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100 dicas para um condomnio eficiente

23 de abril de 2010 52 0 13

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O Jornal dos Condomnios completou 100 edies em abril de 2011, sempre buscando oferecer informaes para ajudar os sndicos a administrar o condomnio respeitando as leis e prezando pelo bem comum dos moradores. Com base nas publicaes de oito anos de atuao, apresentamos a seguir 100 dicas para alcanar uma gesto eficiente e comemorar junto aos leitores este marco.

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Separao correta do lixo do condomnio agora Lei

maro 14, 2011

Administrao

Questionrio ajuda o sndico a traar prioridades para a gesto

abril 13, 2011

1 Assembleia - O sndico deve programar uma pauta objetiva e deixar os assuntos gerais para serem discutidos somente no final da assembleia

Cobrana de taxa de aluguel polmica

maro 14, 2011

2 Conselho - Mantenha o Conselho informado sobre os balancetes e convoque-o sempre que tiver uma deciso importante para tomar

100 dicas para um condomnio eficiente

abril 23, 2010

3 Previso oramentria - Ao fazer a previso oramentria, no se esquecer de levar em conta a inflao do ano e o reajuste salarial dos funcionrios

4 Nota fiscal - Sempre pea nota fiscal ou recibo para provar a aquisio de produtos e servios e poder elaborar corretamente a prestao de contas

5 Produtos e servios - Ao contratar uma prestadora de servio ou comprar um produto, atenha-se ao preo, mas principalmente qualidade

6 Administradora e sndico profissional - Podem trazer suporte ao sndico na administrao do prdio e ser uma sada para quando ningum quer assumir o cargo. necessrio verificar a idoneidade da empresa contratada e a satisfao de outros clientes, recomenda o sndico do residencial Passero, Roberto Mari

7 Prestao de contas - A prestao de contas anual obrigatria por lei e importante para mostrar a transparncia da gesto

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8 Cotas extras

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- Para evitar as cotas extras prximo ao Natal para o pagamento de 13 salrio, o condomnio pode fazer o parcelamento do valor e inserir na taxa condominial durante o ano

Edio impressa

9 Oramento - Na contratao de produtos e servios, pea pelo menos oramentos de trs empresas

10 Fundo de Reserva - O Fundo de Reserva serve para cobrir emergncias e no deixar o caixa no vermelho. O percentual destinado deve ser estipulado pela conveno

11 Inadimplncia - A inadimplncia atrapalha a gesto do sndico e onera o condmino que quita a taxa em dia. Encontre solues firmes para combat-la

12 Seguros - Exija sempre uma cpia da proposta de seguro contratado e confira com a aplice. Negocie seguros

13 Empregados - Na escolha do empregado, deve-se entrevistar candidatos com referncias e solicitar folha de antecedentes criminais. Evite hora-extra

14 Checkup - Monte com seu zelador uma lista de itens para realizao de checkup semanal para conferir o funcionamento dos equipamentos

15 Exames mdicos - Por lei, o condomnio deve contar com o PCMSO (Programa de Controle Mdico de Sade Ocupacional) e bancar exames admissionais, demissionais e peridicos

16 Contratao terceirizada - Verifique a idoneidade e o tempo de mercado da empresa. Exija os comprovantes de pagamento do salrio dos empregados e os tributos mensais. Se no for pago, o condomnio pode ser corresponsvel.

17 Mediao de conflitos - A mediao de conflitos um mtodo alternativo que pode facilitar a resoluo de problemas mediante a colaborao e a integrao dos moradores. Informe-se

18 Advertncia e multa - Nem sempre simptica, a multa s vezes essencial para garantir a boa convivncia. importante ser precedida de advertncia verbal e escrita

19 Documentao - Os documentos do condomnio devem ser arquivados. O tempo que devem ficar guardados varia de cinco anos, como as aplices, a permanentemente, no caso de plantas do condomnio

20 Capacitao Hoje em dia boa vontade j no basta para uma gesto eficaz, essencial o sndico aprimorar os conhecimentos por meio de cursos e palestras de gesto condominial

Segurana

21 Equipamentos e vigilncia - A juno entre equipamentos de vigilncia eletrnica, vigias 24 horas e procedimentos de moradores um frmula eficaz para inibir invasores

22 Encomendas - No permitir a entrega de flores, pizzas, presentes e outros objetos no apartamento. O morador dever ser chamado na portaria para receb-los

