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DE VISTORIA DE ENGENHARIA
CASCAVEL – PR
2018
CÉLIO ROBERTO FARIAS
CASCAVEL – PR
2018
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SUMÁRIO:
1 – CONSIDERAÇÕES INICIAIS.........................................................................................4
2 - LOCALIZAÇÃO.............................................................................................................4
3 - ESCOPO.......................................................................................................................5
4 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL.............................................................................................6
4.1 – Responsabilidade Técnica......................................................................................7
4.1.2 – Execução..............................................................................................................7
4.1.3 – Documentação....................................................................................................7
5 - VISTORIA DO IMÓVEL.................................................................................................7
6 - RESSALVAS..................................................................................................................8
7 - CATEGORIZAÇÃO.......................................................................................................8
8 - METODOLOGIA.........................................................................................................11
9 – CLASSIFICAÇÃO DO GRAU DE RISCO.......................................................................11
10 – DESCRIÇÃO DOS DANOS E PATOLOGIAS OBSERVADAS........................................12
11 – CENÁRIO ATUAL....................................................................................................13
11.1 – Patologias em Ocorrência...................................................................................13
11.1.1 – Infiltrações.......................................................................................................13
11.1.2 – Trincas e Fissuras.............................................................................................15
11.1.3 – Instalações Elétricas........................................................................................17
11.1.4 – Revestimentos de paredes e pisos..................................................................19
11.1.5 – Pintura.............................................................................................................21
12 – CONCLUSÃO..........................................................................................................23
13 – ENCERRAMENTO...................................................................................................24
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01. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
O presente Laudo Técnico de Vistoria Predial foi solicitado pela Prefeitura Municipal de São
João, Estado do Paraná, e elaborado em obediência às diretrizes atribuídas pelas Normas
Técnicas Brasileiras aprovadas e regulamentada pela Associação Brasileira de Normas
Técnicas – ABNT, sendo imprescindíveis as suas recomendações, convenções e requisitos em
todas as manifestações escritas, tais como: Pareceres e Laudos Técnicos de Engenharia.
Não é o objetivo e pretensão deste trabalho esgotar o assunto que, pela própria natureza e
complexidade, necessita, para o seu aprofundamento, de um nível de conhecimento que
excede os princípios básicos aqui apresentados. Desta forma, objetivando complementar o
aprendizado em relação do assunto é apresentada a bibliografia que poderá ser consultada
por aqueles que tiverem interesse em aprofundar o estudo dos fenômenos relacionados à
patologia das edificações e análise estrutural.
02. LOCALIZAÇÃO
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Figura 01: (fonte: autoria própria do autor) Figura 02: (fonte: autoria própria do autor)
Localização Nacional Localização Estadual
03. ESCOPO
O presente trabalho tem por finalidade a realização de uma inspeção predial como um
“Check-up” da edificação com a finalidade de averiguação e procedimentos técnicos
investigativos da Engenharia Diagnóstica, de elementos construtivos, com o objetivo de
identificar e relatar as anomalias construtivas e falhas de manutenção que interferem e
prejudicam a funcionalidade, suas instalações, seu desempenho, vida útil, análise de risco
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oferecido aos usuários, patologias, danos físicos e vícios construtivos existentes no prédio da
sede administrativa da Prefeitura Municipal de São João, Estado do Paraná, bem como
relatando o nexo causal, apontando as possíveis causas que deram origem às manifestações,
recomendando os procedimentos necessários para as obras de reparo.
Neste contexto, é importante frisar que, a ANOMALIA representa a irregularidade relativa à
construção e suas instalações, enquanto que a FALHA diz respeito à manutenção, operação
e uso da edificação.
O imóvel, objeto deste trabalho, é constituído por uma edificação de três pavimentos, com
acesso principal pela Avenida XV de Novembro, nº 160, distribuídos da seguinte forma:
- Pavimento Subsolo, com acesso independente pelo calçadão municipal, situado na lateral
esquerda, para quem olha o prédio do logradouro público, onde é utilizado pela Câmara
Municipal de Vereadores.
