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10/02/2014

INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

DIRETRIZES DA INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL


Análise de Risco, Ordem de Prioridades
Cases e aspectos práticos de Inspeção Predial Total

professor
Engº Marco Antonio Gullo
especialista em perícias de engenharia

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

OBJETIVO
As diretrizes apresentam os procedimentos técnicos necessários, com
conceitos, classificações e demais regramentos relativos à prática da
inspeção predial total, voltada às edificações e obras de engenharia civil
em geral, podendo incluir as demais ferramentas diagnósticas, tais como
auditorias, perícias e consultorias.

As diretrizes contém tópicos visando:

• Indicação da documentação técnica-legal necessária à pratica do inspetor;


• Instituição de conceitos;
• Apresentação das classificações e procedimentos técnicos da atividade;
• Indicação dos procedimentos técnicos e outras recomendações;
• Estabelecer as responsabilidades a serem adotadas nos trabalhos;
• Indicação do roteiro básico para a elaboração de laudos.

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DOCUMENTOS AUXILIARES

Na aplicação das diretrizes deve-se atender à legislação pertinente, destacando-se:

• Lei Federal Nº. 5.194, de 21/12/1966, que regula o exercício das profissões de
Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo e dá outras providências;
• Resoluções do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, com
destaque à resolução Nº. 345, de 27/07/1990 e resolução 1010 pois relacionadas ao
exercício por profissionais de nível superior das atividades de Engenharia de
Avaliações e Perícias de Engenharia;
• Código de Obras e Edificações do Município (COE);
• Constituição Federal;
• Código Civil;
• Código de Processo Civil;
• Código Penal;
• Código de Defesa do Consumidor;
• Código Sanitário Estadual;
• Normas Técnicas da ABNT;

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HABILITAÇÃO PROFISSIONAL

• As Inspeções Prediais devem ser realizadas apenas por


profissionais habilitados, engenheiros e arquitetos, devidamente
registrados no CREA e em conformidade às respectivas atribuições
profissionais, em atendimento à lei e resoluções do CONFEA.

• As inspeções prediais possuem atividades multidisciplinares, devido


à complexidade dos subsistemas construtivos a serem
inspecionados, podendo ser realizada por equipe multidisciplinar
composta por profissionais de diversas especializações.

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CONCEITOS

• Engenharia Diagnóstica – é a arte de criar ações pró-ativas, através


dos diagnósticos, prognósticos e prescrições técnicas, visando
qualidade total das edificações, por meio de ferramentas
diagnósticas
• Desempenho – comportamento em uso de um edifício e de seus
sistemas
• Inspeção Técnica – é a análise técnica de determinado fato,
condição ou direito relativo a um objeto.
• Análise Técnica – inferência decorrente de informações e
interpretações observadas na documentação e vistoria da
edificação.

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• Auditoria Técnica – é o atestamento técnico, ou não, de


conformidade de um fato, condição ou direito relativo a uma
edificação.
• Conformidade – resultado ou indicação positiva quanto ao
atendimento de especificações ou índices estabelecidos em
contrato, regulamento, norma ou outro referencial pré-estabelecido.
• Manutenção – é o conjunto de atividades e recursos que garanta o
melhor desempenho da edificação para atender às necessidades
dos usuários, com confiabilidade e disponibilidade, ao menos custo
possível
• Condição Técnica – é o resultado da análise de qualidade dos
projetos, sistemas e equipamentos da edificação.
• Condição de Manutenção – é o resultado da análise de qualidade
do planejamento, gestão e operação da edificação.

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• Condição de Uso – é o resultado da análise do desempenho de


segurança, habitabilidade e sustentabilidade da edificação.
• Anomalia Construtiva – irregularidade de origem endógena por
deficiências do projeto, dos materiais ou da execução.
• Anomalia Funcional – irregularidade devido à degradação ou uso
intenso
• Dano – irregularidade de origem exógena, causado por
vandalismos ou acidente, ou decorrente da ação da natureza.
• Falha de Manutenção – irregularidade do planejamento, gestão ou
operação da manutenção.
• Irregularidade – imperfeição representada por anomalia construtiva,
ou falha de manutenção ou uso indevido ou prejudicado.

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• Qualidade Predial – é a composição total das características


técnicas, de manutenção e uso da edificação frente às espectativas
do cliente.
• Inspeção Predial - é a análise e classificação, isolada ou
combinada, das condições técnicas, de uso e de manutenção da
edificação, visando qualidade predial total.
• Níveis de Inspeção Predial – é a classificação quanto à
complexidade da inspeção e a elaboração de seu laudo final,
quanto à necessidade do número de profissionais envolvidos e
profundidade nas análises e classificações.
• Graus de Qualidade Predial – é a classificação da qualidade geral
com base nos resultados das condições técnicas, de manutenção e
de uso
• Check List – é o conjunto de tópicos prediais a serem
inspecionados e classificados.

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CRITÉRIO

O critério utilizado para elaboração de laudos de inspeção predial


total baseia-se na análise geral da qualidade predial, com vertentes
na técnica, na manutenção e no uso, em atendimento à visão
sistêmica tridimensional.

TÉCNICA  PROJETO / INTEGRIDADE / DESEMPENHO

USO  SEGURANÇA / HABITABILIDADE / SUSTENTABILIDADE

MANUTENÇÃO  PLANO / GESTÃO / OPERAÇÃO

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PROCEDIMENTOS TÉCNICOS

• Classificação da Edificação
• Classificação do Padrão de Qualidade
• Classificação do Nível Técnico de Inspeção Predial;
• Análise Documental;
• Informações Tridimensionais;
• Planejamento da Inspeção
• Inspeção de Campo;
• Classificação da Condição Técnica Construtiva;
• Classificação da Condição de Manutenção;
• Classificação da Condição de Uso;
• Check List de Inspeção Predial Tridimensional;
• Relação de Irregularidades e Recomendações Prediais;
• Configuração Geral da Qualidade Predial;
• Tópicos do laudo;
• Responsabilidades.

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CLASSIFICAÇÃO DO TIPO DA EDIFICAÇÃO


• residenciais (casas e prédios)
• rodoviárias (ruas, estradas e pedágios)
• comerciais (lojas e prédios)
• temporárias (estandes, coberturas, etc)
• industriais (galpões)
• rurais (galpões, silos)
• portuárias (galpões, pátios)
• aeroportuárias
• pontes e viadutos
• ferroviárias
• especiais públicas (shoppings, hiper-mercados, hospitais, museus, parques
de diversões, escolas, e outras)
• subterrâneas (túneis, galerias, etc)
• aquáticas (plataformas, faróis)
• telecomunicações (torres, estações, etc)
• monumentos

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CLASSIFICAÇÃO DO MODELO DA EDIFICAÇÃO

Sob a ótica da Inspeção predial as edificações podem ser


classificadas em:

• N – normal – edifícios com instalações e equipamentos básicos;

• E – especial – edifícios com equipamentos complexos e/ou


automação, obras de arte especiais e demais construções com
estrutura e fundações especiais.

(recomenda-se vistoria preliminar no objeto da inspeção predial,


antes da contratação, para bem especificar o tipo e padrão de
qualidade.)

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CLASSIFICAÇÃO DO NÍVEL DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

A Inspeção Predial poderá estar classificada de acordo com a


tipologia e padrão de qualidade da edificação ou nível de
complexidade pretendido, sugerindo-se os seguintes tipos:

• Nível 1 - inspeção de um ou mais especialistas, voltada para


edificações de classe N-normal

• Nível 2 - inspeção de equipe com dois ou mais especialistas,


voltada para edificações de classe E – especial, podendo incluir
serviços adicionais de ensaios tecnológicos, auditorias, perícias e
consultorias.

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ANÁLISE DOCUMENTAL

Deve-se analisar o conteúdo da documentação disponível, bem


como sua compatibilidade, ou não, à realidade edilícia.
Nas inspeções prediais de nível 2, que incluam outras ferramentas
diagnósticas é recomendável a prévia análise da adequação técnica
dos documentos específicos, tais como a convenção condominial e
o manual do proprietário, visando a adoção de parâmetros
condizentes ao tipo e padrão de edifício em estudo.
Recomenda-se adotar a tabela do anexo A da NBR 14.037 –
Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e
manutenção das edificações da ABNT.

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ANEXO A (normativo)
Documentação técnica e legal do condomínio

Introdução

A Tabela A.1 relaciona os principais documentos que devem fazer


parte da documentação do condomínio, sendo que alguns deles são
entregues pela construtora e/ou incorporadora e os demais devem
ser providenciados pelo condomínio, conforme Tabela A.1

Tabela A.1 – Incumbência pelo fornecimento inicial a cargo da


construtora e/ou incorporadora – Incumbência pela renovação
a cargo do proprietário ou condomínio e periodicidades.

Incumbência pelo Incumbência pela


Documento Periodicidade da renovação
Fornecimento inicial renovação
Pelo proprietário quando
Construtora e/ou
Manual do proprietário Proprietário houver alteração na fase de
incorporadora
uso
Pelo condomínio quando
Construtora e/ou
Manual das áreas comuns Condomínio houver alteração na fase de
incorporadora
uso ou legislação
Certificado de garantia dos equipamentos Construtora e/ou Condomínio A cada nova aquisição /
instalados incorporadora manutenção
Construtora e/ou Condomínio A cada nova aquisição /
Notas fiscais dos equipamentos
incorporadora manutenção
Manuais técnicos de uso, operação e Construtora e/ou Condomínio A cada nova aquisição /
manutenção dos equipamentos instalados incorporadora manutenção
Auto de conclusão Construtora e/ou
Não há Não há
(habite-se) incorporadora
Alvará de aprovação e execução de Construtora e/ou Não há desde que inalterada
Não há
edificação incorporadora as condições do edifício
Construtora e/ou Não há desde que inalterada
Alvará de instalação de elevadores Não há
incorporadora as condições do edifício
Construtora e/ou Condomínio
Alvará de funcionamento de elevadores Não há
incorporadora
Auto de vistoria de corpo de bombeiros Construtora e/ou Condomínio Verificar legislação estadual
(AVCB) incorporadora específica
Construtora e/ou
Projeto aprovado Não há Não há
incorporadora
Projetos legais
Construtora e/ou
Incêndio Não há Não há
incorporadora
Construtora e/ou
Projetos aprovados em concessionárias Não há Não há
incorporadora
Construtora e/ou
Projetos executivos ver item 5.7.6.2 Não há Não há
Incorporadora

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Incumbência pelo Periodicidade da


Documento Incumbência pela renovação
Fornecimento inicial renovação
Construtora e/ou
Memorial de incorporação Não há Não há
incorporadora

Condomínio
Especificação, instituição de condomínio Nota: A minuta é de Não há Não há
responsabilidade do
Incorporador
Ata da assembléia de instalação do A cada alteração do
Condomínio
condomínio (registrada) Condomínio Síndico
Convenção condominial Condomínio Condomínio Quando necessário
Condomínio
Nota: A minuta é de
Regulamento interno Condomínio Quando necessário
responsabilidade do
Incorporador
Relação de proprietários Condomínio Condomínio A cada alteração
Construtora e/ou Condomínio
Licenças ambientais Quando necessário
incorporadora
Termos de ajustamento de conduta Construtora e/ou Condomínio
Quando necessário
ambientais (TAC) incorporadora
Recibo de pagamento do IPTU do último Condomínio
ano de obra e boleto dos IPTU`S a serem
Construtora e/ou
pagos e cópia do processo de Não há
incorporadora
desdobramento do IPTU, carnês IPTU
desdobrado
Recibo de pagamento da concessionária Construtora e/ou Condomínio
Não há
de energia elétrica (último pagamento) incorporadora

Recibo de pagamento da concessionária Construtora e/ou Condomínio


Não há
de água e esgoto (último pagamento) incorporadora
Construtora e/ou
Atestado do start-up do gerador Não há Não há
incorporadora
Condomínio No primeiro ano e depois
a cada 3 anos para
Certificado de abrangência do grupo Construtora e/ou edifícios residenciais e
gerador incorporadora comerciais e a cada 2
anos para locais de
reunião de público.
Certificado de limpeza, desinfecção e Condomínio
Construtora e/ou
potabilidade dos Reservatórios de água A cada 6 meses
incorporadora
potável

Incumbência pelo Periodicidade da


Documento Incumbência pela renovação
fornecimento inicial renovação
Declaração de limpeza do poço de Condomínio
Construtora e/ou
esgoto, poço de água servida, caixas de A cada ano
incorporadora
drenagem e esgoto
Construtora e/ou
Relatório de vistoria de entrega de obra Não há Não há
incorporadora
Relação de equipamentos, móveis,
eletrodomésticos, objetos de decoração Construtora e/ou
Não há Não há
entregues ao condomínio (quando incorporadora
aplicável)
Cadastro do condomínio no sindicato Condomínio
Condomínio Não Há
patronal
Condomínio
Atestado de instalação de gás e
Construtora e/ou Verificar legislação
instalações hidráulicas e outras
incorporadora específica
instalações prediais (quando aplicável)

Construtora e/ou Condomínio Verificar legislação


Atestado de instalações elétricas
incorporadora específica
Atestado – Sistema de proteção a Construtora e/ou
Condomínio A cada ano
descarga atmosférica - SPDA incorporadora
Construtora e/ou A cada 5 anos para
incorporadora residências ou comerciais e
Medição ôhmica (com terrômetro
Condomínio 3 anos edificações com
calibrado e aferido pelo INMETRO)
grandes concentrações
públicas
Sugestão ou modelo de programa de Construtora e/ou
Não há Não há
manutenção preventiva incorporadora

Sugestão ou modelo de lista de


verificação do programa de manutenção Construtora e/ou Não há Não há
preventiva incorporadora

Regulamento interno Condomínio Condomínio A cada alteração

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Incumbência pelo Periodicidade da


Documento Incumbência pela renovação
fornecimento inicial renovação

Condomínio Condomínio
Livro de atas de assembléias / presença A cada alteração

Livro do conselho consultivo Condomínio Condomínio A cada alteração


Inscrição do edifício na receita federal Condomínio Condomínio A cada alteração do a
(CNPJ) síndico
Inscrição do condomínio no ISS Condomínio Condomínio Não há
Inscrição do condomínio no sindicato dos Condomínio Condomínio
Não há
empregados
Apólice de seguro de incêndio ou outro Condomínio Condomínio
sinistro que cause destruição A cada ano
(obrigatório) e outros opcionais
Relação de moradores Condomínio Condomínio A cada alteração
Condomínio Condomínio
Procurações (síndico, proprietários, etc) A cada alteração

Condomínio Condomínio A cada alteração de


Documentos de registros de funcionários
funcionário, quando
do condomínio de acordo com a CLT
aplicável
Condomínio Condomínio A cada alteração de
Cópia dos documentos de registro dos
funcionário, quando
funcionários terceirizados
aplicável
Programa de prevenção de riscos Condomínio Condomínio
A cada ano
ambientais (PPRA)
Programa de controle médico de saúde Condomínio Condomínio A cada ano, quando
ocupacional (PCMSO) aplicável
Atestado de brigada de incêndio Condomínio Condomínio A cada ano
Relatório de inspeção anual dos Condomínio Condomínio
A cada ano
elevadores (RIA)
Condomínio Condomínio
Contrato de manutenção de elevadores Validade do contrato

Contrato de manutenção de gerador Condomínio A cada ano


Condomínio

Incumbência pelo Periodicidade da


Documento Incumbência pela renovação
fornecimento inicial renovação
Contrato do sistema e instrumentos de Condomínio Condomínio
A cada ano
prevenção e combate a incêndio
Construtora e/ou Condomínio
Certificado de teste dos equipamentos Verificar legislação
incorporadora
de combate a incêndio vigente

Livro de ocorrências da central de Condomínio Condomínio


A cada ocorrência
alarmes
Certificado de desratização e Condomínio Condomínio
A cada 6 meses
desinsetização
Não há (desde que
Cadastro do condomínio junto às Construtora e/ou
Condomínio inalteradas as condições
concessionárias de serviços incorporadora
do edifício)

IMPORTANTE — A periodicidade de renovação e o conteúdo da


própria Tabela A 1 devem ser ajustados, individualmente, em função
das exigências locais da legislação municipal, estadual ou ainda pela
legislação federal vigente.
Os documentos elencados devem ser mantidos em local seguro e seu
conteúdo somente deverá ser utilizado para fins de garantia de
funcionalidade do edifício e comprobatória de atendimento a quesitos
legais.

