Instalação de Condomínios

INSTALAÇÃO DE
CONDOMÍNIOS
Autoria: Paulo Cesar da Silva
1ª Edição
Indaial - 2021
UNIASSELVI-PÓS
CENTRO UNIVERSITÁRIO LEONARDO DA VINCI
Rodovia BR 470, Km 71, no 1.040, Bairro Benedito
Cx. P. 191 - 89.130-000 – INDAIAL/SC
Fone Fax: (47) 3281-9000/3281-9090
Reitor: Prof. Hermínio Kloch
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Equipe Multidisciplinar da Pós-Graduação EAD:

Carlos Fabiano Fistarol
Ilana Gunilda Gerber Cavichioli
Norberto Siegel
Julia dos Santos
Ariana Monique Dalri
Jairo Martins
Marcio Kisner
Marcelo Bucci
Revisão Gramatical: Equipe Produção de Materiais
Diagramação e Capa:
Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI
Copyright © UNIASSELVI 2021

Ficha catalográfica elaborada na fonte pela Biblioteca Dante Alighieri
UNIASSELVI – Indaial.
S586i
Silva, Paulo Cesar da
Instalação de condomínios. / Paulo Cesar da Silva – Indaial:

UNIASSELVI, 2021.
146 p.; il.
ISBN 978-65-5646-415-2
ISBN Digital 978-65-5646-410-7
1. Engenharia civil. - Brasil. II. Centro Universitário Leonardo
da Vinci.
CDD 624
Impresso por:
Sumário
APRESENTAÇÃO.............................................................................5
CAPÍTULO 1
Processos Iniciais.......................................................................... 7
CAPÍTULO 2
Entendendo o Processo de Implantação
de Um Condomínio......................................................................... 53
CAPÍTULO 3
Demandas Iniciais De Um Condomínio......................................... 99
APRESENTAÇÃO
O objetivo deste Livro é apresentar as principais demandas que estão pre-
sentes em um processo de implantação condominial. Por mais simples que pare-
ça, essa tarefa exige um entrelaçamento entre questões jurídicas, financeiras, de
pessoal, e de manutenção e engenharia. Por isso, o objetivo do Livro é de servir
manual básico para um processo de tomada de decisão mais acertado.
O condomínio por si só já é um elemento complexo e são várias as situações

que podem estar envolvidas no processo de constituição dele. Nesse sentido,
toda análise deve ser feita com cuidado e esmero. A intenção do presente Livro é
servir como base para dar entrada ao tema de instalação de condomínios.
No primeiro capítulo, vamos compreender o condomínio e a sua composição

legal, sendo assim, transitaremos sobre todos os documentos necessários para o
registro do condomínio. Também apresentaremos os vários tipos de assembleias
e formatos que elas podem acontecer como sendo virtuais, presenciais e híbridas.
Será descrito, ainda, sobre todo o protocolo sobre o tema como editais, convoca-
ção, ata e registro de ata. A AGI também terá o seu espaço de explanação nesse
primeiro capítulo, devido a sua importância na implantação condominial. Por fim,
será comentado sobre a vistoria de entrega de condomínio com todas as suas
especificidades e o AVCB será discutido.
No Capítulo 2, entenderemos a dimensão e importância da garantia condomi-

nial, com todos os seus desdobramentos. Entenderemos sobre os prazos e a im-
portância de se respeitar todos eles, a fim de que o condomínio mantenha a sua ga-
rantia. Vamos, também, entender na prática como funciona os vícios construtivos,
por meio de exemplo práticos. Após essa análise, estudaremos sobre o processo
de identificação de dos parceiros comerciais de um condomínio e a importância de
cada um deles. O síndico deve conhecer a fundo esses parceiros, com o intuito de
delegar tarefas e solicitar auxílio, quando necessário. Os entes condominiais são
fundamentais e necessários, pois um condomínio não atua de forma isolada.
Ainda no Capítulo 2, falaremos de um item extremamente importante, que é

o processo de previsão orçamentária, que, além de uma obrigação legal, é funda-
mental na área financeira de um condomínio. Esse item será detalhado, inclusive,
com modelo e também itens que podem ser fazer presentes. Estudaremos, tam-
bém, sobre o rateio das contas e a forma que isso pode ocorrer, como fração ideal
ou de forma igualitária.
Já no Capítulo 3, o objetivo é analisar o momento em que o condomínio co-

meça a funcionar, iniciando com a escolha dos primeiros fornecedores. Cada for-
necedor é fundamental para o condomínio, mas de fato alguns, fazem mais parte
da rotina diária. A administradora é um desses prestadores, que se tornam funda-
mentais e parceiro diário das decisões do condomínio. Também tem a empresa
terceirizada de serviços, assim como a companhia de gás, garantidora, seguran-
ça, jardinagem, seguros. Enfim, existe uma série de situações que precisam ser
definidas caso a caso. Também entraremos em um tema polêmico, que é o caso
das leituras individuais. Por fim, serão apresentados os principais itens de manu-
tenção, bem como a sua periodicidade.
Espero que você consiga entender pelo menos uma parte do universo que
cerca a implantação condominial e que este Livro se torne uma leitura agradável.
Bons estudos!
Paulo César da Silva.

C APÍTULO 1
Processos Iniciais
A partir da perspectiva do saber fazer, neste capítulo você terá os seguintes
objetivos de aprendizagem:
� Entender os meandros iniciais do processo de implantação condominial e a do-

cumentação necessária para o registro do condomínio.
� Compreender a formulação de assembleias que representem de forma legal as
demandas do condomínio.
� Conhecer o processo de vistoria condominial e seus desdobramentos.
Instalação de Condomínios
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Capítulo 1 Processos Iniciais
1 CONTEXTUALIZAÇÃO
Entender a dinâmica da implantação de um condomínio não é um proces-
so simples. Existe uma rede que precisa atuar de forma interdependente para
que isso de fato ocorra com eficiência. No Capítulo 1, vamos nos ater a questões
fundamentais sobre a implantação de condomínios. O objetivo é entender como
funciona o processo de implantação de condomínios, começando com o embasa-
mento legal desde a constituição do condomínio até o processo de vistoria.
Atualmente, é esperado que um síndico tenha a capacidade de efetuar a

gestão plena do condomínio, principalmente no processo de implantação condo-
minial. Nesse sentido, é preciso desenvolver um processo em que a transparência
seja pano de fundo, somado ao processo de redução de contas e, consequen-
temente, à valorização imobiliária. Unir esses três fatores em um momento de
implantação condominial não é um processo simples.
Por mais que boa parte dos temas iniciais estejam abarcados nesse capítulo,
ainda existe muito conhecimento e especificação disponível que deve ser busca-
da, ou seja, as informações aqui desenvolvidas não devem ser vistas como única
fonte de consulta. Deve-se compreender cada um dos assuntos propostos e, prin-
cipalmente, ter a capacidade de transferir esses conhecimentos para a prática.
Todos os temas são de fundamental importância e retratam a prática diária dos
projetos de implantação condominial.
Será detalhada a maior parte do funcionamento de um processo de implanta-

ção, transitando sobre vários temas que compõem o processo. Aprofunde os seus
conhecimentos e esteja disposto a entrar em um mercado que cresce a níveis
elevados no Brasil, com muitas oportunidades. Lembre-se que, assim como em
qualquer mercado, há processos seletivos nos quais aqueles que buscam conhe-
cimento, competência e atualização terão mais oportunidades no mercado.
2 IMPLANTAÇÃO CONDOMINIAL
Uma implantação condominial é quando um condomínio inicia a sua vida, ou
seja, é quando um condomínio é entregue pela construtora e começa a receber
os seus condôminos. A instalação do condomínio é o momento da escolha dos
primeiros administradores condominiais, que serão responsáveis pelo andamento
do novo condomínio. Como já foi frisado, a instalação do condomínio não deve
ser vista como uma tarefa reducionista ou de forma simplista.
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Os condomínios são diferentes entre si, e o modo de conduzi-los também é

diferente. Não existe uma fórmula ideal para desenvolver a implantação de con-
domínios, cada qual tem uma especificidade como moradores, localização, di-
mensões, se são verticais ou horizontais, taxas condominiais, enfim, realidades
diferentes que ditam demandas próprias. Existe uma coluna vertebral que rege o
processo que pode a qualquer momento sofrer uma mutação. Por isso, é impor-
tante ter em mente que cada condomínio é um organismo vivo que reage de for-
ma diferente um do outro. Por isso, o que é uma demanda emergencial para um
condomínio, pode ser, para outro, uma necessidade distante.
Um processo de implantação deve ser visto como um processo adaptativo e

flexível, e essa é uma das principais técnicas para se desenvolver esse processo
com eficiência. O princípio deve ser de gestão compartilhada, com catalisação de
ideias. Sempre que falamos de condomínios, temos que ter em mente que essa
palavra significa domínio compartilhado e, dessa forma, deve ser realizada.
Nesse sentido, faremos uma breve análise, tomando como exemplo um con-
domínio de porte médio de 100 unidades, no qual existem muitas famílias que, as-
sim que liberado o condomínio, já desejam efetuar a mudança. O síndico começa
a ser bombardeado por uma série de questionamentos:
1) Qual dia será liberada a mudança?

2) De que forma ocorrerá a mudança?
3) Haverá taxa para o pagamento?
4) Quem acompanhará as mudanças para que não ocorra nenhum dano ao
prédio?
5) A mudança terá que ser agendada?
6) O condomínio já possui água? Gás? Energia? E como esses consumos
serão rateados?
7) Posso quebrar a minha parede?
8) Tenho uma empresa que presta serviços na área como faço para vender
para o condomínio?
Esses são apenas alguns questionamentos, no entanto, essas e outras de-

mandas são comuns no processo de implantação, por isso, desenvolver o passo
a passo deste processo traz muito mais segurança além de facilitar a comunica-
ção condominial.
Algumas construtoras, entendendo esse problema inicial, fazem a opção de

contratarem uma administradora de condomínios, apenas para ajudar nos primei-
ros passos até a assembleia geral de implantação e consequentemente eleição
de síndico. Até que o condomínio, ainda que “engatinhando”, inicie as suas pri-
meiras atividades.
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2.1 ENTENDENDO UM CONDOMÍNIO

Um condomínio é uma forma de compartilhamento de propriedade na qual
várias pessoas podem ser proprietárias de um mesmo bem, salvo casos em que o
condomínio pertence a uma única pessoa (no caso de investidores para aluguel).
Para Barouche (2021), condomínio é uma comunhão de direitos, deveres e prin-
cipalmente sobre um determinado bem, que pressupõe a existência de um direito
compatível que seja exercido por todos. A instituição do condomínio está prevista
em lei, conforme afirmado pelo Código Civil:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos

ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis,
devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I- a discriminação e individualização das unidades de proprieda-
de exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II- a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;
III- o fim a que as unidades se destinam (BRASIL, 2002, s. p.).
O condomínio é uma entidade sui generis, ou seja, possui uma personali-

dade jurídica diferente, não é uma empresa, porém também não é uma pessoa
física. Por mais que possua um CNPJ, sua contabilidade é diferenciada e os seus
deveres guardam relação direta com a representatividade dos condôminos que o
compõem. Até por isso, por não ter uma finalidade comercial, um condomínio ser-
ve como um anel de ligação entre os direitos e deveres dos condôminos.
Personalidade Jurídica do Condomínio Edilício

Link: https://www.migalhas.com.br/depeso/101933/personalida-
de-juridica-do-condominio-edilicio
A principal lei que tratava de condomínios era a Lei no 4.591/1964, conhecida

como a Lei dos Condomínios, porém, com o advento do Código Civil de 2002,
vários pontos relacionados aos condomínios entraram em pauta, inclusive o seu
conceito. No entanto, a Lei de 1964 ainda tem validade se, porventura, algum
assunto não for abrangido no Código Civil. Os condomínios podem ser verticais,
ou seja, prédio, ou formado por casas, conhecidos como condomínios horizontais.
Os condomínios podem ser de uso apenas residencial, quando se destina a

apenas moradias, ou, também, pode ser comercial, quando a sua destinação é
apenas para empresas e escritórios. No entanto, também existem os condomínios
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mistos, nos quais há uma parte que é residencial e outra parte que é comercial.
Sobretudo, além das áreas privativas, os condomínios devem possuir uma área
de uso comum a todos, conforme prevê a lei:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são pro-

priedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos
condôminos (BRASIL, 2002, s. p.).
De forma didática, significa dizer que existem partes em um condomínio que

são de uso privado, como apartamentos, lojas, escritórios, que, conforme as fra-
ções ideais no solo e nas outras partes, sujeitam-se a uma área exclusiva. No
entanto, existem outras áreas comuns como salões de festas, quadras, piscinas,
elevadores, halls, bosques e outras demais áreas que cada unidade possui uma
parte conforme a sua fração ideal. As áreas que são de propriedade exclusiva po-
dem ser alugadas, vendidas e alienadas conforme o interesse do proprietário. No
entanto, as áreas que são de uso comum não podem ser vendidas nem divididas,
devem ser apenas de uso da coletividade.
2.2 INSTITUIÇÃO DE UM CONDOMÍNIO

Para criação de um condomínio, vários documentos são necessários para
que o condomínio seja entregue aos seus condôminos legalmente constituído
e, dessa forma, são evitados problemas futuros. Por mais que não seja possível
comprar ou financiar pelas vias legais um imóvel que não possua as documenta-
ções e que, ainda, toda a documentação seja de responsabilidade da construtora,
é importante que um gestor condominial tenha conhecimento de toda documen-
tação para entender como funcionam os meandros da constituição de um condo-
mínio. A seguir, a ilustração demonstra uma série de documentos básicos para
constituição de um condomínio:
FIGURA 1 – DOCUMENTOS BÁSICOS
FONTE: O Autor.
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A figura acima deixa claro que são três documentos necessários: o Habite-
-se, a Minuta de Convenção Condominial e a Certidão Negativa de Débitos do
Instituto Nacional do Seguro Social (INSS). Nesse sentido, analisaremos cada um
desses documentos e entender sua importância.
2.2.1 Habite-se
Para iniciar com o processo de criação de um condomínio, o primeiro do-
cumento necessário é o auto de conclusão de obra, mais conhecido como Ha-
bite-se. Esse documento é uma certidão emitida pela prefeitura local, na qual se
atesta que a construção seguiu todas as exigências legais estabelecidas pelo mu-
nicípio, como o código de obras.
O Habite-se é o passo inicial para a entrega de qualquer empreendimento,

pois, sem ele, não é possível implantar um condomínio ou solicitar a individuali-
zação das matrículas das unidades perante o registro de imóveis. Nesse sentido,
consequentemente, também não é possível efetuar a entrega das chaves, já que
obra não está regular, e nem um outro documento pode ser emitido sem que o Ha-
bite-se esteja liberado. Com o habite-se, a matrícula do imóvel se torna diferente da
matrícula do terreno que deu origem, com isso, passa ser uma unidade autônoma.
2.2.2 Minuta de Convenção

Após o Habite-se, deve ser confeccionada a minuta de convenção do condo-
mínio, que é um documento que lista as primeiras regras condominiais. Trata-se
de um requisito fundamental para a comercialização das unidades condominiais.
Na maioria das vezes, a minuta é entregue na primeira assembleia, porém, o ideal
seria que fosse entregue junto com o contrato de compra e venda, pois a conven-
ção apresenta pontos fundamentais na vida dos condôminos, que deveriam ser
analisados antes da compra. Há um grande número desses documentos que são
padronizados pelas construtoras, alterando-se apenas o nome do condomínio,
áreas comuns e metragens.
1 - É possível que exista um condomínio sem a minuta de con-

venção?
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A minuta de convenção é uma proposta inicial da convenção, ou seja, ainda

uma ideia de regulamento para o convívio dos moradores. Segundo a Lei das Incor-
porações Imobiliárias, é obrigatório que a construtora efetue o registro desse docu-
mento, no entanto, por ser confeccionado pela construtora, conforme a Lei 4591/64.
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unida-

des autônomas após ter arquivado, no cartório competente de
Registro de Imóveis, os seguintes documentos: [...]
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a
edificação ou o conjunto de edificações (BRASIL, 1964, s. p.).
Até pelo fato de ser confeccionado pela construtora, nem sempre a minuta de
convenção expressa a vontade da maioria. Uma minuta de convenção condominial
deve conter todos os requisitos exigidos nos artigos 1.332, 1.334 e 1.351 do Códi-
go Civil. Na minuta, devem estar descritas a discriminação de cada unidade com
todas as suas áreas, as frações ideais de cada unidade, a finalidade do condomínio
e das suas unidades, se são residenciais ou comerciais. A minuta de deve conter,
também, a forma de administração do condomínio, seja por meio de síndico mora-
dor, profissional ou por administradora; as competências de cada assembleia, bem
como o formato de convocação, os quóruns exigidos para cada deliberação e, tam-
bém, as sanções as quais os condôminos estão sujeitos. Essas são as bases legais
para uma minuta de convenção, porém, como já exemplificado, esse instrumento
precisa conter regras sobre as demais especificidades do condomínio, já que cada
um tem uma realidade diferente. Conforme Elias Filho (2012)
Os instrumentos de instituição, especificação e convenção de

condomínio precisam refletir a essência da estrutura edilícia,
contemplando normas que atendam ao perfil de cada estrutura
edilícia. Tratando-se de ponto de convergência de interesses pri-
vados e comuns, cuja coexistência harmônica decorrerá da sua
forma de administração e da disciplina do uso das áreas e ser-
viços comuns, tais regras deverão ser objeto da Convenção de
Condomínio, normas interna corporis, de obediência obrigatória
por todos os seus ocupantes. Não é suficiente que a convenção
de condomínio simplesmente cumpra o disposto nos arts.1.332
e 1.334 do Código Civil de 2002, mas sim se aprofunde em cri-
térios e formas de administração que se adequem à modalidade
do condomínio edilício, sem se olvidar, outrossim, que as nor-
mas – jamais poderão perder de vista as leis editadas pelo poder
público, cuja obediência se impõe pelo princípio da ordem públi-
ca sobre as deliberações privadas (p. 86).
Logo após a entrega do condomínio, o ideal é que os proprietários se reú-

nam e normatizem a minuta da convenção condominial em convenção condomi-
nial oficial. Isso só pode ocorrer se houver a assinatura de 2/3 (dois terços) dos
condôminos, que, juntos, representem 2/3 das frações ideais do solo. Se houver
unidades condominiais de tamanhos diversos e a reunião de 2/3 dos condôminos
não representarem 2/3 da fração de solo, essa convenção condominial não terá
legalidade. No campo prático, ocorre que, com os condôminos ainda se insta-
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lando e muito mais preocupados com as suas áreas privativas, as minutas de

convenções condominiais redigidas pelas construtoras são mantidas inalteradas
durante meses, anos e até mesmo décadas.
Muitas convenções deixam passar vários pontos que são fundamentais. No

entanto, uma convenção não pode ter itens que discordem da legislação vigente,
no caso, o Código Civil. Seguindo uma hierarquia de leis, no topo está a Constitui-
ção Federal, logo após, o Código Civil, e, depois, a convenção condominial. Isso
quer dizer que, por exemplo, se uma convenção propuser que os moradores pos-
sam efetuar obras da maneira que quiserem, mesmo que estas apresentem risco
para a estrutura do prédio, a obra deve ser feita sem nenhum impedimento, isso é
ilegal, pois é vedado pelo Código Civil:
Art. 1.336. São deveres do condômino: [...]

II- não realizar obras que comprometam a segurança da edifi-
cação; (BRASIL, 2002, s. p.).
Por mais que seja aprovado em assembleia, com ata registrada em cartório,
esse item é ilegal, já que o código civil é bem claro com relação à esse item. To-
das as obras devem possuir a documentação necessária, para que não demande
nenhum problema de segurança estrutural para os condôminos.
Por isso que sempre o ideal é que seja contratado uma consultoria especia-
lizada na área, para que se possa dar o direcionamento do melhor caminho para
definir e adequar a convenção em conformidade com o Código Civil de forma que
não haja nenhuma ilegalidade no processo. Uma convenção que não seja com-
pleta e que não abarque todos as situações, não terá condições de fazer frente
a demandas condominiais que surjam. A convenção condominial é um guia que
serve como manual para deliberar sobre eventos conflituosos.
Diferentemente do regimento interno, a convenção condominial precisa ser

registrada no registro de imóveis. Esse documento é como se fosse uma espécie
de certidão de nascimento do condomínio, qualquer mudança que houver na di-
mensão das áreas comuns ou privadas deve constar na convenção.
2.2.3 Comprovante de recolhimento do ISS

O Imposto sobre Serviços (ISS), é um tributo cobrado pelos munícipios e pelo
distrito federal, que incide sobre diversos itens da área de prestação de serviços.
Um dos itens contemplados nessa lei é o setor da construção conforme segue a
Lei no 116/2003, conforme artigo 3º, inciso III:
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III- da execução da obra, no caso dos serviços descritos no

subitem 7.02 e 7.19 da lista anexa; (BRASIL, 2003, s. p.).
O ISS deve ser pago pelas construtoras aos municípios a título de tributo.
Não existe um percentual padrão do valor do ISS, sendo que esse o percentual
pode variar conforme cada município. No entanto, segundo a Lei no 116/2003,
esse valor não pode ser inferior a 2% e nem superior a 5%. Para calcular o valor
do ISS, basta multiplicar o percentual praticado pelo município sobre o valor da
obra. O imposto incide sobre o valor total da obra, inclusive, todo o material com-
prado para executar a obra compõe a base de cálculo do imposto.
O ISS é um imposto que pela constituição de 1988 foi outorgado aos municí-
pios, sendo que o não pagamento, além de ser sonegação de impostos, impede a
construtora de emitir certidão negativa de débitos.
2.2.4 Certidão negativa de débito INSS

Para que o condomínio consiga ter o seu registro, deve possuir uma certidão
negativa de débitos com o INSS. Trata-se de um documento emitido pela Re-
ceita Federal que demonstra que a construtora não possui nenhum débito previ-
denciário. Esse tipo de certidão traz mais seguridade aos possíveis condôminos,
pois demonstra que a empresa efetuou todos os pagamentos referentes a mão de
obra que foi utilizada no condomínio.
No entanto, é importante deixar claro que, no caso de uma construção civil,

há várias empresas que trabalham em um mesmo local com especialidades dife-
rentes. São empresas que foram contratadas, que são empreitadas ou até mesmo
subempreitadas pela obra. Ainda assim, a construtora é responsável pelo paga-
mento do INSS dos prestadores de serviço, o que ela faz efetuando o pagamento
por meio da retenção de notas fiscais.
O processo de efetuar a retenção do valor por nota fiscal é uma espécie de

antecipação do tributo. A empresa entra na qualidade de contribuinte substituto
e, dessa forma, é responsável pelos pagamentos, sob pena de constar débitos
tributários em seu nome.
2.2.5 Registrando o condomínio

Com posse de toda a documentação, é o momento de efetuar o registro do imó-
vel. O registro deve ser realizado no cartório de registro de imóveis da circunscrição,
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ou seja, o cartório responsável pela área onde o imóvel está localizado. Dessa forma,
o condomínio vencerá a primeira etapa e estará registrado. A partir desse momento, o
condomínio começa sua fase de transição de gestão para os moradores.
2.2.6 Assembleia Geral de Instalação (AGI)

A primeira etapa após vencido todos os trâmites do registro de imóveis é
convocar a primeira assembleia do condomínio, chamada de AGI. Esse é um dos
momentos mais aguardados por proprietários que efetuam a compra do imóvel
na planta. Em algumas situações, por anos, o futuro proprietário visualizava o
condomínio pelo lado de fora, na ansiedade de que o empreendimento fosse logo
entregue. No entanto, é somente após a AGI que a construtora pode proceder
com a entrega das chaves. Essa primeira assembleia é de responsabilidade da
construtora, que deve ser convocada utilizado todos os meios para tornar público
o convite para os seus futuros moradores.
A AGI é uma assembleia que está prevista no Código Civil e tem como objeti-
vo principal instituir um condomínio, agora com os moradores. Na realidade, esse
é o momento em que o condomínio começa a ter vida. O edital de convocação da
AGI possui data, horário e local, a fim de que todos participem.
Na pauta da AGI, vários assuntos podem ser discutidos e eles variam de con-
domínio para condomínio, mas, geralmente, existem alguns assuntos que sempre
estão em pauta nessas assembleias, como:
1) Eleição de síndico e subsíndico.

2) Eleição de conselheiros fiscais e consultivos.
3) Previsão orçamentária.
Esses itens estão presentes na maioria dos editais de convocação, porém

cada condomínio tem uma demanda diferente e ela deve ser confeccionada de
forma personalizada.
O primeiro ato do síndico, após ser eleito em assembleia, é solicitar a aber-

tura do Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) do condomínio. Com esse
documento, o condomínio passa a existir de “fato”, podendo celebrar contratos,
sendo um documento fundamental. Para efetuar a inscrição do CNPJ do condo-
mínio, é necessário:
1) Ata registrada da eleição de síndico.

2) Cópia da convenção registrada em cartório.
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3) Cópia do Registro Geral (RG) e Cadastro de Pessoa Física (CPF) do

síndico. No caso de pessoa jurídica, é necessário o contrato social.
Após a confecção do CNPJ, é necessário fazer o Documento Básico de

Entrada (DBE). Esse documento é necessário para praticar qualquer ato com o
CNPJ e precisa ser apresentado na Receita Federal. Em toda troca de síndico, é
necessário efetuar a alteração dessa DBE, já que esse documento representa a
responsabilidade do síndico atual. Caso haja a troca de síndico, sem a realização
de uma nova DBE, a responsabilidade diante da receita continua sendo do síndi-
co anterior, ou seja, aquele que possui a DBE ativa. A entrada na DBE é realizada
no site da Receita Federal.
2.2.7 Dúvidas que surgem durante ou

após a AGI
Em algumas situações, nem sempre a escolha das empresas ocorre na primeira
assembleia, sendo que, geralmente, sempre um síndico é eleito, sendo ele profissio-
nal ou morador. Normalmente, entre a AGI e a entrega dos imóveis existe um interva-
lo de tempo. É nessa lacuna de tempo que o novo síndico levantará cotações como
orçamento de empresas de prestação de serviços e administradora condominial para
apresentar em uma nova assembleia, agora a assembleia geral extraordinária.
Não é raro os casos também apresentados que as previsões orçamentárias

passem por novas formulações e seja apresentada com novos números. Essas
alterações de números apresentadas são provenientes da contratação ou não
contratação de serviços para o condomínio.
É fundamental que o morador/comprador compareça à essa assembleia, já

que assuntos fundamentais serão discutidos e aprovados nesse momento. Se o
comprador não puder comparecer, ele deve instituir um representante legal por
meio de declaração com assinatura reconhecida em cartório. Os moradores au-
sentes deverão acatar o que foi decidido na assembleia.
Na maioria das vezes, em AGIs, algumas dúvidas são levadas ao questiona-

mento, mas, geralmente, nessa assembleia muitos moradores ainda estão se fa-
miliarizando com o condomínio. Para alguns, é o primeiro imóvel e tudo é novida-
de, sendo assim, tem muitas dúvidas que são levantadas após a assembleia. Em
alguns casos, é por timidez de efetuar alguma pergunta de baixa complexidade
que possa virar chacota e, em outros, é por receio mesmo. Por isso, é importante
que o síndico tenha capacidade para responder aos questionamentos, sob a pena
de começar a ter sua capacidade e gestão questionadas.
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Um dos principais questionamentos é com relação à taxa condominial, que,

no momento da AGI, ou mesmo depois que a previsão financeira é revisada em
uma assembleia geral extraordinária, os valores são diferentes dos apresentados
por um corretor. Sendo assim, um morador pode se sentir enganado, pois, para
ele, foi apresentado um valor menor daquele que está se discutindo em assem-
bleia. Infelizmente, esse é um caso corriqueiro, em que no afã de efetuar uma
venda do imóvel, alguns corretores dão pouca ênfase no valor da taxa condo-
minial, ou, ainda, subvalorizam de forma proposital o valor da taxa condominial,
apenas com o intuito de influenciar na venda do imóvel.
Esse tipo de problema acaba, depois, gerando uma certa frustração do com-
prador, que imaginou um valor de taxa e percebe que a taxa é maior. Nesses ca-
sos, o ideal é abrir a planilha de previsão orçamentária e demonstrar ao morador
todos os custos que estão embutidos no valor da taxa condominial. Se os mora-
dores optarem por efetuarem de diminuírem esse valor de taxa, deve ser exibido
que a cada corte orçamentário, um corte de serviço também deverá ser realizado.
Não existe como uma construtora falar com exatidão o valor de uma taxa
condominial, pois, como o condomínio ainda não está funcionando, não se sabe
exatamente os custos que ele terá para o seu funcionamento. O que as constru-
toras fazem é confeccionar uma previsão orçamentária tendo como base outro
empreendimento de características parecidas. Vamos conversar de forma mais
profunda sobre esse item no Capítulo 2.
Outra questão levantada pelos novos moradores é com relação ao valor da

taxa condominial, já que um condomínio, no início, ainda conta com um núme-
ro reduzido de moradores e, por esse fator, a taxa condominial deveria ser mais
baixa. Não é possível fazer esse tipo de negociação, pois um condomínio possui
os seus custos fixos que, independentemente do número de pessoas habitando,
continuam os mesmos. Os custos com portaria não diminuirão se houver menos
moradores, nem os custos com a administradora do condomínio ou com os ho-
norários do síndico. Os custos que se alteram de um condomínio com todas as
unidades condominiais ocupadas, daqueles que possuem menos moradores, é
apenas o consumo, enquanto o custo fixo permanece.
Condomínio pode cortar água de quem está devendo taxa?

Link: encurtador.com.br/vyLN3.
19
Nesse sentido, ainda com relação a taxas condominiais, muitos moradores

questionam o porquê são obrigados a pagarem a taxa condominial, mesmo não
morando no condomínio. A partir do momento em que o condômino pegou as cha-
ves do imóvel, todos os custos referentes a ele também passam a ser responsa-
bilidade desse proprietário. No entanto, deve ficar claro que os custos do imóvel
somente são repassados ao novo proprietário se este já estiver em posso da uni-
dade. Se ele ainda não estiver, esse custo é da construtora.
Sendo assim, mesmo o condômino não morando no imóvel, ele precisa ar-
car com as taxas condominiais, pois, como já afirmado, o condomínio possui um
custo fixo, que independe da quantidade de condôminos que habitam o imóvel.
Nesse sentido, também há o questionamento dos pagamentos do fornecimento
de água, energia elétrica e gás. No caso do fornecimento de água, em muitos
casos as companhias cobram uma taxa mínima a partir do momento em que o
fornecimento de água é ligado, independente de utilizar ou não a água. Na maio-
ria das vezes, nesse valor da taxa mínima, também está disponível para uso uma
quantidade de água, que gira em torno de 5m3.
O que ocorre é que alguns moradores, no afã de deixar o seu imóvel pronto
para a utilização, solicitam a ligação da água antes de se mudar e, dessa forma, já
contraem o pagamento da taxa mínima da água. A energia elétrica também possui
uma taxa mínima, que, se for solicitada a ligação, deverá ser paga, mesmo sem
que o apartamento esteja habitado. No caso do gás, na maioria dos condomínios
existe o registro individual e não a taxa mínima mensal. Esse assunto será tratado
de forma mais profunda no decorrer do capítulo, quando tratarmos sobre o pro-
cesso do rateio das contas. As construtoras podem optar ou não pela instalação
de medidores de gás e água, porque não é uma exigência legal. Assim, o que as
construtoras precisam deixar pronto para a utilização é a estrutura para instalação
dos equipamentos como rede gás e de água.
Existem, também, alguns questionamentos sobre o uso das áreas comuns

como churrasqueiras e salões de festas, que, na maioria das vezes, são cobrados
para serem liberados para os visitantes. Essas cobranças ocorrem porque essas
áreas precisam de constante manutenção e reposição de utensílios. O valor para
utilização da área deve ser definido em assembleia.
Quando os proprietários começam a se mudar para o condomínio, dúvidas

também podem surgir com questões relacionados a sua unidade condominial.
Trata-se de problemas elétricos, vazamentos, rachaduras, ou, ainda, janela que
tem dificuldade de abrir, enfim, todo problema que exista dentro de uma unidade
condominial é de responsabilidade da construtora e o contato deve ser feito dire-
tamente ente condômino e construtora.
Novamente friso que o síndico não deve se envolver nessa situação, visto
que ele já tem uma enorme carga de trabalho com a fiscalização da área comum.
20
Também não é bom que se envolva porque o morador pode começar a cobrar o
síndico como se esse fizesse parte da construtora e ainda porque, se ele der esse
tratamento para um morador, abrirá precedentes e terá que fazer com todos os
outros. O que o síndico deve ter de imediato é o contato da assistência técnica da
construtora para repassar aos moradores e orientar eles dos procedimentos que
devem ser tomados.
As garagens também são frutos de dúvidas e problemas. Não é raro, às vezes,

que os moradores tentem trocar entre si as vagas por alguma conveniência, como
uma maior facilidade para manobrar ou, ainda, por uma vaga ser maior que a outra.
O síndico deve orientar que qualquer troca também deve ser registrado no registro
de imóveis, pois nesse registro consta o número da vaga e o seu tamanho.
Existem outros condomínios que não possuem vaga determinada pelo regis-
tro do imóvel, o que pode gerar ainda mais transtorno. Frequentemente, nesses
casos, os primeiros moradores estipulam para si uma vaga, sendo que isso é
ilegal, já que esse assunto deve levado para assembleia para deliberação. Na
maioria das vezes, nos condomínios que não possuem vaga determinada, elas
são de uso rotativo.
Em alguns casos, moradores mais antigos estipulam uma vaga para si e co-
locam até algum tipo de obstáculo para que ninguém utilize determinada vaga.
Esse tipo de procedimento é ilegal e o síndico não pode deixar esse tipo de even-
to tomar corpo, pois pode chegar um momento em que todos os moradores colo-
carão seus nomes em uma vaga, criando uma série de problemas. Outra situação
que o síndico deve ficar atento é sobre o peso dos veículos, pois, na maioria dos
casos, as convenções especificam o tipo de veículo ou o peso máximo do veículo
que pode estacionar, sob o risco de danificar a vagas.
FIGURA 2 – ESTACIONAMENTO
FONTE: O Autor.
21
O uso das áreas comuns também é questionado por moradores que desejam
trazer parentes e amigos para aproveitarem as áreas como piscinas, quadras e
parquinhos. Na maioria das convenções, existe essa proibição ou o uso é delimi-
tado para um determinado número de pessoas. No entanto, analise a convenção
para saber se essa proibição procede ou não.
Por fim, sempre tem o questionamento em torno do síndico, pois a maioria

das pessoas não conhece ele, sendo este um morador ou profissional. Muitos
acreditam que o trabalho do síndico não é complicado, sendo que creem que po-
dem fazer melhor, o que suscita ainda mais questionamentos. No início do condo-
mínio, sempre existem moradores que querem mostrar conhecimento e empenho
para ganharem respeito e espaço no condomínio e por muitas vezes, acreditam
que questionar o trabalho do síndico é o melhor caminho para isso. Isso ocorre
por vários motivos, pois questionar o trabalho síndico é fácil, pois ele é o foco
central, sendo vidraça. Outra situação é o desconhecimento da maioria das pes-
soas sobre a complexidade de ser síndico, por isso, quem analisa de forma rasa
e por fora, tem uma visão torpe sobre as responsabilidades que envolvem essa
atividade. Percebemos até agora como é difícil desenvolver uma implantação de
condomínio, por isso, falhas podem ocorrer durante o processo, o que consubs-
tancia ainda mais o evento.
Dessa forma, a pergunta sobre uma possível troca do síndico sempre paira no
ar nos primeiros meses. Conforme o Artigo 1.349 do Código Civil, isso é possível:
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim

estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto
da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que
praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar
convenientemente o condomínio (BRASIL, 2002, s. p.).
Sendo assim, existe a possibilidade de destituir o síndico, para isso, basta

reunir a assinatura de ¼ dos proprietários e exigir uma assembleia de explicação
ou, se for o caso, de destituição. Também é ideal que algumas regras iniciais se-
jam estipuladas se elas não estiverem descritas na convenção. Questões do dia a
dia como o porte de cachorro, mudanças e horário de barulho são questionadas.
Com relação ao porte de cachorros, não existe nenhuma restrição e, se o

condomínio estiver fazendo, ela é ilegal. O morador pode ter o animal de estima-
ção que lhe convir, pois é um direito de propriedade, garantido pelo artigo 1.228
do Código Civil. O condomínio não pode exigir que a circulação do animal seja
sempre no colo do dono ou, ainda, o tráfego apenas pelo elevador de serviço ou
entrada e saída pela garagem, sob pena de constrangimento.
22
Animais em condomínios: O que as leis dizem sobre isso?

