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FORTALEZA-CE
ABRIL – 2008
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CONTEÚDO PROGRAMÁTICO
1. Introdução. 4
2. Conceito e Natureza Jurídica do Condomínio. 5
3. Criação do Condomínio. 7
3.1. Cadastro no CNPJ. 9
3.2. Cadastro no INSS. 9
3.3. Cadastro no FGTS/PIS. 9
4. Convenção. 11
5. Regimento Interno. 22
6. Administração do Condomínio. 24
6.1. Assembléia Geral. 25
6.2. Síndico. 27
6.3. Conselho Fiscal / Conselho Consultivo. 29
7. Contador. 30
7.1. Ética Profissional do Contabilista. 31
8. Contabilidade. 32
8.1. Plano de Contas. 33
8.2. Balancete / Prestação de Contas. 34
8.3. Demonstrações Contábeis
8.4.
8.3. Documentação p/ Contabilidade. 36
9. Administração Financeira do Condomínio. 37
9.1. Taxa Fixa / Rateio. 37
9.2. Taxas Extras. 38
9.3. Controle do Recebimento de Taxas Condominiais. 38
9.4. Boleto Bancário / Recibo. 38
9.5. Protesto das Taxas de Condomínio. 39
9.6. SPC / SERASA de Inadimplentes. 44
9.7. Fundo de Reserva. 44
9.8. Juizado Especial. 44
10. Setor Pessoal do Condomínio. 46
10.1. Contrato de Trabalho. 46
10.1.1. Contrato de Experiência. 46
10.1.2. Folha de Pagamento. 47
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10.1.3. Férias. 47
10.1.4. Cesta Básica. 50
10.1.5. Vale Transporte. 51
10.1.6. Adiantamentos. 51
10.1.7. Aviso Prévio. 51
10.1.8. Calendário de Obrigações. 52
10.1.9. Encargos Sociais. 53
10.1.10. 13º Salário. 54
10.1.11. FGTS. 54
10.1.12. Negociação Sindical. 57
10.1.13. Data Base. 57
10.2. Terceirização de Mão de Obra. 57
10.2.1. Responsabilidade do Condomínio. 58
10.3. Honorários do Síndico. 58
10.3.1. INSS. 58
10.3.2. ISSQN. 58
10.4. Conveção SECOVI . 58
10.5. Escala de Trabalho de Portaria. 58
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1. INTRODUÇÃO.
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2. CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO.
2.1. Conceito
Po demo s afir mar pela defin ição acima expo st a que o Co ndo mín io
vem a ser o do mín io exercido po r duas o u mais pesso as em relação a u ma
co isa co mu m. Assim, t emo s que há u ma repart ição do do mín io de u ma co isa
para duas o u mais p esso as.
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e ut ilid ades dest inado s ao uso co mu m. Assim, t o do s o s pro priet ár io s po de m
d ispo r e u sar livrement e de t o das as p art es co mu ns, desde qu e respeit ando sua
dest inação , de mo do a não prejud icar a co let iv idad e.
Po r sua vez, a pro pr ied ade p art icu lar co nst it u i-se pelas u n idad es
o u apart ament o s autô no mo s, delimit ad o s pelas paredes d iv isó r ias. Cada
pro priet ár io t em do mín io ú nico e exclu sivo so br e suas p art es ou
depend ências.
Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de
passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva,
qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO)
edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.
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Nest e ú lt imo vemo s qu e a garagem é vincu lada à u nidade
habit ac io nal e não de uso co mu m, mesmo est ando no t erreno do préd io , no
mesmo amb ient e d as part es co mu ns.
3. CRIAÇÃO DO CONDOMÍNIO.
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em a ssem bl éi a , a pr ova r o Regi m en t o In t ern o da edi fi ca çã o ou
c on jun t o de edi fi ca ç ões.
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Pa r á gra fo ún i co. Pa r a ser op on í vel c on t r a t er cei ros, a c on ven çã o d o
c on dom í n i o de ver á ser r egi st r a da n o Ca r t ór io d e Regi st r o d e
Im óvei s.
Ap esar de não t er a mesma nat ureza jur íd ica de o ut ras ent idades,
que exp lo ram at ividade eco nô mica, co m o u sem fins lucrat ivo s, co mo as
empresas em g eral, o Co ndo mín io é o br ig ado a fazer sua inscr ição no
Cadast ro Nacio nal da P esso a Jur íd ica do Min ist ér io da Fazenda (CNPJ/ MF),
t endo em vist a algu mas o br ig açõ es qu e o mesmo t em qu e cu mpr ir.
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Tal o br ig at o ried ade se mo st ra necessár ia, vist o que o co ndo mín io ,
apesar d e t er u ma nat ureza jur íd ica pró pria, não po de se co nfu nd ir co m seu s
pro priet ár io s, no caso , o s co ndô mino s. Assim, claro que ser ia necessár io a
ind iv idualização do co ndo mín io ju nt o a Receit a Federa l. Out ro po nto de su ma
impo rt ância é o fat o de que o Co ndo mín io vai co nt rat ar fu ncio nár io s, mo t ivo
pelo qual é necessár io seu reg ist ro no CNPJ/MF.
