SÍNDICO

PROFISSIONAL:
O GUIA
DEFINITIVO

PAULO CHAVES
 SÍNDICO
PROFISSIONAL:
O GUIA
DEFINITIVO
Este guia contém informações compiladas e
organizadas sobre como são as ações, dia a dia,
trabalho, legislação e todas as atividades que
envolvem a carreira de síndico profissional. Tais
informações são frutos de minha experiência e
conceitos formados, bem como amparadas na
legislação vigente. Embora acredite que todo o
método abordado tenha a mais alta efetividade,
não podemos nos responsabilizar por eventuais
omissões que porventura não venham a se
adequar particularmente às suas necessidades,
sendo necessário ajustar este guia de acordo
com sua situação e necessidade no momento.
 DIREITOS
AUTORAIS:
Todos os direitos sobre este livro são
reservados. Não é permitido a
cópia/reprodução de todo ou parte de
seu conteúdo, ficando o infrator sujeito
às penalidades da legislação.
 SOBRE O
AUTOR:
Graduado em Comunicação Social, Jornalismo, pós em Marketing e Síndico
por vocação, atuando nesta área há mais de 10 anos.

Atendemos condomínios em toda Belo Horizonte e conto com equipe

de apoio que pode ser considerada uma das melhores do Brasil,
com assessorias jurídica, técnicas e executivas.

Há mais ou menos 12 anos, depois de décadas no jornalismo,

ocorreu uma necessidade de assumir a sindicância do edifício onde
morava e, a partir daí, começou o gosto pela carreira. O síndico
antecessor havia deixado o condomínio em frangalhos, o que me
levou a buscar ajuda de especialistas de todas as áreas para que eu
pudesse ter uma noção de como gerir tudo isso de maneira eficaz,
correta e justa.

Foi aí que começaram os meus estudos, diretamente com

especialistas de cada área de atuação, que me valeram todo o
conhecimento que hoje montei e sistematizei neste livro, de maneira
a auxiliar mais e mais pessoas Brasil afora pois, se eu,
jornalista de formação, consegui aprender e ter sucesso como
Síndico Profissional, área totalmente diferente da minha, você
também consegue! Tenho certeza disso!

Aproveite sua leitura!

Paulo Chaves.
SUMÁRIO
01 Síndico Morador x Síndico Profissional.................... 06
02 Papel do Síndico no Condomínio............................. 12
03 Regra de Ouro do Síndico Profissional......................18
04 Mercado: Quanto Ganha o Síndico Profissional........20
05 Condôminos – Relacionamento e Empatia............... 23
06 Legislação................................................................. 27
07 Assembleias.............................................................. 33
08 Gestão do Condomínio............................................. 37
09 Multas........................................................................ 41
10 Inadimplência............................................................ 43
11 Principais Conflitos................................................... 45
12 Corpo Diretivo.......................................................... 50
13 Funcionários: CLT ou Terceirizados?....................... 52
14 Evolução Constante do Síndico............................... 54
15 Administradora: Parceiro Fundamental.................... 56
01

SÍNDICO
MORADOR X
SÍNDICO
PROFISSIONAL

6
Introdução: o que é o síndico?
Síndico é a pessoa eleita por membros de um condomínio cujo qual irá zelar
pelos interesses de todos.

O síndico pode ser morador, profissional ou não, ou pode ser um terceiro que
não necessariamente seja proprietário ou resida no condomínio.

O síndico é um profissional executivo. Ele irá tomar as ações necessárias

para manter o bom funcionamento de todo o condomínio, respeitando as regras
de convivência, o regimento interno do condomínio e a legislação vigente.

O Novo Código Civil trouxe muitas mudanças relacionadas às questões

condominiais e listaremos as principais delas aqui, neste e-book.

Dentre as inúmeras atribuições, listamos aqui algumas principais:

- Representar o condomínio em qualquer âmbito ou situação;

- Prestar contas aos condôminos de toda a situação financeira do
condomínio;
- Realizar a segurança da edificação;
- Cuidar de todas as áreas comuns do edifício;
- Convocar e conduzir assembleias;
- Realizar orçamentos e manutenções de equipamentos de segurança;
- Fazer cumprir todas as regras estipuladas na convenção e no regimento
interno do condomínio.

Se bem percebeu, as responsabilidades do síndico são muitas e em várias

esferas judiciais: cível, criminal, ambiental e trabalhista.

Por isso é extremamente importante a informação e a sua correta formação,

a fim de se prevenir de quaisquer problemas e ter assim uma gestão limpa,
ética, transparente e principalmente tranquila.

Esperamos que este material lhe seja de grande ajuda nessa sua jornada.
Sintetizamos muito conhecimento aqui e priorizamos as coisas práticas, que
realmente farão diferença para você, no dia a dia de seu trabalho.

Abraços,

Paulo Chaves – Síndico Profissional

7
Diferenças entre sindico profissional e síndico morador:

A tarefa de sindico não é nada fácil e existem diferenças entre o profissional e o morador
que podem ser cruciais para o bom funcionamento do condomínio.

O Síndico Profissional ocupa o cargo como um executivo. Dificilmente ele trabalhará para
algum condomínio sem o respaldo de uma administradora de condomínios.

Ou seja, um é executivo e o outro administrativo. As funções devem ser bem claras.

Diferentemente do síndico morador, o sindico profissional não faz outra coisa na vida.
Apenas trabalha para as edificações e se aprimora, ele investe em sua capacitação.

DINHEIRO:

O sindico profissional jamais toca no dinheiro do edifício. Não recebe nem paga. Apenas
autoriza pagamentos que são feitos pela administradora.

Esta atitude deixa a gestão muito mais transparente e confiável. Deixe a administradora
receber, pagar e gerar os balancetes. Muito mais tranquilidade, agilidade e autoridade em
seu trabalho.

O sindico comum normalmente traz para si todas as responsabilidades e é ai que

começam os problemas.

Muita papelada, taxas e tarifas. Geração de relatórios, conciliação de extratos bancários,

controle de fluxo de caixa, e muito mais. Hoje em dia, quem tem tempo para tudo isso?

O resultado muitas vezes se traduz em atrasos de contas, gestão mal feita, balancetes
errados e, em vários casos, até mesmo apropriação indevida de recursos.

ORÇAMENTOS E MELHORIAS:

O Síndico Profissional normalmente conta com equipe cadastrada de diversos

profissionais e estabelecimentos comerciais para gerar orçamentos de serviços e
compras de bens.

Por ser um profissional dedicado, ele consegue gerar orçamentos muito mais precisos e
de acordo com a realidade de cada condomínio, bem como contratar e gerenciar de perto
o trabalho e entrega dos serviços e bens contratados.

O Sindico Morador tem que dividir o seu tempo para estas tarefas e normalmente não
terá a mesma eficiência, seja no momento de realizar os orçamentos seja no momento de
acompanhar as execuções ou entregas.

8
RELACIONAMENTO E APLICAÇÃO DAS REGRAS:

Mais um ponto para o sindico profissional: ele é neutro e tomará uma decisão
imparcial imediatamente.

Vizinho barulhento? Multa!

Cachorro chato? Multa!
E quantas multas se fizerem necessárias até a pessoa aprender.

O sindico morador pode ter dificuldade com isso por questões de amizade ou
até inimizade, gerando desconforto e desconfiança por parte dos moradores,
bem como promovendo uma cultura de não seguimento das diretrizes.

Por outro lado, é também mais simples para os próprios moradores também
cobrarem os deveres do síndico onde a recíproca é verdadeira. Muitas vezes
os próprios moradores têm dificuldades de fiscalizar o trabalho do síndico pelas
mesmas questões abordadas acima.

INADIMPLÊNCIA E TAXAS EXTRAS:

O sindico profissional é naturalmente intolerante com inadimplência. Por sua

isenção, o Síndico Profissional tem muito mais liberdade para realizar
cobranças dos condôminos inadimplentes e até mesmo iniciar processos de
execução, quando necessário.

Com o caixa em dia, o síndico profissional consegue manter as contas do

condomínio em ordem e promover reformas e melhorias sem a necessidade de
adoção de taxas extras e outras contribuições além da taxa normal de
condomínio.

O síndico morador que normalmente tem dificuldade de cobrar de

inadimplentes, invariavelmente recorre ao aumento da taxa de condomínio e
criação de novas taxas extras para manutenção da edificação, deixando
melhorias muitas vezes de lado.

