EDICIN - Relatorio de Estado

Inspeção Predial
EDICIN
JUNHO 2021
Índice
 INTRODUÇÃO...............................................................................................................3
 NÍVEL DE INSPEÇÃO...................................................................................................4
 GRAU DE RISCO..........................................................................................................4
 SISTEMAS CONSTRUTIVOS INSPECIONADOS.........................................................5
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO COMENTADO
 CIVIL..............................................................................................................................7
 SISTEMA HIDRÁULICO .............................................................................................14
 SISTEMA ELÉTRICO .................................................................................................19
 SISTEMA DE PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO ...........................................23
 ELEVADORES ............................................................................................................27
 SISTEMA DE REFRIGERAÇÃO E VENTILAÇÃO – HVAC .......................................30
 GERADOR ..................................................................................................................52
 BMS ............................................................................................................................53
 CONSIDERAÇÕES FINAIS.........................................................................................59
 ANEXO I – PLANILHA SANITÁRIOS
 ANEXO II – PLANILHA EXTINTORES E HIDRANTES

Introdução
O presente Laudo Técnico de Inspeção Predial, solicitado pelo

Gerente Operacional e Gestores da Administração Predial da INNOVA do
empreendimento EDICIN – Rio de Janeiro/RJ.
Elaborado pelo corpo técnico de inspeção da INNOVA, em

atendimento ao disposto na norma de Inspeção Predial de 2012 da IBAPE
(Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – Entidade Nacional),
da norma de manutenção em edificações NBR 5674 da ABNT (Associação
Brasileira de Normas Técnicas).
Este trabalho caracteriza-se pela inspeção predial da edificação,

tendo como escopo um diagnóstico geral sobre o empreendimento EDICIN, para
se identificar anomalias construtiva e de manutenção que impactam na perda
precoce de desempenho real ou futuro dos elementos construtivos e
equipamentos instalados, ainda provocando a redução da sua vida útil projetada.
Identificaremos também falhas de manutenção, com análise de possíveis riscos
aos usuários, ao meio ambiente, ao patrimônio e que possam interferir no
desempenho dos sistemas vistoriados na edificação, especialmente em:
estrutura, instalações elétricas e hidrossanitárias.
Nível de Inspeção
Esta inspeção é classificada como “Inspeção de Nível 1”,

representada por análise expedida dos fatos e sistemas construtivos vistoriados,
com a identificação de suas ANOMALIAS e FALHAS aparentes, Caracteriza-se
pela verificação isolada ou combinada das condições técnicas de uso e de
manutenção do sistema da edificação, de acordo com a Norma de Inspeção
Predial do IBAPE, respeitando o nível de inspeção adotado, com a classificação
das deficiências encontradas quanto ao grau de risco que representa em relação
a segurança dos usuários, a habitabilidade e a conservação do patrimônio
edificado.
Grau de Risco
Conforme a referida Norma Predial do IBAPE, as anomalias e

falhas são classificadas em três diferentes graus de recuperação, considerando o
impacto do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio.
Grau de Risco Crítico – Impacto Irrecuperável
É aquele que provoca danos contra saúde e segurança das

pessoas e do meio ambiente, com perda excessiva de desempenho e
funcionalidade. Causando possíveis paralisações um aumento excessivo dos
custos e comprometimento sensível de vida útil levando a uma desvalorização
imobiliária acentuada.
Grau de Risco Médio – Impacto Recuperável
É aquele que provoca perda parcial de desempenho e

funcionalidade da edificação, sem prejuízo à operação direta de sistemas e
deterioração precoce. Com média desvalorização imobiliária.
Grau de Risco Mínimo – Sem Impacto para estrutura
É aquele que provoca por pequenas perdas de desempenho e

funcionalidade, principalmente quanto a estética ou atividade programável e
planejada, sem a incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos
irrecuperáveis ou parcialmente recuperáveis, além de causar baixo ou nenhuma
desvalorização imobiliária
Sistemas Construtivos Inspecionados
Civil
 Fachada
 Claraboia
 Impermeabilização
 Sanitários
 Auditório
 Área de apoio
Sistema Hidráulico
 Água potável
 Boiler e aquecedor
 Esgoto sanitário
 Águas pluviais
 Reuso
Sistema Elétrico
 Entrada de Energia e Medição