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DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

COLETA DE INFORMAÇÕES

Para maior conhecimento da edificação sugere-se elaborar

questionário ou entrevistas junto aos responsáveis e usuários,

principalmente no caso de terem ocorrido modificações e reformas

na edificação original. Tais questionários devem corresponder à

visão sistêmica tridimensional e podem ser juntados ao laudo.

QUESTIONÁRIO PARA COLETA DE INFORMAÇÕES PRÉVIAS - INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL


edifício zelador/gerente predial
endereço telefone
administradora idade da edificação
construtora vistoriador

ITEM CONDIÇÕES TÉCNICAS / ANOMALIAS APRESENTADAS LOCALIZAÇÕES OBSERVAÇÕES

1 trincas /rachaduras paredes


2 desprendimento revestimento paredes
3 trincas e rachaduras tetos e forros
4 desprendimento revestimento tetos e forros
5 trincas / rachaduras pisos
6 desprendimento / disgregação / recalque pisos
7 caimento irregular dos pisos
8 vazamentos tubulações
9 infiltrações pelos tetos
10 infiltrações pelas paredes
11 esquadrias (portas/janelas) soltas e desalinhadas
11 ferragens e metais avariados
12 trincas /rachaduras fachadas
13 desprendimento revestimento fachadas
14 falta de energia elétrica
15 curto-circuito / sobre-carga elétrica
16 problemas funcionamento elevadores
problemas funcionamento sistema de abastecimento
19
d’água
20 Problemas funcionamento ar condicionado
Problemas funcionamento sistema de segurança
21
(CFTV / alarmes / controle passagem)

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CLASSIFICAÇÕES DAS CONDIÇÕES TRI-DIMENSIONAIS

CONDIÇÃO TÉCNICA CONSTRUTIVA: a classificação da condição técnica


construtiva, baseada no projeto, integridade (anomalias) e performance de
funcionamento, deve ser enquadrada nos seguintes padrões:

I - Inferior – qualidade inferior à expectativa usual;


R - Regular – qualidade regula com a expectativa;
S - Superior – qualidade supera a expectativa.

Recomenda-se :
- O projeto seja analisado na inspeção sob o enfoque das circulações e ocupações
dos espaços por pessoas, cargas e veículos.
- A integridade deve ser analisada pelas anomalias construtivas.
- A performance deve ser analisado na inspeção sob o enfoque da facilidade de
funcionamento, durabilidade e consumo econômico.

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

IMPORTANTE: Para o Nível de Inspeção E é recomendável fazer as


classificações das anomalias e da performance, sugerindo-se o seguinte:

Classificação das Anomalias Construtivas pela Origem:

AEN / Anomalia Endógena – proveniente da própria construção (projeto, execução e


materiais);
AEX / Anomalia Exógena – proveniente de danos causados por terceiros;
ANN / Anomalia Natural – proveniente de ações da natureza;
ANF / Anomalia Funcional – proveniente da degradação natural ou por excesso de uso.

Classificação da performance:

PIN / Performance Inferior – não atende as especificações ou à exigência de uso;


PRE / Performance Regular – atende as especificações;
PSU / Performance Superior – atende além das especificações.

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CONDIÇÃO DA MANUTENÇÃO: a classificação da condição de manutenção,


baseada no planejamento, na gestão e operação, deve se enquadrada nos
seguintes padrões:

I - Inferior- qualidade inferior à expectativa usual;


R - Regular – qualidade regula com a expectativa;
S - Superior – qualidade supera a expectativa.

Recomenda-se que:

- O planejamento seja analisado através dos métodos de trabalho, cronograma e prazos.


- A análise gestão da manutenção deve focar as ações, os resultados e custos
efetivados na edificação.
- A análise da operação deve focar as técnicas utilizadas, os prazos dos serviços e as
periodicidades das intervenções.

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

IMPORTANTE: Para o Nível de Inspeção E é recomendável fazer as classificações das


falhas de manutenção, sugerindo-se o seguinte:

Classificação das Falhas de Manutenção:

FDP / falha de planejamento – provenientes de falhas do plano e programa (manuais);


FDE / falha de execução – proveniente dos procedimentos e/ou insumos;
FDO / falha de operação – proveniente de operação, registro e controle;
FDG / falha de gerenciamento – causada pela logística e/ou custos;

As falhas de manutenção também podem ser classificadas, no nível E, como


corrigíveis ou incorrigíveis dependendo da possibilidade, ou não, das intervenções
corretivas pela própria equipe de manutenção

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CLASSIFICAÇÃO DA CONDIÇÃO DE USO

A classificação da condição de uso, baseada na habitabilidade,


sustentabilidade e segurança, deve ser enquadrada nos seguintes padrões:

I - Inferior- qualidade inferior à expectativa usual;


R - Regular – qualidade regula com a expectativa;
S - Superior – qualidade supera a expectativa.

Recomenda-se que:

- A habitabilidade deve visar análises dos confortos de estanqueidade, higrotérmico,


acústico, lumínico, tátil e antropodinâmico, saúde, higiene, qualidade do ar,
funcionabilidade e acessibilidade.
- A sustentabilidade deve visar a análise da adequação ambiental
- A segurança tenha análise quanto à integridade estrutural e física, contra incêndios, e
de uso/operação rotineiras e devem ser classificadas nos padrões de qualidade
acima.

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

PLANEJAMENTO DA INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

Consoante o desenvolvimento dos itens abordados, a inspeção predial


deverá ser planejada conforme o tipo da edificação, o nível da inspeção, a
documentação disponível, bem como demais particularidades contratuais.

O planejamento da inspeção requer entrevista com os responsáveis pela


edificação ou administração predial, para conhecimento da rotina predial,
cuidados técnicos e demais procedimentos a serem adotados na inspeção

O planejamento deve incluir o roteiro específico da inspeção: por áreas da


edificação ou por sistemas ou mista.

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CHECK LIST DE INSPEÇÃO PREDIAL TRIDIMENSIONAL

Visa registrar a configuração geral da qualidade nas 3 vertentes da visão sistêmica


tridimensional (condições técnicas construtivas, de manutenção e de uso) dos
diversos sistemas construtivos, instalações e equipamentos e deverá ter
complexidade proporcional ao escopo contratual, ao nível da inspeção (N ou E), ao
tipo e modelo da edificação ou obra em estudo.

O check list determinará a configuração geral da qualidade predial, com as


anotações dos padrões de qualidade (I, R e S)

No nível de inspeção especial (E), também devem ser realizados e juntados aos
laudos os check lists dos equipamentos especiíficos, tais como elevadores, ar-
condicionado, câmaras frigoríficas, paisagismo, piscinas e quadras esportivas,
bombas e reservatórios de postos de gasolina e outros.

O check list deve ser desenvolvido para cada edificação ou obra. A título ilustrativo,
não exaustivo, segue modelo parcial para as inspeções nível 1:

CHECK-LIST INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

Edificação:

Idade:

Endereço: Rua Boulevard 1.016 Data:


Gerente: Telefone:
Construtora:
Administradora:
Vistoriador: Crea n°:
TÓPICOS DA INSPEÇÃO

CONDIÇÃO TÉCNICA CONDIÇÃO DE MANUTENÇÃO CONDIÇÃO DE USO


ÁREAS INSPECIONADAS

PROJETO INTEGRID PERFORM PLANEJ GESTÃO OPERAÇÃO HABITABIL SUSTENTAB SEGURANÇA


Pára Raios

Luzes de Obstáculo

Antenas

Guarda-corpos

Paredes

Iluminação

Telhados e Coberturas

Pavimentações

ÁTICO Escadas

Extintores/Hidrantes

Sinalizações

Calhas e Rufos

Condutores Águas Pluviais

Ventilações de Esgoto

Heliponto (sinalização, faróis e biruta)

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INSPEÇÃO DE CAMPO

A data da inspeção de campo deve ser indicada no laudo e o


exame deve abranger todas as áreas comuns da edificação,
recomendando-se percorrer o edifício do topo ao último pavimento
inferior, com observação e anotação dos graus de qualidade na
listagem de inspeção, bem como anotação das irregularidades
prediais, consoante visão sistêmica tridimensional, registrando-se
com fotografias os aspectos relevantes para juntada como anexo ao
laudo.

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

RELAÇÃO DE IRREGULARIDADES E RECOMENDAÇÕES PREDIAIS

As irregularidades prediais, representadas por anomalias construtivas, falhas de


manutenção e de uso indevido ou prejudicado, devem ser listados em ordem lógica
decrescente segundo prioridades de segurança, sugerindo-se a classificação das
irregularidades pelo Grau de Risco e aplicação do GUT (gravidade, urgência e
tendência) nessa seleção.
As classificações das irregularidades pelo Grau de Risco são as seguintes:-

• GRC – grau de risco crítico – ameaça à saúde, vida, meio ambiente ou importância
patrimonial – impacto c/ perdas relevantes e requer ação imediata

• GRR – grau de risco regular – ameaça à funcionalidade – impacto c/ perdas relativas


e requer ação em curto prazo

• GRM – grau de risco mínimo – ameaça administrativa – impacto recuperável e


requer ação a médio prazo

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DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

RELAÇÃO DE IRREGULARIDADES E RECOMENDAÇÕES PREDIAIS

• As recomendações prediais para sanar as irregularidades devem ser genéricas e


pertinentes ao nível da inspeção e do escopo contratado, visando principalmente
orientar o planejamento da manutenção.

• Os detalhamentos e descrições técnica dos reparos, ou ações a serem


implementadas pela assistência técnica da construtora ou empresa responsável pela
manutenção da edificação, não são recomendáveis na inspeção predial, pois tais
atividades se inserem no âmbito da consultoria de engenharia diagnóstica.

• Nas inspeções de nível E que contenham outra ferramenta diagnóstica, deve-se


referenciar os itens das normas ou documentos técnicos utilizados.

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

CONFIGURAÇÃO GERAL DA QUALIDADE PREDIAL

A configuração geral da qualidade predial, baseada nas inspeções


de qualidade das condições tridimensionais e relação de
irregularidades, deve ser retratada pela indicação dos percentuais
dos itens dos padrões de qualidade (I,R e S) apurados no Check
List de inspeção:

• 50% (40 itens) - I = Inferior- qualidade inferior à expectativa usual


• 30% (24 itens) - R = Regular – qualidade regula com a expectativa
• 20% (16 itens) - S = Superior – qualidade supera a expectativa

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QUALIDADE PREDIAL (condição de uso)

16 itens 20%

40 itens 50%

24 itens 30% INFERIOR

REGULAR

SUPERIOR

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

A comparação da configuração em estudo com as anteriores permite determinar a


evolução da qualidade predial (crescente, estacionária ou decrescente) ao longo do
tempo, sendo recomendável elaborar a representação gráfica dessa evolução, para
melhor visualização da mesma, consoante exemplo abaixo:

25

20

15
INFERIOR
10 REGULAR
SUPERIOR
5

1a inspeção
(1998) 2a inspeção
(2001) 3a inspeção
(2004) 4a inspeção
(2007)

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DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

ORDEM DE PRIORIDADES

Não raramente, a maior dificuldade do engenheiro diagnóstico na inspeção predial é a


análise da criticidade ou priorização das providencias dentro do universo de anomalias e
incorreções construtivas passíveis de serem identificadas nas edificações prediais.

Embora também poderiam ser sugeridas algumas importantes ferramentas capazes de


ordenar as prioridades da manutenção predial, tais como FMEA (Análise de Modo e
Efeito de Falha) e o Diagrama de Pareto, a ferramenta que mais se adéqua à priorização
das providências para correção das condições construtivas, de uso e de manutenção, na
opinião dos autores, é a Matriz GUT (Gravidade, Urgência e Tendência - Kepner e
Tregoe).

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

ORDEM DE PRIORIDADES

O método GUT baseia-se na ponderação do grau de comprometimento (ou da


criticidade) para cada enfoque analisado das incorreções construtivas (Condição Técnica
Construtiva, Condições de Uso e Procedimentos de Manutenção), obtendo-se um
resultado numérico para cada incorreção técnica, viabilizando desta forma a ordenação
(ou priorização) das providências para as manutenções corretiva ou preventiva.

A sigla GUT advém da conjunção das iniciais dos 3 enfoques analisados para as
incorreções construtivas, sendo o “G” proveniente do enfoque gravidade, o “U” do
enfoque urgência e por fim o “T” enfocando a tendência.

19
10/02/2014

GRAU NOTA GRAVIDADE URGENCIA TENDENCIA

risco à vida dos usuários,


MÁXIMO 10 colapso da edificação, evolução imediata em ocorrência
dano ambiental grave

risco de ferimentos aos usuários,


ALTO 8 avaria não recuperável na edificação, evolução a curto prazo a ocorrer
contaminação localizada

insalubridade aos usuários,


MÉDIO 6 deterioração elevada da edificação, evolução a médio prazo prognóstico p/ breve
desperdício dos recursos naturais
incomodo aos usuários,
degradação da edificação,
BAIXO 3 evolução a longo prazo prognóstico p/ adiante
uso não racional dos recursos
naturais

MÍNIMO 1 depreciação imobiliária não evoluirá imprevisto

item 1 DESCRIÇÃO desgaste do piso cerâmico

ORDENAÇÃO 16 3 3 10

GRAU NOTA GRAVIDADE URGENCIA TENDENCIA


risco à vida dos usuários,
MÁXIMO 10 colapso da edificação, evolução imediata em ocorrência
dano ambiental grave
risco de ferimentos aos usuários,
avaria não recuperável na
ALTO 8 evolução a curto prazo a ocorrer
edificação,
contaminação localizada
insalubridade aos usuários,
deterioração elevada da
MÉDIO 6 evolução a médio prazo prognóstico p/ breve
edificação,
desperdício dos recursos naturais
incomodo aos usuários,
degradação da edificação,
BAIXO 3 evolução a longo prazo prognóstico p/ adiante
uso não racional dos recursos
naturais
MÍNIMO 1 depreciação imobiliária não evoluirá imprevisto

20
10/02/2014

item 2 DESCRIÇÃO descolamento em placa do revestimento da fachada

ORDENAÇÃO 26 10 8 8

GRAU NOTA GRAVIDADE URGENCIA TENDENCIA


risco à vida dos usuários,
MÁXIMO 10 colapso da edificação, evolução imediata em ocorrência
dano ambiental grave
risco de ferimentos aos usuários,
avaria não recuperável na
ALTO 8 evolução a curto prazo a ocorrer
edificação,
contaminação localizada
insalubridade aos usuários,
deterioração elevada da
MÉDIO 6 evolução a médio prazo prognóstico p/ breve
edificação,
desperdício dos recursos naturais
incomodo aos usuários,
degradação da edificação,
BAIXO 3 evolução a longo prazo prognóstico p/ adiante
uso não racional dos recursos
naturais
MÍNIMO 1 depreciação imobiliária não evoluirá imprevisto

item 3 DESCRIÇÃO Infiltração d’água pela laje

ORDENAÇÃO 19 6 3 10

GRAU NOTA GRAVIDADE URGENCIA TENDENCIA


risco à vida dos usuários,
MÁXIMO 10 colapso da edificação, evolução imediata em ocorrência
dano ambiental grave
risco de ferimentos aos usuários,
avaria não recuperável na
ALTO 8 evolução a curto prazo a ocorrer
edificação,
contaminação localizada
insalubridade aos usuários,
deterioração elevada da
MÉDIO 6 evolução a médio prazo prognóstico p/ breve
edificação,
desperdício dos recursos naturais
incomodo aos usuários,
degradação da edificação,
BAIXO 3 evolução a longo prazo prognóstico p/ adiante
uso não racional dos recursos
naturais
MÍNIMO 1 depreciação imobiliária não evoluirá imprevisto

21
10/02/2014

ordem de número de
item descrição
priorização ordenação

1° 26 2 descolamento em placa do revestimento da fachada

2° 19 3 Infiltração d’água pela laje

3° 16 1 desgaste do piso cerâmico

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

RESPONSABILIDADE

A responsabilidade é limitada ao nível de inspeção e escopo


contratual, eximindo-se os profissionais de análises de problemas
ocultos ou de projeto, construção, manutenção e outros de
responsabilidade da gestão da edificação, bem como pelo eventual
desatendimento das recomendações do laudo.

