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Transações imobiliárias

Conservação e manutenção de imóveis

Com o passar dos anos, os imóveis e os condomínios estão sujeitos a

um processo de deterioração natural em função da ação das condições
climáticas mais intensas e mesmo por causa da utilização dos espaços.
Para que um imóvel tenha a sua vida útil aumentada, com melhoria no
desempenho de equipamentos e instalações em geral, é primordial a
prática constante de conservação e manutenção. A conservação e a
manutenção de imóveis é fundamental para que o bem mantenha a sua
valorização no mercado imobiliário, tenha durabilidade, estética,
funcionalidade, mas também ofereça segurança à integridade física dos
seus moradores e das pessoas que transitam nas suas instalações.

Estas atividades de manutenção predial ainda são encaradas como

um problema financeiro e de baixa prioridade. A manutenção corretiva
geralmente é a mais utilizada, entretanto, nem sempre ela consegue corrigir
um problema de maior gravidade, o qual pode causar riscos à segurança,
além de afetar a durabilidade do imóvel e do condomínio.

Encontramos nos artigos 22 e 23 da Lei nº 8.245/91 - Lei do Inquilinato - as

obrigações pertinentes ao uso, conservação de imóveis e vistorias. Estes artigos
estabelecem que o locador é obrigado a entregar o imóvel para locação em perfeito
estado de uso, ou seja, ele deve providenciar reformas e manutenção para o reparo ou
conserto de defeitos já existentes no imóvel antes da entrega para locação.

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O locador também deve manter a forma e o destino do imóvel durante a locação,

isto significa responsabilizar-se pelas reformas e manutenções referentes à estrutura.
É o caso, por exemplo, da manutenção do telhado; do conserto ou troca da caixa d
´água; da fiação elétrica que inicia no prédio e vai até o imóvel, no caso de
apartamentos; do conserto de vazamentos que atinjam outros apartamentos ou partes
comuns do prédio.

No entanto, quando houver problemas durante o período em que o imóvel estiver

locado, é dever do locatário informar a necessidade de reparo à imobiliária ou ao
corretor o mais rápido possível, podendo ter que arcar com os custos caso a
restauração seja resultante do agravamento da situação. Em caso de dano por ações
da natureza (chuvas e tempestades), o locador será responsável pelos reparos que se
fizerem necessários.

A Lei do Inquilinato estabelece que o locatário tem a responsabilidade de

cuidar do imóvel como se fosse seu, restituindo-o, ao final do contrato, nas
mesmas condições que o encontrou. Caso haja dano por sua culpa, o
locatário deverá efetuar a reparação, não podendo em nenhuma hipótese
modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e
por escrito do locador. O locatário deve providenciar também os reparos dos
danos provocados por ele ou por terceiros no período da locação, não
importando se estes danos forem intencionais ou por mau uso. São comuns
os casos de danos ao encanamento, provocados pelo descarte de objetos em
ralos e em vasos sanitários, e depredações dos móveis ou de bens de sua
estrutura, como armários, portas, pia e box de banheiro, por exemplo.

Cabe ao locatário devolver o imóvel no estado em que o recebeu, de

acordo com o termo da vistoria. A vistoria inicial é realizada no momento que o
locador disponibiliza o imóvel para locação e no final do contrato de locação.
O locador deve acompanhar estas vistorias e emitir o seu acordo. Sendo
assim, qualquer depredação ou estragos deverão ser consertados pelo
inquilino/locatário.

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Como podemos constatar, tanto o locador (proprietário), como o locatário

(inquilino) são responsáveis pela conservação e manutenção do imóvel, e esta
distribuição de responsabilidades deve fazer parte das cláusulas contratuais. No
contrato deve estar o que cabe a cada uma das partes e em casos de descumprimento
deve estar estipulado a incidência de multas e o valor. Desta forma, as partes já têm
conhecimento prévio de quem arcará com o que, sem necessidades de discussões
posteriores.

Obrigações do administrador ou do corretor de

imóveis
Quando o imóvel é entregue para locação e administração a uma imobiliária ou a
um corretor de imóveis, é necessária a assinatura de um Contrato de Intermediação de
Administração e/ou locação com o proprietário. Neste contrato devem constar as
obrigações de cada parte. As informações devem estar bem determinadas e os
serviços que serão prestados precisam ser explicitados.