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4. CONVENÇÃO
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co ndô mino s, devendo , ainda ser reg ist rada t al alt eração no Cart ó rio de
Reg ist ro de Imó veis.
5. REGIMENTO INTERNO.
6. ADMINISTRAÇÃO DO CO NDOMÍNIO.
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II - r epr esen t ar , a t i va e pa ssi va m en t e, o c on dom í n i o, pr at i ca n do, em
juí z o ou for a del e, os a t os n ece ssá r i os à defesa dos i n t er ess e s
c om un s;
IX - r ea li z ar o segur o da edi fi ca çã o.
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Pa r á gra fo ún i co. Os vot os s er ã o pr opor ci on a i s às fr a ções i dea i s n o
sol o e n a s out r a s part es c om un s per t en cen t es a ca da con dôm i n o,
sa l vo di sp osi çã o di ver sa da con ven çã o d e c on st i t ui çã o d o
c on dom í n i o.
Para melho r ent end iment o , d ivid imo s o E st udo da Ad min ist ração
do Co ndo mín io no est udo dessas t rês fig uras.
ASSE MBLÉI A: Reu n ião de nu mero sas pesso as para d et er minado fim,
especialment e de liberat ivo . (AURÉLIO, 1 999)
É realizada u ma vez po r ano . Sua pr inc ipal fina lidade é apro var
as ver bas d est inadas a co br ir as desp esas no r mais necessár ias ao
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fu nc io nament o do co ndo mín io p ara o próximo exercíc io . Exe mp lo : Desp esas
co m salár io s, águ a, lu z, elevado res, mat erial d e limp eza, et c.
Nessas assemb lé ias o s inqu ilino s po der ão part icipar, inclu siv e
co m o vo to , sem haver necessidad e de pr o curação e desde q ue o pro priet ár io
est eja au sent e.
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6.1.3. Assemb léia Gera l Especia l
Para que seja t o mada d ecisão so bre demo lição e reco nst rução da
ed ificação o u a alienação do imó vel, po r mo t ivo s ur baníst ico s, arq u it et ô nico s
o u em virt ude da co nd enação da ed ific ação em razão de insegurança o u
insalu br id ade.
6.2. Síndico
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IX - r ea li z ar o segur o da edi fi ca çã o.
[. . . ]
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Po de o Sínd ico receber remu neração pelo seu t rabalho . Nest e
part icu lar, no t ó p ico que t rat aremo s acerca do s Recurso s Hu mano s do
Co ndo mín io , iremo s d iscut ir acer ca das incidências exist ent es pela
remu neração , co mo a co brança do INSS, IR e do ISS.
O S índ ico que pr at icar irregu lar idad es, não prest ar co nt as, o u não
ad min ist rar co nvenient ement e o co ndo mín io , po derá ser dest it u ído , pela
fo r ma e so b as co nd içõ es prev ist as na co nvenção , o u, no silêncio dest a, pelo
vo t o da maio r ia abso lut a do s co ndô min o s, present es, em assemb lé ia geral
especialment e co nvo cada (CC, art . 1349).
Temo s que é o br igat ó rio ao sínd ico , co nfo rme d ispo st o no art igo
1350 do Có digo Civ il Brasileiro , co nvo car, anualment e, u ma assemb léia
o rdinár ia co m o fim de apro var o rçament o, as co nt r ibu içõ es do s co ndô mino s e
as co nt as. Não sendo co nvo cada est a assemb lé ia, u m quart o do s co ndo mín io s
po derá co nvo cá- la e, se a assemb lé ia não se reu nir, caberá a decisão ao ju iz, a
requer iment o de qualqu er co ndô mino .
Temo s qu e o Có d igo Civ il P át rio prevê, em seu art igo 1356 que o
Co ndo mín io po derá cr iar u m co nselho fiscal, qu e t erá co mo fu nção dar
parecer so bre as co nt as do sínd ico , que será eleit o pelo pr azo de do is ano s,
sendo fo r mado po r t rês co ndô mino s.
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Resu midament e, po derão t er as segu int es t arefas:
7. CONTADOR
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Nesse t ó pico , alert amo s às empresas de Ad min ist ração de
Co ndo mín io s q ue não po ssuem em seus q uadro s co nt ado res para assinat ura do
livro caixa o u da prest ação de co nt as do co ndo mín io . Os co ndo mín io s que não
t êm seus livro s ca ixa assinado s po r co nt ado res est ão irregu lares p erant e a
Leg is lação Pát ria.
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8. Contabilidade
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Cart ão do CNPJ;
Ap uração das co nt as da ad min ist ração ant er io r;
Past as co m as despesas e receit as refer ent es ao s ú lt imo s cinco ano s;
Past as co m as prest açõ es d e co nt as do s ú lt imo s cinco ano s;
Past as co m o s t ribut o s pago s pelo Co ndo mín io ;
Past as co m as co nt as a pagar ;
Relação de Inad imp lent es at ualizada;
Livro de Reg ist ro de Invent ár io ;
Livro de Reg ist ro de Empregado s;
Do cu ment ação co mpro bat ó ria referent e à Pesso al.