Sindico profissional age rápido, traz economia, não deixa seu patrimônio
desvalorizar (valorizar é meio difícil), não lida com dinheiro, não paga, não
recebe nem fica de “blábláblá” com ninguém.
MANUTENÇÕES:

O sindico não precisa entender profundamente de engenharia, mecânica e

elétrica. Um conhecimento básico resolve. O problema surge e ele chama o
especialista imediatamente.

O síndico profissional normalmente conta com prestadores de serviços

especializados de cada área de manutenção: elétrica, hidráulica, elevadores,
obras, etc.., garantindo assim muito mais agilidade e comprometimento nas
manutenções preventivas e corretivas.

O síndico morador tem mais uma vez que dividir seu tempo em busca destes
profissionais e normalmente tem dificuldades para acompanhar as execuções,
gerando muitas vezes retrabalhos, atrasos e até prejuízos.

O síndico profissional conta com um planejamento de manutenções preventivas

e pode ser mais facilmente cobrado pelos moradores, justamente por sua
isenção.

ASSEMBLÉIAS:

O sindico profissional não fica convocando assembleias para tudo. Ele faz o
que tem que fazer, verificando sempre preço e qualidade. Assembleias são
convocadas para questões urgentes ou que envolvam valores de maior monta.

Normalmente as assembleias conduzidas por síndicos profissionais tendem a

ser mais efetivas e dinâmicas, uma vez que o síndico profissional não tende a
se envolver em questões alheias aos assuntos trazidos à pauta.

SEGURANÇA:

O síndico, profissional ou morador, é responsável pela segurança do

condomínio, inclusive criminalmente.

Ao síndico morador esta é uma responsabilidade enorme, particularmente por

que este não consegue ter uma dedicação total ao condomínio e, muitas vezes,
pode ser responsabilizado por danos materiais, morais e físicos.

O síndico profissional, ciente destas questões, tende a se precaver mais, a fim

de não incorrer neste tipo de situação e procura sempre investir muito mais em
segurança, o que gera mais confiança e tranquilidade ao próprios moradores.

10
Mais algumas diferenças sintetizadas:

SÍNDICO MORADOR:

- Tem as mesmas obrigações e os mesmos direitos dos demais condôminos;

- Normalmente é remunerado pelo condomínio, com o valor equivalente a uma
taxa de condomínio;
- Permanece por muitos anos no cargo, por comodidade dos outros moradores
que não querem assumir a função;
- Normalmente tem seu trabalho / profissão e dispõe de pouco tempo para
cuidar dos assuntos do condomínio;
- Os deveres do condomínio são como um peso a mais para o síndico morador;

SÍNDICO PROFISSIONAL:

- Especialista na gestão de condomínios;

- É isento e, por isso, mais eficaz para cobrar o cumprimento das regras e
obrigações dos condôminos;
- Tem maior disponibilidade, pois está por conta dos condomínios que atende;
- Pode ser demitido a qualquer momento, por má gestão ou outros problemas
de quebra de contrato;
- Pode ter responsabilidades a mais pactuadas em contrato;
- Tem melhor trânsito e benefício com as administradoras, muitas vezes
tornando-se parceiro das mesmas;

Listamos aqui aspectos fundamentais como uma maneira prática de ilustrar as

principais diferenças entre síndico morador e o síndico profissional.

Estas informações se tornam muito valiosos para você, Síndico Profissional, que
quer demonstrar a seus futuros clientes as vantagens em contratar seus serviços e
a você, Morador, que deseja implantar o modelo de terceirização do síndico em
seu condomínio.

Tais argumentos se encaixam em abas as propostas de trabalho e lhe serão muito

úteis na busca da profissionalização da gestão condominial.

11
02

PAPEL DO
SÍNDICO NO
CONDOMÍNIO

12
Muito se diz sobre o que o síndico deve, pode, não deve ou não pode fazer. Quais são
suas responsabilidades e atribuições.

Buscamos na LEGISLAÇÃO estas respostas para você. Qualquer coisa fora do que está
no Código Civil deve ser descartada.

E esta é a primeira atribuição de um síndico: AGIR SEMPRE DENTRO DA LEI.

As atribuições do síndico são previstas no Código Civil Brasileiro, Lei 10406/2002.

O Código Civil dá as premissas básicas para nortear a gestão e organizar todas as

questões condominiais. Embora cada condomínio tenha sua própria convenção,
nenhuma regra ou norma interna se sobrepõe ao Código Civil Brasileiro.

Segue abaixo as atribuições dos síndicos na forma da Lei, em seu Artigo 1348:

I - convocar a assembleia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou
fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento
judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações
da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação
dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as
multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.

13
São também atribuições dos síndicos aquelas determinadas por regras ou
normas internas, tais como:

- Zelar pelo cumprimento de todas as normas do condomínio;

- Manter a ordem e paz nos condomínios;
- Tratar todos os condôminos e moradores de forma igual;
- Conhecer o condomínio como um todo, para aplicar o melhor para
coletividade;
- Gerir funcionários e prestadores de serviços do condomínio;
- Monitorar execução de serviços de terceiros dentro das instalações do
condomínio;
- Zelar pela correta utilização das unidades
- Orientar e zelar pelas regras de uso das áreas comuns do condomínio;
- Conferir e fazer aplicar as normas técnicas de segurança do trabalho,
segurança de edificações, prevenção de incêndios, segurança elétrica,
hidráulica e ambiental em obras ou reformas;
- Manutenção e preservação do bem comum;
- Conduzir transparentemente orçamentos e gestão financeira das
edificações;
- Atender cordialmente aos condôminos em suas demandas relativas ao
condomínio;
- Organizar e controlar as despesas e inadimplência;
- Fiscalizar a administradora;
- Conferir e fiscalizar toda a documentação do condomínio junto à Receita
Federal;

14
O QUE FAZER AO ASSUMIR:

Ao assumir como síndico é muito importante, na verdade fundamental, inteirar-se

da situação do condomínio como um todo. Muitas vezes isso só é possível após a
eleição, por questões de segurança de livre acesso às informações.

Separamos aqui, de forma direta, alguns itens que devem ser observados e
avaliados quando assumir um novo condomínio ou mesmo o seu próprio, no caso
de síndico morador.

É muito importante avaliar a infraestrutura da edificação, tais como os itens

abaixo:

- Validade e estado geral de extintores de incêndio;

- Analisar a validade e renovação do Auto de Vistoria do Corpo de

Bombeiros (AVCB);

- Avaliar situação dos elevadores, se o suporte e as documentações

estão em dia;

- Avaliar as plantas do condomínio e, caso não existam, solicitar

junto à prefeitura;

- Inspecionar toda a edificação, juntamente com zelador ou algum

membro do corpo diretivo para avaliar a situação de conservação

geral de pintura, equipamentos, infiltrações e demais itens das área

comuns;

- Através desta vistoria, identificar a necessidade de obras e/ou reparos

mais imediatos;
- Verificar situação de piscinas, quadras, espaços gourmet e demais
áreas comuns.

15
O QUE FAZER AO ASSUMIR:

Outro item relevante é avaliar a situação administrativa, sendo:

- Estabelecer contato com a Administradora atual, se houver;

- Caso não exista administradora, providenciar a contratação de uma
imediatamente;
- Verificar inadimplência do condomínio;
- Solicitar documentos e dados da Receita Federal;
- Verificar a situação de Certidões Negativas de Débito;
- Checar folha de pagamento e ponto;
- Atualizar dados bancários e certificados digitais;
- Conferir os dados dos moradores se está atualizado;
- Conferir a situação dos prestadores de serviços;
- Verificar investimentos e fundos de reserva;
- Verificar distorções na previsão orçamentária (sugerimos refazer a
previsão junto com a Administradora);
- Conferir de maneira ampla os recebimentos, pagamentos e
investimentos do condomínio, a fim de ajustar possíveis distorções.
- Conferir situação da apólice de seguros, quais itens estão cobertos,
qual a amplitude e ajustar o contrato da maneira correta se necessário;
- Conferir com o jurídico da administradora se há ações judiciais em
tramitação;
- Definir uma data para recebimento de todas as documentações acima
e, se possível, realizar reuniões com o síndico anterior para tirar
dúvidas.