 Transformadores
 Painéis de Distribuição
Sistema Prevenção e Combate a incêndio
 SDAI
 VGA’s
 Bombas
 PCF’s
 SPDA
Elevadores
 Casa de Maquina
 Poço
 Cabines
Sistemas Construtivos Inspecionados
Refrigeração e Ventilação - HVAC
 Sistema de Refrigeração
 Sistema de ventilação mecânica
 Sistema de exaustão
 Pressurização das Escadas
 Tubulações
Gerador
 Instalações
 Reservatório
 Automação
BMS
 Supervisório
 CFTV
 Controle de Acesso
 Alarme perimetral
 NoBreak
QUADRO RESUMO DOS APONTAMENTOS
SIST. PREV.
CIVIL SIST. ELÉTRICO SIST.ELÉTRICO ELEVADORES REFRIGERAÇÃO GERADOR BMS TOTAL %
COMB. INCÊNDIO
MÍNIMO 5 2 2 2 4 2 17 33%
MÉDIO 1 1 1 3 4 1 11 21%
CRÍTICO 1 4 1 14 1 3 24 46%
TOTAL 7 6 3 4 3 22 2 5 52 100%
Relatório Fotográfico Comentado
Civil
 Fachada
Fachada rua Júlio do Carmo Fachada Júlio do Carmo
Fachada Ulysses Guimarães Fachada Visconde de Duprat
GRAU DE DESCRIÇÃO:
RISCO Fachadas externas visualmente em bom estado de conservação.
Não sendo possível avaliar quanto a ancoragem e vedações.
MÍNIMO
RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS:
Verificar quando foi realizado a última limpeza de fachada, bem como o teste de
percussão juntamente com a inspeção das ancoragem.
Civil
 Fachada
2º Andar ala A 2º Andar ala A
Jardim Restaurante 6º Andar ala A leste
RISCO Vidros quebrados fachadas diversas
MÍNIMO
Verificação externa seja por rapel ou por Drone, para quantificar o número de vidros
quebrados.
Civil
 Claraboia
Claraboia Infiltração área técnica claraboia
Jardim Restaurante Goteiras claraboia
RISCO Claraboia com diversos vidros quebrados e múltiplos pontos de
goteiras por problemas na juntas.
MÉDIO
Inspeção de toda a claraboia para quantificar os vidros quebrados, substituição dos
vidros e dos elementos de junção (silicone industrial, borracha, elastômero).
Civil
 PAV TEC – Pavimento Técnico
Laje com trincas Piso mecânico afundado
Desnível no piso mecânico Múltiplas fissuras
RISCO Múltiplos pontos com fissuras e trincas e piso cedido.
CRÍTICO
Regularização do piso, e tratamento das trincas.
Civil
 Sanitários
Pia padrão Mictório padrão
Sanitário Padrão PNE Padrão
RISCO Padrão de acabamento dos banheiros do empreendimento
MÍNIMO
Em anexo uma lista dos componentes danificados, recomenda-se manutenção
corretiva afim de devolver as condições ideais de funcionamento
Civil
 Auditório
Tela de Projeção Vista geral
Projetores Luz de vigia
RISCO Auditório em ótimo estado de conservação, não foi testado os
projetores, comente a iluminação, com poucos pontos inoperantes.
MÍNIMO
Realizar manutenção na iluminação de cenário e de vigia
Civil
 Áreas de apoio
Lixeira Depósito de vidros
Prensa de papelão inoperante Gradil de O2
RISCO Lixeira em bom estado de conservação;
Prensa de papelão inoperante;
Gradil de O2 em bom estado;
MÍNIMO Depósito totalmente desorganizado, contendo vidros da fachada e
da claraboia.
Área do depósito de vidros deve ser organizada, recomento entrar em contato com a
empresa responsável pela montagem da pele de vidro na fachada para apoiar na
separação dos vidros, caso ainda sirvam, ou encaminhar para reciclagem.
Sistema Hidráulico
 Entrada e reservatórios
Entrada Concessionária - CEDAE Boia reservatório 1 e 2
Dreno reserv. 1 Registros de manobra Dreno reserv. 2
Registro de DRENO dando passagem
RISCO Sistema de abastecimento com todos os registros comprometidas,
causando perdas.
CRÍTICO
Substituição dos registros e torneiras de boia, para possibilidade de bloqueio,
manutenção e sanar a PERDA de água potável.
Sistema Hidráulico
 Boiler
Painéis de aquecimento Reservatórios
RISCO Sem histórico de operação e manutenção, equipamento
inoperante
CRÍTICO
Verificar com empresa especializada a revitalização e manutenção do equipamento
Sistema Hidráulico
 Esgoto Sanitário
Bomba drenagem Boia reservatório 1 e 2
RISCO Caixa de recalque de esgoto
MÍNIMO
Manter manutenção periódica para evitar incrustações na voluta da bomba
Sistema Hidráulico
 Águas Pluviais
Bomba drenagem Boia reservatório 1 e 2
Quadro de bomba de drenagem Transbordo das caixas de drenagem
RISCO Sistema de drenagem funcionando parcialmente e com baixo
rendimento.
Todos os quadros mostram duas bombas em conjunto, mas só
CRÍTICO
identifiquei uma bomba em 3 dos 5 quadros
Manutenção dos quadros e bombas existentes, e compra de bombas faltantes.
Sistema Hidráulico
 Água de Reuso
Bomba drenagem Sistema de filtragem
RISCO Sistema de tratamento de água de reuso, não tem histórico de
manutenção, atualmente se encontra inoperante e com equipamento
faltando (BOMBAS).
CRÍTICO
Não foi feito testes de operação! Necessário acionamento de empresa especializada
para verificar tanto a parte biológica quanto o sistema. Ação possibilitaria uma redução
no consumo de água.
Atualmente os reservatórios superiores de reuso são abastecidos por agua potável.

