Matriz de atividade individual* Mdulo: 4 Atividade: Individual Ttulo: Contratos de Locao.

Natureza, tipo e formas de extino Aluno: Marcos Viana Gabriel de Souza e Silva Disciplina: Contratos Viso Negocial e Turma: MBA B LAW 08 Prtica MB03 Introduo Nesse trabalho iremos abordar os contratos de locao, sua natureza jurdica, modalidades e formas de extino. Quando se fala em locao, segundo o atual panorama legal, devemos pensar que o termo est adstrito a coisas. Essa limitao inicial importante, uma vez que no antigo Cdigo Civil de 1916 encontrvamos disposies acerca da locao de servios e o contrato de empreitada como sendo espcies do tipo contrato de locao. Ocorre que essa sistematizao fora abolida pelo atual sistema civil, pois encontramos disposies especficas acerca dos contratos de prestao de servios, de trabalho, de empreitada, de agncia e de aprendizagem, que no mais so considerados espcies do gnero locao. Assim sendo, ao falar-se em locao, o leitor desse trabalho dever ter em mente que a terminologia empregada exclusivamente para os casos em que algum faa o uso e gozo de uma coisa infungvel mediante contraprestao pecuniria. Natureza jurdica dos contratos de locao Segundo Carlos Roberto Gonalves1, locao de coisas o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder outra o uso e gozo de uma coisa no fungvel, temporariamente e mediante remunerao. A sua natureza jurdica diversa e poder ser resumida da seguinte forma: (i) contrato bilateral ou sinalagmtico, pois envolve prestaes e obrigaes reciprocas; (ii) necessariamente oneroso, sendo de sua essncia a onerosidade, sob pena de o contrato transmudar-se para comodato; (iii) consensual, pois depende da vontade livre das partes; (iv) cumutativo, visto que no envolve risco j que as prestaes so certas e no aleatrias; (v) no solene, ou seja, pode ser pactuado de forma livre entre os contratantes; (vi) de trato sucessivo ou de execuo continuada, porque se prolonga ao longo do tempo com respectivas prestaes peridicas.

Do exposto, extrai-se, ainda, os elementos dos contratos de locao, ou seja, o objeto

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GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, Vol. III: contratos e atos Unilaterais. So Paulo: Saraiva, 2004, p. 284.

(coisas); o preo (onerosidade) e o consentimento das partes (consensualidade). O objeto do contrato de locao deve ser necessariamente coisas mveis ou imveis infungveis, pois se fungvel for o contrato ser de mtuo. Do mesmo modo no podem ser locadas coisas mveis consumveis, cuja fruio importar em imediata destruio da coisa ex. energia eltrica -, pois a ideia da locao garantir o retorno do bem locado ao locador. Em que pese a locao de bens imveis ser mais comum, atualmente encontramos muitos contratos desse tipo para coisas mveis, como por exemplo, a locao de dvds, bicicletas, equipamentos para festas, entre outros. Fechado esse primeiro aspecto, passemos a analisar os tipos de contrato de locao. Tipos de contratos Considerando o entendimento de que a locao de servios (locatio conductio operarum) em que uma parte presta servios outra mediante pagamento fora praticamente absorvido pelo contrato de trabalho, que a locao de obra ou empreitada (locatio conductio operis), em que se objetiva a execuo de certa obra ou de determinado trabalho possui regramento prprio aos contratos de prestao de servios, afirma-se, portanto, que tais tipos no so contratos de locao nos termos do conceito anteriormente aduzido. Nessa quadra, podemos afirmar que o contrato de locao de coisa (locatio conductio rerum), cinge-se unicamente ao uso e gozo de bem infungvel e mediante contraprestao. O atual Cdigo Civil no dispe a respeito da locao de prdios, sendo certo que a Lei 8.245/91, que rege esse tipo de locao, em seu art. 1, aponta quais so as locaes que continuam a ser reguladas por aquele diploma e pela legislao especial. Assim sendo, o atual Cdigo Civil regula os seguintes contratos de locao: (i) de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas autarquias e fundaes pblicas; (ii) de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos; (iii) de espaos destinados publicidade; (iv) em apart-hotis, hotis-residncia e equiparados; (v) arrendamento mercantil, por meio de lei prpria; Cumpre salientar, que a Lei do Inquilinato no abrange a locao de bens mveis, assim como os imveis rurais, entendidos estes ltimos conforme sua destinao e no de acordo com a sua localidade. A Lei 8.245/91 se aplica aos imveis urbanos destinados residncia ou atividade comercial, levando-se, sempre em considerao, a destinao e no apenas a locao do objeto da locao. Da Lei do Inquilinato extraem-se os seguintes tipos de contratos: i) ii) iii) Locao residencial Locao comercial com direito renovatria Locao para temporada