16
O QUE FAZER AO ASSUMIR:

É fundamental também verificar os itens de segurança do condomínio, tais

como:

- Situação atual de sistemas de CFTV;

- Situação atual de sistemas de inibição (cerca elétrica, concertinas,
alarmes, etc..);
- Situação atual de sistemas de prevenção e combate a incêndio;
- Avaliar situação de seguranças e porteiros, caso terceirizados;

CONSIDERAÇÕES:

É muitíssimo importante você, como síndico, analisar e ter atualizadas, todas as

documentações e procedimentos mencionados.

Mesmo que haja administradora no condomínio, solicite TODAS as informações e

confira pois, a partir deste momento, toda a responsabilidade de todo o
condomínio será sua.

Responsabilidades estas previstas em âmbito Cível, Trabalhista, Tributário,

Ambiental e Criminal. Por isso fique atento e mantenha tudo sob controle para ter
uma gestão tranquila.

17
03

REGRA DE
OURO DO
SÍNDICO
PROFISSIONAL

18
Apesar de já termos mencionado acima, resolvemos dar ênfase à este assunto pois isso fará toda
a diferença para você, que quer seguir carreira e ser reconhecido por seus clientes.

SÍNDICO PROFISSIONAL NÃO TOCA EM DINHEIRO DO CONDOMÍNIO:

Inúmeros são os relatos de má gestão financeira em condomínios, perdas de recursos financeiros

e, não raro, até mesmo apropriação indébita de recursos por parte de síndicos, moradores e até
mesmo profissionais.

Isto posto, compete a nós, síndicos profissionais honestos, mudar este cenário na prática.

Ao propor seus serviços a um novo condomínio, a primeira coisa que deve deixar claro: NÃO
TOCO EM DINHEIRO DO CONDOMÍNIO.

Ok, e como fazer a gestão, compras, pagamentos, etc.?

Resposta: ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS.

A Administradora é a parceira ideal, o braço direito do Síndico Profissional. Toda a parte

burocrática, pagamentos, planejamento financeiro, fluxo de caixa, recebimentos, tudo isso, pode
ficar a cargo destas empresas.

Colocando tais serviços nas mãos de Administradoras sérias, você como síndico pode focar no
que realmente importa para os condôminos e deixar o trabalho mecânico e burocrático para as
Administradoras.

Detalhe, o custo de contratação de uma Administradora de Condomínios é absurdamente baixo

em relação ao benefício que a mesma oferece.

Portanto, Síndico Profissional obrigatoriamente, para desenvolver bem suas funções, precisa do
respaldo de uma BOA Administradora de Condomínios.

O QUE A ADMINISTRADORA FAZ:

- Pagamento de contas;
- Administração de pessoal;
- Recebimento de contas;
- Emissão de boletos;
- Conciliação bancária;
- Prestação de contas;
- Cobrança de inadimplentes;
- Administração de benefícios;
- Obrigações fiscais e tributárias;
- Serviços de despachante;
- Balancetes.

Percebe a carga de trabalho que elas retiram de você, Síndico Profissional?

Por isso é tão importante esta parceria, pois você concentra suas energias nas melhorias e
atenção aos seus condôminos, se tornando um profissional muito mais dedicado e reconhecido.

19
04

MERCADO:
QUANTO GANHA O
SÍNDICO
PROFISSIONAL

20
Em um condomínio normalmente o Síndico Morador possui uma remuneração e/ou isenção da
taxa de condomínio, isso varia muito e cada convenção tem a sua norma.

No caso dos Síndicos Profissionais a forma de remuneração já é bem diferente e pode ser muito
diversa. Como não existe uma tabela com piso de remuneração, deve-se levar em consideração
os itens de um condomínio que irão impactar no tempo que você terá para se dedicar ao trabalho
em cada cliente.

Influirão no preço itens como:

- Número de apartamentos ou unidades;

- Quantidade de visitas presenciais que serão necessárias;
- Valor da taxa do condomínio atual;
- Valor da inadimplência;
- Quantidade de funcionários;
- Quantidade e tipos de áreas comuns;
- Estado físico do condomínio (se vai precisar de obras grandes ou não);

Existem várias maneiras de cobrar pelos serviços de síndico profissional mas listamos algumas
mais utilizadas no mercado para você:

TAXA PRÉ-DEFINIDA:

Muitos síndicos tem uma taxa pré-definida, criando “pacotes” de planos de pagamento.

Este é um tipo de cobrança mais abstrato e é muito utilizado por síndico mais experientes, que já
possuem um bom tempo no mercado e estão mais segmentados. Não costuma ser uma prática
para Síndicos iniciantes.

PORCENTAGEM DA TAXA DE CONDOMÍNIO ARRECADADA:

É cobrado uma porcentagem da taxa de condomínio a título de pagamento ao Síndico Profissional

por mês.
Normalmente é algo em torno de 5% da arrecadação.

Ex.: se o condomínio arrecada R$ 100.000,00, seu salário será de R$ 5.000,00.

É uma modalidade vantajosa quando o índice de inadimplência do condomínio é baixo, pois a

porcentagem é sobre a arrecadação. A partir do momento que a arrecadação cai por
inadimplência, seu pagamento também cairá.

COBRANÇA POR UNIDADES:

A cobrança é realizada por um valor fixo por unidades. Normalmente este valor gira em tono de
R$ 25,00 a R$ 40,00 por apartamento.

É uma modalidade bastante utilizada em condomínios de diversos tipos, principalmente os mais

simples, com poucas áreas comuns.

Deve-se levar em conta que, condomínios com muitas unidades, podem gerar um valor muito
discrepante de remuneração nesta modalidade.

21
COBRANÇA POR ITENS DE LAZER:

Avaliar a quantidade e os tipos de áreas de lazer.

Por exemplo, piscinas e saunas requerem muita atenção, cuidado e manutenção, o que irão se
traduzir em maior parcela de ocupação de suas horas de trabalho e visitas locais.

O ideal é definir um valor médio de horas que isso levará de seu tempo.

Ex.: calcular 1 hora por semana para cada item de lazer. Definir o seu valor de hora de trabalho
com base em seus custos e quanto quer ganhar (teremos mais adiante uma tabela de formação
de preços de horas).

COBRANÇA POR SALÁRIOS MÍNIMOS:

É a maneira mais utilizada hoje em dia. Normalmente estipula-se um valor de x salários mínimos
com base no número de unidades, áreas comuns, necessidade de obras, inadimplência, etc..

Ex.: o valor de mercado para um edifício padrão, de 40 unidades, com salão de festas, sem
piscina, gira em torno de dois a três salários mínimos o que, nos dias atuais, seria algo por volta
de R$ 2.000,00 a R$ 3.000,00.

Com isso cada vez mais comum síndico com ganhos superiores a R$ 30.000,00 por mês! Pode
pesquisar, você vai encontrar muita coisa sobre estas remunerações pela internet.

CONTRATO:

Fundamental mesmo é definir um bom contrato, claro e bem construído. Para isso sugerimos
fortemente a busca de um parceiro jurídico.

Cada contrato em cada condomínio pode ser negociado e pode incluir itens como:

- Férias do síndico;
- 13º salário;
- Multa rescisória;
- Tempo de trabalho;
- Visitas semanais;

CONCORRENTES:

É muito importante conhecer os concorrentes de sua região e ver o que estão oferecendo e como
estão trabalhando.

A forma de cobrança e os valores variam muito em cada área do país.

A sugestão é solicitar visitas e propostas de concorrentes para que você possa analisar a postura,
o tipo de proposta, valores, benefícios, e tudo o mais que pode te fazer crescer e melhorar.

Analisar os pontos fortes e fracos de seus concorrentes pode definir o seu negócio.

De posse destas informações, procure sempre fazer melhor que os concorrentes, agregando
benefícios que os diferenciarão dos demais sem, é claro, afetar sua qualidade e remuneração.

22
05

CONDÔMINOS:
RELACIONAMENTO
E EMPATIA

23
CONSTRUIR CONFIANÇA:

Construir uma boa relação de confiança é algo fundamental para seu bom exercício como síndico.

