Introdução

A terceirização de serviços ganha cada vez mais importância nas atividades

econômicas. No canteiro de obras, a contratação de empreiteiras para a execução
das tarefas sob responsabilidade das construtoras é uma realidade já há muito tempo.
As vantagens são inúmeras, desde a redução de custos até a maior agilidade na
construção, o que aumenta a margem de lucro do negócio.

No entanto, algo que é vantajoso pode se tornar uma imensa dor de cabeça se a
relação entre contratada e contratante não for muito bem mediada. Por isso, é preciso
entender como gerir possíveis conflitos durante a obra.

Geralmente, os desafios se referem à gestão dos serviços delegados à empreiteira,

mas que devem ser verificados pela construtora. É necessário muito cuidado na hora de
fechar o contrato, que pode significar o sucesso ou o fracasso de um empreendimento.

Neste ebook, você encontrará uma espécie de manual sobre como contratar uma
empreiteira para sua obra. Nós pensamos em todos os problemas enfrentados na
hora de conseguir a melhor opção para o seu negócio. Então, aproveite!

Manual de contratação de empreiteiros 3

1. Contratando dentro da Lei

Vamos começar o nosso manual com a dica mais básica, que é a contratação de
empreiteiros de forma legal, levando em conta todas as determinações da legislação.
É essencial evitar os famosos “gatos”, que não possuem empresas formalizadas e
funcionários devidamente registrados. Esses profissionais podem causar transtornos
imensos para sua empresa em relação a ações trabalhistas, por exemplo.

Mesmo quando a empreiteira é uma empresa constituída de fato, é importante

fiscalizar o cumprimento dos deveres trabalhistas e tributários da contratada. Isso
evita problemas relacionados à responsabilização da sua construtora em processos
que a empreiteira possa sofrer.

1.1. O contrato de obra

O contrato para a execução da obra é imprescindível e deve ser inteiramente
compreendido, assinado e respeitado por ambas as partes. A relação integral entre
a sua empresa e a empreiteira deve ser amparada pelo documento. Nada deve ser
feito sem que esteja previsto pelo texto, a menos que seja necessário incluir um
aditivo - que deve ser muito bem negociado.

O contrato deve conter itens como:

● Quando a obra começa e quais serão os prazos de cada etapa

● Quais serão os indicadores de desempenho da empreiteira
● Quais serão as punições em relação ao descumprimento do contrato

O ideal é consultar um advogado para construir as cláusulas de acordo como a

legislação.

1.2. Tipos de contrato

Na hora de ir atrás da empreiteira que irá executar a obra, você provavelmente vai
se deparar com os três tipos mais comuns de contrato:

● Contrato de empreitada global

● Obra por administração ou preço de custo
● Obra por Preço Máximo Garantido (PMG)

Manual de contratação de empreiteiros 5

1. Contratando dentro da Lei

Cada um desses tipos de contratos tem suas vantagens e desvantagens. Saiba mais
sobre cada um deles:

1.2.1. Empreitada global

Na empreitada global, a empresa que você contratou assume a obra por completo,
desde a fundação até o acabamento e arca com todos os custos de execução. É
um contrato bem prático, pois você vai se preocupar apenas em pagar os valores
acordados nas datas pré-estabelecidas, além, é claro, de fiscalizar o cumprimento
dos itens do contrato.

A principal vantagem dessa empreitada é poder calcular antecipadamente o

investimento necessário, assim como o retorno financeiro do empreendimento. Mas,
para isso dar certo, é preciso um projeto muito bem estruturado, que identifica cada
passo da obra e faz projeções de custos acertadas.

A desvantagem é que não há espaço para erros de previsão grosseiros, pois isso
significa prejuízo para o dono da obra. Em contratos assim, qualquer alteração fora
do escopo do que foi acordado sai muito caro.