22
10/02/2014

CASOS PRÁTICOS DA INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL,


CONFORME AS NOVAS DIRETRIZES DE
SEGUNDA GERAÇÃO

1° EXEMPLO
(MODELO NORMAL)

23
10/02/2014

GRUPO TÉCNICO DE ENGENHARIA DIAGNÓSTICA - GTED, empresa especializada


em Engenharia Diagnóstica, Engenharia de Avaliações, em atendimento à consulta do
Condomínio Projeto Garden, procedeu à “INSPEÇÃO PREDIAL” nas áreas comuns do
empreendimento abaixo descrito, cujos resultados vão em seguida expostos através do
presente laudo de

INSPEÇÃO PREDIAL

PRELIMINARES

Consoante os termos da consulta, a presente inspeção técnica de engenharia tem por


finalidade analisar as condições técnicas, de manutenção e de uso das áreas comuns e
equipamentos do Condomínio Projeto Garden, situado na Rua Alves Pinto Guimarães,
n° 1.268, Bairro Vila Trindario, em São Paulo, capital, através das Diretrizes Técnicas do
Programa de Inspeção Predial Tridimensional do GTED.

Essa medida é decorrência da necessidade do cumprimento das ações de manutenção


predial visando Qualidade Total e atendimento da nbr 5674/99 da ABNT.

O presente laudo visa exclusivamente a orientação do planejamento dos serviços e


obras do Condomínio em questão, ficando vedada sua utilização para fins judiciais.

PROCEDIMENTOS TÉCNICOS

Os procedimentos de Inspeção Predial Total do presente laudo estão estabelecidos no


Item 5, Capítulo 6, do livro INSPEÇÃO PREDIAL NA ENGENHARIA DIAGNÓSTICA, em
atendimento ao esquema ilustrativo sinóptico apresentado com a visão sistêmica
tridimensional:

TIPO DE CONSTRUÇÃO

A edificação em questão é de classificação residencial, consoante estabelece do Item


6, Capítulo 6, do livro INSPEÇÃO PREDIAL NA ENGENHARIA DIAGNÓSTICA.

24
10/02/2014

VISTORIA PRELIMINAR

A vistoria e informações preliminares, para bem classificar a edificação e o escopo do


serviço, revelaram o seguinte:-

1) LOCAL
• LOGRADOURO
< Rua Alves Pinto Guimarães, n° 1268
• BAIRRO
< Vila Trindario
• MUNICÍPIO
< São Paulo

2) CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

• ASPECTOS FÍSICOS E CONDIÇÕES AMBIENTAIS


< terreno irregular
< arborizado
< meio urbano de região metropolitana

• MELHORAMENTOS PÚBLICOS
< rede de água/esgoto
< rede de energia elétrica
< rede de telefonia

• SISTEMA VIÁRIO
< pistas de veículos asfaltadas
< calçadas pavimentadas
< postes com iluminação elétrica
< sinalização

• EQUIPAMENTOS E SERVIÇOS COMUNITÁRIOS


< coleta de lixo
< limpeza de vias públicas
< policiamento
< templos religiosos
< comércio de âmbito geral
< transporte coletivo

25
10/02/2014

• POTENCIAL ECONÔMICO E DESENVOLVIMENTO


< população de médio poder aquisitivo
< estagnação da verticalização

3) CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS DO CONDOMÍNIO PROJETO GARDEN

• TIPO DE USO
< residencial

• CONFIGURAÇÕES DO EMPREENDIMENTO
< um bloco contendo 24 pavimentos, totalizando 96 apartamentos;
< 1 subsolo com rampa de acesso de veículos, escadarias, vaga para autos, hall de
elevadores, sistema de telefonia (D.G.), pressurização, casa de bombas, centro de
medição e gerador;
< térreo externo, entrada social com rampa para deficientes, entrada de veículos, guarita
com sanitário, cavalete do sistema hidráulico, área de circulação, entrada de gás,
entrada de luz, jardins, casa de bombas da piscina, playground com churrasqueira,
< térreo interno com hall social, hall de elevadores, escadaria, sanitários, apartamento
do zelador, salão de festas
< cobertura com barrilete, casa de máquinas, escada marinheiro, caixa d’água;

• SITUAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
< esquina

• PADRÃO CONSTRUTIVO
< simples, consoante classificação da publicação “Valores de Edificações de Imóveis
Urbanos” do IBAPE/SP

• IDADE APARENTE
 20 anos

• IDADE REAL
= 10 ANOS - Certificado de Conclusão (Habite-se) No. 2001/234789-00, publicado Pela
P.M.S.P. em 13/11/2000 – anexo no 01.

• DOCUMENTOS ANEXADOS
< habite-se - anexo n° 01
< memorial descritivo – anexo nº 02
< relação de fornecedores – anexo n° 03
< fotos nºs 01 à 214

26
10/02/2014

5) MODELO DA EDIFICAÇÃO

O modelo da edificação a ser inspecionada é o modelo N, consoante estabelece do Item


7, Capítulo 6, do livro INSPEÇÃO PREDIAL NA ENGENHARIA DIAGNÓSTICA, onde N
= normal = edifícios com instalações e equipamentos básicos;

6) CLASSIFICAÇÃO DO NÍVEL DE INSPEÇÃO

O nível técnico de inspeção predial contratado é o Nível 1, consoante estabelece do Item


7, Capítulo 6, do livro INSPEÇÃO PREDIAL NA ENGENHARIA DIAGNÓSTICA, onde
Nível 1 = inspeção por um ou mais especialistas, voltada para edificações de modelo N
(normal);

7) ANÁLISE DOCUMENTAL

A documentação técnica solicitada contemplou os documentos assinalados na relação


sugerida no item 9, Capítulo 6, do livro INSPEÇÃO PREDIAL NA ENGENHARIA
DIAGNÓSTICA, devendo-se analisar o conteúdo da documentação disponível, bem
como sua compatibilidade, ou não, à realidade edilícia.

Dos documentos solicitados, foram entregues, especialmente analisados, permitindo


inferir o seguinte:

- Dos projetos encaminhados somente o projeto de prefeitura encontrava-se completo,


todos os demais careciam de folhas importantes, cabendo ressaltar a inexistência dos
projetos de impermeabilização, revestimentos, pintura e acessibilidade, documentos
estes notadamente raros em edifícios para a idade da edificação.

- Inexistem quaisquer manuais de operação ou de manutenção, entre os quais os


manuais do síndico e do proprietário, condição severamente prejudicial para a correção
dos serviços de manutenção predial.

- As contas de água, mais precisamente dos últimos 5 meses, apresentaram consumo


muito elevado, ultrapassando em muito o consumo médio diário de 200 litros/pessoa, de
acordo com informações da zeladoria.

27
10/02/2014

8) COLETA DE INFORMAÇÕES

Objetivando informar o engenheiro vistoriador sobre o histórico da edificação foram


encaminhados questionários para preenchimento da zeladoria seguindo o roteiro
preconizado no item 10, Capítulo 6, do livro INSPEÇÃO PREDIAL NA ENGENHARIA
DIAGNÓSTICA.

QUESTIONÁRIO DE INSPEÇÃO PREDIAL –ÁREAS COMUNS


Obs: a ser repondido pelo síndico ou gestor da administração predial

Condomínio / Edifício : Condomínio Projeto Garden Idade: 10 anos


Endereço: Rua Alves Pinto Guimarães, n° 1268 – Vila Trindario
Síndico/Gestor:-Sr. Antonio Lucio de Lima Tel: (11) 3232-4592
Zelador: Sr. Expedito da Silva Tel: (11) 3232-0032
Data: 24/10/2010

ADMINISTRADORA: Coelho e Fontoura Tel: (11) 3332-9087


Responsável/ Contato da Administração: Sr. Adolfo Lugert
Outras informações : _________________________________________________________

INSTRUÇÕES:
Pede-se anotar apenas as informações e problemas efetivamente constatados.
Anotar outras questões de seu interesse ou do interesse condominial no campo observações do final.
Entregar o questionário respondido até o dia 10/11/2010 na portaria

TÉCNICA

1) Anote com um x quais são os documentos técnicos que o Sr.(a) dispõe, consulta ou utiliza para cuidar das áreas
comuns:
Memorial descritivo dos sistemas construtivos;(X)
Quadros de área;( )
Projetos dos sistemas construtivos (listar o que está hoje na Norma):
o Projeto aprovado de prefeitura; (X)
o Projeto modificativo de prefeitura; ( )
o Projeto executivo de arquitetura; (X)
o Projeto de sondagem; ( )
o Projeto de fundações, contenções, cortinas e arrimos; ( )
o Projeto de estruturas:Projeto de formas, Projeto de armação; ( )
Projeto de Instalações Prediais:
o Instalações hidráulico-sanitárias e de água pluviais; ( )
o Instalações de gás; ( )
o Instalações elétricas, de telefonia e de para-raios (SPDA); (X)
o Instalações de ar condicionado; ( )
Projeto de Impermeabilização; ( )
Projeto de Revestimentos; ( )
Projeto de Pintura; ( )
Projeto de Acessibilidade; ( )
Projeto de Automação predial: ( )

28
10/02/2014

2) Existem anomalias construtivas nas áreas comuns? Caso Positivo, pede-se anotar as principais e, se necessário,
fazer as observações para esclarecer o assunto.

ITEM CONDIÇÕES TÉCNICAS / ANOMALIAS APRESENTADAS LOCALIZAÇÕES OBSERVAÇÕES


1 trincas /rachaduras fachadas /paredes Salões de festas e de jogos

2 desprendimento revestimento paredes ----

3 desprendimento revestimento tetos e forros ----

4 trincas / rachaduras pisos Hall de serviço andares tipo

5 desprendimento / afundamento pisos ----


Piso externo do térreo e
6 caimento irregular dos pisos
subsolos
Serviço de recuperação
7 desgaste anormal de piso cimentado subsolos promovido pelo construtor há
7 anos
8 infiltrações pelas paredes no subsolo 3° subsolo
vazamentos pelas colunas (prumadas) no
9 ------
subsolo ou áreas comuns do térro
esquadrias (portas/janelas) soltas,
10 -----
desalinhadas ou outro
11 ferragens e metais avariados w.c.s das áreas comuns perda do cromado

12 trincas /rachaduras fachadas sim

13 descolamento revestimento fachadas -----

14 falta de energia elétrica/água -----

15 curto-circuito / sobre-carga elétrica Luminárias externas curto por entrada de água

16 problemas no funcionamento elevadores ------


problemas no funcionamento sistema de vazamentos constantes no
17 barrilete
abastecimento d’água barrilete
problemas funcionamento sistema de
18 segurança (CFTV / alarmes / controle ------
passagem)
superaquecimento do
19 problemas no funcionamento do gerador 1° subsolo
compartimento
20 problemas no funcionamento da pressurização ------

21 problema no funcionamento das bombas ------


motores queimam com
22 problemas no funcionamento dos portões terreo
frequência

MANUTENÇÃO

1) Anote com um x quais são os documentos de manutenção que o Sr.(a) dispõe, consulta ou utiliza para cuidar das
áreas comuns? Pede-se anotar as datas das últimas atualizações ou revalidações:
Manual de Uso, Operação e Manutenção (Manual do Síndico); ( )
datado de:__/__/__
Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC); ( )
datado de:__/__/__
Selos dos Extintores; (X)
datado de:05/07/2010
Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA); (X)
datado de:01/05/2010
Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica – SPDA; (X)
datado de:17/03/2010
Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios; (X)
datado de:08/09/2010
Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras; (X)
datado de:05/07/2010
Laudos de Inspeção Predial anteriores; ( )
datado de:__/__/__
Relatórios do livro de acompanhamento da rotina da Manutenção Geral; ( )
datado de:__/__/__
Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas Específicos, tais
como:
ar condicionado datado de:__/__/__ ( )
motores datado de:__/__/__ ( )
antenas datado de:__/__/__ ( )
bombas datado de:__/__/__ ( )
CFTV datado de:__/__/__ ( )
Equipamentos eletromecânicos datado de:__/__/__ ( )

29
10/02/2014

2) Existem falhas de manutenção nas áreas comuns? Caso Positivo, pede-se anotar.

ITEM FALHAS LOCALIZAÇÕES OBSERVAÇÕES

1 ausência/precariedade de repintura toda a área comum

2 ausência/precariedade de limpeza -----

3 ausência/precariedade de revisão esquadrias compartimentos do térreo desprendimento dos acabamentos

4 ausência/precariedade revisão elétrica térreo externo necessidade da revisão das ligações

5 ausência/precariedade revisão hidráulica ------

dificuldade no cultivo do gramado


6 ausência/precariedade revisão paisagismo Térreo externo
das jardineiras ao lado da piscina

7 (outros)

8 (outros)

9 (outros)

10 (outros)

USO

1) Anote com um x quais são os documentos de uso que o Sr.(a) dispõe, consulta ou utiliza para cuidar das áreas
comuns:

 Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio; (X)


 Regimento Interno do Condomínio; (X)
 Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA); ( )
 Alvará do Corpo de Bombeiros; ( )
 Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança; ( )
 Certificado de treinamento de brigada de incêndio; (X)
 Contas de consumo de energia elétrica, água e gás; ( )
 PCMSO – Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional; ( )
 Alvará de funcionamento; ( )
 Certificado de acessibilidade. ( )

30
10/02/2014

2) Existem irregularidades de uso nas áreas comuns? Caso Positivo, pede-se anotar.

ITEM Irregularidades/ Reformas LOCALIZAÇÕES OBSERVAÇÕES

1 Coleta de lixo em local indevido -----

2 simultaneidade de chamadas de elevadores sim

Fixação das antenas diretamente na


3 antenas instaladas em locais indevidos laje de cobertura
proteção mecânica

4 vagas de garagens insuficientes 1° subsolo inexiste vaga da zeladoria

5 dificuldade de comunicação térreo Inexiste interfone no salão de jogos

6 pixações em paredes -----

7 sujidades na piscina -----

8 reformas não previstas/autorizadas na garagem -----

Necessidade da abertura de alçapão


9 reformas no térreo Deck da piscina
para limpeza sob o deck

10 reformas na cobertura -----

11 (outros)

12 (outros)

13 (outros)

14 (outros)

OBSERVAÇÕES ADICIONAIS

I – Sobre a região do prédio, favor anotar com um x quais são as ocorrências incidentes:
• trânsito barulhento (X)
• ruídos diversos / maquinários vizinhos ( )
• tremor do solo/vibração de origem desconhecida ( )
• tremor do solo/vibração por trânsito de veículos pesados ( )
• tremor do solo/vibração por obras no entorno (X)
• excessiva poluição local ( )
• poluição por atividades produtivas vizinhas ( )
• alagamentos nas ruas do quadrilátero ( )
• falta rotineira de energia elétrica (X)
• falta rotineira do abastecimento de água ( )
• falta rotineira do abastecimento de gás ( )

II – Como o Sr. (a) classifica a qualidade geral do edifício ?


Comente:

III1 – Indicar pontos positivos:


cozinha, vestiários e w.cs dos funcionários em excelentes condições
III2 – Indicar pontos negativos:
Dificuldade de lavagem dos pisos das garagens pela falta de caimento
III³ - Outras observações
vidros da guarita não são blindados
falta guarda-corpo na laje de segurança

31
10/02/2014

QUESTIONÁRIO DE INSPEÇÃO PREDIAL – ÁREAS PRIVATIVAS

Da mesma forma que as áreas comuns, as unidades autônomas foram consultadas,


conforme o roteiro preconizado no item 10, Capítulo 6, do livro INSPEÇÃO PREDIAL NA
ENGENHARIA DIAGNÓSTICA, sendo apurado que alguns itens foram assinalados com
maior freqüência, de acordo:

Condições Técnicas:

- infiltrações nas paredes das fachadas


- janelas com deficiência no uso (abertura/fechamento)

Condições de Manutenção:

- ausência/precariedade de repintura (hall comum)


- ausência/precariedade de limpeza (hall comum)

Condições de Uso:

- dificuldade de comunicação por falta de interfone na salão de jogos

Observações Adicionais:

- excessiva poluição local e falta rotineira de energia elétrica

9) PLANEJAMENTO DA INSPEÇÃO PREDIAL

O planejamento seguiu as diretrizes estabelecidas no item 12, Capítulo 6, do livro


INSPEÇÃO PREDIAL NA ENGENHARIA DIAGNÓSTICA

As análises preliminares e resultado da entrevista com a zeladoria determinou o


seguinte planejamento:

• a inspeção de campo foi desenvolvida no sentido dos pavimentos superiores


aos inferiores, iniciando-se pelo topo, sempre pelo período da tarde;

• a inspeção de campo teve o acompanhamento parcial pela zeladoria;

• o check list foi previamente analisado pelo síndico e comissão, sendo aceitas
algumas sugestões incorporadas nos trabalhos de vistoria, em especial a
verificação da correção dos serviços de manutenção terceirizados;

• o planejamento desenvolvido na inspeção atendeu plenamente a


necessidade do trabalho.

