Gestão Financeira Condominial

GESTÃO FINANCEIRA
CONDOMINIAL
Autoria: Daisy Assmann Lima
1ª Edição
Indaial - 2021
UNIASSELVI-PÓS
CENTRO UNIVERSITÁRIO LEONARDO DA VINCI
Rodovia BR 470, Km 71, no 1.040, Bairro Benedito
Cx. P. 191 - 89.130-000 – INDAIAL/SC
Fone Fax: (47) 3281-9000/3281-9090
Reitor: Prof. Hermínio Kloch
Diretor UNIASSELVI-PÓS: Prof. Carlos Fabiano Fistarol
Equipe Multidisciplinar da Pós-Graduação EAD:

Carlos Fabiano Fistarol
Ilana Gunilda Gerber Cavichioli
Norberto Siegel
Julia dos Santos
Ariana Monique Dalri
Jairo Martins
Marcio Kisner
Marcelo Bucci
Revisão Gramatical: Equipe Produção de Materiais
Diagramação e Capa:
Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI
Copyright © UNIASSELVI 2021

Ficha catalográfica elaborada na fonte pela Biblioteca Dante Alighieri
UNIASSELVI – Indaial.
L732g
Lima, Daisy Assmann
Gestão financeira condominial. / Daisy Assmann Lima – In-

daial: UNIASSELVI, 2021.
105 p.; il.
ISBN 978-65-5646-273-8
ISBN Digital 978-65-5646-272-1
1. Aspectos financeiros em condomínios. - Brasil. II. Centro
Universitário Leonardo da Vinci.
CDD 650
Impresso por:
Sumário
APRESENTAÇÃO.............................................................................5
CAPÍTULO 1
Despesas Condominiais.................................................................. 7
CAPÍTULO 2
Aspectos Financeiros Em Condomínios I.................................. 39
CAPÍTULO 3
Aspectos Financeiros Em Condomínios I.................................. 71
APRESENTAÇÃO
A gestão de condomínios por si só não é uma tarefa fácil. Um dos quesitos para
a organização do condomínio é possuir uma boa saúde financeira. Como o síndico
e sua equipe poderão identificar que caminho estão trilhando? Um passo inicial é
conhecer as despesas do condomínio e as obrigações para, então, começar a avaliar
se o montante que vem sendo gasto corresponde ao que o condomínio gostaria de
ter como despesas rotineiras e como despesas de melhoramento da edificação.
A cada nova gestão, a tendência é modificar o que a gestão anterior estava

praticando e cada uma dessas propostas de alteração possui um custo ao condo-
mínio. Então, um bom hábito é sempre precificar as ideias de obras e serviços no
condomínio para que haja uma comparação com a arrecadação atual e o quanto,
eventualmente, terá de ser acrescido mensalmente para se alcançar o valor da
despesa almejada.
É muito comum, nas reuniões de condomínio, que haja variadas ideias para os
mais diversos problemas ou ideias somente com o intuito de se ter uma melhoria
na edificação e no dia a dia dos moradores. Com o hábito da precificação dessas
ideias e, por conseguinte, com a explicação de quanto isso impactará no ‘bolso’ do
condômino, fica mais fácil chegar a um consenso sobre o que deve ser trabalhado.
Os recursos que estão à disposição do condomínio para serem usados com

a manutenção da edificação são recursos de todos os moradores. Logo, a prática
de sempre consultar o maior número de moradores sobre a gestão condominial é
uma forma de trazer a participação dos condôminos para dentro da gestão. Dessa
forma, fica mais fácil a gestão.
Sempre quando trabalhamos com números e esses números implicam gas-

tos, a transparência é essencial para uma boa gestão. A comunicação com os
moradores sobre as despesas condominiais é primordial para que a gestão seja
fluida e segura para o síndico. Inserir os moradores nas decisões de despesas,
como o seguro do prédio, os produtos de limpeza, a folha salarial do condomínio,
a água etc., faz com que cada morador se sinta parte integrante da gestão.
No final das contas, o condomínio está cuidando de um patrimônio em que

cada morador da edificação possui uma unidade, uma parte. Assim, faremos com
que o morador pense que o condomínio faz parte da sua própria residência. Isso
significa que os gastos devem seguir a mesma regra: analisados um a um para
uma gestão saudável financeiramente e segura para os moradores.
Cada condomínio possui prioridades. Infelizmente, não é possível fazer todas

as atividades ao mesmo tempo, porém com paciência e planejamento é possível
que grandes obras possam ser realizadas. Assim, ao pensar em corte de gastos,
é preciso pensar nas consequências da falta daquela despesa para o condomínio.
Nem sempre o simples corte de gastos resultará em uma economia efetiva, por
isso, é preciso analisar cada item da despesa.
A análise do corte de gastos deve ser pensada em termos de segurança para

o condomínio, então, cortar gastos sem uma justificativa não é muito recomen-
dado. Um gasto que é cortado de forma desnecessária pode gerar uma despesa
futura maior ainda e, assim, a empreitada na economia de despesas pode ser
infrutífera para o condomínio.
Sair cortando gastos não é algo esperado de uma gestão condominial cons-
ciente. Outro ponto relevante nesse tipo de discussão é a existência de imprevis-
tos. Claro que uma manutenção preventiva bem realizada é um balizador para
despesas inesperadas. Quanto mais as manutenções são realizadas de forma
contundente, menor a chance de ocorrer uma despesa urgente, inesperada, mas,
fatalmente, essas despesas acontecerão. Não tem para onde correr.
Sempre é relevante passar pelas principais despesas e identificar a possibili-

dade de economia de recursos de maneira sistemática.
C APÍTULO 1
DESPESAS CONDOMINIAIS
A partir da perspectiva do saber fazer, neste capítulo você terá os seguintes
objetivos de aprendizagem:
 Analisar a gestão financeira do condomínio.

 Compreender o plano de contas do condomínio.
 Distinguir conceitos, como tipos de despesas condominiais, tipos de rateios e
fundos de reserva.
 Analisar de forma crítica as despesas do condomínio.
GestÃo Financeira CondominiaL
8
Capítulo 1 DESPESAS CONDOMINIAIS
1 CONTEXTUALIZAÇÃO
A gestão financeira em condomínios não é muito diferente da gestão finan-
ceira que já vivenciamos no nosso dia a dia, seja na empresa onde trabalhamos
ou nas nossas finanças pessoais. A consciência de que a receita precisa ser sufi-
ciente para cobrir os gastos é essencial para que haja uma administração condo-
minial de sucesso.
Um ponto de destaque na administração condominial é que não há a neces-

sidade de haver lucro. Na realidade, precisamos estar no azul, mas para que a
máquina condominial funcione é preciso que haja dinheiro. Os recursos financei-
ros são obtidos por meio do recolhimento da taxa ordinária para cobrir as despe-
sas rotineiras do condomínio e a taxa extra para cobrir as despesas mais esporá-
dicas e que são para o melhoramento da edificação.
O administrador do condomínio, o síndico, é a figura que materializará todas

as necessidades da edificação para que haja o seu pleno funcionamento, isso in-
clui gerir a máquina de maneira eficiente, eficaz e transparente. Se o condomínio
não possui recursos, então o trabalho do síndico é mínimo. Portanto, é preciso
que haja uma saúde financeira para atender aos anseios dos condôminos e para
manter o condomínio funcionando.
Os condôminos, na maioria das vezes, têm a intenção de que o gasto seja

mínimo. Por isso, é preciso diálogo para que fique claro quais são as despesas
que o condomínio necessita para se manter. É relevante que o administrador te-
nha conhecimento sobre os tipos de despesas, os tipos de rateio e como gerir o
fundo de reserva. Além disso, o síndico precisa de uma boa assessoria condomi-
nial para atender às obrigações contábeis, fiscais e tributárias.
O síndico não precisa ter conhecimento sobre toda a parte administrativa de

maneira aprofundada, mas necessita de um nível de conhecimento em que possa
tomar as decisões de maneira clara e que traga o melhor resultado para o condo-
mínio. Isso somente é possível por meio da leitura crítica da legislação condomi-
nial. Outro ponto relevante é conhecer o plano de contas do condomínio.
A gestão financeira, basicamente, cuida do dinheiro do condomínio. Chiavena-

to (2014) explica em sua obra que o administrador precisa tomar decisões de forma
contínua, seja para incrementar o investimento de longo prazo, seja para manter o
condomínio funcionando diariamente. Assim, por mais que pensemos que não, a
administração condominial está presente no dia a dia da gestão condominial.
9
2 GESTÃO FINANCEIRA EM
CONDOMÍNIOS: UMA INTRODUÇÃO
Uma boa gestão condominial perpassa por uma boa gestão financeira. Neste
capítulo, entenderemos como funcionam as principais despesas do condomínio,
bem como o seu plano de contas. Assim, teremos uma noção introdutória sobre a
gestão financeira condominial.
Quando falamos em uma boa gestão financeira condominial, queremos que

o valor do patrimônio seja mantido, pelo menos, e, na medida do possível, que
haja incremento de valor da edificação. Não é uma tarefa trivial. Envolve a partici-
pação ativa dos moradores por meio de sugestões, ideias e reclamações.
Veja no vídeo a seguir a importância da gestão financeira nos

condomínios: https://www.youtube.com/watch?v=WBnFaDD1HuA.
Segundo Chiavenato (2014), a gestão financeira tem por objetivo a maximi-

zação da riqueza, mas o que significa a maximização da riqueza para um con-
domínio? Um condomínio precisa que as suas contas sejam pagas em dia e que
haja aportes eventuais para o incremento da edificação.
FIGURA 1 – CONDOMÍNIOS EM BOAS CONDIÇÕES DE USO
FONTE: <https://bit.ly/3CSQjLx>. Acesso em: 11 ago. 2021.
10
Dessa forma, a edificação estará sempre em boas condições de uso e, para

isso, é sempre importante que haja uma reserva para obras emergenciais. Os
imprevistos ocorrem quando menos se espera e, no caso do condomínio, é bom
que se tenha o recurso para resolver o problema o quanto antes. Uma alternativa
é aderir a um crédito específico para situações emergenciais por meio de um fi-
nanciamento de longo prazo.
Outra preocupação é com os inadimplentes. Nesse quesito, é bom que o

condomínio tenha uma boa cultura de pagamento em dia das taxas condominiais.
Uma das maneiras de se conquistar essa cultura é com a cobrança contínua dos
devedores logo na primeira falta de pagamento. Vivemos em um grupo e o condo-
mínio é reflexo disso.
Veja no vídeo a seguir como evitar desastres e fazer o rateio

corretamente: https://www.youtube.com/watch?v=YxpmwyGxCXk
Então, quanto mais os moradores tiverem essa consciência, mais farão o pos-
sível para não se tornarem inadimplentes. Na figura a seguir, podemos observar o
fluxo que um condomínio deve obedecer para que não haja inadimplência. Primei-
ramente, a informação dos boletos, depois, caso haja inadimplência, a cobrança
dos valores, e, se ainda for necessário, a cobrança dos valores judicialmente.
FIGURA 2 – UM CONDOMÍNIO SAUDÁVEL POSSUI

A CULTURA DO PAGAMENTO EM DIA
FONTE: <https://commons.wikimedia.org/wiki/File:TIPS_pay-
ment_processing.png>. Acesso em: 11 ago. 2021.
11
Schwartz (2017) aponta que nos dias de hoje temos um desafio, que é viver
em sociedade como um grupo, mas com condomínios e casas cheios de muros.
O objetivo de um condomínio é prover um ambiente seguro, com o mínimo de
gastos e, ao mesmo tempo, com conforto, sem que a individualidade dos morado-
res seja comprometida. É um verdadeiro desafio que está presente e no bojo da
atividade do síndico.
A administração financeira em condomínios é relevante para a sua sustenta-

bilidade. Assim, todas as questões inerentes à temática financeira do condomínio
precisam ser acompanhadas de perto não somente pelo síndico, mas, também,
pelos moradores dos condomínios.
Veja como tratar o condômino inadimplente no condomínio no

link a seguir: https://bit.ly/3jZ14TX.
Schwartz (2017) informa que a inexperiência dos síndicos e a falta de inte-

resse dos moradores em acompanhar as despesas acabam gerando um aumento
da taxa condominial. No final das contas, essa situação acaba gerando um des-
contentamento generalizado. Schwartz (2017, p. 25) aponta as principais causas
para esse tipo de situação:
• a falta de acompanhamento dos demonstrativos financeiros;

• a omissão dos moradores, principalmente nas assembleias;
• a falta de conhecimento do síndico, dos conselheiros e dos
moradores sobre a legislação e os diversos assuntos que
envolvem o condomínio;
• o síndico e seus conselheiros são muitas vezes obrigados a
deliberar unilateralmente sobre a maioria das questões em
função da falta de acompanhamento e omissão dos mora-
dores.
Leia o artigo, a seguir, sobre a saúde financeira do condomínio.

No artigo, são abordadas preocupações e indicações de atitudes que
podem ser tomadas para uma boa gestão financeira condominial: ht-
tps://bit.ly/3CTzG2c.
12
Um dos aspectos que circundam a gestão financeira é o conceito de fração

ideal. Esse conceito deriva de que cada morador é dono de uma parte da edifi-
cação. Isso significa que possui poderes que derivam da propriedade. Não é um
conceito trivial. Pereira (2021) menciona que a dificuldade está em delimitar o
conceito de fração ideal. Como cada morador terá direitos e deveres derivados
dessa fração ideal, então é primordial que seja aferida uma fração ou percentual
para que se possa delimitar o espaço de atuação.
FIGURA 3 – FRAÇÃO IDEAL EM CONDOMÍNIOS
FONTE: <https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Fra%C3%A7%-
C3%A3o_Equivalente.gif>. Acesso em: 11 ago. 2021.
Uma consequência direta da aplicação da fração ideal é que a divisão de

dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito do condomínio deve ser
dividida pelos demais moradores em ação regressiva (VENOSA; WELL, 2021).
Leia o artigo, a seguir, sobre fração ideal. Neste artigo, você

pode verificar como calcular a fração ideal em condomínios e qual
o normativo legal que possui a sua previsão: https://www.sindiconet.
com.br/informese/saiba-o-que-e-fracao-ideal-e-entenda-como-e-cal-
culada-colunistas-alexandre-marques.
A gestão financeira possibilita ao condomínio a mudança de visão. Schwartz

(2017) aponta que, em pesquisa realizada em condomínios, os principais proble-
mas relativos à administração são provenientes de uma má gestão financeira con-
dominial. A falta de participação é um dos causadores dessa situação, que pode
13
se tornar alarmante caso não seja tomada nenhuma atitude de imediato. Ninguém
gosta que a taxa condominial aumente acima da inflação. Muitas vezes, isso nem
é possível. Os moradores alegam que seus salários não estão sendo reajustados,
portanto, não querem reajustar as contas condominiais.
FIGURA 4 – MÁ GESTÃO FINANCEIRA EM CONDOMÍNIOS
FONTE: <https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Black_Cartoon_Woman_Holdin-
g_A_Bunch_Of_Money_While_Using_The_Computer.svg>. Acesso em: 11 ago. 2021.
As principais irregularidades identificadas pelo estudo conduzido por

Schwartz (2017, p. 30) foram:
• valor do condomínio maior do que o aluguel;

