29/09/2020 4 serviços terceirizados para contratar no condomínio

4 serviços terceirizados para

contratar no condomínio
Muitos condomínios ao redor do país utilizam serviços terceirizados em seu dia a dia. As
mudanças recentes nas leis trabalhistas não afetaram essa prática nestes locais, e
qualquer pro ssional pode ser contratado pelo regime da terceirização. Entretanto,
algumas atividades são mais propícias para a adoção desse tipos de trabalho.

Neste post, abordamos os principais pontos da terceirização em condomínio,

especialmente suas vantagens, e apontamos os serviços terceirizados mais adotados,
bem como a forma de encontrar os melhores fornecedores. Con ra!

Terceirização em condomínio
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Falar de terceirização em condomínio não tem muito mistério. Atualmente, se permite

terceirizar qualquer atividade de uma empresa, inclusive a atividade- m. Porém, o que é
preciso destacar são os limites da prática e a responsabilidade subsidiária do 
condomínio nessa modalidade de contratação.

No que diz respeito aos limites, o condomínio deve realizar a contratação de serviços
terceirizados de forma legal. Isso envolve a repressão à pejotização e à mercantilização
do trabalho.

De forma simples, o condomínio não pode demitir seu empregado (funcionário próprio)
para, em seguida, contratá-lo como pessoa jurídica. Deverá esperar, no mínimo, 18
meses antes da contratação. No mesmo sentido, o ex-empregado do condomínio deve
aguardar 18 meses, após a demissão, para prestar serviços ao ex-empregador como
terceirizado.

Além desses limites, o síndico deve ter ciência de que existe responsabilidade
subsidiária do condomínio em relação à empresa prestadora de serviços. Em outras
palavras, durante a prestação de serviços terceirizados, caso a empresa não cumpra
suas obrigações trabalhistas e previdenciárias em relação a seus funcionários, o
condomínio poderá ser acionado pelo trabalhador na Justiça.

Isso acontece porque, de acordo com a lei brasileira, o contratante tem obrigação de
escolher uma terceirizada que possua capacidade econômica para executar os serviços
terceirizados. Caso ela não cumpra suas obrigações, o condomínio deverá assumir as
consequências, pois se presume que houve erro de escolha. Além disso, o contratante
deve scalizar a empresa terceirizada quanto ao cumprimento de suas obrigações
trabalhistas.

Vantagens
Contar com serviços terceirizados pode trazer alguns benefícios importantes para o
condomínio e para a gestão do síndico. Veja alguns:

Fazer uma gestão estratégica no condomínio: a contratação de serviços terceirizados

pressupõe a delegação das funções de gestão de pessoal à empresa contratada. Ainda
que o síndico deva fazer um bom controle de mão de obra terceirizada, será a prestadora
de serviços a responsável por se preocupar com padrões de qualidade e prazos, além de
dirigir a atividade dos empregados. Assim, o síndico direciona seus conhecimentos e suas
horas para uma administração estratégica.

Ter pro ssionais e equipes especializados: os pro ssionais próprios do condomínio

nem sempre possuem conhecimento especializado para executar as atividades. No caso
dos serviços terceirizados, um dos pressupostos da contratação é a capacitação do
pro ssional que prestará o serviço. Assim, poderá atividades complexas, que demandam
mais conhecimento técnico, com mais precisão e propriedade.

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Reduzir custos operacionais: a folha de pagamento do condomínio é onerada com

encargos, recolhimentos, tributos e direitos trabalhistas. Quando o síndico substitui a
contratação direta pela terceirização, caberá à empresa prestadora a responsabilidade por 
todos os custos trabalhistas, tributários e previdenciários em relação aos pro ssionais. O
condomínio ca com a responsabilidade subsidiária, como apontamos.

Otimizar o tempo: a terceirização de determinadas funções operacionais no

condomínio contribui para a melhor administração do tempo, uma vez que as empresas
prestadoras tomam a frente em algumas tarefas. O síndico consegue evitar a sobrecarga
de trabalho em si e nos pro ssionais por meio de uma divisão mais adequada de
responsabilidades. Além disso, como os processos são mais pro ssionalizados, ocorre
um impacto positivo na produtividade e na satisfação dos condôminos.

Serviços terceirizados para contratar no

condomínio
Na gestão condominial, o síndico pode optar por alguns serviços terceirizados para
usufruir desses benefícios. Há, entretanto, uma posição de que determinadas funções,
por terem íntima ligação com uma gestão estratégica, não devem ser terceirizadas. É o

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caso da zeladoria. Ainda assim, há locais que contratam alguém terceirizado para o
posto.

Podemos pontuar que os serviços terceirizados mais comuns no condomínio são
portaria, segurança, limpeza, manutenção predial e serviços gerais.

1. Portaria
A portaria é um dos serviços terceirizados para contratar no condomínio por diversos
motivos. Os pro ssionais que exercem tal função são muito importantes para a
segurança da edi cação. Eles são responsáveis pelo controle de acesso de pessoas
(moradores, funcionários e prestadores de serviços), veículos e encomendas. Eles
exercem uma atividade de recepção com foco em segurança, sendo necessário ter
assiduidade, pontualidade, atenção, bom relacionamento e comunicação, dentre outras
habilidades.