32
10/02/2014

10) CLASSIFICAÇÕES DAS CONDIÇÕES TRIDIMENSIONAIS

As classificações das condições técnicas, de manutenção e de uso foram desenvolvidas


em atendimento ao item 11, Capítulo 6, do livro INSPEÇÃO PREDIAL NA ENGENHARIA
DIAGNÓSTICA, de acordo:

11.1 CONDIÇÃO TÉCNICA CONSTRUTIVA


I - Inferior- qualidade inferior à expectativa usual;
R - Regular – qualidade regula com a expectativa;
S - Superior – qualidade supera a expectativa.

11.2 CONDIÇÃO DA MANUTENÇÃO


I - Inferior- qualidade inferior à expectativa usual;
R - Regular – qualidade regula com a expectativa;
S - Superior – qualidade supera a expectativa.

11.3 CONDIÇÃO DE USO


I - Inferior- qualidade inferior à expectativa usual;
R - Regular – qualidade regula com a expectativa;
S - Superior – qualidade supera a expectativa.

11) INSPEÇÃO DE CAMPO

A inspeção de campo foi realizada nos dias 08, 09 e 17 de outubro de 2010, com o
acompanhamento do Zelador, o Sr. Expedito da Silva, RG: 9.370.760, atendendo ao
planejamento e às recomendações do item 12, Capítulo 6, do livro INSPEÇÃO PREDIAL
NA ENGENHARIA DIAGNÓSTICA

As irregularidades prediais relativas a técnica construtiva, uso e manutenção, foram


devidamente anotadas na listagem, classificadas de acordo com a qualidade, como vai
apontado nos tópicos seguintes do presente laudo

12) CHECK LIST DA INSPEÇÃO PREDIAL

As anotações das classificações de qualidade estão indicadas nos quadros específicos


em atendimento ao item 13 Capítulo 6, do livro INSPEÇÃO PREDIAL NA ENGENHARIA
DIAGNÓSTICA, de acordo:
.

33
10/02/2014

CHECK-LIST INSPEÇÃO PREDIAL TRIDIMENSIONAL


Edificação: Projeto Garden

Idade: 10 anos

Endereço: Rua Alves Pinto Guimarães, 1268 Data: 08/10/10

Gerente/Zelador: Sr. Expedito da Silva Telefone: (11) 3232-0032

Construtora: Brooke Construct

Administradora: Coelho e Fontoura


Vistoriador: Eng. Civil Roberto Mihailov Neto Crea n°: 190.087/D
TÓPICOS DA INSPEÇÃO
CONDIÇÃO DE
CONDIÇÃO TÉCNICA CONDIÇÃO DE USO
ÁREAS INSPECIONADAS MANUTENÇÃO

PRO JETO INTEGRID PERFORM PLANEJ GESTÃO OPERAÇÃO HABITABIL SUSTENTAB SEGURANÇA

Pára Raios R R I R R R R R R
Luzes de Obstáculo R R R I R R R R R
Antenas R R R R R R R R R
Guarda-corpos R R R I R R R R R
Paredes R R R R R R I R R
Iluminação R R R R R R R R R
Telhados e Coberturas R R R R R R R R R
Pavimentações/Proteções
R I R R R R R R R
Mecânicas
ÁTICO Escadas R R I R R R R R R
Extintores/Hidrantes R I R R R R R R R
Sinalizações R R R R R R R R R
Calhas e Rufos R R I R R I R R R
Condutores Águas Pluviais R R R R R I R R R
Ventilações de Esgoto R R R R R R R R R
Heliponto (sinalização,
R R R R R R R R R
faróis e biruta)

TÓPICOS DA INSPEÇÃO
CONDIÇÃO DE
CONDIÇÃO TÉCNICA CONDIÇÃO DE USO
ÁREAS INSPECIONADAS MANUTENÇÃO
PRO JETO INTEGRID PERFO RM PLANEJ GESTÃO OPERAÇÃO HABITABIL SUSTENTAB SEGURANÇA

Iluminação R R S R R R R R R
Pavimentação/Pisos R R R R R R R R R
Forros / Tetos R R R R I R R R R

Paredes/Painéis de Vedação R R S R R R R R R

Guarda-corpos R R R R R R R R R
PAVIMENTOS Sinalizações funcionais R R R I R R R R R
TIPO Sinalizações de segurança R R R R R R I R R
Sinalizações de
R R R R R R R R R
Acessibilidade
Extintores/Hidrantes R R R I R R R R R
Portas Corta-Fogo R R R S R R R R R
Iluminação R R R R S R R R R
Pavimentação/Pisos R R R R R R I R R
Forros / Tetos R S R R R R R R R

Paredes/Painéis de Vedação R R R I R R R R R

TÉRREO Guarda-corpos R R R I R R R R R
Sinalizações funcionais R R R R R R S R R
Sinalizações de segurança R R R R R R R R R
Sinalizações de
R R R R R I R R R
Acessibilidade
Extintores/Hidrantes R R R R R R I R R
Portas Corta-Fogo R R R R R R R I R
Iluminação R R I R R R R R R
Pavimentação/Pisos R R R I R I R R R
Forros / Tetos R S R R R R R R R

Paredes/Painéis de Vedação R R R R I R R R R

Guarda-corpos R R S R R S R R R
SUBSOLOS Sinalizações funcionais R R R I R R R R R
Sinalizações de segurança R R R R R R R R R

34
10/02/2014

TÓPICOS DA INSPEÇÃO

CONDIÇÃO TÉCNICA CONDIÇÃO DE MANUTENÇÃO CONDIÇÃO DE USO

ÁREAS INSPECIONADAS
PROJETO INTEGRID PERFO RM PLANEJ GESTÃO OPERAÇÃO HABITABIL SUSTENTAB SEGURANÇA

Sinalizações de Acessibilidade R R R S R R R R R
Extintores/Hidrantes R R R R R R R R R
subsolos Portas Corta-Fogo R S R R R R R R R
Demarcação das vagas R R R R R R I R R
Cancelas eletrônicas R R I R R R R R R
Revestimento R R R R R I R I R
FACHADAS Caixilhos/Vidros R R R R R R R R R
Guarda-corpos R R R R R I R R R
Portões automáticos R R R R R S R R R
interfone R R S R R R R R R
Equipamentos de pressurização R R R R R R S R R
Portas corta-fogo R R R R I R R R R
Luminárias de emergência R R R R R R R R R
Sistema do Gerador R R R R R I R R R
EQUIPAMENTOS
Bombas e quadros de recalque
R R R R I R R R R
d’água
BÁSICOS
Filtros e bombas da piscina R R R R R R R R R
Equipamentos de ginástica R S R R R R R R R
Equipamentos da sauna R R I R R R S R R
Equipamentos de CFTV R R R R R R R R R
Barrilete R R R R R I R R R
Bombas e quadro de incêndio R R R R R R I R R
Sistema de antena coletiva R R R I R I R R R
Sistema SPDA R R R I R R R R R
Luz piloto R R R S R R R R R

13) RELAÇÃO DE IRREGULARIDADES, ORIENTAÇÕES TÉCNICAS E


CLASSIFICAÇÃO DO GRAU DE RISCO

As irregularidades seguem relacionadas, de acordo:

ITEM 1 DESCRIÇÃO Infiltração pela laje do térreo

ORDENAÇÃO 216 6 6 6

GRAU NOTA GRAVIDADE URGENCIA TENDENCIA

risco à vida dos usuários,


MÁXIMO 10 colapso da edificação, evolução imediata em ocorrência
dano ambiental grave
risco de ferimentos aos usuários,
ALTO 8 avaria não recuperável na edificação, evolução a curto prazo a ocorrer
contaminação localizada

insalubridade aos usuários,


MÉDIO 6 deterioração elevada da edificação, evolução a médio prazo prognóstico p/ breve
desperdício dos recursos naturais
incomodo aos usuários,
BAIXO 3 degradação da edificação, evolução a longo prazo prognóstico p/ adiante
uso não racional dos recursos naturais
MÍNIMO 1 depreciação imobiliária não evoluirá Imprevisto

35
10/02/2014

ITEM 2 DESCRIÇÃO Eflorescência sobre a pavimentação da rampa

ORDENAÇÃO 180 3 8 10

GRAU NOTA GRAVIDADE URGENCIA TENDENCIA


risco à vida dos usuários,
MÁXIMO 10 colapso da edificação, evolução imediata em ocorrência
dano ambiental grave
risco de ferimentos aos usuários,
ALTO 8 avaria não recuperável na edificação, evolução a curto prazo a ocorrer
contaminação localizada
insalubridade aos usuários,
MÉDIO 6 deterioração elevada da edificação, evolução a médio prazo prognóstico p/ breve
desperdício dos recursos naturais
incomodo aos usuários,
BAIXO 3 degradação da edificação, evolução a longo prazo prognóstico p/ adiante
uso não racional dos recursos naturais
MÍNIMO 1 depreciação imobiliária não evoluirá Imprevisto

36
10/02/2014

ITEM 3 DESCRIÇÃO Deficiência no isolamento das partes vivas do quadro elétrica

ORDENAÇÃO 800 10 10 8

GRAU NOTA GRAVIDADE URGENCIA TENDENCIA


risco à vida dos usuários,
MÁXIMO 10 colapso da edificação, evolução imediata em ocorrência
dano ambiental grave
risco de ferimentos aos usuários,
ALTO 8 avaria não recuperável na edificação, evolução a curto prazo a ocorrer
contaminação localizada
insalubridade aos usuários,
MÉDIO 6 deterioração elevada da edificação, evolução a médio prazo prognóstico p/ breve
desperdício dos recursos naturais

incomodo aos usuários,


BAIXO 3 degradação da edificação, evolução a longo prazo prognóstico p/ adiante
uso não racional dos recursos naturais
MÍNIMO 1 depreciação imobiliária não evoluirá Imprevisto

ITEM 4 DESCRIÇÃO Contaminação d revestimento da fachada

ORDENAÇÃO 90 3 3 10

GRAU NOTA GRAVIDADE URGENCIA TENDENCIA


risco à vida dos usuários,
MÁXIMO 10 colapso da edificação, evolução imediata em ocorrência
dano ambiental grave
risco de ferimentos aos usuários,
ALTO 8 avaria não recuperável na edificação, evolução a curto prazo a ocorrer
contaminação localizada
insalubridade aos usuários,
MÉDIO 6 deterioração elevada da edificação, evolução a médio prazo prognóstico p/ breve
desperdício dos recursos naturais
incomodo aos usuários,
BAIXO 3 degradação da edificação, evolução a longo prazo prognóstico p/ adiante
uso não racional dos recursos naturais
MÍNIMO 1 depreciação imobiliária não evoluirá Imprevisto

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10/02/2014

Concluindo o que preconiza o item 15, as irregularidades devem ser classificadas pelo Grau de Risco visando
distinguir de imediato a gravidade da irregularidade focada, de acordo:

GRC – grau de risco crítico = ameaça à saúde, vida, meio ambiente ou importância patrimonial, impacto c/ perdas
relevantes e requer ação imediata;

GRR – grau de risco regular = ameaça á funcionalidade, impacto c/ perdas relativas e requer ação em curto prazo;

GRM – grau de risco mínimo = ameaça administrativa, impacto recuperável e requer ação a médio prazo

item localização grau de risco orientação técnica

subsolo GRR Reparo na impermeabilização da laje do térreo


1

substituição das peças machadas e limpeza com escovação sempre que houver
2 térreo GRR
pequenos manchamentos

Substituição da placa protetora por outra de maior tamanho que permita impedir o
3 térreo GRC
contacto inadvertido com as partes vivas do quadro elétrico

4 fachadas GRM Remoção da incrustação ferruginosa e acabamento localizado

14) CONFIGURAÇÃO GERAL DA QUALIDADE PREDIAL

• Condição Técnica 100

INFERIOR  8 itens = 4% 90

REGULAR  182 itens = 92%


80
SUPERIOR  8 itens = 4%
70

60
• Condição de Uso
50
INFERIOR  8 itens = 4%
REGULAR  187 itens = 94% 40
SUPERIOR  3 itens = 2%
30

inferior
20
• Condição de Manutenção regular
10
superior
INFERIOR  23 itens = 12%
0
REGULAR  169 itens = 85% técnica uso manutenção
SUPERIOR  6 itens = 3%

38
10/02/2014

15) ORDEM DE PRIORIDADES

A ordem de prioridades, um dos principais objetivos deste laudo em atendimento ao item 17, Capítulo 6, do livro
INSPEÇÃO PREDIAL NA ENGENHARIA DIAGNÓSTICA, foi assim determinada:

ordenação n° de ordem Descrição da orientação técnica item


Substituição da placa protetora por outra de maior tamanho que permita impedir o
800 1° contacto inadvertido com as partes vivas do quadro elétrico 3

216 2° Reparo na impermeabilização da laje do térreo 1


substituição das peças machadas e limpeza com escovação sempre que houver
180 3° pequenos manchamentos 2

Substituição da placa protetora por outra de maior tamanho que permita impedir o
90 4° contacto inadvertido com as partes vivas do quadro elétrico 4

16) RESPONSABILIDADES

A responsabilidade é limitada ao nível de inspeção e escopo contratual, eximindo-se os profissionais


de análises de problemas ocultos ou de projeto, construção, manutenção e outros de
responsabilidade da gestão da edificação, bem como pelo eventual desatendimento das
recomendações do laudo.

@#@#@#@#@#@#@#@

Este laudo vai impresso em 23 (vinte e três) folhas deste papel, indo acompanhado de 05 anexos
(anexo 01 c/ XX fotografias), tudo devidamente assinado pelo infra-assinado.

São Paulo, 18 de dezembro de 2010.

____________________________________________
Eng. Civil Roberto Mihailov Neto Crea n°: 190.087/D

39
10/02/2014

2° EXEMPLO
(MODELO ESPECIAL)

INSPEÇÃO PREDIAL

Interessado: Best Boulevard Shopping Center

Objeto: Áreas e instalações comuns de edificação comercial

Local: Rua Boulevard n° 1.016


Centro
São Paulo - SP

Escopo: Registro técnico fotográfico e analise das condições aparentes de qualidade técnica,
manutenção e uso das áreas comuns, seus sistemas construtivos e as suas instalações
funcionais, permitindo a implantação adequada dos planos de manutenção predial, bem
como fornecer as orientações técnicas para os reparos das anomalias e falhas
detectadas.

40
10/02/2014

1. CLASSIFICAÇÃO DO TIPO E MODELO DE EDIFICAÇÃO / DESCRIÇÕES

– Classificação do tipo de edificação: especial pública / Shopping Center


– Classificação do modelo da edificação: E (especial)
– Condomínio comercial, composto por duas edificações integradas, contendo ao todo 103
conjuntos comerciais, distribuídas em 3 andares, 2 subsolos, dependências técnicas e
funcionais.
– Edificação localizada em rua de tráfego médio, de uso misto, contendo todas as benfeitorias
públicas.
– Empreendimento Comercial recém entregue, em Julho de 2010.

