Apresentação

O SECOVI-SP e a função do síndico

O constante crescimento do número de condomínios no Estado de São Paulo,

bem como o volume de exigências dos condôminos, vem transformando os
responsáveis pela gestão de seu dia-a-dia, em verdadeiros dirigentes de
comunidades.
Condomínios residenciais, comerciais ou mistos, núcleos de convivência,
exigem alto profissionalismo. Não se trata apenas de cuidar da harmonia entre
moradores e usuários. Mas, isto sim, administrar interesses, zelar pelo
patrimônio comum, cuidar dos aspectos econômicos, financeiros, trabalhistas,
técnicos, operacionais e todos aqueles que influenciam os custos.
02 Nunca se fez tão necessária a contratação de uma empresa administradora 03
honesta e competente, para assessorá-lo nestas atividades.
Em face disso, e no sentido de melhor servir e orientar os condomínios que
representa, o SECOVI-SP republica este manual, atualizado e revisado com
base no novo Código Civil e modificações, que é distribuído aos condomínios
de São Paulo.
O objetivo deste manual é facilitar a vida dos síndicos, orientando-os no
desempenho de suas atividades, permitindo melhor cumprimento de suas
responsabilidades e, melhor compreensão das funções de sua administradora.

Hubert Gebara
Vice-Presidente de Administração Imobiliária e Condomínios
 Índice
APRESENTAÇÃO....................................................................................................3
ELEGERAM-ME SÍNDICO E AGORA?..............................................................6
O CONDOMÍNIO...........................................................................................7
UTILIZAÇÃO..................................................................................................7
A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO.............................................................8
REGIMENTO INTERNO................................................................................8
ASSEMBLÉIA GERAL.................................................................................11
PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA....................................................................13
DESPESAS.................................................................................................14
04 FUNDO DE RESERVA.................................................................................16
DOCUMENTOS E OBRIGAÇÕES DO CONDOMÍNIO................................16
DEMONSTRATIVO FINANCEIRO MENSAL...............................................18
COMO ESCOLHER E CONTRATAR UMA ADMINISTRADORA....................19
MANUTENÇÃO PREDIAL..............................................................................22
PONTOS A SEREM CHECADOS PERIODICAMENTE.................................22
ECONOMIZANDO ENERGIA ELÉTRICA...................................................23
ECONOMIZANDO ÁGUA............................................................................23
SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO..................................................................24
SEGURANÇA PATRIMONIAL.....................................................................24
PREVENÇÃO DE ACIDENTES E INCÊNDIOS..........................................27
HIGIENE......................................................................................................28
ITENS OBRIGATÓRIOS......................................................................28
SEGUROS...................................................................................................29
POLÍTICA DE PESSOAL.....................................................................................30
TRATAMENTO E COMPORTAMENTO.......................................................30
PLANEJAMENTO, RECRUTAMENTO E SELEÇÃO..................................30
TREINAMENTO...........................................................................................31
REMUNERAÇÃO.........................................................................................31
FINAL DA HISTÓRIA: O SECOVI MAIS PRÓXIMO DE VOCÊ.....................32
SECOVI-SP: UMA GRANDE PARCERIA PARA OS CONDOMÍNIOS...........33
PERGUNTAS E RESPOSTAS.......................................................................36
DIREITO CIVIL.............................................................................................36
DIREITO TRABALHISTA................................................................................57 05
LEI N° 10.406/02 – NOVO CÓDIGO CIVIL....................................................65
ENDEREÇOS ELETRÔNICOS INTERESSANTES.......................................72
INFORMAÇÕES ÚTEIS.................................................................................73
PAGAMENTOS...............................................................................................73
TELEFONES DE EMERGÊNCIA...................................................................73
CONTATOS - SECOVI-SP..............................................................................74
TABELA DE PRAZOS.....................................................................................75
O Manual do Síndico é uma publicação
do SECOVI-SP destinada à orientação
básica dos síndicos.
O SECOVI-SP permite a reprodução
parcial desde que citada a fonte.
Este Manual foi produzido por:
Iltda Propaganda Ltda. - 11 5093.9455
Novembro/2005
 Elegeram-me síndico e agora?
Numa bela noite, na falta de melhor opção,
resolvi descer ao salão de festas do edifício
para ver o que exatamente era uma
assembléia geral.
Havia menos de um ano que eu me mudara
para um condomínio, após mais de 30 anos
morando em casas. Tudo era novidade.
Sempre ouvi dizer que ser síndico era muito
chato, causava aborrecimentos, indisposição
com os demais condôminos, problemas com
a administradora e chamadas pelo interfone
nos horários mais inconvenientes para tratar
de assuntos, na maioria das vezes, pessoais
06 ou nada importantes. Isso quando não
aparecia alguém levantando suspeitas sobre
as prestações de contas ou queixando-se
do aumento no valor do condomínio.
Tudo ia bem até que a reunião empacou em um item da pauta: eleição do
síndico, subsíndico e conselho.
O então síndico, após três mandatos, estava se mudando para outra cidade.
Posteriormente, soube que a razão dos três mandatos foi a absoluta falta de
interessados em substituí-lo.
Após muitas consultas, discussões, apelos etc., todos se voltaram para mim
com ares de “você é nossa última esperança”.
Tentei esquivar-me, mas a falta de experiência fez com que não soubesse
arrumar uma boa desculpa e acabei sendo eleito. Nem meu nome meus
vizinhos sabiam, mas eu era o novo síndico do Edifício Paraíso.
Subitamente a reunião terminou e uns poucos vizinhos desejaram-me sorte.
Meu antecessor disse que me entregaria todos os documentos e que,
qualquer coisa, era só falar com o zelador ou com a administradora. Mudou-
se dois dias depois.
Voltei para o meu apartamento e aproveitei o intervalo da novela
para contar a novidade. Minha esposa levou as mãos à cabeça.
Minha sogra não conseguiu esconder um “arzinho” de sádica. Apenas o caçula
sentiu-se importante na condição de filho do síndico.
No dia seguinte, contei a um colega de serviço o que me acontecera. Após
brincar comigo, disse: “Não há com o que se preocupar. Você é uma pessoa
inteligente, equilibrada e verá que com alguma orientação, o encargo assumido
será bem mais suave do que andam dizendo”. Em seguida deu-me um cartão
onde li “SECOVI-SP - O Sindicato da Habitação”. Despediu-se dizendo: “ligue
ou visite o site e você receberá a orientação necessária”. Foi o que fiz, e recebi,
o seguinte texto:
O CONDOMÍNIO
A palavra condomínio significa “propriedade comum”. O condomínio é agora
chamado de condomínio edilício pelo novo Código Civil. Viver em condomínio
exige um espírito diferente, uma vez que existem áreas de domínio comum e
áreas privativas. O direito de uso da área comum e a obrigação de conservar
o que é de todos são condições básicas para a vida em condomínio. Em termos
de propriedade, a cada área privativa corresponderá uma fração ideal na área
comum. 07
Todos os condôminos devem contribuir para suas despesas, além de acatar o
novo Código Civil, a Convenção, o Regimento Interno e as decisões das
assembléias.
UTILIZAÇÃO
Todos os participantes de um condomínio utilizam espaços e equipamentos
comuns, tais como hall social, salão de festas, piscinas etc. Mesmo nas áreas
privativas, a liberdade do morador, embora muito maior, não é total, visto que
não poderá afetar a liberdade do outro.
Em tese tudo é muito simples. Porém, na hora do impasse, é típico do ser
humano defender seus próprios interesses, que nem sempre correspondem
aos do condomínio.
Visando disciplinar os direitos e os deveres de cada um, bem como a vida em
condomínio, existem três normas básicas: os arts. 1.331 a 1.358 do novo Código
Civil (Lei Federal nº 10.406/02), comum a todos; a Convenção do Condomínio
(uma espécie de “constituição”); e o Regimento Interno, estes últimos
específicos para cada prédio.
Boa parte da função do síndico consiste em exigir a correta utilização
das áreas de um condomínio, através do fiel cumprimento das normas
acima citadas, da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno,
além de cuidar dos reparos necessários à sua conservação.
 A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO O Regimento Interno pode constar ou não da própria Convenção. Sua criação
ou alteração depende do quórum previsto na Convenção do Condomínio.
É o conjunto dos direitos e obrigações, registrada no Registro de Imóveis, que
regulamenta o comportamento e o rateio de despesas dos condôminos, A Convenção e o Regimento Interno, com o tempo, tendem a desatualizar-se.
estabelecendo normas de utilização tanto das áreas privativas como das de O condomínio pode e deve promover revisões periódicas nesses textos de
uso comum, visando resguardar, em benefício de todos, o patrimônio modo a garantir-lhes eficácia.
condominial e a moralidade no ambiente.
CORPO DIRETIVO
PRINCIPAIS ITENS O corpo diretivo é composto de síndico, subsíndico (quando existente) e
Conselho Fiscal.
