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ADMINISTRANDO O
CONDOMÍNIO DE
FORMA EFICÁZ
Como aproveitar uma boa assessoria para ter
resultados eficazes em seu condomínio
Índice
Introdução 05
1 – O que é administrar um condomínio 06
1.1. Conceito de Condomínio 08
1.2. Constituição do Condomínio 08
1.3. Outras Informações 09
1.3.1. Natureza Jurídica do Condomínio 09
1.3.2. Convenção 10
1.3.3. Regimento Interno 11
1.3.4. Assembleia Geral 12
1.3.4.1 Assembleia Geral Ordinária 13
1.3.4.2. Assembleia Geral Extraordinária 13
1.3.4.3. Assembleia Geral Especial 13
1.3.5. Síndico 14
1.3.6. Conselho Fiscal e Consultivo 14

2
Administrando o condomínio de forma eficaz
2 – Como gerenciar e atingir os objetivos 15
2.1. Informações Gerenciais 16

2.1.1. Medidas para otimização da Arrecadação 16

2.1.2. Racionalização do Gasto 17

2.1.2.1. Consumo de Energia 17

2.1.2.2. Água e Esgoto 17

2.1.2.3. Telefonia 17

2.1.2.4. Materiais Diversos 18

2.1.2.5. Serviços 18

3 – O que precisamos saber sobre os controles

administrativos e financeiros 19/20

3.1. Controles Administrativos 21

3.1.1. Taxa fixa e rateio 21

3.1.2. Taxa extra 22

3.1.3. Controle de recebimento de taxas condominiais 22

3.1.4. Boleto bancário e rebibos 22

3.1.5. Protesto das taxas condomíniais 23

3
Administrando o condomínio de forma eficaz
3.1.6. Registro no SPC e Serasa - Inadimplência 25
3.1.7. Fundo de Reservas 25

3.1.8. Juizado Especial 25

3.2. Controles Financeiros 26

3.2.1. Contabilidade 26

3.2.2. Obrigações da contabilidade 27

3.2.3. Demonstrações contábeis 28

3.2.4. Outras Informações 28

4 – Como colocar em prática a boa

Administração 29/30

4.1. Classificação dos serviços 31

4.1.1. Setor pessoal 31

4.1.2. Setor de cobrança 31

4.2. Terceirização 32

4.2.1. Porque terceirizar 32

4.2.2. O que terceirizar 32

4.2.3. Terceirizar x Contratar 33

4.2.4. Considerações finais 34

4
Administrando o condomínio de forma eficaz
Introdução

Administrando o condomínio de forma eficaz

O que é “eficácia”. – Segundo o dicionário Michaellis, Eficácia significa: 1) Qualidade

daquilo que é eficaz, 2) Qualidade daquilo que produz o resultado esperado, 3) eficiência.

Administrar o condomínio com eficácia é gerir os atos administrativos, aplicar os

recursos financeiros disponíveis e controlar o pessoal contratado para execução dos
serviços de forma que haja uma harmonia e satisfação entre os condôminos e os
colaboradores.

O objetivo deste eBook é levar o conhecimento necessário para administrar um

condomínio de forma a amenizar os conflitos existentes entre os condôminos de forma
que todos os moradores estejam satisfeito.

Para facilitar a compreensão dividimos este eBook em quatro partes: 1) O que é

administrar um condomínio; 2) Como gerenciar e atingir os objetivos; 3) O que
precisamos saber sobre um condomínio e 4) Como colocar em prática a boa
administração.

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Administrando o condomínio de forma eficaz
 1.
O que é administrar um
condomínio
É importante termos a compreensão
do tipo de entidade em que estamos
trabalhando. Para tal, neste tópico
serão apresentados conceitos, bem
como a natureza jurídica e outras
especificidades de condomínios
residenciais ou comerciais.

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Administrando o condomínio de forma eficaz
1.1. Conceito de
Condomínio
O que é condomínio? É o domínio exercido por duas
ou mais pessoas em relação a uma coisa comum.
Assim, temos que há uma repartição do domínio de
uma coisa para duas ou mais pessoas. Dividimos em
propriedade comum (solo, suas fundações, pilastras
etc.), ou seja, de todos os condôminos e uma
propriedade particular, constituída pelas unidades ou
apartamentos autônomos, delimitados pelas paredes
divisórias. Cada proprietário tem domínio único e
exclusivo sobre suas partes ou dependências.
O Código Civil Brasileiro e a Lei Federal nº. 4.591/64 (Lei
dos Condomínios), é que trata dos conceitos de
condomínio e suas particularidades acima descrita.
Portanto, administrar um condomínio é gerir os atos e
fatos operacionais, administrativos e financeiros a fim
de levar a satisfação dos seus moradores de maneira
que tenham prazer de estar onde moram.
Administrando o condomínio de forma eficaz
1.2. Constituição do
Condomínio
Outras informações que são necessárias para uma boa
administração é o conhecimento de como é
constituído o Condomínio e quais os documentos mais
importantes, pois a maioria das decisões tomadas
estão predeterminadas na Convenção ou no
Regimento Interno.
Os condomínios são criados a partir de uma
convenção, pautada no Código Civil Brasileiro (Lei
Federal nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002) e pela Lei
dos Condomínios, Lei Federal nº. 4.591, de 16 de
dezembro de 1964.
O condomínio deve ser composto através de um
documento público ou privado, denominado
CONVENÇÃO que deverá ser assinado pelos
condôminos presentes à assembleia de constituição a
qual elegerá um Síndico, um sub Síndico e um
Conselho Fiscal. Esse documento deverá ser
registrado em cartório de Registro de Pessoa Jurídica
para que tenha validade.
8