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Co nt udo , deve- se o bser var a u nifo r midad e de reg ime ado t ado no exercíc io , a
fim de não preju d icar o resu lt ado e a int egr id ade das demo nst raçõ es co nt ábeis
apresent as.
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CONDOMÍNIO EDIFICIO FULANO DE TAL
CNPJ/MF n° 00.000.000/0000-00
Av. das Alamedas, s/n, Bacanga, Fortaleza, Ceará.
MARÇO/2006
2. RECEITAS 51.562,24
2.1. COTAS CONDOMINIAIS 52.261,23
2.1.1. COTAS RECEBIDAS - COBRANÇA BB 20.784,10
2.1.2. COTAS RECEBIDAS – CARTEIRA 31.477,07
2.1.3. (–) DEVOL. DE COTAS (CH. DEVOLVIDOS) ( – ) 698,99
3. DESPESAS 50.227,02
3.1.DESPESAS OPERACIONAIS 15.897,81
3.1.1. DESPESAS TRABALHISTAS 15.897,81
3.1.1.1. FOLHA DE PAGAMENTO 7.352,00
3.1.1.2. HONORÁRIOS SÍNDICO 855,00
3.1.1.3. INSS. 2.811,02
3.1.1.4. FGTS. 735,52
3.1.1.5 RETENÇÃO ISS SÍNDICA 45,59
3.1.1.6. PIS S/ FOLHA PAGAMENTO 73,75
3.1.1.7. VALE TRANSPORTE 1.354,30
3.1.1.8. REFEIÇÕES FORNECIDAS 1.554,15
3.1.1.9. PENSÃO ALIMENTÍCIA 86,57
3.1.1.10. FÉRIAS CONCEDIDAS 967,01
3.1.1.11. SERVIÇOS EXTRAORDINÁRIOS 62,90
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3.2.2.2. MATERIAL ELÉTRICO E HIDRO/SANITARIO 2.365,84
3.2.2.3. MATERIAL DE PINTURA E REFORMA 1.292,64
3.2.2.4. MATERIAL EXPEDIENTE/CONSUMO 344,61
3.2.2.5. MATERIAL IMOBILIZADO 3.875,10
3.2.2.6. MATERIAL PARA COPA 379,32
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necess idad e de ver ificação co nt ábil, to da a do cu ment ação relat iva ao
co ndo mín io .
Assim, est á claro que, nesse part icu lar, o co ndo mín io deve ser
t rat ado co m o mesmo ze lo qu e u ma empresa co mer cial. Devem ser respeit ado s
o s pr incíp io s co nt ábe is, assim co mo escr it urado o livro caixa do co ndo mín io
para u ma fut ura ver ificação .
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Para d ir imir qu aisquer d ú vidas acerca d as o br ig açõ es acessó r ias
que o s Co ndo mín io s est ão o br igado s a prest ar, segu e abaixo qu adro
in fo r mat ivo :
9. INFORMAÇÕES GERENCIAIS
Então como não se pode penalizar quem paga em atraso, podemos encontrar
medidas para beneficiar os condôminos que pagam em dia. Isso pode incentivar a redução da
inadimplência, já que passará a obter vantagem que pagar em dia.
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Logo, pode-se propor, conforme o cenário de cada Condomínio, o
estabelecimento de cotas com desconto para quem pagar em dia. Essa medida trouxe uma
redução nas taxa condominiais em atraso.
Essas são algumas medidas que surtiram efeito em outras experiências. Vale
ressaltar que o custo com energia em horários de pico é cerca de 20% maior.
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Os condomínios, principalmente os mais antigos, podem ter um gasto
desnecessário com água e esgoto, lembrando que é praticamente pago duas vezes pela mesma
água, pois é cobrado pela água que entra no condomínio e pela água que sai, no esgoto.
9.2.3. Telefonia
9.2.5. Serviços
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Com essas medidas pode-se ter maior poder de barganha frente ao prestador e
fazer uma programação de pagamento, evitando despesas eventuais que poderiam ser
previstas.
Pela exp er iência que t emo s viv ido , é mais vant ajo so para o
co ndo mín io fazer u ma previsão o rçament ár ia no iníc io do ano co m o int u it o
de est imar quant o ser ia gast o no ano segu int e e assim est abelecer u m valo r
fixo p ara su a t axa d e co ndo mín io . Ist o o co rre po rque assim, o co ndo mín io t e m
co nd içõ es de est abelecer d et er minado valo r para fo r mação d e u m fu ndo de
reser va qu e co br ir ia alg u ma despesa ext rao rdinár ia.
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inco rrerão no cur so do ano , co mo recarga de ext int o res, manut enção de
elevado res, et c.