• A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,
extremadas uma das outras e das partes comuns; Esse tripé permite inúmeras vantagens. O síndico, que não é de ferro, também
tem direito ao lazer. Assim, salvo disposição contrária da Convenção, o
• A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao subsíndico, reserva do síndico, assume imediata e transitoriamente o seu lugar,
terreno e partes comuns; enquanto o síndico estiver ausente.
• O fim a que as unidades se destinam; SÍNDICO é o representante legal do condomínio (arts. 1.347 e 1.348 do novo
• A cota proporcional e o modo de Código Civil e art. 12, IX, do Código de Processo Civil), em juízo ou fora dele,
pagamento das contribuições dos exercendo a gestão do condomínio, assessorado pelo conselho fiscal e/ou
condôminos para atender às despesas consultivo. Todos eleitos pela assembléia geral.
08 ordinárias e extraordinárias do condomínio; O síndico pode ser condômino ou não, pessoa física ou jurídica, estranha ao
09
• A sua forma de administração; condomínio, salvo disposição contrária na Convenção. Será eleito pela forma
e prazo previstos na mesma, sendo que seu mandato não pode exceder a
• A competência das assembléias, forma de
dois anos, permitida a reeleição, sem limites.
sua convocação e quórum exigido para as
deliberações;
AS ATRIBUIÇÕES DO SÍNDICO
• As sanções a que estão sujeitos os
condôminos, ou possuidores; • Exercer a gestão interna do condomínio referente a vigilância, moralidade e
segurança, podendo contratar uma administradora para auxiliá-lo nessa
• O Regimento Interno; função;
• A forma de alteração da Convenção; • Selecionar, admitir e demitir funcionários fixando-lhes os salários de acordo
A Convenção, para ser criada ou modificada, com a verba do orçamento do ano, respeitando o piso salarial da categoria,
exige o voto de no mínimo 2/3 dos condôminos. com data-base em outubro de cada ano;
Todos devem obediência à Convenção que, por • Escolher empresas prestadoras de serviços ou terceiros para execução das
sua vez, não pode contrariar a legislação vigente. obras que interessem ao condomínio;
• Convocar as assembléias gerais dos condôminos;
REGIMENTO INTERNO • Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou
É o conjunto de normas e procedimentos referentes ao comportamento e à fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
conduta dos moradores e freqüentadores, disciplinando o uso das • Dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento
áreas comuns e solucionando os problemas mais corriqueiros do judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
condomínio apresentando, inclusive, penalidades aos infratores. O
Regimento Interno não pode contrariar a Convenção, sob pena de • Cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno e as
nulidade daquilo que a contrarie. determinações das assembléias;
 • Diligenciar a conservação e a guarda das partes
comuns além de zelar pela prestação dos
serviços que interessem ao Condomínio;
• Elaborar a previsão orçamentária de cada
período;
• Cobrar e arrecadar dos condôminos as suas
contribuições (quotas partes, despesas
ordinárias, extraordinárias e fundos);
• Prestar contas na assembléia geral ordinária do
condomínio;
• Guardar toda documentação administrativa,
bancária, técnica, fiscal, previdenciária e
trabalhista;
• Contratar seguro de toda a edificação contra o
risco de incêndio ou destruição total ou parcial;
• Aplicar e cobrar as multas estabelecidas na lei, na Convenção ou Regimento
10 Interno.
A possibilidade de remuneração do síndico depende do que prevê a Convenção
Condominial a respeito. Acaso a Convenção nada diga sobre o assunto, a
presunção é que o cargo será exercido gratuitamente. O usual é que a
Convenção deixe a decisão a cargo da assembléia que eleger o síndico, sendo
praxe fixar a isenção do pagamento do rateio mensal das despesas ordinárias
como forma de remuneração.
O síndico deve contribuir para a Previdência Social (como contribuinte
individual). Com a promulgação da Lei nº 9.876/99, os síndicos foram
classificados como contribuintes individuais (quando recebam alguma
remuneração do condomínio). Assim, devem se cadastrar junto ao INSS nessa
categoria de contribuinte. O condomínio também recolhe a contribuição de
20% (vinte por cento) sobre a remuneração ou isenção da cota condominial
concedida ao síndico e pagamentos efetuados a outros contribuintes individuais
que lhe prestem serviços (art. 1º da Lei nº 9.876/99, alterando os artigos “21”
e “22”, III, da Lei nº 8.212/91), bem como efetuar a retenção de 11% sobre o
limite máximo do salário de contribuição (Lei n° 10.666/03). Na Guia de
Recolhimento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e Informações à
Previdência Social – GFIP, deverá ser informado no campo “27” o número do
cadastro no PIS/PASEP ou da inscrição do síndico como contribuinte individual
(Resoluções nºs. 637/98 e 689/99 do INSS). Importante salientar que,
atualmente é possível a pessoa física ser filiada à Previdência em
relação a mais de uma atividade remunerada, como no caso do
síndico que também trabalhe fora do condomínio (base legal:
Decreto nº 3.452/00).
Subsíndico é um posto sem expressa menção no novo Código Civil, de modo
que sua existência e atribuições dependem de previsão da Convenção do
Condomínio. Como regra, o subsíndico é o reserva do síndico, substituindo-o
transitoriamente nas ausências ou impedimentos
Conselho Fiscal é o órgão cuja existência e atribuições dependem de expressa
previsão da Convenção do Condomínio, sendo o mais usual que o mesmo se
dedique a acompanhar a gestão efetuada com maior proximidade, dando
parecer sobre as contas do síndico (art. 1.356 do novo Código Civil). Se
existente, o Conselho Fiscal será composto por três membros, condôminos
ou não, eleitos pela assembléia, com mandato que não poderá exceder a 2
anos, permitida a reeleição.
Só existirão conselheiros suplentes se expressamente previsto na Convenção
Condominial.
Além do Conselho Fiscal é possível que a Convenção estabeleça a existência
de outros conselhos mais, como é exemplo o Conselho Consultivo.
ASSEMBLÉIA GERAL
Assembléia geral é o foro deliberativo onde os principais temas de interesse
11
do condomínio devem ser discutidos para tomada de decisões.
Todos os condôminos devem ser convocados para a assembléia, sob pena de
nulidade.
O síndico deve realizar assembléias cumprindo o que determina a lei, no
entanto, tornando-as atrativas. Para tanto, aqui vão algumas “dicas”:
• Planeje e discuta com o Conselho Fiscal e administradora sobre o conteúdo
da assembléia;
• Divulgue-a exaustivamente e procure obter o compromisso da presença dos
condôminos;
• Tenha sempre em mãos a Convenção e o Regimento Interno para eventuais
consultas;
• Conduza a reunião de modo a não se desviar dos assuntos pautados;
• Exponha com clareza os assuntos da pauta e procure ouvir várias opiniões
antes de colocá-los em votação.
Existem dois tipos de assembléias: geral ordinária - AGO e a geral
extraordinária - AGE.
ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA – AGO – O art 1.350 do novo
Código Civil obriga a realização, pelo menos uma vez por ano, da
assembléia geral ordinária – AGO, na qual devem ser objeto de
deliberação (1) a aprovação do orçamento das despesas, (2) os
 valores das contribuições dos condôminos, (3) a prestação de contas e,
eventualmente, (4) a eleição do síndico e a alteração do Regimento Interno.
ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA – AGE – A assembléia geral
extraordinária - AGE serve para tratar assuntos de interesse do condomínio,
não previstos na AGO. Serão realizadas sempre que a ocasião assim o exigir,
especialmente quando o tema não puder aguardar a realização da AGO para
decisão.
Pode ser deliberado numa AGE o rateio de despesas extras, obras, benfeitorias,
modificação da Convenção e quaisquer assuntos de interesse geral e imediato
do condomínio.
Para a convocação de uma assembléia geral (AGO ou AGE) deve ser feito
edital constando data, horário, local da reunião, ordem do dia e os itens que
serão objeto de discussão e decisão. O prazo para convocação é o previsto
na Convenção do condomínio; caso a mesma seja omissa, aconselha-se um
prazo de 10 (dez) dias de antecedência.
Ao término da reunião, deve ser elaborada uma ata e colhidas assinaturas do
presidente e do secretário. Se não for possível no mesmo dia, faça-a logo no
12 dia seguinte. Não deixe decorrer muito tempo entre a reunião e a lavratura da
ata.
É possível fazer constar do edital de convocação um item relativo a assuntos
gerais do condomínio. Porém em tal item nada poderá ser alvo de decisão ou
deliberação, servindo apenas para apresentação de sugestões, reclamações
ou relatos de fatos havidos, de pouca repercussão.
ELEMENTOS ESSENCIAIS DA ATA
• Dia, mês, ano e hora da assembléia, por extenso;
• Local da Assembléia;
• Lista de presença com o número do
apartamento e assinatura dos
condôminos presentes;
• Presidência dos trabalhos;
• Pessoa que secretariou os trabalhos;
• Ordem do dia;
• Deliberações;
• Encerramento;
• Assinatura do presidente e do
secretário.
O síndico deverá mandar a
todos os condôminos cópia da ata ou comunicação que resuma o deliberado
na assembléia.
É interessante estipular algumas datas para reuniões de síndico, subsíndico e
conselho para avaliação permanente do condomínio, sem poder deliberativo.