Outra desvantagem dessa modalidade de contrato são os custos tributários. No

Brasil, pagamos diversos impostos que se sobrepõem. A empreiteira contratada inclui
esses impostos no preço, inclusive sobre produtos e serviços de subcontratados. Ou
seja, esses custos podem encarecer a obra e “comer” sua margem de lucro.

1.2.2. Obra por administração ou preço de custo

O contrato de obra por administração (também conhecido como contrato de obra a

“preço de custo”) é mais utilizado quando existe um projeto básico, mas que pode
sofrer modificações ao longo da execução, como a troca de um tipo de acabamento
por outro, por exemplo. Nesse caso, a empreiteira cobra uma taxa de administração
de acordo com o formato e o tamanho da obra. Essa taxa é um percentual sobre os
custos do material e da mão de obra. Ela também pode cobrar um valor fixo mensal.

A vantagem é saber exatamente quais são os custos de cada item do empreendimento.

Geralmente, nesse tipo de contrato não há penalidades se for necessária a
paralisação, por qualquer motivo que seja.

Manual de contratação de empreiteiros 6

1. Contratando dentro da Lei

A desvantagem é que quanto mais cara ficar a obra, mais a empreiteira vai ganhar.
Isso pode dificultar o controle em relação à otimização financeira, pois a empresa
pode optar por uma execução menos eficiente (produtos e mão de obra mais caros)
para gerar mais lucro na operação.

Por isso, é essencial que a construtora conheça os preços de mercado e as condições

de negociação com fornecedores, além dos custos com funcionários. Assim, ao
menor sinal de que está sendo “passada para trás”, a construtora pode confrontar
os resultados com a contratada.

1.2.3. Obra por Preço Máximo Garantido (PMG)

A modalidade de contrato que tenta aproveitar os benefícios da empreitada global

sem a tributação tão pesada é a obra por Preço Máximo Garantido (PMG). Aqui, a
empreiteira elabora um orçamento total que não será ultrapassado e apresenta ao
dono da obra.

Nesse orçamento constam duas condições: se o valor gasto ficar aquém do previsto,
construtora e empreiteira dividem o resultado da economia. Mas se a execução do
projeto ficar mais cara, o empreiteiro arca como o prejuízo.

O principal desafio desse tipo de contrato é a negociação, pois o empreiteiro tende a

superestimar o custo para diminuir o risco de prejuízo. A solução, mais uma vez, seria
buscar conhecimento técnico e de custos para confrontar os valores apresentados.

O PMG só funciona de maneira adequada se existir uma relação de confiança,

na grande maioria das vezes construída depois de várias parcerias colocadas em
prática.

Por fim, vale lembrar que, para qualquer um desses contratos, deve-se contratar um
profissional habilitado para acompanhar a obra e ser o responsável técnico (engenheiro
ou arquiteto). Esse profissional deverá registrar a Anotação de Responsabilidade
Técnica (ART) junto ao órgão fiscalizador (CREA para os engenheiros e CAU para
os arquitetos).

Manual de contratação de empreiteiros 7

2. Checklist para contratação de um empreiteiro

Ninguém quer contratar um empreiteiro e depois ter dores de cabeça por causa dos
prejuízos causados pelo estouro do orçamento ou pela má qualidade do serviço,
não é mesmo? Mas, como saber se uma determinada empresa é qualificada para
realizar o projeto?

Elaboramos um checklist com todas as questões básicas que devem ser conferidas
antes de fechar negócio.

2.1. Estude a reputação da empreiteira no mercado

É comum o empreiteiro já ter no currículo muitas obras executadas para clientes
conhecidos no mercado. Peça ao menos três referências de clientes recentes para
os quais a empresa já prestou serviços.

Em posse das informações, entre em contato com os clientes para verificar se foram
cumpridos os acordos, se a empreiteira atendeu ao padrão estabelecido e quais
problemas foram enfrentados no período.

Visite alguns canteiros de obras que estejam sob a responsabilidade da empreiteira

e procure as boas ações praticadas, assim como os problemas.

