Tipos de garantias do contrato de locação

Uma das principais questões citadas pelo proprietário de um imóvel que pensa
em colocá-lo para locação é o risco do negócio. No caso das relações
locatícias, a inadimplência significa flagrante prejuízo para o locador e também
a possibilidade de muitos problemas no reestabelecimento da relação.

Na tentativa de evitar todo esse incômodo, é importante que o corretor de

imóveis conheça detalhadamente as garantias que podem ser utilizadas para
assegurar o contrato de locação. Desta forma, tanto locador como locatário
podem ter segurança no momento da negociação da locação.

A lei nº 8.245/1991, lei do inquilinato, regulamenta todos os procedimentos

referentes às locações, incluindo os tipos de garantias locatícias que podem
ser exigidas pelo locador. As normatizações sobre essas garantias são
encontradas do artigo 37 ao 42 da referida lei.

De acordo com a lei do inquilinato, existem quatro modalidades de garantia,

sendo que, no contrato de aluguel, apenas uma delas pode ser exigida pelo
locador. São elas: caução (em dinheiro, bens ou em títulos), fiança, seguro-
fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A seguir,
veremos cada uma dessas modalidades.

Caução
O artigo 38 da lei nº 8.245/1991 trata sobre a caução, trazendo a possibilidade
de ser prestada em bens móveis, imóveis, dinheiro, títulos e ações. Para o
caso da caução em bens móveis ela deve ser registrada do cartório de títulos,
e no caso de bens imóveis precisa ser levada a registro junto a matrícula do
imóvel no registro de imóveis. Essas precauções devem ser tomadas para
evitar que os bens objeto da caução sejam negociados, deixando o locador
sem a devida garantia.
A caução, quando prestada em dinheiro, não poderá exceder o valor
correspondente a três meses de aluguel, devendo ser depositada em conta
poupança. Ao final do contrato o valor, caso não tenha sido utilizado para o fim
a que se destina, deverá reverter em benefício do locatário, assim como todas
as vantagens decorrentes.

Em relação à caução prestada em títulos e ações, a lei não é taxativa e

também não limita valor máximo da garantia, apenas ressalta que deverá ser
substituída, no prazo de trinta dias, caso a sociedade emissora do título ou
ação apresente concordata, falência ou liquidação.

Atualmente, está sendo muito utilizado o título de capitalização, em razão da

sua formatação de investimento, conforme abordado no material Rotinas
administrativas, desta unidade curricular.

Fiança
Trata-se de um ato de um terceiro, denominado fiador, que vem garantir o
pagamento da obrigação assumida por outra pessoa, o devedor, no caso de a
obrigação não ser por este cumprida no tempo e nas condições estabelecidas.

O fiador está posicionado como uma terceira pessoa no contrato locatício, pois
não é o proprietário do imóvel e nem o inquilino, mas se responsabiliza por
uma obrigação assumida nesta relação.
O artigo 40 da lei 8.245/1991 prevê as hipóteses em que o locador poderá
exigir novo fiador ou substituição da modalidade de garantia, sendo que a
morte do fiador, a ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou
insolvência do fiador, declaradas judicialmente, a alienação ou gravação de
todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem
comunicação ao locador, a exoneração do fiador, a prorrogação da locação por
prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo, entre outras, se
encontram nela elencadas.

Uma importante alteração trazida pela lei 12.112/2009 em relação à fiança é o

fato de ela, salvo se pactuado em contrário, também prorrogar-se da mesma
forma quando a locação é prorrogada por prazo indeterminado. Fica
resguardada, no período da prorrogação, a faculdade de o fiador exonerar-se
da obrigação, mediante notificação.

Seguro fiança
É uma apólice que serve para garantir ao proprietário do imóvel o repasse dos
valores, por parte da operadora de seguros, contratualmente segurados. O
seguro fiança normalmente está contemplado nas cláusulas do contrato de
aluguel, o que não influencia no pacto entre locatário e seguradora.
Esse tipo de garantia tem um custo elevado, uma vez que o locatário terá que
arcar, além do aluguel e encargos, com o pagamento do seguro, sendo que os
valores não são restituídos ao final do prazo do contrato de locação.

De qualquer forma, essa é uma opção para o locatário que precisa locar um
imóvel e não tem ninguém que possa ser seu fiador e não possui dinheiro para
operar os outros tipos de garantias existentes.

Esse tipo de garantia possui vantagens importantes tanto para o locador como
para o locatário. No caso do seguro fiança, o locador tem a garantia do
recebimento do aluguel no caso de inadimplência por parte do locatário. Por
outro lado, cabe ao locatário a possibilidade de parcelar o valor do seguro.

É muito comum também estar contemplado nas apólices de seguro fiança

serviços adicionais como: hidráulico, chaveiro, vidraceiro, dentre outros. Esta
inclusão ameniza um pouco a sensação de que os valores pagos serão
totalmente perdidos.

O sinistro desse tipo de contrato de seguro é a própria inadimplência do

locatário, que gera a necessidade de a seguradora antecipar os pagamentos a
título de prêmio, mas caberá ao locador ajuizar a ação de despejo caso seja
necessário.
 Cessão fiduciária de quotas de fundo de
investimento
A garantia de que trataremos a seguir é pouco utilizada nas práticas
imobiliárias. Por se tratar de um instituto bastante complexo e burocrático, as
pessoas acabam optando por uma das outras modalidades que garantem o
contrato de locação.

A modalidade de garantia locatícia faculta ao locatário uma possibilidade de

investimento. Ele auferirá (obterá) rendimentos durante a vigência do contrato
de locação, ou mesmo lançando mão de investimento de garantidor terceiro
para tal.

Em todo caso, o locador figurará como credor fiduciário e a instituição

financeira emissora das quotas, legalmente autorizada pela Comissão de
Valores Mobiliários, como agente fiduciário.

Para formalizar a garantia, o titular dos papéis registrará junto ao agente

fiduciário a cessão das quotas ao locador (credor fiduciário) por meio de termo
de cessão fiduciária acompanhado de 1 (uma) via do contrato de locação.

Para o caso de o locatário incorrer em mora, o locador deverá requerer à

instituição financeira administradora do fundo, ou ao agente fiduciário, a
transferência das cotas que sejam satisfatórias para a quitação da dívida, sem
prejuízo da ação de despejo.

Mudança no fiador ou na garantia

A lei de locações (lei nº 8.245/1991) prevê, no seu artigo 40, hipóteses em que
o locador poderá exigir novo fiador ou substituição da modalidade de garantia.
As situações são as seguintes:

 Morte do fiador
 Ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do
fiador, declaradas judicialmente
 Alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua
mudança de residência sem comunicação ao locador
 Exoneração do fiador
 Prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança
ajustada por prazo certo

 Desaparecimento dos bens móveis

 Desapropriação ou alienação do imóvel
 Exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de
investimento
 Liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o
inciso IV do art. 37 da lei nº 8.245/1991
 Prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado
o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado
por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a
notificação ao locador

Fica estabelecido na lei que o locador poderá notificar o locatário para

apresentar nova garantia no prazo de trinta dias, sob pena de a locação ser
desfeita.