Tais reuniões podem ser abertas à paticipação dos condôminos, que se tiverem
queixas, problemas ou sugestões, podem centralizá-los nessas ocasiões. Ou
ainda, anotando num livro de reclamações e sugestões, com a indicação dos
fatos ocorridos, o nome do condômino e o número de sua unidade, aliviando a
carga do síndico em contatos diários, muitas vezes para tratar de assuntos
nem sempre urgentes (irrelevantes e que podem comprometer as AGO ou
AGE).
PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA
Todo o condomínio deve ter uma previsão orçamentária, ou seja, quanto
pretende gastar com cada elemento ou item de despesa.
O síndico tem obrigações quanto à previsão orçamentária, devendo planejar o
orçamento, analisando as despesas e receitas do período anterior, e
apresentando a previsão discussão e aprovação em assembléia geral. 13
Com base na previsão orçamentária é feito o rateio das cotas condominiais.
Em seguida, emitem-se os boletos e controlam-se os pagamentos.
ELABORAÇÃO E APROVAÇÃO ORÇAMENTÁRIA
• Tome por base as despesas reais de meses anteriores;
• Atualize os valores conforme a inflação. O Secovi publica mensalmente na
Revista Secovi Condomínios e em seu portal (www.secovi.com.br) o ICON -
Índice de Custos Condominiais - que analisa a variação dos mesmos e é um
excelente parâmetro para a correção por ser o único índice de custos do
setor;
• Troque informações com síndicos de prédios vizinhos, preferencialmente do
mesmo porte do seu;
• Se a proposta for elaborada pela administradora, peça-a cinco dias antes da
assembléia para examiná-la atentamente;
• Apresente e discuta a proposta previamente com os conselheiros;
• Provisione uma verba entre 5% e 10% para despesas diversas e imprevistas;
• Preveja uma margem de segurança suficiente para que o caixa não fique
negativo em virtude de pequenas flutuações na economia e na
arrecadação;
• Se possível, faça planilhas comparativas, ou seja, coleta de três
orçamentos, de diferentes empresas, para a realização de
determinada obra ou serviço;
 • Lembramos que ao efetuar uma previsão orçamentária é preciso levar em ENCARGOS SOCIAIS
consideração o SPB – Sistema de Pagamentos Brasileiro – que exige o • INSS
saldo disponível na conta corrente, caso contrário o banco não efetuará o
pagamento; • FGTS
• PIS
• Inclua o percentual de inadimplência, afinal não é possível contar com o • INSS de contribuintes individuais
pagamento total; (antigos autônomos)
• Como decorrência da gestão dos valores previstos no orçamento, o síndico CONSUMO
assume o dever de prestar contas à assembléia (art. 1.348, VIII, do novo
Código Civil), anualmente ou quando a postura for exigida por, no mínimo, ¼ • Água
(um quarto) dos condôminos quites, por meio de abaixo-assinado (art. 1.350, • Energia elétrica das áreas comuns
§ 1°, e 1.355 do novo Código Civil); • Gás
• A prestação das contas se dá em assembléia geral e sua aprovação ocorre • Telefone de uso exclusivo do
pela obtenção da representatividade de praxe, a saber, maioria simples dos condomínio
presentes em segunda chamada, nos termos dos arts. 1.352 e 1.353 do MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO
novo Código Civil;
• Elevadores
• Desde que prestadas e aprovadas em assembléia, as contas passam a ter
14 presunção relativa de regularidade, equivalendo a uma quitação conferida à
• Bombas 15
• Portões automáticos
gestão desempenhada pelo síndico. Sendo presunção relativa, comporta
rediscussão apenas pela via judicial, em que não poderá ser analisado o • Interfones
mérito das contas, mas sim a presença de alguma irregularidade formal ou • Piscina
de vícios dos atos jurídicos que quiçá tenham, de algum modo, afetado a • Jardim
sua aprovação (dolo, erro, simulação, coação, falsidade documental, fraude • Antena coletiva
- arts. 138 e seguintes do novo Código Civil). • Recarga de extintores
• Lavagem das caixas d’água e gordura
DESPESAS • Desinsetização das áreas comuns
São os gastos que um condomínio tem classificados como ordinários e
extraordinários, conforme conceituação e divisão dos arts. 22 e 23 da Lei nº ADMINISTRATIVAS
8.245/91 (Lei do Inquilinato). • Impressos, cópias e correio
ORDINÁRIAS • Isenção do síndico
• Despesas bancárias
As despesas ordinárias são as consideradas rotineiras e necessárias ao
funcionamento e manutenção do condomínio, as quais são pagas pelos • CPMF
condôminos e, em havendo locação, pelos inquilinos: • Honorários administrativos
• Seguro
PESSOAL
MATERIAIS
• Salários
• Férias • Materiais de limpeza e higiene
• 13º salário • Uniformes
• Rescisões contratuais de trabalho • EPIs – Equipamentos de Proteção Individual
 EXTRAORDINÁRIAS
Despesas extraordinárias são os gastos imprevistos ou
destinados com benfeitorias, ambos nas áreas de
uso comum:
EMERGÊNCIA
• Vazamentos
• Desentupimentos das prumadas
• Substituição de bombas d’água
• Troca ou substituição de equipamentos
BENFEITORIAS
• Reformas (garagem, piscinas etc.)
• Aquisição de equipamentos (academia de
ginástica, central telefônica etc.)
FUNDO DE RESERVA
16 Pode ser provisionado, no orçamento, uma arrecadação destinada a constituir
um fundo de reserva na forma prevista na Convenção.
A constituição do fundo de reserva é de responsabilidade do proprietário da
unidade. Caso haja necessidade de reposição total ou parcial do fundo de
reserva, devido à utilização no custeio ou complementação das despesas
ordinárias do condomínio, a responsabilidade é do inquilino, salvo se referente
a período anterior ao início da locação.
O fundo de reserva deve ser fixado quando da aprovação do orçamento,
estabelecido de acordo com a Convenção Condominial, geralmente fixado
entre 5% e 10% da arrecadação mensal.
O síndico pode fazer aplicação financeira em nome do condomínio, com
aprovação do conselho consultivo ou da assembléia geral para maior
segurança. A utilização do fundo de reserva necessita da aprovação dos
condôminos reunidos em assembléia.
O síndico poderá utilizar esse fundo para pagamento de despesas
emergenciais, não previstas no orçamento. Nesse caso, é aconselhável dar
ciência aos Conselheiros e ratificar a sua utilização, na próxima assembléia
geral do condomínio
DOCUMENTOS E OBRIGAÇÕES DO CONDOMÍNIO
São diversos os documentos existentes no condomínio. O prazo de
guarda dos documentos administrativos, fiscais e bancários é de 10
(dez) anos, já que este é o prazo prescricional para a cobrança das dívidas do
condomínio regularmente aprovadas, nos termos do art. 205 do novo Código
Civil.
Quanto às demais modalidades de documentos, caberá ao síndico observar o
prazo de guarda exigido por lei, caso a caso.
Livros recomendados:
• Livro de atas das assembléias;
• Livro de reclamações e sugestões;
• Livro de registro de empregados;
• Livro de inspeção do trabalho.
Esses livros devem apresentar termos de abertura e de encerramento,
assinados e rubricados.
DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMÍNIO
O condomínio não é considerado pessoa jurídica, sendo dispensada a
declaração de imposto de renda.
CADASTRO NACIONAL DAS PESSOAS JURÍDICAS - CNPJ 17
De acordo com a Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal Nº.
87, de 84, os condomínios que auferirem rendimentos de capital ou que
pagarem rendimentos sujeitos a retenção na fonte estão obrigados à inscrição
no CNPJ, apresentando os seguintes documentos:
• Convenção do condomínio registrada em cartório;
• Ata da assembléia que elegeu o síndico;
• Ficha de Inscrição Cadastral - FIC, que pode ser adquirida em papelaria;
• Cópia do CPF do responsável (síndico) que assinar a FIC.
Dar entrada da FIC, devidamente preenchida, em agência da Receita Federal
na jurisdição à qual pertence o condomínio.
A Receita Federal disponibiliza em seu site (ver endereço no final deste manual)
o Programa de Auto-Regularização de Situação Fiscal – PAR, por meio do
qual os condomínios podem normalizar sua situação perante o fisco e obter a
liberação de cartões do CNPJ, dentre outros serviços.
O candidato a síndico não poderá possuir pendência ou irregularidades junto
a Receita Federal, pois isso inviabilizará a obtenção ou regularização do
CNPJ.
CADASTRO DE CONTRIBUINTES DO MUNICÍPIO - CCM –
Consultar a legislação do seu Município para verificar a
 obrigatoriedade do cadastro ou não do condomínio junto à Prefeitura
local. Usualmente tal obrigação não existe. Como exemplo na Cidade de São Como escolher e contratar uma
Paulo os condomínios não são obrigados a se inscrever no CCM. Todavia, ao
contratar um prestador de serviços deverá verificar se ele é inscrito na prefeitura administradora
CCM, pois, não sendo, o condomínio terá de recolher o Imposto Sobre Serviços
– ISS sobre o valor cobrado pelos serviços prestados (o condomínio não precisa O síndico pode contratar uma pessoa física
ser inscrito no CCM para efetuar o recolhimento). ou jurídica para auxiliá-lo na administração
do condomínio. Devido à complexidade de
DEMONSTRATIVO FINANCEIRO suas funções, é recomendável que o faça.