Verifique também se não houve subcontratação, pois a firma pode ter trabalhado
nesses empreendimentos como contratada de outra empreiteira e não como
responsável. Do mesmo modo, verifique se a empresa terceiriza parte ou todo o
serviço. Nesse caso, a análise da terceirizada também terá de ser feita.

2.2. Procure referências dos sócios

Analisar a reputação da empresa no mercado não é o suficiente para garantir que
você está contratando a empreiteira adequada. Verifique se os sócios da empresa
já prestaram serviços com outro nome de firma e CNPJ, pois isso pode indicar
problemas em relação a recolhimento de impostos e existência de ações trabalhistas
pendentes.

Consulte se os sócios possuem crédito na praça (isso pode ser feito pela internet)
e entre em contato com fornecedores para saber se existem débitos não quitados.

Manual de contratação de empreiteiros 9

2. Checklist para contratação de um empreiteiro

2.3. Avalie o quadro de funcionários

Evite contratar uma empreiteira em que um mesmo funcionário exerce várias
funções. Isso indica que a empresa emprega mão de obra não qualificada para as
atividades. A equipe deve ser diversificada, com engenheiros, operários, pedreiros,
administradores, etc.

2.4. Procure pendências judiciais

Consultar pendências da empresa com a Justiça também pode ser feito pela internet,
o que facilita muito o trabalho. O principal problema que a empreiteira pode ter é em
relação às causas trabalhistas. Essa informação é de extrema relevância, pois o
capital da empresa está em jogo e não pode faltar dinheiro para cumprir prazos e
cobrir custos da obra.

A contratada também pode ter sido acionada por acidentes ou construções que
tiveram problemas estruturais. Pesquisa é fundamental!

Manual de contratação de empreiteiros 10

3. Cuidados gerais de contratação

Além de fazer um checklist antes de contratar a empreiteira, é importante tomar

alguns cuidados durante a negociação do serviço e a redação do contrato. São
ações fundamentais para evitar problemas futuros:

3.1. Estabeleça as responsabilidades de cada um

Quando estiver redigindo o contrato, não deixe de assinalar o que é de sua
responsabilidade e quais são as do empreiteiro. São detalhes como:

● De quem será a responsabilidade de fornecer as ferramentas?

● Quem vai negociar a locação de equipamentos (betoneira, andaimes,
escoramentos, caçambas de entulho, etc.)?

Esses itens influenciam no preço final da empreitada e devem ser levados em

consideração na hora de planejar o orçamento da obra. Há bastante espaço para
negociação. Portanto, é importante conhecer preços e finalidades de equipamentos.

3.2. Estabeleça regras para modificações no projeto

Modificações de projeto são comuns durante a execução da obra, pelos mais
variados motivos, como a adequação da estrutura ao tipo de terreno ou o surgimento
de opções de acabamento de qualidade maior ou preço menor.

Entretanto, você tem de estabelecer com o empreiteiro o valor que poderá ser
ajustado antes que essas modificações surjam. Além disso, é interessante manter
uma cláusula que determina que toda e qualquer mudança deve ser informada
previamente.

Faça aditivos no contrato quando essas modificações ocorrerem na prática,

apontando alterações de projeto e os reajustes aplicados.

Manual de contratação de empreiteiros 12

3. Cuidados gerais de contratação

3.3. Pague apenas quando as etapas forem concluídas

O pagamento ao empreiteiro deverá ser feito de acordo com a conclusão das etapas
do projeto. Cronogramas mal construídos podem fazer com que você tenha quitado
o valor combinado antes mesmo da conclusão da obra.

Isso contribui para um problema muito comum: a má gestão financeira do contratado.

A firma ainda não acabou a obra, mas o dinheiro para pagar os operários e os
fornecedores, por exemplo, já chegou ao fim.

