Empresário!

Esteja atento à alguns pontos importantes nos contratos de

Locação de Imóveis Comerciais.

Os processos de locação de imóveis comerciais estão muito comuns no mercado

imobiliário, principalmente por empresas que buscam uma expansão de seus
negocioso.
No entanto, apesar de tratar de um contrato relativamente simples, por fugir da sua
área de atuação, muitos empresários enfrentam dúvidas no momento da sua
elaboração, questionando-se sobre quais cláusulas devem ser inseridas, revisadas ou
até mesmo retiradas, de modo a se prevenir de problemas contratuais futuros.
Diante dessa necessidade, seja você locador ou locatário, o presente artigo pretende
te auxiliar com algumas dicas pontuais antes de assinar qualquer contrato de locação
empresarial.
Também chamado de contrato de locação de imóvel empresarial ou “não residencial”,
a ideia desse instrumento é justamente firmar a locação de espaço com destinação à
exploração de alguma atividade econômica.
Assim, no intuito de evitar a inviabilidade da utilização do local para destinação que se
pretende, a primeira dica é garantir a inexistência de cláusula contratual que esteja
vedando a atividade fim que se pretende exercer.
Não é incomum, por exemplo, encontrarmos contratos de locação comerciais vedando
o funcionamento da atividade para além do horário comercial (09h00 as 18h00).
Determinadas atividades empresariais, no entanto, como farmácias, postos de
gasolina, mercados, salões de beleza, dentre outros, possuem como costume o
funcionamento nesses horários, razão pela qual a elaboração de um contrato sem a
observância de tais pontos, poderia levar a inviabilidade do negócio posteriormente.
Nesse mesmo sentido, também é importante, especialmente ao locatário, que se
atente não somente aos termos estipulados em contato, mas também a própria
política de zoneamento da cidade em que atua, de modo a garantir que não haja
nenhum impeditivo naquele local pelas autoridades das autoridades públicas.
Um segundo ponto que merece atenção, é em relação a delimitação do objeto
estipulado no contrato. Em princípio, a maioria dos contratos de locação comercial só
possuem como objeto o fato de ser “não residencial”, não havendo especificação em
relação ao objeto da atividade exercida.
O fato é que, em um mercado tão volátil e dinâmico, não é incomum que o empresário
decida pela alteração do rumo das atividades empresariais exercidas, ao menos, que
opte por uma diversificação e ampliação das atividades desenvolvidas.
Desse modo, se prevenir contra cláusulas que limitam ou restrinjam o CNAI exercício
pela empresa locatária, é fundamental para evitar futura necessidade de renegociação
do contrato ou correr o risco de eventual alegação de descumprimento.
Uma situação que é extremamente costumeira a todo e qualquer novo empresário é
que, no intuito garantir locação de determinado ponto estratégico para o exercício de
sua atividade empresarial, acabe realizando a contratação na propria pessoa física de
um dos futuros sócios, haja vista que empresa ainda está em processo de estruturação
societária.
Esse cenário, no entanto, está longe do ideal, especialmente pelos riscos que poder
gerar a pessoa física dos sócios, que responderam de maneira pessoal por eventuais
dívidas do imóvel.
Visando resolver essa lacuna, o próprio código civil brasileiro, por meio dos artigos 467
e 471, disciplinou o chamado contrato com pessoa a declarar.
Em síntese, a legislação trouxe a possibilidade de elaboração de um contrato no qual
um dos contratantes se compromete a indicar, no prazo assinado, com qual pessoa a
outra parte se relacionará, exigindo-se a partir daí o cumprimento dos direitos e
obrigações decorrentes.
Assim, após termino da estruturação societária, o terceiro ingressará na relação
contratual que, por motivos quaisquer, não foi desde a conclusão do negócio
identificado perante a outra parte.
Um quarto ponto para análise, especialmente em períodos pandêmicos e pós
pandêmicos, trata-se do reajuste dos valores de aluguel.
A grosso modo, tratando-se de contrato de locação, sempre foi a primeira opção a
adoção pelo IGP-M. Todavia, tendo em vista o seu elevado e imediato aumento,
tornou-se inviável a manutenção do seu uso.
Assim, tendo em vista que a adoção do IGP-M não trata de uma regra, mas tão
somente de uma convenção, haja vista a inexistência de um índice específico para
indicar efetivamente o valor da inflação sobre a locação, é possível buscar alternativas
utilização de um índice menos volátil.
Uma saída viável, seria a manutenção pelo IGP-M, com cláusula estabelecendo teto
para caso o índice ultrapasse um limite também estipulado em contrato. Uma segunda
alternativa, seria a utilização da média aritmética entre dois índices, por exemplo,
buscando manter um valor de correção mais estável.
A quinta e última dica, paira em torno do cuidado em relação às benfeitorias. Como
praxe, tem-se a possibilidade de que os bens que possam ser retirados do imóvel sem
destruir ou reduzir o valor do imóvel pode ser levantado no término do contrato. Já
aquilo que puder causar eventual destruição, incorpora-se ao imóvel.
Todavia, com fito a evitar prejuízos exagerados por ambas as partes, uma ideia
extremamente útil é a estipulação de cláusula estipulando o abatimento antecipado
como forma de indenização pelo investimento. Ou seja, já nos primeiros meses, o
locatário teria o valor do aluguel reduzido como forma de compensação.
Uma outra possibilidade, especialmente para casos em que as benfeitorias incluírem
reformas estruturais, a carência dos alugueis proporcionais ao tempo em que os
imóveis estiverem em obra, pode ser uma boa opção.
Marcos Roberto Filho
OAB/PR 108.795