MANUTENÇÃO EM

CONDOMÍNIOS:
21 tipos de reparos que sua
administradora deve prestar atenção
SUMÁRIO

03. Introdução

04. Problemas da falta de manutenção ou serviços

mal executados em condomínios

05. Manutenção em condomínio:

o que é e qual a sua importância?

07. Tipos de manutenção em condomínios

08. Ativos ou itens para verificação

no condomínio

16. Regras de manutenção em Condomínios

17. Como organizar as manutenções?

19. Conclusão

20. Autores do e-book

 INTRODUÇÃO

Para muitas pessoas, falar em manutenção é o mesmo que falar em gastos

adicionais. No entanto, manter o cuidado e a prática correta em relação às
manutenções das áreas comuns pode ser, na verdade, uma economia para o
bolso das administradoras de condomínios, para os empreendimentos e seus
moradores.

Além da conservação dos ambientes, esses serviços estão diretamente

ligados à qualidade de vida e segurança dos próprios moradores. Por isso,
além garantir a manutenção, é importante se atentar à eficiência dos serviços
oferecidos pela pessoa ou empresa que administra o condomínio.

Pensando em como auxiliar os administradores de condomínio nessa

importante missão, o Produttivo, um aplicativo para gerenciamento de atividades
de manutenção e inspeção, e o Superlógica, um software para gestão financeira
da administradora, criaram esse guia de manutenção em condomínios.

Confira, ao longo desse material, qual é a importância da manutenção, quais

são seus tipos, os principais problemas que podem ser evitados e as melhores
práticas para organização, supervisão e gerenciamento dessas atividades.

Sumário 3
 1
PROBLEMAS DA FALTA DE
MANUTENÇÃO OU SERVIÇOS MAL
EXECUTADOS EM CONDOMÍNIOS

Ignorar a manutenção dos ativos dos condomínios administrados pode

acarretar problemas, tanto para as empresas, quanto para o empreendimento e
seus moradores. Muitas vezes, por falta de preparo para possíveis problemas, é
preciso gastar muito mais que o previsto, por exemplo.

Além do dinheiro, outros pontos essenciais como a segurança das pessoas

e desvalorização do imóvel são colocados em questão. Podemos pensar, por
exemplo, em uma fiação elétrica com problema por falta de inspeção: ela pode
acarretar um incêndio e desgastes aparentes a toda estrutura. A limpeza da caixa
d’água é outra atividade que se ignorada ou feita sem cuidado, pode oferecer
sérios riscos à saúde dos moradores.

Por fim, a falta de consertos recorrentes para cuidar da estrutura do condomínio

ou atividades mal executadas podem impactar também no relacionamento com
os condôminos. A consequência pode ser perda de clientes e até processos
judiciais, dependendo do caso.

Sumário 4
2 MANUTENÇÃO EM CONDOMÍNIO:
O QUE É E QUAL A SUA IMPORTÂNCIA?

A manutenção tem o intuito de manter os ambientes e equipamentos com

a qualidade esperada ou recuperá-la. Apesar do termo ser muito utilizado em
setores industriais ou de serviços, no ambiente de condomínios é mais do que
importante, é essencial!

Apesar de a manutenção predial não ser sinônimo de manutenção em

condomínio, elas estão fortemente relacionadas. Isso acontece por serem voltadas
a pontos estruturais e de segurança. Em contrapartida, existem muitos outros tipos
de equipamentos ou ativos espalhados pelas áreas comuns dos condomínios
que precisam também de cuidado, inspeção, conserto ou troca de peças, por
exemplo. Uma dica é se atentar aos períodos de garantia e verificações que os
próprios fabricantes oferecem para certificar seu funcionamento e qualidade.
Caso não esteja nesse cenário, é importante considerar as manutenções nos
trabalhos prestados.

Se as negligências com a manutenção podem acarretar em sérios problemas,

por outro lado, as boas execuções de atividades podem trazer mais segurança,
redução no número de incidentes ou acidentes, economia, valorização do imóvel
e até aumento da vida útil do empreendimento.