• ausência nos demonstrativos financeiros de indicativos de
pagamento de impostos, como INSS, FGTS, PIS, IR na fonte;
• realização de obras que alteraram a estrutura do prédio e
com valores altos sem aprovação em assembleia;
• demora de até seis meses na entrega dos demonstrativos
financeiros;
• demora na distribuição das atas das assembleias, contra-
riando o prazo definido na convenção do condomínio;
• pagamento em atraso de despesas, como água, luz e im-
postos;
• em algumas despesas extraordinárias, os valores arrecada-
dos eram diferentes dos efetivamente pagos;
• a descrição das despesas não permite a identificação dos
tipos de serviços executados;
• cheques emitidos sem que houvesse uma nota fiscal para
comprovar a despesa;
14
• despesas superfaturadas em diversos itens, entre eles, ma-

teriais para piscina e limpeza, recarga de extintores, obras
de pintura etc.;
• falta de previsão orçamentária.
A ideia é que o saneamento das finanças do condomínio tenha papel crucial

para resolver e manter um ritmo de manutenção adequado. Isso somente é pos-
sível quando há o diálogo do síndico com os moradores para a conscientização
sobre os problemas condominiais. Assim, a participação dos moradores ocorrerá
naturalmente e o controle sobre o que está ocorrendo com as despesas do condo-
mínio ficará maior. Quanto maior a transparência, maior o controle.
FIGURA 5 – FALTA DE PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA
FONTE: <https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Mo-
ney-2180330_1920.jpg>. Acesso em: 11 ago. 2021.
A maior participação dos moradores combate um problema, que é a concen-

tração das decisões que envolvem recursos financeiros – e a maioria delas envol-
ve dinheiro. Assim, o síndico pode tomar as suas decisões de maneira muito mais
participativa com a atuação de moradores, de conselheiros e do próprio subsíndico.
Leia o texto, a seguir, sobre assembleias no formato virtual:

https://sinplificaead.wordpress.com/2020/05/04/assembleia-virtual-
-condominio-pode-realizar-sem-acionar-o-poder-judiciario/.
15
Uma consequência de atitudes mais colaborativas é a redução daquela sen-

sação de que o síndico decide as coisas de forma arbitrária ou atendendo a pedi-
dos de um grupo específico. Da mesma forma que esse tipo de atitude é benéfica
para o condomínio, não fazer isso gera um círculo vicioso entre arbitrariedade e
falta de participação (SCHWARTZ, 2017).
FIGURA 6 – CÍRCULO VICIOSO NA VIDA FINANCEIRA DO CONDOMÍNIO
FONTE: Schwartz (2017, p. 31)
1 O que é gestão financeira em condomínios?
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
2 Apresente os principais problemas ou irregularidades enfrentados

nos condomínios referentes à gestão financeira condominial.
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
16
3 TIPOS DE DESPESAS, TIPOS DE

RATEIOS, FUNDOS DE RESERVA
Agora, estudaremos as despesas do condomínio. Um bom domínio sobre os
tipos de despesas é o primeiro passo para uma boa gestão financeira condomi-
nial. A maior parte das despesas do condomínio é com a folha de pessoal: síndico
e funcionários. É muito difícil um condomínio conseguir fugir dessa regra.
Leia o texto, a seguir, sobre o aplicativo Airbnb em condomínios.

https://sinplificaead.wordpress.com/2020/02/12/airbnb-em-condomi-
nios-edilicios-residenciais/.
Schwartz (2017) apresenta um gráfico após um levantamento sobre a com-

posição das despesas dos condomínios. Perceba que, pelo gráfico, nós podemos
identificar que a despesa com pessoal é a mais expressiva e se somarmos outras
despesas, podemos chegar ao percentual de 84% (pessoal 49% + água 17% +
luz 10% + elevadores 8%).
FIGURA 7 – COMPOSIÇÃO DAS DESPESAS ORDINÁRIAS
17
Uma ação que o síndico pode realizar é uma pesquisa nos condomínios edilí-
cios nas redondezas para avaliar como que a taxa atual do condomínio se situa em
relação aos demais. Essa atitude é relevante para que haja uma comparação entre
os gastos e assim pode ser um balizador para a tomada de decisão do síndico.
Outra ação é identificar os valores gastos com manutenções nos condomí-

nios. Uma redução dos gastos nessa rubrica é essencial para que a taxa condo-
minial seja sempre em um valor que corresponda às expectativas dos moradores.
FIGURA 8 – A IMPORTÂNCIA DO FUNDO DE RESERVA
ney_in_hands.jpg>. Acesso em: 11 ago. 2021.
Schwartz (2017, p. 35) recomenda quatro ações que devem ser adotadas
pelos moradores para que haja uma boa gestão condominial:
• verificar e comparar os demonstrativos financeiros;

• questionar sempre;
• participar ativamente das assembleias;
• exigir que a Convenção seja cumprida.
O fundo de reserva é um recurso de grande valia, pois é esse recurso que

garantirá que as despesas emergenciais sejam pagas corretamente. Assim é o
esperado. Schwartz (2017, p. 72) afirma que fundo de reserva “é a parcela do
condomínio paga pelos coproprietários para atender às despesas urgentes e
inadiáveis não previstas no orçamento e de necessidade comprovada. Exemplo:
reparos nos elevadores, impermeabilização da caixa d’água, conserto de infiltra-
ções e vazamentos etc.”.
18
Conheça a Lei nº 4.591, de 16 dezembro de 1964, no link a se-

guir: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm.
Veja que um condomínio que está com as suas manutenções prediais em dia
possui uma necessidade mínima, mas os imprevistos sempre ocorrem. O síndico
deve ficar atento para que despesas que sejam de rotina não se transformem em
despesas emergenciais. Isso evidenciará a falta de planejamento e organização
da administração do condomínio.
FIGURA 9 – A IMPORTÂNCIA DAS MANUTENÇÕES PREDIAIS
FONTE: <https://commons.wikimedia.org/wiki/File:-
Grues_de_chantier.jpg>. Acesso em: 11 ago. 2021.
No Código Civil, não existe um regramento específico para a constituição do

Fundo de Reserva, então é a Convenção do Condomínio que vai constituir este
regramento, bem como os limites para os depósitos. Existem condomínios que co-
bram todo mês na taxa ordinária e outros que compõem uma reserva que fica apli-
cada em um investimento de liquidez imediata. Leia, também, a alínea j, do § 3º do
Art. 9º da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, a qual aduz que, a forma de
contribuição para a constituição de fundo de reserva será definida pela Convenção.
19
No link a seguir, leia sobre o Código Civil. Você poderá consul-

tar diretamente nesse site as regras condominiais que estão previs-
tas no Código Civil. http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/
l10406compilada.htm.
Schwartz (2017, p. 73) cita alguns exemplos de canalização de recursos para

a manutenção do fundo de reserva que o síndico deverá observar, como está de-
terminado na Convenção do Condomínio. As principais identificadas são:
� os juros moratórios e as multas cobradas dos condôminos;

� 20% do saldo verificado no orçamento de cada exercício;
� 10% da contribuição trimestral de cada condômino;
� receitas provenientes da utilização do salão de festas.
O ideal é que o montante relativo ao fundo de reserva fique sempre bem des-
tacado para que possa ser usado em situações emergenciais.
FIGURA 10 – A IMPORTÂNCIA DO DESTAQUE DO FUNDO

DE RESERVA EM RELAÇÃO ÀS DEMAIS TAXAS
FONTE: <https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Sta-
ck_of_coins_0214.jpg>. Acesso em: 11 ago. 2021.
Outro aspecto sobre as despesas condominiais que é relevante é como o

síndico pode aprovar as despesas do condomínio. É importante que esses regra-
mentos estejam em mente para que o síndico não incorra em impropriedades.
20
Analise, a seguir, um quadro com os principais tipos de assembleias, princi-

pais finalidades, quórum e artigo do Código Civil.
QUADRO 1 – OS PRINCIPAIS TIPOS DE ASSEMBLEIAS,

FINALIDADES, QUÓRUM E ARTIGO DO CÓDIGO CIVIL
21
Leia o artigo, a seguir, sobre assembleias. Neste artigo, é mos-

trado, por meio de uma guia, tudo o que você precisa saber sobre
assembleias em condomínios. https://bit.ly/3jV8cAE.
As despesas que o condomínio deve se ater são aquelas que estão na área
comum. Essas despesas são objeto de rateio entre os condôminos e essa divisão
ocorrerá conforme a cota de cada morador. As despesas do condomínio servirão para
manter em dia o funcionamento operacional do condomínio (VENOSA; WELL, 2021).
Você deve estar se perguntando quais são as despesas que estão incluí-
das nessa definição, certo? Algumas das despesas que estão incluídas nesse rol
são as despesas com energia elétrica, água, material de limpeza, manutenção e
conservação de equipamentos, salários e despesas com funcionários. Há uma
variação dessas despesas de condomínio para condomínio, mas não muda muito.
Por exemplo, em alguns condomínios, não há a despesa com água, pois os hi-
drômetros são individualizados e, em outros, há energia solar e isso significa que
a conta de energia elétrica ficará menor, embora haja a necessidade, ainda, de
haver a energia elétrica funcionando normalmente.
No condomínio, há as despesas ordinárias e as despesas extraordinárias. As

despesas ordinárias vão compor a taxa ordinária e as despesas extraordinárias
vão compor a taxa extraordinária. Cada uma possui um regramento específico
que precisa ser obedecido para que a gestão financeira ocorra de maneira fluida.
Leia a tabela, a seguir, sobre algumas das principais despesas do condomínio e a
classificação em despesas ordinárias e extraordinárias.
FIGURA 11 – EXEMPLOS DE DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS
22
FONTE: <https://www.sindiconet.com.br/informese/tabela-ordinarias-x-extraor-
dinarias-administracao-divisao-de-despesas>. Acesso em: 11 ago. 2021.
Na legislação, a previsão dessas despesas está disposta no §1º do Artigo

12 da Lei nº 4.591/64, quando menciona que as despesas de cada unidade vão
corresponder à fixação do rateio à fração ideal do terreno de cada unidade. O Có-
digo Civil possui a mesma provisão no Art. 1.336, I, quando fala que é um dever
do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção da sua
fração ideal.
Leia, a seguir, a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Nes-

sa lei, você lerá sobre o condomínio em edificações e as incorpora-
ções imobiliárias: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm.
Algumas despesas, porém, não são diretamente classificadas como ordiná-

rias ou extraordinárias. Nesse quesito, a recomendação é solicitar um parecer da
assessoria jurídica do condomínio para deixar o síndico em uma situação mais
segura juridicamente. Algumas despesas que são alvo desse tipo de discussão
são: impermeabilizações, instalação e troca de antena coletiva e substituição pre-
ventiva de colunas de água e condutores elétricos. Perceba que até mesmo para
os juristas pode se tornar uma atividade controversa essa classificação de despe-
sas. O que deve prevalecer nesse tipo de discussão é o bom senso.
23
FIGURA 12 – O BOM SENSO DEVE PREVALECER EM SI-

TUAÇÕES DE DESPESAS CONTROVERSAS
FONTE: <https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/6/6d/
Agreeing_on_him.jpg>. Acesso em: 11 ago. 2021.
Outra situação é a separação das despesas que o inquilino deve pagar e as

despesas que o dono do imóvel deve arcar. A legislação que trata desse tema é a
lei do inquilinato, a Lei nº 8.245/91. O entendimento dessas diferenças é importan-
te para evitar situações de conflito no futuro. Leia, a seguir, na tabela apresenta-
da, as principais despesas que o inquilino e que o proprietário devem arcar.
TABELA 1 – AS DESPESAS DO INQUILINO E AS DESPESAS DO PROPRIETÁRIO
Despesas do Inquilino Despesas do Proprietário

Obras de reformas de melhorias ou que inte-
Salários e encargos trabalhistas dos funcionários.
ressem à estrutura integral do imóvel.
Limpeza, conservação e pintura das instalações Obras de manutenção destinadas a repor as
e dependências de uso comum. condições de habitabilidade do edifício.
Consumo de água, luz e esgoto. Pintura da fachada e esquadrias externas.
Manutenção e conservação dos jardins. Indenizações trabalhistas anteriores à locação.
Manutenção e conservação de equipamentos,
como elevadores, bombas hidráulicas, interfo- Compra e instalação de equipamentos em geral.
nes, portões, segurança etc.
Manutenção e conservação de equipamentos de
Decoração e paisagismo nas áreas comuns.
lazer, como piscina, sala de ginástica, etc.
24
Fundo de reserva, a não ser que tenha sido

Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a
gasto em despesas ordinárias e durante o pe-
período anterior ao início da locação.
ríodo de locação.
Reposição do fundo de reserva, total ou parcial-
mente utilizado no custeio ou complementação
das despesas referidas nas alíneas anteriores,
salvo se referentes a período anterior ao início
da locação.
Seguro condominial.
FONTE: <https://bit.ly/3AMtQ0P>. Acesso em: 11 ago. 2021.
Trataremos, ainda, das despesas ordinárias condominiais conforme previsto

no Código Civil no Art. 1.334, I e na Lei nº 4.591/1964. As discordâncias sobre
as cobranças das despesas devem ser tratadas em assembleias ordinárias, pois
somente a maioria dos votantes pode anular uma despesa depois de aprovada.
FIGURA 13 – DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS NOS

CONDOMÍNIOS SÃO UM PONTO DE CONTROVÉRSIAS
FONTE: <https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Debt_-_
The_Noun_Project.svg>. Acesso em: 11 ago. 2021.
As despesas extraordinárias requerem aprovação em assembleia e eis aqui

outro ponto que rende bastante discussão. Nem sempre todos os moradores pos-
suem um consenso sobre a necessidade da realização de obras. O Código Civil,
no Art. 1.341, aponta que:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1ºAs obras ou reparações necessárias podem ser realizadas,
independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso
de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
25
§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e im-

portarem em despesas excessivas, determinada sua realização,
o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ci-
ência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários,
que importarem em despesas excessivas, somente poderão
ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente
convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedi-
mento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários
será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito
à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natu-
reza, embora de interesse comum.
Analise o infográfico com um pequeno resumo das informações que estão no

Art. 1.341 do Código Civil:
FIGURA 14 – OBRAS EM CONDOMÍNIO
FONTE: A autora
O que podemos observar é a postura do síndico com relação a essas despe-

sas. É preciso uma boa discussão com os condôminos e, muitas vezes, isso so-
mente é possível de forma individualizada, uma vez que os moradores possuem
as suas atividades diárias e acabam por não dar a atenção devida às questões
condominiais e podem ficar surpreendidos nas reuniões. Para esse tipo de situa-
ção não ocorrer, é preciso prover informação aos moradores.
Outro ponto de análise é como lidar com as controvérsias sobre quem deve pa-
gar qual tipo de despesa. Como não há um consenso e cada condomínio possui as
suas particularidades, então é sempre importante que o condomínio tenha no fundo
de reserva um valor que seja suficiente para arcar com despesas inesperadas.
Leia, a seguir, a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Nessa

lei, você lerá sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedi-
mentos a ela pertinentes. https://bit.ly/3k0k6sV.
26
Uma das recomendações relevantes para se manter uma gestão financeira

no condomínio é separar em uma conta contábil diferente cada uma delas. Assim,
no demonstrativo, teria uma especificação para cada tipo de despesa. Vamos ver
um exemplo em que segregaremos as despesas como fundo de reserva, obras,
outros e as despesas ordinárias.
FIGURA 15 – EXEMPLO COM DIFERENTES TIPOS DE DESPESAS
FONTE: <https://bit.ly/2W5V1V2>. Acesso em: 11 ago. 2021.
1 Qual é a previsão, no Código Civil, do Fundo de Reserva?

R.:____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
2 Como o Código Civil prevê as despesas com obras no condomínio?