Umas das maneiras mais eficientes desta construção é a COMUNICAÇÃO. Comunique-se

sempre com seus condôminos. Repasse informações, seja transparente. Utilize-se de quadros de
avisos, e-mails, grupos de WhatsApp. Os canais podem ser os mais diversos, contato que você
sempre deixe todos a par, principalmente quando não esperam isso.

Para isso é importante ter sempre em mãos documentos relativos às atividades do condomínio
para demonstrar sempre que necessário, de forma organizada e sucinta.

GESTÃO COMPARTILHADA:

É a uma excelente maneira de envolver os condôminos e conselho diretivo. Estimule a divisão de

tarefas entre os membros do conselho e sugira a criação de conselhos paralelos específicos para
um fim, como uma grande reforma por exemplo. Ao descentralizar a gestão, você envolve mais as
pessoas e cria um ambiente colaborativo, diminuindo pressões e oposições. Com isso todos terão
a sensação de participação das tomadas de decisões

POSICIONAMENTO:

Fundamental é manter um posicionamento firme e equilibrado.

Situações adversas serão muito comuns por parte de moradores naturalmente opositores,
implicantes e muitas vezes antissociais. Manter uma postura equilibrada é uma das chaves de
sucesso e confiança.

Alimentar discussões, boatos e revidar provocações apenas denigre sua imagem e passa a
sensação de instabilidade emocional. Não leve estas questões para o lado pessoal pois, lidar com
pessoas é muito complicado, cada ser é um universo com suas dores, seus desejos, seus medos
e suas glórias.

Se se vir envolvido em situação embaraçosa, esclareça sempre de forma coletiva, em reuniões ou

comunicados formais, nunca diretamente com a pessoa que lhe envolveu.

Mostre-se sempre firme e austero a este tipo de situação, mostrando que tais atitudes não podem
ter vida em sua gestão. Quando em situação vexatória ou de embaraço possuir uma forma mais
grave, o ideal é procurar a autoridade policial e registar boletim de ocorrência para posteriormente
acionar a Justiça para reparos de danos morais, por exemplo.

Estas atitudes lhe credenciarão a ter autoridade sobre sua gestão e ficará bem claro a todos que
você não está a passeio e muito menos para intrigas.

Dica importante: mesmo que tenha um condômino que “não vai com a sua cara”, lembre-se de
que ele também é um condômino e deve receber toda a atenção e serviços como qualquer outro.
Não misture nunca assuntos pessoais com os profissionais. Esta separação é um grande sinal de
maturidade e profissionalismo.

24
MORADORES ANTISSOCIAIS:

Conforme mencionamos, muitas vezes o convívio em sociedade e principalmente em

condomínios pode ser muito difícil. Muitas discussões, direito meu pra cá, direito seu para lá e
cada um pensando no seu quinhão.

Acontece que em muitos casos alguns moradores extrapolam o limite do bom senso, da
convivência e do respeito, chegando a ficar antissociais.

Comportamentos como som em alto volume, festas rotineiras, barulhos propositais dentro dos
apartamentos, agressões verbais, etc.., podem configurar um morador como antissocial.

Tais ações podem fazer com que o morador perca o direito de posse do bem. Isso mesmo! Um
proprietário pode ser expulso de seu condomínio por comportamento antissocial!

Existem meios legais em que o morador antissocial perca o direito de posse da unidade, sem
perder o direito de propriedade, ou seja, ele não poderia usufruir de seu apartamento, morando
nele mas não perderia o bem e poderia alugar, vender ou emprestar.

Para isso seria necessário que ¾ dos condôminos votassem a favor do ensejo.

Queremos mostrar que para tudo existe uma maneira legal e correta para chegar às soluções,
sem se envolver pessoalmente ou de maneira destemperada em situações adversas.

CONSTRUINDO EMPATIA:

A primeira impressão nem sempre é a que fica mas, considere, que em muitas situações pode ser
a única.

A empatia é criada logo nos primeiros contatos. Mostre-se sempre um a pessoa aberta e,
principalmente: ESCUTE MAIS DO QUE FALE.

As pessoas tendem a se simpatizar mais com outras pessoas que as escutam. O ser humano
naturalmente tem a necessidade de ser ouvido portanto, se você olha diretamente a seus
interlocutores, com atenção e os escuta, até o final da conclusão do que querem dizer, você tende
a ser mais empático.

Procure não interromper as pessoas enquanto elas estiverem falando e muito menos tentar
adivinhar o que elas vão dizer no meio de sua frase. Ações como esta tendem a lhe mostrar como
uma pessoa que não está interessada no que a outra quer dizer e isso gera ANTIPATIA.

SEJA UM LIDER

Uma forma de construção de empatia já foi citada anteriormente, é a LIDERANÇA.

Um bom líder antes de tudo, serve aos liderados. Promova interações entre os condôminos e
corpo diretivo; Conheça o perfil de cada um e, se possível, limitações e potencialidades; Essencial
ter o “jogo de cintura” para sair de situações adversas, sendo o mais político possível. Tenha
cuidado para que uns não se sintam mais privilegiados do que outros.

Lembre-se: cada pessoa é um universo e tem necessidades e potencialidades diferentes das suas

25
AÇÕES PARA CRIAR EMPATIA:

Seja curioso:

Quando estimulamos conversas e situações em lugares desconhecidos e com pessoas

desconhecidas, tendemos a ser mais empáticos. Observe seu comportamento conversando com
um desconhecido na fila do banco, dentro do elevador, etc.. A curiosidade expande a nossa
empatia.

Se coloque no lugar do outro:

Princípio fundamental da empatia! Em situações adversas, principalmente, coloque-se no lugar do

outro ou, como se diz, “calce os seus sapatos”, e tente ver as situações por outro ângulo, por
outra ótica.

Livre-se de seus (pre)conceitos:

Para ser altamente empático é fundamental desafiar seus preconceitos. Costumo dizer que o ideal
é formar o “pós conceito”. Não caia em conversas de condôminos que lhe “informem” sobre
outros, principalmente coisas do tipo: “Olha, cuidado com a fulana do 202, ela é muito chata”.

Não caia nessa, dispa-se de (pré)conceitos e ouça e atenda a todos, indistintamente.

Escute, escute, escute:

Conforme mencionamos anteriormente: escutar mais do que falar. Entenda seus condôminos,
ouça suas dores, suas questões, escute abertamente, assim eles sentirão que você está
realmente presente.

Tente compreender o estado emocional e as necessidades de seu interlocutor. Isso vai trará
segurança a você e à pessoa, no momento em que for sua vez de se colocar.

Tolerância:

Empatia com os adversários é um grande sinal de equilíbrio e de inteligência emocional.

Desenvolva empatia por pessoas que eventualmente não compartilham de suas ideias, crenças
ou costumes.

A tolerância social provém da empatia com os adversários. Escute-os, mesmo que não concorde
com eles. Analise sua opinião, mesmo que não concorde. Se tiver abertura para externar, opine
também de forma gentil.

Caso as ideias, opiniões e costumes não lhes forem pertinentes, apenas ignore-as e siga a sua
vida. No mínimo você ouviu com atenção e, mesmo que o interlocutor seja um adversário ou
opositor, ele te terá respeito.

26
06

LEGISLAÇÃO,
NORMAS E
DIREITO

27
INTRODUÇÃO ÀS LEGILAÇÕES E NOMAS DO DIREITO CONDOMINIAL

Neste capítulo traremos a você disposições do Código Civil sobre condomínios, de forma a lhe
nortear para eventuais ações.

Obviamente é apenas um norte, uma informação para que você, síndico, tenha o mínimo de
respaldo para tratar com seus condôminos.

Questões jurídicas devem sempre ser tratadas por advogados especializados. Não queremos aqui
orientar ações e muito menos dirimir um trabalho jurídico. Nossa intenção é apenas compilar o
conjunto de leis que está disponível no Código Civil e facilitar o trabalho do síndico a ter ciência
dos mesmos.

Um dos princípios de excelência do Síndico está em seguir a lei. Nada mais do que isso. Está na
lei, faça. Não está na lei, não faça.

Abaixa a íntegra do Código Civil Brasileiro com as disposições sobre condomínios separadas por
tópicos de modo a facilitar sua pesquisa. Este capítulo será muito eficiente para dirimir dúvidas
entre você, síndico, e os condôminos, sobre qualquer assunto do condomínio.

DEFINIÇÃO DE CONDOMÍNIO:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são
propriedade comum dos condôminos.

