulado com prazo indeterminado ou inferior a

30 meses, os efeitos são os seguintes:

 Incide a prorrogação compulsória, prevista na lei, após o vencimento.

 Para o imóvel ser retomado precisa de motivação (denúncia cheia) e
só é possível nos casos previstos na lei.
 A retomada imotivada do imóvel (denúncia vazia) só poderá ser
exercida após 5 anos de vigência ininterrupta do contrato.

Ou seja, nas locações com prazo indeterminado ou inferior a 30 meses, exceto

para o caso de a vigência ultrapassar 5 anos ininterruptos, não existe a
possibilidade da denúncia imotivada do contrato, havendo, com isso, a
prorrogação automática.
A legislação elenca, nos incisos do seu artigo 47, as hipóteses de retomada
justificada no caso de o contrato de locação ter prazo indeterminado ou
superior a 30 meses, são elas:

I – nas hipóteses do art. 9º: (I) por mútuo acordo; (II) em decorrência da prática
de infração legal ou contratual; (III) em decorrência da falta de pagamento do
aluguel e demais encargos; (IV) para a realização de reparações urgentes
determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente
executadas com a permanência do locatário no imóvel, ou podendo, ele se
recuse a consenti-las.

II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do

imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego.

III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para
uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como
seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.

IV – pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de

obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no
mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou
pensão, em cinquenta por cento.

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar 05 (cinco) anos.

Depois de tudo que vimos sobre os prazos de locação que a lei prevê, ficamos
diante de uma situação fática bem comum: como ficam as pessoas que
desejam realizar a locação por um prazo superior a 3 meses (prazo da
locação por temporada), mas inferior a 30 meses?

Para solucionar essa questão trazida pela lei, é bastante comum que os
contratos de locação sejam convencionas com prazo de 30 meses, mas com a
previsão de que transcorridos 12 meses não incidirá nenhum tipo de multa para
a devolução antecipada do imóvel.
Assim, as garantias da lei permanecem inalteradas com a possibilidade de
devolução do imóvel após um período de 12 meses, sem a necessidade de
espera do prazo final de 30 meses que, dependendo da situação, é bem
extenso.

Outros pontos importantes que o locador precisa conhecer estão listados a

seguir

Hipótese de morte do locador e do locatário

A hipótese de falecimento de qualquer dessas duas figuras não faz

desaparecer a relação locatícia. No caso de morte do locador, a locação
será transmitida aos herdeiros. Se for o locatário quem falecer, a lei elenca
a ordem de pessoas que ficarão sub-rogadas em seus direitos e obrigações,
ou seja, poderão permanecer no imóvel desde que respeitem as cláusulas
pactuadas no contrato, são elas: o cônjuge sobrevivente ou o companheiro
e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na
dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel.

Um ponto importante a ser observado nessa situação é a questão da

garantia locatícia, caso seja a fiança ela será extinta com a morte do
locatário, por se tratar de uma garantia pessoal. Neste caso, deve ser
apresentada nova garantia ao locador.

Hipótese de separação ou divórcio do locatário

No caso de separação ou divórcio, a lei determina que a locação

permanecerá com aquele que permanecer no imóvel locado, mas esta sub-
rogação deve ser comunicada por escrito ao locador que poderá exigir, no
prazo de 30 dias, a substituição do fiador ou apresentação de nova garantia.

Locação não residencial

Com o objetivo de proteção do fundo de comércio, a legislação trouxe uma
importante norma quando se trata de locação não residencial. Da forma que
veremos a seguir, consegue-se evitar, por um período, a interrupção da
atividade e o deslocamento do estabelecimento comercial, que por vezes está
muito bem estabelecido em determinado ponto da cidade.

A lei traz em seu artigo 51 o direito à renovação do contrato nas locações

destinadas ao comércio, por igual período, desde que reúna determinadas
condições. São elas:

I – O contrato deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado.

II – O contrato deve estar vigendo a no mínimo 5 (cinco) anos.

III – Deve-se estar explorando o mesmo ramo de atividade por no mínimo 3

(três) anos.

A lei também protege no mesmo sentido às indústrias e sociedades civis com

fins lucrativos, desde que preencham as condições legais.

Esse instituto legal se presta para os casos em que não foi possível uma
renovação consensual. Nesta hipótese a renovação compulsória será possível
mediante o ajuizamento de uma ação renovatória, que deve ser ingressada no
período que compreende um ano, no máximo, a seis meses, no mínimo,
imediatamente anteriores ao término do contrato vigente.

Caso a ação renovatória seja julgada procedente, a locação se mantém

devidamente atualizada. Caso julgada improcedente a locação se desfaz,
dependendo do caso concreto com direito a indenização.

A lei também traz, no artigo 52, os casos específicos em que não haverá a
obrigatoriedade da renovação do contrato de locação:

I – se por determinação de Poder Público tiver que realizar no imóvel obras

que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal
natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade.
II – se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de
fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do
capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Afora as hipóteses elencadas na lei, o locador poderá se opor a renovação se

comprovar existir uma melhor proposta de terceiro. Nesse caso, o locatário
poderá manifestar-se no sentido de aceitar as mesmas condições propostas
pelo terceiro, caso em que terá direito a renovação.

Locação por temporada

A locação por temporada também é tratada pela lei de locações. O texto define
esse tipo de locação como aquele destinado à residência temporária do
locatário, para prática de lazer, realização de curso, tratamento de saúde,
feitura de obras em seu imóvel e outros fatos que decorrem tão somente de
determinado tempo.

O artigo também apresenta que esse tipo de locação só poderá ser contratada
pelo prazo máximo de 90 dias, estando ou não mobiliado o imóvel.

Um importante ponto que deve ser de conhecimento do locador é o fato da lei

prever para esse tipo de contratação um documento por escrito, em razão do
prazo determinado para essa modalidade.

A particularidade desta modalidade de locação se refere à forma de

pagamento. É permitido, excepcionalmente, que o valor do aluguel e demais
encargos sejam pagos antecipadamente, por ser contrato de curta duração.

Verificamos aqui que a lei de locações traz regras específicas para os temas
estudados. Por essa razão é muito importante que seja feita uma leitura da lei
na íntegra, pois todas as normas abrangidas na lei são de conhecimento
indispensável para o profissional imobiliário.