Sumário 5
 Para as administradoras, investir nesse tipo de rotina significa também manter a
qualidade de vida das pessoas que moram naquele ambiente. E, esse é o principal
segredo para convencer os moradores da importância das manutenções - que
podem ser, realmente, incômodas em alguns casos. É importante, ainda, lembrar
que as manutenções responsabilizadas aos síndicos e/ou administradoras
estão relacionadas apenas às áreas comuns do condomínio. Os moradores são
totalmente responsáveis por suas obras internas e também com o cuidado com
as áreas externas.

Sumário 6
3 TIPOS DE MANUTENÇÃO
EM CONDOMÍNIOS

As manutenções que precisam ser feitas no condomínio são, basicamente,

de dois tipos: preventivas e corretivas. No primeiro caso, o serviço funciona
realmente antecipando possíveis problemas. Bons exemplos de manutenções
preventivas são as inspeções de incêndio, limpeza da piscina e caixa d’água.
Inclusive, quanto mais o condomínio (no caso, a administradora) conseguir prever
e manter a qualidade dos ativos, menores serão os gastos inesperados.

Já as corretivas são consertos ou ajustes em algum ambiente ou equipamento.

Nesse tipo, é muito importante evitar as soluções paliativas. Novamente, por
economia ou um momento específico, os moradores podem optar por uma
ação que corrija temporariamente um problema. No entanto, isso apenas adiará
o conserto do problema e pode até resultar em danos mais graves no futuro.
Por isso, o ideal é buscar sempre por profissionais qualificados para tratar a
situação de maneira a corrigi-la definitivamente, seja trabalhando diretamente na
administradora ou empresa terceirizada.

Vamos lembrar dos itens que precisam ser verificados para garantir o
bem-estar e segurança dos moradores dos condomínios que estão sob sua
administração?

Sumário 7
4 ATIVOS OU ITENS PARA
VERIFICAÇÃO NO CONDOMÍNIO

Pensando na quantidade de ativos e equipamentos para manutenção nos

condomínios, fizemos um checklist. Confira os principais itens e o porquê de
fazer esse tipo de serviço:

Segurança

Portão

O portão regulado e com bom funcionamento é um dos fatores

primordiais para a segurança do condomínio. A atenção à ferrugem,
funcionamento do motor e velocidade de fechamento precisa ser alta,
para garantir proteção aos moradores e evitar incidentes.

Câmeras e sensores de presença

A instalação de câmeras de segurança ou sensores nas entradas, cor-

redores e áreas comuns do condomínio precisam de acompanhamento
e comprovação. Também é necessário garantir o bom funcionamento e
as manutenções regulares.

Sumário 8
 Portaria

Em alguns condomínios existe a verificação da estrutura da portaria e

também dos porteiros. Isso porque a organização e uniformização dos
funcionários é importante para saber a quem recorrer ou contar nas
entradas e saídas. Os interfones também são ativos que necessitam de
manutenções frequentes para manter a boa comunicação e segurança.

Predial Geral

Inspeção predial

A inspeção do prédio, em geral, tem como principal finalidade a segurança

da construção e das pessoas que moram na mesma. Os itens de
edificação e segurança são verificados e precisam acontecer pelo menos
uma vez por ano. As garagens também são conferidas, para garantir a
sinalização e iluminação corretas visando a segurança e também itens
como vazamentos, rachaduras ou paredes/chão quebrados.

Sistema elétrico

É essencial realizar inspeções dentro de um período máximo de seis

em seis meses, para garantir que não existe corrosão, aquecimento ou
algum tipo de mau contato nos fios. Uma boa ideia nesse caso é fazer
uma verificação mais rápida mensalmente para conferir mau contato,
por exemplo. As luzes convencionais e de emergência também devem
ser consideradas aqui.

Sumário 9
 Inspeção de incêndio

Após a autorização de construção, liberada pelo Corpo de Bombeiros,

no prazo de 2 a 5 anos é necessário realizar uma inspeção preventiva
do ambiente e seus ativos. Além dos próprios extintores (data de
validade e conservação da mangueira), as saídas de emergência, como
porta corta-fogo e as escadas precisam ser verificadas e cuidadas. Os
caminhos precisam estar livres de objetos e as escadas com corrimões.

Elevadores

Os elevadores são ativos usados com muita frequência. Por isso, seus
cuidados e manutenções também precisam ser frequentes. As empresas
responsáveis devem entregar relatórios anuais. Mas, são recomendadas
inspeções mensais para garantir o funcionamento e segurança.