2. CLASSIFICAÇÃO DO NÍVEL DE INSPEÇÃO PREDIAL

Em razão do modelo da edificação e portanto da necessidade de inspeções focando sistemas


diversos (além dos elementos construtivos estruturais, de vedação e de acabamento), mais
especificamente os elevadores, escadas rolantes, equipamentos de ar condicionado e as instalações
elétricas (em especial a cabine primária), a inspeção foi desenvolvida multidisciplinarmente, com as
interveniências de engenheiro civil, engenheiro eletricista, engenheiro hidráulico e engenheiro
mecânico, determinando portanto o Nível 2 de Inspeção Predial Tridimensional, onde os trabalhos
são desenvolvidos por uma equipe especialistas em áreas diversas da engenharia.

3. LOCALIZAÇÃO

BEST BOULEVARD
SHOPPING CENTER

41
10/02/2014

4. ANÁLISE DOS DOCUMENTOS TÉCNICOS APRESENTADOS

Anteriormente ao início dos trabalhos foram solicitados e verificados os principais documentos


técnicos que requerem atenção por parte dos inspetores prediais, conforme relação a seguir descrita:
• Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA)
Vigência 08.06.2010
• Certificado de Treinamento da Brigada de Incêndio
Vigência 12. 08.2009
• Atestado do Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA)
Vigência 12.08.2009
• Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros
Emissão 31.03.2008
Validade 28.03.2011
• Certificado de Serviços de desinsetização e desratização
Vigência 25.05.2010
• Certificado de limpeza de higienização e de desinfecção dos reservatórios e caixas d’água
Vigência 25.05.2010
• Laudo de análise bacteriológico da água e dos filtros do sistema de ar condicionado
Vigência 24.07.2009
• Relatórios de inspeção anual dos elevadores e escadas rolantes
Vigência 06.05.2010
• Caderno de Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA)
(Documento base)
• Regulamento interno do condomínio comercial
Convenção de condomínio
Datado 15.12.2008
• Memorial de Incorporação
Datado 03.10.2001
• Projeto de elétrica, tendo como projetista Gera Serviços de Engenharia S/C Ltda.
• Projeto de instalação hidráulica, tendo como projetista Gera Serviços de Engenharia S/C Ltda.
• Projeto de Arquitetura, tendo como projetista SR Arquitetura
• Projeto de paginação do piso, tendo como projetista SR Arquitetura
• Sistema de Ar condicionado, exaustão e pressurização, responsável: Construclima
Folhas 01/04 a 0 a 04/04 do projeto aprovado pela prefeitura

Dos documentos apresentados, cabe destacar que o Programa de Controle Médico de Saúde
Ocupacional (PCMSO) não enfocava os funcionários do condomínio e o Caderno de Programa de
Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA) não focalizava as atividades do edifício, sendo portanto
recomendada a re-emissão dos referidos documentos, destarte específicos para o shopping center.

Dos projetos presentes nos arquivos da gerência, somente o projeto de arquitetura apresentou-se
incompleto, por faltarem 4 (quatro) folhas de um total de vinte e cinco que compõem o jogo completo
(mas precisamente as folhas 16, 19, 20 e 25), sendo recomendada a digitalização de todos os
projetos para o devido arquivamento eletrônico.

5. COLETA DE INFORMAÇÕES

Em auxílio aos estudos técnicos para investigação da presença de manifestações patológicas nas
áreas comuns (corredores de circulação, corredores e compartimentos técnicos, lajes de cobertura e
subsolos), foram dirigidos questionários à gerencia do shopping center, a seguir transcritos:

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10/02/2014

QUESTIONÁRIO À GERENCIA / DEP. MANUT.


Edificação: Best Boulevard Shopping Center Idade: 11 meses
Endereço: Rua Boulevard 1.016 Data: Setembro/2010
Gerente: Jones Peter Gaw Telefone: 305-2021
Construtora: ConstruLogical
ITEM CONDIÇÕES TÉCNICAS / ANOMALIAS APRESENTADAS LOCALIZAÇÕES OBSERVAÇÕES

1 trincas /rachaduras fachadas /paredes

2 desprendimento revestimento paredes

3 desprendimento revestimento tetos e forros

4 trincas / rachaduras pisos

5 desprendimento / afundamento pisos

6 caimento irregular dos pisos térreo

7 desgaste anormal de piso cimentado subsolos


vazamentos pelas colunas (prumadas) no
8
subsolo ou áreas comuns do térro

9 infiltrações pelas paredes do subsolo 2° e 3° subsolos já reparado

esquadrias (portas/janelas) soltas,


10
desalinhadas ou outro
11 ferragens e metais avariados

12 trincas /rachaduras fachadas nas quatro faces já reparado

13 descolamento revestimento fachadas

14 falta de energia elétrica/água


curto por ligação
15 curto-circuito / sobre-carga elétrica Salão de jogos
indevida

16 problemas no funcionamento elevadores

continuação
ITEM CONDIÇÕES TÉCNICAS / ANOMALIAS APRESENTADAS LOCALIZAÇÕES OBSERVAÇÕES
problemas no funcionamento sistema de
17
abastecimento d’água

18 problemas no funcionamento do ar condicionado

problemas funcionamento sistema de segurança


19
(CFTV / alarmes / controle passagem)

20 problemas no funcionamento do gerador subsolo nunca funcionou

21 problemas no funcionamento da pressurização

22 problema no funcionamento das bombas

recentemente os motores
23 problemas no funcionamento dos portões térreo
foram substituídos

24 (outros)

25 (outros)

26 (outros)

27 (outros)

43
10/02/2014

ITEM FALHAS LOCALIZAÇÕES OBSERVAÇÕES


condôminos perceberam
1 ausência/precariedade de repintura todo o térreo
falta de repintura

2 ausência/precariedade de limpeza

3 ausência/precariedade de lubrificação

4 ausência/precariedade de revisão esquadrias

5 ausência/precariedade revisão elétrica

necessidade de limpeza
6 ausência/precariedade revisão hidráulica subsolos
águas pluviais

7 ausência/precariedade revisão paisagismo

8 (outros)

9 (outros)

10 (outros)

ITEM Irregularidades/ Reformas LOCALIZAÇÕES OBSERVAÇÕES


1 Coleta de lixo em local indevido

2 simultaneidade de chamadas de elevadores sim


antenas instaladas
3 antenas instaladas em locais indevidos Laje de cobertura sobre
impermeabilização

4 vagas de garagens insuficientes

5 dificuldade de comunicação

6 pixações em paredes fachada posterior

7 sujidades na piscina
reformas não previstas/autorizadas na
8
garagem

9 reformas no térreo

10 reformas na cobertura laje de cobertura

11 (outros)

12 (outros)

13 (outros)

14 (outros)

44
10/02/2014

6. VISTORIAS

As áreas comuns do Best Boulevard Shopping Center foram inspecionadas nos dias 12/05, 18/05,
21/05 e 02/06 do presente ano, parcialmente assistidas pelo Sr. Jones Peter Gaw, gerente desde a
inauguração, RG n° 19.666.757-5.

7. CHECK-LISTS BÁSICOS DE INSPEÇÃO PREDIAL

Em auxílio aos trabalhos no direcionamento das inspeções para os registros técnicos documentais
dos sistemas edificantes e das instalações prediais mais importantes, bem como proporcionando a
tomada de informações básicas para a configuração geral da qualidade predial, os engenheiros
especialistas disponibilizaram dados que compuseram check-lists, a seguir transcritos:

CHECK-LIST
INSPEÇÃO PREDIAL MODALIDADE CONSTRUÇÃO CIVIL
TRIDIMENSIONAL

Edificação: Best Boulevard Shopping Center Idade: 11 meses

Endereço: Rua Boulevard 1.016 Data: Setembro/2010

Gerente: Jones Peter Gaw Telefone: 305-2021


Construtora: ConstruLogical
Administradora: SP Administradora Ltda
Vistoriador: Eng° Paul Ricard Trousseau Crea n°: 100.03
TÓPICOS DA INSPEÇÃO

CONDIÇÃO TÉCNICA CONDIÇÃO DE MANUTENÇÃO CONDIÇÃO DE USO


ÁREAS INSPECIONADAS
PROJETO INTEGRID PERFORM PLANEJ GESTÃO OPERAÇÃO HABITABIL SUSTENTAB SEGURANÇA

Pára Raios R S R R R R R R R
Luzes de Obstáculo R I R R R R R I R
Antenas R R R R R S R I R
Guarda-corpos R R R R R R R R S
Iluminação R R R R R R R R R
Telhados e Coberturas R I R R R R R R R
Pavimentações /
S R I R R R R R R
Proteções Mecânicas
COBERTURA Escadas R R R R R R I R R
Extintores/Hidrantes R R R R R R R R R
Sinalizações R S I R R S R R R
Calhas e Rufos R I R R I R R S R

Condutores Águas Pluviais R R R I R R R I R

Ventilações de Esgoto R R R R R R R R R
Heliponto (sinalização, faróis e
R I R R S R R S R
biruta)

45
10/02/2014

TÓPICOS DA INSPEÇÃO

CONDIÇÃO TÉCNICA CONDIÇÃO DE MANUTENÇÃO CONDIÇÃO DE USO


ÁREAS INSPECIONADAS
PROJETO INTEGRID PERFORM PLANEJ GESTÃO OPERAÇÃO HABITABIL SUSTENTAB SEGURANÇA

Iluminação R I R R R R R I R
Pavimentação/Pisos R R R S R R R R R
Forros / Tetos R R R R R R I R R

Paredes/Painéis de Vedação R R R R R R R R R

Guarda-corpos R I R R R R R R R

CORREDORES Sinalizações funcionais R S R R R R R R R

Sinalizações de segurança R R R I R S R R R

Sinalizações de Acessibilidade R R R R R R R I R

Extintores/Hidrantes R S I R R R I R R
Portas Corta-Fogo R R R R R R R R R
Iluminação R R R R R R S R R
Pavimentação/Pisos R R R I R R R R R
Forros / Tetos R I R R R S R R R

Paredes/Painéis de Vedação R S R I R R R R S

CORREDORES Guarda-corpos R I R R R S R R R
TÉCNICOS Sinalizações funcionais R R R R R R I R R
Sinalizações de segurança R S R S R R R R R

Sinalizações de Acessibilidade R R I R I R R R R

Extintores/Hidrantes R R R R R I S R R
Portas Corta-Fogo R R R R I R R R S
Iluminação R I R R R R R R R
Pavimentação/Pisos R R R R R S R R R
Forros / Tetos R R R R R R R R R

Paredes/Painéis de Vedação R R R I R R R R I

Guarda-corpos R R R R R R R S R
SUBSOLOS Sinalizações funcionais R I R R R I R R R
Sinalizações de segurança R R R S I R R R R

Sinalizações de Acessibilidade R R R R S R R R R

Extintores/Hidrantes R R R S R R R R R
Portas Corta-Fogo R R R R R R R S R
Demarcação das vagas R I R R S R R R R
Cancelas eletrônicas R R R I R R R I R

CHECK-LIST
INSPEÇÃO PREDIAL MODALIDADES HIDRÁULICA, ELÉTRICA E
TRIDIMENSIONAL AR CONDICIONADO

Edificação: Best Boulevard Shopping Center Idade: 11 meses

Endereço: Rua Boulevard 1.016 Data: Setembro/2010

Gerente: Jones Peter Gaw Telefone: 305-2021

Construtora: ConstruLogical

Administradora: SP Administradora Ltda

Vistoriadores:

Eng° Mecânico Rodrigues Lunárti Fullo Crea n°: 178.56

Eng° Eletricista Ricardo Glappão Junior Crea n°: 213.07

Eng° Hidráulico Julio Trupi Calchuo Crea n°: 565.09

TÓPICOS DA INSPEÇÃO

CONDIÇÃO TÉCNICA CONDIÇÃO DE MANUTENÇÃO CONDIÇÃO DE USO


ÁREAS INSPECIONADAS
PROJETO INTEGRID PERFORM PLANEJ GESTÃO OPERAÇÃO HABITABIL SUSTENTAB SEGURANÇA

Central de glp R I R R R R R I R

Medição de gás R R R R S R I R R

Regulador de gás R R R S R R R R R

Medição elétrica I R R S R R R I R

Cabine de barramento R I R R R R R R R

Cabine primária R I R R R R I R R

Câmara de transformação R R R I R R R R R

Medição de água S R R R R R R R R

Sala do gerador R I R R I R R R R

Sala de Nobreaks R R R R R I R R R

Sala de pressurização R R R R R R R S R

Compartimentos das Máquinas de Ar Condicionado R R I R R R I R R

Torre de Resfriamento R S R R I R R R R

Elevadores R R S R R R S R R

Escadas Rolantes R R R I R S R R I

46
10/02/2014

8. CHECK--LISTS ESPECÍFICOS DE INSPEÇÃO PREDIAL


CHECK

8.1 AR CONDICIONADO

Check -list dos pr ocedimentos de manutenção dos equipamentos de ar


c o n d ic io n a d o – B AS E RE S O L UÇ ÃO RE 0 9 D A ANV IS A
Vistoriador: Eng° Hidráulico Julio Trupi Calchuo Crea n°: 565.09
componente Per iodicidade apur ada Per iodicidade exigida
m e n s a l o u q u a n d o d e s c a r t á ve l
t o m a d a d e a r e xt e r n o s e me s tr a l a t é a s u a o b l i t e r a ç ã o ( m á xi m o 3
me s e s )
m e n s a l o u q u a n d o d e s c a r t á ve l
Un i d a d e s f i lt r a n t e s s e me s tr a l a t é a s u a o b l i t e r a ç ã o ( m á xi m o 3
me s e s )
bandejas de
s e me s tr a l Me n s a l
c ondensado
ser penti nas de d e s e n c r u s ta ç ã o s e me s tr a l e
anual
a q u e c i me n to li mp e z a tr i me s tr a l
ser penti nas de d e s e n c r u s ta ç ã o s e me s tr a l e
Anual
r e s f r i a me n to li mp e z a tr i me s tr a l
d e s e n c r u s ta ç ã o s e me s tr a l e
u mi d i f i c a d o r Anual
li mp e z a tr i me s tr a l

ve n t i l a d o r s e me s tr a l S e me s tr a l

p le n u m d e mi s tu r a /
s e me s tr a l Me n s a l
c a s a d e má q u i n a s

C h e c k - lis t d a s c o n d iç õ e s d o s e q u ip a m e n t o s d e a r c o n d ic io n a d o – B A S E
PORTARIA Nº 3.523 da ANVISA

componentes Apurado
gabinete, serpentina e bandeja
pr esença de sujidade e cor r osão da ser pent ina

controles de vazão
O,K,

drenagem de água da bandeja


O.K.

isolamento termo-acústico;
Danificado

vedação dos painéis de fechamento do gabinete;


Deficient e

tensão das correias para evitar o escorregamento;


O.K

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10/02/2014

8.2 ELEVADOR ELÉTRICO

MAPA DE INSPEÇÃO EM ELEVADOR ELÉTRICO


edifício Best Boulevard Shopping Center

Identificação do elevador no edifício


carro 7

Nº pela prefeitura do elevador 6575788/2001


Nº de passageiros 12
Nº de paradas 5
Tipo de portas SIM
Velocidade indisponível
Carga útil 1 ton
Tipo de elevador comercial
Vistoriador:
Eng° Mecânico Rodrigues Lunárti Fullo

CREA: 1.898.435
1. DOCUMENTOS ANÁLISE
1.1- RIA (Relatório de inspeção Anual) O.K.

1.2- Desenhos O.K.


1.3- Fichas de chamada ou serviços O.K.
1.4- Alvará de funcionamento O.K.