3.4. Verifique cada uma das etapas

Mais importante do que pagar por etapa concluída, é verificar se o que foi estabelecido
no contrato e no projeto está sendo cumprido. Nada de jeitinhos ou pendências que
serão sanadas depois. O pagamento só poderá ser realizado depois que a qualidade
do serviço for checada.

Para isso, é muito importante você fazer visitas periódicas à obra. Isso também vai
demonstrar atenção ao trabalho que está sendo realizado.

Manual de contratação de empreiteiros 13

4. Como um software ERP pode ajudar no
gerenciamento da empreitada

A terceirização de um serviço complexo, como é o caso da execução de uma obra,

exige muita atenção aos mínimos detalhes para que a gestão do processo seja feita
de maneira adequada.

O volume de documentos, planilhas e recibos é imenso, o que aumenta a chance de

falhas nos procedimentos. Isso gera, como sabemos, enormes perdas financeiras.

A principal saída encontrada pelas construtoras de sucesso é a automação dessa

gestão por meio de um sistema ERP (Enterprise Resource Planning), como o da
Globaltec, que cuida de todas as operações diárias da empresa.

4.1. Aplicações do sistema

O ERP agiliza o processamento da documentação gerada pela empreitada. O
sistema detecta incorreções, falhas e ausências de documentos no processo de
terceirização. Por meio do software, é possível ter acesso a uma série de itens, tais
como:

● Alvará de funcionamento da empreiteira;

● Cópia das carteiras de trabalho (assinadas) dos funcionários da terceirizada;
● Fichas de registro dos trabalhadores (com foto);
● Cópia do Atestado de Saúde Ocupacional (ASO);
● Recibos de recolhimento de salários, encargos trabalhistas e outros impostos;

A relação comercial com a empreiteira poderá ser gerida completamente pelo

sistema, além de permitir que você acompanhe o fluxo financeiro e a administração
da obra. O cronograma das etapas de execução e os pagamentos também podem
ser conferidos pelo sistema.

Se a sua construtora tiver mais de um canteiro de obras, o ERP consegue integrar

todas as informações de cada local e seus cronogramas.

Manual de contratação de empreiteiros 15

4. Como um software ERP pode ajudar no
gerenciamento da empreitada

4.2. Problemas evitados pelo ERP

Controlar os custos e verificar o rendimento dos operários só se torna possível
com os relatórios de um bom sistema ERP, que consegue detectar irregularidades
antes que se tornem grandes problemas. O sistema ajuda a prevenir os seguintes
transtornos:

● Não recolhimento dos encargos sociais e impostos por parte da empreiteira;

● Desrespeito a cláusulas do contrato;
● Operários em número insuficiente;
● Desperdício de materiais;
● Problemas de orçamento;

Tudo isso é feito através da análise de indicadores de desempenho e resultados.

Sem dúvida, um sistema automatizado é de vital importância para a rentabilidade
dos projetos, pois torna o controle muito mais eficiente. Com as margens de lucro
cada vez mais apertadas, o software se torna indispensável.

Manual de contratação de empreiteiros 16

Conclusão

O relacionamento entre construtora e empreiteira não deve ser pautado somente na

confiança. As regras contratuais são fundamentais para manter a saúde financeira de
ambas as empresas. Caso contrário, muitos projetos estariam fadados ao fracasso
antes mesmo de começarem por causa de possíveis instabilidades internas e
também do mercado.

Ao utilizar as dicas deste pequeno manual, você terá condições não só de encontrar
um empreiteiro adequado, mas também de fechar negócio com mais segurança,
evitando futuras dores de cabeça e garantindo a execução dos serviços com
qualidade. Vale lembrar que as questões contratuais merecem acompanhamento de
advogados para garantir a efetividade das cláusulas estabelecidas.

Ficou com alguma dúvida? No nosso site você encontra mais informações e conhece
as soluções oferecidas pela Globaltec para gerenciar melhor o relacionamento com
as empreiteiras. Não deixe de acessar!

Manual de contratação de empreiteiros 18

Manual de contratação de empreiteiros 19