TERCEIRIZAÇÃO EM

CONDOMÍNIOS:
GUIA PRÁTICO PARA
O SÍNDICO

www.sindiconet.com.br
SUMÁRIO 1
Sumário

1. Introdução à terceirização de serviços 03

Benefícios para o condomínio 04

Identificando necessidades reais 05

2. Como fazer uma contratação segura 06

Critérios de avaliação 06

Documentos necessários 07

Elaboração do contrato 08

3. Responsabilidades legais do condomínio 10

Direitos trabalhistas 10

Recolhimento de impostos 11

4. Monitoramento do serviço terceirizado 12

O que exigir da empresa 13

Envolvimento da comunidade 13

Fidelização de funcionários 14

5. Leitura complementar 15

SUMÁRIO 2
01.
Introdução à terceirização
de serviços

Você já refletiu sobre o quanto a gestão de condomínios

ficou mais complexa nos últimos anos? Além de passar a
administrar muito mais demandas dos moradores, coube ao
síndico ficar atento às novas situações que poderiam gerar
conflitos na vizinhança e até mesmo adequações legais, a
exemplo do home office e da Lei Geral de Proteção de Dados
(LGPD).

Em meio a tantas mudanças, manter a infraestrutura dos

empreendimentos em ordem permanece indispensável.
No entanto, organizar e supervisionar as tarefas dos
funcionários toma um tempo valioso. E tempo é recurso
escasso na vida do síndico, nós bem sabemos!

Dessa forma, a terceirização se torna uma grande aliada

para otimizar a rotina do síndico, transferindo a empresas
capacitadas a responsabilidade por serviços como: limpeza,
segurança, portaria, controle de acesso, manutenção, entre
outros.

SUMÁRIO 3
Benefícios para o condomínio

Além da delegação de todos os trâmites de recursos

humanos, contratar uma empresa de terceirização
pode representar uma economia de até 30% nas
despesas ordinárias do condomínio. Vamos entender
essa conta?

Com a terceirização, o condomínio elimina o passivo

trabalhista, ou seja, valores (elevados) com rescisão
de funcionário não precisam mais estar provisionados.

Também deixam de existir despesas em itens como

uniformes, equipamentos de proteção individual (EPI)
e treinamentos.

Outro benefício de optar por essa modalidade de

serviço é a otimização de escalas. Caso algum
colaborador falte ou esteja de férias, um substituto
é providenciado sem qualquer empecilho ou custo
adicional na contratação de um avulso.

Por não existir vínculo empregatício entre o condomínio

e o colaborador terceirizado, há também uma redução
na chance de enfrentar impasses judiciais.

Vale ressaltar que juristas recomendam aprovação

por maioria simples em assembleia para a troca de
funcionários próprios por terceirizados, devido aos
custos gerados principalmente pela rescisão de
contratos. Logo, é importante consultar os condôminos
antes de iniciar as prospecções.

SUMÁRIO 4
Identificando necessidades reais

Com o avançar das negociações internas, é comum

que o síndico vivencie um efeito cascata decorrente
da pressão de condôminos ou do conselho para uma
contratação ágil. Antes disso, no entanto, é preciso
conhecer profundamente o perfil do condomínio.

Buscar apoio de uma empresa especializada e da

administradora é uma boa medida para que a escolha
seja coerente com a realidade do condomínio.

Nesse trabalho conjunto, serão identificadas as

preferências dos moradores e necessidades regionais,
a exemplo de bairros com maior incidência de crimes,
que precisam de um reforço na segurança.

“O síndico precisa estar bem orientado e

informado para saber lidar com desejos cada vez
mais crescentes dentro do condomínio e alinhar
expectativas.”
- Décio Tenório, diretor do Grupo Souza Lima

Quando a terceirização já foi implementada pela

gestão anterior, o cuidado deve ser ainda maior para
não repetir alguns erros, afinal se aquele escopo não
funcionava bem e um especialista não é consultado, a
tendência é que os problemas se perpetuem mesmo
após a troca da empresa.