Às vezes, o barato sai caro, ou seja, deixar
MENSAL de contratar uma administradora para
economizar determinada quantia poderá se
Terminado o mês, a administradora (ou o mostrar, no futuro, uma postura muito mais
síndico) comumente apresenta um dispendiosa, se houver algum erro ou
demonstrativo financeiro de contas detalhado, omissão.
referente ao mês anterior. Todos os documentos
comprobatórios deverão ter o visto do síndico e O síndico deverá convocar a assembléia
a pasta deverá ser analisada pelos membros do apresentando aos condôminos uma
conselho. administradora de sua confiança,
18 relacionando o tipo de prestação de serviços, 19
A pasta conterá também informações sobre cotas honorários cobrados e prazo do contrato.
em atraso, multas recebidas, saldos bancários,
saldos em poupança e aplicações, posição do Contudo, uma administradora deve ser bem
Fundo de Reserva e do Fundo de Obras etc. escolhida, para que ela, em vez de solução,
não seja um problema a mais. Aqui vão
Um resumo, de no máximo duas folhas, poderá alguns cuidados para escolher uma
ser enviado a cada condômino. administradora:
DICAS • Peça proposta para três empresas;
• Se sobrar espaço na folha de prestação de contas (resumo), transcreva algum • Consulte empresas indicadas por síndicos ou condôminos satisfeitos;
item do Regimento Interno ou da Convenção ou envie alguma mensagem
de utilidade para o condômino; • Leia com atenção o contrato a ser assinado, o rol de serviços prestados,
etc.;
• Não fixe em quadro de avisos relação de condôminos em atraso. A divulgação • Desconfie de honorários muito baixos;
das unidades inadimplentes deve ser feita em documento reservado, enviado
apenas aos contribuintes do condomínio, constituindo tal medida um exercício • Desconfie daquelas que difamam outras administradoras;
regular de direito por parte daqueles que são obrigados a arcar com a fatia • Peça uma lista de alguns condomínios administrados, com nome e telefone
deixada pelos maus pagadores, não ocasionando, portanto, constrangimentos dos síndicos, e ligue para alguns;
ou danos morais.
• Visite a empresa e seu site antes de contratá-la;
• Verifique com quem a empresa trabalha (bancos, fornecedores etc.);
• Verifique o capital social, o quadro societário e o objeto social da
empresa;
 • Verifique se a empresa tem sede própria; alcançada a aprovação, será o síndico a pessoa competente para assinar o
contrato de prestação de serviços em nome do condomínio.
• Verifique qual a forma de rescisão contratual prevista;
• Discuta com o conselho antes de se decidir por esta ou aquela empresa; É decisão de competência do síndico a rescisão do contrato com a
administradora. Porém, ainda que seja dispensável a realização de assembléia
• Opte por empresas com boa administração de recursos humanos, que tenha para tanto, o síndico deverá ser cauteloso na tomada de decisão, eis que a
bons profissionais; mesma poderá ter fortes repercussões econômicas. No caso, o contrato entre
• Verifique se a empresa opera pelo sistema de conta pool, em que o dinheiro as partes servirá de parâmetro para a rescisão, como é exemplo a definição
do condomínio fica na conta bancária da administradora, ou pelo sistema de do prazo de aviso prévio, usualmente fixado de 30 (trinta) a 60 (sessenta)
conta bancária própria para cada condomínio. Escolha o que melhor atenda dias.
às necessidades do condomínio; O art. 1.348, § 2°, do novo Código Civil trouxe a inovação de que o síndico
• Verifique se o demonstrativo financeiro é feito em bases correntes (de 1 a pode transferir, total ou parcialmente, para a empresa administradora, não
30/31 de cada mês), de modo a coincidir com a movimentação financeira do somente as funções administrativas, como também os poderes de
condomínio. Esse expediente também facilita o controle dos recursos; representação, tudo mediante aprovação da assembléia, salvo se o contrário
dispuser a Convenção. Vale dizer que o mais usual é a ocorrência da mera
• Analise os pequenos detalhes do contrato. Exemplos: sistema de cobrança delegação das funções administrativas.
de condôminos atrasados (se tem advogado próprio, se é obrigatório recorrer
ao advogado da administradora); sistema empregado para compra de Especificamente sobre o assunto, o SECOVI-SP editou o “Guia de orientação
materiais (se permite que moradores apresentem orçamentos ou indiquem para escolha de uma administradora de condomínios”, cuja leitura é
20 empresas); recomendada. 21
• Observar se no contrato há cláusula especificando que a administradora é
responsável pelo pagamento de multas ou despesas extras decorrentes de
seus erros. Exemplo: se não recolher o FGTS dos funcionários ou qualquer
outro encargo ou tributo no prazo, deve arcar com as multas;
• Solicitar um modelo de demonstrativo financeiro da administradora;
• Verificar se a administradora tem estrutura para assessorar o síndico na
cotação de serviços extras;
• Checar se os honorários de administração são aplicados sobre a despesa
ou a receita e avaliar o que seria mais conveniente para o condomínio;
• Dê preferência a uma administradora associada ao SECOVI-SP;
• Opte por empresas que dêem valor para qualidade. O SECOVI-SP certifica
todos os anos, pelo PQE – Programa Qualificação Essencial –
administradoras de condomínio. Peça uma cópia atualizada do certificado;
• Verifique todas as certidões da empresa (CNPJ, CND da Receita Federal,
Protestos etc.) e de seus sócios. Sempre peça cópias atualizadas;
• Analise a experiência da administradora e verifique quanto tempo de
atuação ela possui nesta área.
Ao síndico caberá a escolha da empresa administradora, a qual deverá
ser aprovada pela assembléia geral de condôminos, mediante votação
de praxe. Tal escolha deve basear-se na confiança recíproca. Sendo
 Manutenção predial
Um dos itens mais importantes em um
condomínio é justamente a manutenção, tanto no
que concerne ao perfeito funcionamento de todos
os equipamentos, como na preservação do valor
patrimonial do imóvel.
Recomenda-se ao síndico que mantenha sob
contrato de manutenção todos os equipamentos
imprescindíveis, tais como elevadores e bombas.
Os fabricantes costumam oferecer treinamento
básico aos zeladores.
Quem responde civilmente por acidentes
causados por mau funcionamento dos
equipamentos é o condomínio, devendo indenizar as pessoas acidentadas,
condôminos ou estranhos. A conservação dos equipamentos constitui obrigação
22 permanente do síndico. Comprovada sua culpa ou desinteresse (negligência),
poderá vir a ser responsabilizado civilmente, por via de direito regressivo, pelo
condomínio. Se a ocorrência ficar tipificada como crime, o sindico poderá,
também, vir a responder a processo penal.
As administradoras costumam, por ocasião da visita periódica de vistoria predial,
preencher um check-list, que será enviado ao síndico com as providências
recomendáveis.
PONTOS A SEREM CHECADOS PERIODICAMENTE
Elevadores, bombas, interfones, portões automáticos, antenas coletivas,
gerador, iluminação de emergência, minuterias, hidrantes, extintores de
incêndio, luz piloto, pára-raios, filtros de piscina, equipamento de sauna, jardins,
equipamentos de segurança etc.
O zelador deve verificar constantemente esses itens e informar o síndico e
administradora sobre quaisquer irregularidades.
Além desses pontos, deve-se observar também o desgaste aparente do edifício
em itens como rejuntamento de pisos e pastilhas, vazamentos de água, queima
de lâmpadas e fusíveis, fixação de corrimão, estado da pintura, situação dos
telhados, laje cobertura e calhas etc.
É muito útil uma relação com nome e telefone das empresas
contratadas para manutenção, bem como alguns fornecedores
próximos ao prédio para o caso de emergência.
Telefones úteis como bombeiros, polícia, concessionárias de gás, eletricidade,
telefonia, hospitais mais próximos também devem estar ao alcance do síndico
e do zelador para as emergências.
Alguns cuidados com o consumo podem ajudar o condomínio a economizar
dinheiro e, conseqüentemente, reduzir as cotas condominiais. Por exemplo:
ECONOMIZANDO ENERGIA ELÉTRICA
• Mantenha acesas apenas as luzes necessárias, especialmente nas garagens;
• Se seu prédio não tiver, instale minuterias individuais nas escadas;
• Acompanhe o consumo diariamente;
• Quando houver dois ou mais elevadores num mesmo hall, instrua os
condôminos e empregados a chamar apenas um;
• Estabeleça horários para iluminação da sala de estar no térreo, quadras
esportivas, salões de jogos etc.;
• Use o tipo adequado de lâmpada, mas jamais permita que os jardins e halls
sociais fiquem excessivamente escuros, pois, além de “entristecer” o edifício, 23
prejudica a segurança.