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas,

lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras
partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietários.
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e
eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso
ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados
separadamente, ou divididos.
§ 3o A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade
imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas
outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de
instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de
constituição do condomínio.

REGISTRO DE CONDOMÍNIO

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no
Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma

das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes
comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.

28
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de,
no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de
direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo
único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no
Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no Art. 1.332 e das que os interessados houverem por
bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender
às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as
deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno. § 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por
instrumento particular. § 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo
disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às
unidades autônomas.

DIREITOS DO CONDÔMINO

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização
dos demais com possuidores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

DEVERES DO CONDÔMINO

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo
disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira
prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por
cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV,
pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco
vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se
apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no
mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

29
MULTAS, INFRAÇÕES, INADIMPLÊNCIA

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres
perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser
constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para
as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente
das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial,
gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser
constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as
despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

VAGAS

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em
condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

ÁREAS COMUNS

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade
exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias,
com as suas partes acessórias.

§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro
condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do
condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de

alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

OBRAS EM CONDOMÍNIOS

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de
autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer
condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas,
determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à
assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas
excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente
convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos
condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas
que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza,
embora de interesse comum.

30
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes
facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos
condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a
utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a
conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de

modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

DÍVIDAS

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao

condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

SEGURO

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição,
total ou parcial.

ELEIÇÃO SINDICO

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o
condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

FUNÇÕES DO SINDICO

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembleia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos
necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou
administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços
que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de
representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as
funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da
convenção.

31
DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo

antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que
praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

ASSEMBLÉIAS

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma
prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos
condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger lhe o substituto e alterar o
regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da
convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade
imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da
convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da
aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas,
em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo
menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes
comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição
do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos
presentes, salvo quando exigido quórum especial.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados
para a reunião.

Art. 1.355. assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto
dos condôminos.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos
pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as
contas do síndico.

32
07

ASSEMBLEIAS

33
REUNIÃO DE CONDOMINIO.... DOR DE CABEÇA?

Conduzir uma reunião de condomínio pode ser mais simples do que você pensa, se tiver uma boa
organização e objetividade.

Contudo pode ser igualmente complexa e desagradável, caso não consiga fluir os temos
pertinentes.

Infelizmente muitos moradores deixam para destilar suas insatisfações para reuniões de
condomínio, com temas muitas vezes alheios aos tópicos abordados.

Por isso daremos algumas dicas de como chamar e conduzir bem as assembleias.

CONVOCANDO:

Para convocar uma assembleia, o síndico deve emitir uma notificação em local público, no quadro
de avisos, elevadores e por e-mail.

A administradora pode te ajudar nisso. Envie uma solicitação e eles tratarão de comunicar a
todos.

A comunicação deve conter: Local, data e a pauta da reunião.

Deve estar explícito que tratarão APENAS dos assuntos das pautas. Novas demandas levantadas
durante a reunião devem ser assunto para outra assembleia.

Além da pauta da reunião envie também, sempre que possível, materiais sobre o que será tratado
para que os condôminos possam já estar munidos e chegarem mais preparados. Assim eles terão
também uma sensação maior de participação e organização.

CONDUZINDO UMA ASSEMBLEIA:

A responsabilidade pela condução da assembleia é do síndico. Contudo ele pode contar com
apoio de moradores nomeando um PRESIDENTE e um SECRETÁRIO de mesa.

O PRESIDENTE ira conduzir os moradores e cuidar para que a reunião se mantenha focada na
Pauta.

O presidente deve sempre lembrar a todos sobre o assunto inicial e tentar coibir temas fora da
questão.

O SECRETÁRIO é a pessoa responsável por redigir a ATA da assembleia ditada pelo

PRESIDENTE.

Ele também deve registrar falas e assuntos relevantes que estejam relacionados à pauta da
reunião.

O PRESIDENTE da mesa é eleito no momento da assembleia e o SECRETÁRIO é escolhido pelo

PRESIDENTE.

34
CONDUZINDO UMA ASSEMBLEIA:

Sempre estipule REGRAS para que se mantenha a boa conduta de todos.

Elementos simples como:

- Definir o tempo de cada assunto da pauta;

- Desligar os celulares;
- Definir um tempo máximo para cada morador colocar suas questões;
- Definir uma ordem de fala de cada pessoa;
- Definir que ninguém irá interromper a fala do outro, por mais que não concorde com a questão
levantada;
- Definir que se manterão estritamente nos tópicos propostos.

BRIGAS E DISCUSSÕES DURANTE REUNIÕES:

Jogo de cintura: este é o termo.

Frequentemente acontece de alguns moradores mais exaltados partirem para agressões verbais e
até às vias de fato.

É muito importante o síndico e o presidente perceberem tais situações antes de que elas tomem
proporções maiores e já tentar com bastante conversa, não “dar corda” para os esquentadinhos.

Sempre trazê-los para dentro da pauta em questão e colocar o bem comum como prioridade.

Brigas, reclamações e discussões podem se tornar incontroláveis.

Por isso, ao perceber acusações pessoais e outras situações, procure fazer com que os
envolvidos participem da solução. Peça a eles, no momento do calor, uma sugestão do que cada
um acha que deveria ser feito. Anote tudo e informe que irá tratar disso com urgência.

Ambos irão se sentir ouvidos e participantes e certamente o clima irá melhorar.

O síndico é também um mediador de conflitos e a melhor maneira de mediar é fazer os

conflitantes serem ouvidos e participarem da solução.

TIPOS DE ASSEMBLEIAS:

Assembleis podem ser convocadas para os mais variados fins. Porém existem algumas que são
padrão e até obrigatórias por lei.

As assembleias ORDINÁRIAS devem acontecer sempre em tempo estipulado pela Convenção.

São elas:

ELEIÇÃO: assembleia que visa eleger o síndico, subsíndico e/ou corpo diretivo. A eleição é feita
por votação verbal e normalmente não dura mais do que 10 minutos.

35
PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA: depois de eleito o síndico pode convocar uma reunião para
apresentar a previsão orçamentária. Hoje em dia as administradoras já enviam por e-mail a todos
os condôminos e muitas vezes nem é necessário. Contudo pode ser uma boa prática para gerar
transparência e principalmente aprovação forma do corpo diretivo.

PRESTAÇÃO DE CONTAS: igualmente à previsão orçamentária, a administradora também já

cuida disso para você e para os moradores. Mas pode ser bacana para você ter a aprovação
formal de todos em assembleia.

EXTRAORDINÁRIAS:

Podem ser convocadas a qualquer momento pelo síndico ou mesmo por ¼ dos moradores para
tratar de assuntos diversos e de interesse comunitário.

Dicas:

Podem aparecer aqueles moradores que sempre questionam tudo. Questionam coisas já votadas
e aprovadas, questionam coisas fora do foco, questionam, questionam e questionam mas muitas
vezes não participam das decisões em assembleias.

Para estes, sempre que levantarem objeções, se dirija aos outros moradores e faça uma votação
para entender se devem ou não tratar deste assunto em outra pauta.

Assim ficará sempre na mão da maioria o que será decidido.

Esta é uma boa ferramenta para você utilizar. Sempre que um assunto te apertar e principalmente
não for uma questão da maioria, mas sim questões pessoais, jogue em votação para os
moradores. A comunidade decidindo ficará muito melhor para todos.

É importante que os moradores não fiquem sem um retorno, sem uma resposta sua sobre suas
demandas.

O presidente da mesa é o responsável, entre outras coisas, pela ordem da reunião. Caso a
tranquilidade e a ordem sejam perturbados, o presidente pode encerrar os trabalhos e agendar
outra assembleia.

Após a reunião a ATA deve estar redigida e pronta para ser homologada em cartório. A
administradora pode fazer isso para você.

Fique atento que cada convenção trata o prazo máximo para envio da ATA aos moradores, não
estoure este prazo.

36
08

GESTÃO DO
CONDOMÍNIO

37
PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA:

Uma das obrigações de todo o síndico é apresentar a Previsão Orçamentária para o ano
subsequente ao seu mandato.

A previsão orçamentárias é o levantamento e previsão das receitas e despesas do condomínio

para o ano de gestão;

A boa notícia: a administradora de condomínios fará isso por você numa boa!