Est e t ó pico ser ve ap enas co mo lembr et e para o s ad min ist rado res
que a manut enção do co nt ro le do recebiment o das t axas co ndo min iais é u ma
necess idad e prement e. Pr imeirament e, pelo fat o de que não deve haver
co brança indevid a nas t axas co ndo min iais. E m segu ndo lug ar, co m u m
co nt ro le efet ivo , será po ssíve l à ad min ist ração ver ificar, sempr e qu e
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necessár io , o nível d e inad imp lência do co ndo mín io e t o mar as pro vidências
necessár ias.
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Os o perado res do d ireit o , ent ret ant o, não perceberam, de in íc io , a
pro fu nd a mud ança int ro duzida, de so rt e que, a d esp eit o da refer ência expr essa
da lei, co nt inuaram o s do ut rinado res a me ncio nar so ment e o prot esto cambia l,
esqu ecendo -se do s do cu ment o s de d ív ida. A ino vação não t ardo u a ser
percebid a p elo s do ut rinado res e pelo s t ribu nais, mas co nt inuava a haver
dúv ida qu ant o ao alcance da expressão “do cu ment o de dív ida”. Alg u ns,
equ ivo cadament e, co ns ideram que do cument o s de d ív ida ser iam o s t ít u lo s
execut ivo s jud ic iais e ext rajud icia is enu mer ado s no s art igo s 584 e 5 85 do
Có d igo de Pro cesso Civ il. Reg ist re- se que o co rreto é co nsid erar que a
expressão “t ít u lo s” empreg ada no art igo 1° d a Lei n° 9 492/97 eng lo bar ia não
só o s t ít u lo s d e créd it o , co mo t ambém o s t ít u lo s execut ivo s ext rajud ic iais, não
sendo est es ú lt imo s, po rt ant o , encarad o s no co nceit o de “do cu ment o de
d ívid a”. Seja co mo fo r, não haver ia qu alq uer rest r ição para que fo sse efet uado
o prot esto do encargo co ndo min ia l. Desde que co mpro vado po r co nt rato
escr it o , u ma vez qu e, nest as circu nst âncias, é co nsid erado t ít u lo execut ivo
ext rajud ic ial, na fo r ma do inciso IV do artigo 585 do CPC.
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se su je it ar a det er minado s p arâmet ro s para qu e po ssam ser pro t est ado s,
embo ra não expressament e enu nciado s. São eles o s segu int es: cert eza,
liqu id ez e exig ib ilid ad e. A cert eza d a co t a co ndo min ial é inequ ívo ca, u ma vez
que bast a ao sínd ico apr esent ar cert idão d e mat r ícu la da u n idad e co ndo min ia l,
demo nst rando a co nd ição de co ndô min o para que est e est eja o br ig ado a
co nt r ibu ir co m as despesas d e rat eio . E mbo r a ex ist am o p in iõ es d ivergent es,
predo mina, t ant o na do ut rina, quant o na jur isprud ência, o ent end iment o de
que a o br igação de pagar as despesas de co nser vação da co isa co mu m po ssu i
nat ureza p ropter rem. E q ue o art igo 1 336, inc. I, do No vo Có d igo Civ il,
est abelece qu e t al o br igação incu mbe ao co ndô mino , o ner ando , po rt ant o,
aquele qu e o st ent a essa qualid ade no mo ment o da co nst it u ição da o br ig ação .
Esse dever jur íd ico não deco rre da man ifest ação de vo nt ade do devedo r, o que
é u m t raço pecu liar da o br igação propt er rem, mas do simp les fat o de o
su jeit o passivo d a o br igação apresent ar a qualidade de t it u lar de u m d ireit o
real. Vê- se, po is, qu e a o br ig ação de pag ar co t a co ndo min ia l deco rre da le i,
não sendo necessár ia a manifest ação do condô mino aut o rizando a co brança.
Reg ist re-se que, a r igo r, não é preciso sequer co mpro var o
reg ist ro de co nvenção co ndo min ial, u ma vez que o parágrafo ú n ico do art igo
1333 do No vo Có d igo Civil est abelece qu e t al reg ist ro so ment e t em efeit o de
to rná- lo o po nível a t erceiro s, sig n ificando que ent re o co ndô mino e o
co ndo mín io a o br ig ação exist e, independent ement e do reg ist ro . Não t eria
sent ido ad mit ir- se o pro t esto de u m t ít u lo co nsensual, mas que po de t er sido
o bt ido po r meio s su asó r io s ileg ít imo s o u em fu nção de negó cio s jur íd ico s
inex ist ent es e neg ar pro t esto a u m t ít u lo q ue co nsu bst ancia d ív ida que deco rre
da lei. Veja- se qu e é bast ant e co mu m a pro po sit ura de açõ es anu lat ó r ias de
t ít u lo s camb ia is pela inexist ência de relação jur íd ica ent re as part es, co mo
co st uma aco nt ecer na emissão de d up licat as fr ias. Rar as são , ent ret ant o , as
açõ es, ao meno s aju izad as co m ser iedad e de pro pó sit o , em qu e se põ e em
dúv ida a leg it imid ad e da co brança de co t as co ndo min iais.