Formas de extino

Os contratos se extinguem de diferentes formas: a) por imperfeio anterior sua formao, causando sua nulidade ou anulabilidade: como exemplo, podemos citar os contratos firmados com menores de 16 anos, cujo objeto ser ilcito ou com os maiores de 17 anos sem assistncia do representante legal (anulabilidade); b) pelo cumprimento de todas as obrigaes assumidas pelas partes, alcanando o contrato suas finalidades, como nos casos das diversas modalidades de pagamento; c) pela inexecuo da obrigao contratual, sendo necessria analisar a existncia ou no de culpa que acarrete o evento extintivo do negcio. Verificada a incidncia da culpa preciso ressarcir as perdas e danos e cumprir as demais consequncias desse inadimplemento. A inexecuo culposa poder ser unilateral ou bilateral, quer exista descumprimento obrigacional por uma das partes ou por ambas, operando-se a chamada resciso contratual. Quando ausente o fator culpa, poder ocorre a resilio contratual, que o acordo de vontade dos contratantes para por fim ao contrato, oportunidade em que forma-se o distrato. A resilio poder ser bilateral, quando as partes de comum acordo rescindem o contrato, como, por exemplo, nos casos de uma resciso consensual de um contrato de prestao de servios em que no mais exista o nimo de contratar. Na resilio unilateral, apenas uma das partes pretende romper o liame contratual, como geralmente ocorre nos contratos de locao, quando uma das partes pretende antecipar o contrato antes de seu termo final. Quanto ocorrer a perda do objeto do contrato sem a ao das partes contratantes estamos diante da resoluo contratual, como ocorre nos casos de perecimento do objeto contrato incndio de um automvel objeto do contrato, ou impossibilidade do cumprimento de uma obrigao pessoal, como no clssico exemplo do pintor que no pode pintar um quadro, porque quebrou o brao. d) pela extino da obrigao com a morte do devedor, quando a obrigao no se pode transferir a seus herdeiros ou sucessores por ser personalssima. Concluso Diante do exposto, conclui-se que os contratos de locao devem ser interpretados e analisados luz do Cdigo Civil para os casos no previstos na Lei de Locao e Despejo e outras Especiais. Outrossim, como explano inicialmente, os contratos de locao de servios e de obra no devem ser considerados como espcies do contratos de locao, uma vez que a nova sistematizao disciplina de forma autnoma tais contratos. Dessa feita, deve-se ter em mente que a locao, em seu contexto atual, apenas para coisas, cujo contrato obriga uma das partes a ceder outra o uso e gozo de uma coisa no fungvel, por tempo determinado e mediante remunerao.

Referncias bibliogrficas

Apenas 20% das empresas ganham da renda fixa. Disponvel em Moodle.fgv.br. Acesso em: 18 jun 2013 Aspectos gerais de locao de imvel urbano. Disponvel em Moodle.fgv.br. Acesso em: 18 jun 2013 Extino dos Contratos. Disponvel em Moodle.fgv.br. Acesso em: 18 jun 2013 BARROSO, Mariane Ribas. Extino dos contratos. Disponvel http://www.marciomiranda.adv.br/?tag=contratos-de-locacao. Acesso em: 18 jun 2013 em

GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, Vol. III: contratos e atos Unilaterais. So Paulo: Saraiva, 2004. DOS SANTOS, Gildo. Locao e Despejo, Comentrios Lei. 8.245/91 4 ed. rev., atual. e ampl. So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2001 *Esta matriz serve para a apresentao de trabalhos a serem desenvolvidos segundo ambas as linhas de raciocnio: lgico-argumentativa ou lgico-matemtica.