Entretanto, a obrigação de cobrar a previsão é sua. Bem como auditar, conferir e fazê-la se
cumprir quando autorizada pelos moradores.

Com base na previsão, o síndico irá controlar se as despesas e receitas estão sendo
acompanhadas e dentro da média.

A Previsão Orçamentária serve para nortear o síndico na gestão das contas.

O síndico deve apresentar ao conselho fiscal a previsão orçamentária no início e no fim de cada
ano;

Através da previsão de receitas e despesas é que o síndico terá condições de determinar qual o
valor do condomínio;

A previsão orçamentária deve ser aprovada pelos moradores em assembleia para este fim e a
aprovação deve ser registrada em ATA.

CAIXA, FLUXO DE CAIXA E BALANCETE:

O CAIXA do condomínio é onde fica disponível o dinheiro para pagar as contas e receber as
receias.

A administradora vai CONTROLAR o caixa e o síndico vai GERIR e CONFERIR.

Síndico Profissional não toca em dinheiro do condomínio!

A ADMINISTRADORA que paga as contas, recebe as taxas, paga os fornecedores, etc.. O

síndico apenas indica, controla e confere.

Fluxo de Caixa é a movimentação financeira do caixa ou seja, é quando você saberá que tem
saldo em caixa, as datas de recebimento e as datas de pagamento das contas.

Entender o fluxo de caixa, ou seja, entender quando entram as despesas e quando entram as
receitas, permitirá negociar datas de pagamentos de despesas com fornecedores para APÓS o
recebimento das receitas, evitando que o saldo das contas fique negativo gerando custos de juros
bancários e outras taxas indesejadas.

Quem vai planejar o fluxo de caixa para você? Isso mesmo, a ADMINISTRADORA!

38
BALANCETE:

É o documento que vai mostrar as movimentações financeiras do condomínio.

Normalmente a divulgação do balancete é feita MENSALMENTE.

A ADMINISTRADORA vai cuidar do balancete e das divulgações do mesmo. Seja por e-mail ou
no próprio boleto dos moradores.

O síndico e o conselho fiscal irão analisar, conferir e auditar.

O balancete vai informar aos moradores tudo que foi pago e tudo que foi recebido pelo
condomínio e eles terão a chance de acompanhar de perto toda a gestão das contas, gerando
confiança e credibilidade para o síndico.

Apesar de a administradora pagar e receber tudo, o síndico continua sendo o responsável legal
pelas contas do condomínio.

Portanto, fique em cima da administradora e confira tudo certinho para não ter problemas.

FUNDO DE RESERVA:

O fundo de reserva é uma contribuição extra, diferenciada do caixa normal do condomínio.

Sua função é manter um saldo para questões emergenciais, não previstas no Orçamento do
condomínio para um determinado período.

A ideia é garantir que o condomínio tenha condições financeiras de arcar com gastos imprevistos.

Normalmente valor do fundo de reserva é em torno de 10% do valor da taxa de condomínio.

Obs.: o inquilino NÃO PAGA fundo de reserva. Este fundo é despesa obrigatória de proprietários.

Mais um detalhe: a Administradora vai te ajudar a mensurar o melhor valor para o fundo de
reserva, de acordo com as necessidades de cada condomínio.

A administradora é seu braço direito nas questões financeiras e de gestão em condomínios.

É muito comum termos mais de um tipo de fundo de reserva, separados para finalidades
diferentes:

Fundo de reserva;

Fundo de obras;

Fundo de emergências;

Fundo de melhorias;

39
COMPRAS, COTAÇÕES E SERVIÇOS:

Mais uma vez o síndico vai contar com a Administradora de Condomínios.

Ela que vai realizar as cotações de produtos e serviços que o síndico indicar necessários ao
condomínio.

Você síndico, não precisará ficar mais ligando, visitando lojas, pegando orçamentos para
determinar os menores preços e condições.

A administradora fará isso tudo para você.

As boas administradoras contam com DEPARTAMENTO DE COMPRAS disponível para o

síndico.

Assim, o síndico fica ISENTO de qualquer acusação de conflito de interesses.

Valores de maior monta, devem ser autorizados pelo conselho fiscal e moradores em assembleia.

Valores para manutenções de emergência não necessitam de aprovação mas devem ser
apresentados posteriormente ao conselho para prestação de contas.

DICA ESPECIAL:

Sempre conte com a administradora para realizar compras, cotações e demais itens de
suprimentos ao condomínio.

Um dos principais motivos de desconfiança de moradores está na relação entre o síndico e

fornecedores.

É muito comum síndicos desonestos receberem comissões de vendas de serviços e produtos ao

condomínio e darem preferência a locais que pagam esse tipo de comissão em detrimento da
qualidade e preço dos mesmos.

Este é um grande conflito de interesses e deve ser combatido.

O síndico tem seu pró-labore e deve seguir com ele. A administradora compra e paga e o bom
síndico fica isento de problemas.

40
09

MULTAS

41
MULTAS E OUTRAS PENALIDADES:

Qualquer morador que infringir qualquer regra estipulada no Regimento Interno ou Convenção do
condomínio estará sujeito a multas e outras penalidades previstas também as própria Convenção
e Regimento Interno.

Contudo, é sempre importante iniciar pelo diálogo. Tente primeiramente conversar com o infrator e
às vezes enviar uma notificação simples;

Neste diálogo ou notificação, alerte sobre as regras e principalmente ao incômodo que foi gerado.

Dê uma nova cópia do Regimento ao infrator e frise bem com ele que as regras são para a boa
convivência e harmonia do condomínio e que reincidências não poderão ser toleradas.

Registre sempre os fatos ocorridos e envie à administradora, que irá lançar no livro de ocorrências
do edifício. Assim, estas ocorrências poderão servir como base de prova para situações
recorrentes posteriores.

Se o diálogo não resolver, já é possível aplicar uma advertência formal.

Normalmente adverte-se primeiro e multa-se depois.

É possível também aplicar a multa diretamente (eu prefiro).

Em caso de reincidência, o valor da multa pode ser dobrado e pode chegar ao valor máximo de 5
vezes o preço da taxa de condomínio.

É muito importante ter provas das infrações. Peça aos reclamantes que formalizem as
reclamações manuscritas de preferência, que utilizem gravações em áudio ou vídeo, fotos e
coletar maior número de testemunhos.

Com estas provas, fica cada vez mais difícil uma multa ser contestada e, caso o infrator se recuse
a pagar, a multa pode ser protestada em cartório e até ajuizada legalmente.

O que pode ser multado?

- Excesso de barulho;
- Ocupação irregular de vagas de garagem;
- Deixar portas externas abertas;
- Animais de estimação fora das áreas específicas;
- Sujeira de animais e outras deixadas em áreas comuns;
- Desrespeito a funcionários do edifício;
- Danos ao patrimônio e qualquer outra razão prevista na Convenção.

A multa é uma ferramenta muito eficaz para que o síndico possa coibir problemas de convivência
no condomínio;

É fundamental o síndico ter um bom conhecimento da Convenção para tomar atitudes corretas e
rápidas.

O bom senso é importante para aplicação de multas, porém o bem comum é soberano.

42
10

INADIMPLÊNCIA

43
QUANDO PODE SER CONSIDERADO INADIMPLENTE?

Um morador é considerado inadimplente a partir do primeiro dia de vencido da taxa de

condomínio.

A partir deste dia, a taxa já está sujeita a multas e juros e também poderá ser protestada de
acordo com o que estiver estipulado em convenção. Na falta desta, de acordo com o Código Civil.

Poderá ser cobrada judicialmente a qualquer momento a partir do vencimento.

A QUE O INADIMPLENTE ESTÁ SUJEITO:

O inadimplente perde o direito de votar em assembleias, além de ter que arcar com as custas
judiciais caso a taxa de condomínio seja cobrada em juízo.

A justiça pode inclusive solicitar a penhora dos bens do inadimplente para que cubra o valor
devido.

A sanção máxima pode ser inclusive a penhora do imóvel. Pode ser determinado o leilão do
mesmo para cobrir os débitos com o condomínio.

O QUE NÃO PODE SER FEITO COM OS INADIMPLENTES:

O inadimplente não pode ser impedido de utilizar áreas comuns do condomínio.