Link: encurtador.com.br/twJX3.
No entanto, da mesma forma, os condôminos que possuem animais têm res-

ponsabilidade, pois o respeito ao outro é indispensável. O condômino deve ficar
atento com as regras voltadas para a segurança dos moradores e a perturba-
ção do sossego. Algumas cidades possuem legislações municipais sobre o tema,
como, por exemplo, a obrigação do uso de focinheiras em animais de determina-
dos portes.
Com relação a mudanças, o ideal é sempre estipular uma agenda de mu-

danças. Existem muitos moradores que, tão logo recebem as chaves, querem se
mudar para o empreendimento, e, no início, o condomínio pode ter um número
alto de mudanças. Essas mudanças devem ter um horário determinado para que
o zelador ou qualquer outro funcionário do condomínio acompanhe, pois, com o
manusear dos mobiliários, as áreas comuns podem ser danificadas, tais como:
paredes, corrimões, elevadores, portas de bloco, entre outros. Se não houver um
zelador fiscalizando ou se o morador não se apresentar, o condomínio já terá um
primeiro prejuízo. Além do mais, um horário todo liberado e com várias pessoas
juntas efetuando uma mudança pode trazer um ar de desorganização ao condo-
mínio. Também pode ser estipulado um processo de vistoria antes da entrada da
mudança, mostrando que todo o mobiliário condominial está perfeito e que, se
houver algum problema, o custo da manutenção será por conta do condômino.
3 ASSEMBLEIAS
Em um condomínio, todas as decisões são tomadas mediante reunião de
moradores, que são chamadas de assembleias. Existe tanto um formato de con-
vocar os moradores quanto um formato de publicar essas assembleias, ou seja,
existe um protocolo para que as decisões tomadas nessas assembleias tenham
poder de legalidade. Esse protocolo varia conforme o que é previsto em cada con-
venção condominial. Se não houvesse esse protocolo, já imaginou quantos pro-
blemas haveria em um condomínio? Tomadas de decisões formadas apenas por
um grupo de moradores, ou assembleias divulgadas apenas a um grupo alinhado
com um tipo de decisão?
23
Tudo que é definido pelos moradores em uma assembleia acaba por se tor-
nar uma regra condominial, desde que seja respeitada a convenção condominial,
o quórum exigido para votação, o Código Civil e as leis superiores.
3.1 TIPOS DE ASSEMBLEIAS

Existem três tipos de assembleias que podem ocorrer em um condomínio,
que é a Assembleia Geral de Implantação (AGI), Assembleia Geral Ordinária
(AGO) e Assembleia Geral Extraordinária (AGE).
A AGI é responsável pela instalação do condomínio, sendo a primeira as-

sembleia a ser realizada. Nessa assembleia, ocorre a apresentação da primeira
previsão orçamentária, como também a eleição do primeiro síndico do condomí-
nio, bem como são definidas as primeiras regras de convivência do condomínio e,
apenas após ela, os proprietários recebem a chave do imóvel. O edital da convo-
cação dessa assembleia se dá pela construtora ou algum preposto dela. Como já
frisamos, a AGI tem uma função específica, que é a aprovação da previsão orça-
mentária, eleição de síndico e conselheiros fiscais e consultivos. Essa assembleia
serve para efetuar a transferência do condomínio para os condôminos.
A AGO ocorre normalmente com uma periodicidade anual, sendo obrigatória.

Nessa assembleia devem ser apresentadas a prestação de contas e o orçamento
anual do condomínio. Se o mandato do síndico e dos conselheiros for de um ano,
também deve ser contemplada a eleição de ambos.
Por fim, também existe a assembleia geral extraordinária, que diz respeito
a demandas que precisam ser deliberadas o mais breve possível. Nesse tipo de
assembleia, qualquer assunto pode ser debatido, desde que conste no edital de
convocação. Não existe um número mínimo ou máximo para que as assembleias
ocorram, já que elas devem ocorrer conforme a demanda. Essa assembleia pode
ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Assista ao conteúdo complementar disponível em https://www.

youtube.com/watch?v=R4wqgyKKESU
24
3.2 PROTOCOLOS PARA REALIZAÇÃO

DE ASSEMBLEIAS
Uma das primeiras regras para se convocar uma assembleia é que ela deve
ser realizada respeitando o prazo regimental presente na convenção. Via de regra,
todas as convenções estipulam um prazo mínimo de antecedência para que o edital
de convocação seja publicado. Esse prazo, na maioria das convenções, varia de 15
a 5 dias, no entanto, esse prazo consta na convenção de cada condomínio.
O edital deve ser afixado nos editais do condomínio, assim como também
deve ser encaminhado por e-mail. Muitos síndicos utilizam, também, aplicativos
de mensagens para o seu encaminhamento. O síndico pode se embasar na con-
venção do seu condomínio para encaminhar o edital de convocação, no entanto,
o fundamental é que o edital chegue de forma oficial a todos os condôminos, se-
jam por murais, aplicativos de mensagens ou qualquer outro tipo. Esse é, inclu-
sive, um dos itens exigidos pela Lei no 10.406/02: “Art. 1.354. A assembleia não
poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”
(BRASIL, 2002, s. p.).
Nesse edital, é fundamental que conste a data da assembleia, bem como o

horário das chamadas e o endereço que ocorrerá a assembleia. Na maioria das
vezes, a assembleia ocorre no próprio condomínio em alguns dos seus salões,
porém, na falta desses salões, ou por eles terem uma capacidade menor que o
número de condôminos, ela pode ser realizada em outro local.
No edital também deve constar a pauta para discussão, ou seja, os assuntos

que serão tratados na assembleia. Apenas assuntos que estejam explícitos no edital
de convocação podem ser votados, nos “assuntos gerais” os assuntos são apenas
discutidos e nada é deliberado. O ordenamento dos assuntos deve seguir o mesmo
apresentado no edital, salvo se a assembleia autorizar a alteração dos assuntos.
É fundamental que essas regras básicas sejam levadas à risca, pois, corre-
-se o risco de que se algo não seja respeitado e algum condômino ingresse na
justiça, solicitando a impugnação de uma assembleia.
1 - Uma assembleia pode ser convocada sem o conhecimento

de todos os condôminos?
25
3.3 MODELOS DE ASSEMBLEIAS

Até algum tempo atrás, existia apenas o modelo presencial de assembleias,
no qual os moradores se reuniam para debater sobre determinados assuntos.
Esse modelo, via de regra, ocorria nas dependências do condomínio e, em muitos
casos, era enfadonho.
Devido a pandemia da COVID-19 e a impossibilidade de reuniões presen-

ciais, um projeto de lei autorizou temporariamente a realização de assembleias
virtuais. A Lei no 14.010/2020, derivada do projeto de Lei nº 1179/2020, permitiu
uma série de mudanças transitórias em virtude da pandemia. Segue o que diz a
Lei no 14.010/2020 no seu capítulo VII:
Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos

arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação
poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro
de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de
vontade de cada condômino será equiparada, para todos os
efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.
Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assem-
bleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de
síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorro-
gados até 30 de outubro de 2020.
Art. 13. É obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a
prestação de contas regular de seus atos de administração
(BRASIL, 2020, s. p.).
A publicação dessa lei veio para resolver muitos conflitos condominiais, como
o vencimento de mandatos e o bloqueio de acesso as contas bancárias por meio
dos síndicos e administradoras. A assinatura da lista de presença também poderia
ser realizada de forma totalmente eletrônica. Essa Lei tinha prazo para o seu ven-
cimento, mas devido à continuidade da pandemia, muitos condomínios continua-
ram utilizando-a após o seu vencimento, pois muito das regras de aglomeração
de pessoas de forma física são ditadas pela esfera municipal. Dessa forma, as
assembleias continuaram a ocorrer de forma virtual. No entanto, a lista de presen-
ças precisou ser mantida de forma presencial para fins de registro em cartório. As
convenções podem, por sua vez, ser atualizadas, observando o quórum especifi-
co para essa questão.
Confira os riscos e as vantagens da assembleia virtual em con-

domínios edilícios no seguinte link encurtador.com.br/himV9.
26
Ainda existem as assembleias chamadas de híbridas, que nasceram da di-

ficuldade que alguns condôminos possuem com a tecnologia. O objetivo de uma
assembleia é fazer com que os moradores se reúnam e todos tenham o mesmo
direito à manifestação, porém as assembleias virtuais acentuaram o distancia-
mento, principalmente entre condôminos que não possuem conhecimento técni-
co no manuseio das ferramentas ou que ainda não têm um equipamento ligado
conectado à internet para participar. Nesse tipo de assembleia, aqueles que pos-
suem conhecimento e equipamento podem participar de forma virtual, e outros
que não possuam equipamento ou conhecimento ou que desejam participar pre-
sencialmente o possam fazer.
Nesse sentido, um grande desafio para a realização da assembleia híbrida é

a relação com a tecnologia, pois é necessário montar um equipamento em que,
quando um condômino se manifestar de forma virtual, todos na parte presencial
possam ouvir e, da mesma forma, quando um condômino se manifestar na forma
presencial, todos os que estiverem virtualmente também possam ouvir. Por mais
que pareça simples, esse processo requer uma boa dose de direcionamento do
presidente da assembleia para que ela ocorra de forma eficiente.
Na modalidade da assembleia virtual, existem algumas variações que podem

ocorrer conforme a ferramenta utilizada. A mais comum, como vimos, é a on-line,
que ocorre ao vivo, e as pessoas se manifestam por voz ou pelo chat. Também
temos a assembleia digital, que pode durar mais que um dia, na qual as pessoas
podem se manifestar ou votar dentro de um prazo determinado.
Para ambos os modelos, o principal desafio é, ainda, tentar sensibilizar os

moradores da importância da sua participação nas assembleias, visto que os con-
dôminos que não se fizerem presentes estarão obrigados a acatar as decisões
tomadas pelos que participarem das votações.
3.4 CHAMADAS
As chamadas são os momentos que antecedem as assembleias, e é nesse
momento que o condômino assina a lista de presença, indica a sua unidade ou
apresenta a procuração para participar da assembleia. Na maioria das vezes, a
administradora também já possui uma lista de quem está adimplente e, portanto,
com direito à voto, de quem está inadimplente e que não pode votar.
O horário da primeira e da segunda chamada, na maioria das vezes, consta

em convenção, mas o padrão de intervalo entre uma e outra é de 30 minutos,
ou seja, uma primeira chamada ocorre às 19 horas e a segunda chamada pode
27
ocorrer às 19h30min. O intervalo de tempo entre a primeira e a segunda chamada

está especificado na maioria das convenções, no entanto, o tempo pode variar
entre 60 e 30 minutos.
Segundo o Código Civil, uma assembleia pode ocorrer na primeira chama-

da quando a maioria dos condôminos estiverem presentes. Conforme a Lei nº
10.406/2002
Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as delibera-

ções da assembleia serão tomadas, em primeira convocação,
por maioria de votos dos condôminos presentes que representem
pelo menos metade das frações ideais (BRASIL, 2002, s. p.).
Sendo assim, se na primeira chamada não houver o número mínimo de mo-

radores, deve-se aguardar até a segunda chamada. Se algum condômino se atra-
sar e quiser votar em uma matéria que já foi votada, esta não será alterada, sendo
que podem apenas votar em assuntos que ainda estejam em discussão.
3.4 QUÓRUNS
Por mais que seja um clichê falar que uma assembleia é soberana, isso
nem sempre é uma verdade absoluta, pois, para cada tipo de assunto colocado
em pauta em uma assembleia, existe uma necessidade de um quórum mínimo
para que esse assunto seja aprovado. Existem várias situações em que apenas
a maioria dos presentes já pode deliberar sobre um determinado assunto. No en-
tanto, para outros assuntos, exige-se a presença de um determinado número de
condôminos, sob o risco dessa decisão não ter validade jurídica. Em alguns ca-
sos, a exigência por um quórum qualificado é elevada, sendo assim, fica difícil de
conseguir alcançar. Dessa forma, por mais que a assembleia delibere sobre um
determinado assunto, se não houver o quórum necessário, essa decisão pode ser
contestada juridicamente.
Para a prestação de contas, na primeira chamada é exigida a metade de

todos os condôminos e, na segunda chamada, basta a maioria dos presentes
para aprovar. No quesito obras, elas são divididas em três termos, as necessá-
rias, úteis e voluptuárias. As obras necessárias dizem respeito à conservação
do condomínio, sendo exigida a maioria dos presentes na assembleia para sua
aprovação. No caso das obras úteis, que são aquelas que facilitam a rotina do
condomínio, é necessária a maioria de todos os condôminos, ou seja, a maioria
de todos os proprietários e não apenas a maioria da assembleia. Por fim, para as
obras voluptuárias, que são as obras destinadas à recreação ou à estética condo-
minial, é exigida a participação de, no mínimo, 2/3 de todos os proprietários.
28
Para alteração da convenção, é necessária a participação também de 2/3 de

todos os condôminos e, para a alteração do regimento interno, é exigido o mesmo
quórum, salvo em algumas convenções que especifica um outro quórum. Com rela-
ção ao regimento interno, esse termo foi suprimido do artigo 1.351 do Código Civil:
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos

dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da des-
tinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da apro-
vação pela unanimidade dos condôminos (BRASIL, 2004, s. p.).
Sendo assim, para a alteração do regime interno, basta a maioria simples.

Por mais que na convenção seja exigido 2/3, a convenção é subordinada ao Códi-
go Civil. Para a destituição do síndico, é necessária a participação de 1/4 de todos
os condôminos. Se porventura for um assunto que não seja exigido em conven-
ção ou em lei, na primeira convocação, é exigida a metade de todos os condômi-
nos e, na segunda chamada, o quórum é livre.
3.5 ATA
Toda assembleia deve ser finalizada com a confecção de uma ata, que nada
mais é do que um histórico de tudo que aconteceu na assembleia. Uma ata tem
que ser fiel a tudo que foi discutido na assembleia, sob o risco de ter sua redação
questionada. Geralmente, no início de uma assembleia, é eleito um presidente e,
também, um secretário, este que fica responsável pela redação da ata. Como se
trata de um item que exige um trabalho maior, a administradora condominial fica
responsável na maioria das vezes pela sua confecção.
Uma ata, para não ser impugnada, deve conter a lista de presença dos con-
dôminos, com a sua unidade condominial e assinatura. Ela também deve ser clara
e objetiva e deve ter a mesma sequência do que foi discutido na assembleia.
Todos os itens devem ser relatados, assim como sua votação e possível de-
liberação. Não é necessário haver um detalhamento de todos os comentários,
porém, nada deve ser acrescentado ou negligenciado. A antiga lei dos condomí-
nios determinava que a ata deveria ser distribuída a todos os condôminos em um
prazo de oito dias. Por outro lado, com o Código Civil, essa obrigatoriedade não
foi mantida. Dessa forma, vale o que estiver descrito na convenção condominial,
porém, se ela for omissa sobre esse prazo, vale o previsto na Lei no 4591/64. É
fundamental que a ata seja distribuída a todos os presentes, pois a sua não distri-
buição pode comprometer a transparência do processo.
Em relação ao registro de atas, não existe uma obrigatoriedade legal sobre

isso. Via de regra, apenas atas que atestam decisões que valem contra terceiros
29
são obrigatórias. Um exemplo disso é a eleição de síndico, ou, ainda, se for exi-
gido em convenção devem ser registradas em cartório. O ideal, no entanto, é que
todas as atas sejam registradas em um cartório, pois, dessa forma, o ato se torna
público. O condomínio que tem todas as atas registradas demonstra uma maior
segurança jurídica em relação a outros (VARELA TORRES ADVOCACIA, 2021).
No entanto, salvo nos casos descritos anteriormente, se a assembleia res-

peitou todos os quóruns exigidos e aos procedimentos legais, essa ata possui
valor legal para os condôminos. Também é importante analisar a convenção con-
dominial, pois, em alguns casos, é solicitado de forma explicita que as atas sejam
registradas.
Uma ata, segundo o Tribunal de Justiça Federal e dos Territórios (TDJFT), as

atas condominiais que não tratam de alterações na convenção ou no regimento
interno ser registradas em qualquer cartório de títulos, já que isso não fere os
princípios da territorialidade e continuidade (TJDFT, 2019). Por sua vez, as atas
que alterem os princípios de territorialidade devem ser registradas no cartório de
registo de imóveis em que o condomínio foi registrado.
As atas condominiais, após sua redação, são assinadas pelo presidente da

assembleia e, também, pelo secretário da assembleia. Dependendo do cartório,
exige-se que, se for uma ata de eleição de síndico, o síndico eleito deve assinar
a ata, o que representa um aceite do cargo. No caso específico da eleição de
síndico, a ata deve conter de forma bem clara o nome completo do síndico, bem
como o número dos seus documentos. No caso de uma empresa ter sido eleita,
ela deve conter a razão social e o CNPJ da empresa. Dependendo do banco que
o condomínio possui conta, na ata também deve constar o nome do representante
da empresa, que deve ser o mesmo que consta no contrato social da empresa.
Todo condomínio deve ter um livro de ata, em que constam os editais de

convocação, assim como a lista de presença e, também, a ata registrada. Esses
documentos devem ser mantidos por um período de cinco anos à disposição de
qualquer condômino. Todas essas recomendações são fundamentais, pois a ata é
o porto seguro do condomínio, e todas as dúvidas serão retiradas da sua redação.
Por isso, ela deve seguir todas as recomendações a fim de não pairar sobre si
nenhuma dúvida.
4 VISTORIA CONDOMINIAL E SEUS

DESDOBRAMENTOS
Nessa etapa, vamos conversar sobre os itens relacionados ao condomínio,
como: vistorias; documentos condominiais; memorial descritivo; auto de vistoria
30
do corpo de bombeiros; e todos os documentos que a compõem e manual do sín-

dico. Também serão analisados os procedimentos para aceites de áreas comuns,
manual do síndico, memorial descritivo. Esses itens são fundamentais em um pro-
cesso de implantação de condomínios, visto que é por meio deles que um síndico
vai se familiarizar ainda mais com o processo de gestão do condomínio.
4.1 MEMORIAL DESCRITIVO

O primeiro documento que o recém síndico empossado deve buscar junto
à construtora é o memorial descritivo do condomínio. Esse documento descreve
todos os itens do condomínio, como estruturas, acabamentos e detalhamento das
áreas comuns e o que consta em cada área. Esse documento tem como objetivo
detalhar o desenvolvimento do projeto. O memorial descritivo é um documento
obrigatório que deverá fazer parte do contrato de venda do imóvel, conforme exi-
gido pela Lei no 4591/64.
Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos mol-

des previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de
empreitada ou de administração conforme adiante definidos e po-
derá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou
ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.
§ 1º O Projeto e o memorial descritivo das edificações farão par-
te integrante e complementar do contrato; (BRASIL, 1964, s. p.).
Algumas construtoras acabam por relegar a importância do memorial descri-

tivo, até pela dificuldade de manter ele o mais atualizado possível. Esse documen-
to deve ser desenvolvido por profissionais técnicos em conformidade com Norma
Brasileira (NBR) 15575, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). A
norma é válida tanto para a construtora quanto para o comprador, no entanto, é
uma segurança tanto para a construtora quanto para o possível comprador.
Para a construtora, o memorial descritivo também é comprometimento com o

cliente de um processo com mais transparência, pois isso demonstra disposição
a entregar de fato tudo que foi prometido. Por outro lado, a construtora não sofre
pressão dos compradores de implantar algum equipamento a mais, se este não
se encontra no memorial descritivo. Para os clientes, é a certeza de terem a sua
disposição os equipamentos condominiais conforme foram apresentados no mo-
mento da venda.
Em um memorial descritivo, devem constar as especificações do projeto, lo-

calização detalhada, profissionais que assinaram todos os documentos da obra,
sistema de drenagem, movimentação de terra, fundação, impermeabilização, tipo
de alvenaria, tipo de esquadrias, pisos utilizados. Também deve conter todo o de-
31
talhamento das áreas comuns, com todos os itens que compõem aquela área.
Deve constar, por exemplo, todo o mobiliário que compõe um salão de festas
como mesas, cadeiras, eletrodomésticos. Na academia deve ter a descrição de
todos os equipamentos, notas fiscais e garantia (LIMA FILHO, 2021).
É por meio do memorial descritivo que o síndico vai ter conhecimento exato
de todas as benfeitorias que a construtora prometeu no momento da venda. Se no
memorial descritivo consta uma sala de cinema com televisão de 60 polegadas e
no dia da entrega há uma tv de 48”, o síndico deve solicitar a troca do equipamen-
to pelo qual está descrito no memorial. Se, porventura, o sistema de iluminação
for com fotocélulas e se não houver, da mesma forma, o síndico deve exigir que o
equipamento seja instalado.
O memorial descritivo deve ser registrado no cartório de registro de imóveis e

deve estar à disposição de qualquer pessoa que tenha algum interesse no empre-
endimento. Esse documento facilita o contato entre o síndico e a construtora, pois
detalha as normas técnicas do projeto, bem como o padrão de qualidade e a es-
pecificação dos materiais utilizado na obra, assim como a marca desses materiais.
4.2 AUTO DE VISTORIA DO CORPO

DE BOMBEIROS (AVCB)
Um dos primeiros documentos e mais importantes documentos é o AVCB.
Trata-se de um documento oficial, emitido pelo corpo de bombeiros, atestando
que determinado condomínio foi vistoriado e cumpriu todos os requisitos de se-
gurança, no que tange aos equipamentos contra incêndio. A intenção desse do-
cumento é analisar as edificações e os seus equipamentos contra incêndio, bus-
cando proteger o local para que, caso haja um incêndio, os equipamentos possam
fornecer a segurança necessária para todos os moradores.
Se não houvesse a necessidade desse documento, muitos condomínios se-

riam entregues com um número de equipamentos menor do que o necessário
para fazer frente a um incêndio. O AVCB é uma segurança para os condôminos,
para que, em caso de urgência, os equipamentos possam combater o incêndio.
Nesse sentido, poderiam ocorrer muitas outras tragédias, conforme as ocorridas
no ano de 1972 no edifício Andraus e, principalmente, o do edifício Joelma em
1974, que vitimou 187 pessoas.
Um condomínio deve ter esse documento em dia para estar em conformida-

de com todas as regras determinadas pelo corpo de bombeiros ou polícia militar
32
da sua região. Antes de mais nada, trata-se de proteger vidas, por isso, ele é
fundamental. Se ocorrer algum sinistro e o condomínio não tiver esse documento,
o síndico é responsável civil e criminalmente. Esse documento também é funda-
mental em um caso de acionamento de seguro, pois é um dos documentos exigi-
dos pela companhia de seguro para efetuar o ressarcimento dos danos.
FIGURA 3 – INCÊNDIO EDIFÍCIO JOELMA
FONTE: <https://www.metropoles.com/metropoles-fm/1-de-fevereiro-de-
-1974-edificio-joelma-uma-tragedia-evitavel> Acesso em: 21 ago. 2021.
Incêndio Edifício Joelma

Link: https://www.youtube.com/watch?v=-3RRsCQb1kY
Se for verificado que determinado condomínio não possui o AVCB, o corpo

de bombeiros efetua um laudo apontando os itens a serem corrigidos dentro de
um prazo pré-determinado. Se, após esse prazo, as correções não forem realiza-
das, o condomínio pode ser multado e um novo prazo é estabelecido. Se, após o
novo prazo, o condomínio não estiver realizado as devidas adequações, além de
uma multa de maior valor, o corpo de bombeiros em casos extremos pode solicitar
ao ministério público a interdição da edificação. Como o corpo de bombeiros é um
33
órgão estadual, várias dessas tratativas citadas acima podem ser diferentes em
cada região.
A visita do corpo de bombeiros ao condomínio para verificar o AVCB não é

agendada, na realidade, é de propósito que ela seja de surpresa, a fim de atestar
se, de forma contínua, o condomínio mantém os equipamentos contra incêndio
em dia. Existem algumas formas de os bombeiros chegarem até o condomínio. A
primeira delas é por meio de denúncia, em que sejam apresentadas deficiências
dos equipamentos. A segunda é por uma visita que é realizada em uma determi-
nada área, ou seja, o corpo de bombeiros define um bairro tal para fazer um pente
fino. A última forma é por meio do acionamento do próprio síndico, mediante paga-
mento de taxa. Esta, inclusive, é uma das melhores formas, pois demonstra boa
vontade do condomínio em estar em dia com essa obrigação.
O síndico deve conhecer a fundo todos os documentos que fazem parte do

AVCB, dessa forma, detalharemos os principais documentos e os mais exigidos
pela grande maioria dos corpos de bombeiros do Brasil, pois, como se trata de
uma documentação estadual, ela pode variar de estado para estado.
4.2.1 Sistema de Proteção de

Descargas Atmosféricas (SPDA)
Existem alguns documentos exigidos para a emissão do AVCB, que, novamen-
te, pode variar de estado para estado. Um deles é o laudo do sistema de proteção
de descargas atmosféricas (SPDA), conhecido também como para-raios. Trata-se
de uma proteção do condomínio para descargas elétricas, regulamentada na NBR
5419, da ABNT. O objetivo é evitar ou, então, minimizar os impactos gerados por
raios a fim de proteger as pessoas e evitar danos materiais. Esses sistemas são
instalados nos pontos mais altos do condomínio, sendo que eles direcionam um ca-
minho para a terra para as descargas elétricas seguirem, sem oferecerem maiores
riscos aos moradores e sem ocasionar problemas em bens materiais.
34
FIGURA 4 – ESQUEMA SPDA
FONTE: <https://www.mundodaeletrica.com.br/o-que-e-spda-sistema-de-
-protecao-contra-descargas-atmosfericas/>. Acesso em: 21 ago. 2021.
A utilização do SPDA não impede a incidência de descargas atmosféricas,

que possuem uma diferença de energia em potencial, no entanto, pode diminuir
seus efeitos.
4.2.2 Anotação de Responsabilidade

Técnica (Gás)
Outro documento solicitado é a Anotação de Responsabilidade Técnica
(ART) das instalações de gás. O gás é um elemento fundamental em um con-
domínio e, como tal, deve ter uma atenção especial e não deve ser vistoriado
apenas nos momentos de se retirar o AVCB. Esse é um documento exigido pela
NBR 15.526/2012, da ABNT. O processo de inspeção do gás é dividido em dois
momentos, sendo que o primeiro é relacionado à companhia de gás, que deve
fornecer toda documentação necessária, atestando que os reservatórios de gás e
suas instalações estão dentro das conformidades técnicas.
A outra etapa é concernente às instalações de gás do condomínio, bem como

dos ramais que seguem até as unidades. Para essas, o condomínio deve contra-
35
tar uma empresa do setor para efetuar um laudo e as possíveis correções. Em

casos de condomínio em processo de implantação, a construtora deve fornecer
essa documentação. Tanto para a primeira quanto a segunda etapa, as empre-
sas efetuam, na maioria das vezes, o chamado teste de “estanqueidade”, que é
realizado por meio da injeção de ar comprimido nas tubulações, a fim de verificar
possíveis vazamentos.
4.2.3 Alvará de elevadores

Se no condomínio houver elevadores, um documento exigido é o alvará de
elevadores. Para ter acesso a esse documento, deve ser apresentado à prefeitura
um projeto de execução de execução e planta de montagem. Deve ser fornecida a
ART e os certificados de segurança fornecidos pelos fabricantes, como o certifica-
do de funcionamento e garantia.
Também deve ser fornecido o cálculo de tráfego do elevador que, segundo a

NBR 5665/1983, deve transportar de 6% a 15% da população de um condomínio
em cinco minutos. Dessa forma, o que determina o tamanho e a velocidade de
um elevador é o cálculo de tráfego. Para efetuar esse cálculo, deve ser levada em
consideração a metragem total, bem como o número de pisos, a quantidade de
unidades condominiais e o percurso total (MELO, 2021). Esse documento, por se
tratar de uma exigência municipal, também tem as suas especificidades conforme
cada cidade, em algumas cidades, por exemplo, em Serra/ES, não é exigido.
4.2.4 Cópia de projetos

Outra documentação que deve ser fornecida pela construtora são as cópias
de todos os projetos referentes ao condomínio, como projeto arquitetônico, estru-
tural, elétrico e hidráulico. Deve ser fornecido tanto uma via digital, como também
impressa. Os projetos são fundamentais, pois eles mostram a estrutura do condo-
mínio como se fosse uma espécie de raio x.
É por meio dos projetos que novas obras e melhorias no condomínio serão
melhor executadas, pois, sabendo onde existe uma rede de energia elétrica ou
por onde passa um cano de água, as obras serão executadas com mais asser-
tividade. Na questão estrutural, para novas obras, é fundamental a consulta aos
projetos, a fim de analisar a carga estrutural permitida para cada pavimento. Es-
sas plantas devem ser muito bem guardadas, já que elas inviabilizaram mudanças
no condomínio que não sejam coerentes com o projeto, trazendo uma segurança
maior para todos. A construtora deve entregar o projeto aprovado pela prefeitura,
36
projeto de fundações, projeto estrutural, projeto de arquitetura, projeto de instala-

ções e quadros elétricos, projeto de instalações hidráulicas, projetos de interfornia
e projetos de pressurização, se houver. (DESIMONE, 2021).
4.2.5 Laudo hidrante, extintores e de

mangueiras
Em todo o processo de busca do AVCB, os extintores e as mangueiras fazem
pano de fundo, pois são uns dos primeiros assuntos que vem à tona. Claro que
existem outros equipamentos contra incêndio no condomínio, mas esses são os
principais. Todos os locais onde existam mangueiras ou extintores devem ser si-
nalizados, para que, no caso de uma urgência, seja fácil encontrá-los.
FIGURA 5 – SINALIZAÇÃO DE EXTINTORES E MANGUEIRAS
FONTE: O Autor.
Segundo a NBR 12962, as mangueiras e os extintores de um condomínio de-

vem ser submetidos à testes hidrostáticos a cada doze meses. Esse teste verifica
a resistência do material, bem como possíveis vazamentos. Ambos os equipa-
mentos podem sofrer desgastes com corrosões ou propriedades mecânicas dos
materiais. Esse teste assegura que não há fuga de materiais por esses equipa-
mentos (ABNT,1998).
37
O teste hidrostático é realizado quando é injetado um líquido no recipiente,

até uma determinada pressão, sempre muito maior do que a necessária, para fins
de testar ao extremo o equipamento. Esse teste é como se fosse uma prova final
para o equipamento que foi realizado uma manutenção. Na maioria das vezes,
quando uma empresa faz a troca dos extintores vencidos, já efetua o teste nas
mangueiras, assim como nos extintores.
Os hidrantes de recalque também precisam passar por manutenção e ter

uma assinatura de responsabilidade técnica de manutenção anual. Eles são fun-
damentais para auxiliar no combate ao incêndio ou mesmo auxiliar no abasteci-
mento do veículo dos bombeiros.
FIGURA 6 – HIDRANTES DE RECALQUE
FONTE: O Autor.
A manutenção dos hidrantes pode ter foco em vazamentos, limpeza, falhas

mecânicas e pintura do equipamento. Em casos mais agudos, nos quais a ma-
nutenção não resolve o problema, o ideal é efetuar a troca do equipamento. Um
dos problemas mais corriqueiros com relação aos hidrantes em relação a roubo.
Nesse sentido, uma das soluções é fixar o hidrante sobre uma base de concreto.
4.3 MANUAL DO SÍNDICO

Assim como as unidades condominiais possuem o seu manual do proprietá-
rio com orientação de uso e com relação a garantia, o síndico também recebe o
38
seu manual, com orientações sobre a área comum, que contém todas as orien-
tações necessárias para fazer a manutenção e uso dos equipamentos condomi-
niais. Da mesma forma, como um equipamento eletrônico em que é necessário
ler o manual para depois manusear o equipamento, guardado as suas escalas,
assim é com um condomínio. A elaboração desse manual é de responsabilidade
da construtora, que deve ser feito de forma específica para cada condomínio.
Nesse manual, constam os descritivos de todas as áreas, bem como as no-

tas fiscais dos equipamentos e a indicação dos principais fornecedores. O objetivo
é orientar o síndico na gestão de forma correta todos os equipamentos, a fim de
que não perca a garantia condominial. Também existem orientações com relação
a reforma, decoração, fechamentos de sacada, pisos e pintura.
4.4 ASPECTOS BUROCRÁTICOS DA

ENTREGA DE OBRAS
Em um condomínio para ser entregue, o síndico é o responsável pelo rece-
bimento do condomínio, e deve verificar se todos as áreas comuns com os seus
equipamentos estão em conformidade com o que está descrito no descrito no
memorial descritivo.
No momento da compra, o condomínio foi apresentado como tendo uma série

de áreas comuns, bem como vários equipamentos. O objetivo da vistoria é de efetu-
ar uma análise para verificar se a construção foi executada de fato conforme o pro-
jeto apresentado. Dessa forma, uma vistoria em todas as áreas deve ser executada
de forma minuciosa, colocando, inclusive, os equipamentos para funcionar.
O síndico deve ter ciência da importância do processo da vistoria, pois a par-

tir do momento em que ele assina o documento de entrega do condomínio, todas
as responsabilidades são do síndico e dos condôminos. Salvo os equipamentos
que ainda estiverem em garantia ou os vícios ocultos (vamos discutir sobre isso
mais a frente), o restante passa a ser de responsabilidade e manutenção do con-
domínio. Por exemplo, se existe uma porta de um dos blocos que está riscada e
amassada, não está em conformidade, ela precisa ser reparada pela construtora.
No entanto, se o síndico assinou o recebimento do condomínio sem fazer essa
ressalva, a construtora não é mais responsável por arrumar essa porta riscada
e amassada. Todos os problemas que o condomínio tiver e forem considerados
resultados de mau uso serão de responsabilidade do síndico, que, por sua vez,
dividirá com os moradores.
39
Por isso é tão importante proceder com o processo de vistoria com o auxílio
de um profissional, alguém que tenha a capacidade de efetuar uma análise mais
profunda sobre a edificação, bem como identificar situações futuras. Com o laudo
de um profissional credenciado, o síndico tem condições de exigir da construtora
as melhorias pendentes, e, dessa forma, deixar o condomínio mais seguro e pron-
to para uso.
Antes de começar a vistoriar o condomínio, o ideal é verificar a documentação,

a fim de verificar se esse condomínio pode mesmo ser entregue. Fora os docu-
mentos iniciais para o registro do imóvel, no momento de entregar o condomínio, a
construtora também precisa apresentar uma série de documentos. Se a construtora
não apresentar essa documentação, a vistoria em campo nem deve ser iniciada.
Vamos analisar cada um desses documentos nos subtópicos a seguir.
4.5 VISTORIA EM CAMPO

Após efetuar a análise de todos os documentos e de ler o manual do síndico,
é o momento de efetuar a vistoria em campo, ou seja, diretamente no condomínio.
A vistoria sempre é agendada com um prazo de antecedência em conjunto com a
construtora. Sendo assim, quando ela for agendada, prepare um esboço da vis-
toria, por onde começar e por onde terminar. Na maioria das vezes, a construtora
que faz o direcionamento da visita, mas, após a leitura de todos os documentos,
o síndico também conhece uma parte do empreendimento. Como a vistoria ocor-
re sempre após a AGI, o ideal é não efetuar essa visita de forma isolada, sendo
fundamental convidar os membros do conselho consultivo, ou, se o condomínio
tiver, a comissão de entrega. O interessante é que os membros do conselho ou da
comissão participem, a fim de auxiliar no encontro de pontos que precisam de me-
lhorias, bem como para dividir a responsabilidade. Efetuar uma vistoria em campo
não é uma tarefa fácil, existem muitos pontos que precisam ser observados, por
isso, quanto maior o número de pessoas interessadas, melhor será o resultado.
A primeira análise que o síndico deve efetuar em uma vistoria é em relação

ao que foi exposto no memorial descritivo, se está em conformidade com o que
está sendo visualizado na vistoria. Dessa forma, ele deve ter esse documento em
mãos no momento da vistoria, pois efetuará consultas para confirmar se determi-
nada área está em conformidade com o memorial descritivo. A vistoria deve ser
realizada em forma de roteiro para que nenhuma etapa fique de fora. Como já
mencionado, esse momento é fundamental na vida condominial, por isso, a con-
tratação de um profissional é importante para a vistoria de campo.
A vistoria de campo deve ser dividida em etapas para um melhor aproveita-

mento. O primeiro momento deve ser analisado as questões externas como:
40
• Muros e a sua altura.