Desd e qu e regu la ment e apro vad as pelas assemb lé ias co ndo min ia is
são devidas as despesas de rat eio . A pro va dest e fat o será min ist rada
facilment e pelo apresent ant e do do cument o de d ívid a, bast ando que ex iba
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có p ia d a at a da assemb lé ia qu e aut o r izo u a despesa. Po r sua vez, o fat o de não
haver, event ualment e, ass inat ura do devedo r na co nvenção o u na assemb lé ia
que delibero u so bre a rea lização da desp esa, seja o rd inár ia o u ext rao rd inár ia,
não lhe r et ira a cert eza. Nesse sent ido , veja-se o p inião do Ju iz Ricardo
Albert o Pereir a, afir mando que “q ualqu er do cu ment o que demo nst re que seja
u ma d ív ida po de ser pro t est ado . Uma d ív ida não precisa necessar iament e est ar
assinad a”. É que a co nvenção , u ma vez apro vad a, o br iga o s pro pr iet ár io s
present es, assim co mo o s fut uro s adqu irent es das u nidades. Po r o utro lado , a
co t a co ndo min ia l t ambém é líqu id a, bast ando que o apresent ant e demo nst re
que a ver ba fo i aut o rizad a em assemb lé ia, na fo r ma do s art igo s 134 1 e 135 0
do No vo Có digo Civ il.
Os pro ced iment o s a serem ado t ado s são o s segu int es:
• Dir ig ir- se à CENTRAL DE DISTRIBUIÇÃO DE
PROTESTOS, sit uada à Rua Dr. Jo sé Lo urenço , 870, sala
609 – Fo rt aleza- CE, fo ne: (85) 3261.88.29 .
• Fo r mu lár io (ANEXO IV)
• P lan ilha do s cálcu lo s que est ão sendo co brado s
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• At a de E leição de S índ ico (Có p ia Aut ent icada)
• At a que est abeleceu o valo r qu e est á sendo pro t est ado
(Có p ia Aut ent icada)
OBS: Além d esses do cu ment o s, suger imo s que seja co nvo cado u ma
Assemb lé ia para decid ir so br e o prot est o das t axas em at raso .
No caso do SERAS A, est e ó rgão não d ispo nib iliza est e ser viço ,
ficando rest r it o apenas a empresas em g eral, banco s, so ciedades de créd it o ,
et c. Já o SPC, est e sim d ispo nib iliza seu s ser viço s ao s co ndo mín io s, d e so rt e
que po de ser mais u ma ar ma para a co brança do s inad imp lent es.
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Há vár ias fo r mas de se canalizarem recu rso s para a manut enção
de u m Fu ndo de Reserva, devendo -se o bser var o que est á est ipu lado em
Co nvenção . As pr incipais fo r mas são :
10% so bre o valo r mensal p ago de co ndo mín io para co br ir as despesas
o rdinár ias;
Os juro s mo rat ór io s e as mu lt as co bradas do s co ndô mino s;
20% do saldo ver ificado no o rçament o de cada exercício ;
Receit as au fer idas co m a ut ilização do salão de fest as.
Nesse sent ido , é que decid imo s ded icar u m tó p ico apenas par a
est e assu nt o .
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Do cu ment o em qu e se reg ist ra esse aco rdo o u co nvenção . Aco rdo , aju st e,
co mbinação , pro messa aceit a. (MICHAE LIS, 1998)
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11.4. Féria s
As fér ias do s fu ncio nár io s são regu lamen t adas pela CLT em seu s
art . 129 a 141. Ond e são det er minado s o s prazo s para aqu is ição , prazo s p ara
co ncessão , mu lt as pela não co ncessão no prazo co rreto , sit uaçõ es qu e
suspend em o d ir eit o , ent re o ut ras.
No caso da cest a básica, est a po ssu i nat ureza salar ial, salvo se
deco rrer de no r ma co let iva qu e d ispo nha d iferent ement e o u se fo r inclu íd a
pelo E mpregado r no P lano de Aliment ação ao Trabalhado r (PAT).
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Vejamo s: O vale refeição , fo r necido po r fo rça do co nt rat o de
t rabalho , t em carát er salar ia l, int egrando a remu neração do empregado , para
to do s o s efeit o s legais (TST – sú mu la 24)
No caso da aliment ação , est a vem regu la ment ada pela co nvenção
co let iva de t rabalho , o nde o s empreg ado res são o br igado s a fo rnecer refeição
a seu s empr egado s zelado res e po rt eiro s, o u fo rnecer vale aliment ação no
valo r de R$ 4,25 (qu at ro reais e vint e e cinco cent avo s), sendo desco nt ado R$
1,50 do salár io do s fu ncio nár io s.