R.:____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
27
4 PLANO DE CONTAS DO CONDOMÍNIO

O plano de contas é relevante para que haja um maior controle das despe-
sas do condomínio. O plano de contas coloca um padrão nas despesas e recei-
tas do condomínio. Assim, facilitará o processo de agrupamento das despesas.
Essa atividade não é recente, então não pense que é uma atividade que pode ser
dispensada ou que você não precisa compreender. Veja, a seguir, a imagem de
Jakob Fugger com o seu contador M. Schwartz, realizando as contabilizações das
sucursais de seu banco.
FIGURA 16 – IMAGEM DE M. SCHWARTZ REALIZANDO ANOTAÇÕES CONTÁBEIS
FONTE: <https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Contabili-
dadeFuggerkontor.jpg>. Acesso em: 11 ago. 2021.
A seguir, você observará um plano de contas que poderá ser adaptado para
a sua realidade condominial. Schwartz (2017) apresenta um modelo de plano de
contas que pode ser adotado pelo condomínio.
28
FIGURA 17 – TABELA COM PLANO DE CONTAS
29
FONTE: Schwartz (2017, p. 260-262)
Leia, a seguir, um artigo sobre a importância de um plano de

contas. https://bit.ly/3ARtia0.
Silva e Silva (2018) alertam que a escrituração do condomínio precisa ser

voltada para a realidade condominial e isso somente acontecerá se houver as
adequações necessárias de maneira a atender à legislação em vigor. Adotar pla-
nos de contas de outras áreas pode gerar confusão e atrapalhar a análise das
contas contábeis.
Um processo de contabilização requer um planejamento das contas contá-

beis e isso, por sua vez, significa que o condomínio deve possuir um plano de
contas que espelhe a realidade da contabilidade condominial. Um plano de contas
deve conter: elenco de contas, funcionamento das contas e a função das contas
(SILVA; SILVA, 2018).
Plano de contas é o agrupamento ordenado de todas

as contas que são utilizadas pela contabilidade dentro
de determinada empresa. Portanto, o elenco de contas
considerado é indispensável para os registros de to-
dos os fatos contábeis. Cada empresa, de acordo com
30
sua atividade e seu tamanho (micro, pequena, média

ou grande), deve ter o seu próprio Plano de Contas,
considerando a natureza de suas receitas operacionais
(indústria, comércio e serviço). Não há razão, por exem-
plo, para uma empresa prestadora de serviços relacio-
nar uma conta de “Estoque” no seu Ativo Circulante,
pois, normalmente, não realiza operações com merca-
dorias. No entanto, há empresas que ao mesmo tempo
fabricam, vendem e prestam serviço, por exemplo, de
assistência técnica, de representação comercial etc.
(IUDÍCIBUS; MARION, 2018, p. 260).
O que vamos identificar no plano de contas do condomínio? Basicamente,

serve para padronizar os lançamentos contábeis, evitando que o mesmo fato con-
tábil seja registrado com nomes diferentes (IUDÍCIBUS; MARION, 2018). Assim,
podemos dizer que é numerado de forma racional. Atualmente, isso é feito de
forma digital, não há lançamentos manuais, isso é uma situação muito rara. As
empresas de contabilidade usam softwares para fazer os lançamentos de acordo
com o seu plano de contas.
Leia, a seguir, um artigo sobre a história da contabilidade para

compreender a essência do que está sendo feito nessa parte do es-
tudo da disciplina de gestão financeira condominial:
MARTINS, M. de F. O. Um passeio na contabilidade, da Pré-Histó-

ria ao novo milênio. Revista Adcontar, Belém, v. 2, n. 1, p. 7-10, 2001.
Ao analisar o plano de contas que foi apresentado anteriormente, você perce-

beu que há uma numeração, mas é uma numeração simplificada. Agora, avança-
remos um pouco mais, apresentando um plano de contas que adote o regramento
convencional das contas contábeis. Esse tipo de plano de contas separa as contas
de patrimônio e as contas de resultado do condomínio (SILVA; SILVA, 2018).
31
FIGURA 18 – CONTAS DE PATRIMÔNIO DO CONDOMÍNIO
FONTE: Silva e Silva (2018, p. 7)
Agora, vamos analisar o plano de contas das contas de resultado do condo-

mínio.
32
FIGURA 19 – TABELA COM PLANO DE CONTAS DE RESULTADO
33
Leia, a seguir, um artigo sobre o desenvolvimento e o estado

atual da teoria da contabilidade:
IUDÍCIBUS, S. de. Teoria da Contabilidade: evolução e tendên-

cias. Revista de Contabilidade do Mestrado em Ciências Contá-
beis da UERJ, Rio de Janeiro, v. 17, n. 2, p. 5-13, 2012.
1 O que é o Plano de Contas?

R.:____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
34
2 Como devemos realizar os lançamentos contábeis da folha de pa-

gamento de salário no mês de julho/XX, no valor de R$ 4.000,00,
incluso o valor de R$ 128,00 referente ao salário-família?
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
Outro ponto que você pode estar se questionando e que é muito recorrente
na vida do condomínio é sobre a contratação de serviços. Contratar de empresas
ou de profissionais autônomos? Para responder a esse questionamento, é preciso
saber qual será o valor da retenção para cada um – empresa e profissional autô-
nomo. Silva e Silva (2018) alertam que isso dependerá do valor da prestação do
serviço. Então, siga as instruções a seguir que os autores Silva e Silva (2018, p.
7) desenvolveram para que você tome a melhor decisão. Verifique:
a) % de recolhimentos dos tributos;

b) a qualidade dos serviços prestados;
c) segurança na entrega dos serviços.
Conhecidos estes atributos, então deverá optar pela contratação.
1) Se no caso da Contratação dos serviços forem direcionados a

Profissionais Autônomos será exigido:
I. RPA – Recibo de Profissionais Autônomos
II. NF – Nota Fiscal e
III. CPF
Para este tipo de contrato, devem ser observados ainda alguns req-
uisitos que são básicos:
IV. Elaborar um Contrato de Prestação de Serviços;
V. Consulte trabalhos anteriores e clientes já atendidos
pelo profissional;
VI. Solicite ao contratado, que forneça o número do seu
registro no INSS;
VII. Mantenha no condomínio uma ficha de cadastro básico
do prestados do serviço, no qual deve conter:
a) Nome Completo
b) Endereço
35
c) Identificação dos documentos (RG, CPF, PIS ou INSS).
VIII. Verifique com o prestador de serviços, se ele se encon-

tra cadastrado na prefeitura da cidade, onde ocorrerá
a prestação de serviços, identificado através do CCM
– Cadastro do Contribuinte Municipal.
IX. Dos Cálculos da Retenção do Tributo sobre os Serviços:
a) Deverá ser retido 11% (onze por cento) do valor
pago, a título de contribuição para a Previdência
Social – INSS
b) Recolher por conta do Condomínio 20% (vinte por
cento) sobre o total pago a título de contribuição
patronal a Previdência Social – INSS.
Os Valores retidos deverão ser colhidos na GPS – Guia
de Previdência Social, Sob o código 2. 100. Mesma
guia da folha de pagamento dos funcionários.
X. Observar a obrigatoriedade de quanto será a alíquota
de retenção de ISS, de acordo com o cadastro de Con-
tribuinte do Município – CCM.
Ou ainda,
2) Se no caso da Contratação dos serviços forem direcionados a
Empresas será exigido:
I. Elaborar um Contrato de Prestação de Serviços;
II. Verificar o cadastro no Registro do CNPJ;
III. Pesquisar a Empresa junto ao mercado;
IV. Aferir a satisfação dos clientes já atendidos pela empresa;
V. Qual o tipo de imposto que deve ser retido, pois existem
dois tipos de Serviços:
a) Manutenção – prestação de serviços de:
- Limpeza; conservação, manutenção, vigilância
entre outros.
b) Mediante Contrato e Mediante Empreitada com
aplicação de Mão de obra.
Aviso importante: Qualquer tipo Compra ou Contratação
de Serviços, exige Nota Fiscal.
3) Caso em que a Empresa Prestadora do Serviço esteja localiza-
da em outro município.
Nesse caso, deve – reter o INSS da empresa prestadora de
Serviço, o qual será recolhido à prefeitura, onde o condomínio
está localizado.
4) Caso em que a Empresa Prestadora do Serviço seja optante
pelo Simples
Neste caso, a empresa prestadora estará isenta do recolhimen-
to dos 4,65% de CSLL.
36
Aqui vale uma observação relevante: todas as retenções estão

a cargo do síndico. Então, a análise deve ser cuidadosa para cada
um desses documentos.
FONTE: SILVA, C. G. da; SILVA, A. C. B. da. Contabili-

dade e finanças em condomínios: um enfoque contá-
bil em serviços de condomínio. Curitiba: CRV, 2018.
1 Assinale a alternativa CORRETA sobre o conceito, a estrutura e a

finalidade de um plano de contas:
a) É formado por um conjunto de contas que são definidas à medida

que a escrituração contábil se desenvolve.
b) Sua estrutura permite obter as informações necessárias para a
elaboração das demonstrações financeiras.
c) O fato de cada entidade contábil elaborar o seu próprio plano de
contas prejudica a padronização dos procedimentos contábeis.
d) Para conferir confiabilidade ao plano de contas, sua estrutura
deve ser rígida e não permitir a inclusão ou a exclusão de contas.
e) Apresenta a relação completa de todas as contas contábeis, inde-
pendentemente de estas serem ou não usadas pela entidade.
ALGUMAS CONSIDERAÇÕES
Neste capítulo, estudamos as despesas condominiais e a diversidade de
suas nuances. Primeiramente, fizemos uma introdução à gestão financeira, pro-
priamente dita, em condomínios. Muitos problemas enfrentados pelos síndicos
são derivados de uma má gestão financeira.
Depois, estudamos os tipos de despesas, bem como o seu uso e discussão.

Também vimos como o síndico deve proceder para aprovar as despesas do con-
domínio. Lembrando, sempre, que um bom diálogo é a essência para que o con-
domínio tenha menos inadimplência e problemas no momento das aprovações
das contas e de taxas extraordinárias. Os moradores precisam estar conscientes
da destinação dos gastos do condomínio.
37
Por fim, vimos o plano de contas de um condomínio. É um assunto mais ári-

do, mas que é importante para que o síndico tenha um olhar crítico sobre a pres-
tação de contas mensal e anual do condomínio. Como é o síndico que responde
pelas despesas, então é relevante estar atento a cada detalhe para que haja su-
cesso na empreitada como síndico.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio
em edificações e as incorporações imobiliárias. Brasília, DF: Diário Oficial [da]
República Federativa do Brasil, 16 dez. 1964. Disponível em: http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm. Acesso em: 12 ago. 2021.
CHIAVENATO, I. Gestão financeira: uma abordagem introdutória. 3. ed. Barueri,

SP: Manole, 2014.
IUDÍCIBUS, S. de. Teoria da Contabilidade: evolução e tendências. Revista de

Contabilidade do Mestrado em Ciências Contábeis da UERJ, Rio de Janeiro,
v. 17, n. 2, p. 5-13, 2012.
IUDÍCIBUS, S. de; MARION, J. C. Curso de Contabilidade para não

contadores: para as áreas de administração, economia, direito e engenharia. 8.
ed. São Paulo: Atlas, 2018.
PEREIRA, C. M. da S. Condomínio e incorporações. 14. ed. Rio de Janeiro:

Forense, 2021.
SCHWARTZ, R. B. de O. Revolucionando o condomínio: saiba se seu

condomínio é bem administrado. 15. ed. ampl. e atual. São Paulo: Saraiva, 2017.
SILVA, C. G. da; SILVA, A. C. B. da. Contabilidade e finanças em condomínios:

um enfoque contábil em serviços de condomínio. Curitiba: CRV, 2018.
VENOSA, S. de S.; WELL, L. V. Condomínio em edifício. E-book. Indaiatuba,

SP: Foco, 2021.
38
C APÍTULO 2
ASPECTOS FINANCEIROS EM
CONDOMÍNIOS I
 Elaborar a previsão orçamentária do condomínio.

 Analisar o histórico das despesas do condomínio.
 Compreender a folha de pagamento do condomínio.
 Entender os documentos obrigatórios em um condomínio.
40
Capítulo 2 ASPECTOS FINANCEIROS EM CONDOMÍNIOS I
Continuamos o nosso estudo sobre a gestão financeira em condomínios. Nes-
te capítulo, estudaremos a previsão orçamentária e isso quer dizer que aprendere-
mos a elaborar uma previsão orçamentária que atenda às necessidades do con-
domínio para a gestão do síndico. Não é uma tarefa trivial, uma vez que uma das
partes mais relevantes é o controle daquilo que foi aprovado na assembleia geral
ordinária. Assim, o síndico deverá seguir o plano de gastos conforme a aprovação.
Estudaremos, neste capítulo, os demonstrativos financeiros e o fluxo de cai-

xa nos condomínios. Perceba que há uma relação entre cada parte da unidade.
Os demonstrativos vão expor a realidade do dia a dia do condomínio. Lá consta-
rão as receitas e as despesas.
Após isso, estudaremos a folha de pagamento que, inclusive, é a principal

despesa do condomínio. Normalmente, a despesa com pessoal costuma ser uma
das maiores despesas do condomínio. Então, é relevante compreender como que
essa despesa é formada.
Finalmente, vamos identificar e compreender os documentos obrigatórios

que o condomínio deve possuir. Geralmente, esse ponto é uma preocupação
maior na constituição de um condomínio, mas, de qualquer maneira, é sempre
bom ter esse conhecimento atualizado. Vamos lá!
2 PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA DO
CONDOMÍNIO
A previsão orçamentária é uma atividade que pode ocorrer anualmente, con-
forme Código Civil, Art. 1.350. O ideal é que ocorra de forma anual, pois a dinâmica
das despesas pode se alterar e, assim, os condôminos estarão cientes de maneira
recorrente como os gastos do condomínio estão se comportando. Conforme o Arti-
go 1.350 do Código Civil: “Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia
dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento
das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas e, eventu-
almente, eleger o substituto e alterar o regimento interno” (BRASIL, 2002).
A taxa ordinária do condomínio é formada pelo rateio das despesas condomi-

niais e é justamente da previsão orçamentária que teremos uma ideia de quanto
o condomínio precisará a cada mês. É uma prática recorrente usar um índice de
reajuste de preços, como o IPCA, para compor a proposta orçamentária. Se o
41
gasto dos últimos 12 meses foi de R$ 120.000,00, então podemos aplicar como
índice de reajuste de preços o IPCA de, por exemplo, 5%. Assim, a previsão do
gasto total ficará em R$ 126.000,00.
Leia o texto, no site indicado a seguir, sobre inflação, índice de

preços e IPCA.
https://www.ibge.gov.br/explica/inflacao.php.
Existem despesas que são reajustadas por um índice superior, como é o caso
das despesas com os funcionários, uma vez que estão suscetíveis aos acordos
coletivos. O síndico e a sua assessoria precisam prever esse reajuste na previsão
orçamentária para evitar problemas no futuro.
FIGURA 1 – CONDOMÍNIOS EM BOAS CONDIÇÕES FINANCEIRAS
ney-1078267_640.jpg>. Acesso em: 12 ago. 2021.
A previsão orçamentária fornecerá ao síndico a informação de quanto recur-

so financeiro ele precisa para administrar o condomínio (SCHWARTZ, 2017). Os
valores que vão compor a previsão orçamentária não podem ser hipotéticos, em-
bora sejam uma previsão. Dificilmente uma assembleia geral ordinária conseguirá
aprovar um orçamento muito acima ou muito abaixo do que a média dos últimos
anos. Então, cabe ao síndico conduzir a reunião com bom senso até mesmo para
não se comprometer no futuro por falta de caixa.
42
FIGURA 2 – O SÍNDICO DEVERÁ CONDUZIR UMA REUNIÃO

CASO O ORÇAMENTO NECESSITE DE UMA REVISÃO
FONTE: <https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Reuni%C3%A3o_com_estudantes_in-
ternacionais,_no_Porto_(Esquerda.Net_50638546151).jpg>. Acesso em: 12 ago. 2021.
O síndico pode solicitar para a sua assessoria administrativa ou contábil que

o informe sobre a média anual das despesas que ocorreram no condomínio. Após
análise sobre os montantes apresentados, pode, então, propor um reajuste ou
uma adequação da taxa ordinária para os condôminos. Aqui cabe uma ressalva.
Da mesma forma que um reajuste pode ser necessário, o síndico pode propor
uma redução ou manutenção da taxa ordinária. Pode parecer estranho, porém
uma revisão constante das despesas e formas de contratação pode proporcionar
ao condomínio uma redução nos gastos mensais.
Leia o artigo, a seguir, sobre a distinção entre as despesas que

são do dono do apartamento e as despesas que são do inquilino:
https://www.sindiconet.com.br/informese/quais-despesas-sao-
-do-inquilino-administracao-direitos-e-deveres-dos-inquilinos.
Então, após aprovado o orçamento do condomínio, cabe ao síndico controlar

mensalmente os gastos para a manutenção do edifício. É bem provável que haja
variações dos gastos ao longo do ano. Assim, caso haja um aumento com relação
ao gasto projetado para o mês, o síndico pode compensar, no mês seguinte, com
43
uma redução nos gastos na medida do possível. Perceba que esse processo é
dinâmico. Portanto, deve ser constantemente vigiado e revisado.
Outro ponto de destaque são os famigerados imprevistos. Eles acontecem.

