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Expediente
Presidente do Conselho Deliberativo
Adelmir Santana
Diretor-Presidente
Paulo Tarciso Okamotto
Diretor Técnico
Luiz Carlos Barboza
Diretor de Administração e Finanças
Carlos Alberto dos Santos
Gerente da Unidade de Capacitação Empresarial
Mirela Malvestiti
Coordenação
Nidia Santana Caldas
Autor
Paulo César Borges de Sousa
Projeto Gráfico
Staff Art Marketing e Comunicação Ltda.
http://www.staffart.com.br
Apresentação do Negócio
As empresas que atuam na intermediação de negócios imobiliários,
sejam relativas à venda de imóveis em qualquer estágio bem como na
locação de imóveis, tem a denominação empresarial de imobiliária.
Mercado
O segmento imobiliário, tanto para o mercado nacional quanto
internacional, apresenta-se com um estreito vínculo no cenário
econômico de qualquer economia. Tanto assim que a atual crise
financeira mundial tem seu principal foco o mercado imobiliário
americano, que via hipotecas imobiliárias e má gestão financeira dos
grandes conglomerados financeiros culminou com o enfraquecimento
de diversas economias mundiais, provocando um movimento de perda
Localização
A definição da localização de uma empresa imobiliária deverá se dar
em vias urbanas com grande movimento tanto de pedestres quanto de
veículos, ou seja, deve ser um local bastante visível e de fácil acesso,
já que o serviço de imobiliária é prestado a todo o segmento social.
Registro:
Estrutura
O tamanho da estrutura varia de empresa para empresa, e segundo a
expectativa do empreendedor, no entanto é necessário disponibilizar
alguns espaços específicos, tais como:
1. Área destinada à instalação da recepção inicial dos clientes;
2. Espaços individuais para o atendimento dos clientes, pelos
corretores;
3. Espaço para instalação da área administrativa e financeira da
empresa.
Operacional
• Duas pessoas com formação na área imobiliária e com registro junto
ao CRECI, sendo esses os responsáveis pelas vendas e locações de
imóveis, que é a atividade fim de uma imobiliária.
• Uma pessoa para atuar como captador de imóveis para ser
intermediados pela imobiliária. Esse profissional não necessita
obrigatoriamente de ser registro junto ao CRECI.
Observação:
Todo corretor de imóveis deverá ter o registro no Conselho Regional
Equipamentos
Os equipamentos necessários para a montagem de uma empresa de
imobiliária, considerando uma empresa de porte médio, os
equipamentos básicos são os seguintes:
Área Operacional
1. Cadeiras estofadas;
2. Impressora a laser;
3. Máquina calculadora financeira;
4. Máquina fotográfica;
5. Mesa de reunião;
6. Mesas para atendimento aos clientes;
7. Microcomputador para atendimento dos clientes;
8. Sofá para sala de espera;
9. Telefone.
Diante desse fato será de grande auxílio contar com um software que
possibilite a gestão integrada da empresa em todas as suas áreas, em
especial a parte de apresentação e controle dos imóveis que estejam à
disposição da imobiliária para ser comercializado, seja em venda ou
locação.
Automação
A automação para esse tipo de empreendimento empresarial é
fundamental, já que sem um processo automatizado a imobiliária
estará fadada ao insucesso, isto porque a falta de um software que
possibilite rápida consulta ao banco de dados de imóveis será um
Canais de distribuição
Investimentos
Apresenta-se abaixo uma idéia do montante a ser investido na
implantação de uma imobiliária:
Área operacional
1. Cadeira estofada – 12 = R$ 1.440,00;
2. Impressora a laser – 1 = R$ 600,00;
3. Máquina calculadora financeira – 3 = R$ 600,00;
4. Máquina fotográfica – 2 = R$ 1.000,00;
5. Mesa de reunião – 2 = R$ 800,00;
6. Mesa para atendimento aos clientes – 4 = R$ 1.000,00;
7. Microcomputador para atendimento dos clientes – 3 = R$ 3.900,00;
8. Sofá para sala de espera – 1 = R$ 600,00;
9. Telefone - 4 = R$ 250,00.
Área administrativa
1. Arquivo para pasta suspensa – 3 = 1.350,00;
2. Cadeira – 6 = R$ 720,00;
3. Fax – 1 = R$ 450,00;
4. Impressora – 1 = R$ 600,00;
5. Mesa – 2 = R$ 500,00;
6. Microcomputador – 2 = R$ 2.600,00;
ADEQUAÇÃO DO IMÓVEL
Para este segmento empresarial o ideal é que o espaço para
funcionamento da empresa imobiliária seja concebido para possibilitar
a disponibilização do mobiliário de forma harmônica e, acima de tudo,
respeitando a individualidade de cada área/departamento,
principalmente a área de atendimento a clientes que requer total
tranqüilidade. Portanto, dever-se-á distribuir os diversos setores da
empresa de forma que possa eliminar ao máximo qualquer ruído,
incluindo atendimentos individualizados de cada cliente.