Obs.: As lâmpadas econômicas (fluorescentes compactas) somente serão
eficientes se ficarem nos locais onde permanecerão acesas no período mínimo
de uma hora.
ECONOMIZANDO ÁGUA
• Não deixe o faxineiro fazer da mangueira uma vassoura;
• Verifique vazamentos, goteiras etc.;
• Acompanhe o consumo diariamente;
• Solicite aos condôminos reparos urgentes nos problemas das respectivas
unidades, principalmente das válvulas velhas ou obsoletas;
• Inscreva seu condomínio residencial no Cadastro de Tarifa Econômica da
Sabesp (Economias), apresentando os seguintes documentos: planta do
edifício aprovada pela Prefeitura do Município, ou Convenção do Condomínio,
ou declaração do síndico, relacionando a quantidade de apartamentos
existentes no edifício (Importante: o apartamento do zelador também
pode ser cadastrado), cópia da ata de eleição do síndico e a última
conta de água paga. Esses documentos devem ser entregues na
regional de atendimento do bairro em que está localizado o
condomínio.
 Segurança do condomínio
SEGURANÇA PATRIMONIAL
É muito importante conhecermos o conceito de
segurança para podermos desenvolver ações
preventivas.
A palavra segurança tem sua origem do latim
“securitas” - medidas destinadas à garantir a
integridade de pessoas, bens e instituições.
É a integração de medidas e normas, com
adequações físicas, agregadas ao profissional
especializado e a alta tecnologia.
O maior desafio da segurança, é antever e dar
soluções para as situações de perigo.
24 Não se pode esquecer que a responsabilidade
pela segurança do sistema é de TODOS.
Qual a maior arma utilizada pelos bandidos?
É O FATOR SUPRESA!
Por isso, a melhor maneira de evitar um sinistro é fazer um trabalho de
PREVENÇÃO.
Neste trabalho devem ser analisados os riscos pessoais e das instalações físicas.
Os síndicos devem solicitar aos consultores de segurança que o assessorem nas
análises dos riscos e na elaboração dos planos de segurança do condomínio.
De posse dessas informações deve-se elaborar um Plano de Segurança, que
pode ser dividido em 3 etapas.
1ª – Plano Físico – é a análise criteriosa das instalações físicas onde deve-se
adequá-las visando dificultar o acesso evitando ao máximo a invasão.
Ex.: Construção de clausuras nas entradas de pedestres e nos acessos à veículos.
Como aliado importante, temos a utilização dos equipamentos eletrônicos, que
tem como principal função, auxiliar os funcionários e moradores na vigilângia das
instalações.
Ex.: Controle de Acesso; Sensores de alarmes e Circuito Fechado de
Televisão (CFTV)
2ª – Plano Operacional – consiste em procedimentos operacionais com
regras especificas para cada integrante do sistema (condômino;
moradores; funcionários e usuários), as quais deverão ser aprovadas em
assembléia e obedecidas por todos.
3ª – Plano de Contingência - definição das situações críticas, de modo que todos
os envolvidos no sistema, durante a concretização do risco possuam um roteiro
de ações que devem ser implementadas, visando o restabelecimento da
normalidade, tendo em vista que toda situação crítica gera uma urgência.
Após a fase de planejamento deve-se dar muita atenção ao treinamento dos
funcionários que estarão na operação de todo o sistema e conscientizar os
condôminos e moradores, através de palestras, circulares e quadros de avisos,
para manterem-se integrados.
Em função de suas características, cada condomínio deve estudar o que melhor
lhe convém, proporcionando um maior estado de segurança a todos.
Para auxiliar o planejamento da segurança, o SECOVI-SP publicou o Manual de
Segurança Patrimonial, voltado para os condomínios, e realiza constantes cursos
para através da Universidade Secovi.
É importante consultar um especialista em segurança condominial para elaborar
um plano de segurança, mas relacionamos aqui algumas orientações que irão
colaborar:
25
AO SÍNDICO
• Instituir uma Comissão de Segurança do Condomínio
• Apoio da Administradora
• Consultoria Especializada em Segurança de Condomínios
• Fiscalização permanente
AOS CONDÔMINOS E OCUPANTES
• Mantenha o Regimento Interno sempre atualizado e condizente com a realidade
atual;
• Acatar as instruções dadas aos zeladores e porteiros quanto aos itens de
orientação aos mesmos;
• Ao entrar no prédio com o carro, verificar se há outro veículo atrás do seu e se
os ocupantes são moradores do edifício;
• Não abrir a porta do apartamento em hipótese alguma se não autorizou a entrada
de alguém, mesmo que o porteiro ou o zelador esteja do lado de fora, insistindo;
• Orientar os filhos para não cedam detalhes sobre o cotidiano dos seus pais,
quanto recebem, bens que possuem, horários que saem e chegam, até mesmo
em bares, lanchonetes, danceterias, para evitar assaltos e seqüestros;
• Desconfie da empregada doméstica muito eficiente que aceita baixo
salário;
• Pode-se solicitar Atestado de Antecedentes na Delegacia de Polícia
Civil da Região, ou na 2ª. Delegacia Especializada em Falsas
Domésticas (6221-3907).
 AOS EMPREGADOS
DECÁLOGO DE SEGURANÇA
1) Ao entrar e sair de seu turno de trabalho, certifique-se de que não está sendo
observado ou seguido por pessoas estranhas.
2) Identifique sempre as pessoas que estão no interior dos veículos que acessam
a garagem. Peça para que os vidros sejam abertos.
3) Não comente com estranhos, familiares ou conhecidos, as instruções e rotinas
de seu trabalho.
4) Não fale quem são os moradores do condomínio, nem sobre seus hábitos e
bens patrimoniais.
5) Não forneça informações sobre a estrutura física do condomínio e nem sobre
equipamentos instalados.
6) Não permita que pessoas estranhas se aproximem o suficiente para imobilizá-
lo.
7) Não se ausente da portaria para identificar pessoas na área externa.
8) Não permita a permanência de pessoas estranhas ao serviço no interior da
portaria.
26 9) Visitantes e prestadores de serviço devem permanecer no lado externo do
condomínio. O contato com eles deve ser feito pelo interfone.
10)Lembre-se que a ação criminosa é sempre planejada e que os bandidos se
aproveitam de distrações. FIQUE ATENTO.
• Todos os funcionários devem sempre estar uniformizados, porém evitando
utilizar o uniforme fora do condomínio;
• O condomínio deve possuir uma linha telefônica na portaria ou guarita;
• Zeladores e porteiros bem preparados são a melhor segurança.
UTILIZAÇÃO
• Crachás para identificar prestadores de serviços e visitantes;
• Telefone na portaria e um sistema de alarme que toque em algum prédio vizinho;
• Monitoramento por empresa especializada com botões de pânico para o zelador,
porteiro e vigias;
• Equipamentos auxiliares compatíveis com seu prédio: alarmes, sensores, circuito
fechado de TV (CFTV), vigias com rádios transmissores e receptores, etc.;
• Caso o condomínio não tenha condições da aquisição de algum equipamento, é
possível realizar a locação e definir as prioridades;
• É aconselhável manter boa iluminação nos locais de acesso ao prédio,
portões eletrônicos nas garagens, espelhos côncavos nas portarias para
melhor visão dos visitantes, vigilância nas escadarias e garagem dos
prédios.
• Os treinamentos e a orientação aos vigias e porteiros sobre os procedimentos
adequados são essenciais;
• Como é proibido reter documentos, é aconselhável exigir apresentação do
mesmo, anotando num livro nome, número e apartamento que o visitante irá,
não esquecendo de verificar a autenticidade. Nos condomínios comerciais, é
importante ter um sistema de controle de acesso eletrônico;
• Manter ficha cadastral com dados de todos os moradores e funcionários,
possibilitando sua rápida localização e/ou dos familiares em caso de emergência.
SEGURANÇA E PREVENÇÃO CONTRA INCÊNDIOS
A legislação exige que um edifício possua equipamentos de proteção contra
incêndio, tais como iluminação de emergência para facilitar a sinalização das
rotas de fuga, hidrantes, extintores, pára-raios, corrimão, caixa d’água de acordo
com a área e população do prédio, rede elétrica em perfeito estado, etc.
O síndico deve contratar empresas especializadas para verificação e orientação
da segurança predial, uma vez que ele é o responsável pela manutenção dos
equipamentos, para que estejam sempre operantes e ativados.
O Secovi também publicou o Manual de Incêndio para auxiliar o síndico e
administradora a proteger o condomínio. 27
Alertamos sobre os procedimentos do síndico com relação aos equipamentos:
• Porta corta-fogo não pode ser trancada ou presa com calço;
• Os equipamentos devem estar em perfeitas
condições;
• Formação e treinamento de brigada de
incêndio anualmente;
• Extintores e mangueiras de incêndio com
revisão periódica;
• Pára-raios com revisão do sistema uma vez
por ano;
• Revisão na instalação da rede elétrica;
• No Município de São Paulo não é permitida
utilização de botijões de gás;
• Revisão periódica das baterias de gás;
• Revisão anual na rede de gás canalizado;
• Manter livres e desobstruídas as rotas de fuga
(não é permitido colocar lixeiras, vasos,
bicicletas etc.);
• Revisão e cuidados com os elevadores além de manutenção e
conservação constantes;
• Pessoal treinado e habilitado para operar os equipamentos e zelar
pelos mesmos;
 • Proibir o depósito de volumes em frente a hidrantes e extintores;
• Exija do zelador e de cada condômino o correto armazenamento de
substâncias inflamáveis, gás etc.