• Portões de entrada de veículos e de pedestres.
• Sistema de monitoramento (câmeras e barreiras).
• Identificação do condomínio.
• Calçamento em torno do prédio.
• Estacionamento com suas demarcações, inclusive de visitantes.
• Rampas de entrada e saídas.
• Pintura dos blocos e muros.
• Jardinagem.
• Iluminação.
• Quadros, pontos de elétrica e geradores.
• Central de gás.
• Residuário.
• Caixas de passagem.
• Caixas de gordura.
• Casa de máquinas.
• Pressurização de escadas.
Existem ainda outros itens das áreas comuns que devem ser analisados,
como:
• Castelo de água (caixa).

• Cisterna e caixas elevadas.
• Bombas de recalque.
• Bombas de água de chuva.
• Escadas de emergência.
• Telhados, calhas e rufos.
• Aproveitamento da água de chuva.
• Piscina (mobiliários, equipamentos, bomba, aquecimento).
• Academias, cinemas, quadras, salões de festas, parquinhos, churras-
queiras e demais áreas (todos os equipamentos e estruturas que estão
contemplados no memorial descritivo dessas áreas).
No próximo momento, deve ser analisado a parte interna dos blocos confor-
me os tópicos a seguir:
1) Portas de entrada (Eletroímãs).

2) Pisos quebrados e trincados.
3) Pintura.
4) Corrimões.
5) Iluminação comum e de emergência.
6) Tomadas e interruptores.
7) Janelas/Vidros.
41
8) Espaços para hidrômetros e registros de gás.

9) Extintores e mangueiras.
Uma vistoria também deve ser realizada nas áreas administrativas ou desti-
nadas aos colaboradores, observando os seguintes locais:
• Vestiários.
• Copa/Cozinha.
• Sala de administração.
• Guarita.
• Sala do zelador.
Vamos conversar um pouco sobre cada uma dessas áreas! A etapa externa
compreende ao maior número de itens, sendo que a primeira análise ocorre ainda
antes de entrar no condomínio, que é a verificação dos muros e da sua altura,
bem como o material utilizado para a construção.
É importante verificar esse item, pois, em alguns casos, muros baixos não per-
mitem que seja colocado a cerca elétrica, por isso, é fundamental checar a altura.
Após essa etapa, é importante verificar se o portão e os motores estão funcionando
e em conformidade com o memorial descritivo e, ainda, o número de controles que
será distribuído por unidade. O sistema de monitoramento também deve ser verifi-
cado, assim como o número de suas câmeras e barreiras de acesso. Na entrada
dos condomínios existe uma identificação, que pode ser uma placa ou mesmo um
letreiro, e este deve ser verificado se está dentro do proposto. É necessária, ainda,
uma verificação em todas as calçadas, verificando pisos soltos ou quebrados.
Os estacionamentos devem ser vistoriados para ver se estão demarcados e

se há vaga definida conforme o seu número. O estacionamento de visitantes tam-
bém deve ser vistoriado. As rampas de acesso devem ser verificadas, se existem
rachaduras ou qualquer outro problema. A pintura dos muros e dos blocos devem
ser realizadas com calma, pois é comum haver retoques que ficam marcados, ou,
ainda, buracos que não foram fechados.
A jardinagem é um item que merece muita atenção, visto que ela está presente
desde a entrada do condomínio e em toda área interna e sempre ocupa lugar de
destaque. É importante verificar se todas as plantas, conforme o projeto, estão pre-
sentes, pois algumas possuem um valor elevado e precisam de cuidado redobrado.
A iluminação deve ser analisada com calma, visto que existe uma diferença
de tempo de vida e consumo entre lâmpadas com novas tecnologias e com lâm-
padas antigas. Também deve ser verificado se existem fotocélulas inclusas no
projeto para o acendimento automático.
42
Os pontos externos de elétrica, assim como o seu quadro, devem ser ana-
lisados para verificar se está tudo em conformidade. Nesse ponto aqui, por ser
ainda mais técnico, a contratação de um profissional é fundamental. Em alguns
condomínios que existem geradores, estes devem ser ligados e ter seu funciona-
mento demonstrado na hora, assim como o seu abastecimento.
FIGURA 7 – UTILIZAÇÃO DE FITAS INADEQUADAS PARA ISOLAMENTO (FITA CREPE)
FONTE: O Autor.
A central de gás deve ser averiguada com relação ao proposto no projeto,

para verificar se tudo está em conformidade com as normas técnicas. As caixas
de passagem devem ser verificadas, para que não tenha nenhum tipo de obstru-
ção. As caixas de gordura devem ser entregues limpas e com a próxima manuten-
ção para um espaço de 12 meses. O residuário deve conter as lixeiras específicas
para cada resíduo posicionadas em local conforme exigido pela prefeitura local e
pelo projeto. A casa de máquinas e os elevadores devem estar com a ART e ma-
nutenção em dia. A pressurização das escadas, se houver, deve ser testada com
o acionamento do motor.
O castelo de água deve ser verificado, devendo haver um teste na sua capa-
cidade, assim como deve ser verificada as capacidades da cisterna e das caixas
elevadas. Um item que na maioria das vezes não é testado por falta de energia
são as bombas, no entanto, estas devem ser testadas sem pestanejar. As bombas
são elementos fundamentais em um condomínio, pois elas bombeiam água para
as caixas de água que mandam para as unidades. As bombas de água de chuva
também são importantes, pois retiram do prédio a água proveniente da chuva,
43
evitando alagamentos. Se houver reaproveitamento da água de chuva, o tanque

também deve ser vistoriado.
As piscinas possuem um elevado número de equipamentos e matérias e es-

ses devem ser verificados com calma. A piscina deve ser ligada, a fim de verificar
o funcionamento das bombas, validade do filtro de areia. Se houver aquecimento,
esse deve ser ligado e o síndico deve voltar assim que a piscina estiver aquecida.
Além disso existe uma série de mobiliários, como cadeiras, mesas, guarda-sóis,
equipamentos de limpeza em geral.
FIGURA 8 – MESA DA PISCINA RISCADA, VERIFICADO EM VISTORIA
FONTE: O Autor.
O telhado também deve ser analisado, dessa forma, é obrigatório utilizar

equipamentos de segurança e subir para verificar se existe algum problema e se
as calhas e rufos também estão bem instaladas.
As outras áreas do condomínio também necessitam de atenção, pois podem

possuir equipamentos específicos para aquela área. Assim como as academias, sa-
lões de festas, cinemas, quadras, parquinhos, salões de jogos, churrasqueiras e
demais áreas contam com todos os equipamentos referidos no memorial descritivo.
Cada uma dessas áreas possui equipamentos específicos que devem estar em ple-
no funcionamento. Todos os equipamentos da academia devem estar adequados,
os eletrodomésticos e mobiliários do salão de festas devem estar funcionando. O
salão de jogos deve estar com todos os acessórios completos, o cinema deve ter
uma televisão ou projeto conforme o memorial descritivo. Os parquinhos devem es-
tar em conformidade com o exposto e as churrasqueiras contando com os itens bá-
sicos. Enfim, cada um desses itens deve ser analisado à luz do memorial descritivo
e, em hipótese alguma, essas áreas devem ser aceitas com falta de equipamentos.
44
Ao entrar nos blocos, verifique se as portas estão fechando e abrindo com

normalidade e se possuem chaves. Se houver eletroímã, também faça um teste
nesses equipamentos. Ao subir pelas escadas, verifique novamente se algum piso
está danificado ou solto, e se o rejunte está bem realizado em todas as etapas.
Para verificar se um piso está mal colocado, uma dica simples é usar um cabo de
vassoura como instrumento, ou seja, apenas bater o cabo de vassoura no piso.
Se esse piso estiver oco de argamassa, o barulho será diferente do piso em que a
argamassa preencheu todos os espaços.
FIGURA 9 – MARCAS DE RETOQUE
FONTE: O Autor.
A pintura também deve ser analisada e, principalmente, os retoques que dei-

xam marcas e a sujeira que ela ocasiona, em muitos casos, os pisos ficam sujos
de tinta. Verifique, também, se os corrimões são totalmente interligados, sem ne-
nhum tipo de interrupção. Retire as luminárias de emergência das tomadas, a fim
de verificar se elas de fato estão funcionando e deixe elas ligadas o maior tempo
possível. Efetue, também, um teste em todas os interruptores e tomadas, pois
eles serão fundamentais para o uso da equipe de zeladoria ou limpeza.
Abra e feche todas as janelas para verificar se ela está deslizando de forma
simples. Verifique também todos os vidros, para saber se existe algum quebrado,
trincado ou riscado. Em todo os blocos ou andares, pode existir um espaço para
os hidrômetros ou registro de gás, verifique conforme o memorial descritivo se
esse condomínio vai ser entregue com ou sem o equipamento.
Por fim, nessa etapa, analise todos os extintores de incêndio, se eles es-
tão na quantidade e tipos descritos e se estão dentro do prazo de vencimento.
45
As mangueiras também devem ser analisadas, assim como as chaves dispostas

para efetuar a conexão da mangueira. Também deve conter a chave storz, que
auxilia na fixação da mangueira no hidrante.
FIGURA 10 – FALTA DA CHAVE STORZ
FONTE: O Autor.
4.5.1 Sinalização, iluminação de

emergência e rotas de fuga
O sistema de iluminação de emergência é embasado na NBR 10898, da
ABNT. Essa norma “fixa as características mínimas exigíveis para as funções a
que se destina o sistema de iluminação de emergência a ser instalado em edifica-
ções, ou em outras áreas fechadas sem iluminação natural” (ABNT, 1999).
Esse sistema tem como objetivo orientar os condôminos para a saída em

caso de incêndio, pois, na maioria das vezes, durante um incêndio, é comum a
queda de energia. Nesse sentido, a iluminação de emergência tem um papel fun-
damental. O projeto de iluminação de emergência faz parte dos projetos que a
construtora precisa entregar e ele precisa ser aprovado pelo corpo de bombeiros.
Um sistema desse é embasado na utilização de baterias, a fim de não ficar de-
pendente da energia elétrica.
Existem dois tipos de iluminação de emergência, a iluminação de emergên-

cia de aclaramento e a iluminação de emergência de balizamento ou sinalização.
O primeiro tipo, de aclaramento, é tipo de iluminação que clareia o ambiente, prin-
cipalmente o piso. Em casos em que não existe iluminação natural, ou, ainda,
46
sejam confinados ou com excesso de fumaça, essa iluminação é ainda mais im-
portante. Existe uma escala para o nível de iluminação que utiliza o termo lux para
os níveis de iluminação. No caso desse tipo de aclaramento, o lux é de 5 onde há
desnível e de 3 lux em locais planos.
O sistema de iluminação de balizamento ou sinalização se utiliza de letras e

números para indicar a saída mais próxima. Por meio da sinalização iluminada, os
condôminos tem a possibilidade de encontrar com muito mais facilidade as saídas
ou direção das escadas (OFOS, 2021). Outra etapa importante são as saídas de
emergências, também conhecido como rotas de fuga.
1.1 Esta Norma fixa as condições exigíveis que as edificações

devem possuir:
a) a fim de que sua população possa abandoná-las, em caso
de incêndio, completamente protegida em sua integridade física;
b) para permitir o fácil acesso de auxílio externo (bombeiros)
para o combate ao fogo e a retirada da população (ABNT, 2001).
Dessa forma, o objetivo da norma é desenvolver um sistema de rotas de fuga

eficiente, que garante a saída em segurança dos condôminos no menor prazo de
tempo. Existe uma portaria ministerial, a Norma Reguladora (NR) 23, que deve ser
seguida para o desenvolvimento de rotas de fuga. Não deve haver nenhum tipo de
objeto que interfira no caminho das rotas de fugas, pois, em alguns condomínios, mo-
radores acabam por utilizar as escadas de incêndio como uma espécie de armário.
Um item importante dentro das rotas de fuga é a manutenção da pressurização

das escadas de incêndio, se for o caso. As escadas de incêndio devem possuir uma
ventilação para que a fumaça não permaneça nas escadas atrapalhando a visão,
ou, ainda, que as pessoas não inalem a fumaça que é uma das principais causas
de morte em incêndios. Sendo assim, diferente da escada, em que a fumaça utiliza
a ventilação natural, nas escadas pressurizadas, tão logo seja acionado o alarme
de incêndios, o motor é ligado enchendo as escadas com uma pressão de ar, maior
que a da fumaça evitando a entrada dela. Esse mecanismo ocorre por meio de um
motoventilador, que precisa ter uma sala própria (THORUS ENGENHARIA, 2021).
4.5.2 Portas corta fogo/Reserva dos

bombeiros
A porta corta fogo é um item obrigatório desde 1983, e tem esse nome por
manter a fumaça e o fogo longe das escadas de incêndio por um período entre 60
minutos e duas horas, assim, dando tempo para o prédio esvaziar. Essas portas
podem ser constituídas de vários itens, como aço, vidro e vermiculita, sendo que
47
deve ser aberta e fechada com facilidade. Existe uma norma específica para es-
sas portas que é a NBR 11742, da ABNT (2018) (DESIMONE, 2021).
Um dos principais problemas em condomínios é a falta de manutenção des-

sas portas, bem como a sua má utilização. Em condomínios que são apenas uma
unidade por andar e pelo fato de a escada e o hall não terem divisão direta com
outros moradores, alguns travam essas portas abertas, o que faz com que ela, em
um possível caso de incêndio, não cumpra com o seu objetivo.
Outra situação é com a falta de manutenção, em que as maçanetas não re-

cebem a manutenção adequada, sendo que podem emperrar e impedir a passa-
gem. As molas também devem ter uma atenção especial, pois é por meio delas
que a porta deve fechar de forma automática. Em um incêndio, não há tempo
hábil para abrir e fechar as portas, por isso, molas e fechaduras devem estar em
conformidade com as normas técnicas.
Existem, ainda, os espaços voltados para os colaboradores, como vestiários,

cozinha, sala de administração e guarita. Alguns deles podem vir com algumas
benfeitorias que devem ser analisados conforme o memorial descritivo. A intenção
aqui não é esgotar os assuntos e nem os tópicos para uma vistoria de campo em
condomínios, mas é chamar a atenção para o fato de que existem muitos pontos
a serem analisados e eles não podem ser renegados. Eles precisam ser realiza-
dos com atenção e esmero a fim de proteger o condomínio.
Nesse sentido, é importante fazer um relatório fotográfico de tudo que está

vendo, catalogar todas as informações e solicitar para construtora que refaça to-
dos os itens que não estão em conformidade com o memorial descritivo. De forma
alguma dê o aceite sem testar equipamentos ou verificar todas as áreas. Se for
dar algum aceite, efetue todas as ressalvas necessárias, deixando claro que exis-
tem pontos que precisam ser consertados.
O síndico jamais deve se sentir pressionado em receber o condomínio, pois

é somente após esse recebimento que ele pode entregar as chaves para os seus
proprietários. No entanto, mesmo que exista essa pressão, não permita que ela o
faça receber o condomínio ainda com uma série de problemas a serem resolvidos.
Em todo condomínio, existe uma parte do reservatório de água, que é des-

tinada para o que é chamado de reserva técnica de incêndio. A função dessa
reserva é que no caso de haver algum tipo de incêndio, essa reserva deverá ser
utilizada para efetuar o primeiro combate às chamas. A norma prevê que confor-
me o condomínio exista um percentual que seja destinada para esse fim, o qual
não pode ser usado para outro objetivo.
48
Segundo norma ABNT 13.714, o ideal é que haja em torno de 20% do total
do reservatório, disponível para esse fim. Esses valores ainda podem variar de
Estado para Estado, já que essa regra é ditada pelo corpo de bombeiros, que
por sua vez, tem ação estadual. No caso para a norma, esse cálculo, ocorre da
seguinte forma:
A fórmula V = Q x T
A fórmula segue esse padrão:
• V é o volume necessário de água em litros;

• Q é a vazão de dois litros de água em jatos por minuto vindo do hidrante;
essa informação pode ser obtida na tabela da norma 13.714;
• T é o tempo de 60 minutos para que os dois sistemas, 1 e 2, despejem a
água. Se o sistema for 3, o tempo é reduzido para 30 minutos.
No entanto, como já frisado, sempre tenha as orientações da sua região com

relação ao corpo de bombeiros, que podem variar entre as regiões.
1 - O síndico pode receber um condomínio mesmo que haja pendên-

cias?
ALGUMAS CONSIDERAÇÕES
Uma implantação condominial exige um grande conhecimento sobre o tema.
Nesse sentido, é fundamental conhecer as leis que regem o funcionamento de
um condomínio, pois, até então, para muitos era algo bem comum. O síndico não
pode se assustar com todos os questionamentos iniciais e sim se preparar para
eles. Para isso, é importante que o especialista em Gestão de Propriedades Ur-
banas conheça qual a finalidade da minuta de convenção, bem como demonstre
aos moradores o quanto ela é importante. Ademais, é preciso seguir os passos
para torná-la de fato uma convenção que reflita a realidade do seu condomínio.
Existem condomínios que, por desconhecimento, ficam anos sendo administrados
apenas pela minuta da convenção, sendo que, na maioria das vezes, ela não tra-
duz o desejo dos moradores.
49
O síndico não pode ser apenas um espectador ou esperar que outros façam
o seu papel, ele precisa se posicionar, saber de quem cobrar e ter ciência das
suas responsabilidades. Por isso, ele não pode “terceirizar a culpa” caso ocorra
um desequilíbrio na sua gestão, e sim deve tomar as rédeas do condomínio. Men-
cionamos as assembleias, eventos em que boa parte das decisões para conduzir
a comunidade condominial ao pleno desejo da convivência pacífica e harmoniosa
são tomadas e que, caso não siga todos os critérios rígidos previstos em lei, o
resultado pode ser muitas notificações extrajudiciais, e, em alguns casos mais
extremos, a impugnação de uma assembleia por ilegalidade ou por atas que não
representem o que, de fato, foi discutido em assembleia, ou, ainda, assembleias
realizadas com editais errados, prazos incorretos e quóruns ilegais. É por isso que
muitos questionam o papel do síndico, pois ele é uma vidraça, e, por isso, precisa
ter base do que está falando.
Tudo isso é conhecimento! E buscar capacitação para um assunto é neces-

sário e não pode ser realizado de qualquer forma. Analisamos, também, os princi-
pais questionamentos iniciais que existem em um condomínio, sendo que o prin-
cipal deles ainda paira sobre as questões financeiras. Por isso é importante que o
síndico conheça sobre a área de gestão financeira.
Por fim, entendemos a importância de um dos principais temas do capítulo

que é a vistoria condominial. Percebemos que, além de ter um amplo leque de
análises, ela ainda mantém uma responsabilidade imensa ao síndico que mesmo
não sendo técnico de várias áreas técnicas, precisa dar o seu aceite. Por isso, é
importante que ele busque profissionais do setor que possam lhe auxiliar nesse
momento sensível.
Esperamos que o objetivo desse capítulo tenha sido alcançado, ou seja, de-
monstrar que existe uma certa complexidade, mas, com embasamento, é possível
desenvolver os passos iniciais com eficiência e competência.
REFERÊNCIAS
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Rio de Janeiro: ABNT, 1998.
ABNT. NBR 9077: Saídas de emergência em edifícios. Rio de Janeiro: ABNT, 2001.
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Janeiro: ABNT, 2021.
50
ABNT. NBR 15575: Estabelece os requisitos e critérios de desempenho que aplicam-

se ao sistema de pisos da edificação habitacional. Rio de Janeiro: ABNT, 2013.
ABNT. NBR 15526: Redes de distribuição interna para gases combustíveis em

instalações residenciais – Projeto e execução. Rio de Janeiro: ABNT, 2012.
ABNT. NBR 10898: Sistema de iluminação de emergência. Rio de Janeiro: ABNT, 1999.
ABNT. NBR 9077: Saídas de emergência em edifícios. Rio de Janeiro: ABNT, 2001.
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ABNT, 2018.
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L10406compilada.htm. Acesso em: 21 ago. 2021.
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da República, 2004. Disponível: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-
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Presidência da República, 2003. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/
ccivil_03/leis/lcp/lcp116.htm. Acesso em: 21 ago. 2021.
BRASIL. Lei nº 14.010, de 10 de junho de 2020. Brasília, DF: Presidência da

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assembleias de condomínio em cartório? 2019. Disponível em: https://www.
varelatorresadvocacia.com.br/2019/09/11/e-necessario-registrar-as-atas-das-
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52
C APÍTULO 2
Entendendo o Processo de
Implantação de Um Condomínio
� Conhecer as demandas da garantia condominial e o papel de cada ente condo-

minial.
� Entender a previsão orçamentária com todos os detalhes que a cercam.
� Compreender os conceitos do rateio condominial.
54
Capítulo 2 de Um Condomínio
Neste capítulo, conversaremos sobre vários pontos fundamentais para um
processo de implantação condominial. São pontos interdependentes e fundamen-
tais para que o síndico tenha condições de fazer frente a demandas. Por meio
deste capítulo, o aluno terá competência para fazer frente a um processo de ga-
rantia condominial, e terá condições de responder de forma eficiente pelos inte-
resses do condomínio. Também, terá a competência de aglutinar grupos em torno
de si, para que lhe auxiliem no processo de gestão condominial, exercendo um
papel de catalisação de forças, sendo de fato uma curva confluente de interesses.
Por fim, vai saber colocar no papel uma previsão orçamentária e desenvolvê-la de
forma completa, que não permita vazão para dúvidas.
O primeiro deles é com relação a garantia condominial. Detalharemos como

ocorre todo o processo de garantia condominial, desde o primeiro embasamento
na lei, datado de 1916. Explicaremos, também, como funcionam os cinco anos de
garantia e tudo o que o condomínio precisa fazer para que consiga manter ativo
esse prazo de garantia. Existem algumas peculiaridades desse prazo, como o
prazo de garantia de cinco anos e a prescrição do prazo de 10 anos, que apresen-
taremos de forma prática.
Existem, ainda, os tipos de vícios de garantia que podem ser aparentes, ocul-
tos e redibitórios. Vamos apresentar exemplos da prática e demonstrar como cada
um deles pode impactar o condomínio. No entanto, apesar desses vícios, muitas
manutenções cabem ao condomínio. Apresentaremos, também, sobre o papel de
cada um dos entes no processo de implantação de condomínio, como o síndico, ad-
ministradora, conselho consultivo, conselho fiscal, comissão de obras, comissão de
entrega, construtora e garantidora. É fundamental que o papel de cada um desses
membros seja explicitado, para que os moradores não se confundam. É comum os
moradores solicitarem auxílio para aqueles que não possuem competência sobre
o assunto, por isso, quanto mais claras forem as atividades de cada um dos mem-
bros, o trabalho será mais bem desenvolvido. Vamos perceber que o trabalho deles
é totalmente ligado um ao outro. Apesar de apenas o síndico ser uma obrigação
legal, os outros grupos são fundamentais para uma gestão eficiente.
Apresentaremos, também, um dos itens mais importantes na função de um

síndico, que é a confecção de uma previsão orçamentária. Além da obrigação
legal, ela é um instrumento fundamental para manter o condomínio em funciona-
mento. Conversaremos, também, sobre como efetuar um rateio e o conceito de
fração ideal. Ao longo do tópico, também será discorrido sobre os benefícios de
desenvolver uma previsão que contemple todas as demandas do condomínio.
55
Junto com a previsão, vamos analisar, também, um assunto que é sempre

polêmico em condomínios que é a forma de rateio das contas, ou seja, como ela
vai ser dividida entre os condôminos. Sendo assim, apresentaremos os tipos de
rateio que são por fração ideal ou de forma igualitária, demonstrando os principais
pontos de cada um deles. Para embasar toda essa análise, também serão expli-
cados os conceitos de custos ordinários e extraordinários e como essa classifica-
ção pode impactar na previsão orçamentária.
Após conhecer os conceitos que cercam a previsão orçamentária, desenvol-

veremos de forma prática uma previsão orçamentária. Explicaremos como desen-
volver em classes os custos para uma melhor análise, utilizando como classes
os custos com pessoal, manutenção, financeiro e administrativo. Pontuar todos
os itens que estão presentes em cada uma das classes, a fim de que o síndico
possa elencar aquelas que dizem respeito ao seu condomínio. Como frisamos,
são vários assuntos importantes nesse capítulo, espero que consiga entender a
profundidade de cada um deles e aproveitar o máximo possível. São assuntos de
ordem prática que ocorrem nas rotinas diárias de uma implantação condominial.
2 GARANTIA CONDOMINIAL
Quando você compra um produto ou um equipamento e até mesmo um ser-
viço, na maioria das vezes, ele tem um prazo de garantia. Claro que, conforme
o produto, esse prazo pode variar, no entanto, existe um determinado tempo em
que o fornecedor é responsável por esse produto, dessa forma, se ele tiver algum
defeito de fabricação ou se, antes de finalizar esse prazo, ele apresentar proble-
mas, o consumidor tem o direito de solicitar o reparo. Esse tempo em que se ga-
rante o cumprimento do funcionamento é chamado de garantia.
Nesse sentido, para que a garantia de fato funcione e seja de direito legal do
proprietário, ele deve tomar alguns cuidados necessários para que esse produto,
equipamento ou serviço seja bem manuseado. Por exemplo, quando se compra
um automóvel 0km, o proprietário recebe um manual que deve ser seguido com
as devidas manutenções. Se essas manutenções não forem realizadas na quilo-
metragem correta, o proprietário pode perder a garantia do seu bem.
Por sua vez, um condomínio também tem o seu processo de garantia, in-
clusive garantido por lei. Não se trata de uma lei nova, mas sim antiga, em vigor
desde 1916. Nesta lei, consta no antigo Código Civil, conforme a Lei nº 3.071, de
1o de janeiro de 1916:
Art. 1.245. Nos contratos de empreitada de edifícios ou ou-

tras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e
56
execução responderá, durante 5 (cinco) anos, pela solidez e

segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do
solo, exceto, quanto a este, se, não o achando firme, preveniu
em tempo o dono da obra (BRASIL, 1916, s. p.).
Dessa forma, um condomínio possui cinco anos de garantia, que começa

a contar do momento da emissão do documento Habite-se. Nesse sentido, nem
sempre a emissão do Habite-se é sinônimo de liberação do condomínio, já que,
por vezes, passam-se alguns meses depois da emissão do documento até que
o condomínio seja ocupado pelos seus proprietários. Em alguns casos, o tempo
chegou até a oito meses, pois ocorreu que, mesmo tendo o Habite-se, a constru-
tora não conseguia finalizar o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), o
que impedia a liberação do condomínio.
Com relação ao prazo de garantia de um condomínio, existem alguns emba-

samentos legais que propõem situações diferentes. No novo Código Civil é reafir-
mado o prazo de cinco anos, na Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras

construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e exe-
cução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos,
pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos ma-
teriais, como do solo.
Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o
dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro,
nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou
defeito (BRASIL, 2002, s. p.).
Sendo assim, a partir do Habite-se, o síndico tem o prazo de garantia de cin-

co anos para descobrir vícios que estejam no condomínio e, a partir do momento
em que houver a descoberta, existe um prazo de 180 dias para notificar o cons-
trutor das devidas reparações. Existe, ainda, o prazo de 10 anos para que, se o
síndico julgar necessário, acionar a construtora com alguma ação indenizatória,
que é o prazo de prescrição. Conforme a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002,
institui o Código Civil, Art. 205, “A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei
não lhe haja fixado prazo menor” (BRASIL, 2002, s. p.).
A prescrição, existe para reprimir a inércia, ou seja, a atitude passiva, incenti-

vando o titular a tomar providências que possibilitem o exercício do seu direito em
um tempo razoável. Dessa forma, a lei estipula prazos a serem observados para o
exercício de alguns direitos, considerando que, se os prazos não forem acatados,
há o risco de perda das proteções jurídicas. A prescrição existe para criar tran-
quilidade nas relações sociais, pois não se deve admitir que uma pessoa tenha
sobre a outra o poder de reivindicar sobre qualquer tempo, simplesmente por uma
vontade própria (ZAIM, 2019).
57
Prazos de garantia de obras X Dever de manutenção do

condomínio:
Link: https://www.diariodasleis.com.br/743-prazos-de-garantia-
-de-obras-x-dever-de-manutenuuo-do-condomunio.html
Vamos explicar um pouco melhor essa questão de prazo, já que se fala de

prazo de garantia e de prescrição. O Código Civil traz dois prazos, ou seja, cinco
anos de garantia ou até dez anos de prescrição, quando não há um menor deter-
minado em lei. Consideremos um condomínio que foi entregue no ano de 2015,
isso quer dizer que, até 2020, ele está dentro do prazo de garantia.
No ano de 2019, o síndico informa a construtora que o condomínio tem um de-

terminado problema que deve ser reparado, fazendo isso através de um e-mail ou
um simples documento de notificação. No entanto, dessa forma a construtora não
efetua o devido trabalho, ou espera completar os cinco anos em que acaba a garan-
tia. Em um período de 10 anos, como fixado no artigo 215 do Código Civil, o condo-
mínio ainda pode acionar a construtora na justiça. Isso quer dizer que, por mais que
tenha passado o prazo de garantia e o condomínio tenha notificado a construtora,
em um prazo de 10 anos, é possível acionar legalmente. O código de defesa do
consumidor também trata desses prazos, na Seção IV, nos artigos 26 e 27.
Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil

constatação caduca em:
I - trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de pro-
dutos não duráveis;
II - noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de
produtos duráveis.
§ 1° Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entre-
ga efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.
§ 2° Obstam a decadência:
I - a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor
perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta
negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma
inequívoca;
II - (Vetado).
III - a instauração de inquérito civil, até seu encerramento.
§ 3° Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se
no momento em que ficar evidenciado o defeito.
Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pe-
los danos causados por fato do produto ou do serviço prevista
na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo
a partir do conhecimento do dano e de sua autoria (BRASIL,
1990, s. p.).
58
De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, o prazo para reclamar

de vícios decai para 90 dias, contados da data de entrega, que deve ser a data
da entrega das chaves e não do Habite-se, pois o proprietário não é dono de fato
até obter as chaves e a liberação para acessar o imóvel. No caso da prescrição, o
prazo para entrar com uma ação contra a construtora é de 5 anos.
Vale o que está no Código Civil ou no Código de Defesa do Consumidor?