Diante de tantas características, é comum que um condomínio tenha um porteiro que

não engloba todas elas. Provavelmente, alguns síndicos já se depararam com um
funcionário da portaria dormindo ou fora do posto no horário de trabalho. Ou que não
faça um controle tão rígido, comprometendo a segurança de todos.

Por este motivo, se cogita a terceirização da portaria. A empresa prestadora tem a

obrigação de fornecer um pro ssional que reúne as melhores características para a
função, e que seja bem treinado para exercê-la. É provável que um porteiro bem
quali cado não comente assuntos referentes ao seus serviços ou assuntos relacionados
às questões internas, como segurança do condomínio ou vida dos moradores.

Em suma, é mais fácil encontrar um porteiro terceirizado que sabe exatamente quais
suas funções e que tenha conduta cordial e educada, apresentação pessoal impecável,
treinamento, comprometimento, postura pro ssional na relação com os condôminos.

2. Segurança
A proteção do condomínio depende de esforços conjuntos do síndico, dos condôminos e
do porteiro. Porém, em muitos locais, principalmente os condomínios maiores, é preciso
ter pro ssionais de segurança responsáveis por fazer ronda interna e no entorno do
condomínio, estar em contato direto com a vizinhança, dentre outras funções. E a
capacitação de pro ssionais para essas atividades demanda uma atenção especial.

Como o treinamento deve ser especializado, é muito comum que a segurança seja um
dos serviços terceirizados para contratar no condomínio. A nal, a atividade é
regulamentada por normas próprias que regulamentam a atividade de segurança privada
no Brasil (Lei nº 7102/83 e Portaria 3233/2012). Além disso, sofre scalização e controle
da Polícia Federal. Portanto, o condomínio que deseja contar com seguranças próprios

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devem adotar uma série de procedimentos que fogem do seu escopo. Para isso existem
as empresas que prestam tal serviço.

3. Limpeza
Agilidade, capacidade física, disposição, proatividade, iniciativa, responsabilidade,
organização, discrição, trabalho em equipe, atenção. Essas são características dos
pro ssionais que integram a equipe de limpeza de um condomínio. E unir todas elas em
um pessoa é um desa o grande.

Muitos síndicos já tiveram problemas com funcionários que não conseguiam executar
tarefas mais pesadas de limpeza ou que tinham conhecimento limitado sobre os
produtos adequados para cada área da edi cação. O resultado disso é a di culdade em
ter um condomínio limpo, em ordem e organizado. Para vencê-lo, a limpeza se tornou um
dos serviços terceirizados.

As empresas que prestam esse tipo de serviço possuem pro ssionais capacitados e
treinados para a limpeza condominial. De acordo com as demandas que o síndico passa,
podem escolher os empregados mais quali cados para o trabalho. Se é um condomínio
cuja limpeza é tranquila, sem exigência de esforço físico acima da média, direciona-se
determinados pro ssionais. Se for o contrário, é preciso ter trabalhadores com força
física.

Além disso, os terceirizados, por possuírem mais conhecimento, poderão indicar ao

síndico quais produtos ou equipamentos necessitarão para realizar um bom trabalho,
uma vez que acompanham o mercado.

Outra opção utilizada pelos síndicos é terceirizar somente parte dos serviços de limpeza.
O condomínio pode ter um funcionário para realizar diariamente as limpezas mais leves.
Já as limpezas pesadas, como caixas d’água, estacionamento, piscinas e outros
equipamentos, podem car a cargo dos terceirizados.

Antes de adotar os serviços terceirizados de limpeza, o síndico deve ter consciência dos
tipos de limpeza. A limpeza geral é realizada todos os dias em áreas maiores, como
halls, corredores e elevadores. A limpeza de manutenção e conservação é feita para
manter o ambiente limpo por mais tempo, envolvendo recolhimento de lixo, dentre
outras. Para cada uma delas, existem materiais de limpeza especí cos.

4. Manutenção predial e serviços gerais

Os pro ssionais de manutenção predial e serviços gerais têm uma grande importância
no condomínio. São eles quem mantêm os equipamentos em bom estado, prontos para
serem utilizados. A grande questão em torno dessas funções é que elas demandam
pro ssionais de diversas modalidades técnicas e operacionais. E é improvável que o
condomínio consiga ter uma equipe interna com tanta diversidade.

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O auxiliar de serviços gerais que é funcionário do condomínio costuma ter experiência

prática em pequenos reparos. Mas e quando é necessário realizar atividades mais
técnicas, que demandam mais conhecimento? Ele não possuirá especialização e 
capacitação para tal. Daí nasce a necessidade dos serviços terceirizados de
manutenção predial e serviços gerais.

O síndico pode contratar trabalhadores pontuais para jardinagem, por exemplo, e ter uma
equipe para lidar com reparos elétricos, hidráulicos, refrigeração e reformas estruturais.
A vantagem de ter esses serviços terceirizados é que a empresa prestadora treinará
seus funcionários de acordo com as normas de saúde e segurança do trabalho, de forma
que atuem dentro da lei, com pro ssionalismo, ética e cordialidade.