Sistema Elétrico
 Entrada e Medição
Cabine de entrada e medição Aterramento
RISCO Entrada de energia em perfeito estado de conservação e
manutenção
MÉDIO
Reabilitar o sistema de supervisão.
Sistema Elétrico
 Transformadores
Trafo 1 – 1000kva Trafo 2 – 1000kva
Trafo 3 – 2000kva Trafo 4 – 2000kva
RISCO Transformadores devidamente limpos e conservados. Não foram
localizados os uniformes Risco 4, nem Luvas 17kva no mínimo, nem
os tapetes isolantes
MÍNIMO
Adequar os equipamentos de manobra e proteção, para operação segura dos
equipamentos.
Sistema Elétrico
 Sala de elétrica - Distribuição
QD – emergência, tomada 220 e 127 Cofre 400A - QGF
Iluminação e automação Quadro Geral e de Tomadas estabilizadas
RISCO As Salas de Elétrica estão em perfeito estado de conservação e
manutenção
MÍNIMO
Iniciar imediatamente as manutenções preventivas, para que não haja perda na
qualidade identificada
Sistema Elétrico
 Iluminação
Exemplo iluminação PL Exemplo iluminação T8 e T5
Qtd (und) Descrição
682 Lâmpadas PL 26w + reator
144 Lâmpadas - T8
78 Lâmpadas - T5
36 Reator 2x32w bifásico
RISCO Identificamos aproximadamente 30% do park de iluminação
apagadas
MÍNIMO
Corrigir as luminárias que se encontram apagadas, verificar a possibilidade de
alteração para LED, uma vez que a iluminação atual tem um custo elevado de
manutenção
Sistema Prevenção e Combate a Incêndio
 SDAI, SPK e Hidrantes
Conjunto de Bombas Cavalete de teste e parametrização
Centrais de incêndio Strobes com sinal sonoro cortado
RISCO Sistema em excelente estado de conservação, contudo o sistema
sonoro foi cortado em todos os andares
MÉDIO
Substituir todas as sirenes STROBE, para devolver a condição original do sistema e
adequação a norma.
 VGA, Extintores e Mangueiras
VGA Extintores vencidos
Centrais de incêndio Recalque externo
RISCO Sistema de hidrantes satisfatório, entretanto todas as mangueiras
e 95% dos extintores estão vencidos.
Atenção ao detalhe do esguicho regulável só encontrado em 2
CRÍTICO caixas, todos os outros foram encontrados o simples fora de norma.
Recarregar pelo menos 50% dos extintores, revisar 100% das mangueiras e contratar
consultoria para verificação se o empreendimento ainda atende as normas do CBMERJ.
 PCF – Porta corta fogo
PCF PCF
PCF PCF
RISCO Porta corta fogo em sua grande maioria em conformidade,
necessitando de alguns ajustes de mola e pequenos reparos
MÍNIMO
Contratar uma consultoria para verificar se todas as portas estão efetivas quanto ao
fechamento e vedação, avaliar também quanto a legislação atual.
 SPDA
Haste 1 Malha
Haste 2 Aterramento SPDA
RISCO Sistema e bom estado de conservação, e com histórico de
Laudos. Necessitando de manutenções pontuais.
MÍNIMO
Substituição de parafusos oxidados e fixar pontos soltos
Elevadores
 Casa de maquina
Casa de maquina 1 Casa de maquina 2
Infiltração casa de maquina 1 detalhe
RISCO Casa de Máquina em estado MÉDIO, necessitando de limpeza
devido a alta sujidade. Pontos de infiltração na casa de maquina 1
MÉDIO
Plano de ação com a empresa mantenedora para MÉDIOização das manutenções e
limpeza dos equipamentos. Verificar a alvenaria e impermeabilização.
Elevadores
 Casa de maquina
Motores elevadores - Bomba primária
Infiltração Comando
RISCO Detalhes dos Cabos de tração e comando.
MÉDIO
Em relatório inicial da mantenedora, já foi apontado a necessidade da troca de um
conjunto de cabos de tração, além dos óleos de todas os equipamentos.
Elevadores
 Cabines
Motores elevadores - Displays externos apagados
Display de chamada apagado Poço com água
RISCO Detalhes dos Cabos de tração e comando.
MÉDIO
Em relatório inicial da mantenedora, já foi apontado a necessidade da troca de um
conjunto de cabos de tração, além dos óleos de todas os equipamentos.
Chiller 1 Bomba primária
Válvula V2V Horímetro
RISCO Chiller 1 com mau funcionamento de forma intermitente,
necessitando de revisão urgente. Apenas 3 compressores operando,
as válvulas, acoplamentos e isolamento necessitando de manutenção
CRÍTICO e reparo. Não temos evidência do overhaul de 24.000hs dos
compressores.
Obs.: Automação inoperante, equipamento operado de forma manual.
Recomendação inicial e acionar o fabricante para uma diagnose completa com testes
elétricos, mecânicos e de eficiência. Verificar todos os ventiladores, além da troca do
óleo e limpeza química do trocador de calor, em seguida verificar automação.
Horímetro Registro com vazamento
RISCO Chiller 2 com mau funcionamento, necessitando de revisão
urgente. Apenas 3 compressores operando, as válvulas,
acoplamentos e isolamento necessitando de manutenção e reparo.
CRÍTICO Não temos evidência do overhaul de 24.000hs dos compressores
Chiller 3 Falta da bomba primária
Tubulações rompidas Falta do Compressor
RISCO Chiller 3 completamente sucateado. Sem compressores!
CRÍTICO
Recomendação avaliação do fabricante para verificar se o equipamento tem
recuperação. Avaliar custo benefício comparando com aquisição de um novo
equipamento.
RISCO Chiller 4 operando e Chiller 5 com mau funcionamento, porém
necessitando de revisão. Ambos com 3 compressores, as válvulas e
acoplamentos e isolamento necessitando de manutenção e reparo.
CRÍTICO Não temos evidência do overhaul de 24.000hs dos compressores
elétricos, mecânicos e de eficiência. Além da troca do óleo e limpeza química do
trocador de calor, em seguida verificar automação.
Válvula V2V Tubulação primária
RISCO Chiller 6 operando com 4 compressores, porém 1 intermitente
apresentando mau funcionamento, necessitando de revisão., as
válvulas e acoplamentos e isolamento necessitando de manutenção
CRÍTICO e reparo.
Padrão painel de comando Chiller’s Localização do painel
Painel do Chiller 3 - Sucateado Sinais de Curto Circuito – Chiller 2
RISCO Painéis dos chiller’s 1, 4, 5, 6 apresentando bom estado, contudo
todos apresentam alteração da originalidade. Painel Chiller 2
funcional, mas com evidente episódio de falha, sem histórico. Painel
CRÍTICO
chiller 3 bastante sucateado.
Recomendação inicial e acionar o fabricante para uma diagnose completa com
grande atenção em toda parte do comando e teste de placas, em seguida verificar
automação.
4 5 6
1 2 3
Posicionamento dos Chiller’s
Compressor desmontado Refrigeração Subestação
RISCO Posicionamento dos Chiller’s
Compressor desmontado.
Refrigeração da Subestação com Split Carrier
N/A
Enviar compressor para empresa especializada, para verificar a possibilidade de
reparo. Necessário revisão de todo o sistema devido a baixo rendimento das unidades
condensadoras.
 Sistema de Refrigeração – Tomada de Ar externo
Fancoil tomada de Ar exterior 1 Fancoil tomada de Ar exterior 2
Registros borboleta danificados Registros borboleta danificados
RISCO Tomada de Ar exterior 1 e 2, ambos apresentando problemas nos
registros borboleta e isolamento danificado
CRÍTICO
Necessário a substituição de todos os registros danificados e recomposição do
isolamento, além de troca de filtros e limpeza dos fancoils
 Sistema de Refrigeração – Tomada de Ar externo
Fancoil tomada de Ar exterior 3 Fancoil tomada de Ar exterior 4