Ambas as legislações valem, pois hoje a doutrina do direito busca muito mais har-
monizar as fontes do que depreciar uma lei em nome de outra. Atualmente, a bus-
ca é pela complementariedade das aplicações e não em derrogar ou revogar, com
o objetivo deve ser com a conciliação das fontes para que elas dialoguem entre si.
2.1 VÍCIOS DE GARANTIA

Os vícios construtivos são todas as falhas construtivas que causam prejuízo
ao consumidor e que implicam em gastos financeiros, a fim de repará-los, ou seja,
afetam diretamente o bolso do proprietário (ZAIM, 2019). Os vícios construtivos
podem ser tanto oriundos de uma falha do projeto ou de execução quanto do
defeito de alguma matéria prima utilizada. O Código de Defesa do Consumidor é
bem claro a esse respeito, conforme a Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990.
Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou es-

trangeiro, e o importador respondem, independentemente da
existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos
consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação,
construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação
ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informa-
ções insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.
§ 3° O fabricante, o construtor, o produtor ou importador só não
será responsabilizado quando provar:
I - que não colocou o produto no mercado;
II - que, embora haja colocado o produto no mercado, o defeito
inexiste;
III - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro (BRASIL,
1990, s. p.).
Na questão condominial, existem três tipos de vícios: aparentes, ocultos e re-

dibitórios. Os vícios aparentes são aqueles que podem ser facilmente detectados,
até mesmo por pessoas leigas. São problemas como falhas de pintura, vidros
quebrados, azulejos e cerâmicas mal colocadas, vazamentos, enfim, situações
que não estejam contempladas no memorial descritivo. Os vícios aparentes são
apontados, na maioria das vezes, na própria vistoria condominial, pois são vícios
de mais fácil visualização.
59
FIGURA 1 – EXEMPLOS DE VÍCIOS APARENTES
FONTE: O Autor.
Como demonstrado nas imagens acima, fica claro que os vícios aparentes
são detectados no momento da vistoria, e o síndico deve solicitar que, no relatório
da vistoria, todos esses vícios sejam apontados e fotografados, a fim de que a
construtora proceda com o reparo destes.
Os vícios ocultos por sua vez, são aqueles que não são aparentes, o que preju-
dica a sua detecção e análise. Esses vícios são encontrados apenas tempos depois
da entrega, que são infiltrações, vazamentos, fissuras, inclinações, descolamento
de placas, desbotamento da pintura da fachada. Os vícios ocultos possuem uma
característica com relação ao grau do problema encontrado, pois correspondem a
problemas que não afetam a habitabilidade do bem, ou seja, que não são proble-
mas irreparáveis, que tornem o condomínio impróprio de ser habitado.
FIGURA 2 – VÍCIOS OCULTOS
FONTE: O Autor.
60
No caso da Figura 2, esses problemas apareceram anos depois da entrega

do condomínio, no entanto, dentro do prazo de validade. Nas fotos, são documen-
tados problemas com rachaduras que e problemas com infiltrações. São proble-
mas que, no momento da entrega do condomínio, não eram aparentes, e foram
aparecer em torno de três anos após a entrega.
Os vícios redibitórios são conceituados como aqueles vícios ocultos, que invia-
bilizam para o uso o objeto. Esse tipo de vício, se fosse do conhecimento do síndico,
faria com que ele não aceitasse as áreas comuns do negócio ou efetuasse uma as-
sembleia para expor tudo aos moradores e solicitar um abatimento da construtora.
1 - O síndico pode não aceitar a qualidade dos consertos dos vícios

executados pela construtora?
Para que haja de fato um vício redibitório, em primeiro lugar, o defeito deve
ser oculto. Se ele estiver aparente, presume-se que o adquirente quis o recebê-lo
dessa forma. Em segundo lugar, para que seja considerado vício redibitório, é
necessário que o vício exista no momento da conclusão do contrato. Se aparecer
posteriormente, quando já se encontrar em posse do adquirente, a garantia deve
ser acionada. Se o defeito for percebido depois da perfeição do contrato, mas
antes da tradição da coisa, então haverá o vício redibitório. Enfim, é fundamental
que um vício redibitório, torne a coisa imprópria para o uso ou que lhe diminua o
valor (GOMES, 1997).
2.2 CUIDADOS COM A GARANTIA

Nos condomínios de implantação, é fundamental que o síndico tenha uma
assessoria técnica para lhe acompanhar na entrega, pois é por meio do laudo
dessa consultoria que ele vai ter base técnica para exigir da construtora que as
garantias sejam cobertas. Para garantir que essas coberturas de fato ocorram, é
importante conhecer alguns fatores que podem fazer com que o condomínio per-
ca a sua garantia.
Antes de mais nada, é necessário que o síndico e os moradores entendam que

o condomínio precisa de manutenção, e esta não é de responsabilidade da constru-
61
tora. São manutenções ordinárias, do dia a dia, que o condomínio precisa executar
para que ele tenha um bom funcionamento. Existem algumas situações que podem
fazer com que o condomínio perca a sua garantia, por isso, o síndico deve seguir
tudo que é apontado no manual do síndico, assim como na Norma Brasileira (NBR)
5674, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que é uma norma que
trata das manutenções em edificações. Se for acionado, o síndico deve apresentar
o comprovante de todas as manutenções, conforme exigido pela norma.
Construtora é condenada a fazer reparo mesmo após prazo de

garantia:
Link: https://www.conjur.com.br/2020-jun-15/construtora-conde-
nada-reparo-mesmo-garantia
Vamos dar um exemplo: se o condomínio tem um problema de uma descarga

elétrica, e essa, por sua vez, queimou vários equipamentos, a responsabilidade
pela manutenção do Sistema de Proteção contra Descargas Elétricas (SPDA) é
do condomínio, se ele possui mais de um ano.
FIGURA 3 – MOBILIÁRIO SEM A MANUTENÇÃO DEVIDA
FONTE: O Autor.
62
Esse tipo de manutenção deve ser feito anualmente. Pensemos em outro

item bem simples, os mobiliários de jardim. Esse tipo de item, por ser feito, na
maioria das vezes, de madeira, deve ter uma repintura anual a fim de manter a
película de proteção contra as intempéries do tempo. No entanto, se a pintura não
for realizada, não existe garantia para esse item. Todos os itens precisam de ma-
nutenção para que a garantia tenha validade.
O condomínio, ainda, pode perder a garantia se não permitir o acesso de téc-

nicos da construtora que possam inspecionar a obra, ou se forem identificadas al-
terações no projeto, ou seja, das unidades ou da área comum. Por isso, o síndico
deve avisar aos moradores que não executem nenhuma mudança nas suas uni-
dades, visto que elas podem fazer com que o proprietário perca a garantia da sua
unidade. Trocar azulejos, colocar tomadas a mais, quebrar alguma parede ou algo
do gênero, ocasiona a perda da garantia. É muito comum que moradores façam
algumas mudanças nos imóveis e depois solicitem a assistência da construtora,
tendo como base o período da garantia, porém, a construtora não os atende por
causa dessas modificações.
A garantia também pode ser perdida se houver a troca de algum componente

ou equipamento. Por exemplo, se houver alguma mudança na caixa de água, no
quadro de energia ou ainda nas bombas e, se esse sistema falhar, o ônus da troca
de equipamentos e de manutenção é totalmente do condomínio. Se o condomínio
for avisado pela construtora para efetuar alguns reparos e mesmo assim não o
fizer, também pode perder a garantia. Da mesma forma, se o condomínio também
não respeitar os prazos, perde-se a garantia.
O síndico deve compreender, que por menos comercial que isso soe, a cons-
trutora tem interesse em manter a garantia do condomínio, isso porque um condo-
mínio, na maioria das vezes, não comercializa todas as suas unidades de imedia-
to. Dessa forma, além da garantia do imóvel, a construtora frisa, ainda, que existe
a garantia das áreas comuns, utilizando esse ponto nos seus processos de ven-
da. Além do mais, o negócio da construtora é comercializar imóveis, tendo como
objetivo manter uma boa relação com os seus clientes, por isso, manter a garantia
condominial é importante. Além de toda a questão comercial, a construtora tam-
bém consegue evitar demandas judiciais, por isso, a manutenção de garantia é
importante para a construtora.
Para solicitar uma garantia condominial à construtora, existem alguns pas-

sos que podem facilitar futuramente em uma ação ou, ainda, para a convivência
mais cordial com a construtora. Quando ocorrer a percepção de algum problema,
de forma imediata fotografe esse item nos mais diversos ângulos possíveis. Em
posse dessas fotos, encaminhe um e-mail para o setor responsável pela garantia
da construtora, descrevendo o problema apresentado e solicitando a visita de um
63
técnico para verificar. Sempre coloque nos e-mails um prazo para a resposta do
mesmo, pois o síndico será cobrado pelos demais moradores. Se o e-mail não for
respondido no prazo, ou não tiver tido a atenção devida, reencaminhe um novo
e-mail, salientando o anterior e colocando um novo prazo.
Se esse novo e-mail não for respondido, convoque uma reunião de conselho
para determinar os próximos passos, sendo que, o mais comum é uma notifica-
ção extrajudicial para a construtora, contendo a descrição detalhada do problema
encontrado. Se, ainda assim, a construtora não responder de forma satisfatória, o
ideal é convocar uma assembleia, apresentando todas as tentativas de acerto e
o problema em questão, e deliberar se o condomínio ingressa com uma ação ou
não contra a construtora. Na maioria das vezes, esses assuntos são resolvidos
sem a necessidade de uma ação judicial, porém, o condomínio deve ter a sua
disposição todas as possibilidades.
Existem alguns itens que estão entre os mais recorrentes, como os proble-
mas com infiltração e isolamento acústico. Por mais que a impermeabilização seja
realizada, nem sempre ela é testada, já que, na maioria das vezes, depende da
chuva para testar a impermeabilização. Dessa forma, infiltrações são comuns nas
garagens ou nas coberturas. O isolamento acústico também é um item de grande
reclamação, visto que apenas após a entrada dos moradores é possível perceber
esse problema. A fim de manter em dia as manutenções para sempre ter acesso à
garantia, o síndico deve ter o apoio dos seus pares no condomínio. Por isso, dis-
correremos sobre os papéis de cada um dos entes que compõem um condomínio.
3 ENTENDENDO O PAPEL DE CADA UM

Um condomínio é formado por vários “entes”, que são pessoas, empresas ou
grupos que trabalham em função da gestão do condomínio. No momento de im-
plantação do condomínio, o ideal é que cada um tenha conhecimento do seu pa-
pel, para que algumas responsabilidades não fiquem desassistidas ou que exista
mais que uma pessoa desempenhando o mesmo papel. O síndico deve conhecer
muito bem essa sistemática e dar publicidade a esses fatos. O importante é que
cada um saiba o seu papel, para que o trabalho de implantação ocorra em harmo-
nia, sem atropelos ou sobreposição de atividades. Os moradores também devem
conhecer a função de cada um dos administradores do condomínio.
Fora o síndico, pela lei, nenhum dos outros grupos é obrigatório, mas, então,
por que ter tantos grupos aumentando a dificuldade de gestão, já que é necessá-
rio ter a opinião dos demais? Um condomínio não deve ser visualizado por uma
única pessoa, e existem algumas questões para isso. A primeira delas é que, uma
64
única visão, na maioria das vezes, não tem capacidade de pensar em todas as
direções, sendo assim, a junção de ideias é fundamental para o crescimento do
processo. Some-se isso ao fato de que, com o compartilhamento de problemas e
busca em conjunto de ideias, o síndico consegue “dividir” a responsabilidade com
os outros grupos. Nem sempre é fácil ouvir grupos diversos e catalisar as informa-
ções, no entanto, esse que é o papel do síndico, servir como um elo de ligação.
FIGURA 4 – ENTES CONDOMINIAIS EM UM PROCESSO

DE IMPLANTAÇÃO CONDOMINIAL
FONTE: O Autor.
Os grupos mais comuns que compõem uma gestão condominial são o síndi-
co, o conselho fiscal, o conselho consultivo e a comissão de obras. Como mencio-
nado, esses são os mais comuns, mas, dependendo do condomínio, podem ainda
haver outros grupos como subsíndico geral, subsíndico de bloco e comissão de
acompanhamento.
65
No caso de condomínios em implantação ou que estejam ainda dentro do

prazo de garantia, a construtora é um ente ativo dentro dessas conversas. Para
que um condomínio funcione de forma eficiente, temos, ainda, o papel da constru-
tora e, em alguns casos, da garantidora. Nesse sentido, apontaremos as funções
de cada um que faz parte desse grupo, bem como as suas responsabilidades.
Efetuar a gestão de um condomínio, por mais que aparentemente seja tranqui-

lo, não é tarefa fácil. Pela figura acima essa tônica ficou claro, pois são vários entes
envolvidos no processo. Isso não quer dizer que o condomínio precisa ter todos
esses grupos, no entanto, eles servem como base e direcionamento para o síndico.
3.1 SÍNDICO
A principal figura do condomínio é o síndico, pois ele que representa os mo-
radores e os interesses do condomínio. Em qualquer demanda jurídica que en-
volva o condomínio, ele será o representante. Dessa forma, é obrigatório que um
condomínio possua um síndico, pois o condomínio possui personalidade jurídica
A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condô-

mino, para administrar um condomínio, por prazo não superior
a dois anos, o qual poderá renovar-se (BRASIL, 2004, s. p.).
Qualquer pessoa pode exercer o papel de síndico, desde um morador até um

síndico profissional. Essa escolha deve levar em consideração o que o condomí-
nio está buscando. O mercado para os síndicos profissionais tem crescido muito,
visto que muitos estão percebendo que essa atividade não pode ser feita com pri-
mazia se for executada apenas nas horas vagas ou com pouco preparo. O síndico
profissional é uma pessoa ou empresa que presta serviços de síndico e que, para
exercer essas atividades em um condomínio, deve ser eleita em assembleia. A
remuneração do síndico é definida com base na proposta que ele encaminha para
o condomínio. Elas podem ser definidas tanto em valores ou terem como base o
salário-mínimo, ou seja, o síndico morador ou profissional pode solicitar que a sua
remuneração tenha como indicador o salário-mínimo. Assim, conforme aumente o
valor do salário-mínimo, a sua remuneração também aumenta.
O síndico possui vários deveres perante os condôminos e a lei, sendo que,

se estas não forem cumpridas, ele pode responder judicialmente sobre essa omis-
são. Segundo o artigo 1.348 da Lei nº 10.406/2002, algumas responsabilidades
devem ser desempenhadas, uma delas é convocar assembleias, sejam elas or-
dinárias ou extraordinárias. As ordinárias são de obrigação do síndico, e as ex-
traordinárias o síndico não pode se furtar de convocar, se houver necessidade.
Também, como já posto, o síndico deve representar passiva e ativamente todos
66
os interesses do condomínio, em juízo ou fora dele. O síndico também deve dar

publicidade a qualquer notificação judicial ou administrativa que envolva direta-
mente o condomínio.
O síndico deve, também, atuar de forma firme para que tanto a convenção
quanto o regimento interno sejam cumpridos por todos, sem predileção. Ambos os
documentos são fundamentais para a convivência harmoniosa em um condomí-
nio, por isso, eles são fundamentais, e o síndico deve fazer com que eles sejam
respeitados. Atuar, também, pelo zelo e manutenção do condomínio, deixando to-
das as manutenções ordinárias em dia e como fiscalizador dos prestadores de
serviço. O síndico também é responsável por elaborar a previsão orçamentária,
com as receitas e despesas, devendo explicar aos moradores o funcionamento
destas, o seu rateio e cobrança. O síndico deve, também, quando necessário, co-
brar dos condôminos as taxas atrasadas, bem como as multas e juros.
O síndico também é obrigado a prestar contas à assembleia, demonstrando

todos os investimentos, custos, receitas e despesas. Essa prestação de contas
deve ser anual, em que todos os números devem ser apresentados. Por fim, deve
se atentar ao seguro condominial que é exigido por lei, assim como o seguro de
vida de alguns colaboradores que, quando próprios, são exigidos em convenção
trabalhista. Essas são as funções do síndico, que devem ser tanto de um síndico
morador quanto um profissional, e não devem ser confundidas com as funções de
qualquer outro ente.
Qual a função do síndico? Saiba quais as responsabilidades e

obrigações do síndico:
https://www.habitacional.com.br/funcao-do-sindico-responsabili-
dades-obrigacoes/
No entanto, o síndico deve exercer outras funções e não pode se prender

apenas ao Código Civil. São funções de ordem comportamental que o síndico
deve exercer, antes de mais nada, sem escolher um lado quando houver conflito.
Todos devem ter o mesmo peso e serem tratados da mesma forma.
O síndico também deve ser de equilíbrio no condomínio, ouvir muito mais do

que falar. Estar na função de síndico é ter a capacidade de ser ouvinte e pacien-
te e de, por muitas vezes, não responder da mesma forma que foi questionado.
67
Existem moradores que, por não estarem em um dia fácil, acabam por se alterar.
Se síndico responder da mesma forma, vai ocorrer uma explosão de emoções,
em que ninguém estará com a razão e, provavelmente, o problema não será re-
solvido. A calma deve ser a base, pois o síndico deve ter a capacidade de resolver
conflitos e não de aumentar.
Assim como existem diversas funções que um síndico deve efetuar, existem
algumas outras que ele precisa tomar o cuidado para não executar. O síndico é
o gestor do condomínio e não o dono dele, por isso, alguns cuidados são neces-
sários. A primeira situação é com relação a obras que, se não forem previstas
no orçamento anual, devem ser realizadas apenas se forem emergenciais. Mas
adiante, conversaremos sobre os tipos de obras existentes em um condomínio.
Outra situação é que o síndico não pode passar por cima das regras do con-
domínio, que estão descritas no regimento e na convenção. As regras foram con-
cebidas para serem cumpridas, de forma que o síndico também está sujeito a
elas. O síndico também não deve, de forma alguma, invadir a privacidade de um
morador, como acessar a unidade privativa sem a liberação deste.
O síndico também não pode proibir a entrada de visitantes, pois essas são
de responsabilidade do morador/anfitrião. Se a visita foi autorizada pelo morador,
ela deve ter a sua entrada autorizada. O síndico também não pode expor os con-
dôminos inadimplentes, sob pena de ter alguma demanda jurídica nesse sentido.
As multas também devem ser embasadas em um protocolo que deve ser

seguido para todas as ações. Na maioria das convenções e regimentos, deve-se
primeiro ter uma conversa com o morador infrator, e, se a situação for reincidida,
deve ter uma notificação por escrito. Caso ocorra novamente, o morador deve ser
multado. Um fator fundamental nas multas é que nela devem constar documentos
que a validem, como vídeos e fotos.
3.2 ADMINISTRADORA
A administradora é a principal parceira do síndico, e contato entre eles deve
ser constante. É a administradora que fará o gerenciamento financeiro do condo-
mínio, seguindo determinações do síndico. As funções de uma administradora de
condomínios podem ser tanto na esfera administrativa, como na gestão de recursos
humanos, assim como na gestão financeira, assuntos jurídicos. Enfim, trata-se de
um bojo de atuações, por isso, a administradora e o síndico devem desenvolver
muitos trabalhos em conjunto. Diferentemente do síndico, uma administradora não
é eleita, e sim contratada, sendo que essa contratação pode se dar pela escolha do
síndico, dos conselheiros ou até mesmo em uma assembleia para tal.
68
Na gestão administrativa, ainda mais contando com o auxílio da tecnologia,

muitas funções se tornaram mais simples, mas continuam fundamentais. Umas de-
las, por exemplo, é o atendimento de moradores e ao síndico. Hoje, o atendimento
presencial diminuiu muito, pois existem aplicativos de mensagem, e-mails, algumas
administradoras possuem os seus próprios aplicativos e, ainda, o telefone. A admi-
nistradora também possui a função de orientar o síndico e todo o corpo diretivo do
condomínio, pois essa possui um amplo conhecimento e experiência na área.
1 - Um condomínio pode funcionar sem uma administradora?
Nos casos dos cadastros, a administradora mantém atualizada toda a base

de dados do condomínio, pois se utilizam esses dados para encaminhar os bole-
tos, seja por meio físico ou de forma eletrônica. Também se efetuam os primeiros
passos no processo de cobrança junto com o síndico, ou seja, entra-se em con-
tato com o morador logo nos primeiros dias de atraso da taxa condominial. Em
muitos casos, não tendo sucesso nesse contato, a cobrança é repassada a um
escritório especializado na área.
A administradora também efetua também a emissão de cartas, circulares,

editais, atas, notificações e multas, em alguns casos até de notificações extrajudi-
ciais. No momento da contratação de algum fornecedor, a administradora também
elabora ou analisa os contratos. O serviço de cotação de preços também é uma
das suas funções, dessa forma, quando o condomínio precisava de algum servi-
ço, pode contar com a administradora para efetuar os orçamentos.
Com relação a assembleias, a administradora faz todo o processo desde o

início, após a definição da pauta. A administradora confecciona o edital, encami-
nha para os moradores, organiza o funcionamento da assembleia, como lista de
presença e atas. Após todo o processo, a administradora colhe a assinatura do
presidente e secretário da assembleia e encaminha para o registro.
Com relação aos funcionários próprios, a administradora efetua todo o pro-

cesso, desde o anúncio da vaga, passando pelo processo de entrevista e possí-
vel contratação. Após isso, faz todo o acompanhamento desde o pagamento dos
impostos que incidem sobre os valores pagos até o recolhimento de benefícios,
como FGTS. Por fim, efetua as dispensas, fazendo todas as contas e acompa-
nhando a demissão no sindicato da categoria, se necessário.
69
No caso da gestão financeira, a administradora auxilia o síndico na composi-

ção da previsão orçamentária, pois é com essa projeção que o condomínio precisa
desenvolver as suas funções. Nesse quesito, a administradora também efetua a
declaração de negativa de débitos condominiais, assim como o rateio do consumo
de gás e água. Uma das principais responsabilidades da administradora é o paga-
mento de contas, pois ela conta com um setor específico para isso. Quando essa
função fica com o síndico, sendo ele profissional ou morador, sempre existe uma
possibilidade de erro. O pagamento de contas deve ser realizado por um profissio-
nal que está focado nessa função. A administradora, como braço direito do síndico,
deve se atentar às ordens do síndico e, na maioria dos casos, efetua pagamento
apenas quando o síndico determina de forma documental, ou seja, por e-mail.
A prestação de contas também tem a administradora como base de informa-

ções, pois ela tem o conhecimento da entrada e saída de valores, assim como do
atraso de taxas. Com essas informações, a administradora efetua o balancete, que
é um documento como se fosse um livro, que reúne todas as informações finan-
ceiras do condomínio, referente a um determinado mês. Esse documento é enca-
minhado para o conselho fiscal, que deve fazer a sua análise, e escrever as suas
dúvidas no próprio documento, devendo, após isso, ser encaminhado para a admi-
nistradora, para que responda os devidos questionamentos dos conselheiros.
3.3 CONSELHO FISCAL E CONSELHO

CONSULTIVO
Outros dois órgãos que são fundamentais em um condomínio são os con-
selhos fiscais e consultivos. Na maioria das vezes, esses conselhos são eleitos
juntos com o síndico, porém, algumas convenções colocam um mandato de maior
duração para os conselhos. Muito das atividades de ambos os conselhos acabam
se confundindo, sendo comum que as atividades entre eles se repitam, o que, por
vezes, acaba ocasionado alguns desentendimentos. Para os condôminos, tam-
bém não é muito fácil entender essas diferenças. Sendo assim, vamos entender
um pouco sobre a função de cada um dos conselhos.
O conselho fiscal, como o próprio nome diz, é o responsável por fiscalizar as

contas do condomínio. Esse conselho tem como função principal analisar e dar
parecer sobre as contas do síndico. Na maioria dos condomínios, todos os meses
a administradora encaminha o balancete com todas as informações financeiras do
condomínio, e esse livro deve ser analisado e se aprovado, assinado por todos os
conselheiros fiscais. Se houver alguma dúvida, a administradora deve ser questio-
nada para responder. A previsão desse conselho está prevista no Código Civil, na
Lei nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2002.
70
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal,

composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo
não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre
as contas do síndico (BRASIL, 2002, s. p.).
Dessa forma, fica claro que o condomínio poderá ter ou não um conselho
fiscal, o que fica a critério de cada condomínio, que deve seguir o que descrito na
sua convenção. Por mais que o conselho seja um órgão de fiscalização, ele não
tem o poder de aprovar ou não as contas de um síndico, sendo que esse papel
cabe à assembleia. O conselho fiscal pode ser passível de remuneração se assim
tiver descrito na convenção, ou se, na omissão desta, a assembleia aprovar. Com
relação ao conselho consultivo, sua função é de assessorar o síndico na solução
de problemas e ser um porta voz dos condôminos. Da mesma forma que conselho
fiscal, a existência do conselho consultivo consta na Lei no 4.591, de 1964.
Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Con-

selho Consultivo, constituído de três condôminos, com manda-
tos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consul-
tivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas
que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção de-
finir suas atribuições específicas (BRASIL, 1964, s. p.).
O artigo 23 deixa muito claro a função do conselho consultivo, que é a junção

de um grupo de condôminos, que terão que doar tempo e conhecimento, a fim
de auxiliar o síndico nas decisões em prol do condomínio. A função do conselho
consultivo é como se fosse uma espécie de porta voz do condomínio, que leva as
demandas e assuntos até o síndico. Assim como o conselho fiscal, o consultivo
também pode receber ou não remuneração, tudo depende do que está descrito
na convenção ou definido em assembleia. Na maioria dos casos, os moradores
que participam do conselho fiscal e consultivo não recebem nenhum tipo de remu-
neração, assim também como não possuem isenção da taxa condominial. É uma
tarefa, na maioria das vezes, de entrega, a fim de auxiliar o síndico e o condomí-
nio, com objetivo de construir um condomínio melhor.
3.4 CONSTRUTORA
Em um processo de implantação condominial, a construtora tem um papel
fundamental, pelo fato da garantia condominial. Assim como um equipamento ele-
trônico ou um carro, o condomínio também conta com uma garantia. No entanto,
da mesma forma que um equipamento ou veículo, o condomínio deve manter as
suas manutenções em dia, a fim de ter direito à garantia da construtora.
71
A construtora é um ente importante, pois, no começo, o contato entre ela e o

síndico serão constantes, visto que um condomínio em implantação gera um nú-
mero elevado de dúvidas, assim como o acionamento da assistência técnica para
efetuar reparos que sejam necessários. Nesse sentido, em muitos dos passos
que o síndico for efetuar, ele precisará conversar com a construtora, a fim de que
seja respeitado tudo o que está disposto no manual do síndico.
O síndico também deve possuir em mãos todos os contatos da construtora,

para acionar em caso de problema na área comum. Se, por ventura, houver tam-
bém algum problema em uma unidade privativa, esta deve entrar em contato dire-
tamente com a construtora, a fim de que seja acionada para atender à demanda.
É recomendável que o síndico não se envolva nesse processo, visto que deve ser
uma negociação entre o proprietário e a construtora.
3.5 GARANTIDORA
Em qualquer que seja o condomínio, sempre existe uma preocupação com
o recebimento dos valores oriundos da taxa condominial, pois é por meio desses
valores que o condomínio faz frente as suas obrigações ou efetua investimentos.
Pense, agora, nessa situação em condomínios de implantação, em que ainda não
se tem um histórico de pagamentos, não se tem ideias se todos os moradores vão
pagar em dia as suas obrigações. O síndico sempre vai se perguntar ao efetuar a
contratação de algum serviço se vai conseguir pagar ou não, pois ainda não tem
conhecimento de quanto vai entrar de valores de taxa na conta do condomínio.
A média nacional é algo em torno de 15% de atraso nas taxas condominiais.

No entanto, existem condomínios que a taxa pode beirar os 50%. Como um con-
domínio consegue funcionar arrecadando apenas metade do que era necessário?
Na realidade, não funciona, pois não existe mágica com dinheiro, provavelmente
cortará alguns serviços e atrasará algumas contas.
Dessa forma, existe um ente condominial que pode auxiliar o condomínio,

que é chamado de garantidora. Este ente garante o pagamento da taxa condo-
minial. As garantidoras assumem a cobrança da taxa do condominial, isso é, em
determinado dia do mês, elas efetuam o repasse do pagamento das taxas condo-
miniais para a conta do condomínio. Vamos pensar em um condomínio que possui
120 unidades, todas com a mesma fração e que têm uma taxa condominial de R$
350,00 por mês. Esse condomínio deve arrecadar R$ 42.000,00 por mês. Se o
condomínio estiver dentro da média nacional de 15%, ele deve arrecadar menos
R$ 6.300,00 por mês. Assim, o valor que não está entrando no caixa do condomí-
nio terá um impacto direto nas contas.
72
O papel da garantidora é exatamente, pagar o valor das taxas condominiais

em atraso, ou seja, a garantidora assume o papel de cobrança das taxas e repassa
para o condomínio o valor das taxas em atraso, dessa forma, o condomínio sempre
receberá o valor integral das taxas. O condomínio acaba se tornando um credor do
condômino, que, conforme disposto na Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.
Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção
de suas frações ideais;
(Revogado)
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção
das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na con-
venção; (BRASIL, 2004, s. p.).
Na maioria das convenções, esses itens também estão descritos de forma

bem clara. Alguns moradores se perguntam se é legal o condomínio repassar o
seu crédito para um terceiro, no entanto, a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de
2002, deixa isso bem claro.
Art. 286. O credor pode ceder o seu crédito, se a isso não se

opuser a natureza da obrigação, a lei, ou a convenção com o
devedor; a cláusula proibitiva da cessão não poderá ser oposta
ao cessionário de boa-fé, se não constar do instrumento da
obrigação (BRASIL, 2002, s. p.).
Dessa forma, por ser detentor desse crédito, o condomínio pode repassar
para uma garantidora, mediante a taxa de um percentual, em cima do valor do
boleto. Esse valor pode variar desde 2,5% até 10%, essa variação se deve à ne-
gociação, bem como ao percentual de devedores no condomínio. Quanto maior
o percentual de devedores, maior será o percentual cobrado, pois, dessa forma,
mais dinheiro a garantidora injetará no condomínio.
A dívida do condômino que foi repassada para uma garantidora não faz com
que essa dívida desapareça com o condomínio, pois alguns acham que, agora,
o condômino está em débito com a garantidora. Isso não é verdade, a natureza
da dívida não muda, já que a garantidora está fazendo a cobrança em nome do
condomínio.
Garantidora de crédito assegura o direito ao voto do condômino

inadimplente? Link: https://sinequanoncontabil.com.br/home/?p=227.
73
Esse tipo de contratação deve ser realizada em assembleia, já que a garan-

tidora precisará de todos os documentos, bem como da autorização dos condô-
minos para efetuar a cobrança. Se a convenção ou regimento ainda definirem
bases percentuais ou de valores para a cobrança de juros e multas, esta deve ser
respeitada, visto que a natureza da dívida não se altera.
A garantidora efetuará a cobrança do condômino em débito e, não sendo

possível, entrará com uma ação para efetuar a penhora dos bens desse condômi-
no, que, segundo a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, deve seguir preferen-
cialmente uma ordem.
Art. 655. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte

ordem:
I - dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em insti-
tuição financeira;
II - veículos de via terrestre;
III - bens móveis em geral;
IV - bens imóveis; (BRASIL, 2002, s. p.).
Dessa forma, se o condômino não efetuar as suas taxas condominiais, pode

até mesmo perder o seu imóvel. Por mais que haja uma proteção da lei para famí-
lias que tenham um imóvel, no caso de taxas condominiais, o conceito de impe-
nhoralidade não se aplica, conforme o artigo 1.715 do Código Civil.
Por fim, em alguns condomínios, não é interessante haver garantidora, prin-

cipalmente aqueles que possuem uma taxa baixa de inadimplência. Por vezes,
pagar o percentual solicitado pela garantidora não é um bom negócio, já que ele é
pago em cima do percentual total de todos os boletos. Por sua vez, em condomí-
nios pequenos, as garantidoras acabam por não participarem, visto que a lucrati-
vidade acaba não compensando.
3.6 COMISSÃO DE ENTREGAS

Dependendo do condomínio, também é possível que seja criada uma comis-
são de entrega condominial, ou seja, é um grupo de moradores que tem por foco
auxiliar o síndico no recebimento da obra, participando de todas as etapas de
entrega do imóvel. O objetivo dessa comissão de entrega é auxiliar o síndico no
processo de vistoria condominial, analisando cada um dos itens entregues, tendo
como base o memorial descritivo. Por vezes, em um processo de vistoria, o sín-
dico pode acabar deixando passar algum item que está faltando ou que não está
funcionando, dessa forma, se houver uma comissão, o nível de eficiência pode
melhorar muito.
74
Nesse sentido, sempre é interessante para o síndico contar com um grupo

maior participando dessas situações, se, por um lado, é complicado por ter mais
pessoas emitindo opiniões e tendo que fazer a junção desses pontos de vistas di-
ferentes, por outro lado, é importante dividir de alguma forma a responsabilidade.
Por mais que o síndico se esforce, ter pessoas que estejam imbuídas do mesmo
afã de construir um condomínio melhor é fundamental para que o processo siga e
que o benefício seja geral.
3.7 COMISSÃO DE OBRAS

A comissão de obras é constituída por moradores para tratar de assuntos
ligados a obras no condomínio. Na maioria das vezes, essa comissão é formada
para atuar diretamente em uma obra no condomínio, em sua área comum. Na
maioria das vezes, são obras de grande vulto financeiro, de caráter extraordinário.
Porém, em um caso de implantação condominial, esse grupo também pode ser
responsável por definir as regras sobre as construções das áreas privativas, como
horário de obras, protocolo de autorização de entrada de pessoas ou, ainda, so-
bre a documentação necessária para se efetuar uma obra.
Esse tipo de comissão não tem nenhuma base legal, sendo que poucas con-
venções exigem a sua implantação. Via de regra, devido a alguma obra, essa
comissão é formada por meio de uma assembleia para que possa auxiliar o sín-
dico na fiscalização da obra, como também dividir a sua responsabilidade nas
decisões de determinada obra. Essa comissão também deve solicitar orçamentos
e esclarecimentos, assim como fornecer sugestões e informações. Se o síndico
for um profissional, essas informações são ainda mais fundamentais, visto que ele
não mora no condomínio e, dessa forma, não conhece o histórico de informações.
Como não há previsibilidade na legislação condominial, o ideal para a consti-

tuição dessa comissão é que ela ocorra por meio de uma assembleia, sendo que
basta a maioria simples dos votos para que ela seja criada. Apesar de ser impor-
tante ter boa vontade e esforço em uma comissão de obras, o ideal é que ela te-
nha em seu corpo condôminos que conheçam o prédio e possuam informações
e, também, condôminos que possuam conhecimento técnico no setor. Podem ser
tanto engenheiros, arquitetos, profissionais do setor da construção em geral, enfim,
pessoas que tenham propriedade para auxiliar na fiscalização ou análise das pos-
síveis obras que o condomínio deseja efetuar. As competências dessa comissão de
obras devem ser definidas por meio de uma assembleia, sendo que, na maioria das
vezes, a sua definição é por formulação, análise e fiscalização de obras.
75
4 PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA
Essa é uma das principais etapas no trabalho de um síndico, conhecer o pas-
so a passo de uma previsão orçamentária. Por meio dessa atividade, é possível
desenvolver um planejamento financeiro do condomínio e garantir que todas as
demandas sejam atendidas ao longo do ano. Hoje, o processo de administração
condominial se equipara com o de uma empresa, por esse fator, surge uma série
de dúvidas e questionamentos sobre o conceito de como fazer uma previsão or-
çamentária. Ter a capacidade de confeccionar uma previsão orçamentária eficien-
te é o primeiro passo para desenvolver uma boa administração e garantir a saúde
financeira do condomínio.
Como anda a previsão orçamentária do seu condomínio? ht-

tps://jus.com.br/artigos/71000/como-anda-a-previsao-orcamentaria-
-do-seu-condominio
Previsão orçamentária nada mais é que a capacidade de previsionar

custos do condomínio, ou seja, é a análise de como o dinheiro do condo-
mínio será investido. Trata-se de desenvolver, para o ano seguinte, quais
serão os custos que o condomínio terá. A previsão orçamentária também
pode ser conceituada como uma organização das receitas e despesas fu-
turas, que podem ser apresentadas de forma mensal ou anual, que podem
apresentar uma base de valores de entradas e saídas que podem fazer
frente às demandas do condomínio.
Se um condomínio não realizar a previsão orçamentária, ele corre o

risco de ficar com o seu caixa defasado, já que é por meio da previsão
orçamentária que são propostos a reposição ou o aumento de caixa do
condomínio. Além do mais, pode ter desdobramentos jurídicos para o sín-
dico, pois a previsão orçamentária é um item obrigatório disposto em lei. A
previsão orçamentária consta na Lei nº 10.406, no artigo 1.348, ponto VI
“Art. 1.348. Compete ao síndico: [...] VI - elaborar o orçamento da receita e
da despesa relativa a cada ano” (BRASIL, [ano], s. p).
Sendo assim, além de vários benefícios que a previsão orçamentária

pode trazer ao condomínio, ela é um item obrigatório por lei. O objetivo
76
dessa lei é a confecção de uma previsão orçamentária que tenha a capa-

cidade de estabelecer um rateio entre os condôminos. A organização das
finanças é uma atribuição do síndico, e o não cumprimento dessas obri-
gações pode trazer tanto prejuízo ao condomínio, como também aos con-
dôminos, nos quais o síndico pode responder civil e criminalmente (ZAIM,
2021). Nos tópicos seguintes, analisaremos cada item que compõe uma
previsão orçamentária.
4.1 DIVISÃO DAS CONTAS ANUAL OU

MENSAL
O primeiro passo para desenvolver uma previsão orçamentária é verificar
qual o modelo de rateio que o condomínio adota, rateio anual ou mensal. No caso,
estamos falando aqui apenas da forma como a divisão dos custos é realizada.
Nos próximos tópicos, analisaremos em quais bases é desenvolvido um rateio.
Existem duas formas de se efetuar a cobrança de uma taxa condominial, ou

seja, de forma mensal ou anual, ambas se originam na previsão orçamentária. No
modelo de taxa anual, são colocados em uma planilha todos os custos anuais do
próximo ano, e divididos entre os 12 meses do ano. Dessa forma, durante aquele
ano a taxa será fixa, já que ela foi prevista de forma anual e dividida entre os meses.
Um dos pontos favoráveis ao modelo de taxa fixa é que o condômino sabe-

rá de antemão qual será o valor da sua taxa condominial ao longo daquele ano.
Esse fato traz tranquilidade aos condôminos, pois tem condições de se programa-
rem financeiramente, já que o boleto da taxa nunca será uma “caixinha de surpre-
sas”. Além disso, o valor fixo do condomínio também traz um ar de transparência
em todo o processo.
Esse modelo de rateio de taxas, inclusive, é um dos mais utilizados, mas não
existe em lei uma forma que obrigue se o rateio das constas será de forma mensal
ou anual. Na maioria das vezes, esse item também não consta em convenção,
dessa forma, o condomínio deve implementar aquela que melhor representa os
seus interesses. Sendo assim, a forma de rateio das taxas condominiais deve ser
discutida e aprovada em assembleia.
No entanto, para que o modelo de taxa fixa de fato funcione, antes de mais
nada, é fundamental que o síndico tenha a capacidade de desenvolver uma pre-
visão orçamentária que, de fato, abarque todos os custos que o condomínio tem
ao longo de um ano. Se, por acaso, essa previsão não tiver condições de efetuar
77
a análise, corre-se o risco de faltar dinheiro em caixa ao longo dos meses. Se

esse for o ocorrido, o síndico terá o desgaste e a obrigação de chamar uma nova
assembleia, explicar as falhas na previsão orçamentária, e colocar uma nova pre-
visão para aprovação.
No caso de uma taxa mensal, o seu valor poderá variar, ou seja, os valores
não são fixos e podem variar de mês a mês, pois são calculadas levando em conta
os custos do mês anterior. Um dos principais problemas desse cálculo mensal das
taxas é que o condômino nunca sabe o valor que virá em sua taxa condominial.
4.2 CUSTOS ORDINÁRIOS,