1.3. Outras
Informações
O Síndico precisa conhecer sobre as obrigações que o
condomínio tem e que para cumprimento dessas
obrigações é necessário terem os seguintes cadastros:
Apesar de não ter natureza jurídica de empresas
comerciais, não explora nenhuma atividade
econômica que tenha fins lucrativos ou não, mas
mesmo assim é obrigado a fazer sua inscrição no
Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica do Ministério da
Fazenda (CNPJ), pois possui responsabilidade quanto
a algumas obrigações acessórias.
Portanto a obrigatoriedade de inscrição do
Condomínio do CNPJ/MF está regulamentada pela
Instrução Normativa SRF nº. 200/2002, art. 12, bem
como pelo Decreto 3000/99.
Deve se cadastrar no INSS juntamente com a inscrição
no CNPJ. E deverá se cadastrar na Caixa Econômica
Federal, com o intuito de regularizar a situação de
seus funcionários no Fundo de Garantia por Tempo de
Serviço (FGTS) e no Programa de Integração Social
(PIS).
Administrando o condomínio de forma eficaz
1.3.1. Natureza Jurídica do
Condomínio
O Condomínio é uma espécie de entidade bem típica,
considerando sua natureza jurídica. Não possuem
personalidade jurídica, não exerçam atividade
econômica, com ou sem fins lucrativos, os
Condomínios são equiparados a empresa no que
tange a obrigatoriedade de inscrição no Cadastro
Nacional de Pessoa Jurídica – CNPJ.
Tal obrigatoriedade se mostra necessária, visto que o
condomínio, apesar de ter uma natureza jurídica
própria, não pode se confundir com seus proprietários,
no caso, os condôminos.
Assim, claro que seria necessário a individualização do
condomínio junto à Receita Federal. Outro ponto de
suma importância é o fato de que o Condomínio vai
contratar funcionários, motivo pelo qual é necessário
seu registro no CNPJ.
9
1.3.2. Convenção
A convenção é o principal documento de um Neste momento, deverá ser eleita a primeira
condomínio, é o legal constitutivo, que em administração, através de uma Assembleia Geral
consonância com a legislação vigente, disporá sobre Ordinária(AGO). A Convenção poderá ser alterada de
todos os assuntos de interesse do Condomínio. acordo com a previsão contida na mesma, também
A convenção do condomínio é que determina e seguida de registro no Cartório que originou o registro
regulamenta a vida condominial, evidentemente sem inicial.
infringir a legislação vigente. A própria lei do
condomínio determina que a convenção regule alguns
itens importantes, tais como:
a) o mandato do síndico, conselho e subsíndico, se
houver;
b) o prazo e as formas de convocar as assembleias
ordinárias e extraordinárias;
c) o quórum das assembleias, em primeira e segunda
convocação;
d) o quórum necessário para votação de matérias
específicas, como: alteração da convenção;
destituição do síndico; outros;
e) o modo de usar as coisas e os serviços comuns.
Portanto, o condomínio é criado pela elaboração de
um documento, esse documento denomina
CONVENÇÃO, que deve ser devidamente registrada
no Cartório de Registro de Imóveis.

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Administrando o condomínio de forma eficaz
1.3.3. Regimento Interno
O Regimento interno, mais chamado nos dias atuais
de regulamento interno, como o próprio nome diz,
vem a ser as regras que devem ser seguidas pelos
condôminos e pelas pessoas que utilizam o
condomínio.
Assim como a convenção, o Regimento interno deve
ser elaborado por escrito e aprovado em Assembleia
Geral pelos proprietários das unidades autônomas do
Condomínio.
Outrossim, deve ser registrado no Cartório de Registro
de Imóveis, tal qual a Convenção do Condomínio.
Vale ressaltar que este pode ser parte integrante da
Convenção.
Para a votação de criação ou alteração de
Regulamento Interno, far-se-á necessário o quórum
mínimo de dois terços dos proprietários. Suas
alterações somente poderão ser feitas através de
Assembleia Geral.

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Administrando o condomínio de forma eficaz
1.3.4. Assembleia Geral
Podemos afirmar que a Assembleia Geral é o Órgão
Máximo na Administração de um condomínio. Todos
devem obedecer às decisões tomadas pela
Assembleia, desde que esta decisão não contrarie a
lei.
ASSEMBLÉIA: Reunião de numerosas pessoas para
determinado fim, especialmente deliberativo.
(AURÉLIO, 1999)
São três os tipos de Assembleia:

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Administrando o condomínio de forma eficaz
1.3.4.1 Assembleia Geral
Ordinária
É realizada uma vez por ano. Sua principal finalidade é
aprovar orçamento destinado a cobrir as despesas
normais e necessárias ao funcionamento do
condomínio para o próximo exercício. Exemplo:
Despesas com salários, água, luz, elevadores, material
de limpeza, etc. Nessas assembleias os inquilinos
poderão participar, inclusive com o voto, sem haver
necessidade de procuração e desde que o proprietário
esteja ausente.
Outra finalidade seria apresentar a prestação de
contas do exercício que se encerrou e ainda eleger o
síndico, subsíndico e conselho, além de tratar de
outros assuntos de interesse geral dos condôminos.
Para essas assembleias, os inquilinos poderão votar
sem precisarem apresentar procuração, caso o
proprietário não compareça (Lei nº 9.267, de 25 de
março de 1996).
1.3.4.2 Assembleia Geral
Extraodinária
Administrando o condomínio de forma eficaz
Será realizada sempre que houver necessidade,
convocada pelo síndico ou por 1/4 (um quarto) dos
condôminos que deverão assinar o edital de
convocação da assembleia. Deve-se sempre adotar o
que está estipulado na Convenção.
Geralmente, as deliberações deverão ter a maioria dos
presentes com direito ao voto, salvo as matérias que
exijam quórum específico, como: modificação da
Convenção, destituição do síndico, vazamentos,
entupimentos, compra de interfone, automação dos
portões, compra de móveis para o salão de festas,
alteração de fachada, pintura do prédio, etc.
1.3.4.3 Assembleia Geral Especial
Será A Assembleia Geral Especial será realizada em
casos especiais definidos em Lei, como por exemplo:
• A ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de
2/3 da edificação;
• Para que seja tomada decisão sobre demolição e
reconstrução da edificação ou a alienação do imóvel,
por motivos urbanísticos, arquitetônicos ou em
virtude da condenação da edificação em razão de
insegurança ou insalubridade.
13
1.3.5. Síndico
A figura do síndico encontra determinada no Código
Civil Brasileiro conforme abaixo:
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que
poderá não ser condômino, para administrar o
condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual
poderá renovar-se. As competências dos síndicos
encontram-se respaldada no Art. 1.348 do Código
Civil.
§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em
lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou
parcialmente, os poderes de representação ou as
funções administrativas, mediante aprovação da
assembleia, salvo disposição em contrário da
convenção. [...]
Administrando o condomínio de forma eficaz
“Essa transferência de poderes de
representação poderá ser através de
uma empresa terceirizada. A Adomnis
Serviços e Condomínios tem uma tabela
especial para você. Solicite-nos uma
consultoria gratuita.
1.3.6. Conselho Fiscal e
Conselho Consultivo
Temos que o Código Civil Pátrio prevê, em seu artigo
1356 que o Condomínio poderá criar um conselho
fiscal, que terá como função dar parecer sobre as
contas do síndico, que será eleito pelo prazo de dois
anos, sendo formado por três condôminos.
14
 2.
Como gerenciar e atingir
os objetivos
2.1. Informações
gerenciais
Conhecido os conceitos iniciais sobre o que é
administrar um condomínio passaremos agora a
demonstrar algumas técnicas de como gerenciar e
atingir os objetivos pretendidos neste eBook.
São técnicas que podem ser implementadas para
otimizar a arrecadação de receitas e racionalizar o
gasto.
Algumas medidas são simples, porém trazem
resultado satisfatório.
A Adomnis Serviços e Condomínios
disponibiliza esses serviços para os
nossos clientes.
Administrando o condomínio de forma eficaz
2.1.1. Medidas para Otimização
da Arrecadação de Receitas
Após o novo Código Civil de 10 de janeiro de 2002 a
cobrança de multas ficaram limitadas a 2% do valor
cobrado. Essa medida trouxe consequências ruins
para as administrações de condomínios, pois teve um
acréscimo na inadimplência em 20%. Fato que
prejudicou a manutenção das atividades dos
Condomínios. Então como não se pode penalizar
quem paga em atraso, podemos encontrar medidas
para beneficiar os condôminos que pagam em dia. Isso
pode incentivar a redução da inadimplência, já que
passará a obter vantagem que pagar em dia.
Logo, pode-se propor, conforme o cenário de cada
Condomínio, o estabelecimento de cotas com
desconto para quem pagar em dia. Essa medida traz
uma redução nas taxas condominiais em atraso.
Outras medidas cabíveis são as cobranças através dos
diversos mecanismos, iniciando com forma amigável
(extrajudicial) ou judicial, inclusive contratando os
serviços de forma terceirizada através de um escritório
de cobrança.
16
2.1.2. Racionalização do Gasto
É. Nesta seção serão apresentadas medidas para
racionalização do gasto no que tange, consumo de
energia, água e esgoto, telefonia, materiais e serviços.
Vale salientar que as medidas para racionalização de
gasto não se restringem a essas, devendo-se analisar
cada caso.
2.1.2.1. Consumo de Energia
Energia elétrica é uma das despesas mais
significativas em um condomínio. Pequenas medidas
podem significar uma redução satisfatória no
consumo, tais como:
• Desligar elevadores em horários de pouco
movimento, evitando que sejam acionados
desnecessariamente;
• Troca as lâmpadas por outras que consomem
menos;
Administrando o condomínio de forma eficaz
2.1.2.2. Água e esgoto
Os condomínios, principalmente os mais antigos,
podem ter um gasto desnecessário com água e
esgoto, lembrando que é praticamente pago duas
vezes pela mesma água, pois é cobrado pela água que
entra no condomínio e pela água que sai, no esgoto.
Logo, deve-se fazer um levantamento em todos os
apartamentos e em partes comuns se existem
vazamentos, que causam muito um consumo
excessivo. Lembrando também que devem orientar
aos condôminos que em feriados desliguem a chave
geral, para evitar que torneiras, chuveiros, etc. fiquem
desperdiçando água.
2.1.2.3. Telefonia
Alguns condomínios possuem telefone em portarias e
escritórios. Logo, deve-se restringir os tipos de
chamadas a serem feitas por estes telefones, como
ligações interurbanas, para celular, quando é
desnecessário o consumo desse tipo de ligações, já
que não é necessário o contato com pessoas fora da
cidade.
17
2.1.2.4. Materiais Diversos
Materiais de limpeza, higiene, expediente,
construção, elétrico e hidráulico são outros custos
relevantes para o condomínio.
Logo, deve-se fazer análise do consumo para estimar
quantidades mínimas a serem adquiridas, buscar fazer
compras após pesquisas de preços e dependendo do
caso adquirir quantidades para períodos maiores, caso
o valor do desconto seja considerável.
2.1.2.5. Serviços
Verificar o montante gasto com serviços diversos,
como de manutenção, conservação, vigilância,
segurança, etc. para se mensurar o impacto destes
sobre as finanças do condomínio e a partir desta
análise concluir se é melhor fazer contratos fixos, com
ou sem peças de reposição, se é melhor manter
serviços eventuais ou fazer um único serviço para todo
o prédio, como pequenos reparos elétricos, hidráulicos
e estruturais