Falta da válvula V2V Ar ext. 3 Fancoil tomada de Ar exterior 5
RISCO Tomada de Ar exterior 3, 4 e 5, todos funcionais, mas
necessitando de manutenção. Válvulas V2V inexistente e
inoperantes.
MÉDIO
Necessário a verificação de todos os registros borboleta, além da manutenção e
limpeza do equipamento.
 Sala de elétrica e Telecom
Refrigeração da sala de elétrica Bandeja de contenção
Refrigeração da sala de Telecom Bandeja de contenção
RISCO Não foi possível testar todos os equipamentos de refrigeração das
salas de Telecom e Elétrica, 90% deles com vazamento e ou
condensação nas válvulas. Estimativa pelo histórico de manutenção
MÍNIMO é de 30% de equipamentos com algum problema no Fancolete e pelo
menos 50% com problema na válvula.
Inspeção minuciosa de cada equipamento desde a linha de agua gelada e válvulas
até serpentina.
 Sistema de Refrigeração – Fancoil
Fancoil P2 A Dumper de retorno
Motor do rotor Sensor de Pressão e Vazão
RISCO Fancoil funcional com filtro sujo tipo manta g3, motor e polias
necessitando de alinhamento, sensor de pressão inoperante.
CRÍTICO
Necessário alinhamento das polias e revisão na automação das válvulas e sensor de
vazão e dos dumpers de fumaça.
Fancoil P6 C Dumper de retorno inoperante
V2V inoperante Válvulas fechadas
RISCO Fancoil liga, porem necessita de revisão nas tubulações de AG,
V2V e Válvulas borboletas, além do isolamento. Dumper automático
inoperante
CRÍTICO
Necessário revisão geral do equipamento principalmente na alimentação da AG e
V2V
Fancoil P4 b Filtro Y obstruído
Evidente falta de manutenção Filtro limpo
RISCO Fancoil funcionando, contudo com evidente falta de manutenção
devido ao filtro Y completamente obstruído, levando a perda de
rendimento
CRÍTICO
Revisão geral em todos os filtros Y, devido a falta de histórico de manutenção
Fancoil P5 térreo Piso Fancoil P5 térreo
Falta do Filtro Y Umidade 1SS abaixo do fancoil P5
RISCO Fancoil funcionando contudo filtro Y ausente trazendo grande risco
ao sistema, além dos filtros completamente saturados, piso da sala
deteriorado, umidade no andar inferior decorrente de condensação
CRÍTICO
Corrigir o filtro Y, instalação de pequeno duto na saída do pleno para eliminar a
umidade no teto do 1 SS.
 Sistema de Refrigeração – Insuflamento PLENO pelo piso
Insuflamento pleno (sem duto)
RISCO Todo insuflamento dos ambientes é feito pelo piso de forma plena,
ou seja sem dutos.
MÉDIO
Recomenda-se limpeza do entre piso e análise do AR, itens exigidos por legislação
específica..
 Sistema de Exaustão
Sistema de exaustão cozinha VAT exaustão átrio
RISCO Exaustão da cozinha – Não foi testado – Equipamento sem
histórico de manutenção
MÉDIO
Chamar empresa especializada para verificação do equipamento.
RISCO VAT – ventilador axial de telhado, em funcionamento satisfatório
MÍNIMO
Manter a manutenção preventiva MÉDIO.
Exaustão de sanitários 1 Exaustão de sanitários 2
Exaustão de sanitários 3 Exaustão de sanitários 4
RISCO Exaustão de sanitários faltando motores, correias e proteções. Na
exaustão 2 tem indícios de infiltração na sala
CRÍTICO
Correção dos equipamentos com a instalação dos componentes faltantes
(MOTORES E POLIAS).
Exaustão de sanitários 5 Detalhe
Quadro com partida seca Duto danificado
RISCO Exaustão de sanitários 5 sem inversor ou comando
estrela/triângulo. Causando danos e desgastes ao sistema.
MÉDIO
Ajuste no quadro para partidas dos motores em estrela triângulo, reparo nos dutos
Exaustão de garagem 1 Exaustão de garagem 2
Exaustão de garagem 3 Exaustão de garagem 4
RISCO Exaustão de garagem 1, 2, 3 funcionais, porem necessitando de
limpeza e manutenção nas polias e mancais.
Exaustão 4 inoperante, motor em curto.
CRÍTICO
Manutenção mecânica e revisão elétrica de todos os conjuntos de exaustão, e
limpeza do ambiente.
Pressurização de escada P1 Pressurização de escada P2
Pressurização de escada P3 Pressurização de escada P4
RISCO Pressurização das escadas todas funcionais.
MÍNIMO
Revisão e lubrificação do sistema.
Pressurização de escada P5 P6 Quadro de comando
RISCO Pressurização das escadas todas funcionais.
MÍNIMO
Revisão e lubrificação do sistema.
 Tubulação de água gelada
Shaft P5 Tubulação com isolamento ineficiente P5
Condensação encharcando a laje Danos causados pelo shaft P5
RISCO Prumada P5 com armaflex rompido e ineficiente, gerando grande
volume de condensação
CRÍTICO
Substituição em toda prumada de todo o revestimento elastomérico, verificação da
integridade da tubulação, se necessário tratamento químico antes do revestimento.
Impermeabilizar todas as lajes para evitar que a infiltração percole para escada de
emergência.
Gerador
 Instalações
Gerador 1 Painel gerador 1
RISCO Geradores de 500kva funcionais, porém temos o histórico de
apontamento da mantenedora sobre os tanques reservatórios e não
temos evidência da substituição dos filtros e óleo do cárter. Não
CRÍTICO
foram realizados testes de abrangência, nem teste com carga.
Recomendação inicial, verificar a última troca de filtro e óleo do cárter, que devem ser
feitos a cada 250hs ou 1 ano, e programar a substituição dos tanques de Diesel que
atualmente são de ferro sem janela de inspeção.
Gerador
 Instalações
Isolamento danificado Isolamento do teto danificado
RISCO Gerador de 88kva funcional, porém não foram realizado testes de
abrangência, nem teste com carga. Revestimento acústico
necessitando de reparos
MÉDIO
Recomendação inicial, verificar a última troca de filtro e óleo do carter, que devem ser
feitos a cada 250hs ou 1 ano, e programar a substituição dos tanques de Diesel que
atualmente são de ferro sem janela de inspeção.
BMS
 Supervisório
Iluminação SDAI
Chiller’s Fancoil
RISCO A Automação funciona parcialmente, sendo ativa nos Fancoil e
Iluminação e apenas status de on/off e temperatura nos demais.
MÍNIMO
Precisa entender se esse supervisório foi concebido dessa forma ou se realmente se
perdeu funcionalidades durante os anos.
BMS
 CFTV
Vídeo Wall Mesa de controle
Rack totalmente destruído e obsoleto Câmeras
RISCO Sistema de CFTV totalmente deteriorado e inoperante, Sala de
CFTV sem equipamentos, somente sucatas. Poucas câmeras
existentes, mas necessitando de revisão.
CRÍTICO
Instalação de um novo sistema de CFTV.
BMS
 Controle de Acesso
Catracas Leitora
RISCO Sistema de controle composto por catracas e leitoras de porta
CRÍTICO
Aquisição e instalação de sistema de controle de acesso: software, periféricos,
servidor. Pois, o sistema utilizado era centralizado na sede do antigo locatário e
comunicado via link dedicado.
BMS
 Alarme perimetral
Portão acesso jardim Lateral 1
Lateral 2
RISCO Alarme perimetral do Jardim e entrada de Docas restaurante,
sistema completamente inoperante
CRÍTICO
Reabilitar o sistema urgente devido ser uma área vulnerável e de baixa visibilidade
BMS
 NoBreak
Sala de NoBreak Baterias
Quadro distribuição
RISCO Sala de No break, em condições satisfatórias de conservação e
manutenção.
MÍNIMO
Resgatar o histórico de manutenção e substituição das baterias, bem como a
abrangência.
Consideração Final
Com os dados levantados durante o presente relatório, sugiro a