SEGURANÇA E HIGIENE NO TRABALHO
A preocupação com a higiene deve ter a mesma importância da segurança,
ainda mais na utilização das áreas comuns. Aqui vão algumas dicas:
• Faça exame médico periódico dos empregados e execute o PCMSO –
Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional – conforme NR-7 –
portaria 24/94;
• Exija que o condômino comunique, por escrito, a existência de morador
portador de moléstia contagiosa grave. Se possível, coloque esta exigência
no Regimento Interno, não para discriminar o paciente, mas sim para não
expor os demais ao perigo do contágio;
• Providencie a limpeza semestral das caixas de água por meio de empresas
especializadas;
• Providencie a desinsetização das áreas comuns e proponha aos condôminos
a mesma atitude em suas unidades;
28
• Exija a limpeza periódica das fossas, quando for o caso;
• Exija cuidados especiais com produtos de limpeza tóxicos ou abrasivos, bem
como ácidos e demais substâncias que possam causar irritação à pele;
• Exija dos faxineiros a utilização dos EPIs - Equipamentos de Proteção
Individual – luvas, botas, óculos etc., quando manusearem tais produtos;
• Exija do zelador ou da empresa de manutenção de piscinas que a água
esteja em condições ideais de utilização (cloro, PH, claridade etc.);
• Mantenha no condomínio produtos para curativos e um kit de primeiros-
socorros;
• Treinamentos e campanhas de conscientização constantes melhoram muito
a convivência e evitam problemas e acidentes.
Obs.: Existem aparelhos automatizados que dispensam produtos químicos
para as piscinas.
ITENS OBRIGATÓRIOS
OBRIGATÓRIOS
Alguns itens e atestados devem ser atualizados anualmente:
• Treinamento de um Responsável pela CIPA – Comissão Interna de Prevenção
a Acidentes – conforme a NR-5;
• Elaboração e execução do PPRA – Programa de Prevenção de Riscos
Ambientais – conforme a NR-9;
• Implementação do Programa de Controle Médico de Saúde
Ocupacional – PCMSO – conforme NR-7;
• Emissão do RIA – Relatório de Inspeção Anual – dos elevadores pela empresa
de manutenção;
• Formação e treinamento anual da Brigada de Incêndio;
• Emissão de atestado das instalações elétricas de acordo com a NBR-5410;
• Emissão de atestado do SPDA – Sistema de Proteção de Descargas
Atmosféricas – (pára-raio) de acordo com a NBR-5419;
• Emissão de atestado das instalações de gás.
SEGUROS
É obrigatório o seguro de toda a edificação, logo após a concessão do “habite-
se”, contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial, abrangendo todas
as unidades, partes e objetos comuns, computando-se o prêmio nas despesas
ordinárias do condomínio (art. 1.346 do novo Código Civil).
É aconselhável que o seguro seja contratado mesmo antes do edifício ser
habitado.
Há outros tipos de seguros que, apesar de não obrigatórios por lei, podem ser
contratados, de acordo com a vontade dos condôminos.
TIPOS DE APÓLICES DE SEGUROS FACULTATIVOS 29
• Responsabilidade civil do condomínio;
• Responsabilidade civil do síndico;
• Incêndio, raio e explosão;
• Quebra de vidros e espelhos;
• Morte e invalidez de empregados;
• Responsabilidade civil por guarda de veículo;
• Danos elétricos;
• Vendaval;
• Impacto de veículos terrestres;
• Queda de aeronaves;
• Desmoronamento;
• Tumultos e greves;
• Roubo de bens do condomínio;
• Portões.
O seguro de um condomínio deve ser feito com base em valores reais, em
função dos custos de reconstrução e nunca do preço comercial do edifício. Se
a apólice tiver valor inferior ao real, o síndico, em caso de sinistro, poderá ser
responsabilizado civil e criminalmente pela contratação.
Os bens das unidades privativas não são cobertos pelo seguro, mas
podem ser cobertos através de seguros contratados pelo morador para
o seu apartamento.
 Política de pessoal
TRATAMENTO E
COMPORTAMENTO
O treinamento de funcionários tem
influência decisiva sobre a forma como
tratam e como são tratados pelos
condôminos.
A autoridade do zelador é algo que deve
ser devidamente cuidada pelo síndico, pois
é ele quem acompanha a rotina, o dia-a-
dia do condomínio. Disso depende a
ordem, visto que o zelador, perante os
condôminos, deve ter o poder de tomar
providências diversas.
30
PLANEJAMENTO, RECRUTAMENTO E SELEÇÃO
A quantidade de empregados que um condomínio deve ter é proporcional ao
tamanho e a complexidade do edifício.
Ter menos empregados que o ideal, em vez de economia, traz custos adicionais
com horas extras, além de prejudicar a segurança e comprometer a
manutenção e a limpeza. A economia pode transformar-se em prejuízo.
Uma boa administradora fará o trabalho de recrutamento e uma pré-seleção
dos candidatos. Contudo, o síndico também deve entrevistá-los, principalmente
no caso de zelador.
Procure informar-se sobre os empregos anteriores, o tempo médio de
permanência (cuidado com alta rotatividade) em cada emprego, os motivos
da saída etc. Não tenha pressa em contratar.
Evite porteiros e faxineiros que residam muito longe do edifício.
No caso de zelador, indagar se ele tem conhecimentos gerais sobre elevadores,
brigada de incêndio, filtros de piscinas, eletricidade e hidráulica elementar.
Contrate sempre por um período de experiência e observe o desempenho
antes de efetivá-lo. Não forneça o apartamento (residência) antes de
completar os 90 (noventa) dias de experiência.
Fazer alguns testes também é uma forma de acertar na escolha
do candidato ideal.
Convém informar aos condôminos, por escrito, sobre a troca de funcionário,
afixando uma circular e se possível com nome e foto.
TREINAMENTO
Mesmo que você admita alguém com muita
experiência, o treinamento sempre será
necessário. A reciclagem periódica desse
treinamento é imprescindível.
Faça uma lista das tarefas mínimas de cada
cargo, percorra o prédio juntamente com o
zelador recém-admitido, apresente o pessoal do
conselho, além de outras providências.
O zelador é quem deve treinar, no local, os
demais empregados, sob orientação da
administradora ou síndico.
O SECOVI-SP oferece diversos cursos e palestras
para zeladores, porteiros, vigias e gerentes
prediais.
31
REMUNERAÇÃO
A remuneração dos empregados é uma equação complexa. O salário deve
ser tal que corresponda à qualificação do empregado, ao seu desempenho e a
quanto o condomínio pode pagar.
Além do mais, deve haver um equilíbrio interno e externo. Internamente, o
zelador ganha mais do que o porteiro, que ganha mais do que o faxineiro.
Externamente, não se deve pagar nem muito acima nem muito abaixo do que
pagam os outros prédios de mesmo porte da região.
As administradoras costumam realizar pesquisas salariais periódicas para
orientar os condôminos. Mas a decisão final é sempre do síndico.
Todo e qualquer reajuste salarial fora da data-base (1º de outubro), exceto as
promoções, deve ser registrado como “Antecipação Espontânea Compensável”,
para salvaguardar o condomínio quanto aos reajustes futuros.
O SECOVI-SP é o sindicato que tem poderes legais para negociar pisos
salariais e demais cláusulas econômicas e sociais com todos os sindicatos
de empregados em edifícios nas principais regiões do Estado. Ao término
de cada negociação coletiva de trabalho, o SECOVI-SP envia cópia
do acordo a cada condomínio e administradora cadastrados.
 Final da história: o SECOVI mais Secovi-SP: Uma grande
próximo de você parceira para os condomínios
Após receber o texto do SECOVI-SP, e lê-lo atentamente, convidei os conselheiros
para algumas reuniões e traçamos um plano de trabalho. Os condomínios são alvo de especial atenção
do Secovi. Da eficácia da gestão depende o
Através de assembléias e comunicados a vida no condomínio melhorou muito. bem-estar de pelo menos, sete milhões de
Todos os equipamentos passaram a funcionar normalmente, os empregados moradores e usuários, e a produtividade de
ficaram satisfeitos com a política salarial, enfim, o condomínio tornou-se um centro cerca de 240 mil de funcionários. Para
de convivência de amigos que inclusive passaram a freqüentar as áreas de lazer, atender às necessidades dessa categoria, o
promover jogos, festas e outras atividades. Sindicato oferece uma série de produtos e
O relacionamento com a administradora também foi aprimorado, após perceber serviços diferenciados:
qual é a função do síndico, qual é o papel da administradora e o que o síndico
deve exigir em termos de serviços. Como resultado de tudo isso, as despesas • Atendimento personalizado e facilitado aos
condominiais baixaram e a inadimplência quase não existe mais. síndicos, proporcionando orientação jurídica
- Disque Síndico (11) 5591-1234 ou e-mail:
Cadastrei nosso condomínio no SECOVI-SP, como determina a legislação
condominios@secovi.com.br;
32 sindical vigente, e compreendi o quanto é importante estar próximo desta entidade 33
que é considerada a maior especialista na área condominial do Brasil. • Atendimento personalizado e facilitado às
O custo por apartamento é baixíssimo, pois estando cadastrado ao SECOVI-SP, empresas administradoras –J u r í d i c o /
recebemos publicações, temos consultoria jurídica, palestras com especialistas Empresas (11) 5591-1203 ou e-mail:
da área, cursos, eventos e o assessoramento nas negociações coletivas de juridico@secovi.com.br;
trabalho.