“Peça um orçamento. A Adomnis Serviços e Condomínios mantém parcerias

com profissionais responsáveis que poderá ajudá-los”.

Administrando o condomínio de forma eficaz 18

 3.
O que precisamos saber
sobre os Controles
Administrativos e
Financeiros
O Código Civil de 2002 fala acerca da administração do
condomínio e ressalta a figura de três instituições de muita
importância que são: a Assembleia Geral, o Síndico e o
Conselho Fiscal.

O Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que

poderá não ser condômino, para administrar o
condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual
poderá renovar-se.

O Art. 1.348 menciona sobre as competências do síndico.

O § 1o menciona também que: Poderá a assembleia

investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de
representação. § 2o O síndico pode transferir a outrem,
total ou parcialmente, os poderes de representação ou as
funções administrativas, mediante aprovação da
assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Administrando o condomínio de forma eficaz 20

3.1. Controles 3.1.1. Taxa Fixa e Rateio

Administrativos Alguns condomínios adotam o valor fixo para a

Este é um dos tópicos mais importantes para os
condomínios. A realidade nos mostra que os
condôminos não estão preocupados com a saúde
financeira do condomínio, sempre encontrando
desculpas para não pagar as taxas de condomínio e
sempre tendo reclamações acerca da administração
dos mesmos.
Nesse ponto, tentaremos repassar algumas ideias
para melhorar a situação financeira dos condomínios e
minorar os efeitos nocivos da inadimplência.
cobrança de suas taxas, enquanto outros adotam o
rateio, onde são calculadas as despesas e em cima
disso é cobrado o valor do condomínio.
Pela experiência que temos vivido, é mais vantajoso
para o condomínio fazer uma previsão orçamentária no
início do ano com o intuito de estimar quanto seria
gasto no ano seguinte e assim estabelecer um valor
fixo para sua taxa de condomínio.
Isto ocorre porque assim, o condomínio tem
condições de estabelecer determinado valor para
formação de um fundo de reserva que cobriria alguma
despesa extraordinária.

A Adomnis Serviços e Condomínios disponibiliza essa

consultoria através de técnicas de apuração com base em
históricos do próprio condomínio ou através de informações
congêneres