11.7. Adiantamento s
O aviso prévio est á devid ament e regu lament ado pela CLT no s
art igo s 487 e segu int es da CLT. Ond e são det er minado s o prazo para
co mu nicação que deve ser de in iciat iva de quem so licit ar a d ispensa o u
demissão , co m ant ecedência mín ima de 30 d ias. Caso o empreg ado r não
co mu niqu e o aviso o empreg ado t erá d ir eit o ao aviso ind enizado . O mesmo
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o corre se o empregado não co mu nicar no prazo devido , será d esco nt ado de
suas ver bas rescisó r ias o valo r da indeniz ação devida.
Se fo r feit a a rescisão no mês que ant eced e a dat a base p ara
reajust e, mesmo que seja fe it o aviso ind enizado o empreg ado t erá d ireit o a
mais u m salár io co mo inden ização , pelo fat o da d ispensa o co rrer no mês do
reajust e.
Documento /
Dia Obrigação Histórico Código
Formulário
Até o Salário de
Pagamento dos Salários Mensais Recibo
quinto dia mar/08
útil
Pro ced iment o bast ant e ut ilizado pelo s co ndo mín io s, t al fat o
requer u m ext remo cu id ado po r part e da ad min ist ração do co ndo mín io . No
41
caso do co ndo mín io co nt rat ar u ma empr esa de t erceir ização de mão de o bra,
deve est ar sempr e at ent o em r elação ao respeit o , po r part e da empresa, d as
o br ig açõ es fiscais e t rabalh ist as incid ent es na prest ação do s serviço s.
De aco rdo co m o s d iver so s ent end imen to s jur isprud encia is, o s
to mado res de ser viço s das empr esas de t erceir ização de mão de o bra, são
so lidar ia ment e respo nsáveis pelo p agament o das o br igaçõ es t rabalh ist as
iner ent es ao ser viço . Deve-se co brar da co nt rat ada as Gfip s, GPS e fo lha d e
pagament o ind iv idu alizadas, referent es ao mês imed iat ament e ant er io r ao
pagament o .
11.11.1. INSS
11.11.2. ISSQN
42
Est e po nto t em co mo o bjet ivo fazer mo s u ma co mparação do que é
mais vant ajo so . Mant er t rês o u quat ro fu ncio nár io s na escala de po rt aria.
informação:
Em virtude da Medida Provisória N.º 421/08 – que dispõe sobre o reajuste e o
aumento real do salário mínimo de R$ 380,00 para R$ 415,00, vigente a partir do dia
1º de março – só haver sido publicada em edição extraordinária do Diário Oficial da
União no dia 29/02/2008, vimos hoje, dia 03/03/2008, esclarecer que:
43
Essa disposição é apenas um ajuste para que nenhum empregado ganhe menos
que o salário mínimo vigente, considerando que a data base para a categoria é 1º de maio,
onde será estabelecido novo piso salarial para as categorias.
44
BIBLIOGRAFIA
ASSIS, Caio S enni. Condom ínio no novo código civil: dout rina,
jurisp rud ência e p rática. Sant a Cruz da Co nceição : Vale do Mo gi, 2003.
AZEVEDO, Osmar Reis; SENNE, S ilv io Helder Lencio ni. Obr ig açõ es Fiscais
das So cied ades Co o perat ivas e E nt idades sem Fins Lucrat ivo s. S ão Pau lo ,
Tho mso n-IOB, 2007.
BERNARDO, Fabr icio . Condom ínio e condôm ino no novo código civil -
incluindo quadro com parativo. Leme: RCN, 2003.
BORGES, Ant o nio Miguel. Adm inist raçã o e contabilidade do s condom ínio s
residenciais: legisl ação e m odelo s p rá ticos. 1. ed. São Pau lo : Resenha
Tr ibut ár ia, 1989.
45
CONSOLIDAÇÃO DAS LEIS DO TRABALHO. Decret o-lei nº 5.452, de
01.05.1943 - Atualiza do e acom panhado de notas à Legi slaçã o Co rrelata, de
Legislação Tra balhista Esp ecial, d e Regi m ento Intern o do TST (excerto), de
Súm ulas do STF, STJ, TFR (em m atéria trabalhi sta) e do TST (Enunciados
1 a 363), de Orienta ção Juri sp ruden cia l da SDI e da SDC e Precedentes
Norm ativo s do TST, e de índ ices si stem ático d a CLT, num érico da
legisla ção, crono lógico s da legisl ação m eram ente alterado ra e alfab ético-
rem issi vo da CLT, da legi slação com plem entar e das súm ulas. 30. ed. at ual.
e au m. São Pau lo : Saraiva, 200 3.
DUTRA, Art u mira. Lei condom inial: novas reg ras a pa rti r de hoje. Jo rnal O
Po vo . Fo rt aleza, 11.01.2003. Eco no mia.
LOPES, Jo ão Bat ist a. Condom ínio. 5. ed. at ual. amp. São Pau lo : Revist a do s
Tr ibu nais, 1996.
SALGADO, Jo nas E lias. Cond om ínio à luz do novo código civil. 1. ed.