• Acompanhamento de decisões de tribunais para permanente atualização
Outro dia mesmo comentei tais fatos com meu colega de serviço (aquele que me das informações à categoria;
apresentou o SECOVI-SP). Ele não ficou surpreso com o que aconteceu comigo,
pois disse que também fora síndico e passara por isso. • Negociações trabalhistas com sindicatos de empregados (Convenções
Ainda ontem, tivemos uma assembléia para analisar a proposta de pintura e Acordos Coletivos de Trabalho);
conservação do condomínio. Lembrei que, em três meses, vencerá meu mandato. • Pesquisa e acompanhamento da variação de índices e custos
O tempo passou depressa. Já há um pequeno movimento de vizinhos propondo condominiais, com vistas à facilitação de estimativa de receitas e
minha reeleição, mas agora eu sei como escolher um substituto e, creiam, salvo despesas;
algumas exceções, não há no nosso condomínio aquele medo de aceitar a função
de síndico. Há várias pessoas dispostas a colaborar, pois, com orientação adequada • Indicadores para elaboração de Folha de Pagamento;
e uma administradora eficiente, não há o que temer.
• Universidade Secovi, com programas educacionais específicos para a área
E tudo graças ao meu colega de serviço e, principalmente, a orientação segura - Aperfeiçoamento em Técnicas de Zeladoria, Curso Básico e Avançado de
que venho recebendo do SECOVI-SP – O Sindicato dos Condomínios. Administração de Condomínios, Manutenção Predial em Edifícios
Ah, lembrei-me de mais uma coisa. Minha esposa gostou da experiência e até Residenciais, Segurança Predial e certificações nacionais e internacionais
pratica ginástica duas vezes por semana, junto com outras vizinhas, dentro de administração de condomínios;
do programa de convivência que elas mesmas bolaram. Meu filho é o porta-
voz das reivindicações da garotada e minha sogra, quem diria, trocou o • Ciclo de palestras, seminários e workshops com abordagens de
sorriso irônico de antigamente por outro mais sincero e agradável (a não interesse restrito a síndicos e administradoras, com participação
ser quando perde na “caxeta” para a senhora do apartamento 43). gratuita ou descontos especiais;
 • Programa Qualificação Essencial, com • Representações Regionais nos principais centros econômicos do Estado,
cursos de aprimoramento e qualidade propiciando atendimento descentralizado a síndicos e administradoras, bem
a profissionais e empresários das como cursos e eventos realizados localmente;
áreas de administração de imóveis e
condomínios da Capital e do Interior. • Convênio com SECONCI-SP - Serviço Social da Indústria da Construção
Civil do Estado de São Paulo, proporcionando assistência social, médico-
• Feira Secovi Condomínios – todas as ambulatorial e odontológica aos funcionários dos condomínios cadastrados
soluções para o seu condomínio. Área no Secovi e seus familiares;
de exposição de produtos e serviços • Parceria com importantes entidades internacionais, com vistas ao intercâmbio
propiciando acesso às novidades tecnológico, cultural, profissional; modernização e aprimoramento da gestão
disponíveis à categoria; palestras, condominial, incluindo certificação internacional de administradoras,
cursos e a realização do Encontro credenciando-as para uma atuação global;
Estadual do Síndico (incluindo conteúdo
técnico, show, coquetel de • Fornecimento de uniformes para zeladores e demais funcionários
confraternização, distribuição de personalizados, com preço especial, confeccionados por alunos do curso
publicações, exposição de produtos e de costura industrial do AMPLIAR, programa social do SECOVI-SP voltado
serviços e o Prêmio Secovi Condomínios); à profissionalização de jovens menos favorecidos.
• Newsletter Secovi Informa – um boletim eletrônico semanal e gratuito que
os usuários cadastrados receberão com exclusividade em seus e-mails uma
34 síntese de todas as notícias, cursos, eventos e informações úteis sobre o 35
mercado imobiliário. Cadastre-se acessando: www.secovi.com.br;
• Encontros regionais de administradoras e síndicos, realizados nas principais
cidades do Estado de São Paulo, visando democrática difusão de
conhecimentos;
• Revista Secovi Condomínios, publicação mensal com reportagens, pesquisas
e indicadores exclusivamente desenvolvidos para a categoria – tiragem de
40 mil exemplares, com distribuição estadual;
• Publicação de manuais, cartilhas e livros sobre temas de interesse específico
do setor, como o Manual do Síndico, Segurança, Incêndio, Coleta Seletiva
de Lixo, Uso Racional da Água, entre outros;
• Clube Secovi de Serviços & Negócios – uma rede de empresas credenciadas
proporcionando benefícios e diferenciais reais com exclusividade às
empresas e condomínios cadastrados ao SECOVI-SP que mantém suas
contribuições em dia e são portadoras do cartão do Clube, que também o
identifica como integrante da categoria prosissional;
• Portal Secovi com informações e notícias em tempo real (consulta rápida),
legislações, estudos e pesquisas disponíveis para download -
www.secovi.com.br;
• Biblioteca especializada para consultas, pesquisas técnicas e
aquisição facilitada das publicações do Sindicato, dentre outras;
 Perguntas e Respostas
Direito Civil
1 - Quando o novo Código Civil entrou em vigor? Como fica a Lei nº 4.591/
64 diante da aprovação do novo Código Civil?
O novo Código Civil (Lei Federal n° 10.406/02) entrou em vigor em 11/01/03.
É o entendimento predominante que a parte da Lei nº 4.591/64 que tratava
do condomínio foi derrogada, isto é, seus vinte e sete artigos iniciais foram
substituídos pelos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil. Assim a Lei nº
4.591/64 continua em vigor apenas na parte referente à incorporação
imobiliária, instituto que não foi abrangido pela nova lei.
2 - O novo Código Civil impõe a atualização da Convenção do Condomínio?
Não há obrigatoriedade de ajuste da Convenção do Condomínio para que
haja uma harmonização com o novo Código Civil, já que as regras da Lei de
36 Introdução ao Código Civil (Decreto-lei nº 4.657/42) servem justamente para
tal fim, isto é, as Convenções anteriores a 11/01/03 continuam em vigor naquilo
que não contrariarem disposições de ordem pública (obrigatórias) expressas
da nova lei; esta não fixa prazo para que as Convenções se ajustem às suas
novas disposições; assim, salvo conveniência particular, poderão permanecer
inalteradas. Todavia, a conveniência de se efetuar a modificação deverá ser
analisada caso a caso.
3 - O que é a Convenção do Condomínio, isto é, qual é a sua natureza
jurídica?
A convenção do condomínio tem caráter estatutário ou institucional, sendo,
portanto, um “ato-norma”. Assim, não é um contrato. Por tal razão, alcança
não só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites
do condomínio (art. 1.333, caput, do novo Código Civil). O registro da
convenção no Registro de Imóveis é necessário apenas para torná-la válida
perante terceiros, já que “a convenção de condomínio aprovada, ainda que
sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos”,
como afirmado pela Súmula n° 260 do Superior Tribunal de Justiça.
4 - Quando houver conflito entre a Convenção do Condomínio e o
Regimento Interno, qual das normas prevalecerá?
A Convenção do Condomínio difere do Regimento Interno pela
natureza das matérias tratadas. Compete à Convenção dispor sobre a
estrutura do condomínio e os direitos fundamentais do condômino. Já o
Regimento Interno tem por objetivo reger apenas convivência entre os
condôminos.
Por tais características, quando surgir conflito entre o dizer da Convenção e o
do Regimento Interno, prevalecerá o primeiro. Espelha tal realidade o julgado
seguinte:
“A convenção condominial é o instrumento que constitui a compropriedade; o
regulamento interno disciplina a vida social e não o direito real que o título
constitutivo outorga, o que conduz à certeza de que, no confronto entre
dispositivos conflitantes entre as duas normas, acerca do uso de garagem,
vale o que consta da convenção registrada no Cartório de Registro (art. 9º, §
1º, da Lei nº 4.591/64). Não provimento” (TJSP - 3ª Câm. de Dir. Priv.; AC nº
281.174-4/9-00-SP; Rel. Des. Ênio Santarelli Zuliani; j. 15/4/2003; v.u.)