EXTRAORDINÁRIOS E EMERGENCIAIS
Após conhecermos o modelo de rateio entre taxas fixas e variáveis, é impor-
tante classificarmos os custos do condomínio entre ordinários e extraordinários.
As despesas condominiais ordinárias são as despesas que ocorrem todos os me-
ses, ou que já se sabe que elas ocorrerão em um momento pré-determinado da-
quela previsão orçamentária. Alguns exemplos podem ser os custos com jardina-
gem, pessoal, limpeza de caixa de água, manutenção de SPDA, manutenção do
elevador, piscina, consumo de água, luz, telefone, internet e material de limpeza.
Por sua vez, as despesas extraordinárias são extras, que não foram previs-
tas. Alguns exemplos desses custos podem ser pintura de fachada, reformas, no-
vos projetos de paisagismo ou readequações da piscina. Ainda existem as des-
pesas emergenciais, que podem surgir a qualquer momento, sendo que o seu
reparo deve ser realizado de forma imediata. Alguns exemplos podem ser a queda
de um muro, uma chuva que inundou a garagem ou, ainda, a troca de um motor
de portão que queimou e, devido à questão de segurança, não pode esperar uma
assembleia para a sua aprovação. Essas despesas podem ter o seu valor retirado
do fundo de reservas se o condomínio possuir esse fundo.
No caso em especifico da previsão orçamentária, a sugestão é que ela seja

realizada para os custos ordinários do condomínio, pois esses custos são previ-
síveis. No caso de benfeitorias, o ideal é que haja uma assembleia em separado
para tratar desse tema, expondo os valores e a sua divisão entre os condôminos.
Apesar de virem na mesma taxa condominial, o aconselhável é que fique muito
claro para os condôminos que existe uma divisão entre os custos ordinários e
extraordinários.
Se um condomínio possui uma taxa ordinária de R$ 500,00, no entanto, em

assembleia, foi definido que irão fazer um novo projeto da piscina, com uma re-
78
forma geral e compra de um novo mobiliário. Por causa dessa obra, vai ser adi-
cionado na taxa condominial o valor de R$ 150,00 por um período de 4 meses,
totalizando uma taxa de R$ 650,00. O fundamental é o síndico deixar muito claro
que o valor da taxa é de R$ 500,00 e não de R$ 650,00, pois tem muito morador
que, se não for orientado, vai questionar esse aumento da taxa de forma incisiva e
pode fomentar outros moradores desavisados.
Dessa forma, o ideal é que a taxa condominial represente os custos do con-

domínio para o seu funcionamento, por mais que nela possa vir junto a taxa de
água ou de gás de uso privado. O síndico deve deixar muito claro que a taxa con-
dominial é “X” valor, porém, existem outras taxas como as de consumo de gás e
água, que não são do condomínio e sim do morador.
4.3 COMPOSIÇÃO DA PREVISÃO

ORÇAMENTÁRIA
Agora que já conversamos sobre o rateio fixo e variável e sobre os custos
ordinários e extraordinários, vamos desenvolver o passo a passo para confec-
cionar uma previsão orçamentária. Como já afirmamos anteriormente, os condo-
mínios são como organismos vivos, dessa forma, as previsões devem ser reali-
zadas levando em consideração o que é importante para cada condomínio. Não
adianta pegar uma previsão pronta de outro condomínio e colocar para rodar no
seu condomínio, pois o condomínio é diferente, os equipamentos que precisam
de manutenção são diferentes, por isso, cada previsão deve ser pensada e de-
senvolvida com calma.
Nesse sentido, é fundamental que o síndico formule uma lista com todos os
custos do condomínio. Para uma melhor visualização e análise, esses custos de-
vem ser divididos em categorias, pois facilitam no gerenciamento sem abandonar
nenhum ponto. No entanto, por mais que discorramos sobre uma lista, o síndi-
co deve analisar esses itens a luz do seu condomínio, podendo, contudo, utilizar
essa lista que discorreremos apenas como base e conforme a sua análise, pode ir
retirando ou colocando pontos que digam respeito ao seu condomínio.
Vamos trabalhar com algumas categorias na formulação da previsão orça-

mentária, porém, esses itens podem ser revistos, alterando-os de lugar. O ob-
jetivo, aqui, é apenas explanar a forma como deve ser feito, para que fica mais
entendível para os condôminos e de melhor gerenciamento por parte do síndico.
79
FIGURA 5 – CLASSES DE CUSTOS QUE COMPÕEM A PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA
FONTE: O Autor.
A primeira análise deste checklist deve ser em cima dos custos com pessoal,
dessa forma, devem ser descritos os custos com os salários, assim também com
os aumentos de salários que ocorrem todos os anos, ou seja, o dissídio da cate-
goria. Um item que merece muita atenção no quesito custo com pessoal, é que,
em algumas situações, devido a negociações entre os sindicatos dos trabalhado-
res e os sindicatos patronais, pode ocorrer uma demora para que a negociação do
dissídio seja concretizada. Dessa forma, existe uma demora para que a conven-
ção coletiva da categoria seja efetivada, o que pode atrasar que o pagamento dos
salários com o valor atualizado.
No entanto, o condomínio, após a efetivação da convenção trabalhista, preci-

sa pagar a diferença dos valores atrasados, conforme a data do dissidio da cate-
goria que é 1o de julho. Se a convenção coletiva foi efetivada apenas em outubro,
o condomínio precisa pagar os valores retroativos desde julho em uma única par-
cela. Se, na sua região, essa for uma constante, também é necessário adicionar
esse item a mais na previsão orçamentária do seu condomínio, lembrando que o
aumento do dissídio tem um efeito cascata, ou seja, ele também faz aumentar os
outros custos com o pessoal.
Ainda com relação ao custo do pessoal, quando próprio, é importante levar

em conta todos os encargos e provisões, assim também como o vale alimenta-
80
ção, vale transporte e o vale combustível. Se houver bonificações e cestas natali-

nas, estas também devem constar. Ainda, deve-se verificar se o condomínio está
pagando algum acordo trabalhista, para que este conste como despesa ordinária.
No caso de funcionários terceirizados, deve constar nessa planilha o valor

atual mais os reajustes que foram previstos em contrato. Se, no condomínio, hou-
ver a portaria remota, da mesma forma deve constar o valor, bem como os possí-
veis reajustes. A seguir, são apresentados alguns itens que devem constar nessa
primeira etapa:
• Funcionários Próprios Salários.

• Funcionários Terceirizados (zelador + servente limpeza).
• Encargos/Provisões.
• Horas extras.
• Portaria Remota.
• Sistema Online Portaria Remota.
• Cesta ou Bonificação Natalina.
• Vale Alimentação.
• Vale Transporte/Combustível.
• Acordo Trabalhista.
• Treinamentos.
Esses itens acima são os mais custosos em um condomínio, e, em alguns

casos, chegam até 70% do valor da previsão. Por isso, o síndico deve analisar es-
ses itens com muita racionalidade e atenção. Uma segunda classe de custos que
deve existir é a de administração do condomínio. Nesse grupo, devem constar os
honorários da administradora, assim como o seu reajuste, bem como os custos
adicionais por participar de assembleia.
Algumas administradoras estipulam em contrato o número de assembleias

por ano, sendo uma AGO e outra AGE, e, se o condomínio necessitar de mais,
ela cobra um valor em separado. Claro que isso muda de contrato para contrato,
no entanto, se o condomínio tem um histórico de ter mais que uma AGE por ano,
o ideal é que esse custo conste na planilha. Outro fator importante é ter os hono-
rários do síndico, sendo ele profissional ou morador, na sua grande maioria, ele
possui um honorário. Esse valor também deve constar na planilha, assim também
como o seu reajuste. Nesta etapa, devem constar:
• Honorários da Administradora.
• Honorários do síndico.
• Seguro Condominial.
• Assessoria jurídica.
• Taxas de cartório.
81
• Assembleias adicionais.
• Balancete on-line.
• Auditoria.
• Material de escritório/cópias.
• Site/App do condomínio.
O próximo item é sempre o mais extenso, pois trata da manutenção e conser-

vação do condomínio. Nessa etapa, devem entrar todos os custos que o condomí-
nio terá de forma efetiva, ou seja, se tem certeza de que eles ocorrerão e, ainda,
previsionar itens de pequena escala que podem acontecer e que o condomínio
precisa ter dinheiro em caixa para conseguir efetuar a manutenção.
Primeiramente, descreveremos os custos que ocorrem de forma mensal como

manutenção dos elevadores, manutenção de academia, manutenção de bombas,
jardinagem, manutenção da piscina, compra de produtos para piscina, material de
limpeza, lâmpadas e material de cozinha, como água mineral, café e açúcar.
Existem outros itens que devem constar, porém, são realizados anualmente ou
semestralmente. Nessa lista, entram a manutenção dos extintores e das mangueiras
de incêndio, manutenção do SPDA, limpeza da caixa de água, limpeza da caixa de
gordura; dedetização, desratização, compra de uniformes e material de escritório.
Existem, também, os itens que podem vir a apresentar problemas, porém,

mesmo assim, o condomínio precisa previsionar os itens para que, se for reali-
zada a sua manutenção, o condomínio tenha dinheiro em caixa. Nesses itens,
podem entrar a compra de peças para elevadores, a manutenção do sistema de
segurança e das cercas elétricas, e, também, pode conter um valor referente a
pequenas manutenções elétricas e hidráulicas. Nesse item, também entra a repo-
sição de utensílios em geral do condomínio, assim como manutenções residuais,
pequenas pinturas ou reformas.
• Manutenção Preventiva mensal Elevadores.

• Manutenção corretiva – peças elevadores.
• Manutenção Sistema de Segurança, Comunicação e Automação.
• Manutenção de sauna.
• Manutenção preventiva/corretiva Academia – Mensal.
• Manutenção preventiva/corretiva Academia Peças e Equipamentos.
• Manutenção preventiva/corretiva Bombas.
• Manutenção preventiva/corretiva de equipamentos de segurança.
• Jardinagem/paisagismo.
• Compra de plantas para reposição.
• Manutenção preventiva/corretiva Portões Veiculares.
• Material de Limpeza/Sacos de Lixo/EPI.
82
• Material Elétrico/Lâmpadas.
• Material e Manutenção Hidráulica.
• Desratizacao/Dedetização.
• Limpeza de Caixas dágua.
• Recarga Extintores/Revisão Mangueiras.
• Limpeza Piscina.
• Material Limpeza Piscina.
• Equipamentos de troca de calor da piscina.
• Reposição de Utensílios.
• Manutenção interfonia/portas.
• Limpeza Cisternas e Caixas de Gordura.
• Combustível para lav. de alta pressão/gerador/soprador de folhas.
• Manutenção residual.
• Locação de Caçamba.
• Café/Açúcar Funcionários.
• Água Mineral.
• Monitoramento eletrônico/tático.
• Diarista.
• Uniformes.
• Manutenção Gerador.
• Combustível maquinário/gerador.
• Aromatizadores.
• Higienização de sofás e carpetes.
• Material de Expediente.
• Cartuchos/toners/locação impressora.
• Pintura.
• Adequações AVCB.
• SPDA.
• ARTs de hidrante.
Temos, ainda, uma terceira classe dos custos, os quais incidem sobre os
consumos do condomínio, sejam ele de água, esgoto, gás, energia elétrica, in-
ternet, telefonia, assinaturas de TV. Aqui, também tem um ponto importante, pois,
em vários condomínios, esse consumo diz respeito apenas a áreas comuns do
condomínio. No entanto, em outros condomínios, esses valores podem compor
diretamente a taxa condominial, ou seja, se, por exemplo, o condomínio não pos-
suir hidrômetros individuais, ou, ainda, registros de gás, esses valores podem ser
rateados em conjunto com a taxa de condomínio. Esses valores não podem com-
por a taxa condominial, pois o consumo depende dos moradores e, nesse caso,
pode variar. Dessa forma, ele deve ser computado após a previsão orçamentária,
de forma que fique bem claro que esses são itens de consumo. Os itens que po-
dem compor essa classe são:
83
• Energia Elétrica.
• Água e esgoto.
• Gás.
• Internet.
• Telefonia.
• Assinaturas de TV.
Ainda existe um quarto segmento de custos, que são os financeiros, onde es-
tão englobados todos os custos relativos a esse item no condomínio. Alguns itens
que podem compor essa classe:
• Garantidora.
• Tarifas Bancárias.
• Emissão de Boletos.
• Juros e Multas.
• Inadimplência.
A inadimplência é um dos principais problemas dos condomínios, sendo as-

sim, ela deve ser acompanhada de perto a fim de que não saia do controle. Se
o condomínio não possui garantidora, ele precisa estar atento a esse item, pois
pode criar um descompasso entre a previsão orçamentária e o que de fato está
sendo arrecadado. Em algumas situações, quando não há um controle sobre esse
item, é necessário convocar uma nova assembleia e aprovar uma nova previsão
orçamentária, o que não vai ser bem recebido pelos adimplentes.
Esses são apenas alguns itens que podem variar muito de condomínio para
condomínio, pois, conforme a estrutura, pode conter algumas mais ou menos pon-
tos. Por isso, é importante uma elaboração da previsão análise mais apurada,
junto com os conselheiros consultivos e fiscais e demais moradores, a fim de que
nenhum ponto fique de fora. Também é interessante envolver a administradora
nesse processo, pois ela possui bastante conhecimento na formulação dessas
previsões, no entanto, a responsabilidade dela é do síndico.
4.4 CUIDADOS NA HORA DE

ELABORAR A PREVISÃO
ORÇAMENTÁRIA
Uma situação importante, antes de pensar nos valores atuais, é efetuar uma
pesquisa sobre os custos que o condomínio teve no ano anterior, qual foi a perio-
dicidade dos serviços prestados e quais os valores que, em média, foram pagos.
84
Só existe a possibilidade de se iniciar uma previsão orçamentária a partir do mo-

mento em que se tenha valores prévios passados, que orientem na elaboração
de valores futuros. O fundamental é ter acesso aos valores pagos nos últimos 24
meses, dessa forma, o síndico terá como base dois períodos para analisar.
Vamos utilizar um exemplo muito comum que é a limpeza da caixa de água.

Se, no ano anterior, o condomínio gastou R$ 1200.00 com esse item durante todo
o período e, se no ano retrasado, gastou R$1.100,00, o síndico já tem um base
do valor que será cobrado no próximo ano. A comparação entre os itens deve ser
uma das primeiras ações do síndico, pois é importante buscar o histórico de cus-
tos. O síndico também deve verificar se todas as manutenções ordinárias foram
realizadas, pois nenhuma manutenção ordinária deve ficar de fora.
Um cuidado é bem importante nesse ponto: não trabalhe com valores justos
demais, sempre deixe uma “gordura”. Por vezes, o síndico quer fazer uma previ-
são que impacte o menos possível na taxa condominial e acaba ficando sem ne-
nhum “respiro” de caixa. Em diversos casos, a fim de efetuar uma política com os
condôminos, o síndico aprovou uma previsão enxuta, o que não permitiu efetuar
reparos ou manutenções por causa da alta dos preços. Nesse caso, ele teve mais
desgaste do que se tivesse aprovado uma taxa com um valor um pouco maior. A
média é em torno de 5% mensal, no entanto, o síndico pode optar em descrever
ou não esse valor na previsão, pois pode embutir direto esse valor no custo das
manutenções. Em nosso caso, para deixar a previsão orçamentária o mais exem-
plificado possível, vamos inserir. Também é possível utilizar o índice de inflação
para aquele período, ou, ainda, outros índices como O Índice Geral de Preços-
-Mercado (IGP-M) ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC).
Corte de gastos pode prejudicar vida em condomínio, diz

especialista.
https://noticias.r7.com/economia/corte-de-gastos-pode-prejudi-
car-vida-em-condominio-diz-especialista-12062018
Por outro lado, o excesso também pode comprometer a previsão orçamen-

tária, pois, há casos em que síndicos lançam uma previsão maior que a devida.
Considerando uma previsão que foi muito questionada em assembleia e acabou
tendo muitos ajustes, os moradores e conselheiros questionaram alguns itens,
e eles estavam em média 30% maior que o ano anterior. A previsão teve que ter
85
vários ajustes, o que criou um certo desconforto, pois fica nítido que o síndico não
se esforçou para confeccionar a previsão, por isso, o importante é a racionalidade
no momento de efetuar a previsão.
4.4 CONFECCIONADO A PREVISÃO

ORÇAMENTÁRIA
Com todas as análises realizadas nos tópicos anteriores em mãos, é o mo-
mento, de fato, de iniciar a previsão orçamentária. Para que ela fique mais orga-
nizada, utilize uma planilha, na qual será possível lançar os valores e depois efe-
tuar as divisões possíveis. Após o desenvolvimento da previsão orçamentária, ela
deve ser dividida entre todas as unidades. No nosso exemplo, para ficar mais cla-
ro, utilizaremos um condomínio no qual a taxa ordinária é dividida de forma igual
entre todas as unidades, mesmo que os imóveis possuam tamanhos diferentes.
No próximo tópico, estudaremos sobre rateio e fração ideal. Utilizaremos como
base um condomínio que possui 60 unidades, que conta com cinco funcionários e
vários equipamentos condominiais.
FIGURA 6 – EXEMPLO DE PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA 1
FONTE: O Autor.
86
Conforme descrito na Figura 6, todos os custos devem ser divididos entre

todas as unidades, sendo demonstrada a arrecadação mês a mês. Alguns itens
incidem todos os meses sobre a taxa condominial, como exemplo, temos os itens
de pessoal. Além disso, também temos os custos com administradora e honorá-
rios do síndico que estão presentes todos os meses. No caso da outra parte da
previsão abaixo, alguns itens ocorrem apenas uma vez por ano, no entanto, mes-
mo assim, eles são divididos entre os 12 meses, para que, no momento em que
for efetuada a manutenção, o valor não impacte no caixa.
FIGURA 7 – EXEMPLO DE PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA 2
87
FONTE: O Autor.
Um exemplo desse tipo de item é a manutenção de extintor/mangueiras, item obri-

gatório que deve ser realizado anualmente. No entanto, esse valor é dividido em 12
parcelas, no caso do nosso exemplo, entre os 60 apartamentos. Dessa forma, o valor
arrecadado por mês é baixo, ou seja, vai custar R$ 1,67 por mês por apartamento.
No caso do nosso exemplo, o valor da taxa ficou em R$ 822,22, lembrando

que, ainda sobre essa taxa, pode incidir o valor do fundo de reserva. Apresenta-
remos mais adiante sobre todos os tipos de fundos e das suas especificidades,
mas, apenas para adiantar, esse é um fundo que é arrecadado todos os meses
para que, em caso de alguma urgência, o condomínio tenha caixa. Não existe
uma regra para o valor a ser cobrado, porém, na maioria das vezes, o percentual
fica entre 5% e 10% do valor da taxa.
Se verificarmos a etapa financeira, veremos que o condomínio possui dois

custos por causa da inadimplência, que é o custo com a garantidora e o custo
da média com inadimplência. Nesse condomínio, estamos usando como exemplo
a média de 15%. Atualmente, a taxa desse condomínio mensal é de R$ 951,23.
Se não houvesse a necessidade de uma garantidora, esse valor cairia para R$
913,43. Se retirarmos também a taxa de inadimplência, que é de R$ 7.400,00 por
mês, o valor da taxa mensal ficaria em R$ 790,00. Trata-se de uma diferença con-
siderável de R$ 161,23 por mês por unidade condominial.
Pode ser que o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação, Ad-
ministração de Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais (SECOVI)
88
do seu estado possua algum índice para análise da variação de preços ao con-
domínio. No Secovi do Rio de Janeiro e de São Paulo, existe o Índice de Custos
Condominiais (ICON).
FIGURA 7 – ÍNDICE DOS CUSTOS CONDOMINIAIS NA RMSP
FONTE: SECOVI-SP (2021, s. p.).
O ICON apresenta uma análise de custos e a sua variação em ambos os Es-

tados. Pode ser que ele não tenha ligação no seu Estado, no entanto, é importan-
te analisar, pois serve como um parâmetro nacional. No caso do Estado de São
Paulo, todos os meses, um documento é desenvolvido tendo como base esses
valores e no caso da figura acima uma análise entre o IGP-M e o ICON. Também
é disponibilizada uma planilha por classes de custos, como de pessoal, tarifas,
manutenções, conservação, limpeza e diversos.
A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São

Paulo (AABIC), também possui um índice chamado Índice Periódico de Variação
de Custos Condominiais (IPEVECON), ou seja, assim como o ICON, o IPEVE-
CON, tem todo mês a sua divulgação. Esse índice faz uma análise dos custos
de pessoal, encargos, benefícios, água, energia elétrica, manutenção, administra-
ção, materiais de construção (AABIC, 2021).
Apenas ratificando que a previsão orçamentária precisa ser aprovada em as-

sembleia e, para isso, basta apenas a maioria dos presentes. Esse é um processo
89
que precisa ter o máximo de legalidade, pois mexe diretamente na taxa do condo-
mínio, por isso, para não sofrer com nenhum processo de impugnação, todas as
regras de uma assembleia devem ser respeitadas.
Se, após a previsão orçamentária ser aprovada em assembleia, ficar eviden-

te que ela não está sendo suficiente, o síndico precisa confeccionar uma nova
previsão e levar novamente para votação em assembleia. Essa ação deve ser o
mais rápido possível, visto que não se pode esperar o condomínio ficar três, qua-
tro, cinco meses no vermelho. As ações devem ser propostas de forma rápida e
emergencial, pois se houve algum erro, é o momento de buscar consertar.
1 - Eu posso aprovar duas previsões orçamentárias?
Dependendo das demandas do condomínio, é possível apresentar alguns

cenários diferentes conforme a demanda do condomínio. Pode ser apresentado
uma versão mais enxuta da previsão, outra moderada e uma que contemple mais
itens. No entanto, cuidado! Na maioria das vezes, a assembleia vai optar pela
opção mais simples, o que pode deixar o caixa extremamente apertado. O ideal
desses cenários é explicar um a um para os moradores, demonstrando a diferen-
ça entre eles e o que está contemplado em cada uma das previsões. Também é
necessário se atentar ao fato que os condôminos podem se confundir com cada
uma dessas previsões.
Outro erro bem comum é o síndico utilizar o fundo de reserva como escape
para fazer frente a despesas mensais. Em diversos condomínios, síndicos utili-
zam o fundo de reserva para manter a taxa baixa, fazendo uma política de bom
síndico com os moradores, porém, utilizando o fundo de reserva. A situação pode
vir à tona no momento da prestação de contas, onde fica claro o problema.
O síndico pode utilizar o fundo de reserva sem autorização

dos condôminos?
https://jus.com.br/artigos/71141/o-sindico-pode-utilizar-o-fundo-
-de-reserva-sem-autorizacao-dos-condominos
90
Nos casos dos condôminos em implantação, na AGI, sempre é aprovada uma

previsão orçamentária desenvolvida pela construtora. No entanto, na maioria das ve-
zes, essa previsão nem chega a ser colocada em prática. Entre a assembleia geral
de instalação de condomínio e a entrega das chaves, sempre existe uma lacuna de
tempo. Conforme a construtora e demandas da obra, pode ser um tempo elevado.
Algo que acontece frequentemente é com relação à mão de obra, na previ-

são da construtora, ela pode prever a contratação de uma portaria física 24 horas,
no entanto, os condôminos acreditam que essa portaria faz com que o valor da
taxa fique muito alta, e, dessa forma propõem uma portaria remota para diminuir
a taxa. Ou, ainda, acham que apenas uma servente 44 horas não é suficiente e
querem trocar por duas que trabalhem em escala 12x36.
O que acontece é que, sempre após o síndico ser eleito na AGI, ele precisará
trabalhar em cima da previsão orçamentária, modificando conforme a vontade dos
condôminos. Infelizmente, o mais comum é que o exposto na AGI não seja de fato
uma previsão que faça frente a todos as demandas do condomínio. Isso acontece
porque a construtora utiliza um formato padrão, e, por não conviver com os condômi-
nos, não tem conhecimento das demandas e particularidades daquele condomínio.
Dessa forma, é fundamental que, após uma AGI e antes da entrega das cha-
ves, o síndico convoque uma AGE para aprovar a nova previsão orçamentária,
agora, com as demandas e necessidades daquele condomínio. Conversaremos
mais sobre como fazer a primeira AGE do condomínio no próximo capítulo. Uma
previsão orçamentária é a base de um condomínio, é por meio dela que o síndico
mantém a “máquina” funcionando. A etapa financeira de um condomínio é um dos
principais pilares. A transparência no item finanças é básica para que os condômi-
nos se sintam seguros com a atuação do síndico.
4.5 RATEIO CONDOMINIAL

Conversamos, no tópico anterior, sobre a previsão orçamentária e todos os
seus desdobramentos. Nesse tópico, abordaremos o rateio condominial, um item
importante que pode impactar diretamente as taxas condominiais. Esse é um as-
sunto que causa controvérsia, pois suscita muitas dúvidas em relação a como
esses valores serão divididos entre todos. A palavra rateio significa divisão dos
custos ou receitas, em nosso caso, por não ser uma atividade comercial, o rateio
é sobre os custos condominiais. Dessa forma, um rateio deve ser sobre a divisão
de todos os custos do condomínio, sobre todas as unidades, sendo assim, todo
condômino é obrigado a contribuir com as despesas, conforme a Lei nº 10.406 de
10 de janeiro de 2002.
91
Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção
das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na con-
venção; (BRASIL, 2002, s. p.).
A forma de rateio já passou por algumas mudanças, no entanto ela consta na

Lei nº 4.591, afirmando que:
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condo-

mínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quo-
ta-parte que lhe couber em rateio.
§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação
da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de
cada unidade (BRASIL, 1964, s. p.)
Nesse artigo, o condomínio pode efetuar as despesas do condomínio, con-

forme estiver descrito na sua convenção, não necessariamente precisando seguir
a fração ideal. Em alguns casos, poderia ser dividido de forma igualitária, sem
levar em consideração a diferença do tamanho dos imóveis. No entanto, no novo
Código Civil de 2002, esse entendimento mudou e, a partir daquele momento, ele
firmou o entendimento que a cobrança da taxa condominial deveria ter como crité-
rio a fração ideal de cada unidade.
Já em 2004, com a Lei nº 10.931, o entendimento voltou ao mesmo da Lei

4.591.64, ou seja, o condomínio pode efetuar a cobrança conforme o número de uni-
dades ou conforme a fração ideal. Se, na convenção do condomínio, o exposto for de
cobrança por unidade de forma igualitária, dessa forma deverá ser feito. Se não hou-
ver nenhuma menção a esse assunto, deve seguir o padrão de cobrança por fração
ideal. Antes de falar dos tipos de rateio, vamos entender o que é fração ideal.
A fração ideal é uma parte indivisível do imóvel, que é a somatória da área

privada mais o correspondente da área comum daquela unidade. Dessa forma,
a fração ideal é a soma da área privada, mais a área proporcional a sua unidade
individual. Tanto no caso de condomínio verticais como horizontais, as dimensões
das unidades podem ser diferentes, dessa forma, em um mesmo condomínio, po-
dem também ter várias frações diferentes.
Toda unidade possui, na convenção condominial, o total da sua área privada.

No entanto, também há o concernente a sua área privativa. Em algumas delas,
as áreas são somadas como unidade condominial mais a garagem. Em alguns
casos, podem vir descrito como “apartamento com área útil de 80,55m2, área
comum de 35,68m2 e área total de 116,23m2, correspondente a uma fração de
1,276342%”.
92
FIGURA 8 – EXEMPLO DE CONVENÇÃO COM FRAÇÃO IDEAL
FONTE: O Autor.
O cálculo da fração ideal é realizado tendo como base a NBR 12.271/2005,

da ABNT. Essa norma possui o nome de “Critérios para avaliação de custos de
construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios
edilícios”. Segundo a norma, o conceito de fração ideal é: “Fração expressa de
forma decimal ou ordinária que representa a parte ideal do terreno e coisas de
uso comum atribuída à unidade autônoma, sendo parte inseparável desta” (ABNT,
2005, s. p.).
Sempre existem questionamentos sobre a fórmula utilizada para se efetuar

o cálculo da fração ideal, já que ele parece ser complicado. A norma deixa bem
claro os critérios utilizados:
FI = (Ater x Aund)/ At und

Sendo correspondente:
FI= Fração Ideal da unidade
Ater= Área total do terreno
Aund= Área da Unidade Residencial em questão
At und= Área total construída das unidades (ABNT, 2005, s. p.).
Com a convenção em mãos, esse cálculo pode ser realizado rapidamente,

no entanto, todas elas já vêm na convenção condominial, mas, para vias de aferi-
ção, é importante que síndico saiba como efetuar esse cálculo.
4.5.1 Tipos de rateio

Após entendermos o que é fração ideal, vamos analisar os tipos de rateios
condominiais que existem e que podem usar ou não a fração ideal como base
para o seu cálculo. São os rateios igualitários ou por fração ideal.
O rateio pela fração ideal é quando todas as unidades pagam o valor da taxa
condominial conforme o tamanho da sua unidade, ou seja, o tamanho da sua área
93
privativa mais a sua parte da área comum, definida em convenção. Sendo assim,
os condôminos devem arcar com as suas despesas conforme a fração ideal de
cada unidade, ou seja, conforme o tamanho das unidades. Se existe uma unidade
maior que a outra, essa deveria pagar mais, já que utiliza uma área maior. Nesse
caso, sempre as coberturas por possuírem uma área maior, ou os apartamentos
que possuem gardens, pagam um valor maior.
A outra forma de rateio autorizada por lei é o rateio igualitário, em que todas
as unidades pagam o mesmo valor para a contribuição das despesas mensais
independente do tamanho das unidades. O apartamento com a menor área paga
o mesmo valor que a unidade da cobertura, ou com gardem. Esse tipo de rateio
não é comum, e existem poucos condomínios que adotam esse tipo de cobrança.
Ainda com questão ao rateio, existem outras questões importantes. No caso

de haver um dano no telhado da cobertura, o proprietário da cobertura é responsá-
vel por essa manutenção e não o condomínio. Esse será um custo do condomínio
apenas se a laje for a última etapa da cobertura, conforme a Lei nº 10.406/2002
“Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da
sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferio-
res” (BRASIL, 2002, s. p.).
Ainda sobre obras, no caso de rateio de obras, as que são de uso exclusivo
de alguns moradores devem ser rateadas apenas entre esses condôminos e não
para todos, conforme a Lei nº 10.406/2002 “Art. 1.340. As despesas relativas a
partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem
a quem delas se serve” (BRASIL, 2002, s. p.).
De acordo com esse artigo, por exemplo, se o andar térreo não usa o eleva-
dor, ele precisa também ter a sua parte no rateio? Sim, precisa, porque o elevador
está a sua disposição, mas for vedado o uso a esses moradores, então eles não
terão que efetuar o pagamento sobre essa parte. Mesmo exemplo para o estacio-
namento, se o condômino não possui carro, ele precisa pagar o rateio sobre essa
parte? Sim, precisa, porque ela está à disposição do condômino, salvo se a sua
unidade não tiver garagem.
Também existe uma divisão do rateio entre o que deve ser pago pelo pro-
prietário e o que deve ser pago pelo inquilino. Nem sempre essa relação é muito
transparente com direitos e deveres de cada um. Dessa forma, a Lei do inquilinato
(Lei nº 8.245/91) traz uma série de recomendações de pagamentos ao locador e
locatário, e prevê que o pagamento das despesas extraordinárias como grandes
obras e reformas deve ser paga pelo proprietário/locador:
Art. 22. O locador é obrigado a:

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio
94
se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros

de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura
integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e ilumi-
nação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do
edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de
empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de
telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso co-
mum;
g) constituição de fundo de reserva (BRASIL, 1991, s. p.).
O inquilino fica responsável pelas despesas ordinárias do condomínio, como

manutenções e salários dos funcionários. No entanto, na prática, é comum que
fique a cargo do inquilino o pagamento integral da taxa, não havendo diferença
entre custos ordinários e extraordinários.
Art. 23. O locatário é obrigado a:

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as
necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciá-
rias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de
uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependên-
cias de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hi-
dráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos
de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrôni-
co e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas
e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período ante-
rior ao início da locação; (BRASIL, 1991, s. p.).
O rateio condominial tem relação até com o peso dos votos em uma assem-
bleia. No caso de condomínios em que a taxa seja rateada por fração ideal, o
voto de quem paga uma taxa maior pode ter um maior peso. Essas situações são
usadas, principalmente, para o caso de empate em uma assembleia. No entanto,
existem outras que, por mais que as unidades possuam frações diferentes, o peso
do voto continua o mesmo, ou seja, um voto por unidade.
No caso de condomínios mistos, o processo segue o mesmo padrão, ou seja,

conforme definido em convenção, o rateio pode ser igualitário ou por fração ideal.
95
Por mais que, em algumas situações, os anseios sejam diferentes, eles seguem
da mesma forma de um condomínio, seja ele totalmente residencial ou comercial.
Ficou claro ao longo do capítulo a importância de cada um dos itens discu-
tidos. Um condomínio em processo de implantação precisa da visão e conheci-
mento de um síndico que conheça os meandros de um processo de garantia con-
dominial. Se o síndico acreditar que todas as manutenções devem ser feitas pela
construtora, ele acabará perdendo a garantia.
Se, por acaso, o síndico fizer alguma ação que venha a prejudicar a garan-
tia, o prejuízo para o condomínio como um todo é imenso. Lembrando que, em
um condomínio, não estamos falando sobre a garantia de uma unidade, e sim de
todas as áreas comuns. No momento de receber um condomínio, utilize os itens
desenvolvidos na garantia como passos para que consiga manter a garantia ativa
em todos os seus pontos. Conforme afirmamos, se não se sente seguro para visu-
alizar todos os vícios, solicite auxílio de um profissional.
Também vimos a importância de cada um dos entes envolvidos nesse pro-

cesso de gestão condominial, pois parece que apenas o síndico faz a gestão do
condomínio, mas, nesse capítulo, demonstramos a importância dos outros gru-
pos. O ideal de um síndico é que ele tenha força de catalisar opiniões e fazer uma
confluência de ações. Claro que, quanto mais pessoas envolvidas no processo,
torna-se mais dificultoso chegar em um denominador comum. No entanto, as opi-
niões contrárias existem exatamente para enriquecer a tomada de decisão. Como
síndico, entenda a importância de cada um dos grupos, fomente a participação e
colete informações.
Com relação à previsão orçamentária, ficou claro quantos itens existem para
que seja construído algo que de fato represente as demandas do condomínio.
Esse não é um processo simples, porém, o síndico precisa conhecer a fundo. For-
mular uma previsão orçamentária que não contempla todas as áreas demonstra
a incompetência de gestão, criando um desgaste gigante, já que estamos falando
sobre taxas condominiais.
Uma previsão orçamentária deve ser realizada conforme as particularidades

de cada condomínio, não se pode pegar algo pronto e colocar em um condomínio.
Como afirmamos, os condomínios são diferentes entre si, desde prestadores de
serviços, demandas, número de unidades e pessoas. Por isso, a previsão deve
ser desenvolvida de forma personalizada. Colocamos na previsão orçamentária
um número elevado de itens que podem compor esse processo, no entanto, cabe
ao condomínio ajustar as suas demandas.
96
Após essa leitura, entendemos a causa de muitos condôminos ingressarem

na justiça, pela falta de informação sobre as formas de rateio do condomínio. Por
vezes, o síndico não domina esse assunto, e dá vazão para que ruídos de comu-
nicação produzam demandas jurídicas. O rateio condominial, deve ser analisado
a luz do Código Civil e, também, da convenção, pois, dessa forma, o síndico pre-
serva os interesses do condomínio.
Nos tópicos apresentados, colocamos sempre o embasamento legal que en-

volve cada questão. Acreditamos que, dessa forma, o síndico consiga ter uma se-
gurança maior para tomar as devidas ações. Enfim, é um capítulo denso, porém
necessário, já que um síndico que esteja envolvido em um processo de implanta-
ção condominial precisa conhecer essas demandas.
REFERÊNCIAS
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e outras disposições para condomínios edilícios. Rio de Janeiro, ABNT, 2005.
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BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Brasília, DF: Presidência da

97
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ZAIM, M. O síndico pode utilizar o fundo de reserva sem autorização dos

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98
C APÍTULO 3
Demandas Iniciais De Um
Condomínio

� Conhecer os fundos financeiros e suas utilizações.