O profissional responsável pela administração do imóvel tem o dever de zelo ao

gerir as contas da locação, repassar adequadamente e em tempo hábil os valores
provenientes da locação, acompanhados de prestação de contas para controle do
administrador e do proprietário, identificar e notificar o locador quanto aos reparos que
devem ser realizados e providenciar a sua correção quando prestar este serviço. Além
disso, também estão entre suas atribuições dar assistência às necessidades dos
locatários/inquilinos na solução dos problemas identificados. As obrigações quanto a
reformas e manutenção devem também constar no contrato de intermediação e no
contrato de locação. Quando não forem explicitadas em contrato, é a lei de locação
que rege a relação.

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Portanto, o administrador/corretor de imóveis necessita aprender o máximo

possível sobre locação, sua regulamentação e o que deve ser feito na vistoria
para prevenir futuros problemas. Assim, conseguirá orientar os clientes, tanto
locador como o locatário, esclarecendo adequadamente cada cláusula do
contrato; poderá realizar um bom acompanhamento; estará apto para sanar
dúvidas durante o contrato e também estará habilitado para decidir sobre as
providências necessária para resolver os problemas, principalmente de
conservação e manutenção do imóvel.

Deverá, também, ter atenção redobrada a qualquer situação que inviabilize a

locação, pois, se o bem for locado, haverá a corresponsabilização. Se o locador não
adequar o bem à locação conforme a lei, o administrador/corretor deve rescindir o
contrato ou não firmar acordo para evitar maiores problemas.

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Na entrega do imóvel para locação, as instalações de água e de energia devem

estar em perfeitas condições, pois são bens de primeira necessidade. Caso ocorra
algum problema desta natureza, o locador/administrador deve realizar todas as
medidas para conserto e reverter a situação, inclusive o administrador/corretor deve
oferecer ao locatário outro imóvel.

O locatário também tem a sua parte de responsabilidade se der o aceite na

locação do imóvel com necessidade de alguma reforma, com o aviso prévio
deste reparo deverá dar condições de sua realização, pois se dificultar a
regularização/ reparo por qualquer motivo, não poderá responsabilizar o locador/
imobiliária.

Ou seja, devemos conhecer bem o imóvel, seu estado de conservação, se há ou

se já houve grandes avarias que possam comprometer a sua estrutura. Porém, não
possuímos a obrigação de conhecer detalhes técnicos como problemas estruturais,
defeitos ocultos, pois isto compete aos profissionais da engenharia. Por isso, a vistoria
do imóvel é imprescindível e quase todas as imobiliárias a estão praticando. Vistoria
quando recebe o imóvel e vistoria quando o locatário/inquilino faz a devolução.
Qualquer irregularidade deve solicitar o reparo ao locatário e/ou ao locador,
dependendo de cada situação, conforme abordado na UC 4 – Intermediar processos
de compra, venda, locação e permuta de imóveis (Técnicas de Vistoria). Vamos
destacar, agora, alguns pontos importantes.

Vistoria do imóvel
O objetivo de uma vistoria é atestar as condições em que o imóvel está no
momento em que o locatário assina o contrato de locação, ou seja, é realizada sempre
antes da assinatura do contrato, com formulário ou relatório assinado pelo locador e
pelo locatário e com fotos de cada cômodo/peça. Para segurança do locador e do
locatário é recomendado, mas não obrigatório, anexar o termo da vistoria ao contrato
de locação, tornando o documento uma ferramenta jurídica. Em uma vistoria, podemos
considerar como necessárias as seguintes ações: observar, checar e testar.

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A seguir, apresentamos a check list do que precisa ser verificado em uma

vistoria:

1.º - Paredes e teto

O imóvel sempre é locado com uma pintura nova.

Verifique se há defeitos no acabamento ou rachaduras, se a pintura está

uniforme, se existem manchas ou mofo, isto pode indicar vazamentos na
parte hidráulica, que poderão ser reparados pela Imobiliária ou pelo
proprietário.

Anote a cor dos tetos e das paredes e, se possível, o tipo de tinta

utilizada.

O teto precisa constar na vistoria principalmente quando possui projeto

de iluminação ou acabamento em gesso. Tudo deve ser fotografado.

Se o imóvel for locado com soquetes, lustres, arandelas, ventilador de

teto, todos estes itens devem ser verificados, testados e descritos no
laudo e/ou relatório de vistoria. Se as lâmpadas estiverem em
funcionamento, essa informação deve estar presente ao final do contrato.