Administrando o condomínio de forma eficaz 21

3.1.2.Taxas Extras
Este é um dos pontos mais nevrálgicos para a
administração do condomínio. A cobrança de taxa
extra, na visão dos condôminos, geralmente aparenta
desorganização ou incompetência do síndico, para
não falarmos em locupletamento. Realmente, se
pensarmos bem, é um inconveniente enorme para os
condôminos serem surpreendidos com a cobrança de
uma taxa extra, principalmente quando a destinação é
o pagamento de alguma despesa previsível.
No nosso entendimento, com o estabelecimento de
um fundo de reserva, muitas vezes poderia ser evitado
a cobrança de taxas extras. Na verdade a cobrança de
taxas extras deveria existir apenas no caso de uma
despesa que não pudesse ser prevista, como por
exemplo para pagamento de uma obra necessária, ou
ainda quando ficasse decidido pela assembleia a
necessidade de obra para melhoria do condomínio.
Se informe sobre os valores que a
Adomnis Serviços e Condomínios cobra
para deixar a sua cobrança enxuta.
Administrando o condomínio de forma eficaz
3.1.3. Controle do Recebimento
de Taxas Condominiais
Será Este tópico serve apenas como lembrete para os
administradores que a manutenção do controle do
recebimento das taxas condominiais é uma
necessidade premente.
Primeiramente, pelo fato de que não deve haver
cobrança indevida nas taxas condominiais.
Em segundo lugar, com um controle efetivo, será
possível à administração verificar, sempre que
necessário, o nível de inadimplência do condomínio e
tomar as providências necessárias.
3.1.4. Boleto Bancário e Recibo
Do mesmo modo, serve o presente apenas como dica
para a administração do condomínio. A abertura de
uma conta corrente permite ao síndico ter um maior
controle das contas do condomínio, assim como
organiza melhor a contabilidade do condomínio, com
as despesas tendo o pagamento com cheques, etc.
Além disso, a não existência de uma conta corrente
sempre traz a dúvida para os outros condôminos se o
síndico não mistura seu dinheiro particular com o
dinheiro do condomínio.
22
3.1.5. Protesto das Taxas de
Condomínio
Em nossa experiência, uma das maiores dificuldades
enfrentadas pelos condomínios é em relação à
inadimplência que, por muitas vezes inviabiliza o
andamento dos mesmos. Então, nesse particular
sempre é colocado: O que fazer? Assim, teríamos no
protesto das taxas de condomínio, uma solução
tentadora para os administradores. O protesto, na sua
atual conformação, não se presta, tão-somente, para
os títulos cambiários ou a eles equiparados, alargando
o legislador, sobremaneira, o rol de títulos que podem
ser protestados. Esta mudança vem ao encontro da
necessidade imperiosa e impostergável de diminuir o
número de procedimentos judiciais e de valorizar o
crédito.
A Lei n° 9492/97, por sua vez, deixa claro no artigo 1°,
que não só TITULOS COMO OUTROS DOCUMENTOS
DE DÍVIDA podem ser protestados. A mencionada lei
faz referência a “outros documentos de dívida” em
diversos outros artigos (1°, 3°,7º, 8°, 9°, 10°, 11º, 17°).
Administrando o condomínio de forma eficaz
Registre-se que o correto é considerar que a expressão
“títulos” empregada no artigo 1° da Lei n° 9492/97
englobaria não só os títulos de crédito, como também
os títulos executivos extrajudiciais, não sendo estes
últimos, portanto, encarados no conceito de
“documento de dívida”. Seja como for, não haveria
qualquer restrição para que fosse efetuado o protesto
do encargo condominial. Desde que comprovado por
contrato escrito, uma vez que, nestas circunstâncias, é
considerado título executivo extrajudicial, na forma do
inciso IV do artigo 585 do CPC. Então, devemos
indagar. Seria possível o protesto das taxas
condominiais? A resposta afirmativa se impõe como se
passará a demonstrar.
A exequibilidade do título ou do documento não é
condição necessária para se lavrar o protesto. Nunca
se negou a possibilidade de haver protesto de título
que, porventura, não mais ostentassem o atributo da
exequibilidade. Não cabe ao intérprete, por seu turno,
criar restrições onde a lei não restringe, máxime se
não há qualquer princípio de direito. Ao revés, o
protesto na hipótese aventada é extremamente eficaz,
tendo inegável alcance social.
23
Em termos genéricos, documento de dívida seria todo
o escrito que represente uma dívida, em dinheiro, de
alguém para com outrem. Vê-se, pois, que o legislador
não erige a exequibilidade como elemento
caracterizador do documento de dívida, de sorte que
absolutamente injustificável e contrária ao espírito da
lei n° 9492/97 qualquer restrição ao alcance da norma
que estabelece a possibilidade de protestar-se
documento de dívida.
Entretanto, é preciso esclarecer que estes
documentos de dívida devem se sujeitar a
determinados parâmetros para que possam ser
protestados, embora não expressamente enunciados.
São eles os seguintes: certeza, liquidez e exigibilidade.
A certeza da cota condominial é inequívoca, uma vez
que basta ao síndico apresentar certidão de matrícula
da unidade condominial, demonstrando a condição de
condômino para que este esteja obrigado a contribuir
com as despesas de rateio.
Os procedimentos a serem adotados para o protesto
de um título são os seguintes:
• Dirigir-se à CENTRAL DE DISTRIBUIÇÃO DE
PROTESTOS,
Administrando o condomínio de forma eficaz
• Anexar Formulário com informações do devedor
• Anexar Planilha dos cálculos que estão sendo
cobrados
• Ata de Eleição de Síndico (Cópia Autenticada)
• Ata que estabeleceu o valor que está sendo
protestado (Cópia Autenticada)
OBS: Além desses documentos, sugerimos que seja
convocado uma Assembleia para decidir sobre o
protesto das taxas em atraso.
Todas as informações acima nos remete ao cuidado
que devemos ter quanto ao tratamento com os
inadimplentes.
O ideal é que a cobrança seja feita de forma constante
não deixando que acumule muitas mensalidades
dificultando assim o recebimento e tendo que acionar
a justiça para recebimento, fato que é bastante
desgastante.
24
3.1.6. SPC/SERASA -
Inadimplência
Utilizados pelas empresas em geral, estes dois órgãos,
o SPC e SERASA, são responsáveis pela informação de
inadimplentes. Frise-se, tais órgãos não possuem o
condão de cobrar, ou exigir o pagamento de qualquer
pessoa, mas apenas informam uma situação, que vem
a ser a existência de um débito.
Então, cabe o questionamento, podem os
condomínios informar a existência de débitos de seus
condôminos? No caso do SERASA, este órgão não
disponibiliza este serviço ficando restrito apenas a
empresas em geral, bancos, sociedades de crédito,
etc. Já o SPC, este sim disponibiliza seus serviços aos
condomínios, de sorte que pode ser mais uma arma
para a cobrança dos inadimplentes.
3.1.7. Fundo de Reservas
Outro ponto crucial na administração financeira do
condomínio vem a ser a formação de um fundo de
reserva. Combinando com o que ficou dito nos itens
anteriores a formação de um fundo de reserva tem
como objetivo a economia de determinados valores
que poderão ser utilizados no
Administrando o condomínio de forma eficaz
caso do aparecimento de uma despesa inesperada e
assim, evitar-se a cobrança de alguma taxa extra.
Há várias formas de se canalizarem recursos
para a manutenção de um Fundo de Reserva,
devendo-se observar o que está estipulado em
Convenção. As principais formas são:
• 10% sobre o valor mensal pago de condomínio para
cobrir as despesas ordinárias;
• Os juros moratórios e as multas cobradas dos
condôminos;
• 20% do saldo verificado no orçamento de cada
exercício;
• Receitas auferidas com a utilização do salão de
festas.
3.1.8. Juizado Especial
Para finalizar o presente tópico, temos que falar
acerca do Juizado Especial, previsto na lei 9.099, de 26
de setembro de 1995. Com isto, os condomínios
podem pleitear a cobrança das taxas em atraso,
através deste órgão, que, por maneira traz muitas
facilidades, entre elas a brevidade do processo, assim
como a não necessidade de acompanhamento de
advogado.
25
3.2. Controles
Financeiros
3.2.1. Contabilidade
O Condomínio, assim como qualquer empresa, precisa
dos serviços profissionais de um contabilista,
devidamente registrado no Conselho Regional de
Contabilidade (CRC) na região onde se encontra o
Condomínio. Tal exigência é de ordem legal, uma vez
que os Condomínios estão obrigados a prestarem
informações que devem, pela sua natureza, ser
assinados por contabilistas. A Resolução CFC nº
560/83, diz:
Art. 1º O exercício das atividades compreendidas na
Contabilidade, considerada obrigação na sua plena
amplitude e condição de Ciência Aplicada, constitui
prerrogativa, sem
A Adomnis Serviços e Condomínios tem uma equipe de
profissionais apta a dar uma assessoria total para os
condomínios em geral.
Administrando o condomínio de forma eficaz
exceção, dos contadores e dos técnicos em
contabilidade legalmente habilitados, ressalvadas as
atribuições privativas dos contadores.
Para o caso específico de condomínio é necessário
afirmar que o contador não deve abrir mão de sua
independência profissional e se curvar ao
entendimento da administração dos condomínios,
que não avaliam a necessidade de escrituração devida
dos seus movimentos, da importância da
apresentação da prestação de contas para os outros
condôminos, ou ainda, ao respeito necessário à
documentação a ser contabilizada.
Vale ressaltar que a partir do Código Civil de 2002 o
contador passa a ter responsabilidade solidária aos
fatos a que se registram. Devendo verificar a
fidedignidade dos fatos a serem registrados.
26