Encontrando os melhores prestadores de serviços

terceirizados
O síndico que deseja contar com serviços terceirizados deve saber que existem alguns
cuidados fundamentais na hora de escolher o prestador de serviços. Isso deve ocorrer
não só para que as tarefas sejam executadas com quali cação e comprometimento,
mas também porque o condomínio é responsável subsidiário pelas obrigações
tributárias, previdenciárias e trabalhistas.
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Para escolher um bom prestador de serviços, o síndico deve se atentar aos seguintes
pontos:

Mapear as necessidades do condomínio: o síndico deve saber exatamente quais as
demandas internas para saber as funções e as tarefas a serem terceirizadas. Além disso,
poderá instruir sobre o padrão de qualidade, as responsabilidades e as entregas
necessárias. A partir de então, poderá colher orçamentos e propostas compatíveis com
suas demandas.

Pesquisar feedbacks no mercado: os prestadores de serviços terceirizados devem ser

bem avaliados. Essa pesquisa de feedback pode se dar em sites de reclamação,
sindicatos patronais e pro ssionais, redes sociais, órgãos de defesa do consumidor,
entidades do setor e ex-clientes.

Analisar a capacidade de atendimento: considerando a responsabilidade que o

condomínio possui na terceirização, o síndico deve avaliar a capacidade capacidade
econômica e estrutural da prestadora de serviços terceirizados para atender às
necessidades e demandas do condomínio. O síndico deve, então, analisar a capacitação e
a experiência dos pro ssionais que executarão as tarefas.

Veri car a regularidade da empresa: outra forma de avaliar referências das empresas
prestadoras de serviços terceirizados é pesquisa certidões negativas e comprovantes de
idoneidade nanceira. Esses documentos garantem que a prestadora está está em dia
com as obrigações trabalhistas, previdenciárias e scais, o que evita a responsabilização
do condomínio.

Comparar orçamentos e propostas: para prezar pela saúde nanceira do condomínio,

qualquer contratação pelo síndico deve envolver uma comparação entre orçamentos e
propostas. Antes de contratar, o gestor deve apresentá-los em assembleia, caso envolva
grande despesa. Tenha em mente que a avaliação dos documentos não considere
somente o menor preço, mas também a capacidade de atendimento da empresa, a
regularidade quanto às obrigações. Ou seja, a prestadora de serviços terceirizados deve
apresentar bom custo benefício.

Faça contratos claros: a elaboração do contrato de prestação de serviços é parte

importante na hora de contratar uma empresa. A nal, neste documento constam as
principais regras da relação, com questões objetivas, normativas e legais. É preciso
detalhar todos os direitos e deveres das partes, apontar detalhadamente o objeto do
contrato e as respectivas funções de funcionário terceirizado, de nir as penalidades em
caso de descumprimento do contrato, estabelecer cláusulas facultativas (pagamento de
bônus), cláusulas sobre pagamento (forma e prazo) e cláusulas de adequação de
demanda.

Supervisor
Um dos pontos que devem ser objeto de análise do síndico na hora de contratar serviços
terceirizados é o supervisor. Existem contratos entre condomínios e empresas
terceirizadas que incluem essa função, que é o elo entre os contratantes.
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Existe um supervisor para cada um dos serviços terceirizados do condomínio. Se a

terceirização envolve somente portaria, o supervisor será responsável por entender tudo
sobre a segurança e o controle de acesso, bem como ter boa comunicação com o 
zelador e com o síndico. Dentre suas funções, está o uso das informações úteis, obtidas
a partir das conversas com os gestores, para aprimorar o trabalho dos terceirizados. Elas
também podem servir para sugerir posturas preventivas na área de segurança.

Para exercer corretamente tal função, além de visitar o condomínio uma semana antes
do início dos trabalhos, o supervisor acompanhará as atividades dos porteiros. Será
responsável por orientar, scalizar, corrigir e ensinar sobre suas funções mais
primordiais. Por ser o elo entre a prestadora e o condomínio, é também ele quem auxilia
na elaboração das escalas de serviço, no encaminhamento da documentação da
empresa ao porteiro, na solicitação e entrega de uniformes, na indicação de pro ssionais
para cursos de reciclagem e nas apurações de eventuais desvios de conduta.

Certamente, se essa função existir, deverá ser detalhada em contrato, bem como suas
atribuições.

Um condomínio pode adotar serviços terceirizados para otimizar sua gestão e ter uma
prestação mais especializada. O síndico é um dos bene ciados diretos, porque tem mais
tempo para realizar atividades estratégicas em favor da coletividade. Dentre os serviços,
portaria, segurança, limpeza, manutenção predial e serviços gerais são os mais
terceirizados. Mas, para isso, é preciso saber escolher corretamente a empresa
prestadora e fazer um bom controle de mão de obra.

Isso depende diretamente de uma gestão otimizada, o que ocorre com a adoção de
softwares de gestão condominial, como o Condobox. Esse aplicativo é capaz de dar
controle e uma visão global sobre a prestação de serviços, deixando o síndico a par de
tudo o que acontece no condomínio. Você conhece?

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