- Pavimento Térreo, com acesso direto do logradouro público tem-se a utilização pelos
Departamentos: Jurídico, de Trânsito, de Engenharia, de Informática, Secretaria de Indústria
e Comércio, espaço destinado a estacionamento de veículos oficiais municipais e acesso ao
Pavimento Superior.
- Pavimento Superior, com acesso por rampa e escada, tem-se a utilização pelos
Departamentos: de Tributação, de Contabilidade, de Licitações Contratos, de Recursos
Humanos, de Compras, Secretaria de Administração e Finanças e Gabinete do Prefeito.
O imóvel possui uma área total construída de 1.106,78m² (um mil, cento e seis metros,
setenta e oito centímetros quadrados), edificada no ano de 1980, com acabamento padrão
normal, caracterizado por estrutura em concreto armado, fechamento em alvenaria, divisões
internas em alvenaria e divisórias leves tipo eucatéx, aberturas em alumínio e vidro, piso em
pavifléx, cerâmica e concreto alisado, forro em eps texturizado e laje em concreto armado,
estrutura da cobertura em madeira e telhas em aço galvanizado.
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Em entrevista o Sr. Alcides Rosa, funcionário público aposentado e pedreiro que trabalhou
na obra, este informou que a fundação é do tipo estaca escavada com trado manual, tem a
profundidade em torno de 10,00 metros, a laje é de concreto armado do tipo maciça.
4.1.2 - Execução
Engenheiro Civil Dirceu Mezzaroba, CREA PR-8.921/D - ART nº 109646
4.1.3 – Documentação
Alvará de Construção: 517/1980
Carta Habite-se: 004/1983
VISTORIA “ad perpetuam rei memoriam” , ou seja, a presente vistoria para perpétua
memória do fato obedece às diretrizes preconizadas pelas Normas Técnicas Brasileiras
aprovadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT e Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias – IBAPE 2009 e da Norma de Manutenção em Edificações - NBR 5674,
da ABNT.
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Durante a vistoria realizada “in loco”, não foram realizados ensaios destrutivos e/ou testes
com equipamentos, foi realizada a inspeção visual, colhidas imagens fotográficas que
constituem embasamentos anexos, análise de documentação técnica esclarecedoras ao
trabalho, a qual foi disponibilizada pelo órgão público.
06. RESSALVAS
Este signatário declara não ter interesse presente ou futuro, próprio ou de familiares, na
realização de obras de recuperação do imóvel periciado, não havendo qualquer tipo de
vantagem sobre o resultado final do trabalho apresentado.
07. CATEGORIZAÇÃO
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Analisando este contexto, identificamos que o adoecimento das edificações são originárias
por fatores internos e externos.
Os fatores internos ou endógenos, são derivados da deficiência de projeto ou execução
da obra, utilização inadequada ou deterioração natural, pelo esgotamento da sua Vida Útil
ou até mesmo por fatores inerentes ao próprio imóvel.
Já os fatores externos, ou exógenos, decorrem de ações impostas por fatores produzidos
por terceiros.
Os vícios e defeitos construtivos, originam-se da falta de observação das normas,
deficiências no material e/ou na mão de-obra, aliadas à eventual negligência dos
construtores.
Vícios construtivos, define-se como anomalias da construção, originária da inadequação
de qualidade prometida ou esperada, ou seja, são falhas que tornam o imóvel impróprio
para o uso ou lhe diminuem o valor. Isso acontece em alguns casos específicos.
Por exemplo, um pequeno defeito na pintura, alguma pequena falha no rejuntamento
de azulejos, uma esquadria mal regulada, entre muitos outros, nem sempre tornam o
imóvel impróprio para uso, mas é o estopim inicial de um processo patológico que culminará
na diminuição do valor venal do imóvel.
Desta forma, classificamos os vícios construtivos como fatores endógenos provenientes de
irregularidades de projeto, ou de execução, ou de materiais utilizados, constituindo uma
inexecução da obrigação, quando da combinação destas etapas.