Então, o condomínio pode ter uma taxa de reserva mensal ou um valor reserva-
do na conta do condomínio de maneira fixa para esse tipo de situação. Assim, o
síndico terá segurança para o controle dos recursos do caixa do condomínio, mas
se mesmo assim o gasto com despesas inesperadas superar o valor reservado, o
síndico deve convocar uma assembleia e expor a situação o quanto antes para os
condôminos deliberarem sobre o assunto e, se for o caso, votarem por uma taxa
extra ou pela utilização do Fundo de Reserva (SCHWARTZ, 2017).
FIGURA 3 – NECESSIDADE DE UM FUNDO DE RESERVA
FONTE: <https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Doub-
le_money_back.jpg>. Acesso em: 12 ago. 2021.
Agora, montaremos uma previsão orçamentária propriamente dita. Uma boa

previsão orçamentária requer o conhecimento do plano de contas do condomínio.
Por isso, o síndico deverá revisar as contas que compõem os balanços do condo-
mínio para que haja um bom grau de detalhamento das despesas do condomínio.
Depois disso, é preciso determinar o período que se fará a previsão orçamentária
(SCHWARTZ, 2017).
Leia a reportagem, a seguir, sobre Fundo de Reserva em condo-

mínios: https://bit.ly/2W12Ko5.
44
Agora que já temos o plano de contas e os gastos do ano anterior, bem como
o período de projeção dos gastos, que normalmente é de um ano, já podemos
aplicar os índices de reajuste para cada despesa. Quando o síndico estiver com
as despesas elencadas em mãos, precisará separar as despesas ordinárias, que
compõem o gasto normal do condomínio, daquelas despesas eventuais. Essa se-
paração é importante para dimensionar adequadamente a previsão orçamentária
para o próximo ano.
Leia o artigo, a seguir, sobre como fazer a previsão orçamentá-

ria do condomínio. No artigo, são abordadas preocupações e dicas
de como elaborar uma previsão orçamentária que não deixe o síndi-
co desprevenido para situações de gastos emergenciais.
https://www.duplique.com.br/noticia/fundo-de-reserva-do-condo-
minio-tudo-que-voce-precisa-saber-sobre-essa-contribuicao.
Schwartz (2017, p. 262-263) elenca cinco etapas para a montagem de uma

previsão orçamentária para o condomínio:
• Transcrever para uma planilha, separada por mês, todos os

valores gastos, agrupados de acordo com o plano de contas
preestabelecido, por exemplo, Salários, Encargos Sociais,
Água, Elevadores, Manutenção, Consertos e Reformas,
Despesas com a Administração e Despesas Diversas. Fa-
zer a soma de cada coluna (vertical).
• Criar uma coluna após o último mês e realizar a soma das
despesas de cada uma das contas. Exemplo: quanto foi o
gasto no ano com Salários, Encargos etc. Fazer a soma de
cada linha (horizontal).
• Criar mais uma coluna para realizar a média dos valores
gastos no período.
• Em uma nova planilha, com todas as colunas para o pró-
ximo período e tendo como ponto de referência os valores
apurados como média, é possível lançar em cada mês as
variações que ocorrerão, como: reajuste de contrato, dissí-
dio dos funcionários, aumento médio dos serviços das con-
cessionárias e novas manutenções, consertos e reformas.
• Realizar a soma como na planilha anterior e calcular a nova
média para as despesas mensais. Com base nesse valor
total é que será feito o cálculo do rateio.
Outro ponto relevante é a constante observância da inadimplência do con-

domínio, pois de nada adianta considerar um montante de entrada de recursos
45
e essa entrada não ocorrer. Naturalmente, haverá falta de recursos para cobrir
os compromissos mensais do condomínio. Schwartz (2017) alerta que, caso o
montante de inadimplência seja recorrente, é bom considerar uma receita menor
do condomínio, porém, se há acordos e o valor é recomposto, então não é preciso
considerar essa receita como não recebida na previsão orçamentária.
Leia o artigo, a seguir, sobre inadimplência nos condomínios. O

artigo especifica o que pode e o que não pode ser feito.
https://www.sindiconet.com.br/informese/penalidades-legais-ao-
-inadimplente-do-condominio-administracao-inadimplencia-em-con-
dominios.
Atente-se, a seguir, para um modelo de orçamento:
FIGURA 4 – ANÁLISE PARA ORÇAMENTO 2014
46
Schwartz (2017), ainda, propõe um modelo de planilha de acompanhamento

mensal das despesas após a aprovação da previsão orçamentária. Acompanhe a
seguir:
FIGURA 5 – PLANILHA DE ACOMPANHAMENTO MENSAL
Assim, com o acompanhamento mensal da variação das despesas, é possí-

vel ajustar as despesas de forma a evitar um aumento da cota mensal ordinária
do condomínio.
Leia o artigo, a seguir, sobre como analisar a prestação de con-

tas do condomínio:
https://www.condac.com.br/administracao/como-analisar-a-
-prestacao-de-contas-do-condominio/.
47
Analisaremos, agora, como proceder o cálculo quando há um reajuste dos sa-

lários em razão do dissídio da categoria. Considere que o dissídio resultou em um
aumento de 8,5%. A folha de pagamento de setembro/X1 era de R$ 14.500,00. Con-
sidere, ainda, que todos os funcionários já possuíam mais de um ano no condomínio.
Atente-se para os cálculos, a seguir, conforme Schwartz (2017, p. 265):
Salário previsto para outubro = Salário de setembro x Índice de reajuste
Índice de reajuste = [(8,5 ÷ 100) + 1,00] = 1,085
Salário previsto para outubro = 14.500,00 x 1,085 = R$ 15.732,50
FIGURA 6 – A PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA DEVE PREVER OS REAJUSTES
ney_atm.svg>. Acesso em: 12 ago. 2021.
O síndico já possui em mãos o valor dos reajustes e, agora, precisa calcular

o valor que cada condômino deverá pagar. Esse será o cálculo do rateio. Vamos a
esse cálculo então! A fração ideal será a base para o cálculo da cota condominial.
Se, no seu condomínio, todas as unidades possuem o mesmo tamanho, então
basta dividir o valor total do gasto previsto para o período de um ano pela quanti-
dade de unidades que existem no condomínio.
Observe, a seguir, um mapa de uma previsão orçamentária para quatro me-

ses. Nesse exemplo, você identificará os valores que são necessários para cobrir
os pagamentos, os valores das cotas ordinárias e extraordinárias e os totais a
receber dos inadimplentes.
48
FIGURA 7 – MAPA DE PROVISÃO DE CAIXA
49
No entanto, nem sempre é assim. Existem condomínios com unidades de

tamanhos diferentes. Então, para esses casos, é preciso calcular a fração ideal e
multiplicar pelo valor total dos gastos do condomínio. Vamos a um exemplo, con-
forme Schwartz (2017, p. 268):
Um condomínio com dois edifícios, sendo que no prédio 1 os

apartamentos possuem área útil de 58,44 m², área comum de
44,20 m², área total de 102,64 m², correspondendo a cada um a
fração ideal de terreno de 0,76773% e o direito de uso de uma
vaga para estacionamento de um automóvel. Já o prédio 2 pos-
sui apartamentos com área útil de 67,26 m², área comum de
50,86 m² e área total de 118,12 m², correspondendo a cada uni-
dade a fração ideal de terreno de 0,88350% e o direito ao uso
de uma vaga para estacionamento de um automóvel. O total das
despesas ordinárias previstas para um determinado mês foi de
R$ 10.600,00; o valor a ser pago pelos condôminos seria:
Taxa mensal ordinária – prédio 1 = Total das Despesas x Fra-
ção Ideal
Taxa mensal ordinária – prédio 1 = R$ 10.600 x 0,76773%
Taxa mensal ordinária – prédio 1 = R$ 81,38
Taxa mensal ordinária – prédio 2 = R$ 10.600,00 x 0,88350%
Taxa mensal ordinária – prédio 2 = R$ 93,65.
Assim, podemos dizer que a taxa ordinária para o prédio 1 será
de R$ 81,38 e para o prédio 2 será de R$ 93,65.
Vamos, agora, para um exemplo em que a taxa ordinária é calculada a par-

tir da divisão pela quantidade de unidades do condomínio, conforme Schwartz
(2017, p. 269):
Divisão em partes iguais para todos os moradores. Um condo-

mínio com 130 apartamentos iguais divididos em dois blocos. As
despesas ordinárias previstas para determinado mês tendo sido
de R$ 10.600,00, o valor a ser pago pelos condôminos seria:
Taxa mensal ordinária = total das despesas ÷ nº de apartamentos
Taxa mensal ordinária = R$ 10.600,00 ÷ 130
Taxa mensal ordinária = R$ 81,54.
Leia o texto, a seguir, sobre a folha de pagamento no condomínio.

https://bit.ly/3sxg8Ml.
O acompanhamento das despesas, não somente pelo síndico, mas também

pelos conselheiros fiscais e pelos moradores, é essencial para uma boa gestão
financeira do condomínio. Assim, uma gestão ativa e colaborativa manterá o con-
domínio sempre com condições de atender às demandas do dia a dia.
50
Analise o quadro, a seguir, de um modelo de planilha orçamen-

tária com a indicação do percentual de reajustes, conforme Oliveira
(2019, p. 37):
51
1 O que é previsão orçamentária em condomínios?
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
2 Apresente um passo a passo resumido de como proceder para a

elaboração da proposta orçamentária do condomínio.
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
3 Assinale a alternativa correta sobre a receita que deve constar na

proposta orçamentária do condomínio:
a) Prevista para o exercício a que se refere à proposta.

b) Prevista para os dois exercícios posteriores à proposta.
c) Referida para o quadriênio posterior à proposta.
d) Referida para o triênio posterior à proposta.
e) Projetada para os cinco anos posteriores ao orçamento.
3 DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS
E FLUXO DE CAIXA NOS
CONDOMÍNIOS
Agora, estudaremos os demonstrativos financeiros e o fluxo de caixa nos
condomínios. Um bom domínio sobre esses demonstrativos permitirá que o sín-
dico e os demais usuários do condomínio possam rapidamente ter uma visão ge-
rencial da administração condominial. Vamos começar pela conta-corrente.
52
Leia o texto, a seguir, sobre demonstrativo financeiro em condo-

mínios, bem como a indicação de um modelo que pode ser usado.
https://bit.ly/3B2qZkx.
Schwartz (2017) aponta que o condomínio pode adotar o sistema de con-

tas-correntes para identificar as entradas e saídas do condomínio diariamente.
Atualmente, as instituições financeiras possuem gerenciadores financeiros que já
fornecem essas informações de maneira automatizada. Assim, a assiduidade em
entrar nesses sistemas já fornecerá o controle via contas-correntes.
Leia o texto, a seguir, sobre o caminho do dinheiro no condomínio:

https://bit.ly/3z3axzW.
É prudente que o síndico aloque as receitas em locais distintos na conta-

-corrente para facilitar o controle. Por exemplo, o recurso referente ao Fundo de
Reserva pode ser alocado em um investimento de curto prazo que possa ser sa-
cado imediatamente. O recurso referente à Taxa Extra também, mas em um in-
vestimento distinto. Assim, ficaria na conta-corrente do condomínio apenas o valor
referente à taxa ordinária.
FIGURA 8 – CONTA-CORRENTE
FONTE: <https://bit.ly/3AZ5X6k>. Acesso em: 21 ago. 2012.
53
O condomínio pode possuir diversas formas de controle dos recursos finan-

ceiros. Perceba que não estamos falando dos balancetes. Podemos ter informa-
ções resumidas ou detalhadas, a depender da necessidade do síndico ou até
mesmo do tamanho do condomínio.
Assista ao vídeo, a seguir, sobre o fluxo de caixa no condomínio:

https://www.youtube.com/watch?v=vAsKmzeyhLo.
A seguir, você poderá observar diferentes exemplos de demonstrativos finan-

ceiros: resumido, detalhado, movimento das despesas, movimento da conta pou-
pança e das taxas em atraso. Todos os demonstrativos a seguir foram extraídos
de Schwartz (2017, p. 272-275).
54
55
56
57
Leia, a seguir, o texto sobre o controle das finanças de um con-

domínio: https://bit.ly/2Xxd07F.
Não é uma tarefa trivial o controle das finanças do condomínio, mas um bom
conjunto de ferramentas para o dia a dia e a manutenção da rotina de verificação
dos saldos farão com que a análise e o uso dos recursos financeiros se tornem
uma atividade mais tranquila. Assim, o síndico poderá trazer bons resultados para
uma boa gestão condominial.
O condomínio pode ter o controle pelo fluxo de caixa. Silva e Silva (2018, p.
9) apontam que:
O Fluxo de Caixa é um instrumento de planejamento financeiro

que tem por objetivo fornecer estimativas da situação de caixa
da empresa em determinado período de tempo. Logo, a “Cai-
xa” consiste em recursos livres para movimentação, que é vital
para a sobrevivência das empresas. Entende-se por caixa não
exclusivamente os recursos destinados a gastos de pequena
monta, mas sim todos os recursos financeiros livres para a mo-
vimentação da entidade. Geralmente, orçamento de caixa diz
respeito ao período de um ano, mas esse período pode ser am-
pliado conforme as necessidades da organização. A qualidade
do orçamento de caixa, no que se refere à precisão, depende
dos outros orçamentos anteriormente elaborados.
Observe, a seguir, um exemplo de projeção de fluxo de caixa:
58
FIGURA 9 – PROJEÇÃO DE FLUXO DE CAIXA
59
1 Qual é a importância de monitorar as finanças do condomínio por

meio da análise da conta-corrente ou adotar o sistema de contas-
-correntes?
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
2 Quais são as formas de controle financeiro que o condomínio

pode ter?
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
4 FOLHA DE PAGAMENTO EM
CONDOMÍNIOS
A folha de pagamentos em condomínios é uma das despesas que requer
bastante cuidado, pois é uma rubrica relevante em relação ao total gasto pelo
condomínio e inclusive é alvo de constantes questionamentos pelos moradores.
Por isso, é necessário que o síndico esteja bem ciente dos gastos que a con-
tratação e a manutenção de um funcionário geram ao condomínio. Geralmente,
podemos dizer que quanto mais funcionários o condomínio tiver sob a sua gestão,
maior será a taxa ordinária condominial.
60
FIGURA 10 – EQUIPE DE TRABALHO NO CONDOMÍ-