Para que você entenda tudo o que é necessário para

uma contratação segura, que garanta ao condomínio
serviços eficientes dentro do que a legislação brasileira
exige, SíndicoNet e o Grupo Souza Lima apresentam
este guia prático para síndicos. Boa leitura!

SUMÁRIO 5
02. Como fazer uma
contratação segura

De golpes premeditados à falência da contratada, diversos

transtornos podem ocorrer quando a terceirização é feita sem
adotar critérios rigorosos. Assim, é fundamental que alguns
cuidados sejam tomados desde a escolha da empresa que vai
prestar serviços terceirizados ao condomínio.

Nos tópicos a seguir, você confere em detalhes como fazer uma

análise minuciosa nessa etapa inicial, a fim de se resguardar
contra problemas futuros:

Critérios de avaliação

Assim como em qualquer cotação, o mais indicado

é que sejam selecionadas ao menos três empresas
para definir qual oferece o melhor custo-benefício.
Atualmente, plataformas especializadas facilitam
a procura por região e tipo de serviço desejado,
a exemplo do SíndicoNet CoteiBem,
que também exibe avaliações
de clientes que já
fecharam negócios
anteriormente.

SUMÁRIO 6
O gestor também pode realizar uma prospecção por conta
própria, solicitando indicações a síndicos e gerentes prediais
que tenham experiência com a terceirização. Nesse caso, duas
dicas importantes para garantir sua idoneidade são: visitar
a sede das empresas de terceirização e verificar se elas são
filiadas a algum sindicato.

Ao longo desse primeiro contato, já é possível identificar o

nível de experiência da empresa no mercado condominial,
programas de treinamento, bem como seus projetos de
inovação e sustentabilidade, que vão trazer maior eficiência
aos processos internos, valorizando o condomínio.

Por fim, tenha atenção redobrada quando o preço é muito

abaixo do convencional e os salários não são condizentes
com o previsto nas Convenções Coletivas de funcionários
terceirizados - é motivo suficiente para não considerar.

“Todos sabem que o síndico responde civil e

criminalmente pelo condomínio, então uma
contratação segura preserva não só aquela
comunidade, mas também ele mesmo de efeitos
colaterais por não ter feito um acompanhamento
de maneira correta.”
- Décio Tenório, diretor do Grupo Souza Lima

Documentos necessários

Uma vez definida a empresa de terceirização com a

qual o condomínio vai negociar, ainda é preciso avaliar
uma série de documentos para evitar o acúmulo de
passivos trabalhistas e tributários, o que pode resultar
em impactos financeiros negativos no futuro. Os
principais são:

SUMÁRIO 7
» Certidões Negativas de
Débitos;
» Documentação Societária;
» Certidões dos Distribuidores
de Processos Cíveis,
Criminais e Trabalhistas;
» Certidão do Distribuidor de
Processos Federais;
» Certidão Negativa de
Reclamações (PROCON);
» Cartas de referência de
entidades bancárias;
» Lista de clientes.

É preciso, ainda, estar alerta quanto à apresentação de

documentos associados a diferentes CNPJs, um limpo para
contratação e outro com pendências financeiras para operação.

Para evitar que seja enganado, o síndico pode verificar a

GFIP (Guia de Recolhimento do Fundo de Garantia do Tempo
de Serviço e Informações à Previdência Social) e o CAGED
(Cadastro Geral de Empregados e Desempregados), porque
ambos documentos contêm o CNPJ dos empregadores. Dessa
forma, é possível comparar com o que foi apresentado nas
certidões.

Além de todas essas medidas preventivas, é recomendável

fazer uma pesquisa no Serasa para avaliar o comportamento
financeiro do prestador de serviço e uma avaliação da saúde
financeira da empresa por meio de balanços patrimoniais.

Elaboração do contrato

Garantindo que se trata de uma empresa confiável,

é chegado o momento de formalizar a nova parceria
por meio do contrato de prestação de serviços, que
serve para proteger ambas as partes durante a vigência
máxima de um ano.