Defeitos, define-se como falhas que fazem com que o fornecimento de produtos ou
serviços afetem ou possam afetar a saúde e a segurança do consumidor. Os vícios e os
defeitos podem ser aparentes ou ocultos. Vícios ou defeitos aparentes são os de fácil
constatação, que podem ser notados de forma visual, quando da entrega do imóvel. Os
demais são os vícios ocultos que diminuem, ao longo do tempo, o valor do bem ou a
tornam imprópria ao uso a que se destina. Vejamos, caso o consumidor, na aquisição do
produto, tivesse conhecimento do vício oculto, poderia pleitear abatimento no preço ou até
mesmo desistir da compra. É importante ressaltar que, de acordo com o Art. 18 do Código
de Defesa do Consumidor, é possível ao consumidor pleitear abatimento do preço ou até
mesmo desistir da compra no caso da existência de vícios que tornem o imóvel impróprio
para o uso ou diminuam o valor.
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As falhas podem se classificar por planejamento, consoantes a estratégia de manutenção
que além dos aspectos de concepção do plano, podem estar relacionadas a periodicidades
de execução.
A execução propriamente dita, com procedimentos inadequados, incluindo uso de
materiais. E por fim a operacionalidade e gerenciamento.
Danos são o resultado e/ou as consequências dos vícios e defeitos que, na construção
civil, afetam a própria obra, ou o imóvel vizinho, ou os bens, ou as pessoas nele situados,
ou ainda a terceiros (transeuntes e outros).
Desempenho significa comportamento em utilização. O conceito de desempenho parte do
pressuposto de que um produto deve apresentar certas propriedades a fim de cumprir
a sua função, quando sujeito a determinadas influências ou ações durante sua vida útil.
Desnecessário apontar que a partir dos primeiros indícios de deformidades relatadas, as
patologias passam por uma escala evolutiva, consubstanciados em seus processos de
degradação um lento e gradual crescimento, proporcionando ações de iminentes danos de
maior vulto.
Ressalta-se que a decorrência de fatores patológicos seguem a seguinte sequência:
a)- Formação, são desagregações latentes amparadas de ações lentas, graduais e
progressivas, caracterizadas por processos puntiformes iniciais e cuja expansão ainda poderá
ser assimilada sem qualquer dano visível;
b)-Propagação, são ações degenerativas, rápidas e evolutivas das patologias, podendo
declinar-se a origem e natureza também pela ampla área segregada;
c)-Degradação irreversível, é a perda significativa de performance e desempenho,
proporcionando a inviabilidade técnica de procedimentos de manutenção e reparos usuais.
Para tanto consciente e importante enaltecer que, uma degradação em formação permite a
propagação com tendências a lesões graves, e que devem ser analisadas no que
estabelecem os projetos e execução, e os reparos realizados devem cessar por definitivo a
propagação e formação das patologias, de forma a atender quanto ao nível de
desempenho esperado do produto, dentro do que preconiza as Normas Técnicas vigentes.
A manutenção é apenas um alerta, e ressalta que qualquer problema incorrigível ou
inviável, do ponto de vista do custo versus benefício, pode ser desmembrado em soluções
paliativas menores e viáveis.
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08. METODOLOGIA
Visando relacionar as irregularidades prediais representadas por ANOMALIAS construtivas,
FALHAS DE MANUTENÇÃO e de USO INDEVIDO ou prejudicado, foram listadas em ordem
lógica decrescente segundo prioridades de segurança, sugerindo-se a classificação das
irregularidades pelo Grau de Risco e aplicação da ferramenta GUT (Gravidade, Urgência e
Tendência).
Embora também pudessem ser utilizadas outras ferramentas capazes de ordenar as
prioridades, tais como FMEA (Análise de Modo e Efeito de Falha) e o Diagrama de Pareto.
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Utilizamos como parâmetro de classificação das anomalias e falhas a Norma de Inspeção
Predial do IBAPE, as anomalias e falhas são classificadas em três diferentes graus de
recuperação, considerando o impacto do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e
ao patrimônio, dentro dos limites da inspeção visual, desta forma, podemos classificar em
três diferentes graus de recuperação.
• GRAU DE RISCO CRÍTICO – IMPACTO IRRECUPERÁVEL – é aquele que provoca danos
contra a saúde e segurança das pessoas e meio ambiente, com perda excessiva de
desempenho e funcionalidade, causando possíveis paralisações, aumento excessivo de
custo, comprometimento sensível de vida útil e desvalorização imobiliária acentuada.