Camp inas: Ser vanda Ed it o ra, 2004
PLANIOL ET RIPERT, Trait é Prat ique de Dro it Civil, vo l. 3º, nº. 319
46
ANE XOS:
47
ANEXO I
MODELO DE CONVENÇÃO
Ca pí t ul o I
Da Pr opr i eda de
Ar t. 1º - O C on dom í n i o do E di fí ci o . . . . . .. .. . .. .. . é c on st i t uí do de pa r t es c om un s a t odos os
c on dôm i n os e de un i da des a ut ôn om a s de pr opr i eda de excl usi va de ca da c om unh ei r o.
Ar t. 2º - O E di fí ci o . . . .. . .. .. . .. . é con st i t uí do d e su bs ol o, pa vi m en t o t ér r eo, . . .. . .. .
pa vi m en t os-t i po e c ober t ura , com . . . (. . .. ) a par t am en t os sen do qua t r o em ca da pa vi m en t o-
t i po, e um a l oja , l oca l i z a da n o pa vi m en t o t érr eo, que t om ou o n úm er o de . . ., ca ben do a
ca da um a da s un i da des a ut ôn om a s a fr a çã o de . .. .. . .. . a vos do t er r en o e da s coi sa s c om un s.
48
d) o a pa rt a m en t o dest i n a do a o z el a dor , com . . .. . .. m 2;
e) a en tr a da soci a l do edi fí ci o, c om . .. . .. .. m 2;
j) a s ca i xa s d' á gua;
m ) os poç os de ven t i l a çã o;
o) o t ubo c ol et or de l i xo;
Ca pí t ul o II
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Dos Di r ei t os e De ver es d os C on dôm i n os
c) exa m i n ar l i vr os, a r qui vos, c on t a s e d ocum e n t os out r os, p od en do, a qua l quer t em po,
sol i ci t a r in for m a ções a o Sí n di co ou a Adm i ni st r a dora , sobr e a s quest ões a t i n en t es à
a dm in i str a çã o do Con dom í n i o;
a ) cum pr ir e fa z er cum pr ir , por si , seus h er dei r os, fa m i l i ar es, l oca t á r i os, ser vi ça i s,
vi si t a n t es e su ce ss or es a qua l quer t í t ul o, o di spost o n est a C on ven çã o e n o Regi m en t o
In t ern o; na Lei n º 4. 591, de 16/ 12/ 1964;
50
d) r espei t a r a Lei do Si l ên ci o, e spe ci a l m en t e a pós à s 22 h or a s;
l ) ca da con dom í n i o ser á obr i ga do a r epar ar , por sua con t a , t odos e qua i squer dan os que n a s
pa rt es c om un s ou a qua l quer dos dem a i s a par ta m en t os do E di fí ci o for em ca usa dos p or
de fei t os n a s i n sta l a ções da sua pr opr i eda de, nã o r epar a da s a t em po pod en do o Sí n di c o ou
os c on dôm i n os pr ejudi ca d os exi gi r do r esp on sá vel o r essa r ci m en t o do cu st ei o da r epa r a çã o
i nt egr a l dos da n os da í der i va dos;
51
n ) m esm o n a s ár ea s de fun dos é veda da a col oca çã o ext er na de seca d or es que d ei xa m
got e ja r ;
Ca pí t ul o III
52
Da s Desp esa s At r i buí da s a os Con dôm i n os
53
Pa r á gra fo ún i co - A c obr an ça da s c ot a s ext r a or di nár i a s poder á ser e fet ua da em da t a s
di ver sa s.
Ca pí t ul o IV
Da Dest i n a çã o, Us o e Fr ui çã o
Ar t. 15 - Aos pr opr i et á ri os, seu s dep en den t es, l oca t á r i os, ser vi ça i s ou m or a dor es a
qua l quer t í t ul o, é veda do o us o da s pa r t es c om un s do Con dom í n i o pa r a depósi t os d e
qua l quer n a t ur ez a, esp eci a l m en t e en t ulh os, m óvei s et c. , bem c om o é expr essa m en t e
pr oi bi d o o a jun t a m ent o ou r eun i ã o de pess oa s, e xcet o n a s r eun i ões do C on dom í n i o.
Ca pí t ul o V
54
a ) or gan i zar o qua dr o dos em pr ega dos pa r a os s er vi ç os c om un s, desi gn an do-l h es
a tr i bui ç õe s, dever es e obr i ga ções;
c) c on tr a t ar en genh ei r os, a dvoga dos, per i t os, c on t a dor es et c. , qua n do n ece ssá r i o, pa r a a
de fe sa dos i n t er esse s do C on dom í n i o;
d) t er sob sua gua r da e t ran sfer i r a o seu su ce s sor t od os os va l or es, l i vr os, docum en t os,
pl an t a s, r egi st r os et c. , e t udo o m a i s de pr opr i eda de do Con dom í n i o;
55
Ar t. 19 - Ser á el ei t o n a m esm a Assem bl éi a que el eg er o Sí n di co, e pel o m e sm o p er í odo,
per m i ti da a r eel ei çã o, um Con sel h o C on sul t i vo c om p ost o d e t r ês m em br os, t od os
c on dôm i n os.