Instalações de gás

A cada ano, no mínimo, é preciso verificar se as instalações, válvulas e

registros de gás dos condomínios estão em conformidade. No entanto,
como são ativos de alto risco, é importante estar atento e orientar os
moradores para avisarem caso percebam alguma mudança no uso,
preço ou sintam muito cheiro de gás - esses fatores podem indicar um
vazamento que precisa ser corrigido o quanto antes.

Fachada

Com menos frequência, mas que precisa entrar no planejamento, a

lavagem de toda fachada é recomendada a cada 5 anos no máximo. No
entanto, frequentemente as administradoras precisam verificar se não

Sumário 10
 existem peças ou pastilhas quebradas e também fissuras - que podem
ser ocasionadas pelo tempo. A pintura predial ou da fachada também
deve ser considerada aqui, pois é um serviço que exige planejamento,
profissionais qualificados e análise de orçamentos.

Saúde/Bem-estar

Lavagem de caixa d’água e reuso de água

Embora seja obrigatório realizar limpezas anuais, é recomendado fazê-la

a cada 6 meses. Para os reservatórios de água, a mesma recomendação é
válida. Realizar um trabalho adequado para esse tipo de limpeza garante
a qualidade da água e a retirada de impurezas de maneira correta. Caso
contrário, pode acontecer um entupimento das tubulações e a poluição
da água utilizada, inclusive para consumo próprio.

Cuidados com o jardim

A aparência do condomínio conta muito, tanto para quem mora quanto

para quem administra. Por isso, é necessário considerar as manutenções
nos jardins, cuidando da terra, a conservação das plantas, mudanças de
uma estação para outra e a inspeção para retirar qualquer indício de
água parada em lugares indevidos.

Dedetização

Principalmente em condomínios de casas ou sobrados, a dedetização

é comum e necessária. O ideal é que tanto esse serviço quanto às

Sumário 11
 desratizações sejam feitas ao menos duas vezes por ano: nas mudanças
de estação de frio e calor (inverno e verão). As alterações climáticas
podem atrair diferentes insetos ou animais, então é melhor se antecipar
para preservar a higiene e saúde do empreendimento e dos moradores,
respectivamente.

Piscina

A limpeza da piscina é muito importante para o bem-estar e lazer dos

moradores. Pelo menos uma vez por ano, ela precisa da manutenção
completa, considerando a limpeza da água, azulejos e filtro. Além
disso, é essencial verificar se não tem alguma peça quebrada ou algum
vazamento. No entanto, as trocas de água e adição do cloro precisam
ser mais recorrentes - geralmente, os zeladores conseguem fazer esse
trabalho.

O deck ou o espaço ao redor da piscina também deve ser monitorado

frequentemente. O piso, seja de madeira, cerâmica ou pedra, não deve
oferecer nenhum tipo de risco para os moradores, assim como as cadeiras.

Playground

Considerando a segurança das crianças, é importante estar tudo

impecável. O ideal é que, no mínimo, de três em três meses seja feita
uma verificação nos brinquedos e no espaço como um todo, para evitar
peças quebradas ou soltas, ferrugem ou até sujeira e cacos. Para as
salas de jogos, a regra é a mesma.

Sumário 12
 Conservação e limpeza

A limpeza nas áreas comuns do condomínio, sejam internas ou externas

também está diretamente ligada à conservação do imóvel e saúde
dos moradores. O ideal é que ela aconteça, em caso de condomínios
menores, uma vez por semana no mínimo. Para os maiores, geralmente
existe uma pessoa responsável para fazer a limpeza todos os dias.
Alguns serviços de limpeza são incluídos, ainda, na inspeção predial,
como citamos nos tópicos acima.

Reparos/Outros

Impermeabilização

Os sistemas impermeabilizantes têm papel fundamental na preservação

da estrutura e partes específicas do seu condomínio. Os problemas
causados por falhas nesse sistema podem acarretar grandes danos
e também gastos, como troca de todas as mantas ou infiltrações. Por
isso, além de ter a manutenção recorrente, é preciso cuidar para que
as outras correções, como as de jardim ou piscina, por exemplo, não
diminuam a vida útil dos sistemas.