NIO DEVE SER REMUNERADA ADEQUADAMENTE
FONTE: <https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Workers_ins-
talling_shutters.jpg>. Acesso em: 12 ago. 2021.
A folha de pagamentos pode ser dividida essencialmente em duas grandes

partes: os rendimentos e os descontos. No campo do salário-base, temos as es-
pecificações dos dias e das horas normais que são trabalhadas, bem como os
seus valores. Temos, ainda, a possibilidade de pagamento de horas extras. Já
no campo dos descontos, temos a quota de previdência, o salário-habitação, o
imposto de renda, os seguros, os adiantamentos, o vale-transporte etc. Aqui o
essencial é atender às legislações vigentes.
Assista ao vídeo, a seguir, sobre as obrigações fiscais e con-

tábeis de um condomínio. https://www.youtube.com/watch?v=D0U-
NhYMYBnU.
Analisaremos, agora, um exemplo de cálculo salarial de um funcionário, con-

forme Schwartz (2017, p. 175-178).
61
O exemplo é baseado em um funcionário que foi registrado com um salá-

rio mensal de R$ 1.300,00 e que trabalhou 48 horas extras, faltou um dia e não
chegou atrasado no mês, possui dois filhos menores de 14 anos, recebeu adian-
tamento salarial no valor de R$ 520,00 e referente ao vale-transporte foram des-
contados R$ 62,90 de seu salário. O mês possui 31 dias, sendo que seis dias são
de descanso semanal remunerado (DSR). O tempo de serviço é de oito meses.
1º Determinar o número de horas trabalhadas durante o mês

Para isso, é preciso verificar quantos foram os dias trabalhados, quantas fo-
ram as faltas, o número de horas extras trabalhadas durante o mês, o número de
horas de atraso e o número de dias de DSR.
2º Valor do desconto das faltas

Como o funcionário faltou um dia, terá desconto e perderá um domingo.
Valor do desconto das faltas = (valor do salário ÷ 30) x 2 = R$ 86,67
3º Determinar o valor pago por hora

Salário/hora = valor do salário ÷ total de horas do mês
Salário/hora = 1.300,00 ÷ 220 horas = R$ 5,91 por hora
4º Cálculo das horas extras

Valor da hora extra = valor da hora normal x 1,50
Valor da hora extra = 5,91 x 1,50 = R$ 8,86 por hora
Total de dias no mês = 31
(-) DSR = 6
Total de dias úteis = 25
(-) faltas = 1
Dias trabalhados = 24
24 dias trabalhados no mês x 2 horas = 48 horas extras realizadas
Valor total das horas extras = nº horas extras x valor da hora extra
Valor total das horas extras = 48 x 8,86 = R$ 425,28
5º Cálculo do valor do DSR sobre horas extras

DSR sobre horas extras = valor das horas extras/nº de dias úteis x nº de DSR
Valor do DSR sobre horas extras = 425,28/24 x 6 = R$ 106,32
6º Base de cálculo para INSS
62
7º Descontos
INSS – o desconto é feito conforme a faixa salarial. Neste exemplo, o valor
do desconto de INSS é de 9%.
9% = 9/100 = 0,09
Desconto INSS = base de cálculo para INSS x alíquota do INSS
Desconto INSS = 1.744,93 x 0,09 = R$ 157,04
Imposto de Renda – no nosso exemplo, o funcionário é isento.
Adiantamentos – é permitido adiantar até 40% do salário. No nosso exemplo,
o empregado terá R$ 520,00 de vale.
Vale-transporte – o valor de desconto permitido por lei é de 6% calculado
sobre a base do salário.
Vale-transporte = [(base do salário/dias do mês)x dias úteis]x 6%
Vale-transporte = [(1.300,00/31)x25] x 6% = R$ 62,90
Total dos descontos = INSS + adiantamento + IRRF + vale-transporte + faltas
Total dos descontos = 157,04 + 520,00 + 0 + 62,90 + 86,67 = R$ 826,61
8º Salário-família
As cotas do salário família são definidas pela Previdência Social. Têm direito
a receber o benefício os empregados com filhos de até 14 anos. No nosso exem-
plo, o empregado possui dois filhos menores de 14 anos. Como o salário dele é
superior a R$ 1.292,43, então não recebe salário-família.
9º Cálculo do salário líquido
O modelo de folha de pagamento ficará assim:
63
Assista, a seguir, ao vídeo sobre a retenção de impostos em

condomínios. https://www.youtube.com/watch?v=cMHdpHoU9xE.
1 Como podemos dividir os gastos com a folha de pagamentos?

R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
2 Cite o passo a passo que devemos seguir para fazer os cálculos

da folha de pagamentos:
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
64
5 DOCUMENTOS OBRIGATÓRIOS
O Artigo 1.332 do Código Civil afirma que o condomínio está constituído com
o registro imobiliário, mas não chega a discriminar os documentos necessários.
Essa situação também ocorre com a Lei dos Registros Públicos, mas informa que
o primeiro documento necessário para a instituição do condomínio é o “habite-
-se”, fornecido pela Prefeitura do município de localização do imóvel (VENOSA;
WELLS, 2021). Leia, a seguir, o Artigo 1.332 do Código Civil:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos

ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis,
devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de proprie-
dade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes co-
muns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam (BRASIL, 2002).
Leia, a seguir, o Artigo 1.332 do Código Civil.

https://bit.ly/3mgXZRV.
Venosa e Wells (2021) alertam para a existência de documentação com a

especificação das unidades e com a indicação da fração ideal, bem como com o
projeto arquitetônico que corresponda ao memorial com as planilhas de áreas do
imóvel, com a previsão dos custos e com as frações ideais. Também informa que
há a necessidade de inclusão de plantas elucidativas com a caracterização do
condomínio com prova da regularidade fiscal junto ao INSS.
65
FIGURA 11 – O CONDOMÍNIO DEVERÁ TER EM SUA

GUARDA DOCUMENTOS OBRIGATÓRIOS
FONTE: <https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Docu-
ments_(6998927329).jpg>. Acesso em: 12 ago. 2021.
Podemos classificar em três grupos as documentações nos condomínios: a

básica, a contábil e a dos funcionários.
FIGURA 12 – GRUPOS DE DOCUMENTAÇÕES NOS CONDOMÍNIOS:

A BÁSICA, A CONTÁBIL E A DOS FUNCIONÁRIOS
66
67
Pesquise, a seguir, o trabalho de conclusão de curso de Marce-

lo Augusto Rodrigues de Oliveira: Principais elementos estruturantes
da gestão estratégica e orçamentária em pequenos condomínios: um
estudo de caso em Cuiabá – MT, publicado em 2019 pela Universida-
de Federal de Mato Grosso. Disponível em: https://bdm.ufmt.br/bits-
tream/1/1345/1/TCC_2019_Marcelo%20Augusto%20Rodrigues%20
de%20Oliveira.pdf.
FIGURA 13 – O USO DO CÓDIGO CIVIL NO DIA A DIA DO CONDOMÍNIO
FONTE: <https://bit.ly/3j1Q48P>. Acesso em: 12 ago. 2021.
1 O que o Artigo 1.332 do Código Civil fala sobre a documentação

obrigatória dos condomínios?
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
68
2 Faça uma pesquisa sobre o conteúdo dos Artigos 1.333 e 1.334

do Código Civil.
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
Neste capítulo, estudamos a previsão orçamentária do condomínio e vimos
que esta requer cuidado e estudo das despesas por, pelo menos, doze meses
para que haja uma base de projeção fundamentada. Os condomínios precisam
de um controle diário das suas despesas e mesmo que eventualmente em algum
mês haja um gasto superior ao previsto, no mês seguinte, pode ser compensado
por uma redução nos gastos equivalentes.
Vimos que o condomínio pode ser organizado, do ponto de vista financeiro,

por meio de demonstrativos financeiros e pela análise do fluxo de caixa. Assim,
o síndico e os conselheiros poderão avaliar de maneira mais contundente como
está a saúde financeira condominial.
Outro ponto de destaque foi a folha de pagamentos. Depois que a análise

e, até mesmo, a confecção da folha de pagamentos se torna rotineira, podemos
avaliar com maior acurácia a apuração contábil que a assessoria ou a empresa
de contabilidade fornece mensalmente, porém é relevante que o síndico tenha o
conhecimento básico de como proceder para a confecção de uma folha de paga-
mentos do condomínio.
Finalmente, vimos sobre os documentos obrigatórios do condomínio. Você iden-

tificou que pela legislação vigente não há especificações sobre quais documentos se
ter obrigatoriamente no condomínio, porém, conforme Schwartz (2017), listamos os
principais documentos que são recomendáveis que mantenhamos do condomínio.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília,
DF: Diário Oficial [da] República Federativa do Brasil, 10 jan. 2002. Disponível
em: https://bit.ly/3j0yy4S. Acesso em: 13 ago. 2021.
69
OLIVEIRA, M. A. R. de. Principais elementos estruturantes da gestão

estratégica e orçamentária em pequenos condomínios: um estudo de caso
em Cuiabá – MT. 2019. 79 f. Trabalho de Conclusão de Curso (Graduação em
Ciências Contábeis) – Universidade Federal de Mato Grosso, Faculdade de
Administração e Ciências Contábeis, Cuiabá, 2019.

SILVA, C. G. da; SILVA, A. C. B. da. Contabilidade e finanças em condomínios:

um enfoque contábil em serviços de condomínio. Curitiba: CRV, 2018.

SP: Foco, 2021.
70
C APÍTULO 3
ASPECTOS FINANCEIROS EM
CONDOMÍNIOS I

 Analisar a inadimplência do condomínio.

 Compreender o processo de cobrança no condomínio.
 Analisar as cotações de seguros condominiais, fazendo menção às cláusulas
na apólice de seguro que possam gerar prejuízos ou chamadas de capital des-
necessárias.
 Compreender a prestação de contas do condomínio.
72
Continuamos o nosso estudo sobre a gestão financeira em condomínios.
Neste capítulo, estudaremos a inadimplência e a cobrança condominial. É bem
recorrente esse tema no dia a dia do síndico. Uma boa gestão de cobrança evita,
no futuro, dores de cabeça com inadimplência da taxa condominial.
Estudaremos, também, como funcionam as principais recomendações a res-

peito dos seguros em condomínios. As cotações condominiais determinarão um
gasto, mas o quesito mais relevante é a proteção que o seguro em condomínios
proporciona à edificação.
A gestão condominial é bem diversa e isso significa, também, que há diferentes

problemas. Abordaremos os principais problemas relacionados à gestão financeira e
um ponto de destaque é que a maioria deles está relacionada a questões financeiras.
Finalmente, vamos identificar e compreender a necessidade de se realizar a

prestação de contas do condomínio, bem como levar em conta a sua obrigatoriedade.
Alguns condomínios adotam a prática de realizar auditorias, porém a regra é ocorrer
esporadicamente e, geralmente, quando solicitado em assembleia. Vamos lá!
2 INADIMPLÊNCIA E COBRANÇA
CONDOMINIAL
A inadimplência é um risco que deve ser sempre monitorado pelo síndico. A
inadimplência decorre do não pagamento da taxa condominial, seja ela ordinária
ou extraordinária. As despesas do condomínio são custeadas por meio do paga-
mento do rateio, que foi estabelecido na previsão orçamentária aprovada na AGO
(Assembleia Geral Ordinária). Então, quando nos deparamos com a situação em
que há um elevado grau de inadimplência, temos a possibilidade de o condomínio
deixar de cumprir com as suas obrigações.
Leia o texto a respeito de multa e juros sobre inadimplência con-

dominial no site indicado a seguir: https://bit.ly/3D5fMBu.
73
Justamente por causa disso, há a previsão legal da cobrança das despesas

condominiais no Artigo 12 da Lei nº 4.591/1964, que estabelece:
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condo-

mínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quo-
ta-parte que lhe couber em rateio.
§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo-
-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas
atrasadas.
Entretanto, ainda, é possível que haja inadimplência no condomínio mesmo

que o síndico e a equipe que o auxilia façam ‘o dever de casa’ de realizar as cobran-
ças regularmente. O Código Civil, em seu Artigo 1.336, prevê que se o condômino
não realiza os pagamentos, então estará sujeito ao pagamento de juros que estão
previstos na Convenção, e mesmo que não haja essa previsão, pode ser cobrado
multa de até 2% sobre o valor da dívida e juros de 1% ao mês (BRASIL, 2002).
Assista, no site indicado a seguir, a respeito do limite de juros

nos casos de inadimplemento da taxa condominial: https://www.you-
tube.com/watch?v=5Jo0Im35_No&t=1s.
Uma punição para o condômino inadimplente é a impossibilidade de votar

nas assembleias até que o débito seja quitado. O Artigo 1.337 do Código Civil
prevê, ainda, que os demais condôminos, por meio de assembleia, podem delibe-
rar por cobrar o pagamento de até cinco vezes o valor da multa. Lembrando que
para isso ocorrer, é necessária a aprovação de três quartos dos condôminos em
assembleia (BRASIL, 2002).
Ainda sobre o tema inadimplência, cada condômino deverá pagar a taxa or-
dinária ou a taxa extraordinária, independentemente de haver cobrança ou não.
Leia a jurisprudência sobre o tema:
AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL PARA PAGAMEN-

TO. DESNECESSIDADE. Em se tratando de obrigação posi-
tiva e líquida em seu termo, o inadimplemento por parte do
condômino configura a mora ex re. O fato de não terem sido
emitidos boletos para pagamento das parcelas devidas, por
tratar-se de dívida portable, não exime o devedor de pagar
na data estipulada, razão pela qual também não serve como
motivação para o afastamento da mora (BRASIL, 2002).
74
FIGURA 1 – INADIMPLÊNCIA EM CONDOMÍNIOS
FONTE: <https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Squa-
re_Cash_app_logo.svg>. Acesso em: 13 ago. 2021.
A notificação ao condômino inadimplente é uma prática comum na adminis-

tração condominial, porém como pudemos identificar anteriormente, a preocupa-
ção sobre o pagamento das taxas condominiais deve ser do condômino.
FIGURA 2 – O CONDÔMINO É RESPONSÁVEL PELO PA-

GAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS
FONTE: <https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Exchange_Money_Con-
version_to_Foreign_Currency.jpg>. Acesso em: 13 ago. 2021.
Outro ponto relevante é a forma de cálculo dos juros. Os juros devem ser
calculados na forma de pro rata. Como assim? Isso significa que os juros devem
ser calculados sobre o número de dias do débito em aberto e não sobre os me-
ses. Dessa forma, o juro mensal deve ser dividido por 30 e aplicados os juros para
cada dia corrente da dívida existente.
75
O síndico pode acessar a calculadora do Banco Central para

auxiliar nos cálculos da aplicação dos índices de correção monetária.
Disponível em: https://bit.ly/3z7QWyn.
O Código Civil não menciona a indicação de pagamento de juros simples ou

de juros compostos sobre o débito em aberto do condômino. Uma recomendação
é verificar se a Convenção aborda esse tema e, caso contrário, é relevante que
seja estabelecida em assembleia qual modalidade de cobrança de juros a ser
adotada. Lembrando de que não existe consenso sobre qual tipo de juros adotar.
Há quem defenda os juros simples e há quem defenda a aplicação de juros com-
postos. Atente-se para a tabela, a seguir, com as principais diferenças entre juros
simples e juros compostos.
FIGURA 3 – TABELA DE COMPARAÇÃO ENTRE