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2.º - Itens de utilização diária: louças, metais, portas e janelas

Louças e metais

Verifique se o vaso sanitário e as cubas da pia não estão danificados,

trincados ou riscados. Acione a descarga e veja se tudo funciona bem e
se há algum vazamento.

Verifique se o tampo da pia (em granito ou mármore) apresenta riscos ou

lascas. Na área de serviço também.

Abra todas as torneiras e veja se estão escoando bem, olhe embaixo da

bancada para ver se há vazamento no sifão. Se a água for de coloração
avermelhada ou turva, pode indicar tubulação antiga ou falta de
manutenção no reservatório de água.

Na pia da cozinha, verifique se escoa bem ou está entupida. Se estiver

entupida, talvez seja necessária a manutenção na caixa de gordura.

Portas e janelas

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Estes são itens que, além de essenciais, estão diretamente relacionados

com a segurança do imóvel. Portanto é preciso bastante atenção no
processo de verificação dos itens.

Verifique como está a vedação das janelas.

Analise se as portas estão abrindo totalmente e se as dobradiças ficam

rangendo.

Veja se os trincos, as fechaduras, maçanetas e as dobradiças estão

funcionando e se todas as portas realmente fecham com as chaves.

Veja se as persianas das janelas deslizam livremente ou estão

emperradas.

Observe se os vidros estão firmes e não trincados ou mesmo quebrados.

Verifique a pintura das portas e janelas.

3.º - Pisos e revestimentos

Os pisos e azulejos devem ser descritos e fotografados, pois alguns

problemas só serão observados com o imóvel vazio, como furos
realizados na instalação de armários, por exemplo, no azulejo da cozinha
e/ou banheiro.

Verifique se há descolamento de azulejos.

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4.º - Estrutura elétrica

Verifique se os pontos de energia, as chaves do quadro de força e os

interruptores estão funcionando. Observe também se há cabos ou fios
expostos.

Teste o chuveiro e veja se a chave disjuntora não desliga sozinha. Se

isto acontecer, pode ser um indicativo de possível pane elétrica.

Verifique se a caixa de distribuição de energia é nova e se os disjuntores

estão em dia.

Veja se as tomadas são do padrão antigo ou no atual, tripolar, que

comporta a maioria dos novos eletrodomésticos.

5.º - Móveis

Se ficar algum móvel, como armário da cozinha e/ou do banheiro e/ou

outros móveis, devem ser descritos, fotografados e constar no
laudo/ficha de vistoria. Algumas imobiliárias criam o manual do locatário.
Neste documento informam o contato, as regras para mudança, como é
feita e para que serve a vistoria, reparos e manutenção, desocupação do
imóvel (o que deve ser apresentado na imobiliária) e outros serviços. Por
exemplo, no manual do locatário da Confronto Imóveis, poderemos
encontrar a responsabilidade do locatário quanto à manutenção e à
conservação do imóvel que está sendo locado.

O locatário fica responsável por:

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Fazer a manutenção das torneiras, registros, válvulas etc.

Consertar vazamento na hidra (troca do reparo) ou descarga, sifões (pia,

tanque) ou flexíveis (vaso, chuveiro) e torneiras em geral

Reparar tomadas, interruptores, fusíveis e fechaduras

Fazer a manutenção da cobertura do telhado, desde que não envolvam

reparos estruturais

Limpar caixas d´água e calhas

Desentupir vasos sanitários, ralos, pias, caixa de gordura e esgoto

Consertar aquecedores

Reparar portões, interfones e alarmes

Consertar pintura e piso

Fazer o reparo de acessórios quebrados durante o uso do imóvel

Fazer a manutenção de outros danos decorrentes de mau uso do imóvel

Desta forma, a imobiliária torna transparente o contrato de locação e

preventivamente orienta o locatário no sentido de evitar possíveis problemas ou
reclamações.

Manutenção e conservação em condomínios

A manutenção e conservação de um prédio, seja residencial ou comercial, está
ligada a questões de segurança, ao bom funcionamento do prédio, à valorização dos
imóveis e aos desafios da legislação na questão da acessibilidade e sustentabilidade.

A administração do condomínio é de responsabilidade do síndico, sendo que este

poderá contratar uma empresa administradora de condomínios, para delegar as
funções administrativas. No art. 1.348, do Código Civil, estão estabelecidas as
competências do síndico. No inciso V, do mesmo artigo, menciona-se que cabe ao
síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação
dos serviços. No inciso IX, inclusive, está descrito que ele deve realizar o seguro da
edificação. As responsabilidades pela gestão da manutenção são regulamentadas na

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NBR-5674-2012, a qual estabelece os sistemas de manutenção. Conforme citado no

início deste material de leitura, a manutenção corretiva é a mais praticada no Brasil,
sendo que os serviços de manutenção são autorizados e executados quando o
problema aparece.