2. CASA DE MÁQUINAS ANÁLISE


2.1- Acesso A
2.2- Limpeza, pintura, infiltração C
2.3- Extintor de incêndio A
2.4- Equipamentos estranhos NP

2.5- Piso, canaletas e ressaltos, alçapão A

2.6- Quadro de força, instalação elétrica A

2.7- Iluminação, tomadas e interruptores A

2.8- Ventilação e temperatura B


2.9- Armário de controle / seletor B

2.10- Placa de fixação dos cabos de tração A

2.11- Dispositivo de cabo frouxo A


2.13- Polia de desvio A
2.14- Máquina de tração - redutor A

2.15- Máquina de tração - polia motriz / tambor A

2.16- Máquina de tração - polia de desvio A

2.17- Máquina de tração - mancais A


2.18- Máquina de tração - freio A
2.19- Máquina de tração – motor A

2.20- Máquina de tração - proteção das polias A

2.21- Máquina de tração - ventilação forçada B


2.22- Moto-gerador/gerador estático A

2.23- Limitador de velocidade do carro A

2.24- Limitador de velocidade do contrapeso A


2.25- Aterramento A

3. CABINA ANÁLISE
Painéis laterais, teto, piso A
Porta e seus conexos A
Contatos, trincos de porta A
Botoeira e indicador de posição A
Dispositivo de comunicação A
Placas e avisos C
Iluminação/Luz de emergência A
Ventilador/Ventilação A
Folga entre soleiras A
Comportamento em viagem B
Aterramento A

48
10/02/2014

4. CAIXA (A PARTIR DO TOPO DO CARRO) ANÁLISE


Botoeira de inspeção A
Limpeza da caixa A
Teto da cabina A
Saída de emergência A
Instalação elétrica A
Cursores do carro A
Cabos de tração e fixadores A
Polia de suspensão do carro A
Dispositivo de acionamento do freio de segurança A
Cabo do limitador de velocidade A
Operador de porta A
Dispositivo de travamento das portas A
Guias e suportes das guia A
Contrapeso A
Freio de segurança do contrapeso A
Polia de suspensão do contrapeso B
Portas de pavimento e conexos A
Interruptor de porta e trinco A
Fechador de porta A
Cabo de comando e fixações A
Parede da caixa/ Pintura A
Polia de desvio superior B
Dispositivo de cabo frouxo A
Numeração dos pavimentos A
Instalação elétrica da caixa A
Compensação lado do contrapeso B
Sensor de parada/seletor A
Limitadores de percurso final A
Aterramento B
5. PAVIMENTOS ANÁLISE
Botões de chamada, sinalizações e setas A
Lanternas indicadoras de sentido A
Dispositivo de destravamento de emergência A
Funcionamento das portas de pavimento A
Protetor da plataforma A
Visores A
Portas de emergência A
Indicador de posição A
Dispositivo para bombeiro A
Iluminação na entrada A
6. POÇO ANÁLISE
Acesso A
Iluminação e interruptor de segurança A
Limpeza e infiltração de água A
Para-choques A
Polia tensora do cabo do limitador A
Piso do poço A
Limitadores de percurso final B
Freio de segurança do carro A
Freio de segurança do contrapeso A
Cabo do freio de segurança B
Polia de compensação A
Cabo/corrente de compensação A
Espaço de refúgio A

Diretrizes para análise

legenda análise técnica visual


A aparenta estar em ordem
B há duvida de funcionamento confiável
C oferece problema de segurança
NP não pertinente quando o elevador não requer o componente

1. Qualquer componente que contenha avaliação B ou C deverá ser acompanhado da


descrição de inconformidade com base á Norma aplicável.
A Norma aplicável é aquela que foi utilizada quando da contratação do elevador ou se
houve modernização no equipamento da norma que foi aplicada na alteração.

Análise geral

2. O executor especialista credenciado na inspeção deve avaliar com as letras A, B ou C


com base na resultante das avaliações dos componentes indicadas no mapa levando
em consideração o nível de comprometimento dos componentes.
Por exemplo:
Se tudo for A avaliação geral só pode ser A;
Se tudo for B avaliação geral só pode ser B;
Se há mixagem de B com C a avaliação só pode ser C principalmente quando a segurança
está em jogo.

Tabela de avaliação

Avaliação Significado Providencia

A Conforme Nenhuma

Não conforme porém passível de


B Solicitar regularização indicando prazo
correção sem afetar a segurança.
Solicitar a suspensão do funcionamento
C Não conforme afetando a segurança
até regularização

49
10/02/2014

9) DESCRIÇÃO, CLASSIFICAÇÕES DAS IRREGULARIDADES, DO GRAU DE


RISCO E ORIENTAÇÃO TÉCNICA PARA AS INCORREÇÕES CONSTATADAS

Classificação VST: TÉCNICA Classificação anomalia: AEN

Item: 01

Localização: entrada de serviço (acesso aos subsolos)

Anomalia: ausência de sinalização tátil de alerta no piso.

Conseqüência(s) da anomalia: riscos de acidentes por pessoas portadoras de deficiência física, mais
especificamente dos deficientes visuais.

Grau de risco: crítico.

Orientação técnica: instalação da sinalização de piso no local correto.

ITEM 1 DESCRIÇÃO Ausência da sinalização de alerta no piso


ORDENAÇÃO 1000 10 10 10
GRAU NOTA GRAVIDADE URGENCIA TENDENCIA
risco à vida dos usuários,
MÁXIMO 10 colapso da edificação, evolução imediata em ocorrência
dano ambiental grave

risco de ferimentos aos usuários,


ALTO 8 avaria não recuperável na edificação, evolução a curto prazo a ocorrer
contaminação localizada

insalubridade aos usuários,


MÉDIO 6 deterioração elevada da edificação, evolução a médio prazo prognóstico p/ breve
desperdício dos recursos naturais

incomodo aos usuários,


BAIXO 3 degradação da edificação, evolução a longo prazo prognóstico p/ adiante
uso não racional dos recursos naturais

MÍNIMO 1 depreciação imobiliária não evoluirá Imprevisto

50
10/02/2014

Classificação VST: TÉCNICA Classificação anomalia: AEN

Item: 02

Localização: mall (corredores principais de circulação e acesso às lojas).

Anomalia: esborcinamento das bordas das peças do piso.

Conseqüência(s) da anomalia: continuidade da degradação e depreciação do patrimônio imobiliário.

Grau de risco: mínimo.

Orientação técnica: refazimento das juntas entre as peças, assegurando o mínimo de 2mm de
afastamento entre as faces das bordas.

ITEM 02 DESCRIÇÃO desgaste da pavimentação

ORDENAÇÃO 180 3 6 10

GRAU NOTA GRAVIDADE URGENCIA TENDENCIA


risco à vida dos usuários,
MÁXIMO 10 colapso da edificação, evolução imediata em ocorrência
dano ambiental grave

risco de ferimentos aos usuários,


ALTO 8 avaria não recuperável na edificação, evolução a curto prazo a ocorrer
contaminação localizada

insalubridade aos usuários,


MÉDIO 6 deterioração elevada da edificação, evolução a médio prazo prognóstico p/ breve
desperdício dos recursos naturais

incomodo aos usuários,


BAIXO 3 degradação da edificação, evolução a longo prazo prognóstico p/ adiante
uso não racional dos recursos naturais

MÍNIMO 1 depreciação imobiliária não evoluirá imprevisto

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10/02/2014

Classificação VST: USO

Item: 03

Localização: subsolo.

Anomalia: compartimento sem ventilação inadequadamente empregado como refeitório

Conseqüência(s) da anomalia: insalubridade em compartimento ocupado por funcionários.

Grau de risco: mínimo.

Orientação técnica: instalação de sistema de ventilação mecanizada, insuflando ar captado da


atmosfera exterior.

ITEM 03 DESCRIÇÃO ausência de ventilação refeitório

ORDENAÇÃO 600 6 10 10

GRAU NOTA GRAVIDADE URGENCIA TENDENCIA


risco à vida dos usuários,
MÁXIMO 10 colapso da edificação, evolução imediata em ocorrência
dano ambiental grave

risco de ferimentos aos usuários,


ALTO 8 avaria não recuperável na edificação, evolução a curto prazo a ocorrer
contaminação localizada

insalubridade aos usuários,


MÉDIO 6 deterioração elevada da edificação, evolução a médio prazo prognóstico p/ breve
desperdício dos recursos naturais

incomodo aos usuários,


BAIXO 3 degradação da edificação, evolução a longo prazo prognóstico p/ adiante
uso não racional dos recursos naturais

MÍNIMO 1 depreciação imobiliária não evoluirá imprevisto

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10/02/2014

Classificação VST: TÉCNICA Classificação anomalia: AEN

Item: 04

Localização: escadaria.

Anomalia: deterioração das bordas das pisadas

Conseqüência(s) da anomalia: comprometimento da segurança do usuário e depreciação imobiliária.

Grau de risco: regular.

Orientação técnica: recuperação da pisada mediante instalação de cantoneira e estucagem das


imperfeições com argamassa cimentícia para posterior recomposição do acabamento.

ITEM 04 DESCRIÇÃO deterioração das bordas das pisadas das escadas

ORDENAÇÃO 288 8 6 6

GRAU NOTA GRAVIDADE URGENCIA TENDENCIA


risco à vida dos usuários,
MÁXIMO 10 colapso da edificação, evolução imediata em ocorrência
dano ambiental grave

risco de ferimentos aos usuários,


ALTO 8 avaria não recuperável na edificação, evolução a curto prazo a ocorrer
contaminação localizada

insalubridade aos usuários,


MÉDIO 6 deterioração elevada da edificação, evolução a médio prazo prognóstico p/ breve
desperdício dos recursos naturais

incomodo aos usuários,


BAIXO 3 degradação da edificação, evolução a longo prazo prognóstico p/ adiante
uso não racional dos recursos naturais
MÍNIMO 1 depreciação imobiliária não evoluirá imprevisto

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10/02/2014

Classificação VST: MANUTENÇÃO Classificação da falha: FDP / CORRIGÍVEL

Item: 05

Localização: cabine das bombas d”água gelada.

Anomalia: vazamentos nas bombas d’água

Conseqüência(s) da anomalia: perda de desempenho.

Grau de risco: regular.

Orientação técnica: retifica das bombas d’água para substituição das gaxetas e inserção da verificação
das bombas na rotina de inspeção de manutenção

Vazamento nas bombas


ITEM 5 DESCRIÇÃO gelada
d’água

ORDENAÇÃO 360 6 6 10

GRAU NOTA GRAVIDADE URGENCIA TENDENCIA


risco à vida dos usuários,
MÁXIMO 10 colapso da edificação, evolução imediata em ocorrência
dano ambiental grave

risco de ferimentos aos usuários,


ALTO 8 avaria não recuperável na edificação, evolução a curto prazo a ocorrer
contaminação localizada

insalubridade aos usuários,


MÉDIO 6 deterioração elevada da edificação, evolução a médio prazo prognóstico p/ breve
desperdício dos recursos naturais

incomodo aos usuários,


BAIXO 3 degradação da edificação, evolução a longo prazo prognóstico p/ adiante
uso não racional dos recursos naturais
MÍNIMO 1 depreciação imobiliária não evoluirá imprevisto

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10/02/2014

Classificação VST: TÉCNICA Classificação anomalia: AEN

Item: 06

Localização: casa de máquinas do ar condicionado.

Anomalia: ausência de sifão no dreno

Conseqüência(s) da anomalia: contaminação do ar.

Grau de risco: crítico.

Orientação técnica: criação de sifão no dreno.

ITEM 6 DESCRIÇÃO Ausência de sifão nos drenos

ORDENAÇÃO 480 6 10 8

GRAU NOTA GRAVIDADE URGENCIA TENDENCIA


risco à vida dos usuários,
MÁXIMO 10 colapso da edificação, evolução imediata em ocorrência
dano ambiental grave

risco de ferimentos aos usuários,


ALTO 8 avaria não recuperável na edificação, evolução a curto prazo a ocorrer
contaminação localizada

insalubridade aos usuários,


MÉDIO 6 deterioração elevada da edificação, evolução a médio prazo prognóstico p/ breve
desperdício dos recursos naturais

incomodo aos usuários,


BAIXO 3 degradação da edificação, evolução a longo prazo prognóstico p/ adiante
uso não racional dos recursos naturais
MÍNIMO 1 depreciação imobiliária não evoluirá imprevisto

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Classificação VST: MANUTENÇÃO Classificação da falha: FDP / CORRIGÍVEL

Item: 07

Localização: corredor técnico externo.

Anomalia: tomadas de ar externo fechadas

Conseqüência(s) da anomalia: perda do desempenho.

Grau de risco: regular.

Orientação técnica: abertura das tomadas de ar e criação de rotina para verificação periódica do
sistema

ITEM 7 DESCRIÇÃO tomadas de ar externo fechadas

ORDENAÇÃO 60 6 1 10

GRAU NOTA GRAVIDADE URGENCIA TENDENCIA


risco à vida dos usuários,
MÁXIMO 10 colapso da edificação, evolução imediata em ocorrência
dano ambiental grave

risco de ferimentos aos usuários,


ALTO 8 avaria não recuperável na edificação, evolução a curto prazo a ocorrer
contaminação localizada

insalubridade aos usuários,


MÉDIO 6 deterioração elevada da edificação, evolução a médio prazo prognóstico p/ breve
desperdício dos recursos naturais

incomodo aos usuários,


BAIXO 3 degradação da edificação, evolução a longo prazo prognóstico p/ adiante
uso não racional dos recursos naturais
MÍNIMO 1 depreciação imobiliária não evoluirá imprevisto

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Classificação VST: TÉCNICA Classificação anomalia: AEN

Item: 08

Localização: casa de máquinas dos elevadores.

Anomalia: exposição do quadro de comando à aspersão d’água, decorrente da proximidade do


equipamento eletroeletrônico à janela veneziana responsável pela ventilação permanente

Conseqüência(s) da anomalia: comprometimento das instalações por sério dano nas instalações.

Grau de risco: crítico.

Orientação técnica: transferência da janela veneziana para a parede lateral

ITEM 8 DESCRIÇÃO quadro de comando próximo a janela

ORDENAÇÃO 64 8 1 8

GRAU NOTA GRAVIDADE URGENCIA TENDENCIA


risco à vida dos usuários,
MÁXIMO 10 colapso da edificação, evolução imediata em ocorrência
dano ambiental grave

risco de ferimentos aos usuários,


ALTO 8 avaria não recuperável na edificação, evolução a curto prazo a ocorrer
contaminação localizada

insalubridade aos usuários,


MÉDIO 6 deterioração elevada da edificação, evolução a médio prazo prognóstico p/ breve
desperdício dos recursos naturais

incomodo aos usuários,


BAIXO 3 degradação da edificação, evolução a longo prazo prognóstico p/ adiante
uso não racional dos recursos naturais
MÍNIMO 1 depreciação imobiliária não evoluirá imprevisto

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Classificação VST: TÉCNICA Classificação anomalia: AEN

Item: 09

Localização: poço dos elevadores.

Anomalia: instalação defeituosa da escada, em razão do pouco espaço para o acesso seguro

Conseqüência(s) da anomalia: risco de acidente aos funcionários de manutenção

Grau de risco: crítico.

Orientação técnica: mudança do local de fixação da escada marinheiro

ITEM 9 DESCRIÇÃO acesso precário ao poço dos elevadores

ORDENAÇÃO 100 10 1 10

GRAU NOTA GRAVIDADE URGENCIA TENDENCIA


risco à vida dos usuários,
MÁXIMO 10 colapso da edificação, evolução imediata em ocorrência
dano ambiental grave

risco de ferimentos aos usuários,


ALTO 8 avaria não recuperável na edificação, evolução a curto prazo a ocorrer
contaminação localizada

insalubridade aos usuários,


MÉDIO 6 deterioração elevada da edificação, evolução a médio prazo prognóstico p/ breve
desperdício dos recursos naturais

incomodo aos usuários,


BAIXO 3 degradação da edificação, evolução a longo prazo prognóstico p/ adiante
uso não racional dos recursos naturais

MÍNIMO 1 depreciação imobiliária não evoluirá imprevisto

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10/02/2014

10. CONFIGURAÇÃO GERAL DA QUALIDADE PREDIAL

• Condição Técnica
100
INFERIOR  15 itens = 11%
90
REGULAR  119 itens = 84%
SUPERIOR  7 itens = 5%
80

70
• Condição de Uso
60 INFERIOR

INFERIOR  14 itens = 10% REGULAR


50
REGULAR  113 itens = 80%
SUPERIOR
SUPERIOR  14 itens = 10% 40

30

• Condição de Manutenção
20

INFERIOR  11 itens = 8% 10
REGULAR  121 itens = 86%
SUPERIOR  9 itens = 6% 0
TÉCNICA MANUT USO

11. ORDENAÇÃO DAS PRIORIDADES (PLANO DE MANUTENÇÃO PREDIAL)

ORDENAÇÃO ORDEM DE DESCRIÇÃO DAS IRREGULARIDADES A SEREM


ITEM
GUT REPARO SANADAS

ausência de sinalização de alerta no piso de acesso


1000 1° ao shopping
1

600 2° ausência de ventilação refeitório dos funcionários 3

Ausência de sifão nos drenos dos equipamentos de


480 3° ar condicionado
6

vazamento nas bombas d’água gelada do sistema


360 4° de ar condicionado
5

288 5° deterioração das bordas das pisadas das escadas 4

180 6° desgaste da pavimentação do mall 2

100 7° acesso precário ao poço dos elevadores 9


tomadas de ar externo fechadas dos dutos de
60 8° captação para o ar condicionado
7

quadro de comando dos elevadores próximo a


64 9° veneziana de ventilação
8

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10/02/2014

12. RESPONSABILIDADES

A responsabilidade é limitada ao nível de inspeção e escopo contratual, eximindo-se os profissionais


de análises de problemas ocultos ou de projeto, construção, manutenção e outros de
responsabilidade da gestão da edificação, bem como pelo eventual desatendimento das
recomendações do laudo.

