Contrato de locação

O contrato de locação é bastante comum na vida profissional dos

corretores de imóveis. Por isso, é preciso analisá-lo com todo o cuidado
exigido quando se trata de direitos sobre imóveis, independentemente se
tratam sobre sua propriedade ou sua posse, que é o objeto do contrato de
locação.

No contrato de
aluguel, devem estar
detalhadas todas as
tratativas entre locador e
locatário, para que se
tenham assegurados
todos os direitos do
proprietário e não restem
dúvidas ou interpretações
diversas sobre as
cláusulas que compõem
o instrumento.

O contrato de locação deve ser elaborado de maneira completa. Ele

não pode deixar de contemplar itens como a descrição do imóvel, os dados
do locador e do locatário e a opção escolhida como garantia do negócio. É
aconselhável também que constem claramente o valor do aluguel, a data de
vencimento, o valor da multa (para o caso de atraso) e o modo de reajuste a
ser adotado.
 Outra cláusula importante é a que versa sobre a duração do contrato.
De acordo com a lei, o contrato vigerá de forma indeterminada após o prazo
estabelecido no contrato.

Com relação às obrigações firmadas, é importante salientar que o

locatário deve utilizar o imóvel de acordo com o que ficou estipulado no
contrato. A utilização diversa do acordado pode dar causa a uma rescisão
antecipada. Caso o contrato tenha como objetivo a locação para fins
residenciais, não poderá o inquilino utilizá-lo para comércio, por exemplo.

Também é vedado ao inquilino fazer qualquer tipo de modificação sem

autorização prévia do proprietário, exceto para o caso de benfeitorias
necessárias, como a substituição de uma telha que se perdeu em um
vendaval e que deixou um buraco no telhado. Assim, o imóvel deve ser
devolvido no mesmo estado em que foi entregue ao locatário.

Locação não residencial

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Locação por temporada Locação não residencial

Locação de temporada

A legislação prevê a possibilidade de se contratar a locação por

temporada, que se destina à residência temporária do inquilino. Pode
ser para um período de férias, um tratamento de saúde, uma
necessidade laboral ou alguma circunstância que tenha prazo para
acabar.

O prazo do referido contrato não pode ultrapassar 90 dias. E é

muito importante que o locador fique atendo aos prazos, pois, caso o
inquilino fique mais tempo que o determinado para a temporada, ele
pode ter os direitos relativos a uma locação tradicional.
 Locação não residencial

Segundo a Lei de Locações (Lei 8.245/91), é configurada uma

locação não residencial sempre que o locatário for pessoa jurídica e o
imóvel destinar-se ao uso de seus titulares.

Como proteção nesse tipo de contratação, a legislação prevê que

o locatário terá direito à renovação do contrato por igual período se
reunir os seguintes requisitos:

Contrato feito por escrito

Prazo mínimo do contrato de cinco anos

Exploração do imóvel comercialmente, no mesmo ramo,

pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos

Todos esses fatores devem estar reunidos para que haja a

possibilidade de renovação do contrato. Isso se deve ao fato de que a
legislação pretende proteger minimamente o fundo de comércio, pois
esse tipo de contratação está indiretamente ligado à oferta de
empregos e à formação de clientela.

O modo de reajuste e o índice a ser utilizado devem ser objeto de uma

das cláusulas do contrato de locação. Normalmente, os reajustes são feitos
anualmente e com base no IGP-M. As taxas referentes ao imóvel também
merecem atenção no momento da contratação, pois normalmente se define
no contrato de locação o modo de pagamento de todas elas (como taxa de
condomínio, IPTU e taxa de bombeiros).
 No que se refere à manutenção do imóvel, a legislação traz normas
bem específicas. Para o caso de deterioração do bem pelo transcurso do
tempo, as despesas ficam por conta do proprietário. Mas, se os danos forem
causados pelo locatário, este deve arcar com os gastos.

Para o caso de benfeitorias, o proprietário só é obrigado a arcar com

aquelas que tenha autorizado ou que sejam indispensáveis para a utilização
do imóvel, tais como o conserto de uma infiltração ou do sistema elétrico.
Porém, o contrato comporta acordo entre as partes no que se refere a
benfeitorias e à responsabilidade com os custos.

O contrato estabelecerá o prazo do aluguel, que deve estar bem claro

para não restarem dúvidas quanto ao seu término. A partir desse marco,
será possível renovar o contrato ou determinar o término da locação.

De acordo com a lei das locações, o proprietário não pode

solicitar o imóvel durante a vigência contratual, mas essa norma
comporta exceções. Uma das exceções é quando o locatário
descumpre as regras determinadas no contrato, caso em que terá
que desocupar o móvel antes do prazo. No caso de o locatário
resolver devolver o imóvel antes do fim do contrato, deverá pagar
uma multa proporcional ao período remanescente, multa esta que
também deverá ser objeto do contrato.

Caso o contrato de locação esteja vigendo por prazo indeterminado,

ele poderá ser rescindido a qualquer tempo, mas deverá ser feita notificação
prévia por escrito ao locador.

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