O inadimplente não pode ser exposto publicamente da dívida com seu nome no quadro de avisos
por exemplo.

COMO DIMINUIR A INADIMPLÊNCIA:

Conscientização dos moradores da importância das taxas em dia.

Envios de avisos de vencimento por e-mail ou SMS. Administradoras podem fazer isso.

Não permitir inadimplências altas, acima de 60 dias. Acionar a administradora para realizar
cobrança extrajudicial a partir do 30º dia de atraso.

Protestar os boletos vencidos e solicitar que a administradora faça as cobranças frequentemente.

Solicitar algum tipo de acordo com o inadimplente e que o mesmo o cumpra corretamente.

Não havendo acordo, iniciar procedimentos de ação judicial. Solicitar ao departamento jurídico da
administradora para entrar com ação na justiça solicitando os recebimentos.

Negociar é dinheiro rápido. Protestar é dinheiro garantido.

44
11

PRINCIPAIS
CONFLITOS

45
Cano, Carro, Cachorro e Criança: os 4 “C” de todo condomínio

Como lidar com estes problemas?

Primeiro, temos que entender e esclarecer aos condôminos os motivos de morar em um

condomínio. Normalmente as pessoas optam por um edifício por questões de praticidade e
segurança. Muitos novos moradores vieram de casas e muitas vezes não entendem bem como
funciona a vivência em comunidade.

Por isso o síndico é fundamental para deixar bem claro a todos onde se inicia e onde terminam os
direitos de todos. Bem como de seus deveres.

Divisão de espaços entre os moradores é uma realidade da vivência em condomínios e muitas

vezes é ignorada por alguns.

Bom senso na convivência é sempre o ideal. O direito de um termina onde começa o direito do
outro.

Paciência, educação, gentileza e delicadeza são regras básicas para se viver em harmonia.

E para as coisas práticas, existem as regras previstas na convenção e no regimento interno.

Quase todo tipo de irregularidade está previsto nas convenções. Quando alguma específica não
possuir, vale o que está no Código Civil.

Abaixo listaremos os problemas mais comuns em condomínios e como contorna-los.

CARROS – IRREGULARIDADES MAIS COMUNS:

- Estacionar fora da vaga;

- Carro maior que a vaga;

- Carro, moto e/ou bicicleta na mesma vaga;

- Vaga usada como depósito;

- Buzinas;

- Excesso de velocidade.

CARROS – COMO PREVENIR PROBLEMAS:

O Condomínio deve ter regras claras para o uso da garagem ou estacionamento e suas
responsabilidades e estas regras devem estar explícitas a todos, seja em placas ou comunicados.

Limite de velocidade, tamanho das vagas, responsabilidades por avarias, quem pode usar, dentre
outros itens, devem estar claros no regimento interno ou convenção e todos deve ter uma cópia.

Somente assim o síndico poderá agir e aplicar as penalidades necessárias.

46
Cano, Carro, Cachorro e Criança: os 4 “C” de todo condomínio

Muitas vezes os problemas persistirão. A solução é sempre pelo diálogo. Procure o morador
infrator e converse com ele, numa boa, apontando os problemas.

Persistindo as irregularidades, inicia-se a aplicação de multas (por isso que as regras devem estar
bem claras no regimento e bem divulgadas).

Caso o infrator ainda não pague as multas, realizar a cobrança judicial com protesto do título,
gerando negativação do nome do infrator, caso permitido pelo Novo Código Civil Brasileiro.

CACHORROS – PROBLEMAS MAIS COMUNS:

A maior questão com cachorros é o barulho. Em condomínios aparecerem animais de raças muito
barulhentas por natureza.

Oura questão que passa mais pela falta de bom senso: quem ama cachorros pensa que TODOS
devem amá-los também... O que está longe de ser verdade

Sendo assim, os deixam soltos nas áreas comuns e invariavelmente acabam deixando fezes ou
urina nestes espaços que são de todos.

Outra questão é com relação à segurança: temor por um ataque por estar solto, sem guia.

CACHORROS – COMO EVITAR PROBLEMAS:

Mais uma vez, esta questão também passar por definição e divulgação maciça das regras.

Definir normas na convecção / regimento interno, tais como:

Barulho;
Uso das áreas comuns;
Higiene das áreas comuns;
Elevadores;
Uso de guias;
Locais de circulação
Responsabilidades em caso de ataques do animal bem como contra o animal;
Demais situações pertinentes de cada local.

Lembrando que o Condomínio não pode proibir a permanência destes animais e nem definir as
raças permitidas na edificação.

Também não pode impor que transitem somente no colo.

47
Cano, Carro, Cachorro e Criança: os 4 “C” de todo condomínio

CACHORROS – SOLUÇÕES:

Sempre com diálogo. Os moradores deve registrar as reclamações formalmente e encaminhar ao

síndico, que tomará as providências necessárias.

Se porventura o animal continuar incomodando por barulho, higiene, segurança ou de forma que
quebre as regras do condomínio, pode-se aplicar advertências e multas ao condômino.

Se o morador ou sindico munir-se de provas, inclusive gravações e testemunhas, o juiz pode

mandar um oficial de justiça para verificar no local.

Dependendo do nível do problema, pode ser ordenado que o animal seja removido do condomínio
sim.

CRIANÇAS – SITUAÇÕES MAIS COMUNS:

Talvez uma das questões mais delicada dos condomínios. Crianças são tudo de bom e parecem
ter uma energia inesgotável! Tudo e qualquer coisa pode virar brincadeira.

A partir daí podem surgir problemas entre moradores, principalmente para aqueles que não têm
filhos.

Barulho é a principal reclamação.

Problemas como paredes riscadas, danificação de objetos em áreas comuns, desrespeito a

funcionários são recorrentes.

Mais uma vez a solução passa pela definição, divulgação e cumprimento das regras.

Na convenção devem estar claramente definidas regras tais como:

- Locais adequados às brincadeiras;

- Horários para utilização destes locais;
- Responsabilidades em caso de itens danificados;
- Utilização de bicicletas, patinetes e afins (inclusive dentro dos apartamentos);
- Dentre outros itens pertinentes ao condomínio.

Quaisquer transgressões podem ser passíveis de advertência e multa ao condômino.

Muito cuidado: nunca sugira punições aos pequenos. Afinal estão sendo apenas crianças. Os pais
devem tratar disso com eles.

Diálogo sempre. Vá com calma e sutileza. O mais importante é o você, síndico, proporcionar um
ambiente de SEGURANÇA para as crianças.

Qualquer transgressão recorrente de regras, formalize junto aos reclamantes um documento para
a administradora. A mesma irá cuidar da geração e cobrança de advertências e multas aos
infratores.

48
Cano, Carro, Cachorro e Criança: os 4 “C” de todo condomínio

CANOS – PRINCIPAIS PROBLEMAS:

Vazamentos são uma tremenda dor de cabeça para todos! Quando um vazamento atinge
moradores então, aí tudo vira uma complicação maior ainda.

Problemas de encanamento são muitas vezes confusos e pode-se levar bastante tempo para um
técnico chegar a um diagnóstico.

O seu foco será: minimizar os transtornos e tentar descobrir de onde vem o problema.

Normalmente, estes problemas vem de duas fontes: encanamento geral do condomínio (vertical)
ou em unidade específica (horizontal).

Para identificar a fonte do problema, conte com apoio de encanador ou engenheiro. A

administradora normalmente tem especialista para este fim.

Sendo um problema do condomínio (vertical), TODOS os moradores DEVEM arcar com os custos
de reparo. Ou seja, o condomínio paga.

Sendo um problema em alguma unidade (horizontal), o síndico deve cobrar imediatamente a

solução do proprietário ou morador, inclusive por danos em outras unidades.

O sindico pode tomar a frente e resolver tudo se o morador nada fizer. O condomínio paga e
depois lança no boleto de taxa condominial seguinte.

Tudo deve ser informado ao morador com advertências e avisos. Carta com AR ou pessoalmente
com duas ou mais testemunhas.

O sindico deve ter à sua disposição todas as cópias das plantas para intervir rapidamente e com
mais precisão.

O ideal é que cada morador tenha cópias das plantas, o que não acontece na maioria das vezes.

Considerações:

- Zelar pelo bom senso, sempre;

- Diálogo acima de tudo;

- Buscar o bem comum em detrimento ao bem pessoal;

- Advertências e multas quando necessário;

- Acionar a administradora e o departamento jurídico quando estas ações não

surtirem efeitos.