� Entender a Assembleia Geral Extraordinária (AGE) e suas demandas.
� Compreender o plano de manutenção condominial.
100
Capítulo 3 Demandas Iniciais De Um Condomínio
Nesse último capítulo do nosso livro, discorreremos sobre o funcionamento
do condomínio. Logo após a eleição, o síndico tem uma série de situações que
precisa resolver, por isso, antes da entrega das chaves, ele precisa convocar uma
Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para que os moradores possam deliberar
sobre vários pontos para o funcionamento básico do condomínio.
O primeiro deles é em relação à escolha de vários prestadores de serviço,

dentre eles, a administradora e companhia de gás. A administradora é um ente
fundamental, que vai ser um dos principais auxiliares do síndico. Por isso, essa
deve ser uma escolha criteriosa, na qual vários pontos devem ser levados em
conta. A administradora, na maioria das vezes, é quem efetua o pagamento das
contas, bem como faz o gerenciamento da conta bancária, por isso, deve existir,
também, uma relação de confiança para além da competência. No caso com a
companhia de gás é da mesma forma, pois é uma empresa que vai fornecer um
dos principais produtos para o funcionamento do condomínio. Deve-se atentar,
ainda, aos valores praticados, pois nem sempre o valor do quilo do gás é o valor
mais alto e, também, em relação às cláusulas de rescisão.
Nesse ínterim, é momento de definir o modelo de contratação de funcioná-

rios, se será terceirizado ou próprio, assim como definir a quantidade de colabora-
dores. Esses colaboradores são fundamentais para o condomínio, sem o qual não
existe a possibilidade de funcionar. Ainda existem outros serviços como de segu-
rança, jardinagem e limpeza de piscina, que possuem as suas especificidades e
devem ser definidos. Esses serviços também são de suma importância, devendo
haver a descrição dos serviços prestados, bem como a periodicidade destes.
Outro assunto que gera muita demanda na implantação de um condomínio

são as medições de consumo e sua individualização. Neste capítulo, relataremos
como efetuar essa individualização e, também, quais os equipamentos necessá-
rios para executar essa ação. Trata-se de um assunto que síndico precisa investir
tempo para entender, a fim de atender aos moradores.
Por fim, traremos de um plano de manutenção, no qual serão descritos os

principais itens de um condomínio e os seus prazos para execução. Relataremos
sobre os itens relativos à limpeza, à elétrica, aos equipamentos e à estrutura do
condomínio. A leitura deste capítulo trará o funcionamento do condomínio com
todas as suas complexidades. Em um condomínio em implantação, ocorrem difi-
culdades até tudo funcionar a contento. No entanto, com esse manual em mãos,
haverá mais facilidade na condução do processo.
101
2 DEMANDAS INICIAIS DE UM
CONDOMÍNIO
Até agora, entendemos todos os processos iniciais de um condomínio, pois,
até o momento, estamos no campo da teoria. Entendemos, no Capítulo 1, toda a
parte conceitual do que é condomínio em conjunto com o processo de vistoria e, no
Capítulo 2, toda etapa referente ao processo de garantia condominial e de previsão
orçamentária. No Capítulo 3, compreenderemos as demandas iniciais, a partir do
momento em que o condomínio está em vias de entregar. São os primeiros pas-
sos de um condomínio com as suas dificuldades, ansiedades e complexidades. A
intenção aqui é abordar quais os passos que o síndico precisa ter para conduzir o
condomínio nos primeiros meses, até que todos entendam a dinâmica condominial.
Como já mencionando nos capítulos anteriores, entre a eleição de síndico

e conselheiros que ocorre na Assembleia Geral de Instalação (AGI), existe uma
lacuna de tempo até a entrega das chaves, ou seja, quando o condomínio esta-
rá pronto para receber os seus moradores. Nesse meio tempo, várias situações
precisam serem cotadas, analisadas, pois geralmente, uma AGI não contempla
assuntos específicos do condomínio. São necessidades levantadas pelos condô-
minos que exigem investimento de tempo para solução.
Sendo assim, o síndico precisa conversar com os seus conselheiros e com

os condôminos sobre quais demandas são importantes para aquele condomínio.
E, nesse momento, muitos questionamentos dos moradores são trazidos, das
mais diversas naturezas possíveis. Em alguns casos, pode até parecer que sejam
questionamentos básicos, porém, para o morador, pode ser uma dúvida relevante.
Existem, também, questionamentos sobre o funcionamento do condomínio,

em torno da administradora; garantidora; fornecedora de gás; segurança; quadro
de funcionários; modelo de portaria, se física ou remota; rateio da água; rateio do
gás; compra de hidrômetro; registro de gás; horários e dias de mudanças, refor-
mas, uso dos espaços coletivos, compra de enxoval, processos de manutenção,
entre outros itens. Esse momento inicial de entrada dos condôminos é consubs-
tanciado pela ansiedade.
Sendo assim, o síndico precisa se preparar para convocar uma AGE alguns
dias antes das entregas das chaves e liberação do condomínio. Essa preparação,
no entanto, deve anteceder em poucos dias a entrega das chaves, pois alguns
itens são pontos fundamentais em um condomínio para o funcionamento eficien-
te. Por mais que as construtoras sigam um cronograma, é normal que atrasem a
obra, em algumas situações por causa de questões internas, outras como a libe-
102
ração do corpo de bombeiros, atraso de fornecedores etc. Diante disso, o síndico

precisa estar muito atento a essa entrega das chaves, pois ela é decidida de um
momento para o outro e, quando há atraso no momento de receber o condomí-
nio, o síndico precisa ter essa resposta, pois passa por muitos questionamentos.
Quando o condomínio for entregue, ele precisa estar funcionando pelo menos
com o mínimo dos seus equipamentos. Nesse sentido, apresentaremos algumas
demandas comuns que o síndico precisa colocar em edital para a primeira AGE, e
que definirá os primeiros passos do condomínio.
2.1 CONVOCAÇÃO DA PRIMEIRA AGE

Como analisamos no primeiro capítulo, existe uma forma legal de ser reali-
zada a convocação de uma assembleia e esse rito legal precisa ser respeitado.
Atente-se ao prazo de convocação da assembleia, geralmente, ele consta na con-
venção. Na maior parte das convenções, os prazos giram de 5 a 15 dias, porém,
existem convenções que solicitam de 20 dias até 30 dias. Esse prazo é a primeira
questão legal que precisa ser respeitada. Não convoque uma assembleia sem es-
tar atento a esse prazo, pois isso logo de largada já demonstra despreparo e falta
de planejamento nas primeiras ações do síndico.
Uma das dificuldades para convocar essa primeira AGE é que, no início da
vida do condomínio, por vezes, nem se tem uma administradora contratada e, por
mais que se tenha, ainda não se possui os dados dos condomínios para fazer o
cadastro. Muitas vezes, os dados estão em posse da construtora e, em alguns
casos, estão desatualizados. Sendo assim, pode ser que haja dificuldade do co-
nhecimento do edital por todos os moradores. Por isso, é importante tentar divul-
gar ao máximo o edital, principalmente via aplicativos de mensagens. Divulgue
de todas as formas possíveis esse edital, para que todos tenham conhecimento
e ninguém fique de fora. A participação nessa primeira AGE acaba sendo grande,
pois, para muitos condôminos, esses processos são uma novidade, além de defi-
nir situações importantes no condomínio.
O edital de convocação precisa ser simples e claro, mas também deve conter
todos os pontos fundamentais, como: horário da primeira e da segunda chamada,
conforme consta na convenção; local de realização da assembleia, se é no salão de
festas ou qualquer outro local; se a assembleia for virtual é importante que se tenha
o link, com a senha de acesso. Observe, ainda, se será necessário um quórum es-
pecífico, caso algum assunto que seja votado precise desse tipo de situação.
Existem problemas que sempre circundam a primeira AGE nesse ponto,

caso o condomínio possua administradora já contratada antes da primeira AGE.
103
O problema é relacionado ao uso do aplicativo devido às dificuldades de acesso e

operacionalização. Muitas administradoras utilizam a lista da construtora para ca-
dastrar os moradores e liberar o acesso e, como já comentamos, essa lista pode
estar desatualizada. Nesse sentido, além de muitos condôminos não serem con-
vocados para a assembleia, alguns que conseguem participar acabam não con-
seguindo votar, por não terem acesso ao aplicativo. São problemas no cadastro,
atualização de dados, dificuldades de operar o aplicativo, que podem tumultuar a
assembleia e, por vezes, pode ocorrer até mesmo uma demanda jurídica. Nesse
contexto, sempre alinhe com a administradora se for o caso, uma segunda forma
de participação e de votação. Em algumas assembleias, devido a esses proble-
mas, pontos de votação que eram simples levaram mais de uma hora para serem
votados, atrasando todo o processo.
Com relação à pauta da assembleia, é importante que os moradores possam

propor assuntos a serem discutidos. No entanto, o síndico precisa ter a percepção
se aquele assunto é ideal para uma primeira assembleia. Não cabe muito, nesse
momento, a compra de um equipamento voltado ao entretenimento ou mudanças
na estrutura física do condomínio. Claro que existem casos em particulares, mas o
momento é de fazer com que o condomínio funcione com os seus equipamentos
básicos. Novas demandas, mudanças, devem ser pensados na sequência da aber-
tura do condomínio e seu funcionamento básico. O que deve estar em pauta são as
questões prioritárias, sendo que essa pauta deve, no mínimo, ter seus pontos deci-
didos entre síndico e conselho. De forma alguma o síndico deve confeccionar essa
pauta sem ouvir outras pessoas, pois pontos importantes podem escapar.
1 É necessário fazer uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE)

logo no início do condomínio, mesmo tendo feito uma Assembleia
Geral de Instalação (AGI) pouco tempo antes?
O ideal, nessa AGE, é que sejam definidas as regras iniciais do condomínio.

Por mais que tenha uma convenção que embasa boa parte das regras condomi-
niais, ainda não existe o regimento interno. Nesse sentido, um conjunto de regras
básicas deve ser definido, como horário de mudanças, horário de obras, peso do
caminhão que pode entrar no condomínio para não danificar o asfalto, uso das
áreas comuns e a sua possível cobrança, cuidado com os pets, cor de cortina,
padrão de grades em unidades térreas. São detalhes que fazem a importância na
organização inicial do condomínio.
104
É importante frisar que, por mais que não seja obrigatório o registro de uma
ata de AGE, é importante pois traz mais credibilidade ao ato. Após o registro da,
divulgue para todos os moradores quais foram as deliberações que ocorreram e
os prazos, a fim de que todos estejam cientes das informações.
2.2 PRIMEIROS FORNECEDORES E

ADMINISTRADORA
Nesse início, muitos fornecedores escolhidos são o que chamamos de forne-
cedores contínuos, ou seja, aqueles que fornecem produtos ou serviços todos os
meses. Esses fornecedores caminharão com o condomínio por um bom tempo e
farão parte do cotidiano, nesse sentido, é fundamental que essas decisões sejam
corroboradas por uma assembleia.
O primeiro fornecedor que um síndico precisa buscar é uma administradora,

pois esse prestador de serviço é um dos principais pilares de um síndico. Essa
deve ser uma escolha criteriosa e racional, afinal a administradora, na maioria das
vezes, fica encarregada de efetuar os pagamentos, bem como de fazer a gestão
da conta bancária do condomínio. A primeira etapa para contratar uma administra-
dora é verificar quais os serviços que o síndico e o condomínio precisam, assim
como os critérios que julguem necessário para essa contratação. Existem vários
critérios que o condomínio pode adotar para efetuar essa análise, como:
• Experiência de mercado.
• Número de clientes atendidos.
• Tipos de clientes atendidos (condomínios comerciais, residenciais, hori-
zontais, verticais ou mistos).
• Estrutura física e de funcionários.
• Suporte ao condômino.
• Suporte Jurídico.
• Conta pool ou conta vinculada.
• Tecnologia (aplicativos).
• Serviços inclusos.
• Números de AGE/AGO por ano.
• Certidões negativas de débitos.
• Fazer parte de alguma associação do setor.
• Certificações de qualidade.
• Processos contra condomínios.
• Processos civis e criminais (sócios).
• Setor de compras.
• Seguro de arrecadação.
105
• Capital social.
• Referências.
Nesse contexto, a experiência é um dos primeiros fatores, procure saber

quanto tempo essa empresa está no mercado. Uma administradora que tem ido-
neidade no que faz, na maioria das vezes, tem uma capacidade de sobreviver
mais tempo no mercado, pois empresas que não atuam de forma séria tem difi-
culdades de se manterem ativas. A experiência também traz consigo a capacida-
de de solucionar problemas e mediar conflitos entre os moradores, auxiliando o
síndico nas suas demandas. As empresas mais experientes possuem, também,
uma teia maior de contatos, conseguindo mobilizar colaboradores e prestadores
de serviço de forma emergencial. Tome cuidado para não se prender apenas na
experiência da empresa, pois, em algumas situações, a empresa pode estar pa-
rada no tempo sem inovar. Por vezes, administradoras mais experientes estão há
muito tempo no mercado, porém, atuando de forma precária.
O número de clientes também é um ponto importante para ser analisado, já

que empresas que prestam um serviço de boa qualidade conseguem aumentar
a sua carteira de clientes. Na realidade, esse é um trunfo comercial utilizado por
muitas delas, demonstrar o número de clientes para passarem credibilidade. No
entanto, a utilização do número de clientes como trunfo comercial deve ser visto
com desconfiança, já que, quanto maior for o número de clientes, mais o seu con-
domínio pode ficar demorar mais para ter atendimento. Verifique se o número de
condomínios é compatível com o número de funcionários e a capacidade opera-
cional da empresa.
Como escolher uma administradora

Link: https://bit.ly/3B5ymYU
Verifique se essa empresa administra condomínios nos quais as demandas

sejam parecidas com o seu. Como já frisado nos capítulos anteriores, condomí-
nios são seres vivos e, portanto, por mais parecido que sejam em suas caracte-
rísticas, o funcionamento pode ser diferente. No entanto, veja se essa empresa
administra condomínios do mesmo segmento, ou seja, se administra condomínios
comerciais, residenciais, horizontais ou verticais. Dificilmente uma administradora
vai negar um cliente, porém, é importante verificar se ela tem condições de aten-
der de forma satisfatória mais um cliente.
106
Também deve ser analisada a estrutura física da empresa, se essa possui a

sede própria ou alugada. Sempre que uma empresa possui a sede própria, isso
demonstra uma segurança maior e credibilidade junto ao cliente, porém, esse não
deve ser um critério fundamental. Existem várias administradoras sérias que atu-
am em escritórios alugados por um longo período. Ainda, é importante verificar
a quantidade de funcionários, para ver se de fato condiz com o número de con-
domínios que eles atendem. O importante, nesse item, é verificar e conhecer a
estrutura da empresa.
Uma situação importante, ainda, é analisar o suporte da administradora, ou

seja, a capacidade de entregar os serviços prestados. Analise se a empresa pos-
sui um canal de atendimento direto ao condômino e, principalmente, analise se
esse canal funciona. Faça o papel de um cliente oculto e entre em contato com
essa central para verificar a agilidade no atendimento.
Um detalhe muito importante é verificar se a administradora atua com conta

bancária pool ou vinculada. Na conta bancária pool, os valores das taxas condo-
miniais entram em uma conta única com outros condomínios, e, por vezes, fica
difícil uma leitura e entendimento do extrato bancário. No caso de conta vincu-
lada, apenas os valores referentes ao condomínio circulam por aquela conta, o
que facilita a leitura e conferência do extrato. Nesses casos, efetue a opção por
empresas que trabalhem com a conta vinculada.
Outro item que falamos rapidamente e que tem feito parte das administrado-
ras é a prestação de serviços por meio dos aplicativos. Verifique se a administra-
dora dispõe dessa tecnologia que facilita a vida do condômino. Verifique se, no
aplicativo, é possível reservar áreas do condomínio, tirar dúvidas, acessar docu-
mentos e segunda via de boletos. O aplicativo deve ser simples, de rápido manu-
seio e intuitivo, pois existem alguns aplicativos que são de difícil entendimento,
complicando a vida do morador.
Nesse contexto, verifique todos os serviços que estão inclusos, como respos-
tas a notificações extrajudiciais, auxílio na confecção da previsão orçamentária,
auxílio na gestão de manutenção do condomínio. Alguns desses serviços entram
como extra e acabam por apresentar um valor considerável no final do mês. A
maioria das administradoras, no contrato, acaba limitando o número de AGE e
AGO durante um ano. De praxe, é apenas uma AGE e outra AGO, assim, se hou-
ver mais que duas assembleias, um valor de acompanhamento de assembleia é
adicionado na taxa. Algumas administradoras disponibilizam o balancete apenas
impresso, sendo que, para disponibilizar o balancete on-line, é cobrada uma taxa
adicional.
107
Verifique, também, se a administradora possui todas as certidões negativas

de débito de INSS e FGTS. Ocasionalmente, pode ocorrer a adulteração desses
documentos, por isso, o síndico deve solicitar que esses documentos constem no
caderno de prestação de contas mensal. É importante também verificar se os só-
cios possuem alguma demanda jurídica, seja ela civil ou criminal, pois isso pode
dar demonstrativos das ações da administradora. Fazer parte de uma associação
também é importante, pois isso demonstra que a empresa possui uma ligação
com o setor. Possuir certificações de qualidade como ISO, dentre outras, também
é um indicativo que a empresa atua de forma séria.
Outro critério que o condomínio pode adotar é verificar se essa administra-

dora já ingressou com alguma ação contra um condomínio. Claro que sempre
existem as duas versões, no entanto, ainda assim, alguns condomínios podem se
sentir inseguros, pois já que a administradora ingressou com ação contra algum
condomínio, podem ingressar contra o condomínio para o qual está efetuando a
gestão também.
Solicite, ainda, uma minuta contratual e analise todos os pontos. Trata-se da

contratação de uma empresa para prestar um serviço específico. Dessa forma,
o prazo do contrato, assim como os valores e reajustes devem estar bem claros.
Cláusulas que tenham o sentido ambíguo ou que caibam mais que uma interpre-
tação acabam por gerar demandas jurídicas. Com relação ao prazo, geralmente,
as administradoras deixam claro que o contrato pode ser rescindindo a qualquer
momento com aviso prévio de 30, 60 ou 90 dias, conforme descrito no contrato.
Outra situação importante é verificar se a administradora possui um setor de

compras e de manutenção. O setor de compras é importante, pois auxilia o síndi-
co na busca por orçamentos, o que, em algumas vezes, é complicado. Como as
administradoras possuem bastante contato, elas possuem uma agilidade maior
nesse quesito. Com relação à manutenção, as administradoras auxiliam na ges-
tão principalmente das manutenções ordinárias, lembrando o síndico dos venci-
mentos destas.
Existem algumas seguranças que o condomínio precisa buscar, uma delas é

o de seguro arrecadação, em que, se houver alguma fraude ou erro, a administra-
dora se responsabiliza pelo furo de caixa. Também é necessário verificar o valor
do capital social da administradora, para que, dessa forma, em caso de algum
problema como falência, o condomínio tenha condições de executar uma ação na
qual consiga ressarcir se não o todo, pelo menos uma parte do prejuízo.
Hoje, com a tecnologia disponível, nem sempre é necessário buscar uma

empresa da região. O contato por e-mail e por aplicativos de mensagens, assim
como os boletos eletrônicos, facilitaram muito. Soma-se a isso o processo de as-
108
sembleias virtuais, por mais que alguns condomínios tenham preferência de admi-
nistradora da mesma cidade, hoje esse item não é mais um impeditivo.
Nesse sentido, também é fundamental que o síndico busque indicações e

referências, a fim de tentar entender o trabalho da empresa. Pode-se, também,
entrar em contato com outros síndicos e entender os pontos positivos e negativos
de uma determinada administradora. Uma das formas de se verificar isso é solici-
tar uma lista com os clientes e entrar em contato com alguns para verificar o nível
dos serviços prestados.
Existem ainda outros cuidados básicos, um deles é o baixo valor da mensali-

dade de uma administradora. Não se deixe enganar com esse valor pois, por vezes,
ele não configura um serviço total e, assim, a cada solicitação surge uma taxa extra.
Outro ponto aqui é que não existem segredos, pois todas as empresas possuem
custos para desenvolver o seu trabalho, se, por acaso, alguma administradora pos-
sui um valor muito diferente das outras, é bom prestar atenção. Não deixe de visitar
a administradora, pois existem muitos fantasmas que trabalham apenas com um
celular, o que não passa nenhuma segurança. Com todos esses critérios em mãos,
faça uma pesquisa para verificar quais administradoras e levantar informações de
algumas empresas. Entre no site de cada uma delas e faça uma busca por tipos de
clientes que ela atende, referências, tempo de mercado e demais critérios.
Com bases em critérios pré-definidos sobre o que é fundamental para o seu

condomínio, efetue uma pré-seleção de ao menos três administradoras que mais
lhe passaram confiança. Em cima dessa seleção, efetue uma análise mais cri-
teriosa, pois não adianta analisar muitas empresas de forma profunda, já que o
síndico pode abrir demais o leque e não conseguir fechar.
Na primeira AGE, na maioria das vezes, a administradora ainda não está con-
tratada, dessa forma, o síndico pode se sentir inseguro quanto à realização des-
sa assembleia. Aqui, cabem algumas situações, a primeira é que o síndico pode
contratar uma administradora apenas para auxiliar na sua primeira AGE, consi-
derando que a maioria das administradoras efetua esse trabalho. A outra opção
é que várias administradoras podem efetuar esse trabalho, em forma de cortesia,
até para apresentarem a sua empresa na prática para os moradores. Sendo as-
sim, verifique se alguma das três administradoras pré-selecionadas poderia efe-
tuar esse serviço como cortesia ou, se for o caso, por meio de contratação para a
realização apenas dessa assembleia. Em algumas situações, porém, que não é
comum, a construtora pode auxiliar o condomínio na condução da primeira AGE.
Apesar de não ser o ideal, há várias situações acompanhei situações em que

a administradora é escolhida e contratada pelo síndico e conselheiros. Devido a
quantidade de trabalho, alguns condomínios antecipam essa contratação, que de-
pois pode ser ratificada em assembleia.
109
2.3 COMPANHIA DE GÁS

Um fornecedor fundamental para o funcionamento básico do condomínio é a
companhia de gás. Esse é um mercado em que existem poucos fornecedores e
sempre compostos por empresas de grande porte. Lembrando que, nos condomí-
nios onde há instalação de gás, não é mais permitido a utilização do gás no botijão
P13, por causa do perigo que esse botijão pode trazer. Alguns moradores podem
querer se utilizar dessa tática, pois acreditam que o gás do P13 é mais barato e
rende mais, no entanto, o síndico não pode permitir de forma alguma essa situação.
Existem vários pontos que devem ser analisados no momento da contrata-

ção de uma companhia de gás, que vão muito além do que apenas o preço. Os
itens podem ser:
• Granel ou envasado.
• Leitura individual ou coletiva.
• Dentro das normas da ABNT.
• Teste de estanqueidade.
• Telemetria.
• Região atendida, atendimento emergencial.
• Preço/Fator de conversão.
• Prazo de instalação.
• Prazo do contrato.
Dependendo do consumo do seu condomínio, o gás pode ser tanto a granel

como envasado. O gás envasado é direcionado para condomínios que tenham
um baixo consumo, sendo que a capacidade desses botijões é de 45 quilos. Em
alguns casos, as construtoras colocam uma central de gás por bloco e deixam es-
paço para dois reservatórios desses. No caso do gás a granel, sempre sobra um
pouco de gás nos botijões, dessa forma, esse gás deve ser pesado, sendo que
o peso residual no botijão, que deve ser pesado e dado como desconto na nova
compra. Exija sempre que a empresa efetue a pesagem do botijão de gás para ter
exatidão desse valor.
Por sua vez, o gás a granel é abastecido em cilindros maiores, pelo próprio
caminhão da companhia. Em questões de residual, não existe nenhum problema,
pois o cilindro não é trocado. Uma das dificuldades do gás a granel é que o con-
domínio terá que efetuar um contrato e, consequentemente, a compra com um
único fornecedor. No caso do granel, ele pode efetuar a compra com qualquer
fornecedor, sem a necessidade de um contrato.
Outra situação que precisa ser levada em conta é se a empresa efetuará a

leitura do gás de forma individual ou coletiva. A leitura coletiva significa que as uni-
110
dades não possuem medidores individuais, dessa forma, a leitura será realizada
apenas no medidor geral do condomínio. Com base no total consumido por mês,
o condomínio efetuará o rateio entre as unidades. O rateio pode seguir alguns cri-
térios adotados pelo condomínio que podem ser pela fração da unidade, número
de pessoas que vivem no mesmo apartamento ou, ainda, de forma igualitária. Em
condomínios em que há o medidor individual, a leitura é efetuada em um determi-
nado dia do mês. Dessa forma, será possível saber qual a quantidade de gás que
foi consumida por determinada unidade naquele período. Existem ainda condo-
mínios nos quais há apenas medidores nos blocos, dessa forma, o gás é rateado
entre os moradores daquele bloco.
O beneficio da leitura individual, é que o condomínio se abstém da respon-

sabilidade da leitura do gás, já que essa passa a ser realizada pela empresa.
Nesses casos, o condômino celebra um contrato direto com a empresa, dessa
forma se não houver o pagamento, a empresa pode suspender o fornecimento de
gás, apenas para esse morador. Para a leitura individual também existe um cus-
to, mas que podem variar entre R$ 2,50 até R$ 4,50 no quilo do gás. Esse valor
da leitura individual do gás pela companhia, não é um valor que é adicionado ao
valor do quilo do gás, e sim apenas adicionado sobre o valor final. Por exemplo,
se a unidade tiver um valor de consumo de R$ 50,00, em cima desse valor que é
colocado o valor da leitura individual.
O gás é um item de segurança, nesse sentido, a falta de manutenção ou de

respeito às normas pode ocasionar acidentes fatais, dessa forma, verifique se a
empresa contratada cumpre todas as normas de segurança. Solicite que os testes
de estanqueidade sejam realizados no momento da entrada da empresa, assim
como anualmente, com uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).
A telemetria é uma tecnologia, que está sendo usada para facilitar a vida do
síndico e da companhia de gás. Por intermédio dela, a empresa pode acompa-
nhar o nível do gás e, quando chega em uma determinada quantidade, aciona o
abastecimento. Na maioria das vezes, a empresa espera chegar até no nível dos
30%, porém tome cuidado. Em algumas situações, a telemetria pode falhar e o
condomínio ficar sem gás. Nesse sentido, sempre verifique como está o nível do
gás para que não ocorra nenhuma surpresa no desabastecimento. A região aten-
dida também é uma análise que precisa ser levada em conta, pois a proximidade
geográfica pode facilitar em casos de atendimentos emergenciais.
O preço, de fato, deve ser um dos itens principais na análise, porém nenhu-
ma empresa fecha um contrato com o valor fixo, já que o gás tem os seus preços
controlados pela Petrobrás. Sendo assim, conforme a sua política de preços, vá-
rios aumentos podem ocorrer ao longo de um mesmo ano.
111
FIGURA 1 – COMPONENTES DO PREÇO DO GÁS
FONTE: Petrobrás (2021, s. p.).
Nesse sentido, o síndico precisa ficar atento a certas situações, como, por
exemplo, quando a Petrobrás anuncia um aumento de 5,5%, as distribuidoras
também repassam o mesmo percentual para os clientes. Nesse sentido, o aumen-
to foi no preço do gás, por outro lado, os custos do distribuidor com a logística,
pessoal, impostos não aumentaram. Dessa forma, o aumento, não se dá apenas
sobre o custo do gás, mas sim sobre toda a cadeia. O ideal é que esse aumento
seja apenas sobre o custo do gás e não sobre todos os outros custos. Na Figura
1 podemos observar que o valor do gás corresponde apenas a uma parcela do
total. Sendo assim, quando houver um aumento do valor do gás, certifique-se de
que o custo repassado seja apenas referente ao valor do gás e não no montante,
já que o custo com logística pessoal não aumenta na mesma proporção. Também
verifique se, no contrato, existe alguma cláusula a respeito do aumento do gás.
Ainda com relação ao preço do gás, existe um item muito importante chama-
do fator de conversão. No caso do gás a granel, o abastecimento é comercializa-
do tendo como base metros cúbicos, o auxilia na conversão para quilos, ou seja, a
companhia vende o preço do gás em quilos, mas cobra em metros cúbicos. Para
fazer essa conversão, basta utilizar a fórmula:
Preço do quilo do gás X fator de conversão = valor do metro cúbico.
Tendo esse valor do metro cúbico, basta multiplicar pelo preço do quilo do gás.
R$ 4,95(quilo) X 2,2(fator de conversão) = R$ 10,89(metro cúbico).
Esse fator de conversão pode mudar de empresa para empresa, e isso faz
uma grande diferença no valor final do gás. A conversão pode mudar por condições
112
de armazenamento, temperatura, altitude, enfim, várias situações podem influenciar

na densidade do gás. Analisaremos a seguir uma tabela que contempla leitura indi-
vidual, fator de conversão e preço do quilo, a fim de efetuarmos uma análise.
TABELA 1 – CÁLCULO DO VALOR DO GÁS
Empresa Empresa 1 Empresa 2 Empresa 3

Preço do kg do gás R$ 4,65 R$ 5,05 R$ 4,95
Fator de Conversão 2,3 2,1 2,2
Preço do Kg do gás R$ 10,695 R$ 10,605 R$ 10,89
FONTE: O Autor.
No caso acima, o que chama atenção é que a empresa 1 possui o menor

preço, no quilo do gás, no entanto se o síndico não efetuar o calculo da maneira
correta, pode acredita que a empresa que está oferecendo o quilo do gás a R$
4,83 é a melhor empresa para se fechar o negócio. Quando analisamos todos os
itens, percebemos que a empresa que tem o maior valor por quilo de gás, na re-
alidade é que tem o menor preço. Para efetuar essa análise, deve ser levado em
consideração o preço do quilo, fator de conversão, não tome uma decisão apenas
tendo como base o preço do quilo do gás.
Nos casos de condomínios em implantação, o prazo para instalação deve ser

um item fundamental. Conforme falamos, o ideal é que esse item seja aprovado em
assembleia, e, por sua vez, ela sempre ocorre em dias próximos que antecedem a
entrega das chaves. Nesse sentido, é bem provável que o condomínio receba seus
primeiros moradores sem ainda possuir o fornecimento de gás. As empresas mais
ágeis nesse mercado chegam a instalar os seus cilindros em um prazo de 15 a 20
dias, mas tem empresas que solicitam até 45 dias para efetuar a instalação.
Um condomínio, mesmo em início com alguns moradores, no entanto sem

gás, acaba se tornando um problema gigante para o síndico, já que muitos podem
tentar instalar o botijão de gás P13, no entanto, ele é proibido desde que o con-
domínio tenha instalações de gás. No caso, o condomínio, possui instalação, mas
ainda não tem gás. Por causa desse problema, muitos síndicos, acabam adian-
tando esse processo e efetuando a contratação da empresa de gás antes da pri-
meira assembleia extraordinária. Se esse for um caso, o síndico pode efetuar as
cotações, discutir e aprovar em conselho, contratar a empresa e depois ratificar
em assembleia. Via de regra, na maioria dos casos a empresa costuma ser apro-
vada em assembleia. No entanto, pode haver contestações na contratação dessa
empresa, e o síndico tem que estar preparado para situação.
113
Por fim, ainda temos os prazos de duração de contrato. A maioria dos contra-
tos, traz um prazo de 60 meses, porém, esses prazos diminuíram consideravel-
mente, considerando que algumas empresas, atualmente, estão trabalhando com
prazos de 24 meses. Existem até algumas que não possuem prazo no contrato,
bastando apenas um aviso prédio de 30, 60 ou 90 dias. No entanto, se o condo-
mínio decidir por quebrar um contrato, ele deve analisar bem as cláusulas de res-
cisão, que, na maioria das vezes. são leoninas. Alguns contratos possuem multas
altíssimas que inviabilizam qualquer movimento na direção de uma rescisão, ou-
tros, ainda, possuem cálculos difíceis de entender. Segue um exemplo de cálculo
utilizado por uma das companhias para efetuar a rescisão do contrato:
• 50% da média dos maiores volumes vendidos.

• Multiplicado pelo número de meses até o término do contrato.
• Somado o valor do investimento inicial.
Vamos fazer um cálculo, tendo como base um condomínio com 100 unidades,
que gasta em média R$ 18 mil mensais. O condomínio já cumpriu 30 meses em um
contrato de 60 meses, e teve um valor de investimento inicial de R$ 25 mil reais.
R$ 9.000 (50% do valor médio) x 30 meses(Prazo total do contrato) + R$

25.000,00 (investimento inicial = Multa rescisória de R$ 295.000,00
Se fizermos um cálculo rápido, esse condomínio, usando a média de consumo

até o final do contrato, vai pagar um total de R$ 540.000,00. O valor da multa é mais
que 50% desse valor, o que torna inviável a rescisão contratual. Claro que cabem
demandas jurídicas, mas, também, o desgaste é elevado. Por isso, na hora de efe-
tuar o fechamento do contrato, o ideal é analisar todos os itens com racionalidade.
2.4 SERVIÇOS DE PORTARIA,

LIMPEZA E ZELADORIA
Com relação ao quadro de funcionários que atuarão no condomínio, essa
definição deve ser realizada em conjunto com o conselho condominial. Entender
as demandas e o que os moradores buscam é importante para tomar uma deci-
são. Antes de falarmos da quantidade de funcionários necessária, é importante
conversarmos sobre as formas de contratação que existem. Existem duas formas
de efetuar a contratação de colaboradores, que pode ser de forma própria pelo
condomínio ou de forma terceirizada, e ambas têm as suas virtudes e defeitos.
Ainda com relação à portaria, ela pode contar com o sistema de portaria remota,
híbrida ou automatizada.
114
Em um condomínio em implantação que, é o nosso caso, o síndico tenta

ao máximo analisar as possibilidades de manter a previsão orçamentária com a
menor taxa possível. Dessa forma, a folha de pagamento tem um peso elevado
nesse quesito, e, em alguns condomínios, pode chegar até 70% dos custos con-
dominiais. Por isso, todo o cuidado nesse item é fundamental, pois a escolha en-
tre funcionário próprio ou terceirizado pode alterar a taxa condominial.
Com relação ao condomínio ter funcionários próprios, uma das principais

vantagens é a identificação que o funcionário acaba tendo com o condomínio. Na
maioria das vezes, ele cria um elo, pois se sente mais seguro, tendo em vista que,
para ser demitido, o condomínio precisar arcar com os custos demissionais. Uma
consequência disso traz outra vantagem, que é o fato de haver uma baixa rotativi-
dade de funcionários por causa da segurança. No caso de funcionários próprios,
o condomínio efetua o processo de contratação e faz uma triagem em relação ao
perfil de funcionário que está buscando.
Com relação às desvantagens de contar com funcionários próprios, uma das

situações diz respeito à falta de mobilidade que o condomínio possui em caso de
uma demissão. O condomínio precisa arcar com todos os valores e, por vezes,
esses valores são elevados e podem até necessitar de uma assembleia para efe-
tuar o rateio dos valores da demissão, sendo essa uma das principais desvanta-
gens de possuir funcionários próprios, pois os valores demissionais podem ser al-
tos. Em caso de ausências por doenças ou ainda por férias, o condomínio precisa
contratar um outro funcionário para aquele período. Os custos salariais também
pesam, pois tudo depende da negociação, mas, em alguns casos, terceirizar aca-
ba sendo mais barato do que manter funcionários próprios.
No caso de funcionários terceirizados, as vantagens estão ligadas principalmen-

te aos casos de troca de funcionários ou demissão. Para ambos os casos, em condo-
mínios em que há funcionários terceirizados, esse é um processo de fácil resolução,
pois isso não impacta em valores para o condomínio. Se, porventura, o terceirizado
encaminhou uma servente de limpeza, mas o síndico percebe que o trabalho não
está sendo feito à contento e que ela não está se adaptando ao condomínio, basta
apenas solicitar a substituição do funcionário sem custos para o condomínio.
TABELA 2 – VANTAGENS E DESVANTAGENS FUNCIONÁRIOS

PRÓPRIOS E DA TERCEIRIZAÇÃO
Funcionários Próprios Funcionários Terceirizados

Vantagens • Maior comprometi- • Facilidade de demissão.
mento. • Facilidade de troca de funcionário.
• Identificação com o • Plantonistas para cobertura de férias e afastamentos.
condomínio. • Custos demissionais como subdiária.
• Menor rotatividade. • Gestão do RH é feito pela terceirizada.
• Custos de uniforme pela terceirizada.
115
Desvantagens • Custos demissionais. • Menor comprometimento.