Desse modo, é indispensável que ele especifique os

seguintes itens para resguardo do condomínio:

SUMÁRIO 8
 Procedimentos padrão: escopo de trabalho, treinamentos
de funcionários, substituições, visitas do supervisor e
conservação de equipamentos;

Valores a pagar: horas trabalhadas, horas extras, índice

de reajuste dos serviços e multa por quebra contratual;

Itens adicionais: uniformes, cestas básicas, seguros de

vida e demais benefícios trabalhistas.

Uma nova prática do mercado benéfica para condomínios é

que o documento contenha Acordos por Nível de Serviço
(SLA) para garantir a entrega e qualidade do trabalho
realizado pela terceirizada, com penalidades financeiras
em caso de descumprimento.

A cláusula pode incluir, por exemplo:

• métricas de tempo de resposta;

• critérios de controle de acesso;
• critérios de eficiência no cumprimento de tarefas.

Outro ponto conveniente ao contratante é deixar previsto que

os pagamentos só serão efetuados mediante apresentação
de holerites dos funcionários e guias de recolhimento de
tributos individuais dos mesmos.

Quanto mais abrangente for o contrato, menores são as

chances de o condomínio ter um prejuízo maior, caso a
empresa não honre seus compromissos com os empregados.

SUMÁRIO 9
03.
Responsabilidades
legais do condomínio
Uma das vantagens de investir na terceirização é a
transferência de grande parte das obrigações para a empresa
contratada.

Por outro lado, isso não exime o condomínio de assegurar

todos os direitos que cabem aos funcionários terceirizados.

Apesar de vínculos empregatícios serem inexistentes entre

as partes, conforme determina a Lei 13.429/17, o solicitante
dos serviços ainda pode ser alvo de ações judiciais em caso
de encargos não pagos, acidentes ou constrangimentos de
qualquer gênero no ambiente de trabalho, devido ao que é
chamado de responsabilidade solidária ou subsidiária.
Portanto, a observância dessas questões é indispensável ao
síndico.

Direitos trabalhistas

Ainda segundo a mesma norma, os trabalhadores

contratados por intermédio de uma prestadora de
serviços possuem direitos iguais aos que compõem

SUMÁRIO 10
a equipe própria do condomínio. Além do que já é previsto
na CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), cada categoria
e localidade possuem condições específicas definidas nos
acordos coletivos, firmados entre sindicatos patronais e de
trabalhadores.

Normas de Segurança do Trabalho também devem ser

seguidas à risca para evitar multas, que podem ultrapassar os
R$ 230 mil, dependendo da infração cometida, exigindo um
esforço mútuo para seu cumprimento.

Vale ressaltar que qualquer insatisfação ou necessidade de

alterações no escopo de trabalho devem ser reportadas
diretamente à empresa, a fim de não configurar
subordinação entre síndico e empregados. Caso isso ocorra,
ainda há o risco de se gerar o acúmulo de funções, exigindo
acréscimos nos salários.

Recolhimento de impostos

Segundo a Lei 13.137/15, quando o valor de retenção

das contribuições for superior a R$ 10, condomínios
são obrigados a fazer os recolhimentos de COFINS
(Contribuição para o Financiamento da Seguridade
Social), PIS (Programa de Integração Social) e CSLL
(Contribuição Social sobre o Lucro Líquido).

Com relação à tributação das empresas de

terceirização, há a possibilidade de optar pelo
Simples Nacional, regime que unifica o pagamento
das contribuições estaduais, municipais e patronais.
A única exceção é para aquelas que prestam serviços
de recepção, portaria e ascensorista.

SUMÁRIO 11
04.
Monitoramento do
serviço realizado

“Existem três ferramentas para uma terceirização

eficiente: diagnóstico prévio, revisão do manual
de normas e procedimentos específicos e
conscientização dos moradores.”
- Décio Tenório, diretor do Grupo Souza Lima

Assim que uma empresa é contratada para prestar serviços

a um condomínio, os primeiros 30 dias servem como um
período de teste, em que será implementado o plano de
trabalho desenhado com base no diagnóstico prévio.