Assim o ideal é que seja uma casa comercial, que normalmente já tem
suas repartições arquitetônicas estruturadas, mas caso não seja
suficiente poder-se-á lançar mão de divisórias de madeira ou paredes
em gesso acartonado. A reforma deverá girar em torno de R$
12.000,00 a R$ 25.000,00. Nesse custo de reforma já estão previstas as
instalações elétricas e hidráulicas, rede de computadores, e área
administrativa.
Capital de giro
Capital de giro é um montante de recursos financeiros que a empresa
precisa manter para garantir a dinâmica do seu processo de negócio.
Custos
São todos os gastos realizados na produção de um bem ou
serviço e que serão incorporados posteriormente no preço dos
produtos ou serviços prestados, como: aluguel, água, luz, salários,
honorários profissionais, despesas comerciais, insumos consumidos no
processo de prestação e execução de serviços, depreciação de
maquinário e instalações.
Divulgação
A divulgação de uma imobiliária normalmente ocorrerá via anúncio
em jornal de grande circulação de sua região, com ofertas de imóveis
para venda ou locação. Desta forma as diversas pessoas que estejam
buscando novas oportunidades de negócios, relacionados aos imóveis
de locação ou compra tomarão conhecimento de sua imobiliária. A
empresa também deverá lançar mão desses anúncios para divulgar sua
imobiliária, bem como captar imóveis para compor sua base
comercial.
I) Lucro Real
Período de Apuração: Trimestral com pagamento das quotas
trimestrais ou; anual com pagamento de quotas mensalmente
calculadas por estimativa.
Base de Cálculo: É o lucro líquido do período de apuração ajustado
pelas adições, exclusões ou compensações estabelecidas em Lei.
Alíquotas:
- IRPJ - 15% sobre a base de cálculo (lucro líquido) quando o lucro
líquido for de até R$ 20.000,00.
. Se o lucro liquido exceder a R$ 20.000,00, haverá um adicional de
10% calculado sobre a parcela excedente;
- CSLL – 9,00%, calculada sobre o lucro liquido;
- PIS - 1,65% - sobre a receita bruta total. Do valor apurado poderá ser
descontado os créditos apurados com base nos custos, despesas e
encargos da pessoa jurídica;
- COFINS – 7,6% - sobre a receita bruta total. Do valor apurado
poderá ser descontado os créditos apurados com base nos custos,
despesas e encargos da pessoa jurídica.
- Contribuição Previdenciária
Para o recolhimento das contribuições previdenciárias,
independentemente da opção pela forma de tributação, lucro real ou
lucro presumido, as alíquotas do INSS são:
Conclusão:
Para determinar qual a forma de tributação será a mais vantajosa, lucro
real ou lucro presumido será necessário uma análise cuidadosa do
valor do faturamento com relação aos custos e despesas do
empreendimento o que será possível somente quando o negócio
estiver já em funcionamento. Porém, para esta atividade específica, o
recolhimento pelo lucro presumido sempre trará vantagem sob o
aspecto tributário, bem com no cumprimento das obrigações
acessórias.
Microempreendedor Individual
Eventos
CONAMI - Congresso Nacional do Mercado Imobiliário. Evento
realizado pelo Secovi Rio, que ocorre normalmente na cidade do Rio
de Janeiro – RJ. http://www.secovirio.com.br/conamieforum...
Entidades em Geral
ABADI - Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis.
http://www.abadi.com.br/
Normas Técnicas
As normas técnicas são documentos de uso voluntário, utilizados
como importantes referências para o mercado.
Glossário
Carência: no caso de área imobiliária, a palavra carência tem o efeito
de indicar um período concedido, normalmente em aluguel, sem custo,
visando dar possibilidade ao locatário um tempo para se estruturar
financeiramente, principalmente quando efetuado alguma reforma que
agregará valor ao referido imóvel.
Locação: aluguel.
Locado: alugado.
Dicas do Negócio
O candidato a empresário no segmento de imobiliária deve entrar
nesse negócio consciente de que enfrentará uma forte concorrência e
por isso mesmo terá que estar presente tempo integral; principalmente,
no início das atividades do novo empreendimento, tanto na parte de
contatos comerciais, quanto operacional, tratando da captação de
imóvel para sua imobiliária, fazendo transparecer seriedade e
honestidade, visando com isto sedimentar seu negócio junto ao
mercado.
4. Ser uma pessoa que sempre busca melhorar o nível de seu negócio,
com a participação em cursos específicos sobre os mais diversos
assuntos e temas relacionados à gestão de recursos imobiliários.
Somente assim será possível manter-se atualizado com as mais novas
tendências e procedimentos aplicáveis na prestação de serviços de
corretagem de imóveis, atendendo as expectativas dos clientes em
geral;
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