implantação de um plano de manutenção estruturado, para que seja realizado
de forma sistêmica as preventivas de todos os equipamentos instalados no
empreendimento EDICIN. Sugiro ainda, que seja contratado empresa
fabricante dos chiller’s devido ao grande numero de patologias encontrado
nos equipamentos, o mesmo deve ser feito em relação a pele de vidro e a
claraboia, existe um grande quantidade de material no depósito de vidros que
precisam ser avaliados. Cabe salientar que de modo geral as instalações
físicas estão em bom estado de conservação e manutenção,
Algumas correções são extremamente necessárias, para que

não haja a perda do equipamento ou o comprometimento de toda estrutura
por isso, aconselho uma atenção especial na manutenção dos sistemas que
envolve: Refrigeração, Drenagem, CFTV, Extintores e Mangueiras, Claraboia,
Água de Reuso, Aquecedor por radiação, Exaustão e Pressurização.
Leandro Moreira – Gerente Regional

leandro.moreira@inovva.net.br
ANEXO I – PLANILHA SANITÁRIOS
ANDAR SETOR LOCAL EQUIPAMENTO QTD OBSERVAÇÃO

8º P5 DML TORNEIRA 1 FALTA
8º P4 B FEMININO DESCARGA 1 DANIFICADA
8º P4 B FEMININO REGISTRO GERAL 1 DANDO PASSAGEM
8º P4 B MASCULINO DUCHA 1 FALTA
8º P4 B MASCULINO SIFÃO 1 FALTA
8º P3 B MASCULINO REGISTRO GERAL 1 DANDO PASSAGEM
8º P3 BEBEDOURO REGISTRO GERAL 1 DANDO PASSAGEM
8º P2 B FEMININO DUCHA 1 FALTA
8º P1 B MASCULINO TORNEIRA 2 DANIFICADA
8º P1 B MASCULINO SENSOR MIC. 1 INOPERANTE
7º P5 COPA REGISTRO GERAL 1 DANDO PASSAGEM
7º P4 B FEMININO DUCHA 1 DANIFICADA
7º P2 COPA REGISTRO GERAL 1 SEM MANOPLA
7º P2 B FEMININO TORNEIRA 1 DANIFICADA
7º P1 B MASCULINO DESCARGA 1 DIRETA
7º P1 B MASCULINO DUCHA 2 DANIFICADA
7º P1 PNE REGISTRO GERAL 1 SEM MANOPLA
6º P4 B MASCULINO RABICHO 1 FALTA
5º P2 B FEMININO DESCARGA 1 DIRETA
5º P1 PNE TORNEIRA 1 FALTA
4º P5 DML TORNEIRA 1 DANIFICADA