23 Treinamento - Cursos de treinamento e de reciclagem para vigias so investimentos to relevantes quanto em equipamentos

24 Conseg - interessante participar das reunies em seu bairro. O conselho identifica e discute os problemas de segurana e encaminha polcia civil e militar

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25 Muros

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- Cuidar dos muros do prdio a melhor forma de prevenir a entrada de invasores. Recomenda-se sensores ou cercas eltricas. A barreira perimetral muito importante, pois se um bandido conseguir entrar na porta e render o primeiro morador, facilmente assalta o prdio inteiro, alerta o consultor de segurana Otaclio da Rosa

26 Controle de acesso - Para garantir segurana, o controle de acesso fundamental. O mercado oferece desde sistema de senhas a biometria (digital)

27 Monitoramento a distncia - Se no houver vigilncia humana, servios de sistema de alarme a distncia so uma boa opo. Se houver o acionamento da barreira, os profissionais da sede da empresa vo ao condomnio verificar a ocorrncia

28 CFTV - Circuito de CFTV. importante investir em equipamentos com boa qualidade de resoluo. Busque orientao de um profissional habilitado antes de adquirir o produto

29 Plano de segurana - Para a elaborao de um plano de segurana recomendado contar com o apoio de um consultor de segurana especializado em detectar as vulnerabilidades do prdio

30 Vizinhos - Troque informaes com os vizinhos sobre a segurana da regio e combine um sinal em caso de perigo

31 Inquilinos de temporada - Fornecer fichas s imobilirias para informar dados dos locatrios, como dia de entrada e previso de sada, alm de placa do carro

32 Guarita - A guarita deve oferecer visibilidade para o controle de entrada e sada. O ideal ser blindada, com dispositivo de recepo de encomendas

33 Para-raios - Sempre que tiver reformas e pinturas no prdio, ou aps forte tempestade, fundamental chamar um profissional pra revisar a resistncia do aterramento

34 Extintores e mangueiras de incndio - No esquea do perodo de recarga dos extintores e de reviso das mangueiras

35 Porta corta-fogo - Mantenha sempre fechada e sem obstrues

36 Gs - A Central de gs deve estar limpa e arejada, sem quaisquer objetos dentro da mesma que no sejam os cilindros de GLP e o estrado de madeira

37 Primeiros socorros - fundamental que o sndico ou os funcionrios estejam preparados para o atendimento de primeiros socorros

38 Plano de abandono - O condomnio deve ter um plano de abandono que determine as atitudes necessrias para prevenir e minimizar acidentes

39 Incndio - Em caso de incndio desligue a central de gs, a chave geral de energia eltrica, evacue o prdio e ligue para os Bombeiros (193)

40 Emergncia - Tenha o telefone de emergncia da Polcia Militar (190), da Civil (1970) e do Samu (192)

Sade, bem estar e meio ambiente

41 Jardins e rea de lazer - Investir em jardins e reas de lazer nos condomnios um benefcio para os moradores e influi na qualidade de vida

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42 Paisagista

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- Para planejar um jardim corretamente, o sndico deve consultar um profissional habilitado, de preferncia um paisagista

43 Esgoto - Certifique-se que a empresa de limpa-fossa e tratamento de esgoto, que presta servios ao condomnio, d um destino certo aos dejetos

44 Plantas - Para minimizar o trabalho de jardinagem, indicada a utilizao de plantas de baixa manuteno no jardim, como as palmeiras Buti e Jeriv

45 Luz natural - Aproveite a luz natural, pois tem maior eficincia luminosa e renovvel

46 Dengue - Tampe bem os reservatrios de gua. No deixe potes que possam acumular gua nos jardins, verifique acmulo de gua em poos de elevadores e imveis fechados

47 Reciclagem de lixo - Organize a reciclagem de lixo no prdio. Os resduos podem ser vendidos para cooperativas ou recolhidos pela concessionria de coleta de lixo

48 leo de cozinha - Reciclar o leo de cozinha contribui para minimizar impactos ambientais. Existem programas de entidades que recolhem o leo reciclado direto nos condomnios

49 Telhado branco - Para reduzir o aquecimento do prdio, pinte o telhado de branco. Tambm ajuda a diminuir a emisso de dixido de carbono. Gera uma boa economia com ar-condicionado, aponta o arquiteto Mrio Rigueira