49
12

CORPO
DIRETIVO

50
O QUE É CORPO DIRETIVO EM UM CONDOMÍNIO:

Fazem parte do corpo diretivo do condomínio: o subsíndico e o conselho fiscal.

Subsíndico:

O papel do subsíndico é atuar apenas na ausência do síndico. Nesta, ele tem todas as obrigações
do síndico titular.

Sua função deve estar discriminada na convenção do condomínio, pois o Código Civil não trata
desta função.

Em caso de renúncia, morte ou impossibilidade de continuidade do síndico titular, o subsíndico

assume, porem com a premissa de convocar nova eleição.

Conselho fiscal:

O condomínio pode eleger por assembleia um conselho fiscal cuja a função será de conferir e
auditar a gestão do síndico.

O conselho pode ser obrigatório ou não, a depender da convenção do condomínio. Nela estará
disposto a formação do conselho, o prazo de mandato e a função de cada integrante.

O corpo diretivo pode e deve atuar também como parceiro do síndico.

É interessante o síndico delegar e demandar tarefas aos membros do conselho para apoiá-lo em
sua gestão, dividindo assim a carga dos trabalhos e obrigações rotineiras.

Este tipo de atitude ajuda e muito no ambiente colaborativo e proporciona mais harmonia, respeito
e transparência a todos.

Responsabilidades:

A responsabilidade pelas contas do condomínio continua sendo do síndico.

O conselho fiscal orienta a aprovação ou não das contas para que a assembleia homologue.

O subsíndico e o conselho fiscal, são muito importantes para sua gestão.

Eles irão te auxiliar muito na maioria das vezes. Eles darão a sensação de segurança que os
moradores precisam e que é extremamente benéfica a você, síndico profissional ou não.

51
13

FUNCIONÁRIO:
CLT OU
TERCEIRIZADO

52
É MELHOR A CONTRATAÇÃO DIRETA OU A TERCEIRIZAÇÃO?

Posso dizer que em 95% das vezes a terceirização te trará maiores benefícios como síndico
profissional.

A terceirização simplifica sua gestão.

Se um funcionário faltou, a empresa envia outro;

Se ficou doente, idem;
Se tem férias, você não fica descoberto;
Se não utilizou o EPI, a empresa irá cobrar;

Entre outros benefícios, a empresa terceirizada é responsável legal pelo empregado.

Mas cuidado: o condomínio é corresponsável. Por isso escolha bem a empresa de terceirização
de mão de obra e cobre SEMPRE os comprovantes de pagamento de impostos e Certidões
Negativas de Débitos com INSS e Receita Federal.

Outra praticidade de uma empresa terceirizada é o fato de poder utilizar de vários outros serviços
sob demanda, tudo com a mesma empresa, sem precisar fazer cotações e orçamentos.

São eles:

- Jardinagem;
- Segurança;
- Portaria;
- Limpeza de caixas d´água;
- Limpeza de caixas de gordura;
- Zeladoria;

E muitos outros serviços.

Para o síndico profissional, uma boa empresa de Terceirização de Mão de Obra é um parceiro de
grande valor.

O único porém é que o valor final pago pelos funcionários pode sair mais caro. Contudo é preciso
analisar o todo, o custo x benefício. Nesta análise a terceirização é muito mais vantajosa, sem
sombra de dúvidas!

53
14

EVOLUÇÃO DO
SÍNDICO

54
EVOLUÇÃO CONSTANTE DO SÍNDICO

A área de gestão de condomínios está em constante evolução.

Os condomínios se tornaram opção de moradia de boa parte das pessoas no Brasil e no mundo,
especialmente em centros urbanos. Com isso veio um grande desafio exigindo o estabelecimento
de deveres e regras de convivência para manter a boa harmonia nesta comunidade.

O síndico, como agente principal deste mercado, precisa se atualizar cada vez mais para ter
condições de gerir, aplicar as regras e manter estas boas relações em condomínios.

São diversas as maneiras como o síndico pode se manter atualizado. A principal delas é através
de cursos e oficinas.

Existem empresas sérias no mercado que fornecem a formação adequada através de cursos
online e presenciais. É muito importante pesquisar a autoridade e a idoneidade dos cursos e dos
professores.

Os cursos e oficinas irão estimular atitudes empreendedoras, sustentáveis e colaborativas para os

síndicos. Assim você irá desenvolver habilidades e valores os quais não estava presente,
economizando muito tempo em sua jornada de profissional.

Importante também a participação em feiras especializadas e palestras.

Nestas feiras você terá acesso a serviços e novas técnicas de gestão. A cada ano muita coisa
muda. Então procure as feiras e palestras em sua cidade ou mesmo em outras e participe de
todas que puder, pelo menos uma vez por ano.

A administração de um simples condomínio hoje em dia exige habilidades muito semelhantes à

administração de uma empresa e igualmente possui responsabilidades legais sérias e severas.
Por isso o síndico deve saber muito mais do que meramente cobrar um condomínio, ele deve ter
ciência do todo. Saber um pouco sobre recursos humanos, um pouco de direito, um pouco de
manutenções e por aí vai.

Considerando o crescimento imobiliário no Brasil e a falta de moradores interessados em atuar

como Síndico o cargo de síndico profissional só cresce. Mas atenção, só cresce para o
PROFISSIONAL!

Por isso evolua sempre!

55
15

ADMINISTRADORA:
PARCEIRO
FUNDAMENTAL

56
O síndico é figura fundamental em qualquer condomínio. No entanto, sua função não se limita
apenas a zelar pela estrutura da edificação. A administração exige uma série de atributos e
responsabilidades muitas vezes alheias ao conhecimento do próprio síndico.

Contudo, para isso, temos hoje em dia um parceiro fundamental: as administradoras de

condomínios.

Contratar uma empresa especializada em administração de condomínios é parte fundamental

para o síndico profissional. A administradora é o braço direito do síndico.

O cargo do síndico é executivo e o da administradora é administrativo. O síndico, conforme já

mencionamos, é similar ao Presidente de uma empresa e a administradora seria a figura de um
Diretor Administrativo/Financeiro.

A administradora é que entende bem do assunto e certamente é a melhor solução para auxiliar a
gestão do síndico.

Com uma administradora, o síndico consegue trabalhar de forma muito mais transparente e com
muito mais tranquilidade.

A administradora faz toda a parte burocrática para você. Ela fará os balancetes, registros de atas,
aplicação de multas, cobrança de taxas de condomínio, renovação de seguros, compra de
produtos e serviços, tudo isso com critérios e profissionais especializados.

As administradoras contam com departamento jurídico para dirimir questões de inadimplência,

processos judiciais e demais demandas pertinentes.

Possuem também equipe técnica especializada para manutenções dos condomínios. Elas
possuem cadastro de fornecedores de serviços elétricos, hidráulicos, de elevadores, limpeza,
seguros e todo o staff necessário para o bom funcionamento da edificação.

As administradoras também auxiliam nas questões do dia a dia, como consultorias em

assembleias por exemplo.

Contratar uma administradora de condomínio sem sombra de dúvidas é a melhor solução para
simplificar e tornar a rotina do síndico mais fácil.

Por isso é fundamental contar com uma empresa profissional e capacitada para atender em todos
os quesitos técnicos, legais e administrativos.

Busque na internet por empresas que possuam boa reputação. Veja em sites como
ReclameAqui.com. Consulte processos judiciais contra as possíveis empresas que você está
cotando. Peça referências de pelo menos 5 clientes.

A contratação da administradora é atribuição exclusiva do síndico, não precisa ser aprovado em

assembleia.

57
CONSIDERAÇÕES FINAIS

Primeiramente quero agradecer pela confiança e estamos à disposição para tirar dúvidas e ajudar
na sua gestão.

A intenção deste livro é ajudar e transferir o conhecimento para que o mercado fique cada vez
melhor.

Este e-book traz o básico de maneira estruturada e te garanto: já trás mais informações do que
muito curso pago por aí!

E queremos isso mesmo!

Qualquer dúvida, sugestões ou outras solicitações, nos envie um e-mail para:

contato@eusindicoprofissional.com.br

Abraços,

Paulo Chaves
Síndico Profissional

58