3.2.2. Obrigações da
Contabilidade
As principais obrigações que a contabilidade tem para
com os condomínios são as seguintes:
• Escrituração dos livros contábeis;
• Escrituração do livro caixa;
• Prestação de Contas (mensal);
• Prestação de Contas Anual (Demonstrações
Contábeis);
• Elaboração de Orçamentos;
• Apurar e emitir Guias de Recolhimento de INSS,
FGTS, ISS, DARF do IRRF, DARF do PIS s/ Folha de
Pagamento;
• Boletos Bancários das Taxas Condominiais Normais
e Extras;
• Registro de Empregado em Livro Próprio
(Admissão e Demissão), bem como atualizações;
• Rescisão de Contrato de Trabalho;
• Atualização da Carteira de Trabalho e Previdência
Social – CTPS;
• CAGED. Cadastro Geral de Empregados e
Desempregados, Rais, Gfip, etc.
Administrando o condomínio de forma eficaz
Outrossim, existem alguns documentos básicos que o
Condomínio deve manter em seus arquivos. Os
principais são:
• Cartão do CNPJ;
• Apuração das contas da administração anterior;
• Pastas com as despesas e receitas referentes aos
últimos cinco anos;
• Pastas com as prestações de contas dos últimos
cinco anos;
• Pastas com os tributos pagos pelo Condomínio;
• Pastas com as contas a pagar;
• Relação de Inadimplentes atualizada;
• Livro de Registro de Inventário;
• Livro de Registro de Empregados;
Ressalta-se a importância da boa guarda e
conservação da documentação comprobatória.
Devendo ser acondicionada em pastas próprias e
identificadas mês a mês. No que tange à
documentação relativa ao pessoal deve-se acondioná-
la em pasta própria para facilitar a identificação e
acompanhamento de fiscalizações. Vale salientar que
a boa guarda e conservação dos documentos facilita o
trabalho do contabilista, uma vez que a
desorganização prejudica a mensuração dos fatos
contábeis.
27
3.2.3. Demonstrações Contábeis
Os Condomínios são dispensados da escrituração
contábil completa, conforme dita a legislação do
Imposto de Renda. O regime contábil a ser adotado
pode ser o de caixa, onde somente se reconhece o
fato no momento em que ocorre o efetivo pagamento
ou recebimento, ou o regime de competência, que
reconhece o fato no momento em que ele ocorre,
independentemente de ter sido pago ou recebido.
Contudo, deve-se observar a uniformidade de regime
adotado no exercício, afim de não prejudicar o
resultado e a integridade das demonstrações
contábeis apresentadas. Entretanto, o regime de
competência é o que melhor se adequa as práticas
contábeis.
Uma vez que estão sendo contabilizadas todas as
provisões, a administração pode se preparar para os
eventos que serão pagos no futuro, sendo importante
fonte de informações, como por exemplo, 13º salário,
férias, obrigações sociais, sentenças judiciais, etc. É
necessário informar que o resultado apurado no final
do exercício é de superávit ou déficit. Considerando
que este tipo de entidade não visa o lucro e todas
Aos clientes da Adomnis Serviços e Condomínios são fornecidos esses e outros
relatórios também disponibilizados de forma online.
Administrando o condomínio de forma eficaz
as receitas auferidas devem ser revertidas em proveito
do Condomínio.
O Balancete/Prestação de Contas é o documento
básico de apresentação na prestação de contas de
uma gestão condominial sob responsabilidade do
síndico que poderá ser feito através de uma empresa
terceirizada. Essa prestação de contas deverá ser feita
mensal e ao final de cada ano.
3.2.4. Outras Informações
A lei nº 4.591 de 1964, em seu art. 22, § 1º, alínea ‘g’,
exige que o síndico mantenha guardada durante o
prazo de cinco anos para eventuais necessidades de
verificação contábil, toda a documentação relativa ao
condomínio.
Assim, está claro que, nesse particular, o condomínio
deve ser tratado com o mesmo zelo que uma empresa
comercial. Devem ser respeitados os princípios
contábeis, assim como escriturado o livro caixa do
condomínio para uma futura verificação. Há outras
necessidades nessa ordem , vez que no caso de
haver uma fiscalização por parte dos Órgãos Públicos,
podem ser solicitados tais documentos para
averiguação.
28
 4.
Como colocar em prática
a boa Administração
 Ao analisarmos os três tópicos anteriores
percebemos o quanto de informações e controles devem
ser feitos para que a administração de um condomínio
consiga atingir o objetivo de chegar a eficácia.