50 Hidrmetros individuais - A individualizao dos hidrmetros nas unidades ajuda a diminuir o consumo de gua

51 gua da chuva - A construo de um sistema de captao de gua da chuva para utilizar na rega de jardins e descarga de vaso sanitrio economiza 30% da gua potvel

52 Campanhas - Faa campanhas de consumo consciente de gua e energia eltrica para sensibilizar os moradores

53 Produtos de limpeza - No compre produtos de limpeza clandestinos, podem provocar queimaduras, irritaes e intoxicaes

54 Entulho - Certifique-se de que a empresa que faz reformas no condomnio d um destino certo para os entulhos da construo civil

55 Caixa da gua e cisternas - Limpeza deve ser realizada a cada seis meses

56 Drogas - Realizar palestras e atividades de conscientizao sobre o mal das drogas para crianas, pais e jovens do condomnio

57 Pragas - Manter a limpeza dos locais onde acondicionado o lixo do prdio evita a infestao de ratos e baratas. Tambm indicado o prdio fazer a desinsetizao periodicamente

58 Quadras de esporte e pista de caminhada - A construo de quadras poliesportivas garantem a diverso das crianas, como uma pista de caminhada um atrativo para idosos que no querem sair do prdio

59 Confraternizao - Para unir os moradores do condomnio, promova festas de confraternizao em datas festivas como Natal e Pscoa

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Infraestrutura e manuteno

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60 Manuteno preventiva - Verificar periodicamente como esto a estrutura e o sistema hidrulico gera economia, pois reparos corretivos saem mais caros

61 Sistema eltrico - Chame um especialista para fazer um checkup da instalao eltrica a cada cinco anos

62 Impermeabilizao - A impermeabilizao deve ser aplicada nos locais da construo que estejam em contato com a gua, pois previne a infiltrao e corroso das armaduras

63 Telhado - Faa a manuteno do telhado no outono, pois o perodo do ano em que menos chove

64 Elevadores e temporizadores - A modernizao de elevadores e temporizadores nas lmpadas de corredores ajudam a reduzir os custos com energia eltrica

65 Salo de festas - Na reforma do salo de festas, optar por janelas e materiais com atenuao acstica para evitar a propagao do barulho

66 Bombas - O tempo til de uma bomba de cerca de 10 anos. Com a manuteno peridica sua vida til aumenta, mas se manuseada sem cuidado pode no ultrapassar dois

67 Pintura - indicada a repintura do prdio a cada cinco anos, com lavao em intervalos de 2,5 anos

68 Cores - As tonalidades suaves duram mais do que as cores fortes e absorvem menos calor

69 Acessibilidade - Os acessos, circulao e banheiros do prdio devem atender s normas de acessibilidade para pessoas com deficincias. O arquiteto Paulo Gobbi lembra que a acessibilidade deve estar presente nas reas de lazer

70 Academia - Ao instalar uma academia, o sndico deve contar com a assessoria de um profissional de educao fsica para a escolha dos equipamentos e adequao da sala

71 Piscina - Mesmo em perodos de pouco uso e quando a piscina tem cobertura de proteo, preciso tratar a gua e realizar filtragem

72 Bombas manuais - O arquiteto Armando Felipe da Silva orienta conter nos edifcios bombas de recalque manuais para a drenagem da gua da chuva na falta de energia eltrica

73 Playground - D preferncia aos que seguem as normas NBR 14350-1 e NBR 14350-2 (Segurana de brinquedos de playground) da ABNT

74 Garagens Mantenha a pintura, limpeza, sinalizao e amortecedores de impacto da garagem

75 Pisos - Pisos em mrmores, granitos e granilites desgastados com o uso requerem tratamento especializado

76 Gerador - Deve ser vistoriado uma vez por semana pelo zelador, que deve por em funcionamento para manter o aparelho lubrificado

77 Sacadas O fechamento mvel de sacadas uma opo que ganha espao nas unidades, pois amplia a possibilidade

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de uso do espao, mas precisa passar por aprovao de assembleia

78 Inspeo predial - Realizar inspeo predial peridica uma maneira de garantir mais tempo de vida estrutura. um checkup do edifcio inteiro, das fundaes ao telhado, para averiguar anomalias. indicado que a vistoria seja feita a cada cinco ou trs anos, dependendo da idade do prdio.