Reformas em condomínios

Para realizar a reforma no condomínio, tanto do ponto de vista da

administradora quanto dos condôminos, é preciso, em primeiro lugar, ter
uma documentação e aprovação prévia. Isso para que a parte estrutural

Sumário 13
 do prédio ou imóvel seja mantida e não cause dano algum. Recomenda-
se que, mesmo em uma reforma de morador, os administradores façam
uma inspeção para garantir a segurança dos demais.

Desentupidora e limpa fossa

Em alguns condomínios, ainda é necessária a limpeza das fossas. A sua

periodicidade é de no mínimo um ano, mas pode variar de acordo com
o tamanho do reservatório de cada condomínio. Esse tipo de limpeza e
os serviços prestados por desentupidoras, mais voltados a manutenção
corretiva, são essenciais para evitar vazamentos ou problemas com
higiene.

Inspeção de vazamentos

Os vazamentos são incômodos para os moradores e acabam sendo

também para as administradoras, afinal podem causar danos no restante
da estrutura do prédio. Por isso, recomenda-se que também exista uma
análise preventiva, que podem acontecer de maneira mais simplista a
cada três meses, ou quando for preciso corrigir algum vazamento em
alguma residência. O ideal é que anualmente se faça uma inspeção mais
completa para garantir o bom funcionamento das partes hidráulicas.

Telhados ou topo do prédio

Os pontos mais altos de um prédio também necessitam de supervisão

e manutenção frequentes. Isso porque, além dos telhados, existem as

Sumário 14
 calhas, o para-raios, antenas, escadas e máquinas. Todos esses ativos
precisam ser bem cuidados, para proteção dos moradores e evitar
problemas de entupimento, por exemplo.

Para-raios

A verificação do para-raios deve ser feita uma vez por ano. No entanto,
principalmente em regiões chuvosas, recomenda-se que as inspeções
e manutenções sejam realizadas com mais frequência, para garantir o
bom funcionamento do equipamento. Nesse caso, a emissão de um
laudo é exigida.

Sumário 15
5 REGRAS DE
MANUTENÇÃO DE CONDOMÍNIOS

Cada condomínio tem regras próprias e variáveis. Mas, existem normas

regulamentadoras que, principalmente, as administradoras de condomínios
precisam estar cientes, pois tratam de temas que impactam diretamente em
seus trabalhos.

A primeira das normas é a NBR 15575:2013, voltada à habitabilidade e qualidade

do empreendimento em questão. Essa regulamentação visa a qualidade de vida
que os moradores terão em um edifício e não apenas às regras da construção.
Portanto, o foco de responsabilidade está nas construtoras e projetistas, e
também em fornecedores de materiais e administradoras de condomínio.

Outra norma que está muito atrelada ao conteúdo desse ebook é a ABNT
NBR 5674, que trata da manutenção em condomínios. Ela regulamenta os
requisitos para realização das inspeções e manutenções nos edifícios. Dentre
os principais requisitos estão a preservação das características do imóvel e o
cuidado e prevenção com a degradação do empreendimento.

Ainda, é importante lembrar que muitos planos de manutenção ou que

envolvam alguma reforma no local, exigem documentação. Plano de alteração,
anotação de responsabilidade técnica, registro de responsabilidade técnica ou
laudos técnicos, como no caso das inspeções de incêndio, são alguns exemplos.

Sumário 16
6 COMO ORGANIZAR
AS MANUTENÇÕES?

1 - Planejamento:

O primeiro passo para manter uma organização das atividades é planejar as

tarefas necessárias. Para tanto, a partir das informações coletadas e com a ajuda
de um calendário, já é possível desenhar uma programação para tudo que é
necessário em cada condomínio administrado.

Lembre-se que os serviços têm prazos diferenciados, por isso, uma ótima
dica é realizar uma programação completa, anual, e também para períodos
menores. Com planejamentos a curto, médio e longo prazo, é possível prever
custos, organizar fornecedores e deixar tudo alinhado com os moradores para
evitar problemas futuros.

2 - Fornecedores ou prestadores de serviços confiáveis:

As manutenções, como apontado anteriormente, não devem ser apenas

soluções paliativas. Isso se dá pelo fato de resolver momentaneamente ou
realizar o serviço de uma maneira incorreta ou importante. Por isso, é essencial

Sumário 17
 escolher os melhores profissionais ou prestadores de serviço para cuidar das
áreas comuns dos condomínios administrados.