• Cobertura de férias e • Rotatividade.
afastamentos. • Dificuldade de encontrar uma empresa parceira.
• Processos como único • Custo final um pouco maior.
citado.
• Gerenciamento do RH.
FONTE: O Autor.
No caso de férias, afastamentos por doenças ou atestados, é de responsa-

bilidade da terceirizada encaminhar funcionários que cubram essas faltas. Essa
é uma grande facilidade, pois a empresa terceirizada já conta com vários funcio-
nários e pode encaminhar substitutos com facilidade, o que um síndico pode ter
dificuldade. Uma das principais vantagens do processo de terceirização é que, no
caso de uma demissão, o condomínio tem participação subsidiária.
20 perguntas e respostas sobre terceirização em condomínios

Link: https://bit.ly/3a3FjgZ
Nesse caso, existem muitas dúvidas, pois alguns acreditam que a partir do
momento que o condomínio contrata funcionários de uma empresa terceirizada,
ele não tem mais responsabilidade com os colaboradores, o que é uma inverda-
de. Isso fica ainda mais claro na Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho
(TST), no inciso IV, dispondo sobre o trabalho por meio de contratos de prestação
de serviços:
(..) IV – o inadimplemento das obrigações trabalhistas, por par-

te do empregador, implica a responsabilidade subsidiária do
tomador dos serviços quanto àquelas obrigações, desde que
haja participado da relação processual e conste também do
título executivo judicial (TRIBUNAL SUPERIOR DO TRABA-
LHO, 2011, s. p.).
Nesse sentido, por mais que haja uma empresa terceirizada no processo, o
condomínio continua respondendo pelos funcionários, pois se beneficiou do serviço
deles. Por isso, o ideal, na hora de contratar uma empresa terceirizada, é efetuar
um levantamento do seu histórico, a fim de que o condomínio tenha mais segurança
no processo. No caso de uma ação trabalhista, o condomínio também é citado, des-
116
sa forma, se a terceirizada não efetuar o pagamento, é obrigação do condomínio

arcar com as custas. Uma das formas do condomínio se resguardar é efetuando
uma consulta na justiça do trabalho da sua região para verificar se a empresa é
solvente em ações trabalhistas. Para efetuar essa análise, leve em consideração o
tempo de atuação da empresa e o número de funcionários. Em alguns casos, deve-
-se analisar os processos, pois alguns pedidos são descabidos e fora de contexto,
principalmente no tocante a horas extras (GARANTE GENEROSO, 2021).
Verifique, também, se os alvarás da empresa estão em dia, se ela possui

programas de medicina e segurança do trabalho e solicite uma cópia de todas as
certidões negativas. Converse com outros clientes a respeito da reputação da em-
presa, analise o tempo de CNPJ e o contrato social da empresa. Outra dificuldade
que o condomínio também pode ter é encontrar uma empresa que seja parceira
de fato e que tenha funcionários capacitados. Em algumas situações a empresa
possui, na sua maioria, funcionários com baixa capacitação, ou ainda, não conse-
gue prover as coberturas necessárias. O condomínio também pode solicitar que a
terceirizada apresente os antecedentes criminais dos colaboradores que atuarão
no condomínio. Outra exigência que deve constar no contrato é o treinamento
contínuo dos funcionários, a fim de que sempre estejam capacitados.
Se o condomínio optar pela terceirização, existem ainda outros cuidados. Um

deles é a descrição em contrato do valor do serviço, assim como a política de
reajustes. Na maioria das vezes, esses contratos são reajustados conforme o dis-
sídio da categoria, no entanto, é bom ficar atento, pois podem ter outros reajustes
fora o dissídio. Deixe muito claro quais serão os serviços prestados, assim como
o uso de equipamentos de trabalho e equipamentos de proteção individual. Deve-
-se exigir, também, que sejam encaminhadas mensalmente a nota fiscal e as có-
pias de recolhimento do INSS e FGTS e comprovante do pagamento dos salários.
Solicite, ainda, junto à empresa, a disponibilização de uma cópia da convenção
trabalhista, dessa forma, você também fica atento aos acordos firmados. Esses
documentos são importantes porque, em caso de uma falência da empresa ter-
ceirizada, o condomínio responde de forma subsidiária. Se o condomínio acom-
panhar esses pagamentos em caso de acionamento jurídico, haverá um passivo
menor para pagamentos, já que foram pagos esses tributos (KARPAT, 2018).
Verifique, também, se a empresa faz as devidas retenções, descritas no ane-

xo IV do simples nacional. Esse anexo diz respeito a empresas de serviços que
fornecem serviços de limpeza, vigilância, dentre outras, e que devem reter a con-
tribuição previdenciária patronal, conforme a sua respectiva faixa. Se for um con-
domínio que já conta com uma equipe própria de funcionários, para fazer essa tro-
ca por uma empresa terceirizada, deve haver obrigatoriamente uma assembleia,
porque essa troca envolvem custos demissionais, os quais o condomínio deve
deliberar em assembleia.
117
No caso de efetuar tanto a contratação própria como a terceirizada, sempre

existe uma dúvida na quantidade de funcionários que um condomínio precisa con-
tratar para que ele funcione. Não existe uma regra, nem uma fórmula, tudo depen-
de dos espaços do condomínio para manutenção, limpeza e segurança. Alguns
condomínios possuem um número elevado de blocos, outros, ainda, uma gran-
de área interna e há aqueles que possuem um perímetro de grandes proporções
para ser vigiado. Sendo assim, em um condomínio em implantação, é normal que,
no início, não haja uma demanda por serviços, já que nem todas as unidades ain-
da estarão ocupadas. Por isso, o síndico deve ir analisando as demandas e, se
houver a necessidade, deve chamar uma assembleia para a contratação de mais
funcionários para as áreas necessárias.
A portaria é um local que nunca pode ficar sozinho, sempre é necessário ter
alguém para efetuar o atendimento. No caso de portaria, é mais fácil efetuar essa
quantificação de funcionários, exceto em caso de condomínios que possuam um
número elevado de unidades ou que disponham de mais serviços ao condômino.
Pensando em um condomínio em que um porteiro tenha condições de atender
aos moradores, o condomínio pode optar por uma portaria 44 horas semanais,
uma portaria 24 horas com turnos de 8 horas, ou, ainda, uma portaria no sistema
de escala 12x36.
Se o condomínio optar por ter uma portaria 44 horas, ele terá um porteiro
trabalhando 8 horas entre segunda e sexta-feira e 4 horas no sábado, sendo que
no domingo é folga. Se o condomínio optar por uma portaria 24 horas, ele precisa
automaticamente de quatro funcionários, independentemente se a escala for a co-
nhecida 5x1 ou 12x36. Serão três porteiros fixos e um folguista. No caso de uma
escala 5x1, o porteiro trabalhará cinco dias um período de sete horas e folgará um
dia. Por exemplo, ele trabalha de segunda a sexta-feira e folga no sábado, voltan-
do a trabalhar no domingo e folga na sexta. No caso dessa escala, o funcionário
terá um domingo de folga por mês.
Se a opção for uma escala 12x36, o porteiro trabalhará 12 horas e folga nas
próximas 36 horas. Esse é um tipo de escala bastante adotada em portaria, pois
esse é um trabalho que não pode ser interrompido. A escala 12x36 é autorizada
pela convenção coletiva do trabalho do setor, no entanto, ela deve ser homolo-
gada no sindicato da região. O problema desse tipo de escala é que, quando um
porteiro falta, faz com que seja necessário acionar outro funcionário para ficar um
longo período. A vantagem desse tipo de escala é que o condomínio tem um custo
menor com vale transporte, já que o funcionário se desloca por uma quantidade
menor de dias até o condomínio.
Alguns condomínios estão optando pelo que é chamado de portaria remota

ou portaria automatizada. A portaria remota é um processo tecnológico em que
118
em uma central de monitoramento é acionada nos serviços comuns de uma por-

taria. Quando o interfone é acionado, ele cai direto nessa central que lhe atende
como se fosse o porteiro comum, autorizando entrada, saída e acionando mora-
dores. É uma tendência do mercado, que tem uma maior eficiência em condo-
mínios de menores dimensões. Quando chega uma encomenda na portaria, o
morador é avisado para que receba a sua encomenda. Para que uma empresa de
portaria remota se instale em um condomínio, é necessário que ela efetue a ins-
talação de uma grande quantidade de equipamentos como sensores, leitores de
tags, biometria, barreiras, cercas elétricas, enfim, uma grande infraestrutura. Em
alguns condomínios, existem alguns sistemas híbridos, ou seja, durante dia existe
um porteiro físico e, à noite, é portaria remota.
Em comparação com a portaria física, a portaria remota tem um custo muito

mais baixo, por isso, muitos condomínios estão implantando essa tecnologia. No
caso da portaria automatizada, não existe o atendimento por uma central, tudo
é executado pelo morador, dependendo do contrato a portaria apenas efetua o
monitoramento e, no caso do acionamento de alguma barreira, encaminha um
tático até o condomínio. Muito da diferença entre a portaria física e a virtual está
na prestação de serviços que, no caso da presencial, é muito mais personalizado.
Com relação aos outros profissionais do condomínio, a servente de limpeza

executa um trabalho importante, porém, que só aparece em muitas vezes quando
ele não é executado ou realizado de forma ineficiente. Uma servente de limpeza é
responsável por efetuar a limpeza do condomínio e o seu trabalho também exige
conhecimento técnico para ser exercido. A profissional dessa área precisa, prin-
cipalmente, saber utilizar os produtos corretos para efetuar as limpezas necessá-
rias. Se utilizar um produto incorreto para limpar um mármore esse pode manchar,
se passa um produto incorreto nas paredes de inox do elevador esse pode quei-
mar. Por isso, é importante que, no momento da contratação dessa profissional,
verifique-se se ela possui conhecimento nessa área.
O zelador é o braço direito do síndico no condomínio, sendo que ele atua

como se fosse uma espécie de gerente no condomínio. Geralmente, é ele que
recebe os prestadores de serviço e faz acompanhamento desses trabalhos, efe-
tuando contato direto com o síndico. No momento de contratar, seja ele próprio
ou terceirizado, desenvolva primeiro o perfil de profissional que se busca em cima
das demandas do condomínio. O zelador é o profissional que efetua algumas ma-
nutenções ou faz a primeira frente até a chegada de um técnico. Por isso, se o
condomínio por exemplo conta com um poço artesiano, é fundamental contar com
um zelador que conheça sobre o processo de dosagem de cloro na água.
Um zelador deve ser um profissional competente a efetuar pequenos reparos

de forma rápida, como analisar sistemas de iluminação, efetuar a troca de lâmpa-
119
das, efetuar pequenas pinturas de reparo, efetuar limpezas mais pesadas, distri-
buir correspondências. Ele também deve inspecionar todas as áreas do condomí-
nio e, em caso de alguma irregularidade, repassar ao síndico, bem como auxiliar
o síndico para que todos os moradores cumpram as determinações do regimento
interno e da convenção.
O ideal é que seja criado um checklist para o zelador para que, nos dias em
que estiver trabalhando, possa se efetuar o levantamento. Algumas verificações di-
árias são bem importantes, como verificar se as bombas estão funcionando e man-
dando água para as caixas elevadas. Assim como verificar se o fornecimento de
água está normal no condomínio. Questões de extintores, mangueiras, luzes de
sinalização, interfones, lixeiras, piscinas, casa de máquinas, sistemas de seguran-
ça, central de gás, portões, hidrômetros. Esses são apenas alguns itens de vistoria,
porém, o síndico deve desenvolver conforme as demandas do condomínio os pon-
tos do checklist. Em alguns condomínios, o zelador executa até a manutenção da
jardinagem, no entanto, isso depende do tamanho do jardim e da complexidade de
cuidado que as plantas precisam, assim como na limpeza da piscina.
Roteiro para Inspeção predial

Link: https://bit.ly/3itmisS
Em todas as funções descritas acima, é fundamental que, além das compe-

tências técnicas, os profissionais também possuam a discrição como ponto fun-
damental. Informações de moradores nunca devem ser compartilhadas ou discu-
tidas por pessoas que não façam parte do ambiente de trabalho. Nessas funções,
também é comum que se saiba muito sobre o comportamento ou problemas pes-
soais dos moradores, isso deve ser deixado claro que não compete a ninguém
comentar essas informações. Deixe ciente à equipe de que eles estão no condo-
mínio para oferecer um bom trabalho, e que isso deve ter como base a discrição.
O síndico não pode se deixar enganar e por achar que as funções de portei-
ro, servente de limpeza ou de zelador são funções básicas e que qualquer pessoa
pode fazer. É comum que pessoas que não encontram colocações em outras fun-
ções, queiram atuar nessas áreas e acabam virando um funcionário do condomí-
nio por uma necessidade. Porteiro precisa ser de fato um profissional da portaria,
ter competência técnica e comportamental, assim como a servente de limpeza e o
zelador. Essa equipe deve ser muito bem desenvolvida, pois ela, de fato, vai con-
duzir o condomínio no dia a dia, orientada pelo síndico.
120
2.5 SERVIÇOS DE SEGURANÇA,

JARDINAGEM, LIMPEZA DE PISCINA
Existem ainda outros serviços que podem ser contratados pelo condomínio
que são de uso contínuo. A segurança é um dos itens importantes em um condomí-
nio e, por causa da legislação que cerca o tema, como capacitações e liberações, o
condomínio precisa contratar uma empesa para executar esse trabalho. Para ana-
lisar uma empresa dessas, o primeiro passo, assim como em outros prestadores
de serviços, é sondar o mercado para ter informações da empresa e buscar refe-
rências. Efetue, também, um levantamento dessa empresa nos órgãos da classe,
como Polícia Federal (PF) e sindicato da empresa de segurança privada.
Nesse setor, as capacitações são obrigatórias e devem ser realizadas de for-

ma periódica. O curso de vigilante tem duração de dois anos e deve ser realizado
em academias registradas na PF. Ao final do curso, é emitido o certificado na-
cional de vigilante, que possibilita a atuação profissional. Verifique se a empresa
possui o certificado de segurança que é expedido pela PF e a autorização de fun-
cionamento, emitida pelo ministério da justiça, que permite a atuação nesse seg-
mento. Por fim, é necessário também o alvará de autorização de funcionamento,
assim como todas as certidões negativas e o comprovante de recolhimento da
contribuição sindical do exercício (PORTAL VIVA O CONDOMÍNIO, 2021).
Ainda com relação a esse fato, o condomínio precisa estar atento, porque
existem muitas empresas clandestinas. No caso do Brasil, para cada empresa
operando de forma legal, existem outras três clandestinas. Sendo assim, existe
uma oferta grande de empresas que não cumprem as exigências de funciona-
mento e que, no caso de algum problema, o condomínio responde de forma subsi-
diária. Por exemplo, no caso de o condomínio precisar contratar segurança arma-
do, eles só podem atuar dentro dos muros do condomínio, porém, as empresas
clandestinas não respeitam essa regra. Possuir apenas seguranças armados não
é sinônimo de segurança, para isso, é necessário que haja um planejamento. São
procedimentos de segurança, contingências, posição da guarita e equipamentos
de segurança. Se, por acaso, não houver esse planejamento, ao invés de a arma
ser uma aliada, ela pode se tornar um perigo (DESIMONE, 2010).
Vigilante armado de condomínio não deve trabalhar na recep-

ção de pessoas e motoristas.
Link: https://bit.ly/3isXCRu
121
Outro serviço que é utilizado forma contínua é a manutenção de jardinagem.

Trata-se de um dos principais pontos de estética do condomínio. O serviço de jar-
dinagem é um trabalho altamente técnico, focado em plantio, irrigação, podas de
doenças nas plantas, entre outras manutenções. Por isso, muitas empresas contam
em seus quadros com funcionários que conhecem bem a área, como agrônomos.
Dependendo do tamanho do jardim e das plantas que o compõem, é necessário o
trabalho de uma empresa que, de fato, conheça a características das plantas, sob
o risco de condenar plantas pela falta de cuidado ou desconhecimento. Na maioria
das vezes, essas empresas fecham contratos mensais de manutenção do jardim,
porém, conforme a estação, podem fazer a troca de algumas plantas ou flores.
O embelezamento do condomínio pelo jardim, deixa o local mais agradável e

a percepção de um local mais cuidado. Esse, inclusive, é um ponto de reclamação
constante dos moradores, pela sua fácil visualização. Por fim, outro item que o
condomínio precisa contratar de forma contínua é a manutenção de piscina. No
entanto, outros cuidados técnicos devem ser levados em conta na hora de efetuar
essa contratação. A manutenção de piscina é realizada de forma periódica, pois,
se não for realizada, em pouco tempo a piscina acumulará sujeira e bactérias, que
podem causar diversas doenças.
A empresa contratada para executar a limpeza da piscina deve ter um cui-

dado extremo com os produtos químicos utilizados para a limpeza. Para cada
tipo de tratamento, existe um produto específico que deve ser usado na medida
correta. Produtos que são utilizados em demasia podem trazer mais problemas
que soluções. Existe, também, o caso da dosagem incorreta, que pode acabar
trazendo danos físicos aos usuários da piscina como irritação nos olhos, coceiras
ou ardência na pele.
Para que isso não ocorra, um dos indicadores da qualidade da água que
deve ser levado em conta é a acidez, também conhecido como pH. Esse índice
deve ser medido duas vezes por semana e o pH de uma piscina deve ficar entre
7 e 7,4. Além de proteger os usuários, também protege os equipamentos de filtra-
gem da piscina.
O cloro também deve ser utilizado para ajudar a piscina ficar mais limpa, já
que esse produto é usado para combater fungos e bactérias. No entanto, como
já frisado, o seu uso descontrolado pode trazer mais problemas como irritação
de mucosas. Outro item que auxilia a piscina ficar mais limpa é a aspiração, que
deve ser realizada de forma semanal, exceto em condomínios com alta utilização,
em que deve ser realizada em um número menor de dias.
Todo condômino deseja que a sua piscina esteja com uma água transparen-
te, nesse sentido, deve ser usado um produto chamado clarificador, que auxilia
122
para retirar o aspecto turvo da água. No caso de haver manifestação de algas,

é necessário utilizar um algicida para retirar todas as impurezas da água. Ain-
da, deve-se exigir da empresa outros cuidados, como o uso de equipamentos de
proteção individual, seja pelo zelador ou pela empresa terceirizada, com luvas e
óculos de proteção. Os produtos devem ser mantidos em sua embalagem original
e devem ser usados apenas produtos que possuam o certificado da Anvisa.
Ainda com relação à piscina, existem várias regras que devem ser seguidas,
algumas vezes estão descritas na convenção e, em outras, o síndico precisa defi-
nir com o conselho antes até mesmo de ter o regimento. Essas regras, na maioria
das vezes, incluem a proibição de consumir bebidas e alimentos na piscina, assim
também como a proibição de materiais de vidro, como pratos e copos. As crianças
devem estar sempre acompanhadas pelos responsáveis, assim como também é
proibido o acesso de animais na área da piscina. Algumas piscinas possuem uma
ducha para retirar o protetor solar, a fim de não sujar a água, o recomendável é
que, após passar o protetor, se aguarde em torno de 20 a 30 minutos, pois a pele
absorve todo o óleo e não suja a água.
3 DISTRIBUIÇÃO INTERNA DE GÁS,

ÁGUA E ENERGIA ELÉTRICA
Um condomínio é como se fosse uma minicidade, por isso, a distribuição dos
itens básicos como energia elétrica, gás, água e internet são fundamentais. No
caso de um condomínio em implantação, existem ainda mais impeditivos, pois,
para que o condomínio entre em operação, é necessária a compra de alguns equi-
pamentos. Além de precisar contratar uma série de empresas para que o condo-
mínio comece a funcionar, é necessário que o condomínio faça algumas compras
iniciais, principalmente ligadas à distribuição interna de gás e água. Essas com-
pras são básicas e necessárias para o funcionamento do condomínio, pois, sem
medidores de gás e hidrômetros, o condomínio terá dificuldades de ser gerido.
Existem duas formas de se efetuar a cobrança do consumo desses serviços:

um é pelo uso coletivo e outro pelo consumo individual. Por isso, a utilização de
medidores é fundamental para efetuar esse tipo de cobrança. Os sistemas de
consumo individualizado ganham cada vez mais espaço, pois ele permite que o
condômino pague exatamente pelo que ele consome, sendo que, dessa forma,
ele pode controlar melhor o consumo. Trata-se de um sistema muito mais justo,
pois nenhum morador acaba pagando o consumo de outro.
Em condomínios onde não há o sistema individualizado, o rateio é realiza-

do de forma coletiva, sendo que nem sempre essa divisão do consumo é justa.
123
Vamos pensar em um condomínio em que não haja hidrômetros de água e, con-

sequentemente, não tem cobrança individualizada. O valor da conta de água é
rateado de forma igualitária entre todas as unidades. Na maioria das unidades,
moram apenas duas pessoas, no entanto, algumas unidades contam em média
com cinco moradores. O que acontece é que, na hora do rateio, as unidades que
contam com duas pessoas vão pagar o mesmo valor pelas unidades que pos-
suem cinco moradores. Essa é a injustiça de não ter um sistema individualizado, o
que gera muito questionamento.
Em virtude do sistema individualizado, até a inadimplência pode diminuir no

condomínio, já que, em caso de não pagamento, o morador terá uma interrupção
apenas no seu sistema de fornecimento. O caso de corte no fornecimento ocorre
apenas quando existe um contrato direto entre o condômino e a empresa fornece-
dora. Em condomínios em que não existe a medição individualizada, a fatura total
do consumo desses produtos é sempre quitada pelo condomínio, pois vem uma
fatura única em nome do condomínio. Com essa fatura em mãos, o síndico efetua
a divisão dessa fatura entre os condôminos, inserindo na taxa condominial de
cada morador. Os condôminos inadimplentes, acabam utilizando a água, energia
ou gás, porém, não efetuam o pagamento, já que este está na taxa condominial.
Isso gera muito desconforto, já que os adimplentes estão pagando o consumo dos
inadimplentes.
Por outro lado, a energia elétrica é um dos itens mais tranquilos, pois, segun-
do determinação da ANELL, as companhias de energia elétrica devem fornecer
toda a infraestrutura. Na Resolução 456, de 29 de dezembro de 2000, os con-
cessionários de energia são obrigados a fornecer toda a infraestrutura, até o que
chamam de ponto de entrega.
Art. 10. Até o ponto de entrega a concessionária deverá adotar

todas as providências com vistas a viabilizar o fornecimento,
observadas as condições estabelecidas na legislação e regu-
lamentos aplicáveis, bem como operar e manter o seu sistema
elétrico (ANELL, 2000, s. p.).
Esses equipamentos devem ser instalados, o que não é possível ao consu-

midor é escolher o tipo de equipamento que será instalado. Com relação ao for-
necimento de água, na medição de água, é mais comum que não se tenha leitura
individualizada. Essa situação é fomentada por duas causas, primeiro porque o
custo da água não é elevado sem comparado com a energia elétrica e ao gás.
Outra situação é que os riscos físicos relacionados a água são menores, sendo
assim, quando não há o hidrômetro de água, ele sempre fica em último plano.
124
FIGURA 2 – ENTREGA ANTES DA LEI, SEM OS MEDIDORES
FONTE: O Autor.
No entanto, desde 2016, foi sancionada uma lei pelo então presidente Michel
Temer, que todas as novas construções de condomínio, a partir de 2021, deverão
ser entregues prontos para a medição individualizada de água. Trata-se da Lei nº
13.312, de 12 de julho de 2016.
Art. 1º Esta Lei torna obrigatória a medição individualizada do

consumo hídrico nas novas edificações condominiais.
Art. 2º O art. 29 da Lei nº 11.445, de 5 de janeiro de 2007, pas-
sa a vigorar acrescido do seguinte § 3º:
Art. 29 .§ 3º As novas edificações condominiais adotarão pa-
drões de sustentabilidade ambiental que incluam, entre outros
procedimentos, a medição individualizada do consumo hídrico
por unidade imobiliária. (NR)
Art. 3º Esta Lei entra em vigor após decorridos cinco anos de
sua publicação oficial (BRASIL, 2016, s. p.).
Nesse sentido, a partir do dia 12 de julho de 2021, todos os novos condomínios

devem ser entregues com os medidores. Antigamente, um condomínio em implan-
tação tinha que orçar hidrômetros e, pela falta de recursos financeiros, nem sempre
o hidrômetro era adquirido. Para o síndico, essa é uma grande facilidade, pois, com
a medição individualizada, existe uma eficiência maior no rateio do consumo.
Existem, ainda, alguns questionamentos com relação ao que conta como

data de entrega do condomínio, se é a data de registro do condomínio ou data de
entrega das chaves. No caso de contar como entrega do condomínio o seu regis-
tro, o prazo de cinco anos conta a partir dessa data. Por exemplo, se um condo-
mínio foi registrado em janeiro de 2021 e teve a sua entrega em agosto de 2021,
essa lei não se aplica ao caso. Perceba que, aqui, levamos em conta a data de re-
gistro, mas o poder judicial pode entender que o que vale é a entrega das chaves.
Se for o caso, a construtora deverá fornecer hidrômetros para todas as unidades.
125
Uma situação extremamente fundamental independente de ser medição indi-

vidualizada ou geral, é que, antes da entrada dos condôminos, deve ser realizada
a leitura de todos os medidores para efetuar o rateio. As empresas fornecedoras
de internet também precisam de um olhar atento do síndico. Atualmente, existem
muitas empresas locais que oferecem internet por meio da fibra óptica e não ape-
nas as grandes empresas como antigamente. Ocorre que, dessa forma, é comum,
no início do processo de implantação do condomínio, que uma série de empresas
se ofereçam para passar os seus cabos na parte interna do condomínio. Porém,
isso pode ser um problema.
Ocorre que os canos condutores por onde passam os cabos tem o seu ta-
manho limitado. Nesse sentido, existem “vagas” apenas para algumas empresas,
para outras não será possível passar o cabo de fibra óptica. Na maioria dos con-
domínios, a capacidade desses condutores é de até quatro cabos, lembre-se que
o espaço físico também deve comportar a manutenção. Se o síndico permitir um
número elevado de empresas, será impossível efetuar manutenção quando for
necessário. Dessa forma, uma empresa que presta um bom serviço com baixo
custo, pode ficar de fora de um condomínio, por isso, o ideal é fazer uma enquete
junto aos moradores para a escolha das empresas. Some-se isso ao fato de que
uma empresa, ao passar o cabo, pode danificar o sistema de interfone do condo-
mínio, fazendo o condomínio perder a garantia por esse item.
3.1 DIFICULDADES DO RATEIO SEM A

MEDIÇÃO INDIVIDUALIZADA
Nos condomínios em que não existe a medição individualizada, há algumas
formas de rateio, porém nenhuma delas é totalmente eficiente. Existe o rateio que
pode ser por unidade, ou seja, se divide o total da fatura entre os moradores. Al-
guns condomínios fazem uma parte do rateio da fatura pelo número de unidades
e a outra parte conforme o número de moradores dessas unidades. Vamos pensar
novamente em uma unidade condominial em que moram seis moradores e outra de
dois moradores e que se trata de um condomínio pequeno, de apenas 16 unidades.
Nesse condomínio hipotético, em julho de 2021, a fatura de consumo de

água veio com o valor de R$ 2.345,98. Geralmente, as companhias de água pos-
suem uma taxa mínima de consumo. Vamos usar, em nosso caso, para exemplo,
o valor da taxa básica da Companhia de Saneamento do Paraná (SANEPAR), que
tem uma assinatura básica de R$ 76,40. Nessa assinatura básica, a unidade pode
consumir até 5m3, no que passar disso, há uma cobrança adicional. Com relação
à taxa básica, por mais que não haja a leitura individual, as companhias cobram
126
pelo número total de unidades do prédio, pois, para efetuar um cadastro nas com-
panhias, é necessário apresentar a convenção do condomínio, em que consta o
número de unidades.
Nesse condomínio de exemplo, todas as unidades efetuaram um cadastro

e colocaram o número de moradores que vivem e consomem a água. Há, assim,
um total de 43 moradores e, após descontar o valor da somatória da taxa básica,
fica o valor sobressalente. Este valor que sobra é dividido pelo número de mora-
dores das unidades.
TABELA 3 – RATEIO DE CONSUMO DE ÁGUA
FONTE: O Autor.
Primeiro, somou-se todo o valor da taxa mínima, e, o que sobrou, foi dividi-
do entre o número de pessoas que mora no condomínio para determinar o valor
sobressalente de cada pessoa. No caso de uma unidade condominial que possui
dois moradores, o valor a ser pago é de R$ 76,40 da taxa mínima e mais R$ 26,13
por pessoa, em um total de R$ 128,66. No caso da unidade com seis moradores,
o valor da taxa mínima é o mesmo, ou seja, R$ 76,40, e o valor por pessoa R$
26,13 multiplicado por 6, com um total de R$ 233,18.
127
Por mais que esse sistema da tabela acima pareça o mais eficiente em casos
de falta da medição individualizada, ele ainda apresenta falhas. Acaba se criando
um clima entre os vizinhos para se verificar se naquele apartamento que está
cadastrado apenas uma pessoa, de fato mora apenas uma pessoa. Se alguém
vier passar alguns finais de semana, terá que ser cobrado um valor diferente. Se
um parente ficar mais que alguns dias visitando, terá que ser cobrado uma taxa
diferente. Esse sistema apresenta falhas que não seriam existiriam se houvessem
medidores individuais. Falamos desse exemplo para o consumo de água, mas ele
pode ser usado tanto para energia elétrica como para gás.
Medição de consumo é polêmica, líquida e certa

Link: https://bit.ly/3B9uyWp
Agora, analisaremos o exemplo de um condomínio em que existem medidores

individuais de gás, para demonstrar como existe uma segurança maior entre os
moradores pela medição individual. Por questões de exemplo, vamos utilizar o mes-
mo condomínio que possui 16 unidades. No entanto, esse condomínio não possui
uma companhia de fornecimento de gás contratada, conforme o seu consumo, ele
aciona um distribuidor de gás, que leva os P45 no condomínio. Conforme o prédio
vai consumindo, o síndico verifica o medidor e, se o gás estiver chegando próximo
à linha de segurança, ele aciona o distribuidor. No entanto, esse prédio tem a me-
dição de gás individualizada, mas o síndico precisa efetuar a leitura. Sendo assim,
em uma determinada época de todos os meses, a leitura é efetuada.
TABELA 4 – MEDIÇÃO INDIVIDUALIZADA GÁS
128
FONTE: O Autor.
Perceba que, nesse caso, nem existe uma companhia de gás que emite a fa-
tura, mas ela é rateada pelo síndico. Como existe o medidor individual, o processo
é muito mais justo e transparente. Perceba que, nessa tabela, temos unidades
que gastam 20m3, enquanto outras gastam apenas 1m3. A unidade que consome
o total de 20m3, pode ser que tenha uma família muito maior ou, ainda, que use
o gás para trabalho, podendo cozinhar ou preparar alimentos para comercializar.
Se não houvesse o medidor individual, aquele que não use para quase nada, iria
pagar por aqui que utiliza o gás até como meio de trabalho.
Outra forma ainda de se ratear é por bloco, ou seja, na entrada de cada bloco
existe um medidor para aquele bloco. Vamos utilizar como exemplo um condo-
mínio que possui 20 blocos e, se não há o medidor de gás individual, o por bloco
pode ajudar a atenuar um pouco o problema. Existe uma “tranquilidade” maior em
dividir o gás entre apenas os moradores de um bloco, do que com o condomínio
todo. É normal que os moradores se conheçam entre o bloco, dessa forma, se
houver alguma disparidade ou consumo desenfreado, existe uma facilidade maior
em identificar.
Ainda com relação às vantagens do sistema de medição individualizada, so-

me-se toda a facilidade de efetuar o rateio com um uso muito mais consciente,
seja de água, gás ou energia elétrica. Claro que essa consciência é muitas vezes
motivada pela economia no consumo, porém, ela tem o benefício de auxiliar no
consumo mais sustentável. Nas tabelas 3 e 4 apresentadas anteriormente, fica
claro que, caso não houvesse a medição individualizada, alguns consumiriam
muito mais e com menos consciência.
1 Será que vale a pena gastar com tantos materiais para ter o pro-
cesso de medição individualizada?
129
Até com relação aos vazamentos que podem ocorrer em um condomínio, os

medidores podem auxiliar, pois, em caso de vazamentos, é mais fácil identificar.
Uma das primeiras formas de se verificar um possível vazamento é analisando o
histórico de consumo, se, em um determinado mês, vier um consumo mais alto,
pode haver algum tipo de vazamento. Em condomínios em que não se tenha esse
tipo de medição, é extremamente complicado encontrar em qual unidade está ocor-
rendo o vazamento. Dessa forma, o condomínio, terá que contratar uma empresa
específica no setor para efetuar essa aferição com um sonar ou outro equipamento
parecido. Outra forma para se verificar isso é efetuando, ainda, o fechamento de
todas as saídas da unidade, e verificar se o medidor continua trabalhando. Se, por
acaso, estiver rodando, é sinal de que existe em algum local um vazamento.
A medição individualizada também auxilia no caso da valorização imobiliária,

já que esse tipo de situação conta ponto na hora de vender um imóvel. Quando
um possível comprador verifica que existe um imóvel onde esse consumo é rate-
ado de forma igualitária, esse é um item que não traz segurança ao possível com-
prador. No caso de inquilinos, muitos fazem a opção pelas unidades com medição
individualizada, por não se correr o risco de pagar uma conta que originalmente é
de outra unidade.
3.2 COMPRA DOS EQUIPAMENTOS

DE GÁS/ENXOVAL
Em condomínios em processo de implantação, essa é sempre uma primeira
compra que precisa constar na primeira AGE. Diferentemente do hidrômetro que,
por força da lei, passou a ser obrigatório, o mesmo não acontece com os equipa-
mentos que são utilizados para a distribuição do gás interno. Esses equipamentos
são necessários tantos nos condomínios verticais quanto nos horizontais, porém,
a necessidade desses equipamentos é muito maior nos condomínios verticais.
Em condomínios horizontais, não existe muito o compartilhamento da central de
gás, pois, em alguns, pode ser utilizado até o botijão normal, já em condomínios
verticais, não existe essa possibilidade, mas os equipamentos que descrevere-
mos servem para ambos.
A primeira situação que precisamos entender é que o gás percorre um ca-

minho dentro do condomínio. A sua entrada começa pela central de gás, em que,
conforme descrevemos nos tópicos acima, o síndico já fez a escolha da empresa,
sendo abastecida a granel ou por botijões. Assim que esse gás entra pela cen-
tral, ele chega até o bloco de apartamento em um central de distribuição de gás
interna. Trata-se de uma nova central de distribuição, porém, agora interna, que
distribui o gás para as unidades condominiais. Conforme falamos, esse processo
130
é muito mais comum em condomínios verticais. No caso dos horizontais, se o gás

for compartilhado, existe uma central de distribuição em cada unidade.
FIGURA 3 – CENTRAIS DE DISTRIBUIÇÃO DE GÁS INTERNA
FONTE: O Autor.
Nesse contexto, é na central de distribuição de gás que são necessários os

equipamentos para que o gás seja distribuído para o condomínio. Na maioria das
vezes, em cada cano dessa central, encontra-se um adesivo com o número da
unidade correspondente, porém, existem condomínios em que não se tem essa
etiqueta para identificar as unidades. Dessa forma, o prestador de serviço deverá
injetar ar na tubulação e verificar em qual unidade está saindo o ar, para então
etiquetar conforme a unidade. O síndico deve estar muito atento a isso, pois isso
demonstra uma desorganização por parte da construtora e um falta de segurança
no uso desse item. Se houver essa identificação incorreta, o gás que era para ser
cobrado da unidade X, será cobrado da unidade Y e assim por diante.
O primeiro equipamento necessário é o regulador de gás, que tem como ob-

jetivo regular a entrada da pressão do gás. Os cilindros que estão disponíveis
na central de gás possuem uma pressão muito grande devido ao volume do gás
armazenado, assim, eles precisam ter a sua pressão reduzida no momento de se-
rem distribuídos para as unidades. Nesse sentido, o gás entra com uma pressão
no regulador e sai com uma pressão menor, possibilitando o uso do gás. O me-
didor do gás deve seguir o projeto que foi desenvolvido, tendo como base a NBR
15526, da ABNT.
Deve-se atentar a alguns cuidados que o síndico deve ter conhecimento.