Alguns síndicos resolvem assumir todas as

obrigações de controles e obrigações do condomínio
desde a admissão do funcionário até a prestação de
contas. Outros assumem parcialmente essa obrigação
contratando uma empresa terceirizada para
complementar esses serviços. Existem também aqueles
que não querendo ter nenhum trabalho terceirizam cem
por cento dos serviços.

Tomar a decisão por uma das opções acima

depende principalmente do orçamento disponibilizado
pelo condomínio, por sua assembleia.

Administrando o condomínio de forma eficaz 30


4.1. Classificação dos Serviços
Para encontrarmos a resposta e decidirmos qual a
melhor forma de administrar um condomínio se faz
necessário conhecermos as peculiaridades de cada
obrigação.
4.1.1. Setor Pessoal
As obrigações do setor pessoal é de suma importância
na administração do Condomínio, assim como em
qualquer empresa. Esse departamento requer uma
estrutura bastante eficiente para contratar a pessoa
certa e fazer com que suas atribuições cheguem ao
estágio da eficiência.
Portanto a contratação, a demissão/dispensa, o
pagamento de salários, de férias e todas as suas
obrigações acessórias requer pessoal qualificado para
atender a esse objetivo.
Assim se conclui que na maioria das vezes e
dependendo do porte do condomínio compensa
contratar uma empresa especializada para executar
todos os serviços inerentes a esse setor.
Podemos então, para efeito de comparação, resumir
os serviços que podem ser contratados.
Administrando o condomínio de forma eficaz
– Contratação de Pessoal
– Emissão de Folha de Pagamento
– Emissão e acompanhamento de férias
– Fornecimento de cesta básica
– Fornecimento de Vale Transportes
– Preparação e homologação de rescisão de
contrato
Além dos serviços acima mencionados destacamos as
obrigações acessórias e principais que devem ser
cumpridas pelo condomínio. O não cumprimento
dessas obrigações acarreta multas e penalidades para
o condomínio.
4.1.1. Setor de Cobrança
Como vimos no item 2.1.1 que tratamos das medidas
para otimização de receitas destacamos que a
cobrança é o setor que merece mais atenção, pois sem
a entrada dos recursos oriundos da arrecadação das
taxas condominiais nada pode ser feito.
Nos condomínios com uma quantidade razoável de
condôminos se faz necessário uma cobrança eficiente
e para isso a tecnologia através da informática nos
disponibiliza softwares que nos ajuda a controlar de
forma eficiente disponibilizando os mais diversos
relatórios de acompanhamento.
31
4.2. Terceirização 4.2.2. O que Terceirizar
4.2.1. Por que Terceirizar Como O maior ônus para terceirizar está na
contratação de mão de obra, pois além do pagamento
Vimos acima os diversos departamentos que podemos dos salários, encargos sociais e trabalhistas sobre a
relacionar com a administração de um condomínio e folha, tem ainda os efeitos fiscais cobrado sobre o
sua peculiaridade em termos de responsabilidades valor dos serviços.
perante aos condôminos e perante aos órgãos Portanto muito cuidado pois esses serviços podem
públicos no que diz respeito ao cumprimento das não valer a pena, quando em alguns casos se terceiriza
obrigações acessórias. apenas os serviços contábeis e a cobrança ficando a
confecção da folha sob a responsabilidade da empresa
que foi contratada para fazer a contabilidade e a
Administrar um condomínio não é muito diferente de
cobrança, sendo tais funcionários admitidos pelo
administrar uma empresa, pois requer bastante jogo
próprio condomínio através do seu CNPJ próprio.
de cintura para tomar algumas decisões
principalmente quando os recursos são limitados.
Muitos condomínios decidem através de assembleia
terceirizar os serviços que envolvem a administração
de um condomínio por achar que que é muito Aos clientes da Adomnis Serviços e
trabalhoso. Alguns de forma parcial e outros de forma
Condomínios são fornecidos esses e
total.
outros relatórios também
disponibilizados de forma online.
O fato é que tomar essa decisão de terceirizar requer
uma análise aprofundada sobre os diversos serviços
que envolvem a administração quando muitas vezes
dependendo do orçamento o custo se torna bastante
oneroso.