3º P3 B MASCULINO REGISTRO GERAL 1 SEM MANOPLA
3º P1 PNE DESCARGA 1 DIRETA
2º P4 B MASCULINO REGISTRO GERAL 1 SEM MANOPLA
2º P2 B FEMININO ASSENTO 1 QUEBRADO
2º P1 PNE DESCARGA 1 DIRETA
1º P2 B FEMININO DUCHA 2 FALTA
TÉRREO P1 PNE DESCARGA 1 DIRETA
TÉRREO # B MASCULINO DUCHA 3 DANIFICADA
TÉRREO # B MASCULINO TORNEIRA 1 DANIFICADA
TÉRREO # B MASCULINO REGISTRO GERAL 1 DANDO PASSAGEM
TÉRREO # B MASCULINO SENSOR MIC. 1 INOPERANTE
TÉRREO # B FEMININO DUCHA 3 DANIFICADA
TÉRREO # B FEMININO TORNEIRA 1 DANIFICADA
TÉRREO # B FEMININO REGISTRO GERAL 1 DANDO PASSAGEM
ÁTRIO # CENTRO MÉDICO REGISTRO GERAL 4 DANDO PASSAGEM

ÁTRIO # CENTRO MÉDICO TORNEIRA 1 FALTA
G1 # BICICLETÁRIO DUCHA 2 FALTA
G1 # BICICLETÁRIO TORNEIRA 1 DANIFICADA
G1 # BICICLETÁRIO SENSOR MIC. 2 INOPERANTE
G1 # B FEMININO DUCHA 2 FALTA
G1 # B FEMININO REGISTRO GERAL 2 DANDO PASSAGEM
G1 # B MASCULINO DUCHA 1 DANIFICADA
G1 # B MASCULINO SENSOR MIC. 2 INOPERANTE
G1 # B MASCULINO CHUVEIRO 1 FALTA
G1 # B MASCULINO REGISTRO GERAL 1 DANDO PASSAGEM
G2 1 VESTIÁRIOS DUCHA 1 DANIFICADA
G2 1 VESTIÁRIOS REGISTRO GERAL 1 DANDO PASSAGEM
G2 2 VESTIÁRIOS TORNEIRA 1 DANIFICADA
G2 2 VESTIÁRIOS CHUVEIRO 1 FALTA
G2 3 VESTIÁRIOS DUCHA 1 DANIFICADA
G2 3 VESTIÁRIOS CHUVEIRO 2 FALTA
G2 # VEST. OBRAS DUCHA 2 FALTA
G2 # VEST. OBRAS REGISTRO GERAL 2 DANDO PASSAGEM
G2 # VEST. VIG DUCHA 1 DANIFICADA
G2 # VEST. VIG CHUVEIRO 4 FALTA
QUADRO RESUMO
EQUIPAMENTO QTD
ASSENTO SANITÁRIO 1
CHUVEIRO ELÉTRICO 8
DESCARGA ACOPLADA 6
DUCHA HIGIÊNICA 39
RABICHO DE ALIMENTAÇÃO 1
REGISTRO GERAL 48
SENSOR DE MICTÓRIO 13
SIFÃO 1
TORNEIRA 21
ANEXO II – PLANILHA EXTINTORES E HIDRANTES
Andar Ala QTD Tipo Peso Validade Andar Ala QTD Tipo Peso Validade
1° C 1 ÁGUA 6KG ago/20 1° SS 1 ÁGUA 6KG mai/21
1° C 1 CO² 6KG mai/20 1° SS 1 CO² 6KG set/20
1° C 1 ÁGUA 6KG mai/20 1° SS 1 CO² 6KG set/20
1° C 1 ÁGUA 6KG mai/20 1° SS 1 PQS 6KG jun/21
1° C 1 ÁGUA 6KG mai/20 1° SS 1 CO² 6KG jan/22
1° C 1 CO² 6KG set/20 1° SS 1 CO² 6KG set/20
1° C 1 CO² 6KG jan/23 1° SS 1 CO² 6KG set/20
1° C 1 CO² 6KG jan/23 1° SS 1 PQS 6KG jun/21
1° C 1 ÁGUA 6KG jun/20 1° SS 1 PQS 6KG jun/21
1° C 1 ÁGUA 6KG set/20 1° SS 1 PQS 6KG jun/21
1° B 1 CO² 6KG set/20 2° C 1 CO² 6KG mai/20
1° A 1 CO² 6KG set/20 2° C 1 CO² 6KG set/20
1° A 1 CO² 6KG set/20 2° C 1 ÁGUA 6KG mai/20
1° A 1 ÁGUA 6KG mai/20 2° C 1 CO² 6KG mar/20
1° A 1 ÁGUA 6KG mai/20 2° C 1 ÁGUA 6KG mar/20
1° A 1 CO² 6KG set/20 2° B 1 CO² 6KG mai/20
1° A 1 CO² 6KG set/20 2° B 1 ÁGUA 6KG out/20
1° A 1 ÁGUA 6KG mai/20 2° B 1 ÁGUA 6KG mai/20
1° A 1 CO² 6KG set/20 2° B 1 CO² 6KG mai/20
1° A 1 ÁGUA 6KG mai/20 2° B 1 CO² 6KG set/20
1° A 1 CO² 6KG mar/20 2° B 1 CO² 6KG jan/22
1° A 1 CO² 6KG jan/23 2° A 1 CO² 6KG set/20
1° A 1 CO² 6KG mai/20 2° A 1 ÁGUA 6KG mai/20
1° SS 1 CO² 6KG set/20 2° A 1 CO² 6KG set/20
1° SS 1 PQS 6KG jun/21 2° A 1 ÁGUA 6KG mai/20
1° SS 1 CO² 6KG set/20 2° A 1 CO² 6KG set/20
1° SS 1 PQS 6KG jun/21 2° A 1 CO² 6KG set/20
1° SS 1 CO² 6KG set/20 2° SS 29 PQS 6KG jun/21
1° SS 1 PQS 6KG jun/21 2° SS 1 CO² 6KG set/20
1° SS 1 PQS 6KG jun/21 3° C 1 CO² 6KG fev/21