JUROS SIMPLES E JUROS COMPOSTOS
FONTE: <https://blog.toroinvestimentos.com.br/juros-simples-e-com-
postos-como-calcular-formula>. Acesso em: 13 ago. 2021.
76
Outro ponto de destaque é uma atitude que alguns síndicos são instados a
tomar: o aumento da taxa condominial em função do aumento da inadimplência.
Schwartz (2017, p. 129) aponta que:
A arrecadação da taxa condominial existe para cobrir as despesas

de operação e gerenciamento do condomínio. As contas (água,
energia elétrica, folha de pagamento) precisam ser pagas indepen-
dentemente do valor apurado no recebimento dos condôminos.
Quando não há arrecadação suficiente para cobrir as despe-
sas e já foram utilizadas todas as possibilidades de redução,
será necessário fazer um rateio extra ou sacar um valor aplica-
do, por exemplo, no Fundo de Reserva.
Para esclarecer os fatos e minimizar os efeitos negativos do
aumento da taxa condominial ou do saque do Fundo de Reser-
va, o síndico deverá convocar com urgência uma assembleia.
Os resultados nela apurados serão documentados em ata e
distribuídos a todos os condôminos e inquilinos dentro do pra-
zo estipulado em Convenção, evitando-se, assim, um possível
questionamento na Justiça.
FIGURA 4 – A NÃO COBRANÇA DOS INADIMPLENTES

PODE OCASIONAR O EFEITO BOLA DE NEVE
ney_ball.jpg>. Acesso em: 13 ago. 2021.
O controle da inadimplência é essencial para que haja uma boa administra-

ção financeira do condomínio. Uma dica relevante é incluir na previsão orçamen-
tária um valor que cubra a eventual existência de condôminos inadimplentes. Infe-
lizmente, imprevistos podem ocorrer e o síndico não pode ser punido por isso. Daí
a importância de um efetivo planejamento financeiro.
77
Assista ao vídeo, a seguir, sobre como atuar quando um condomí-

nio está endividado: https://www.youtube.com/watch?v=Ropg5nsbHO8.
Outro ponto é a cobrança dos honorários advocatícios que geralmente são

incluídos nas cobranças condominiais. O valor da cobrança pode ser de 10% a
20% sobre o valor da dívida. Um ponto a se destacar é que os honorários somen-
te podem ser pagos após um mês de vencimento do boleto. Outro ponto, ainda, é
o cuidado em efetuar a cobrança sem ser de maneira vexatória, já que essa situ-
ação pode ensejar em danos morais para o condômino. Aqui todo cuidado é pou-
co. Nas assembleias, não se pode destacar o nome do condômino inadimplente,
porém há entendimento jurisprudencial de que a indicação da unidade pode ser
mencionada no balancete sem que o síndico seja acusado de expor o condômino
a constrangimento. Assim, cabe ao síndico atuar de maneira apropriada e sem
causar maiores problemas.
Acesse os dois sites indicados a seguir para identificar como

calcular os juros por unidade ou da inadimplência global:
https://www.sindiconet.com.br/downloads/planilha-de-inadim-
plencia-por-unidade-planilhas.
https://www.sindiconet.com.br/downloads/planilha-de-inadim-
plencia-global-planilhas.
Analise o quadro de um modelo de planilha de cálculo da ina-

dimplência por condomínio:
78
Agora, analise o quadro de um modelo de planilha de cálculo da

inadimplência geral do condomínio:
Leia o artigo, a seguir, sobre a inadimplência nos condomínios.

O artigo especifica o que pode e o que não pode ser feito.
https://bit.ly/3glMp3Z.
1 O que é inadimplência em condomínios?

R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
2 Apresente uma discussão sobre a previsão legal da cobrança nos

condomínios.
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
79
3 SEGUROS EM CONDOMÍNIOS
Estudaremos, agora, sobre os seguros em condomínios. A Resolução CNSP
nº 218, de 2010, estabelece os critérios para a estruturação do seguro obrigatório
de condomínio. A obrigatoriedade da contratação do seguro da edificação fica de-
terminada pela Lei nº 4.591/1964, parágrafo único do Artigo 13.
Leia a Resolução sobre os critérios para a estruturação do segu-

ro obrigatório de condomínio: https://www2.susep.gov.br/safe/scripts/
bnweb/bnmapi.exe?router=upload/9190.
A legislação em vigor aponta que há dois tipos de cobertura: a básica simples

e a básica ampla. Na básica simples, há a cobertura de incêndio, queda de raio,
queda de raio dentro do terreno segurado e explosão de qualquer natureza. Já a
cobertura básica ampla possui proteção para quaisquer eventos que possam cau-
sar danos materiais ao imóvel segurado, exceto aquilo que está excluído. Leia, a
seguir, o que o Código Civil fala sobre os seguros em condomínios:
Art. 13° Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto

de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo to-
das as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio
ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, com-
putando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obriga-
toriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da con-
cessão do “habite-se”, sob pena de ficar o condomínio sujeito
à multa mensal equivalente a 1/12 (um doze avos) do imposto
predial, cobrável executivamente pela municipalidade.
Art. 16° Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da
edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a re-
construção ou os reparos nas partes danificadas (BRASIL, 2002).
A cobertura básica simples cobre incidentes que envolvam incêndio, explo-

são, fumaça e queda de aeronaves. Já a cobertura básica ampla cobre inciden-
tes, como incêndio, explosão, queda de aeronaves, vendaval, impacto de veícu-
los, danos elétricos, quebra de vidro, chuveiros automáticos, tumultos graves e
lockout, alagamento e desmoronamento.
80
A seguir, leia o texto sobre os tipos de cobertura de seguros

para condomínios.
https://bit.ly/3kepZCW.
Outro ponto relevante é a obrigatoriedade de o síndico contratar e ser o res-

ponsável pela realização do seguro. Caso se chegue a uma situação extrema, os
bens patrimoniais podem ser usados para indenizar as perdas. No seguro, temos
algumas características: as partes comuns, as partes privadas, os bens exclusiva-
mente do condomínio e não cobre o conteúdo das unidades autônomas.
FIGURA 5 – ATENÇÃO AOS ALERTAS
FONTE: <https://commons.wikimedia.org/wiki/File:GHS_Haz-
Mat_Safety_Labels.jpg>. Acesso em: 13 ago. 2021.
Com relação ao seguro, o síndico deve incluir o valor nas despesas para se-
rem rateadas e comporem a taxa ordinal do condomínio. Veja, a seguir, as princi-
pais características que devem ser observadas pelo síndico no momento da con-
tratação do seguro:
Risco: possibilidade de um acontecimento acidental e inespe-

rado causar danos materiais ou corporais, gerando um prejuízo
ou necessidade econômica.
Sinistro: é a ocorrência do risco, cujas consequências são
economicamente danosas e cobertas pela apólice.
Objetivos do seguro: garantir até o limite das importâncias se-
guradas, que podem ser corrigidas sempre que houver um índi-
81
ce indicado na apólice, observados os limites de cada cobertura.

Bens cobertos pelo seguro: definição do que pode ser inclu-
ído. Dentre eles estão:
• Imóvel: conjunto de construções que compõem o condomí-
nio, incluindo as instalações fixas de água, gás, eletricidade,
calefação, refrigeração e energia solar.
• Benfeitorias: são os elementos funcionais ou decorativos que
não pertencem à construção original do imóvel e estão nas áre-
as comuns, tais como divisórias, forros falsos, carpetes, persia-
nas e toldos, sendo considerados parte integrante do imóvel.
• Máquinas, equipamentos e mobiliários: instalados nas
áreas comuns.
Valor do seguro: é o valor total apurado tendo como base os
custos de reconstrução ou reparação do imóvel, das benfeitorias
e das máquinas, equipamentos e mobiliários do condomínio;
portanto, incluem-se nesse valor: bombas-d’água, interfones,
antena coletiva, portão automático, elevadores, centrais de ar-
-condicionado, escadas rolantes, incineradores e compactado-
res de lixo, para-raios e luz piloto (SCHWARTZ, 2017, p. 52).
Leia o texto, a seguir, sobre seguros em condomínios.

https://bit.ly/2WeeD9S.
Não existe exceção: todo condomínio deve ter seguro. No entanto, você pode
estar se perguntando: quando o condomínio deve contratar o seguro? O seguro
deve ser contratado a partir da concessão do habite-se. No caso de condomínios
horizontais, apenas as áreas comuns devem ser seguradas.
FIGURA 6 – SEGUROS EM CONDOMÍNIOS
FONTE: <https://bit.ly/3D4nfRh>. Acesso em: 13 ago. 2021.
82
O condomínio pode possuir diversas formas de controle dos recursos finan-

ceiros. Perceba que não estamos falando dos balancetes. Podemos ter informa-
ções resumidas ou detalhadas, a depender da necessidade do síndico ou até
mesmo do tamanho do condomínio.
Leia o texto, a seguir, sobre erros comuns ao se utilizar seguros

em condomínios.
https://www.sindiconet.com.br/informese/erros-comuns-ao-utili-
zar-seguros-de-condominios-administracao-seguro-de-condominio.
A seguir, você poderá ver como ocorre o cálculo do valor do seguro:
VRA = 55% (VM x NA)

em que:
VRA = Valor de reconstrução aproximado
VM = Valor de mercado de um apartamento
NA = Número de apartamentos existentes no prédio (SCHWARTZ, 2017).
Existe uma série de itens que não estão incluídos na cobertura do seguro.
Schwartz (2017, p. 52) aponta uma lista desses itens:
• má qualidade, vício intrínseco não declarado, ou mesmo de-

clarado, pelo segurado na Proposta de Seguro;
• desarranjo mecânico, desgaste natural pelo uso, deterio-
ração gradativa, manutenção deficiente e/ou inadequada,
operações de reparo, ajustamento e serviços de manu-
tenção dos bens/interesses garantidos, erosão, corrosão,
ferrugem, oxidação, incrustação, fadiga, fermentação e/ou
combustão natural ou espontânea;
• atos de autoridade pública, salvo para evitar propagação de
danos cobertos pelo seguro contratado;
• atos de hostilidade ou de guerra, rebelião ou atos praticados
por qualquer organização cujas atividades visem derrubar,
pela força, o governo ou instigar a sua queda pela perturba-
ção de ordem política e social do país;
• dano resultante do uso de qualquer arma química, biológica,
bioquímica ou eletromagnética, bem como a utilização ou
operação, como meio de causar prejuízo, de qualquer com-
putador ou programa, sistema ou vírus de computador, ou
ainda de qualquer outro sistema eletrônico;
• qualquer perda, destruição ou dano de quaisquer bens cau-
sado por radiações ionizantes, contaminação pela radioati-
83
vidade de qualquer combustível nuclear, resíduos nucleares

ou material de armas nucleares;
• qualquer prejuízo originado de ou que consistir em falha ou
mau funcionamento de qualquer equipamento, programa de
computador e/ou sistema de computação eletrônica de dados;
• atos ilícitos dolosos, ou por culpa grave equiparável ao dolo,
praticados pelo segurado, pelo beneficiário ou pelo repre-
sentante de um ou de outro.
Leia o texto, a seguir, sobre o valor da cobertura para seguros

em condomínios.
https://www.sindiconet.com.br/informese/valor-da-cobertura-pa-
ra-seguros-de-condominios-administracao-seguro-de-condominio.
Não é uma tarefa simples manter todas as manutenções em dia, e imprevis-

tos acontecem. Por esse motivo, vale a pena o síndico procurar auxílio para fazer
uma excelente contratação de seguro condominial. Não deixe para depois. Essa
é uma das atividades mais relevantes para o síndico, uma vez que se constitui em
uma proteção para a gestão do síndico, bem como para uma boa gestão financei-
ra do condomínio.
1 Quais são as principais características que devem ser observa-

das pelo síndico quando for contratar um seguro?
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
2 Quais são os pontos que não precisam ser atendidos pelo seguro?
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
84
3 Explique como pode ser calculado o valor do seguro em um con-

domínio.
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
4 PRINCIPAIS PROBLEMAS
ENFRENTADOS NA GESTÃO
CONDOMINIAL
Viver em condomínios é uma realidade para a vida residencial nos grandes
centros urbanos do Brasil, e, juntamente à praticidade da vida em condomínio, há
os problemas de se viver coletivamente. Por isso, falaremos, agora, dos principais
problemas enfrentados nos condomínios.
FIGURA 7 – A EQUIPE DE TRABALHO NO CONDOMÍNIO

DEVE SER REMUNERADA ADEQUADAMENTE
FONTE: <https://bit.ly/381MPrK>. Acesso em: 13 ago. 2021.
85
A inadimplência é um dos problemas que a gestão condominial enfrenta e,

basicamente, um condômino inadimplente é um condômino que não paga as ta-
xas condominiais em dia, isso inclui as taxas ordinárias, as taxas extraordinárias,
bem como a taxa de reserva e a multa.
Leia o artigo, a seguir, sobre o que fazer quando o síndico não

resolve os problemas do condomínio.
https://bit.ly/3k96njO.
Como temos estudado, o não pagamento das taxas acarreta uma série de pro-
blemas ao condomínio. O síndico, então, passa a ter problemas com o pagamento
das suas contas. Ademais, o caixa do condomínio passa a ficar desfalcado e os
demais condôminos precisarão pagar um valor maior por causa dos inadimplentes.
Assista a um vídeo sobre danos em veículos na garagem do

condomínio.
https://www.youtube.com/watch?v=YOWIQHJIQuU.
Um ponto relevante é o medo da divulgação dos inadimplentes, mas já está

pacificado que a divulgação das unidades inadimplentes no balancete mensal não
é uma atitude vexatória, porém, o síndico deve se atentar para a cobrança pes-
soal no caso das unidades inadimplentes. Isso é importante, pois a cobrança de
forma indevida pode ensejar em danos morais para a unidade.
Leia o artigo, a seguir, sobre a gestão financeira em condomí-

nios, em especial, a parte sobre os principais problemas financeiros
de condomínios.
https://www.manageradm.com.br/gestao-financeira/.
86
O síndico não pode estar inadimplente. Não seria apropriado. Então, espe-
ramos que o condômino inadimplente não se candidate a síndico. Outra forma de
observar essa questão é que um síndico não pode se candidatar se estiver des-
respeitando a Convenção do condomínio.
FIGURA 8 – COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS
FONTE: <https://www.dreamstime.com/royalty-free-stock-photo-too-
-late-no-payment-image8528765>. Acesso em: 13 ago. 2021.
As taxas condominiais devem ser cobradas e existe um rito para isso. Pri-
meiro, é preciso enviar uma taxa de cobrança e, se não houver resposta ou pos-
sibilidade de acordo, vai para a cobrança jurídica, que enviará mais uma carta de
cobrança. Depois disso, é proposta uma ação judicial.
Leia o texto, a seguir, de Schwartz (2017, p. 130-131) sobre

como proceder para protestar o boleto de condomínio.
A matéria é bastante polêmica e exige muita cautela por parte
do síndico, visando evitar ações contra o condomínio.
Em vários estados já é possível protestar o boleto de condo-
mínio. Segundo o juiz Ricardo Alberto Pereira, titular do 2º Juizado
Civil de Niterói, essa prática tem como base a Lei nº 9.492, de 10
de setembro de 1997, que regulamenta os serviços concernentes
ao protesto de títulos e outros documentos de dívidas. Entretanto,
no estado de São Paulo, somente após a entrada em vigor da Lei
87
nº 13.160, de 21 de julho de 2008, Art. 1º, que alterou a redação dos

itens 7 e 8 da Lei Estadual nº 11.331/2002, é que os tabelionatos de
protesto passaram a recepcionar créditos de condomínio, oriundos
das quotas de rateio de despesas e da aplicação de multas, na for-
ma da lei ou Convenção de condomínio, devidas pelo condômino ou
possuidor da unidade.
Item 7 – Havendo interesse da administração pública federal,