Além do art. 1.348, há no Código Civil os artigos 186, 187, 667 e 927 que se
referem a responsabilidade civil. No Código Penal, encontramos os artigos 13 e 132
que descrevem as responsabilidades penais, que serão imputadas ao síndico caso
haja acidentes ou qualquer tipo de prejuízo causado por negligência ou omissão de
sua parte nas questões de manutenção. Ou seja, ele responde civil e criminalmente.

Vistorias e inspeções em condomínios

Os principais itens de manutenção obrigatórios, que deverão ser inspecionados
regularmente são os seguintes:

Para-raios
Devem ser inspecionados 1 vez por ano por empresa habilitada. Esta que emitirá
laudo e recolherá uma Anotação de responsabilidade técnica (ART).

Elevadores
Geralmente, nos condomínios, é feito um contrato com empresa especializada
pela manutenção de elevadores. Esta será a responsável por emitir relatório de
inspeção anual, recolhendo também a ART.

Sistemas de combate a incêndio

Todos os condomínios residenciais e comerciais devem obter do Corpo de
Bombeiros o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros o (AVCB) que tem a sua
periodicidade estipulada municipalmente. Nesta vistoria estão incluídos os itens:
extintor, mangueiras, placas de sinalização, alarmes etc. Os equipamentos contra
incêndio devem ter a sua validade rigorosamente inspecionada.

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Instalação de gás
Toda a instalação de gás deve ser vistoriada periodicamente, tanto a central de
gás como os ramais, com laudo emito e recolhido a ART.

Piscinas
Devem possuir dispositivo contra sucção, motor da bomba adequado e
verificação dos ralos, os quais devem estar em perfeitas condições. Também há
necessidade de contratação de um técnico para o tratamento d’água.

Fachadas
A cada 5 anos deve ser providenciada a lavagem.

Salões de festas e academias

Devem ser vistoriadas mensalmente para identificar danos causados pela
utilização ou pelo desgaste dos equipamentos.

Caixa-d’água
Limpeza obrigatória, com regularidade anual, mas é recomendado que seja feita
semestralmente para evitar problemas na tubulação do prédio.

Sistema elétrico
Deve ser verificado a cada 6 meses, por empresa especializada, que poderá
identificar aquecimento ou mau contato dos fios e a corrosão. Geralmente os
condomínios possuem um eletricista predial que atende esta inspeção como também
atende na correção de problemas.

Geralmente, as imobiliárias possuem um formulário padrão de vistoria, mas o

corretor também poderá fazer a sua ficha de vistoria. Na unidade curricular Agenciar
imóveis, trabalhamos o tema formulários e fichas de agenciamento e na unidade

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curricular Intermediar processos de compra, venda, locação e permuta de imóveis

abordamos a vistoria de imóveis. Alguns modelos estão disponibilizados nestes
materiais.

A maioria das imobiliárias que trabalham com locação possuem um setor de

manutenção para prestar serviço tanto ao locatário como ao locador. Todos os
problemas relatados na vistoria inicial são repassados ao locador e, se este solicitar, a
área de manutenção da imobiliária providencia os reparos necessários, mediante
orçamento que deverá ser aprovado previamente.

Assim, também os problemas relatados pelos locatários são verificados pela área
de manutenção da imobiliária que deve apresentar soluções, sempre com orçamento
que deve ser aprovado pelos responsáveis. Os valores destas manutenções também
são negociados e, em alguns casos, podem ser parcelados. No caso do locador, pode
ser descontado do valor do aluguel, desde que previsto no Contrato de Intermediação.

No caso de a locação e administração do imóvel ser realizado por um corretor,

este deve ter uma agenda com os contatos de profissionais especializados para
atendimento de problemas elétricos, hidráulicos, como também de pintores e
pedreiros que possa indicar ao locador e/ou ao locatário.

Foi possível constatar que todas as partes têm as suas obrigações e deveres no
que se refere à conservação e à manutenção de imóveis. O corretor deve orientar
tanto o locador como o locatário de todas elas, como também esclarecer aspectos da
Lei do Inquilinato.

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