1° SS 1 PQS 6KG jun/21 3° C 1 CO² 6KG set/20
1° SS 1 CO² 6KG set/20 3° C 1 ÁGUA 6KG Sem Identificação
1° SS 1 PQS 6KG jun/21 3° C 1 ÁGUA 6KG Sem Identificação
1° SS 1 PQS 6KG jun/21 3° C 1 CO² 6KG Sem Identificação
1° SS 1 PQS 6KG jun/21 3° B 1 ÁGUA 6KG Sem Identificação
1° SS 1 PQS 6KG jun/21 3° B 1 CO² 6KG fev/20
1° SS 1 PQS 6KG jun/21 3° B 1 ÁGUA 6KG Sem Identificação
1° SS 1 PQS 6KG jun/21 3° B 1 CO² 6KG mar/20
1° SS 1 PQS 6KG jun/21 3° B 1 CO² 6KG fev/21
1° SS 1 PQS 6KG jun/21 3° B 1 CO² 6KG mar/20
1° SS 1 PQS 6KG jun/21 3° A 1 CO² 6KG jan/23
1° SS 1 PQS 6KG jun/21 3° A 1 ÁGUA 6KG Sem Identificação
Andar Ala QTD Tipo Peso Validade Andar Ala QTD Tipo Peso Validade
3° A 1 CO² 6KG mar/20 6° C 1 ÁGUA 6KG mar/21
3° A 1 CO² 6KG mar/20 6° B 1 CO² 6KG fev/21
3° A 1 ÁGUA 6KG mai/22 6° B 1 ÁGUA 6KG jul/20
3° A 1 CO² 6KG jan/23 6° B 1 CO² 6KG mar/20
3° SS 29 PQS 6KG jun/21 6° B 1 ÁGUA 6KG fev/21
3° SS 1 CO² 6KG set/20 6° B 1 CO² 6KG mar/20
4° C 1 CO² 6KG mar/20 6° B 1 CO² 6KG mar/20
4° C 1 CO² 6KG mar/20 6° A 1 CO² 6KG mar/20
4° C 1 ÁGUA 6KG mar/20 6° A 1 CO² 6KG mar/20
4° C 1 ÁGUA 6KG mar/20 6° A 1 ÁGUA 6KG fev/21
4° C 1 CO² 6KG mar/20 6° A 1 CO² 6KG fev/20
4° B 1 CO² 6KG fev/20 6° A 1 ÁGUA 6KG mar/20
4° B 1 ÁGUA 6KG mar/20 6° A 1 CO² 6KG fev/20
4° B 1 ÁGUA 6KG mar/20 7° C 1 CO² 6KG fev/20
4° B 1 CO² 6KG fev/20 7° C 1 ÁGUA 6KG fev/22
4° B 1 CO² 6KG mar/20 7° C 1 CO² 6KG set/20
4° B 1 CO² 6KG mar/20 7° C 1 CO² 6KG fev/20
4° A 1 CO² 6KG mar/20 7° C 1 ÁGUA 6KG fev/22
4° A 1 ÁGUA 6KG mar/20 7° B 1 CO² 6KG fev/20
4° A 1 CO² 6KG mar/20 7° B 1 ÁGUA 6KG fev/22
4° A 1 ÁGUA 6KG mar/20 7° B 1 CO² 6KG mar/20
5° C 1 CO² 6KG mar/20 7° B 1 CO² 6KG fev/22
5° C 1 CO² 6KG mar/20 7° A 1 CO² 6KG fev/20
5° C 1 ÁGUA 6KG mar/20 7° A 1 CO² 6KG mar/20
5° C 1 ÁGUA 6KG mar/20 7° A 1 ÁGUA 6KG fev/22
5° C 1 CO² 6KG mar/20 7° A 1 CO² 6KG mar/20
5° B 1 CO² 6KG jun/20 7° A 1 CO² 6KG fev/20
5° B 1 CO² 6KG jun/20 8° C 1 CO² 6KG jan/22
5° B 1 CO² 6KG mar/20 8° C 1 ÁGUA 6KG jan/22
5° B 1 CO² 6KG mar/20 8° C 1 CO² 6KG set/22
5° B 1 CO² 6KG mar/20 8° C 1 ÁGUA 6KG fev/22
5° A 1 ÁGUA 6KG mar/20 8° B 1 ÁGUA 6KG fev/20
5° A 1 ÁGUA 6KG mar/20 8° B 1 ÁGUA 6KG fev/22
5° A 1 CO² 6KG mar/20 8° B 1 CO² 6KG set/22
6° C 1 CO² 6KG mar/20 8° B 1 CO² 6KG fev/20
6° C 1 CO² 6KG fev/20 8° A 1 CO² 6KG fev/20
6° C 1 ÁGUA 6KG mar/20 8° A 1 CO² 6KG fev/20
6° C 1 CO² 6KG mar/21 8° A 1 ÁGUA 6KG fev/22
Andar Ala QTD Tipo Peso Validade QUADRO RESUMO

8° A 1 CO² 6KG fev/20
8° A 1 ÁGUA 6KG fev/22 Tipo No local Reserva
8° A 1 CO² 6KG fev/20 Total CO² 137 0
PAV TEC 1 PQS 30KG mar/21 Total Agua 66 66
PAV TEC 14 CO² 6KG fev/20 Total PQS 78 8
TÉRREO 1 CO² 6KG mai/20
TÉRREO 1 ÁGUA 6KG set/20 281 74
TÉRREO 1 ÁGUA 6KG fev/21 TOTAL GERAL 355
TÉRREO 1 CO² 6KG mai/20 VENCIDO 329
TÉRREO 1 CO² 6KG mai/20 À VENCER 26
TÉRREO 1 CO² 6KG abr/20
TÉRREO 1 ÁGUA 6KG mai/20
TÉRREO 1 CO² 6KG set/20
TÉRREO 1 ÁGUA 6KG set/21
TÉRREO 1 CO² 6KG jan/23
TÉRREO 1 ÁGUA 6KG mar/21
TÉRREO RESERVA 66 ÁGUA 6KG mai/20
TÉRREO RESERVA 8 PQS 6KG ago/20
LOCAL QTD MANGUEIRA VALIDADE CHAVE BICO OBSERVAÇÕES