estadual ou municipal, os tabelionatos de protesto de títulos e
de outros documentos de dívida ficam obrigados a recepcio-
nar para protesto comum ou falimentar, as certidões de dívida
ativa, devidamente inscrita, independentemente de prévio de-
pósito dos emolumentos, custas, contribuições e de qualquer
outra despesa, cujos valores serão pagos na forma prevista no
item 6, bem como o crédito decorrente de aluguel e de seus
encargos, desde que provado por contrato escrito, e ainda o
crédito do condomínio, decorrente das quotas de rateio de des-
pesas e da aplicação de multas, na forma da lei ou convenção
de condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor da uni-
dade. O protesto poderá ser tirado, além do devedor principal,
contra qualquer dos codevedores, constantes do documento,
inclusive fiadores, desde que solicitado pelo apresentante.
Segundo o Dr. Cristiano de Souza Oliveira, “a questão ‘protes-

to’ tem um cunho muito mais psicológico e moral do que financeiro,
pois quem deve repetidamente poderá continuar na mesma situação,
caso o condomínio apenas proteste e caso não receba, não leve ime-
diatamente o caso ao Poder Judiciário”. Afirma ainda que o síndico
deverá ser bastante cauteloso e antes de qualquer ação deverá con-
vocar uma assembleia para deliberar sobre o assunto e estabelecer
regras claras para o protesto, evitando, assim, que haja qualquer co-
notação pessoal.
Orienta, também, que essa forma de cobrança seja incluída na
Convenção do condomínio, evitando um futuro questionamento ju-
dicial, em função de a Lei nº 13.160 mencionar “na forma da lei ou
Convenção de condomínio”. Para o consultor, outro cuidado que se
deve ter é manter o cadastro de moradores atualizado, visando, entre
outras coisas, identificar o real devedor. As vendas realizadas sem a
apresentação do contrato ao condomínio, seja o contrato registrado
ou não, dificultarão muito o trabalho e poderão acarretar o protesto
equivocado, culminando com uma ação de danos morais. Além do
nome correto do devedor, o síndico deverá ter especial atenção aos
depósitos não identificados, “erros bancários ou mesmo depósitos ju-
diciais feitos pelos pseudodevedores, pois nestes casos, bem como
em outros que podem surgir no dia a dia, o condomínio seria levado
à condição de réu e não de autor em uma demanda judicial”.
88
Para dar entrada em um pedido de protesto, o síndico, além da

aprovação em assembleia da inclusão do protesto como critério de
cobrança e alteração da Convenção, deverá adotar as seguintes me-
didas e possuir os seguintes documentos:
• preencher formulário: de solicitação de protesto de encargos con-

dominiais fornecido pelo cartório, no qual serão identificados o
nome do condomínio, endereço, nome do responsável, síndico
ou administradora, número de quotas, mês de referência, unida-
de, data da emissão, data de vencimento, praça de pagamento,
valor original da quota, multa moratória, juros moratórios, corre-
ção monetária, outros encargos previstos na Convenção e infor-
mações sobre o condômino-devedor;
• apresentar a Ata de eleição do síndico ou a Ata que transferiu
para a administradora os poderes de representação e administra-
ção do condomínio (Art. 1.348, § 2º, do Código Civil);
• o condomínio edilício deverá estar regularmente constituído nos
termos da Lei Federal nº 4.591/1964 e Art. 1.332 do Código Civil;
• o valor da quota de rateio das despesas condominiais deverá ter
sido aprovado em Assembleia Geral;
• os administradores deverão estar de posse da Ata da Assembleia
Geral que aprovou o valor da quota de rateio;
• a pessoa indicada como condômino-devedor deverá ser realmen-
te a responsável pelas obrigações condominiais inadimplidas,
sendo certo que, na hipótese de a unidade condominial estar alu-
gada ou dada em comodato a outrem, o proprietário ou possui-
dor foi cientificado de que o débito seria encaminhado a protes-
to. Para essa comprovação, será necessária certidão de registro
imobiliário ou cópia do compromisso de venda e compra, ou, ain-
da, cessão de direitos.
Como o assunto traz muitas novidades e ainda há muitas dúvi-

das sobre sua aplicação, é conveniente que tanto o síndico como a
administradora acompanhem as decisões e estudem a melhor ma-
neira de realizar a cobrança dos inadimplentes.
FONTE: SCHWARTZ, R. B. de O. Revolucionando o condomínio: saiba se seu

Outro problema que o condomínio enfrenta é a incidência dos honorários ad-

vocatícios, porém o Código Civil postula, nos Artigos 389, 395 e 404, que os hono-
rários extrajudiciais devem ser cobrados (BRASIL, 2002).
89
FIGURA 9 – CUIDADO COM A INADIMPLÊNCIA
FONTE: <https://www.dreamstime.com/unemployment-asian-woman-
-looking-saving-account-book-no-money-expenses-payment-deadline-
-calendar-desk-image135102743>. Acesso em: 13 ago. 2021.
Outra dúvida que ocorre é sobre o prazo de direito da ação, que no Código
Civil é de dez anos. Portanto, isso significa que a prescrição ocorreria nesse pra-
zo. Entretanto, a justiça já pacificou entendimento de que as cotas condominiais
são dívidas líquidas e constantes de instrumento público, então o prazo de pres-
crição para a cobrança de taxas condominiais é de cinco anos.
Leia o artigo, a seguir, sobre os quinze maiores problemas em

condomínios.
https://www.jornaldosindico.com.br/saopaulo/artigo/os-15-maio-
res-problemas-no-condominio/.
A ideia é que o síndico tome as providências o quanto antes e faça a cobran-

ça para não ter que se preocupar com esse prazo de prescrição. Leia, a seguir,
um trecho sobre o prazo de prescrição da cobrança da taxa condominial:
90
Após o atual Código Civil, que entrou em vigor em 11 de janeiro

de 2003, o prazo de prescrição era considerado dez anos, con-
forme o Art. 205: “A prescrição ocorre em dez anos, quando a
lei não lhe haja fixado prazo menor”, porém, em março de 2016,
a partir do julgamento de recurso do Superior Tribunal de Justi-
ça (STJ), referente ao rito dos repetitivos, o prazo prescricional
para a cobrança de condomínio, taxas ordinárias e extraordi-
nárias passou a ser de cinco anos, a contar do dia seguinte ao
vencimento da prestação. Segundo o relator, ministro Luis Fe-
lipe Salomão, a falta de pagamento da taxa condominial deve
ser considerada como dívida líquida e certa, sendo, portanto,
aplicado o Art. 206, § 5º, I, do Código Civil. Para o ministro, a
quota condominial é previamente aprovada em assembleia, e,
portanto, facilmente comprovada, como uma dívida líquida, do
conhecimento de todos os condôminos.
Portanto, passado esse período, o condomínio poderá encon-
trar dificuldades para cobrar a dívida referente à taxa condomi-
nial (SCHWARTZ, 2017, p. 126).
Uma dúvida que pode aparecer é se uma empresa administradora de con-

domínios pode auxiliar na gestão condominial para a redução das despesas con-
dominiais. Atente-se para a recomendação, a seguir, de Schwartz (2017, p. 125):
Uma empresa de qualidade e que tenha a responsabilidade e

comprometimento na gestão do prédio deverá se preocupar
com a situação financeira mensal e propor sugestões para a
redução de custos antes de aumentar o valor da taxa condomi-
nial, acompanhar o número de horas extras e informar ao síndi-
co quando o número for excessivo e contínuo. O aumento das
despesas poderá acarretar aumento na taxa condominial e,
consequentemente, crescimento da inadimplência. Esse fato
poderá desencadear um novo aumento no valor do condomínio
e acréscimo ao número de devedores, dificultando ainda mais
a administração dos recursos.
Leia o artigo, a seguir, sobre problemas comuns em condomínios.

https://vivaocondominio.com.br/ptype_news/cinco-problemas-
-comuns-em-condominios/.
Um problema que pode vir a ocorrer na gestão condominial é o questio-

namento relacionado à remuneração do síndico e dos conselheiros. Segundo
Schwartz (2017), isso é algo para ser debatido no condomínio. Observe as pala-
vras de Schwartz (2017, p. 126) sobre o tema:
91
Caberá à Convenção definir se o síndico e o conselho recebe-

rão algum tipo de remuneração. Algumas preveem apenas a
isenção para o síndico, ou seja, ele deixará de pagar o valor da
taxa condominial referente a despesas ordinárias. Outras pre-
veem possibilidade de remuneração, sendo o seu valor apro-
vado na mesma assembleia que elegeu o síndico.
Caso a Convenção seja omissa, poderá a mesma assembleia
que elegeu o síndico aprovar uma remuneração, desde que
esse assunto conste da pauta da assembleia. Caso não cons-
te, deverá ser convocada uma outra assembleia com essa pau-
ta específica.
No condomínio, ainda pode haver a seguinte situação: um síndico muito

bem-intencionado que convoca uma assembleia para aumentar a taxa do con-
domínio por causa do aumento da inadimplência dos moradores. E agora? Isso é
possível? Bom, a taxa condominial é um rateio das despesas, então a ideia é que
se não é possível pagar as despesas, o síndico pode convocar uma assembleia
para um adicional nas taxas condominiais.
Leia o artigo, a seguir, sobre a autonomia do síndico com rela-

ção aos gastos do condomínio.
https://www.sindiconet.com.br/informese/autonomia-do-sindico-
-para-gastos-do-condominio-administracao-atribuicoes-do-sindico.
No condomínio, existem problemas de toda natureza e nem sempre é o sín-

dico quem vai resolver o problema. Por exemplo, contratar uma administradora,
solicitar cotações de serviços e produtos, cobrar os serviços que foram executa-
dos, pagar em dia as contas do condomínio, contratar e demitir funcionários etc.
Com relação à inadimplência, acompanhar a sua evolução, cobrar os deve-

dores (existe a possibilidade de pedir para a empresa administradora fazer esse
serviço) e efetuar a cobrança extrajudicial conforme as orientações da empresa
administradora.
92
FIGURA 10 – CUIDADO COM A INADIMPLÊNCIA
FONTE: <https://www.dreamstime.com/street-sign-to-autonomy-di-
rection-way-image222217914>. Acesso em: 13 ago. 2021.
Agora, vale fazer uma ressalva aqui. Nem sempre o síndico deve fazer tudo.
Por exemplo, contratar serviços que comprometam o equilíbrio das contas, não
renovar documentos obrigatórios, deixar de pagar compromissos do condomínio,
usar o fundo de reserva para pagar as contas do dia a dia etc. Essas atividades
listadas não podem ser feitas pelo síndico. Ele deve ficar atento para não cometer
deslizes desse gênero na gestão das finanças do condomínio.
Leia o artigo, a seguir, sobre as atribuições do síndico.

https://www.sindiconet.com.br/informese/o-que-o-sindico-pode-
-e-o-que-nao-pode-fazer-administracao-atribuicoes-do-sindico.
A seguir, leia o texto de Schwartz (2017, p. 132) sobre as princi-

pais novidades para a cobrança condominial após a entrada em vigor
do novo Código de Processo Civil.
O novo Código de Processo Civil entrou em vigor no dia 18 de

março de 2016 e trouxe mudanças importantes para a cobrança da
taxa condominial. Entre elas, estão:
93
1. Os débitos passaram a ter caráter de títulos executivos extraju-

diciais (Art. 784, X), sendo a obrigação certa, líquida e exigível. A fase
de conhecimento foi suprimida, o que dará maior rapidez para a ação:
[...] Art. 784, X – O crédito referente às contribuições ordinárias

ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva
convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documen-
talmente comprovadas [...].
2. A citação ao devedor poderá ser feita por correio, utilizando

a carta registrada, podendo o porteiro assinar o aviso de recebimen-
to, desde que o destinatário não esteja ausente. Os síndicos deve-
rão orientar os porteiros a terem atenção e atenderem ao Art. 248, §
4º – “Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de
acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria
responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto,
poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas
da lei, que o destinatário da correspondência está ausente”. Quando
for frustrada a citação pelo correio, esta será feita por meio de oficial
de justiça, conforme Art. 249.
3. O tempo para citação do condômino executado está determi-

nado no Art. 829; será de três dias e, no caso de não haver contes-
tação, o juiz poderá determinar a penhora do imóvel ou de outro bem
(Art. 835).
[...] Art. 829. O executado será citado para pagar a dívi-

da no prazo de 3 (três) dias, contado da citação.
§ 1º Do mandado de citação constarão, também, a or-
dem de penhora e a avaliação a serem cumpridas pelo
oficial de justiça tão logo verificado o não pagamento no
prazo assinalado, de tudo lavrando-se auto, com intima-
ção do executado.
§ 2º A penhora recairá sobre os bens indicados pelo
exequente, salvo se outros forem indicados pelo execu-
tado e aceitos pelo juiz, mediante demonstração de que
a constrição proposta lhe será menos onerosa e não
trará prejuízo ao exequente. [...]
4. Não basta apenas o boleto de cobrança; para ser considera-

do título extrajudicial é preciso que haja o atendimento ao Art. 784,
X. Portanto, há a necessidade de aprovação do orçamento anual,
devendo na ata constar o valor que será cobrado de cada unidade.
5. As multas por infração à Convenção ou Regimento Interno

não poderão fazer parte da ação de execução, conforme menciona-
do no item anterior, nem o boleto protestado.
94
6. Na ação de execução, constarão apenas os créditos vencidos

até a data da propositura. Há no momento divergência de opinião entre
os juristas sobre a possibilidade da inclusão na mesma ação das cotas
vencidas durante o andamento do processo. Aqueles que acreditam
na possibilidade da inclusão embasam suas opiniões no Art. 323.
Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em

prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pe-
dido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão
incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor,
no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las.
7. O síndico deverá estar atento ao prazo de prescrição, que é

a perda da possibilidade de obter resultado favorável em uma ação,
por ter deixado de acionar a justiça no tempo adequado.
[...] Art. 802. Na execução, o despacho que ordena a citação,

desde que realizada em observância ao disposto no § 2º do
Art. 240, interrompe a prescrição, ainda que proferido por juízo
incompetente.
Parágrafo único. A interrupção da prescrição retroagirá à data
de propositura da ação [...].
8. Em qualquer fase do processo poderá existir o acordo judicial.
9. O advogado deverá ter cautela e estudar cada proposta de

ação de cobrança, sendo ainda possível optar pelo processo de co-
nhecimento, conforme Art. 785.
FONTE: SCHWARTZ, R. B. de O. Revolucionando o condomínio: saiba se seu