Como mencionamos, o regulador de gás determina a quantidade de gás que
131
“pode” entrar, dessa forma se for escolhido um regulador com menor capacidade,
isso quer dizer que uma menor quantidade de gás deve entrar. Se uma unidade
condominial tiver mais aparelhos que consumam gás como aquecedor, torneiras
e demais, um regulador pequeno acaba por não dar conta de suprir o consumo
de gás necessário para o funcionamento desses aparelhos. Os medidores partem
da capacidade de 2, 5 ou 7 kg, assim, para condomínios que tenham apenas o
consumo de fogão um medidor de 2 kg é suficiente. No entanto, se houver aque-
cedor, o ideal é um medidor de 7 kg, pois o morador pode colocar um aquecedor
de grande capacidade e não funcionar por causa da capacidade do regulador. A
diferença de valores entre o medidor de 5 kg e de 7 kg é pequena, por isso, o ide-
al é utilizar o de 7 kg, para ter uma potência maior na distribuição do gás.
Outro equipamento necessário se chama medidor de gás, que o próprio

nome diz, é responsável por fazer a medição do volume de gás utilizada por de-
terminada unidade. Existe uma dificuldade maior em efetuar a medição de gás,
pois o comportamento do gás sofre muitas alterações em virtude da temperatura
e da pressão. Os medidores de gás medem a quantidade de gás que é registrada
por meio de números que, por sua vez, são utilizados para efetuar o rateio.
FIGURA 4 – MEDIDOR DE GÁS
FONTE: LAO Industria, 2021.
Por mais que seja um trabalho extremamente técnico, o síndico também pre-
cisa conhecer um pouco desses equipamentos, pois existem diversos tipos de
medidores, conforme a vazão necessária para o gás. Se, porventura, for esco-
lhido um medidor que possua uma vazão menor do que a necessária, podem
ocorrer problemas no fornecimento interno do gás. Os equipamentos que utilizam
o gás possuem uma etiqueta com o seu consumo em quilocaloria por minuto,
conhecido também como Kcal. O ideal é ter uma média da quantidade de Kcal/
min que, em média, uma unidade consome para solicitar um medidor que atenda
132
essa demanda. Via de regra, para unidades condominiais, um medidor que tenha
a vazão de 1,4m3 é o suficiente para atender essa demanda.
Outro item necessário é um registro 3/8 para caso seja necessário efetuar o
fechamento do gás em caso de manutenção ou em alguma emergência. Esse tipo
de registro deve estar presente em todas as saídas de gás das unidades condo-
miniais. Se houver duas ou mais saídas de gás, esse registro deve estar presente.
Por fim, ainda existe a mangueira que faz a ligação dos registros de gás até o fo-
gão. Trata-se de uma mangueira em aço que deve ser trocada a cada cinco anos
e que possui tamanho padrão de 0,80cm e 1,2mt. Um problema comum dessas
mangueiras é que as juntas de vedação podem ressecar e ocasionar vazamentos
de gás. Até mesmo o posicionamento da mangueira é importante, pois ela não
pode estar esticada. Se, porventura, ela estiver em um local em que o fogão seja
movimentado com frequência, pode danificar as juntas de vedação.
O condomínio não tem a obrigação de adquirir todos esses equipamentos,

isso diz respeito a cada unidade. No entanto, na prática, não é isso que acontece,
o mais comum é o síndico efetuar uma cotação geral e o fechamento total para
todos os moradores. Dessa forma, é possível conseguir um preço melhor, além
de prezar pela segurança e garantia. Quando se deixa o espaço da central de
distribuição de gás interna aberta para qualquer prestador de serviço, pode ocor-
rer de algum prestador não efetuar o serviço de forma satisfatória, ou, ainda, de
mexer em outros reguladores e medidores. Enfim, pode acabar ocasionando um
grande problema para o condomínio, por isso, em condomínios em implantação, o
ideal é que o síndico efetue a compra de todos esses equipamentos. Apenas com
relação a mangueira é importante ficar ligado, pois, por mais que facilite a vida do
morador, esse é um ponto que dá mais manutenção devido a movimentação do
fogão, por exemplo. Nesse sentido, muitos síndicos deixam esse item a cargo do
morador para que ele faça a compra, pois se trata de um item mais simples da
lista e de fácil instalação, que o morador vai usar apenas quando se mudar.
No momento de comprar o produto, é importante verificar qual a data de fa-

bricação, pois os medidores possuem uma data de validade de 10 anos, enquanto
os reguladores de gás de cinco anos. No caso das mangueiras, a validade tam-
bém é de cinco anos. Não é incomum que empresas tentem vender produtos de
anos anteriores, portanto, com um prazo de validade menor.
Ainda com relação à compra dos equipamentos, o condomínio precisa com-

prar um enxoval básico para o condomínio. Nesse enxoval, deve ser comprado
conjunto de lixeiras internas, pois, provavelmente, o condomínio foi entregue com
lixeiras externas. É necessário, também, adquirir vassouras, rodos, pás e, se for
o caso, equipamentos como lavadoras de alta pressão, equipamentos de corte de
grama ou similares.
133
Para os funcionários, deve ser adquirido micro-ondas, geladeira, armários,

mesas e cadeiras, inclusive, algumas convenções exigem que o condomínio dis-
ponibilize esses equipamentos. Para a administração, também são necessárias:
mesa, cadeira, armário e, por vezes, até computadores. No caso da portaria, de-
vem ser compradas cadeiras, rádios comunicadores e, também, uniformes, no
caso de funcionários próprios.
Se o condomínio possuir piscina, é necessário comprar os equipamentos para

efetuar a limpeza desse local. Não é comum, pelo fato de ter muitos itens básicos para
comprar, no entanto, o condomínio também pode optar por comprar os itens para o
salão de festas, como pratos, talheres, copos, taças e equipamentos para churrasco.
Para que o síndico consiga ter mais mobilidade, o ideal é ele efetuar os or-
çamentos, apresentá-los na assembleia e propor a votação de um valor teto para
o enxoval. Com esse valor em mãos, o síndico consegue analisar quais são os
itens mais fundamentais e vai negociando, já que, nesse início, o condomínio não
dispõe de muito caixa.
4 PLANO DE MANUTENÇÃO
Conforme conversamos durante o processo de garantia condominial, um
condomínio é como um carro novo, e é necessário que se faça a manutenção so-
licitada em manual para que ele tenha direito à garantia. Da mesma forma ocorre
com um condomínio, assim, é preciso que sejam seguidas todas as ações descri-
tas no manual do síndico para que o condomínio tenha direito à garantia condo-
minial. Sendo assim, o ideal é que o condomínio trace um plano de manutenção
para os seus equipamentos, assim como para a estrutura do condomínio.
O que se percebe é que a manutenção preventiva, não é uma prioridade de

muitos condomínios, no entanto, no caso de condomínios novos em instalação, a
falta de manutenção pode resultar na perda da garantia. Some-se isso ao fato que
a manutenção preventiva ainda pode trazer economia ao condomínio. Um plano de
manutenção condominial deve ser desenvolvido conforme as demandas do con-
domínio, por isso, deve ser realizado em conjunto com mais moradores, para que
nada passe em branco. Uma sugestão que pode ajudar é dividir o plano de manu-
tenção em etapas, como limpeza, hidráulica, elétrica, equipamentos e estrutura.
Com relação à limpeza, algumas realizadas de forma periódica são funda-

mentais para o funcionamento do condomínio. Uma das principais é a limpeza
de caixa de água que, geralmente, deve ser realizada a cada seis meses. Vários
municípios possuem legislação sobre o tema, por isso, o prazo de limpeza pode
variar. Do ponto de vista prático, o ideal é que, mesmo que a legislação do seu
134
município possibilite um prazo maior, ela seja realizada em seis meses. Infeliz-
mente, devido aos detritos que acompanham a água, em seis meses, as caixas
de água, na maioria das vezes, encontram-se sujas.
De forma alguma a limpeza deve ser executada por conta ou por algum co-
nhecido, para que ela seja feita e tenha o selo com a data, deve ser contratada
uma empresa específica para a área. Deve ser solicitado para que a empresa es-
cove todas as paredes, retire a sujeira e volte a enxaguar. Sempre após a limpeza,
é ideal que o condomínio efetue um teste laboratorial para verificar a qualidade da
água, pois, se algum condômino passar mal o síndico pode ser responsabilizado,
inclusive judicialmente.
O fornecimento de água é algo vital no condomínio, por isso, alguns cuidados

são importantes na hora de realizar essa limpeza. Sempre encaminhe um comu-
nicado aos moradores, deixando muito claro sobre o dia e horário da limpeza,
informando que, durante o período específico, o condomínio ficará sem água. Por
mais que existam formas de não deixar o condomínio sem água durante uma lim-
peza de caixa, é importante que conste a informação que poderá ocorrer a falta
de abastecimento. Se surgir algum imprevisto, o síndico tem condições de tomar
as medidas necessárias, por isso, o ideal é que sempre tenha um horário maior.
Solicite, também, apoio ao conselho sobre o melhor horário para efetuar o corte
no fornecimento. Na maioria das vezes, o período da tarde é o melhor, pois, pela
manhã, devido aos afazeres domésticos, muitos utilizam mais água. O comunica-
do deve ser encaminhado com, no mínimo, 72 horas de antecedência, a fim de
que os condôminos possam se programar.
FIGURA 5 – CASTELO DE ÁGUA
FONTE: GEOFORM (2021, s. p).

135
Em condomínios, existem dois reservatórios de água: um que se chama cister-

na, que recebe o fornecimento de água da rua e sempre fica na parte subterrânea
do condomínio; e outro que fica na parte superior, chamado de caixa elevada. A
água da cisterna é bombeada para a caixa elevada que, por sua vez, faz a distribui-
ção de água para as unidades. Na maioria das vezes, quando se efetua a limpeza,
é comum iniciar com a limpeza da cisterna. Após ela limpa, se houver ainda alguma
água na caixa elevada, essa água é direcionada para a cisterna, a fim de não des-
perdiçar. No caso de o condomínio possuir duas caixas elevadas, é possível efetuar
a limpeza sem deixar o condomínio sem água. Primeiro, passa-se a água apenas
para uma caixa elevada, enquanto se lava a outra. Terminando essa, passa-se a
água para a outra caixa elevada, lavando a que estava usando, ou seja, joga a água
de uma caixa para a outra. Em condomínios de grande porte, existe um outro tipo
de caixa de água que se chama castelo de água, são caixas com capacidade de
armazenar, 70, 100, 120 mil litros de água, em alguns casos, até mais.
Um ponto de atenção é que os reservatórios de água dos condomínios, de-

vido a sua dimensão, podem demorar para encher e, nesse caso, a água demora
para chegar até a unidade condominial. Por isso, tome cuidado, pois se o infor-
mativo que foi repassado informar que o fornecimento será reestabelecido às 18
horas, a entrada de água tem que ser liberada antes desse horário. Dependendo
do tamanho da caixa e do tamanho do condomínio, esse processo pode levar
muito tempo, em alguns casos, até 24 horas. Em condomínios com muitos mo-
radores, por vezes, a vazão de água que entra nos reservatórios é menor que o
consumo dos moradores. Dessa forma, conforme a água vai entrando, ela já vai
sendo consumida e, por isso, a caixa demora para encher e a água normalizar
com a pressão ideal.
Outro cuidado diz respeito ao fechamento do registro de entrada de água no

prédio. Esse registro deve ser fechado antecipadamente ao dia da higienização
da caixa de água. Essa ação deve ocorrer para que, no dia da limpeza, não seja
necessário jogar água fora, já que a caixa de água deve estar vazia para que seja
possível efetuar a limpeza. Por isso, dependendo do consumo e do tamanho da
caixa de água, o síndico deve solicitar ao zelador que efetue o fechamento da
caixa de água em um, dois ou três dias antes da limpeza. Dessa forma, vai se
diminuindo o volume de água na caixa, porém, sempre solicite apoio do zelador
para verificar o nível da água, para que o condomínio não fique sem água antes
do momento descrito no comunicado.
No caso das bombas de recalque que bombeiam a água para a caixa ele-
vada, sempre deixem ela no manual, pois, se ela estiver ligada, pode entrar ar, e
isso faz com que a água não tenha a sua pressão normal. Na maioria das vezes,
para retirar o ar da bomba, deve ser acionado um técnico para verificar, pois se
trata de um trabalho técnico.
136
Ainda com relação à limpeza da caixa de água, temos a limpeza das caixas
de gordura, que é um reservatório que fica entre o condomínio e a rede de esgo-
to e tem como objetivo efetuar a separação da gordura. A limpeza desse item é
fundamental, pois evita de ocorrer entupimentos e mau cheiro, como também no
menor escoamento da água da pia. Essas caixas devem ser limpas a cada 12
meses e vedadas com silicone ou material similar. Nesse conjunto, também há o
hidrojateamento, que é uma técnica na qual uma água de alta pressão é aplicada
nos encanamentos com objetivo de desobstruir qualquer objeto que possa impe-
dir o fluxo de água. Esse serviço também deve ser executado a cada 12 meses.
A dedetização também é um serviço que deve ser executado a cada seis me-
ses, com, no caso, reforço a cada três meses. As empresas que prestam serviços
nessa área devem respeitar a Resolução N° 52, de 22 de outubro de 2009, da
ANVISA. Existe a dedetização por meio da pulverização de pó químico, porém, a
mais indicada para os condomínios é a por meio de gel, em que não é necessário
evacuar os animais e não tem cheiro. A dedetização também deve ser avisada
aos moradores com antecedência, assim como no dia deve ocorrer o fechamento
de todas as áreas comuns do condomínio para que ninguém fique intoxicado com
a dedetização. O síndico também deve acertar com o prestador de serviço um va-
lor para que os condôminos que possam fazer a dedetização no interior das suas
unidades, se assim desejarem.
Com relação à limpeza da piscina, o areia do filtro também deve receber

atenção. O ideal é que ela seja trocada entre 3º e 5º ano de uso. No entanto, ela
pode apresentar problemas antes dessa data. Por isso, uma dica simples é pegar
a areia com a mão e, se ela escorrer facilmente, isso quer dizer que ela ainda
pode ser usada, mas, se estiver em blocos, já indica a necessária troca. Efetuar a
limpeza dos filtros da piscina, também ajudam em manter a areia por mais tempo
com as suas propriedades purificadoras. Outro item da piscina que deve ter a sua
inspeção a cada seis meses é o refil do filtro da piscina, recomenda-se a sua troca
a cada seis meses.
Com relação a limpeza mais pesada, também, o síndico deve criar um pro-
cesso com os funcionários sobre o tempo que determinada limpeza deve ser reali-
zada. O condomínio tem, por exemplo, uma cobertura de vidro na saída, que deve
ser limpa a cada 15 dias. A garagem deve ser lavada a cada 60 dias, e, ainda,
a calçada deve ser lavada a cada 10 dias. Esse tipo de cronograma de limpeza
ajuda o síndico na sua organização e, também, deixa os funcionários cientes das
suas obrigações.
Com relação aos equipamentos, nos condomínios verticais, existem bombas

destinadas a dois objetivos, bombas de recalque e bombas de drenagem. As bom-
bas de recalque são utilizadas para bombearem água da cisterna, para as caixas
137
elevadas. Dessa forma, quando falta água nas unidades, mesmo tendo água na
cisterna, o primeiro equipamento a ser verificado é a bomba. As bombas de recal-
que devem ter a sua manutenção preventiva, evitando a troca do equipamento.
Na maioria dos condomínios, existem duas bombas de recalque, que devem

ter o seu uso alternado a cada semana, 10 ou 15 dias no máximo. Sendo assim,
em uma determinada semana é utilizada a bomba 1 e na outra semana a bomba
2. Essa alteração pode ser manual, no entanto existem quadros elétricos que efe-
tuam essa troca de forma automática.
Essas bombas têm o seu uso quase que de forma contínua, e desligam ape-
nas quando o nível das caixas está no seu limite, por isso possuem pouco tempo
de parada. Dessa forma, o que ocorre é o desgaste natural dos seus componen-
tes, que devem ser revisados de forma anual. Se, porventura, essa manutenção
não for realizada, corre-se o risco de comprometer todo o equipamento, sendo ne-
cessário a sua troca. Por isso, o síndico deve verificar se essas bombas possuem
vibrações e ruídos diferentes do normal, pois esse comportamento identifica que
as bombas precisam de manutenção urgente.
Para os condomínios que possuem uma inclinação negativa da parte da fren-

te ou, ainda, que foram construídos abaixo do nível da via pública, há o risco de
que água da chuva entre para dentro do condomínio. Dessa forma, na caixa cole-
tora de água da chuva, existe uma bomba de drenagem que manda a água para
galeria pluvial da via pública. Um dos principais pontos de manutenção dessas
bombas diz respeito ao lodo que fica nesses tanques.
Outro item que, pela sua falta de utilização, acaba emperrando e dando pro-
blema, são os registros. Por isso, a cada 60 dias, no mínimo, faça o exercício
de fechar e abrir todos os registros. Em muitos prédios, eles ficam tanto tempo
sem usar, que quando é necessário, eles não funcionam. Ainda com relação aos
equipamentos, os portões devem ter a sua manutenção anual, a fim de trocar
rolamentos, verificar o estado dos cabos de aço, contrapesos e possível engraxa-
mento com graxa branca. Os motores também devem ser analisados, efetuando
a análise dos seus componentes mecânicos como rolamentos e eletrônicos como
placas. Nessa etapa também devem estar inclusas a lubrificação de molas, fecha-
duras e travas.
Com relação a parte elétrica, o Sistema de Produção de Cargas Atmosféricas

(SPDA) é um dos itens que precisa ter a sua manutenção anual, por meio de ART.
No entanto, sempre solicite que todos os testes sejam realizados e que sejam
verificados o estado dos cabos e conectores de aterramento, pois, na maioria das
vezes, eles estão oxidados. Alguns condomínios também utilizam nobreaks para
que em caso de ficarem sem o fornecimento de energia elétrica, possam efetuar
138
a abertura e o fechamento dos portões. Em alguns estados, como Goiás, Paraná,

Espírito Santo, São Paulo e Ceará, esse equipamento é uma exigência do corpo
de bombeiros. O nobreak é um conjunto de equipamentos que trabalha em con-
junto com as baterias estacionárias. Essas baterias são parecidas com as bate-
rias veiculares, porém, suas características são diferentes.
FIGURA 5 – NOBREAK E BATERIAS ESTACIONÁRIAS
FONTE: O Autor.
As baterias estacionárias possuem placas de chumbo mais espessas e su-

portam quantidades e ciclos maiores de cargas e descargas. No caso da vida útil,
a temperatura é fundamental, dessa forma, o ambiente deve ter uma temperatura
média de 25º. No caso de o ambiente ter 10º a mais, a bateria pode perder até
metade da sua vida útil, e, no caso de ter 10º a menos, a vida útil pode até dobrar.
As luzes de emergência também precisam de manutenção constante, pois

existem diversos tipos de lâmpadas, com durabilidades também diversas. O ideal é
que o zelador faça, mensalmente, uma checagem em todas as lâmpadas de emer-
gência, retirando-as das tomadas e verificando o tempo que elas ficam acesas. Se-
gundo a NBR 10898, da ABNT, o sistema não poderá ter uma autonomia menor que
uma hora, e pode perder 10% da sua luminosidade inicial. Os quadros elétricos de-
vem ser revistos anualmente e, apesar de possuírem uma durabilidade elevada, os
conectores devem ser reapertados e verificados se existem alguma anormalidade.
O ideal é que seja realizado uma revisão completa a cada cinco anos.
139
Com relação a fachada do condomínio, existem dois procedimentos que são

realizados que são a lavagem e a pintura da fachada. Em São Paulo Capital, exis-
te uma lei, que data ainda de quando Jânio Quadros era prefeito de que os con-
domínios precisam pintar as suas fachadas a cada cinco anos, Lei Complementar
Estadual n.º 9, de 31/12/60:
Art. 1º- As fachadas dos prédios visíveis de logradouros públi-

cos, quaisquer que sejam os usos naqueles instalados, deve-
rão ser pintadas ou lavadas, em conformidade com os respec-
tivos revestimentos, no mínimo a cada 5 (cinco) anos, de modo
a ostentarem adequadas condições estéticas (SÃO PAULO,
1969, s. p.).
No entanto, esse processo varia de condomínio para condomínio, sendo que

não existe nenhum tipo de manual. A periodicidade da pintura da fachada leva em
consideração várias questões como qualidade da tinta utilizada, número de de-
mãos, da cor da tinta e manifestações patológicas. Basta um olhar um pouco mais
cuidado para perceber que muitos condomínios não efetuam as devidas manuten-
ções. Áreas que ficam menos expostas ao sol e com mais propensão de chuva
necessitam de uma constância maior de manutenção e de um número maior de
demãos de tinta.
1 Posso antecipar ou postergar manutenções?
A periodicidade para a pintura das fachadas varia conforme a qualidade de

tinta utilizada. Segundo a Associação Brasileira dos Fabricantes de Tintas (ABRA-
FATI), existem muitas diferenças entre as tintas no que concerne ao tempo de ma-
nutenção necessário que elas possuem. As variações podem ocorrer entre tintas
que necessitam de dois anos, até outras que necessitam de pintura a cada seis
anos. Por isso, o síndico deve ficar ciente da tinta que foi utilizada na sua fachada,
para que não deixe passar muito prazo da sua manutenção. Quanto maior o prazo
ultrapassado, isso significa que a fachada pode ter uma quantidade maior de des-
placamento, trincas e fissuras para serem reparadas.
140
TABELA 5 – TEMPO PARA MANUTENÇÃO DE FACHADA CONFORME O TIPO DA TINTA
FONTE: ABRAFATI (2021, s. p.).
A primeira etapa para efetuar a pintura de uma fachada é contratar uma em-
presa de engenharia para que auxilie na confecção de uma análise dos servi-
ços a serem realizados, assim como, também, na confecção de um escopo do
orçamento. Nesse escopo, a empresa, após diagnóstico, deve detalhar como o
trabalho deve ser desenvolvido. A pintura de uma fachada não se trata apenas
de aplicar a tinta, existem várias outras situações que antecedem a essa pintura
propriamente dita. As etapas para uma pintura predial perpassam, antes, por um
ensaio de percussão, ou seja, é o momento de efetuar uma análise na fachada do
prédio com um martelo e verificar ondem existem desplacamentos, de pastilhas.
Por meio do som produzido pela batida do martelo, é possível identificar locais
onde a pastilha esteja se soltando.
141
FIGURA 6 – ÁREA PARA ENSAIO DE PERCUSSÃO
FONTE: O Autor.
Após essa etapa, é efetuada a lavagem do prédio para limpar toda a su-
perfície das impurezas, deixando o espaço pronto para receber novas manuten-
ções. A lavagem serve, também, para identificar a presença de fissuras e bolhas.
Se, porventura, o condomínio possuir trincas e fissuras aparentes, essas devem
ser tratadas antes de ser efetuado o processo de lavagem. Depois da lavagem,
inicia-se o momento de efetuar o tratamento da superfície da fachada, primeiro,
tratando de todas as anomalias, como trincas, fissuras, infiltrações entre outros. O
importante é que, antes da aplicação da tinta, todas as anomalias sejam tratadas,
para que a tinta seja aplicada sobre uma superfície limpa e tratada. Por fim, após
todas essas etapas, é o momento de executar a pintura.
No caso de um escopo, ele se faz necessário, pois obras de pintura de fa-

chadas costumam ser obras de grande valor, por isso, o ideal é buscar vários
orçamentos. Um escopo de orçamento é fundamental para que um orçamento
seja feito da mesma forma por todas as empresas. Se não for realizado dessa for-
ma, os valores dos orçamentos podem diferenciar muito, pois uma empresa orça
com uma tinta de primeira linha, enquanto outra empresa com uma tinta de baixa
qualidade, por isso é fundamental ter um escopo, sendo necessário segmentar os
produtos e formas de aplicação. Por isso, em um escopo de pintura deve constar:
• Metragem total da pintura.

• Metragem total das pastilhas.
• Metragem total de forros.
• Metragem de muros e demais áreas comuns.
• Metragem dos detalhes decorativos.
142
• Tinta a ser usada, marca e tipo.

• Materiais usados para fechamento de trincas e infiltrações.
• Número de demãos.
• Tempo entre demãos.
• Limpeza de esquadrias ou persianas.
• Cronograma da obra.
• Equipamentos de segurança.
Pode ser, ainda, que outras particularidades sejam exigidas no escopo, e

isso varia de condomínio para condomínio. No entanto, esses são os itens que
podem ser solicitados em um escopo técnico. Com relação à empresa prestadora
de serviços, também deve ser realizada uma série de exigências, a fim de que o
condomínio se resguarde de maiores problemas. É importante verificar se a em-
presa conta com engenheiros e arquitetos responsáveis, assim também como a
capacidade técnica e operacional para realizar esse tipo de serviço.
É importante, também, verificar o CNPJ. Uma consulta aos sistemas de pro-

teção ao consumidor para conhecer o passado da empresa também é importan-
te, se ela possui demandas jurídicas por serviços prestados de forma ineficiente.
Deve-se exigir a emissão de ART e Registro de Responsabilidade Técnica (RRT),
pois, se houver algum acidente, por mais que o condomínio seja subsidiário, a
responsabilidade vai ser dividida com a empresa. Também é fundamental que to-
dos os funcionários que atuem na obra, sejam registrados e estejam com todos os
seus encargos recolhidos de forma correta.
Alguns cuidados básicos devem ser levados em conta nesse tipo de obra,
o primeiro é com relação à cor escolhida. Ela deve ser de fato a mesma cor que
consta no memorial descritivo. Se for usado um tom diferente, poderá haver o en-
tendimento que se trata de alteração de fachada. Esse tipo de alteração é vedado
pelo Código Civil, exceto se houver assembleia com 100% dos moradores em que
todos votem favoráveis a essa alteração. Se não for dessa maneira, a obra pode
ser considerada ilegal.
No caso se houver restauração de algumas áreas, o valor do orçamento pode

aumentar sobremaneira. Da mesma forma, se, após o teste de percussão, houver
uma área grande para recuperação, o valor do orçamento também pode subir. Um
item importante são os ganchos de ancoragem, o ideal é que uma empresa seja
contratada apenas para executar esse tipo de serviço, pois, além de fazer um tes-
te de arranque, pode-se verificar a quantidade de quilo/força que o gancho aguen-
ta, colaborando decisivamente para a segurança dos colaboradores. Por fim, na
hora de efetuar o contrato o prazo deve estar muito bem descrito, assim como as
multas em casos de atrasos.
143
As etapas descritas nesse processo de manutenção tratam apenas de algu-

mas etapas. Os condomínios se diferenciam muito entre si, dessa forma, como
já frisamos, deve haver uma análise geral a fim de levantar todos os pontos, bem
como os prazos para manutenção. Uma das formas que pode auxiliar muito nessa
situação é o desenvolvimento de uma planilha com todos os pontos do proces-
so de manutenção. Podem ser listados nessa planilha todas as manutenções, os
prazos, os documentos comprobatórios e a empresa responsável.
Efetuar uma implantação condominial não é uma tarefa simples. São vários
pontos que precisam ser analisados e uma demanda de trabalho alta. Logo que o
condomínio começa a dar os seus passos, mesmo sem moradores, vários pontos
precisam ser encaminhados. São prazos que precisam ser cumpridos, empresas
que precisam ser contratadas para que, pelo menos minimamente, o condomínio
comece a funcionar.
Vimos como a análise mais criteriosa faz toda a diferença no momento da

contratação dos prestadores de serviços. Um síndico não pode contratar empre-
sas de qualquer forma, nem ter apenas o preço como base para tudo, esse é um
dos itens. Essa é uma armadilha recorrente, tratar tudo com prazo no preço, sen-
do necessário um olhar muito mais racional e clínico para essas situações.
Por exemplo, uma administradora de condomínio, faz toda a diferença, tanto

para auxiliar o síndico como também para atrapalhar. Se os critérios que con-
versamos não forem estabelecidos, ao invés de o síndico ter uma empresa para
auxiliar, vai ter uma para atrapalhar, ainda mais se o principal critério for o preço.
Com relação ao gás, percebemos como pode haver complicação na hora de res-
cindir um contrato, pois, na maioria das vezes, não vale a pena e o condomínio
fica preso a uma empresa.
Contratar prestadores de serviço é algo de extrema importância. Critérios de-

vem ser levantados, pontos devem ser discutidos e referências devem ser busca-
das. Não dá para contratar apenas porque é amigo de alguém ou porque alguém
recomendou. Antes de mais nada, toda a atuação do síndico nesse sentido deve
ser pautada pela racionalidade. É muito fácil cometer um erro nesse início, fazen-
do com que o condomínio sofra por anos.
Uma especial atenção aos colaboradores, geralmente, os terceirizados são

os mais vantajosos, mas, independente de ser terceirizado ou próprio, o condo-
mínio deve ter cuidado na elaboração do perfil desse colaborador. São eles que
144
serão a vitrine do condomínio, por isso o síndico deve deixar todos os processos
bem alinhados.
Com relação ao processo de rateio, sempre gera muitos questionamentos,

por isso o ideal é entender ao máximo para que possa tomar as decisões no cami-
nho certo. O formato como será feito, deve estar muito claro, para evitar descon-
fianças. O processo de medição individualizada é uma facilidade para o síndico
e moradores, no entanto, é exigido um investimento em equipamentos. Entender
qual a função de cada um desses equipamentos é fundamental para efetuar uma
negociação correta.
Por fim, falamos do plano de manutenção do condomínio, discorrendo sobre

cada uma das etapas. Trabalhe a fundo nesse plano de manutenção e desenvol-
va um que tenha a capacidade de abarcar todas as manutenções necessárias do
condomínio. Esse plano é importante para a manutenção do condomínio, assim
como da sua garantia. Por mais que seja um grande número de informações, lem-
bre-se de que o síndico será cobrado por todas as ações, por isso, o síndico deve
ter um conhecimento pelo menos básico de todas as frentes.
REFERÊNCIAS
ABNT. NBR 10898: Tinta de acabamento epóxi, curada, com poliamida, de dois
componentes. Rio de Janeiro: ABNT, 1987.
ABNT. NBR 15526: Redes de distribuição interna para gases combustíveis em

instalações residenciais e comerciais – Projeto e execução. Rio de Janeiro:
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146

Instalação de Condomínios

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INSTALAÇÃO DE

Autoria: Paulo Cesar da Silva

Reitor: Prof. Hermínio Kloch

Diretor UNIASSELVI-PÓS: Prof. Carlos Fabiano Fistarol

Equipe Multidisciplinar da Pós-Graduação EAD:

Revisão Gramatical: Equipe Produção de Materiais

Copyright © UNIASSELVI 2021

Silva, Paulo Cesar da

Instalação de condomínios. / Paulo Cesar da Silva – Indaial:

146 p.; il.

O condomínio por si só já é um elemento complexo e são várias as situações

No primeiro capítulo, vamos compreender o condomínio e a sua composição

No Capítulo 2, entenderemos a dimensão e importância da garantia condomi-

Ainda no Capítulo 2, falaremos de um item extremamente importante, que é

Já no Capítulo 3, o objetivo é analisar o momento em que o condomínio co-

Paulo César da Silva.

� Entender os meandros iniciais do processo de implantação condominial e a do-

Atualmente, é esperado que um síndico tenha a capacidade de efetuar a

Será detalhada a maior parte do funcionamento de um processo de implanta-

Os condomínios são diferentes entre si, e o modo de conduzi-los também é

Um processo de implantação deve ser visto como um processo adaptativo e

1) Qual dia será liberada a mudança?

Esses são apenas alguns questionamentos, no entanto, essas e outras de-

Algumas construtoras, entendendo esse problema inicial, fazem a opção de

2.1 ENTENDENDO UM CONDOMÍNIO

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos

O condomínio é uma entidade sui generis, ou seja, possui uma personali-

Personalidade Jurídica do Condomínio Edilício

A principal lei que tratava de condomínios era a Lei no 4.591/1964, conhecida

Os condomínios podem ser de uso apenas residencial, quando se destina a

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são pro-

De forma didática, significa dizer que existem partes em um condomínio que

2.2 INSTITUIÇÃO DE UM CONDOMÍNIO

FIGURA 1 – DOCUMENTOS BÁSICOS

O Habite-se é o passo inicial para a entrega de qualquer empreendimento,

2.2.2 Minuta de Convenção

1 - É possível que exista um condomínio sem a minuta de con-

A minuta de convenção é uma proposta inicial da convenção, ou seja, ainda

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unida-

Os instrumentos de instituição, especificação e convenção de

Logo após a entrega do condomínio, o ideal é que os proprietários se reú-

lando e muito mais preocupados com as suas áreas privativas, as minutas de

Muitas convenções deixam passar vários pontos que são fundamentais. No

Art. 1.336. São deveres do condômino: [...]

Diferentemente do regimento interno, a convenção condominial precisa ser

2.2.3 Comprovante de recolhimento do ISS

III- da execução da obra, no caso dos serviços descritos no

2.2.4 Certidão negativa de débito INSS

No entanto, é importante deixar claro que, no caso de uma construção civil,

O processo de efetuar a retenção do valor por nota fiscal é uma espécie de

2.2.5 Registrando o condomínio

2.2.6 Assembleia Geral de Instalação (AGI)

1) Eleição de síndico e subsíndico.

Esses itens estão presentes na maioria dos editais de convocação, porém

O primeiro ato do síndico, após ser eleito em assembleia, é solicitar a aber-

1) Ata registrada da eleição de síndico.

3) Cópia do Registro Geral (RG) e Cadastro de Pessoa Física (CPF) do

Após a confecção do CNPJ, é necessário fazer o Documento Básico de

2.2.7 Dúvidas que surgem durante ou

Não é raro os casos também apresentados que as previsões orçamentárias

É fundamental que o morador/comprador compareça à essa assembleia, já

Na maioria das vezes, em AGIs, algumas dúvidas são levadas ao questiona-

Um dos principais questionamentos é com relação à taxa condominial, que,

Outra questão levantada pelos novos moradores é com relação ao valor da