• GRAU DE RISCO REGULAR – IMPACTO PARCIALMENTE RECUPERÁVEL – é aquele que
provoca a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação, sem prejuízo à
operação direta de sistemas, deterioração precoce e desvalorização em níveis aceitáveis.
• GRAU DE RISCO MÍNIMO – IMPACTO RECUPERÁVEL – é aquele causado por pequenas
perdas de desempenho e funcionalidade, principalmente quanto à estética ou atividade
programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos
riscos relativos aos impactos irrecuperáveis e parcialmente recuperáveis, além de baixo ou
nenhum comprometimento do valor imobiliário.
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Condições de estabilidade da edificação
Durante a vistoria foram constatadas patologias oriundas de infiltrações e vazamentos das
tubulações hidrossanitárias e pluviais, e estas patologias estão evoluindo, através da
contínua infiltração de água nos pisos das sacadas, aumentando a despassivação das
armaduras, com consequentemente abertura nas fissuras e rachaduras existentes, agravado
ainda com infiltrações em tubulações elétricas, elevando a classificação do grau de risco,
vindo a causar danos graves aos usuários, bem como à edificação.
Foto 01: Face inferior da laje da Sacada do Foto 02: Face inferior da laje da Sacada do
Pavimento Superior (Fachada Lateral Esquerda) Pavimento Superior (Fachada Frontal)
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Foto 03: Ausência de ralo na Sacada do Primeiro Foto 04: Businote para drenagem da Sacada do
Pavimento (Fachada Lateral Esquerda) Primeiro Pavimento (Fachada Frontal)
Descrição:
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- revisar e reparar todos os ralos de águas pluviais e buzinotes;
- escovar e lavar as superfícies deixando-as limpas, secas e isentas de poeira;
- após o reparo de todas as trincas, limpar toda à superfície, retificar os caimentos e
melhorar a drenagem;
- “bolear” no formato de “meia-cana” a junção das lajes com as paredes e demais
elementos;
- aplicar duas demãos de pintura “prime” e impermeabilizar a área, utilizando manta
asfáltica com 4mm de espessura, totalmente aderida às superfícies, a fogo, subindo, no
mínimo, 35 cm pelas paredes e dobrando, totalmente em cima dos peitoris e nas paredes
laterais.
- Dispor de uma lâmina d’água, de pelo menos 3 cm, em toda a extensão
impermeabilizada da laje e deixar em teste em um período de 05 dias. Se houver
vazamento, identificá-lo e corrigi-lo localmente, pois a manta é totalmente aderida à
superfície;
- executar o acabamento mecânico de proteção à manta com argamassa de cimento e
areia de traço 1:3, com espessura de, no mínimo, 2 cm . Atentar para os vãos de dilatação.
O acabamento mecânico deverá ter dilatação em vãos a cada 2,00 metros.
Foto 05: Fissura na face inferior da laje da Foto 06: Fissura na parede em alvenaria do
Sacada do Pavimento Superior (Fachada Lateral Pavimento Térreo (Fachada Posterior)
Esquerda)
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Foto 07: Fissura na parede de alvenaria, escada Foto 08: Fissura na parede de alvenaria, rampa
de acesso ao Pav. Térreo (Fachada Frontal) de acesso ao Pav. Superior (Fachada Frontal)
Descrição:
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As fissuras são mais preocupantes quando há acentuado progresso, principalmente, no
sentido da largura. Ou seja, quando elas começam a se alargar, transformando-se em trincas
e rachaduras. Se as fissuras se estabilizarem, menor é a preocupação.
Igualmente preocupante são as fissuras que atravessam a parede de um lado a outro.
Durante a Vistoria, não observamos, visualmente, recalque nas fundações, menos ainda
recalques diferenciais.
A recuperação das trincas e fissuras deverão seguir uma sequência lógica, como segue:
- Abertura de sulco sobre a fissura, em forma de “V” por meio de disco de corte e ou
espátulas, com aproximadamente 1,0cm de profundidade e 1,0cm de largura.
- Remoção do acabamento da parede no entorno do sulco em aproximadamente 20cm e
remoção de todas as partículas soltas no sulco com o auxílio de um pincel.