95
FIGURA 11 – ACORDOS PARA A REDUÇÃO DA INADIMPLÊNCIA
FONTE: <https://bit.ly/3sBZYkE>. Acesso em: 13 ago. 2021.
1 Discorra sobre o prazo de prescrição da cobrança da taxa condo-

minial.
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
2 Escolha um dos problemas estudados e explique como o síndico

pode evitá-lo.
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
3 Escolha uma das novidades do Código Civil sobre a cobrança

das taxas condominiais que foram estudadas no capítulo e dis-
serte a respeito.
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
96
5 PRESTAÇÃO DE CONTAS E
AUDITORIA CONDOMINIAL
O Artigo 1.348 do Código Civil afirma que o síndico deve prestar contas à
assembleia anualmente e quando exigidas. Portanto, a prestação de contas é pri-
mordial para uma boa gestão condominial (VENOSA; WELLS, 2021).
O síndico deve cuidar do patrimônio das pessoas, que é o edifício, e isso sig-
nifica que as contas do condomínio devem estar em dia, porém, quando isso deve
ser feito? Quando houver a assembleia geral ordinária e de forma anual. Isso não
impede de haver uma análise mensal. Inclusive, é a prática mais apropriada, pois,
assim, se for identificada alguma inconsistência, ações já podem ser tomadas.
FIGURA 12 – PRESTAÇÃO DE CONTAS NO CONDOMÍNIO
FONTE: <https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Au-
diting440.jpg>. Acesso em: 13 ago. 2021.
Leia, a seguir, o trabalho de conclusão de curso Gestão condominial:

uma abordagem contemporânea sob a óptica da contabilidade e auditoria
no Brasil, publicado em 2019 pela Brazilian Journal of Development.
https://bit.ly/2XGjOjr.
97
Leia, a seguir, o trecho de Schwartz (2017, p. 130) sobre o quórum necessá-

rio para a aprovação das contas do condomínio:
As contas do síndico serão aprovadas pelo voto representativo

da maioria dos presentes em assembleia.
Uma vez aprovadas as contas, nenhum condômino tem o direi-
to de, posteriormente, pedir nova assembleia para prestação
de contas, porém, caso um condômino tenha provas de que
houve alguma irregularidade nas contas apresentadas e apro-
vadas pela maioria por desconhecer o problema existente, ele
poderá requerer essa apuração na Justiça.
Assista ao vídeo, a seguir, sobre a análise da prestação de con-

tas no condomínio.
https://www.youtube.com/watch?v=NLNcIAcrP8I.
Venosa e Wells (2021) alertam que pode haver descrença sobre as contas
do condomínio, então, nesse caso, é bom que haja uma assembleia para que
todas as dúvidas sejam esclarecidas. A comunicação é essencial para uma boa
gestão condominial. A administração dos recursos é o principal alvo de suspeitas,
então quanto mais claras as informações estiverem, melhor. A insatisfação dos
condôminos na prestação de contas pode ensejar na destituição do síndico, con-
forme postula o Artigo 1.349 do Código Civil. Leia, a seguir, o artigo:
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não

ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não
superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
... § 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmen-
te, os poderes de representação ou as funções administrativas,
mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em con-
trário da convenção.
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim
estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto
da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que
praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar
convenientemente o condomínio.
98
FIGURA 13 – PRESTAÇÃO DE CONTAS NO CONDOMÍNIO
FONTE: <https://bit.ly/3y7kKdp>. Acesso em: 13 ago. 2021.
Falaremos, agora, sobre a auditoria nos condomínios, mas, antes disso, va-
mos ao conceito de auditoria. Silva e Silva (2018, p. 14) apontam que:
A auditoria é o levantamento, o estudo e a avaliação sistemática

das transações, procedimentos, rotinas e das demonstrações
financeiras de uma entidade, objetivando mensurar a exatidão
desses registros e das demonstrações contábeis deles decor-
rentes, a fim de evitar situações que propiciem fraudes, desfal-
ques e desvio de conduta interna dentro da entidade.
Assista a um vídeo sobre auditoria em condomínios.

https://www.youtube.com/watch?v=q-xoigDDRXA.
Com o procedimento de uma auditoria podemos realizar um maior controle

das contas do condomínio. Agora, veremos alguns pontos que podem ser audita-
dos em um condomínio, conforme Silva e Silva (2018, p. 15):
a) verificar se o imóvel é propriedade de única pessoa horizontal;

b) verificar se o condomínio tem conhecimento de que é órgão
empregador, responde pelos encargos trabalhistas e de aci-
dentes do trabalho, com relação a seus empregados;
c) verificar se a administração rateia as despesas condominiais
a seu bel-prazer, sem apresentar demonstrativo algum;
d) verificar se todas as despesas a título de benfeitorias, às
vezes, inúteis, de livre-arbítrio, são aprovadas previamente
pela assembleia geral ordinária;
e) verificar se existe renúncia de qualquer condômino aos seus
direitos de utilização de elevador, salão de festas, ou, ainda,
99
no caso de ausência prolongada, mantendo fechada a sua

unidade, para ficar exonerado de seus encargos;
f) verificar se o rateio da quota-parte corresponde às despe-
sas comuns de todos os condôminos.
Assista ao vídeo de como fazer a prestação de contas no condomínio.

https://www.youtube.com/watch?v=xas2JLZ1k8E.
Leia, a seguir, os processos de auditoria que devem ser abordados para o

sucesso do trabalho, conforme Silva e Silva (2018, p. 15):
a) Instauração.
b) Planejamento.
c) Execução.
d) Relatório.
e) Acompanhamento.
Veja, a seguir, um relatório de ‘contas a pagar’, que é usado para controle e

auxilia na auditoria das contas do condomínio:
FIGURA 14 – RELATÓRIO DE ‘CONTAS A PAGAR’, QUE É USADO PARA

CONTROLE E AUXILIA NA AUDITORIA DAS CONTAS DO CONDOMÍNIO
100
Pesquise o trabalho de conclusão de curso A contabilidade e a

auditoria na gestão dos condomínios como forma de auxiliar a trans-
parência e a prevenção de fraudes: estudo de caso em condomínios
de Florianópolis, publicado em 2015 pela Revista Empreendedoris-
mo e Sustentabilidade. Disponível em: https://bit.ly/3szplne.
FIGURA 15 – AUDITORIA NO CONDOMÍNIO
FONTE: <https://bit.ly/3j46E83>. Acesso em: 13 ago. 2021.
A auditoria no condomínio, voltada para as suas finanças, tem por objetivo

verificar os seguintes pontos, conforme apontado por Silva e Silva (2018, p. 14):
• o atendimento à Convenção;
• se as certidões do condomínio e da administradora
estão regularizadas;
• valida os saldos (comparativo entre o extrato bancário
e o demonstrativo apresentado pela administradora);
• se os gastos estão de acordo com as aprovações as-
sembleares;
• se a cobrança está sendo realizada corretamente pela
fração ideal;
• se todos os impostos e guias foram pagos de maneira
adequada etc;
• a existência, ou não, de demandas judiciais e pos-
itivação do condomínio em cadastro de maus pa-
gadores, como o Serasa.
101
Leia o trabalho de conclusão de curso Auditoria externa como

instrumento de auxílio na gestão de condomínios, publicado em 2004
pela Universidade de Santa Catarina:
https://repositorio.ufsc.br/handle/123456789/124768.
Com relação aos controles que podem ser feitos no fluxo dos recursos finan-
ceiros, temos alguns voltados para o controle de caixa dos condomínios:
FIGURA 16 – CONTROLES QUE PODEM SER FEITOS NO FLUXO

DOS RECURSOS FINANCEIROS, TEMOS ALGUNS VOLTADOS
PARA O CONTROLE DE CAIXA DOS CONDOMÍNIOS
a) Serviços de cobrança de duplicatas e pagamento de fornecedores;

b) Os extratos bancários devem ser reconciliados mensalmente e as dife-
renças devem ser pesquisadas e resolvidas por pessoa não ligada ao
tesoureiro, normalmente o contador;
c) A cobrança das parcelas de financiamentos bancários de ser conferida
com os respectivos contratos assinados.
O procedimento de auditoria setorial de tesouraria, a forma de controle mais
utilizada, é feita através da Conciliação Bancária.
A conciliação bancária pode parecer simples, pode às vezes se tornar com-
plicada, pois os saldos dos extratos bancários e das respectivas contas da
empresa raramente são iguais.
Por outro lado, podem existir registros constantes do extrato bancário e ain-
da não contabilizados pela empresa como, por exemplo: cobranças de du-
plicatas, IOF, taxas cobradas pelo banco, débitos relativos a cheques sem
fundo dentre outros.
Outro aspecto importante na rapidez da conciliação bancária é evitar que a
empresa efetue saques a descoberto por falta de fundos. Para que isso não
ocorra, a conciliação deve ser feita, documentada e aprovada pelo adminis-
trador financeiro.
102
1 Qual é o quórum necessário para a aprovação das contas do con-

domínio?
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
2 Cite algumas providências que o auditor deve realizar para anali-

sar a gestão financeira do condomínio.
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
3 Aponte alguns procedimentos gerais e específicos para proceder

uma auditoria condominial.
R.:____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
____________________________________________________
___________________________________________________.
Neste capítulo, estudamos a inadimplência e a cobrança das taxas ordiná-
rias do condomínio e vimos que requerem atenção por parte do síndico. A ina-
dimplência deve ser mínima para que o síndico possa atuar de maneira fiel às
necessidades do condomínio. As despesas do condomínio possuem uma base de
referência que não costuma mudar muito, portanto, uma inadimplência elevada
prejudicará a gestão financeira do condomínio.
Vimos que o condomínio deve ser precavido e contratar um bom seguro. É

uma questão de segurança tanto para o síndico quanto para os moradores. Assim,
o condomínio ficará resguardado de sinistros que não estejam no radar da manu-
tenção da edificação. Podem ocorrer, também, situações que sequer o condomínio
imagina, porém a legislação obriga e acaba sendo uma saída para o síndico.
103
Outro ponto de destaque foram os principais problemas enfrentados na ges-

tão condominial. O foco foi na questão financeira. Vimos alguns aspectos proble-
máticos que o síndico pode enfrentar, então foram esclarecidos diversos pontos.
Um exemplo foi a questão da divulgação das unidades inadimplentes nos balan-
cetes mensais do condomínio.
Finalmente, vimos sobre a prestação de contas e a auditoria condominial.

Normalmente, costuma ser anual, mas a análise mais apropriada é que seja men-
sal. Assim, ao final do mandato, os balancetes já estão todos analisados e ajusta-
dos. Outro ponto de discussão foi a auditoria. É uma prática mais comum em con-
domínios maiores, em que a documentação e os controles são mais complexos.
Nesses casos, é recomendável contratar uma auditoria. Ademais, nos casos em
que há falta de credibilidade com relação ao síndico, também é recomendada a
contratação de auditorias nos condomínios.
REFERÊNCIAS
ALMEIDA, A. R. de; BORTOLI, D.; SOUZA, J. V. de. A contabilidade e a
auditoria na gestão dos condomínios como forma de auxiliar a transparência e a
prevenção de fraudes: estudo de caso em condomínios de Florianópolis. Revista
Empreendedorismo e Sustentabilidade, [s. l.], v. 1, n. 1, 2015.
BRASIL. Resolução CNSP nº 218, de 6 de dezembro de 2010. Estabelece

critérios para a estruturação do seguro obrigatório de condomínio. Brasília, DF:
Diário Oficial [da] República Federativa do Brasil, 6 dez. 2010. Disponível em:
https://www.legisweb.com.br/legislacao/?id=113121. Acesso em: 16 ago. 2021.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília,

DF: Diário Oficial [da] República Federativa do Brasil, 10 jan. 2002. Disponível
em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406compilada.htm. Acesso
em: 13 ago. 2021.
BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio

em edificações e as incorporações imobiliárias. Brasília, DF: Diário Oficial [da]
República Federativa do Brasil, 16 dez. 1964. Disponível em: http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm. Acesso em: 12 ago. 2021.
COSTA, S. et al. Auditoria externa como instrumento de auxílio na

gestão de condomínios. 2004. Disponível em: https://repositorio.ufsc.br/
handle/123456789/124768. Acesso em: 13 ago. 2021.
104

SILVA, C. G. da; SILVA, A. C. B. da. Contabilidade e finanças em

condomínios: um enfoque contábil em serviços de condomínio. Curitiba: CRV,
2018.

SP: Foco, 2021.
ZAVATIERI, I. M. Gestão condominial: uma abordagem contemporânea sob a

óptica da contabilidade e auditoria no Brasil. Brazilian Journal of Development,
[s. l.] v. 5, n. 12, p. 31251-31264, 2019.
105

Gestão Financeira Condominial

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GESTÃO FINANCEIRA

Autoria: Daisy Assmann Lima

Reitor: Prof. Hermínio Kloch

Diretor UNIASSELVI-PÓS: Prof. Carlos Fabiano Fistarol

Equipe Multidisciplinar da Pós-Graduação EAD:

Revisão Gramatical: Equipe Produção de Materiais

Copyright © UNIASSELVI 2021

Lima, Daisy Assmann

Gestão financeira condominial. / Daisy Assmann Lima – In-

105 p.; il.

A cada nova gestão, a tendência é modificar o que a gestão anterior estava

Os recursos que estão à disposição do condomínio para serem usados com

Sempre quando trabalhamos com números e esses números implicam gas-

No final das contas, o condomínio está cuidando de um patrimônio em que

Cada condomínio possui prioridades. Infelizmente, não é possível fazer todas

A análise do corte de gastos deve ser pensada em termos de segurança para

Sempre é relevante passar pelas principais despesas e identificar a possibili-

 Analisar a gestão financeira do condomínio.

Um ponto de destaque na administração condominial é que não há a neces-

O administrador do condomínio, o síndico, é a figura que materializará todas

Os condôminos, na maioria das vezes, têm a intenção de que o gasto seja

O síndico não precisa ter conhecimento sobre toda a parte administrativa de

A gestão financeira, basicamente, cuida do dinheiro do condomínio. Chiavena-

Quando falamos em uma boa gestão financeira condominial, queremos que

Veja no vídeo a seguir a importância da gestão financeira nos

Segundo Chiavenato (2014), a gestão financeira tem por objetivo a maximi-

FIGURA 1 – CONDOMÍNIOS EM BOAS CONDIÇÕES DE USO

FONTE: <https://bit.ly/3CSQjLx>. Acesso em: 11 ago. 2021.

Dessa forma, a edificação estará sempre em boas condições de uso e, para

Outra preocupação é com os inadimplentes. Nesse quesito, é bom que o

Veja no vídeo a seguir como evitar desastres e fazer o rateio

FIGURA 2 – UM CONDOMÍNIO SAUDÁVEL POSSUI

A administração financeira em condomínios é relevante para a sua sustenta-

Veja como tratar o condômino inadimplente no condomínio no

Schwartz (2017) informa que a inexperiência dos síndicos e a falta de inte-

• a falta de acompanhamento dos demonstrativos financeiros;

Leia o artigo, a seguir, sobre a saúde financeira do condomínio.

Um dos aspectos que circundam a gestão financeira é o conceito de fração

FIGURA 3 – FRAÇÃO IDEAL EM CONDOMÍNIOS

Uma consequência direta da aplicação da fração ideal é que a divisão de

Leia o artigo, a seguir, sobre fração ideal. Neste artigo, você

A gestão financeira possibilita ao condomínio a mudança de visão. Schwartz

FIGURA 4 – MÁ GESTÃO FINANCEIRA EM CONDOMÍNIOS

As principais irregularidades identificadas pelo estudo conduzido por

• valor do condomínio maior do que o aluguel;

• despesas superfaturadas em diversos itens, entre eles, ma-

A ideia é que o saneamento das finanças do condomínio tenha papel crucial

FIGURA 5 – FALTA DE PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA

A maior participação dos moradores combate um problema, que é a concen-

Leia o texto, a seguir, sobre assembleias no formato virtual:

Uma consequência de atitudes mais colaborativas é a redução daquela sen-

FIGURA 6 – CÍRCULO VICIOSO NA VIDA FINANCEIRA DO CONDOMÍNIO

FONTE: Schwartz (2017, p. 31)

1 O que é gestão financeira em condomínios?

2 Apresente os principais problemas ou irregularidades enfrentados

3 TIPOS DE DESPESAS, TIPOS DE

Leia o texto, a seguir, sobre o aplicativo Airbnb em condomínios.

Schwartz (2017) apresenta um gráfico após um levantamento sobre a com-

FIGURA 7 – COMPOSIÇÃO DAS DESPESAS ORDINÁRIAS

FONTE: Schwartz (2017, p. 32)

Outra ação é identificar os valores gastos com manutenções nos condomí-

FIGURA 8 – A IMPORTÂNCIA DO FUNDO DE RESERVA

• verificar e comparar os demonstrativos financeiros;

O fundo de reserva é um recurso de grande valia, pois é esse recurso que