A ordenação das irregularidades a serem sanadas deverá ser reavaliada periodicamente, uma vez
que as avarias e os riscos oferecidos são evolutivos e sofrem influências externas diárias

13. ENCERRAMENTO

Consta o presente de xx (xxxxxxxxxx) folhas impressas no anverso, todas numeradas e rubricadas


pelo autor, sendo esta última datada e assinada.

São Paulo, 12 de junho de 2010.

Eng° Civil Paul Ricard Trousseau Crea n°: 100.03


Eng° Eletricista Ricardo Glappão Junior Crea n°: 213.07
Eng° Hidráulico Julio Trupi Calchuo Crea n°: 565.09
Eng° Mecânico Rodrigues Lunárti Fullo Crea n°: 178.56

OBRIGADO !

www.mgconsult.com.br
m.a.gullo@mgconsult.com.br
(11) 3078-0726

MG CONSULT
e n g e n h a r i a

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10/02/2014

INSPEÇÃO PREDIAL

DIRETRIZES TÉCNICAS
DE
INSPEÇÃO PREDIAL
(IE – INSTITUTO DE ENGENHARIA)
professor
Engº Marco Antonio Gullo
especialista em perícias de engenharia

DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

OBJETIVO
As diretrizes apresentam os procedimentos técnicos necessários, com
conceitos, classificações e demais regramentos relativos à prática da
inspeção predial total, voltada às edificações e obras de engenharia civil
em geral, podendo incluir as demais ferramentas diagnósticas, tais como
auditorias, perícias e consultorias.
As diretrizes contém tópicos visando:

• Indicação da documentação técnica-legal necessária à pratica da Inspeção


Predial e da gestão da manutenção;
• Instituição de conceitos aplicáveis ao tema;
• Apresentação das avaliações e procedimentos técnicos da atividade, com
diretrizes para a elaboração de laudo técnico de inspeção predial;
• Indicação das recomendações técnicas e e ordem prioritária das
intervenções;
• Indicação das incumbências e responsabilidades dos inspetores;

61
10/02/2014

DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

DOCUMENTOS AUXILIARES

Na aplicação das diretrizes deve-se atender à legislação pertinente, destacando-se:

• Legislações Profissionais de engenheiros e arquitetos;


• Código de Obras e Edificações do Município (COE);
• Constituição Federal;
• Código Civil;
• Código de Processo Civil;
• Código Penal;
• Código de Defesa do Consumidor;
• Código Sanitário Estadual;
• Código Florestal;
• Legislações Federais;
• Normas Técnicas da ABNT;
• Legislações Federais, Estaduais e Municipais que regrem a atividade

DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

HABILITAÇÃO PROFISSIONAL

• As Inspeções Prediais devem ser realizadas apenas por


profissionais habilitados, engenheiros e arquitetos, devidamente
registrados no CREA a CAU e em conformidade às respectivas
atribuições profissionais.

• As inspeções prediais possuem atividades multidisciplinares, devido


à complexidade dos subsistemas construtivos a serem
inspecionados, podendo ser realizada por equipe multidisciplinar
composta por profissionais de diversas especializações.

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10/02/2014

DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

CONCEITOS

• Engenharia Diagnóstica – é a disciplina dos estudos e ações


proativas das investigações técnicas das patologias prediais,
representadas pelas anomalias construtivas, falhas de manutenção
e irregularidades de uso.
• Desempenho – comportamento em uso de um edifício e de seus
sistemas
• Inspeção Técnica – é a análise técnica de determinado fato,
condição ou direito relativo a um objeto.
• Análise Técnica – inferência decorrente de informações e
interpretações observadas pelo técnico habilitado, na inspeção da
edificação.

DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

• Auditoria Técnica – é o atestamento técnico, ou não, de


conformidade de um fato, condição ou direito relativo a uma
edificação.
• Conformidade – resultado ou indicação positiva quanto ao
atendimento de especificações ou índices estabelecidos em
contrato, regulamento, norma ou outro referencial pré-estabelecido.
• Manutenção – é o conjunto de atividades e recursos que garanta o
melhor desempenho da edificação para atender às necessidades
dos usuários, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo
possível
• Nota Técnica de Condição Construtiva – é o resultado da
avaliação da qualidade dos projetos/construção dos sistemas e
equipamentos da edificação.
• Nota Técnica de Condição de Manutenção – é o resultado da
avaliação da qualidade do planejamento, gestão e operação da
edificação.

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10/02/2014

DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

• Nota Técnica de Condição de Uso – é o resultado da avaliação das


condições de uso regular da edificação.
• Nota Técnica de Degradação – avaliação técnica nos padrões I, M e
S, calculados através das anotações nos checklists específicos.
• Anomalia Construtiva – irregularidade de origem endógena por
deficiências do projeto, dos materiais ou da execução.
• Anomalia Funcional – irregularidade devido à degradação natural
ou uso intenso.
• Dano – irregularidade de origem exógena, causado por
vandalismos ou acidente.
• Falha de Manutenção – irregularidade do planejamento, gestão ou
operação da manutenção.
• Irregularidade – imperfeição representada por anomalia construtiva,
ou falha de manutenção ou uso indevido ou prejudicado.

DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

• Qualidade Predial – é a composição total das condições técnicas de


construção, manutenção e uso da edificação, frente às expectativas
estabelecidas.
• Inspeção Predial - é a avaliação técnica da edificação em uso,
visando preservar seu desempenho original.
• Níveis de Inspeção Predial – é a classificação quanto à
complexidade da inspeção e a elaboração de seu laudo final,
quanto à necessidade do número de profissionais envolvidos e
profundidade nas análises e classificações.
• Graus de Qualidade Predial – é a classificação da qualidade geral
com base nos resultados das condições técnicas construtivas, de
manutenção e de uso.
• Check List – é o conjunto de tópicos prediais a serem
inspecionados e avaliados.

64
10/02/2014

DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

CRITÉRIO

O critério técnico para a elaboração de laudos de Inspeção Predial


baseia-se na visão sistêmica tridimensional, para avaliar a
qualidade predial da construção, da manutenção e do uso,em
atendimento ao desempenho, em atendimento à visão sistêmica
tridimensional.

CONSTRUÇÃO  PROJETO / EXECUÇÃO / DESEMPENHO

MANUTENÇÃO  PLANO / GESTÃO / OPERAÇÃO

USO  SEGURANÇA / HABITABILIDADE / SUSTENTABILIDADE

DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

PROCEDIMENTOS TÉCNICOS
• Classificação do Tipo da Edificação
• Classificação do Modelo da Edificação
• Classificação do Nível de Inspeção Predial;
• Análise Documental;
• Planejamento e Coleta de Informações;
• Avaliação Técnica Tridimensional (CONDIÇÕES CONSTRUTIVA, DE MANUTENÇÃO E DE USO)
• Check List de Inspeção Predial Tridimensional;
• Inspeção de Campo;
• Nota Técnica de Segurança e Ordem de Prioridades
• Nota Técnica da Degradação;
• Configuração Geral da Qualidade Predial;
• Recomendações Técnicas;
• Recomendações Administrativas, de Sustentabilidade e Responsabilidade Social
• Responsabilidade Profissional;
• Tópicos do laudo.

65
10/02/2014

DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

CLASSIFICAÇÃO DO TIPO DA EDIFICAÇÃO


• residenciais (casas e prédios)
• rodoviárias (ruas, estradas e pedágios)
• comerciais (lojas e prédios)
• temporárias (estandes, coberturas, etc)
• industriais (galpões)
• rurais (galpões, silos)
• portuárias (galpões, pátios)
• aeroportuárias
• pontes e viadutos
• ferroviárias
• especiais públicas (shoppings, hiper-mercados, hospitais, museus, parques
de diversões, escolas, e outras)
• subterrâneas (túneis, galerias, etc)
• aquáticas (plataformas, faróis)
• telecomunicações (torres, estações, etc)
• monumentos

DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

CLASSIFICAÇÃO DO MODELO DA EDIFICAÇÃO

Sob a ótica da Inspeção predial as edificações podem ser


classificadas em:

• N – normal – edifícios com instalações e equipamentos básicos;

• E – especial – edifícios com equipamentos complexos e/ou


automação, obras de arte especiais e demais construções com
estrutura e fundações especiais.

(recomenda-se vistoria preliminar no objeto da inspeção predial,


antes da contratação, para bem especificar o tipo e padrão de
qualidade.)

66
10/02/2014

DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

CLASSIFICAÇÃO DO NÍVEL DE INSPEÇÃO PREDIAL

A Inspeção Predial será classificada de acordo com a tipologia,


modelo e complexidade da edificação ou nível de complexidade
pretendido, indicando-se os seguintes tipos:

• Nível N - inspeção de um ou mais especialistas, voltada para


edificações de modelo N-normal

• Nível E - inspeção de equipe com dois ou mais especialistas,


voltada para edificações de classe E – especial, podendo incluir
serviços adicionais de ensaios tecnológicos, auditorias, perícias e
consultorias.

DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

ANÁLISE DOCUMENTAL

Deve-se analisar o conteúdo da documentação disponível, bem


como sua compatibilidade, ou não, à realidade edilícia.
Nas inspeções prediais de nível E é recomendável a prévia análise
da adequação técnica dos documentos específicos, tais como a
convenção condominial e o manual do proprietário, visando a
adoção de parâmetros condizentes ao tipo e padrão de edifício em
estudo.
Recomenda-se adotar a tabela do anexo A da NBR 14.037 –
Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e
manutenção das edificações da ABNT.

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10/02/2014

ANEXO A (normativo)
Documentação técnica e legal do condomínio

Introdução

A Tabela A.1 relaciona os principais documentos que devem fazer


parte da documentação do condomínio, sendo que alguns deles são
entregues pela construtora e/ou incorporadora e os demais devem
ser providenciados pelo condomínio, conforme Tabela A.1

Tabela A.1 – Incumbência pelo fornecimento inicial a cargo da


construtora e/ou incorporadora – Incumbência pela renovação
a cargo do proprietário ou condomínio e periodicidades.

Incumbência pelo Incumbência pela


Documento Periodicidade da renovação
Fornecimento inicial renovação
Pelo proprietário quando
Construtora e/ou
Manual do proprietário Proprietário houver alteração na fase de
incorporadora
uso
Pelo condomínio quando
Construtora e/ou
Manual das áreas comuns Condomínio houver alteração na fase de
incorporadora
uso ou legislação
Certificado de garantia dos equipamentos Construtora e/ou Condomínio A cada nova aquisição /
instalados incorporadora manutenção
Construtora e/ou Condomínio A cada nova aquisição /
Notas fiscais dos equipamentos
incorporadora manutenção
Manuais técnicos de uso, operação e Construtora e/ou Condomínio A cada nova aquisição /
manutenção dos equipamentos instalados incorporadora manutenção
Auto de conclusão Construtora e/ou
Não há Não há
(habite-se) incorporadora
Alvará de aprovação e execução de Construtora e/ou Não há desde que inalterada
Não há
edificação incorporadora as condições do edifício
Construtora e/ou Não há desde que inalterada
Alvará de instalação de elevadores Não há
incorporadora as condições do edifício
Construtora e/ou Condomínio
Alvará de funcionamento de elevadores Não há
incorporadora
Auto de vistoria de corpo de bombeiros Construtora e/ou Condomínio Verificar legislação estadual
(AVCB) incorporadora específica
Construtora e/ou
Projeto aprovado Não há Não há
incorporadora
Projetos legais
Construtora e/ou
Incêndio Não há Não há
incorporadora
Construtora e/ou
Projetos aprovados em concessionárias Não há Não há
incorporadora
Construtora e/ou
Projetos executivos ver item 5.7.6.2 Não há Não há
Incorporadora

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10/02/2014

Incumbência pelo Periodicidade da


Documento Incumbência pela renovação
Fornecimento inicial renovação
Construtora e/ou
Memorial de incorporação Não há Não há
incorporadora

Condomínio
Especificação, instituição de condomínio Nota: A minuta é de Não há Não há
responsabilidade do
Incorporador
Ata da assembléia de instalação do A cada alteração do
Condomínio
condomínio (registrada) Condomínio Síndico
Convenção condominial Condomínio Condomínio Quando necessário
Condomínio
Nota: A minuta é de
Regulamento interno Condomínio Quando necessário
responsabilidade do
Incorporador
Relação de proprietários Condomínio Condomínio A cada alteração
Construtora e/ou Condomínio
Licenças ambientais Quando necessário
incorporadora
Termos de ajustamento de conduta Construtora e/ou Condomínio
Quando necessário
ambientais (TAC) incorporadora
Recibo de pagamento do IPTU do último Condomínio
ano de obra e boleto dos IPTU`S a serem
Construtora e/ou
pagos e cópia do processo de Não há
incorporadora
desdobramento do IPTU, carnês IPTU
desdobrado
Recibo de pagamento da concessionária Construtora e/ou Condomínio
Não há
de energia elétrica (último pagamento) incorporadora

Recibo de pagamento da concessionária Construtora e/ou Condomínio


Não há
de água e esgoto (último pagamento) incorporadora
Construtora e/ou
Atestado do start-up do gerador Não há Não há
incorporadora
Condomínio No primeiro ano e depois
a cada 3 anos para
Certificado de abrangência do grupo Construtora e/ou edifícios residenciais e
gerador incorporadora comerciais e a cada 2
anos para locais de
reunião de público.
Certificado de limpeza, desinfecção e Condomínio
Construtora e/ou
potabilidade dos Reservatórios de água A cada 6 meses
incorporadora
potável

Incumbência pelo Periodicidade da


Documento Incumbência pela renovação
fornecimento inicial renovação
Declaração de limpeza do poço de Condomínio
Construtora e/ou
esgoto, poço de água servida, caixas de A cada ano
incorporadora
drenagem e esgoto
Construtora e/ou
Relatório de vistoria de entrega de obra Não há Não há
incorporadora
Relação de equipamentos, móveis,
eletrodomésticos, objetos de decoração Construtora e/ou
Não há Não há
entregues ao condomínio (quando incorporadora
aplicável)
Cadastro do condomínio no sindicato Condomínio
Condomínio Não Há
patronal
Condomínio
Atestado de instalação de gás e
Construtora e/ou Verificar legislação
instalações hidráulicas e outras
incorporadora específica
instalações prediais (quando aplicável)

Construtora e/ou Condomínio Verificar legislação


Atestado de instalações elétricas
incorporadora específica
Atestado – Sistema de proteção a Construtora e/ou
Condomínio A cada ano
descarga atmosférica - SPDA incorporadora
Construtora e/ou A cada 5 anos para
incorporadora residências ou comerciais e
Medição ôhmica (com terrômetro
Condomínio 3 anos edificações com
calibrado e aferido pelo INMETRO)
grandes concentrações
públicas
Sugestão ou modelo de programa de Construtora e/ou
Não há Não há
manutenção preventiva incorporadora

Sugestão ou modelo de lista de


verificação do programa de manutenção Construtora e/ou Não há Não há
preventiva incorporadora