§ 2º - As deci sõe s do C on sel h o Con sul t i vo ser ã o sem pr e t om a da s por ma i or ia de vot os.
Ca pí t ul o VI
Da s Ass em bl éi a s G er a i s
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a ) Or din ar i am ent e, n o pr im ei r o tr i m estr e de ca da an o, par a di scut i r , a pr ova r ou r ejei t a r , n o
t od o ou em pa r t e, a s con t a s do exer cí ci o a n ter i or , a pr ova r o or ça m en t o par a o n ovo
exer cí ci o, el eg er o Sí n di co e o C on sel h o Con sul t i vo e t r a tar de a ssunt os de i n t er esse ger a l ;
§ 2º - A s A ss em bl éi a s s er ã o r ea l i z a da s em pr im ei ra con voca çã o c om a pr es en ça de m a i or i a
a bs ol ut a dos c on dôm i n os, ou em s egun da e úl t i m a con voca çã o, c om qua l quer n úm er o de
pr esen t es, t rin t a m in ut os a pós o h or ár i o desi gn a do par a a sua r ea l iz a çã o em pr im ei ra
c on voca çã o.
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Ca pí t ul o VII
Ca pí t ul o VIII
Da Gar a gem
Ca pí t ul o IX
Da s Pen a l i da des
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d) n o ca s o d e c obr an ça judi ci a l do d é bi t o r el a t i vo a quot a s c on dom i n i ai s or di nár i a s ou
ext r a s, ou de m ult a s a pl i ca da s judi ci a i s e h on orár i os a dvoca t í ci os;
Ca pí t ul o X
Da s Di sposi ç ões G er a i s
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Ar t. 29 - Os ca s os om i ss os s er ã o r es ol vi d os p el o Sí n di co, c om a ssi st ên ci a do C on sel h o
Con sul t i vo, à vi st a da s l ei s que r egem os c on dom í n i os ou da jur i spr udên ci a fir m a da em
t or n o do a ssun t o a m i gá vel ou judi ci a l m en t e.
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ANEXO II
Art i go 1º - O pr esen t e Regi m en t o In t ern o r eger -se-á pel a s di sp osi ç ões da L ei n º 4. 591, de
16-12-1964 e a l t era ções p ost er i or es, n ã o poden do c on fl i t a r com a Con ven çã o Con dom i n i a l,
da qua l é com pl em en t o, e a seu est r i t o cum pr im en t o obr i ga m -se t odos os m or a dor es d o
E di fí ci o, seja m pr opr i et ár i os, l oca t á r i os, em pr ega dos, depen den t es, ser vi ça i s e vi si t a n t es.
Art i go 3º - Nos a pa r ta m ent os e sua s dep en dên ci a s nã o pod er ã o ser guar da dos ou
dep osi t a dos expl osi vos i n fl a m á vei s.
Art i go 7º - As depen dên ci a s n ã o poder ã o ser obst r uí da s ou ut il i z a da s par a qua l quer out r o
pr opósi t o qu e n ã o se ja o de en t r a da e sa í da , sen do veda da a ut i l i za çã o de t a i s
depen dên ci a s pa ra depósi t o, m esm o m om en t ân eo, de objet os.
Art i go 9º - É pr oi bi d o a t i rar pa péi s, pon t a s de ci garr os, ou qua l quer obj et o, pel a s ja n el a s
ou n a s á r ea s com un s. Assi m c om o n ã o é p er m i t i do est en der r oupa s, t a pet es, et c, n a s
ja n el a s ou va r an da s ext ern a s do E di fí ci o.
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Art i go 10º - O l i xo, d et r i t os e va r r edur a s de ver ã o ser r ec ol h i dos a d equa da m en t e,
c ol oca n do-s e em sa c os pl á st i cos pa r a con duz i dos a l oca l a pr opr ia do, pel o fa xi n ei r o que
r ecol h er á diar i am en t e de ca da a par t am en t o, em hor á ri o c on ven i en t e.
Art i go 15º - Os pr opr i et ári os e s eus i n qui l in os fi ca m obr i ga dos a z el a r pel a or dem e boa
r eput a çã o do E di fí ci o.
Art i go 16º - É pr oi bi d o m a n t er an im a i s ou a ve s n a s un i da des ou n a s pa rt es c om un s do
E di fí ci o.
62
ANEXO III
ATIVO
20X2 20X1
63
Condomínio do Edificio Modelo
CNPJ: 00.000.000/0000-00
PASSIVO
20X2 20X1
64
Condomínio do Edificio Modelo
CNPJ: 00.000.000/0000-00
20X2 20X1
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ANEXO IV
FORMULÁRIO
End: ____ ______ ______ _______ ______ Co mp l.: ____ ______ ____
At encio sament e,
66
_________ ______ ______ ______ ______ __ ____
Apr esent ant e
Carimbo e Assinatura
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