- Aplicação de selante acrílico flexível.
- Após a secagem do selante, aplicação da primeira demão (camada) de impermeabilizante
acrílico com utilização de pincel.
- Instalação de tela de poliéster sobre a primeira camada de impermeabilizante.
- Aplicação da segunda demão (camada) de impermeabilizante acrílico com utilização de
pincel.
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Foto 09: Face inferior da laje da Sacada do Foto 10: Luminária do ambiente guarita
Pavimento Superior (Fachada Posterior) (Pavimento Térreo)
Foto 11: Aparelho Condicionador de Ar, Foto 12: Face inferior da laje da Sacada do
Pavimento Térreo (Fachada Posterior) Pavimento Superior (Fachada Lateral Esquerda)
Descrição:
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Já para as reparação das luminárias, antecede a execução dos serviços de captação e drenagem das
Foto 13: Revestimento de piso do Ambiente Sala Foto 14: Revestimento da Calçada de proteção
de Reuniões (Pavimento Térreo) externa do Pav. Térreo (Fachada Posterior)
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Foto 15: Revestimento de Parede no ambiente Foto 16: Revestimento de Piso e Parede no
sanitário (Pavimento Térreo) ambiente sanitário (Pavimento Térreo)
Descrição:
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- verificar o estado do contrapiso e do emboço onde será reassentada as peças cerâmicas,
fazendo o teste do martelo ou bastão de madeira a fim de identificar através de som cavo
possíveis pontos com problemas.
- se for o caso, remover o emboço e/ou o contrapiso nestes locais.
- se for o caso, reexecutar o emboço e/ou o contrapiso onde for necessário.
- executar uma camada de regularização nos locais onde as placas cerâmicas foram
removidas com a utilização de argamassa colante tomando o devido cuidado para que esta
camada não ultramasse 1,0cm.
- executar o reassentamento das placas cerâmicas com a utilização de argamassa colante de
acordo com as características do material à revestir, tomando especial atenção às
orientações do fabricante para cada tipo de revestimento à ser utilizado (porcelanato, grês,
semi-grês, azulejo, dentre outros).
- executar o rejuntamento das peças com utilização de rejunte de acordo com as orientações
do fabricante para cada tipo de revestimento.
11.1.5 : PINTURA
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Foto 19: Parede Externa da rampa de acesso Foto 20: Paredes Externas
(Fachada Lateral Direita) (Fachada Posterior)
Descrição:
12. - CONCLUSÃO
Em geral, o estado de conservação, a funcionalidade e desempenho da edificação, bem
como o padrão construtivo da edificação pode ser considerado como bom.
Durante a vistoria não foram identificados recalques diferenciais no prédio, assim como,
não foram observados problemas estruturais, no entanto, estas peças estruturais podem
começar a apresentar problemas de corrosão e despassivação das armaduras e perda de
resistência do concreto, devido ao processo de molhagem e secagem, o que é
extremamente prejudicial às estruturas.
Caso esses reparos não sejam executados, com a urgência devida, pode-se chegar a um
estado de maior deterioração, inclusive estético-funcional, comprometendo a qualidade de
vida e funcionalidade do edifício, diminuindo o tempo de vida útil do prédio.
Não foi possível verificar alterações nos elementos estruturais do prédio, apenas mudança
de setores e divisórias leves e de cunho estético visando melhor aproveitamento interno dos
ambientes.
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Utilizando a metodologia GUT – Gravidade, Urgência e Tendência, o grau de risco o qual a
edificação enquadra-se é de RISCO REGULAR – IMPACTO PARCIALMENTE RECUPERÁVEL, ou
seja, é aquele que provoca a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação,
sem prejuízo à operação direta de sistemas, deterioração precoce e desvalorização em níveis
aceitáveis.
13. - ENCERRAMENTO
Concluo o presente Laudo Técnico de Vistoria Predial, contendo 24 (vinte e quatro) folhas
de papel A4, digitadas eletronicamente e impressas de um só lado, 20 (vinte) fotografias
coloridas e digitalizadas.
Todas as folhas foram devidamente rubricadas pelo Arquiteto e Urbanista Perito que
assina este Laudo Técnico de Engenharia.
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