Regulamento interno Condomínio Condomínio A cada alteração

69
10/02/2014

Incumbência pelo Periodicidade da


Documento Incumbência pela renovação
fornecimento inicial renovação

Condomínio Condomínio
Livro de atas de assembléias / presença A cada alteração

Livro do conselho consultivo Condomínio Condomínio A cada alteração


Inscrição do edifício na receita federal Condomínio Condomínio A cada alteração do a
(CNPJ) síndico
Inscrição do condomínio no ISS Condomínio Condomínio Não há
Inscrição do condomínio no sindicato dos Condomínio Condomínio
Não há
empregados
Apólice de seguro de incêndio ou outro Condomínio Condomínio
sinistro que cause destruição A cada ano
(obrigatório) e outros opcionais
Relação de moradores Condomínio Condomínio A cada alteração
Condomínio Condomínio
Procurações (síndico, proprietários, etc) A cada alteração

Condomínio Condomínio A cada alteração de


Documentos de registros de funcionários
funcionário, quando
do condomínio de acordo com a CLT
aplicável
Condomínio Condomínio A cada alteração de
Cópia dos documentos de registro dos
funcionário, quando
funcionários terceirizados
aplicável
Programa de prevenção de riscos Condomínio Condomínio
A cada ano
ambientais (PPRA)
Programa de controle médico de saúde Condomínio Condomínio A cada ano, quando
ocupacional (PCMSO) aplicável
Atestado de brigada de incêndio Condomínio Condomínio A cada ano
Relatório de inspeção anual dos Condomínio Condomínio
A cada ano
elevadores (RIA)
Condomínio Condomínio
Contrato de manutenção de elevadores Validade do contrato

Contrato de manutenção de gerador Condomínio A cada ano


Condomínio

Incumbência pelo Periodicidade da


Documento Incumbência pela renovação
fornecimento inicial renovação
Contrato do sistema e instrumentos de Condomínio Condomínio
A cada ano
prevenção e combate a incêndio
Construtora e/ou Condomínio
Certificado de teste dos equipamentos Verificar legislação
incorporadora
de combate a incêndio vigente

Livro de ocorrências da central de Condomínio Condomínio


A cada ocorrência
alarmes
Certificado de desratização e Condomínio Condomínio
A cada 6 meses
desinsetização
Não há (desde que
Cadastro do condomínio junto às Construtora e/ou
Condomínio inalteradas as condições
concessionárias de serviços incorporadora
do edifício)

IMPORTANTE — A periodicidade de renovação e o conteúdo da


própria Tabela A 1 devem ser ajustados, individualmente, em função
das exigências locais da legislação municipal, estadual ou ainda pela
legislação federal vigente.
Os documentos elencados devem ser mantidos em local seguro e seu
conteúdo somente deverá ser utilizado para fins de garantia de
funcionalidade do edifício e comprobatória de atendimento a quesitos
legais.

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DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

COLETA DE INFORMAÇÕES

Para maior conhecimento da edificação sugere-se elaborar

questionário ou entrevistas junto aos responsáveis e usuários,

principalmente no caso de terem ocorrido modificações e reformas

na edificação original. Tais questionários devem corresponder à

visão sistêmica tridimensional e podem ser juntados ao laudo.

QUESTIONÁRIO PARA COLETA DE INFORMAÇÕES PRÉVIAS - INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL


edifício zelador/gerente predial
endereço telefone
administradora idade da edificação
construtora vistoriador

ITEM CONDIÇÕES TÉCNICAS / ANOMALIAS APRESENTADAS LOCALIZAÇÕES OBSERVAÇÕES

1 trincas /rachaduras paredes


2 desprendimento revestimento paredes
3 trincas e rachaduras tetos e forros
4 desprendimento revestimento tetos e forros
5 trincas / rachaduras pisos
6 desprendimento / disgregação / recalque pisos
7 caimento irregular dos pisos
8 vazamentos tubulações
9 infiltrações pelos tetos
10 infiltrações pelas paredes
11 esquadrias (portas/janelas) soltas e desalinhadas
11 ferragens e metais avariados
12 trincas /rachaduras fachadas
13 desprendimento revestimento fachadas
14 falta de energia elétrica
15 curto-circuito / sobre-carga elétrica
16 problemas funcionamento elevadores
problemas funcionamento sistema de abastecimento
19
d’água
20 Problemas funcionamento ar condicionado
Problemas funcionamento sistema de segurança
21
(CFTV / alarmes / controle passagem)

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DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

AVALIAÇÃO TÉCNICA TRI-DIMENSIONAL

CONDIÇÃO CONSTRUTIVA: a avaliação da condição construtiva, baseada no


sistema projetado e executado, integridade (anomalias) e desempenho de
funcionamento, deve ser enquadrada nos seguintes padrões:

I - Inferior – qualidade inferior à expectativa mínima;


M - Médio – qualidade regula com a expectativa média usual;
S - Superior – qualidade supera a expectativa média.

Recomenda-se :
- O projeto seja avaliado sob o enfoque espacial e condições de circulação e
ocupações das áreas por pessoas, cargas e veículos.
- A execução deve ser avaliada pela qualidade aparente.
- A desempenho deve ser avaliado pelas condições de funcionamento e
habitabilidade.

DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

IMPORTANTE: Para o Nível de Inspeção E é recomendável fazer as


classificações das anomalias, sugerindo-se o seguinte:

Classificação das Anomalias Construtivas pela Origem:

AEN / Anomalia Endógena – proveniente da própria construção (projeto, execução e


materiais);
AEX / Anomalia Exógena – proveniente de danos causados por terceiros;
ANN / Anomalia Natural – proveniente de ações da natureza;
ANF / Anomalia Funcional – proveniente da degradação natural ou por excesso de uso.

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DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

CONDIÇÃO DA MANUTENÇÃO: A avaliação da condição de manutenção


está associada à análise dos serviços coletados, com foco no
planejamento, gestão e operação, deve se enquadrada nos seguintes
padrões:

I - Inferior – qualidade inferior à expectativa mínima;


M - Médio – qualidade regula com a expectativa média, usual;
S - Superior – qualidade supera a expectativa média.

- O planejamento seja avaliado através dos métodos de trabalho, cronograma e


prazos e análise do plano de manutenção, se disponível.
- A avaliação da gestão da manutenção deve focar as ações, os resultados e custos
efetivados na edificação.
- A avaliação da operação deve focar as técnicas utilizadas, os prazos dos serviços e
as periodicidades das intervenções.
- As falhas de manutenção devem ser relacionadas no check-list, incluindo aquelas
que contrariem as recomendações do manual de uso, operação e manutenção das
áreas comuns do edifício, caso sejam pertinentes, em atendimento à NBR 5674 da
ABNT e análise do plano de manutenção, se disponível.

DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

IMPORTANTE: Para o Nível de Inspeção E é recomendável fazer as classificações das


falhas de manutenção, sugerindo-se o seguinte:

Classificação das Falhas de Manutenção:

FDP / falha de planejamento – provenientes de falhas do plano e programa (manuais);


FDE / falha de execução – proveniente dos procedimentos e/ou insumos;
FDO / falha de operação – proveniente de operação, registro e controle;
FDG / falha de gerenciamento – causada pela logística e/ou custos;

As falhas de manutenção também podem ser classificadas, no nível E, como


corrigíveis ou incorrigíveis dependendo da possibilidade, ou não, das intervenções
corretivas pela própria equipe de manutenção

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DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

CLASSIFICAÇÃO DA CONDIÇÃO DE USO

A avaliação da condição de uso, baseada na habitabilidade,


sustentabilidade e segurança, deve ser enquadrada nos seguintes padrões:

I - Inferior – qualidade inferior à expectativa mínima;


M - Médio – qualidade regula com a expectativa média usual;
S - Superior – qualidade supera a expectativa média.

Recomenda-se que:

- Recomenda-se avaliar a habitabilidade com observações sobre seus tópicis


(estanqueidade, higrotérmico, acústico, lumínico, tátil e antropodinâmico, saúde,
higiene, qualidade do ar, funcionabilidade e acessibilidade) por sistemas aplicáveis;
- A avaliação da sustentabilidade deve focar o nível de adequação ambiental;
- A avaliação da segurança deve considerar aspectos aparentes da integridade
estrutural e física, contra incêndios e patrimonial.

DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

PLANEJAMENTO DA INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

Consoante o desenvolvimento dos itens abordados, a inspeção predial


deverá ser planejada conforme o tipo da edificação, o nível da inspeção, a
documentação disponível, bem como demais particularidades contratuais.

O planejamento da inspeção requer entrevista com os responsáveis pela


edificação ou administração predial, para conhecimento da rotina predial,
cuidados técnicos e demais procedimentos a serem adotados na inspeção

O planejamento deve incluir o roteiro específico da inspeção: por áreas da


edificação ou por sistemas ou mista.

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DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

CHECK LIST DE INSPEÇÃO PREDIAL

Visa registrar a configuração geral da qualidade nas 3 vertentes da visão sistêmica


tridimensional (condições técnicas construtivas, de manutenção e de uso) dos
diversos sistemas construtivos, instalações e equipamentos e deverá ter
complexidade proporcional ao escopo contratual, ao nível da inspeção (N ou E), ao
tipo e modelo da edificação ou obra em estudo.

O check list determinará a configuração geral da qualidade predial, com as


anotações dos padrões de qualidade (I, M e S).

No nível de inspeção especial (E), também devem ser realizados e juntados aos
laudos os check lists dos equipamentos especiíficos, tais como elevadores, ar-
condicionado, câmaras frigoríficas, paisagismo, piscinas e quadras esportivas,
bombas e reservatórios de postos de gasolina e outros.

O check list deve ser desenvolvido para cada edificação ou obra. A título ilustrativo,
não exaustivo, segue modelo parcial para as inspeções nível N:

CHECK-LIST INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

Edificação:

Idade:

Endereço: Rua Boulevard 1.016 Data:


Gerente: Telefone:
Construtora:
Administradora:
Vistoriador: Crea n°:
TÓPICOS DA INSPEÇÃO

CONDIÇÃO TÉCNICA CONDIÇÃO DE MANUTENÇÃO CONDIÇÃO DE USO


ÁREAS INSPECIONADAS

PROJETO EXECUÇÃO DESEMP. PLANEJ GESTÃO OPERAÇÃO HABITABIL SUSTENTAB SEGURANÇA


Pára Raios

Luzes de Obstáculo

Antenas

Guarda-corpos

Paredes

Iluminação

Telhados e Coberturas

Pavimentações

ÁTICO Escadas

Extintores/Hidrantes

Sinalizações

Calhas e Rufos

Condutores Águas Pluviais

Ventilações de Esgoto

Heliponto (sinalização, faróis e biruta)

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DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

INSPEÇÃO DE CAMPO

A data da inspeção de campo deve ser indicada no laudo e o


exame deve abranger todas as áreas comuns da edificação,
recomendando-se percorrer o edifício do topo ao último pavimento
inferior, com observação e anotação dos graus de qualidade na
listagem de inspeção, bem como anotação das irregularidades
prediais, consoante visão sistêmica tridimensional, registrando-se
com fotografias os aspectos relevantes para juntada como anexo ao
laudo.

DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

NOTA TÉCNICA DE SEGURANÇA E ORDEM DE PRIORIDADES


As patologias prediais, representadas por anomalias construtivas, falhas de
manutenção e irregularidades de uso, devem ser listados em ordem lógica
decrescente segundo prioridades de intervenção, sugerindo-se a aplicação do
método GUT (gravidade, urgência e tendência) nessa seleção.
A nota técnica de segurança predial pode ser mensurada através da somatória dos
pontos obtidos nas diversas patologias registradas na avaliação pelo GUT. Essa
somatória resultará na nota técnica que indicará a avaliação geral da segurança da
edificação.

Deve-se indicar o Grau de Risco associado a saúde e segurança relacionada a cada


uma das patologias prediais, conforme:

• GRC – grau de risco crítico – ameaça à saúde, vida, meio ambiente – impacto c/
perdas relevantes e requer ação imediata

• GRM – grau de risco médio – ameaça à funcionalidade e desempenho dos sistemas


e equipamentos – impacto c/ perdas relativas e requer ação em curto prazo

• GRM – grau de risco mínimo – ameaça estética e desvalorização – impacto


recuperável e requer ação a médio prazo

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DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

NOTA TÉCNICA DA DEGRADAÇÃO


A nota técnica pode ser apurada através de check-list específico de degradação ou
degeneração, anotando-se os padrões:

I - Inferior – degradação inferior à expectativa mínima;


M - Médio – degradação regula com a expectativa média usual;
S - Superior – degradação supera a expectativa média.

A título exemplificativo - Check-list específico preconizados pelo Guia Orientativo à


Norma de Desempenho da CBIC. A nota técnica da degradação, portanto, com base nas
tabelas Nº 51 e 52 do referido guia da CBIC
(http://www.cbic.org.br/arquivos/guia_livro/Guia_CBIC_Norma_Desempenho_2_edicao.p
df ) pode ser a seguinte:

DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

M I I S S I S S

- - - - - - - -

M - - - S I M M

S M - - - - - -

S - - - M - - -
-
I - - - - - - -

M M M S M I I S

I M S M I M - -

M I I M S M I I

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DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

I I M M M M I M

S M S M S S I S

I M M M M M I I

I S M I I M I I

M M M M M M M M

M S M M M S M I

M M M M M I I I

M M M I I M M M

S S S S M M M M

M M M M M M M M

I M I M M I I I

Outra possibilidade de emprego da nota técnica da degradação é a comparação dos níveis de desempenho da edificação ao longo do
tempo, apontando-se as variações apuradas.

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

CONFIGURAÇÃO GERAL DA QUALIDADE PREDIAL

A configuração geral da qualidade predial, baseada nos resultados (I, M


ou S) das diversas inspeções de qualidade das condições
tridimensionais e relação de irregularidades. Deve ser retratada pela
indicação dos percentuais dos itens dos padrões de qualidade (I, M ou
S) apurados no CheckList, como o exemplo abaixo:

• 50% (40 itens) - I = Inferior - qualidade inferior à expectativa mínima;


• 30% (24 itens) - R = Regular – qualidade regula com a expectativa
média usual;
• 20% (16 itens) - S = Superior – qualidade supera a expectativa média

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QUALIDADE PREDIAL (condição de uso)

16 itens 20%

40 itens 50%

24 itens 30% INFERIOR

REGULAR

SUPERIOR

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

A comparação da configuração em estudo com as anteriores permite determinar a


evolução da qualidade predial (crescente, estacionária ou decrescente) ao longo do
tempo, sendo recomendável elaborar a representação gráfica dessa evolução, para
melhor visualização da mesma, consoante exemplo abaixo:

25

20

15
INFERIOR
10 REGULAR
SUPERIOR
5

1a inspeção
(1998) 2a inspeção
(2001) 3a inspeção
(2004) 4a inspeção
(2007)

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DIRETRIZES TÉCNICAS DE INSPEÇÃO PREDIAL

RELAÇÃO DE IRREGULARIDADES E RECOMENDAÇÕES PREDIAIS

• As recomendações prediais para sanar as patologias prediais devem ser genéricas e


pertinentes ao nível da inspeção/escopo contratados, visando orientar o
planejamento da manutenção.

• Não são recomendáveis na inspeção predial de nível N, o aprofundamento e


detalhamento dos estudos, a elaboração de projetos e prescrições técnicas de
soluções para as intervenções, pois fogem ao escopo desse nível.

• Nas inspeções de nível E, que incluam especialistas, elaboração de auditorias,


diagnósticos aprofundados ou utilização de recursos técnicos (ensaios), recomenda-
se indicar as normas técnicas e demais documentos técnicos utilizados, inclusive
juntando-se os respectivos anexos ao laudo.

DIRETRIZES DE INSPEÇÃO PREDIAL TOTAL

RECOMENDAÇÕES ADMINISTRATIVAS, DE SUSTENTABILIDADE


E RESPONSABILIDADE SOCIAL

Importante indicar as medidas reparadoras que possam contribuir no âmbito


administrativo, de sustentabilidade e de responsabilidade social, principalmente aquelas
que possam gerar imediatas economias no consumo de água e energia elétrica.
Também podem ser formuladas outras ações que facilitem a acessibilidade predial ou
que favoreçam a valorização da vida dos usuários.

RESPONSABILIDADE

A responsabilidade é limitada ao nível de inspeção e escopo contratual, eximindo-se os


profissionais de análises de problemas ocultos ou de projeto, construção, manutenção e
outros de responsabilidade da gestão da edificação, bem como pelo eventual
desatendimento das recomendações do laudo.

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