Já o mês seguinte deve ser dedicado à customização das

normas e procedimentos, a fim de alcançar maior satisfação e
eficiência, algo que depende do acompanhamento constante
do síndico.

Por estar em contato direto com a rotina do condomínio, não

há ninguém melhor para identificar quais pontos precisam
ser melhorados e quais atendem às demandas.

SUMÁRIO 12
Mas se engana quem acredita que esse será o único papel do
gestor a partir de então, afinal, ainda é preciso se certificar
de que a empresa de terceirização está cumprindo suas
obrigações.

O que exigir da empresa

Verificação de antecedentes criminais: Segurança

é primordial para a tranquilidade dos condôminos e,
considerando que os colaboradores terão livre acesso
ao empreendimento, precauções devem ser adotadas
durante a contratação.

Treinamento constante: Mais que conhecer as

ferramentas e procedimentos usuais, os funcionários
devem estar munidos de informações sobre novas
obrigatoriedades dos condomínios e falhas que podem
colocar a segurança de todos em risco.

Comprovantes: O ideal é que seja realizado um

monitoramento mensal da quitação de guias do
INSS e FGTS, bem como do depósito do salário dos
empregados. Lembre-se também de exigir a Nota
Fiscal ao pagar a contratada e, anualmente, o recibo de
entrega do IRPF (Imposto de Renda de Pessoa Física).

Certidões Negativas de Débito: Conforme

preferência, a verificação pode ser feita por conta
própria, o importante é seguir a periodicidade de seis
meses.

Envolvimento da comunidade

Muitos dos serviços prestados em condomínios

dependem da colaboração dos moradores para

SUMÁRIO 13
alcançarem sua efetividade, a exemplo da limpeza e controle de
acesso. Cabe ao síndico e à administradora manter uma régua
de comunicação para orientá-los, mas algumas iniciativas
podem ser desenvolvidas em conjunto com a terceirizada,
como palestras e treinamentos.

A recomendação é que essa conscientização ocorra,

inicialmente, dentro de 90 dias após a implantação.

Posteriormente, essas ações devem ser mantidas a cada ano,

aliadas a informações sobre novos golpes e estratégias de
criminosos que merecem um cuidado especial por parte de
todos. O intuito é manter toda a comunidade em segurança.

Fidelização de funcionários

Naturalmente, todo síndico conhece a importância da

escuta ativa, porém, ela nem sempre é praticada com
os funcionários terceirizados.

Tomar nota de suas queixas e se propor a ouvir suas

sugestões para melhoria dos processos contribui para
desenvolver um senso de pertencimento àquela
comunidade em que ele foi inserido, reduzindo as taxas
de rotatividade.

Nesse cenário, o maior trunfo do condomínio é contar

com uma empresa de confiança, como o Grupo
Souza Lima, referência nacional quando se trata de
terceirização. Trabalhando com quem tem expertise
no mercado e aplicando todas as dicas deste e-book, o
sucesso é garantido!

SUMÁRIO 14
05. Leitura complementar

Como funciona a terceirização em condomínios

Cuidados na contratação de empresas de terceirização

20 dúvidas comuns sobre serviços terceirizados

Podcast: Terceirização assertiva e sem riscos

Vantagens da terceirização de portaria e serviços

Ficha para moradores avaliarem os funcionários

SUMÁRIO 15
Quem somos

O SíndicoNet é a principal plataforma

de conteúdo, capacitação e serviços
referência para síndicos, condomínios e
administradoras condominiais do país.
Mensalmente, a página do SíndicoNet
registra 1,2 milhão de visitas.
www.sindiconet.com.br

Grupo Souza Lima com mais de 30 anos

de mercado, 28 mil colaboradores,
estrutura sólida, foco em tecnologia,
atuação nacional com 20 filiais em 13
estados, temos soluções completas,
integradas e criativas em segurança,
portaria, controle de acesso, limpeza e
outros serviços.
www.gruposouzalima.com/condominios

Conteúdo: Beatriz Quintas e Grupo Souza Lima |

Design: Carolini Alves
SUMÁRIO