Administrando o condomínio de forma eficaz 32


4.2.3. Terceirizar x Contratar
Quando nos deparamos com essa comparação vem
logo na cabeça dos síndicos que o melhor é terceirizar
todos os serviços desde a contratação da mão de obra
até o fechamento das prestações de contas.
Queremos finalizar este trabalhado dizendo que antes
de se tomar essa decisão de terceirizar aconselhamos
procurar um bom escritório de administração de
condomínio que não só forneça o comparativo
“Terceiriza x Contratar”, como procure ouvir com
bastante atenção o que a empresa pode oferecer para
melhorar o orçamento do condomínio e ser prestado
um serviço com qualidade.
4.2.4. Considerações Finais
Lembramos que de acordo com os diversos
entendimentos jurisprudenciais, os tomadores de
serviços das empresas de terceirização de mão de
obra, são solidariamente responsáveis pelo
pagamento das obrigações trabalhistas inerentes ao
serviço.
Deve-se cobrar da contratada as Gfips, GPS e folha de
pagamento individualizadas, referentes ao mês
imediatamente anterior ao pagamento.
Administrando o condomínio de forma eficaz
De acordo com o § 4º do artigo 22 da Lei 4.591, de 16
de dezembro de 1964, prevê que o síndico pode
receber uma remuneração de acordo com o
estabelecido pela Assembleia Geral. Entretanto,
devemos ter cuidado com tal fato, uma vez que a
remuneração do síndico acarreta algumas
consequências.
É devido o recolhimento do INSS à remuneração paga
ao síndico.
Do mesmo modo do INSS é devido o pagamento do
ISSQN sobre a remuneração paga ao síndico do
condomínio.
A Escala de Trabalho de Portaria é um ponto que
merece destaque e tem como objetivo fazermos uma
comparação do que é mais vantajoso. Manter três ou
quatro funcionários na escala de portaria. Serão
necessários três porteiros, sempre que o regime de
escala for de 12X24 horas de trabalho. Já no esquema
12X36 serão necessários quatro funcionários.
Contudo, a partir de novembro de 2007 não mais é
admitida a escala de 12x24 para portarias, caso algum
condomínio desobedeça essa disposição emanada de
Acordo Coletivo entre os Sindicatos deverá indenizar o
empregado em parcelas não inferiores a 90 (noventa)
reais. A jornada mensal de trabalho para empregados
que trabalham em escala de 12x36 é de 180 horas.
Servindo de base para
33
 cálculo de horas extras, adicionais noturnos, etc.

De acordo com a convenção coletiva firmada entre o sindicato representante dos empregadores, Secovi, e o
sindicato dos empregados, SEEACONCE, estabelece que o valor para hora extra é acrescido de 60% à hora
normal - verifique com o órgão correspondente do seu Estado sobre este valor.

Já o adicional noturno é de 21%, acrescido à hora normal.

Poderá ser descontado do empregado o valor de 4% do salário base da categoria referente a concessão de
vale-transporte.

Deverá ser indenizado o dependente de empregados falecidos no valor de três vezes o salário base da
categoria, sendo pago imediatamente após o óbito, conforme comprovação.

Administrando o condomínio de forma eficaz 34

A Adomnis é uma empresa que atua no mercado condominial
oferecendo serviços de assessoria, consultoria condominial e
terceirização de mão de obra aos condomínios e empresas em
geral respeitando a singularidade de cada condomínio e empresa.

Desenvolvemos uma política de trabalho onde priorizamos o

cliente dando todo o suporte necessário para uma gestão
equilibrada e transparente.

Além dos serviços acima disponibilizamos uma pagina em nosso

site com conteúdo direcionado aos nossos clientes e usuários
através de um blog e materiais educativos.