Lembre-se que, independentemente de ser uma pessoa contratada

pela administradora, pelo condomínio ou um terceiro, supervisionar e alinhar
processos é essencial para alcançar os resultados esperados em qualidade e
segurança.

3 - As ferramentas certas:

Da mesma maneira que exigimos nota fiscal para fornecedores para registro
do serviço, precisamos sempre ter alinhado com os moradores as decisões,
seja através do envio de ata de reunião ou comprovação das manutenções
executadas.

Esse tipo de controle e comunicação pode ser muito facilitada com a escolha
certas de ferramentas. Além disso, os softwares online são capazes de padronizar
e agilizar serviços ou atividades. Já pensou na facilidade de ter um aplicativo
para ajudar no envio de informações como boletos, novas regras do prédio ou
até um comunicado para reformas e outro que ajude a controlar as atividades
com relatórios automáticos sobre as manutenções? Esse combinado, com o uso
da tecnologia, pode favorecer muito o trabalho das administradoras com seus
clientes moradores!

Sumário 18
 CONCLUSÃO

A gestão de um condomínio exige um controle muito grande. Cuidar da

habitabilidade, qualidade de vida dos moradores, contabilidade e reparos que
por ventura aconteçam são atividades de extrema necessidade. Se, qualquer
um dos itens forem esquecidos, as consequências podem ser muito graves.

Para manter o bom funcionamento de todos os itens disponíveis em um

empreendimento, do ponto de vista de estrutura e habitação, as manutenções
precisam acontecer - em períodos ou frequências diferentes, mas cada uma com
a sua relevância.

Desde o pára-raios, passando pelas caixas d’água até inspeções na tubulação

e a conservação do jardim. Ou, as inspeções de incêndio, limpeza da piscina
e manutenção dos elevadores. Todos esse itens estão diretamente ligados à
qualidade de vida dos condôminos, economia, segurança e confiabilidade com
as administradoras de condomínio.

A falta de um monitoramento constante sobre o status das estruturas do

condomínio influenciará nas relações diretas com os síndicos e condôminos.
Consequentemente, a ineficiência será atrelada à imagem da administradora,
resultando no fechamento de negócios futuros, a perda de atuais clientes e , em
casos mais graves, numa ação judicial.

Tanto para organizar as tarefas recorrentes, enviar boletos e comunicados ou

controlar as manutenções, existem ferramentas online disponíveis e de uso fácil.
A nossa dica final é conhecer e investir em novidades para ter mais organização,
ganhar tempo, economizar dinheiro e ter um diferencial competitivo!

Sumário 19
 AUTORES
DO E-BOOK

Sobre o Produttivo

O Produttivo é uma solução para automatizar os serviços em campo, através

de um aplicativo e um sistema para desktop. Com o aplicativo, o profissional
em campo têm acesso às instruções para realizar inspeções, manutenções
e instalações nos condomínios de maneira simples, rápida e confiável. O
administrador de condomínio ou gestor da empresa terceirizada, por sua vez,
pode acompanhar os serviços realizados e gerar relatórios automáticos.

O aplicativo oferece um período de teste grátis de 15 dias, em que é possível

criar atividades e aplicar na sua realidade para verificar a aderência. Tanto
pelas lojas do aplicativo quanto pelo site www.produttivo.com.br, é possível se
cadastrar rapidamente!

Sumário 20
 AUTORES
DO E-BOOK

Sobre a Superlógica

A Superlógica desenvolve o software de gestão (ERP) líder do mercado

brasileiro para administradoras de condomínios, também atuando nos segmentos
de SaaS e Assinaturas, Imobiliárias e Educação.

O software da Superlógica oferecem um sistema financeiro completo para

atender as necessidades do mercado condominial. Nele, é possível gerenciar
inadimplência, emitir notas fiscais, receber com boleto e cartão de crédito, criar
uma régua de cobrança eficiente e integrar diversas soluções via API.

Em 2019, foi lançado o BPO Financeiro, oferecendo a terceirização de

serviços burocráticos integrados ao software.

A Superlógica também realiza o Superlógica Next, evento que apresenta

tendências e inovações do mercado condominial, e o Superlógica Xperience,
evento que impactou mais de 7 mil pessoas em suas três edições com conteúdo
sobre transformação digital para o mercado condominial, imobiliário e de SaaS.

Sumário 21