8° C 4 2020 2 2 OK
8° B 4 2020 2 2 OK
8° A 8 2020 4 4 FALTA 1 CAP DE METAL
7° C 4 2020 2 2 OK
7° B 4 2020 2 2 OK
7° A 8 2020 4 4 FALTA 1 CAP DE METAL
6° C 4 2020 2 2 OK
6° B 4 2020 2 2 OK
6° A 8 2020 4 2 FALTAM 2 BICOS, E 2 CAPS DE PETAL
5° C 4 2020 2 2 OK
5° B 4 2020 2 2 OK
5° A 8 2020 4 3 FALTA 1 BICO, E 1 CAP DE METAL
4° C 4 2020 2 2 OK
4° B 4 2020 2 2 OK
4° A 8 2020 4 4 OK
3° C 4 2020 2 2 OK
3° B 4 2020 2 2 OK
2° C 4 2020 2 2 OK
2° B 4 2020 2 2 OK
1° C 6 2020 3 1 FALTAM 2 BICO, E 2 CAP DE METAL
1° B 4 2020 2 2 OK
TÉRREO 14 2020 7 6 FALTA 1 BICO, E 1 CAP DE METAL
DOCAS 2 2020 1 1 OK
1° SS 12 2020 6 6 FALTA 1 CAP DE METAL
2° SS 14 2020 7 7 OK
3° SS 14 2020 7 3 FALTAM 4 BICO, E 4 CAP DE METAL
Pav- tec 10 2020 5 1 FALTAM 2 BICOS, E 1 CAP DE METAL
Total 196 98 81
QUADRO RESUMO
ITEM QTD STATUS

MANGUEIRA 196 VENCIDAS
BICO 81 FALTAM 15
CHAVE 98 OK
CAP DE METAL 98 FALTAM 18

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Inspeção Predial

 SISTEMAS CONSTRUTIVOS INSPECIONADOS.........................................................5

RELATÓRIO FOTOGRÁFICO COMENTADO

 SISTEMA HIDRÁULICO .............................................................................................14

 SISTEMA ELÉTRICO .................................................................................................19

 SISTEMA DE PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO ...........................................23

 SISTEMA DE REFRIGERAÇÃO E VENTILAÇÃO – HVAC .......................................30

 ANEXO I – PLANILHA SANITÁRIOS

 ANEXO II – PLANILHA EXTINTORES E HIDRANTES

O presente Laudo Técnico de Inspeção Predial, solicitado pelo

Elaborado pelo corpo técnico de inspeção da INNOVA, em

Este trabalho caracteriza-se pela inspeção predial da edificação,

Esta inspeção é classificada como “Inspeção de Nível 1”,

Conforme a referida Norma Predial do IBAPE, as anomalias e

Grau de Risco Crítico – Impacto Irrecuperável

É aquele que provoca danos contra saúde e segurança das

Grau de Risco Médio – Impacto Recuperável

É aquele que provoca perda parcial de desempenho e

Grau de Risco Mínimo – Sem Impacto para estrutura

É aquele que provoca por pequenas perdas de desempenho e

 Entrada de Energia e Medição

Sistema Prevenção e Combate a incêndio

Refrigeração e Ventilação - HVAC

QUADRO RESUMO DOS APONTAMENTOS

Fachada rua Júlio do Carmo Fachada Júlio do Carmo

Fachada Ulysses Guimarães Fachada Visconde de Duprat

2º Andar ala A 2º Andar ala A

Jardim Restaurante 6º Andar ala A leste

Claraboia Infiltração área técnica claraboia

Jardim Restaurante Goteiras claraboia

 PAV TEC – Pavimento Técnico

Laje com trincas Piso mecânico afundado

Desnível no piso mecânico Múltiplas fissuras

Pia padrão Mictório padrão

Sanitário Padrão PNE Padrão

Tela de Projeção Vista geral

Projetores Luz de vigia

Lixeira Depósito de vidros

Prensa de papelão inoperante Gradil de O2

Entrada Concessionária - CEDAE Boia reservatório 1 e 2

Dreno reserv. 1 Registros de manobra Dreno reserv. 2

Registro de DRENO dando passagem

Painéis de aquecimento Reservatórios

Bomba drenagem Boia reservatório 1 e 2

Bomba drenagem Boia reservatório 1 e 2

Quadro de bomba de drenagem Transbordo das caixas de drenagem

Bomba drenagem Sistema de filtragem

Atualmente os reservatórios superiores de reuso são abastecidos por agua potável.

Cabine de entrada e medição Aterramento

Trafo 1 – 1000kva Trafo 2 – 1000kva

Trafo 3 – 2000kva Trafo 4 – 2000kva

 Sala de elétrica - Distribuição

QD – emergência, tomada 220 e 127 Cofre 400A - QGF

Iluminação e automação Quadro Geral e de Tomadas estabilizadas

Exemplo iluminação PL Exemplo iluminação T8 e T5

Qtd (und) Descrição

682 Lâmpadas PL 26w + reator

36 Reator 2x32w bifásico

Sistema Prevenção e Combate a Incêndio

 SDAI, SPK e Hidrantes

Conjunto de Bombas Cavalete de teste e parametrização

Centrais de incêndio Strobes com sinal sonoro cortado

Sistema Prevenção e Combate a Incêndio