79 ART - Sempre pea a ART em reformas do prdio. Garantir a qualidade do trabalho nas manutenes depende de profissionais e empresas qualificadas e exigncia das ARTs (Anotaes de Responsabilidade Tcnica), alerta o assessor do Crea-SC, Claude Faria

Jurdico

80 Legislao condominial - O advogado Alberto Calgaro diz ser imprescindvel o sndico conhecer a legislao condominial. Novo Cdigo Civil (art. 1.331 a 1.358), Lei dos Condomnios (n 4.591/1964), conveno e regimento interno

81 Conveno - Atualizar a conveno com o Cdigo Civil de 2002

82 Convocao de assembleia - Todos devem receber convocao sob pena de assembleia ser anulada

83 Procuraes - importante que haja limitao no uso de procuraes, definindo nmero mximo de outorgadas mesma pessoa.

84 Multa - Assim como a multa deve ser disciplinada pela conveno ou regulamento, o valor deve estar determinado nas mesmas regras internas

85 Votao de inquilinos - Os inquilinos podem participar e votar nas assembleias desde que o proprietrio no esteja presente e desde que a matria no seja relativa s despesas extraordinrias

86 Direito ao voto - Nenhum condmino pode participar, nem votar em assembleias gerais se no estiver em dia com a taxa condominial

87 Protesto em cartrio - Soluo para minimizar a inadimplncia. O protesto em cartrio uma ferramenta para manter a sade financeira dos condomnios, afirma o presidente do Secovi Florianpolis, Fernando Willrich

88 Antissocial - A conveno deve determinar o que considerado comportamento antissocial, j que o Cdigo Civil trouxe a multa, mas no especifica o critrio.

89 Inadimplente reiterado - O condmino que no paga a taxa condominial reiteradamente pode ser enquadrado como antissocial e poder ter de arcar com multa de at 10 vezes o valor da contribuio.

90 Contribuio sindical - Contribua com o sindicato da categoria, pois obrigatrio. No se esquea de cobrar aes e a conveno coletiva

91 Diviso de despesas - A diviso das despesas no condomnio deve estar prevista na conveno. Caso contrrio, deve ser por rateio de acordo com a frao ideal

92 Remunerao do sndico - A remunerao do sndico deve ser decidida em conveno ou assembleia

93 INSS - O sndico que recebe remunerao ou iseno de taxa condominial deve contribuir com o INSS sobre o valor recebido

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94 RAIS

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Condomnios devem entregar anualmente a RAIS (Relao Anual de Informaes Sociais) ao Ministrio do Trabalho

95 Horrio de reformas - As reformas em apartamentos devem seguir regras de horrio, previstas na conveno e regimento interno, explica a advogada Dirlei Magro. Normalmente o horrio estipulado das 8h s 12h e das 14h s 18h nos condomnios residenciais e no horrio oposto nos comerciais

96 Limitao de inquilinos - Para determinar o nmero mximo de inquilinos nos apartamentos, para evitar a superlotao nos condomnios de praia, o limite deve constar no regimento interno ou ser aprovado em assembleia

97 Animais - A lei impede que o condomnio proba os moradores de terem animais de estimao, mas devem ser estipuladas regras para a circulao deles no prdio

98 Fumo - Proibir o fumo nas reas coletivas fechadas, conforme lei estadual n 14.874/2009

99 Assessoria jurdica - Na administrao de um condomnio, o sndico tem que lidar com muitas questes legais. O auxlio de uma assessoria jurdica pode evitar problemas

Dica nmero 100: Leia o Jornal dos Condomnios - Por meio da publicao, o sndico se mantm informado sobre os assuntos condominiais.

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(4) comentrios
claudia
15 de agosto de 2010 s 14:11 Adorei as dicas sobre condominios, estou morando em um e ainda no sabemos como administrar! At o momento os demais moradores esto deixando tudo para que eu resolva, ento preciso o maximo de ajuda.

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Joelma Bouas
26 de janeiro de 2011 s 16:39 Lhe todas as dicas, achei muito interessante. Comecei a administrar o condominio em que moro recetemente e no tenho experincia nenhuma nisso gostaria de mais informaes, para que possa ser eficiente e ter qualidade nessa nova atividade que me propus a fazer.

Responder

wanisse Rodrigues Gonalves

8 de novembro de 2011 s 15:28

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Gostei muito das dicas., queria saber mais sobre administrao pois fui eleita e no sei muito do assunto. Como quero praticar uma boa administrao preciso de ajuda. um condomnio pequeno, mas complicado. Espero poderem me orientar. Abraos. Wanisse RGT.

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