5 - A multa de 2% prevista pelo novo Código Civil é obrigatória?
A redução da multa moratória para o patamar de 2% (dois por cento), como
dita o art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil, deve ser acatada por todos os
condomínios, independentemente destes terem constituição anterior ou
posterior à data mencionada. Contudo, é certo que a redução da multa não
alcança débitos vencidos anteriormente à data do começo de sua vigência.
Nos termos do art. 2.035, parágrafo único, do novo Código Civil, tem-se que
a redução da multa moratória para 2% (dois por cento) é ponto de ordem
pública e como tal, de observância obrigatória.
37
Não se pode sustentar que as Convenções atuais, que estabelecem percentual
superior aos 2% do novo Código seriam um direito adquirido ou ato jurídico
perfeito. Em verdade, a Convenção tem natureza normativa, prevalecendo
no caso a lei mais recente que vem a ser o novo Código Civil.
Em síntese, aplica-se a redução da multa moratória (2%) para todos os débitos
condominiais vencidos a partir de 11/01/03.
6 - Para fins de atenuar os efeitos da inadimplência, pode o condomínio
implantar o sistema de desconto pelo pagamento antecipado da cota
condominial?
Não é recomendável a adoção do chamado “desconto pontualidade”,
conhecido também por “cláusula de bonificação”, tendo em vista predominar
o entendimento, na doutrina e na jurisprudência, de que tal medida caracteriza
burla da lei, isto é, uma aplicação de multa moratória, mascarada, acima do
limite permitido (superior ao limite de 2% fixado pelo art. 1.336, § 1°, do novo
Código Civil).
7 - Na Convenção do Condomínio, os juros poderão ser aumentados para
compensar a redução da multa moratória para 2%? É possível usar
a taxa SELIC?
Não. O art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil diz que o condômino
devedor ficará “... sujeito aos juros moratórios convencionados ou,
não sendo previstos, os de um por cento ao mês...”.
 O entendimento predominante a respeito do assunto é que, mesmo com a
entrada em vigor do novo Código Civil, os juros convencionais moratórios
continuam limitados à taxa mensal de 1%, em face da interpretação conjugada
do artigo acima citado com os arts. 406 do novo Código Civil, 161, § 1º, do
Código Tributário Nacional e 1º a 5º da Lei da Usura (Decreto nº 22.626/33).
Exemplifica tal entendimento o Enunciado nº 20 da Jornada de Direito Civil,
encontro de notáveis promovido periodicamente pelo Centro de Estudos do
Conselho da Justiça Federal (www.cfj.gov.br).
É, pois, temerário, que os condomínios edilícios alterem suas Convenções
para estabelecerem taxa de juros superiores a 12% ao ano, tanto mais num
percentual que vise compensar a redução da multa moratória.
Em realidade, o permitido no art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil é que os
condomínios convencionem taxa de juros inferior a 1% ao mês.
8 - Quem responde pelas despesas ordinárias e extraordinárias?
As despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino. As
extraordinárias são de responsabilidade do condômino locador (arts. 22 e 23
da Lei nº 8.245/91).
38
9 - Qual a finalidade do fundo de reserva?
Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é
uma garantia para casos emergenciais. Conseqüentemente, não pode ser
distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente ao que
alienar sua unidade autônoma.
10 - O locatário (inquilino) deve contribuir para o fundo de reserva?
O locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando seu
gasto tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o período da locação.
Caso o condomínio esteja constituindo o fundo, a arrecadação será
considerada despesa extraordinária e, portanto, paga pelo condômino
(locador).
11 - O boleto de condomínio pode ser protestado?
Não. O boleto de condomínio não se enquadra no rol dos títulos executivos
extrajudiciais constante no art. 585 do Código de Processo Civil, sendo
documento produzido unilateralmente pelo credor, sem forma definida e
especificada por lei, razão pela qual os Tabelionatos de Protesto não o aceitam
para a prática do ato. Entende-se, ainda, que o protesto do boleto condominial
caracterizaria hipótese de desrespeito ao devido processo legal para a
recuperação dos créditos dos condomínios, eis que sua certeza e liquidez
seriam decorrentes do trâmite de uma ação de cobrança, nos moldes
do previsto no art. 275, II, “b”, do Código de Processo Civil, podendo
assim, ensejar condenação do condomínio em danos morais.
12 - É possível negativar os inadimplentes do condomínio no SPC?
Ainda que seja possível negativar débitos condominiais junto ao SPC,
que é um banco de dados gerido por entidades particulares (associações
comerciais), o SECOVI-SP não recomenda a adoção de tal postura,
em razão do boleto das despesas de condomínio não se revestir dos
requisitos típicos dos títulos executivos extrajudiciais, a saber: certeza,
liquidez e exigibilidade (arts. 586, caput, e 618, I, ambos do Código de
Processo Civil).
Assim, caso seja utilizada a inscrição mencionada, o condomínio se
sujeitará a responder por eventuais danos morais causados. O Poder
Judiciário poderá, ainda, responsabilizar a empresa administradora
conjuntamente com o condomínio pelo pagamento da indenização por
danos morais.
13 - O que pode ser cobrado quando o condômino atrasa o pagamento
da cota?
O novo Código Civil determina a aplicação de:
- multa moratória de 2% sobre o débito;
- juros moratórios de 1% ao mês ou em outro patamar estipulado pela
Convenção do Condomínio, desde que inferior a 1%; 39
- atualização monetária conforme índice previsto na Convenção, e na sua
falta conforme o índice praticado pelo Judiciário Estadual (tabela prática
para atualização monetária dos débitos judiciais).
14 - É possível tornar automática a multa para o condômino
reiteradamente inadimplente?
Não. A aplicação da multa de até 5 (cinco) vezes o valor da contribuição
mensal ao condômino que descumpra reiteradamente seus deveres é
possível, desde que tal sanção seja, caso a caso, previamente autorizada
por assembléia, pelo voto de ¾ dos condôminos restantes
(art. 1.337, caput, do novo Código Civil),
proporção que no mais das vezes
inviabilizará a iniciativa.
15 - O anti-social pode ser expulso?
Não. O art. 1.337, parágrafo único, do novo
Código Civil, estabelece a aplicação de multa
pecuniária correspondente até o décuplo da
contribuição condominial como a sanção
cabível. Ademais, a exclusão do condômino
anti-social encontra óbice no direito de
propriedade, que tem a natureza de garantia
constitucional (art. 5°, XXII e XXIII, da
Constituição Federal).
 16 - É possível que o número do apartamento do condômino inadimplente
seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio?
Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos, seja por meio
documental ou mesmo pelo site do condomínio ou da administradora. Cabe
dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos
são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de
direito por parte dos condôminos, bem como de um dever do síndico possui
de prestar contas à comunidade condominial.
17 - O condômino devedor pode alegar o benefício
do bem de família em seu favor, numa ação
de cobrança promovida pelo condomínio?
Não. O benefício do bem de família não é
estendido aos imóveis penhorados em razão de
débitos condominiais, por força de expressa
disposição da Lei n° 8.009/90, posto ser hipótese
de cobrança de contribuição devida em função
do imóvel familiar:
40 Lei n° 8.009/90:
“Art. 3°. A impenhorabilidade é oponível em
qualquer processo de execução civil, fiscal,
previdenciário, trabalhista ou de outra natureza,
salvo se movido:
(...)
IV – para cobrança de impostos, predial ou
territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”.
18 - O condômino aposentado tem o direito de pagar o rateio mensal em
data diferente dos demais condôminos?
Não, lei alguma permite o pagamento do rateio condominial em data
diferenciada pelos aposentados. Esta é uma liberalidade que deve ser
decidida pela assembléia geral de condôminos. Muita confusão se faz a
este respeito devido ao teor da Lei Federal n° 9.791/99, que dispôs sobre
“a obrigatoriedade de as concessionárias de serviços públicos
estabelecerem ao consumidor e ao usuário datas opcionais para o
vencimento de seus débitos” (art. 1°), aplicável apenas às contas oriundas
das empresas concessionárias hipótese que, obviamente, não é a dos
condomínios edilícios.
19 - Titulares de lotes em loteamentos fechados são obrigados a
contribuir com o rateio das despesas comuns?
Sim. Apesar dos loteamentos fechados, tecnicamente, não serem
condomínios, desde que realmente existam serviços desempenhados
em benefício da comunidade, tais como os relativos à segurança, limpeza
e entretenimento, haverá obrigatoriedade de contribuição de todos os lotes.
O contrário seria legitimar o enriquecimento injusto. A ementa abaixo
exemplifica tal realidade:
“Condomínio - Despesas Condominiais - Loteamento - Cobrança - Despesa
Comum - Rateio - Necessidade - Cabimento
Quem se beneficia dos serviços prestados ao loteamento tem obrigação
de participar do rateio das despesas comuns”.
(2° TACivilSP - Ap. s/ Rev. 878.573-00/8 - 3ª Câm. - Rel. Des. JESUS
LOFRANO - J. 15.2.2005).
20 - Quem é o responsável pelo pagamento dos débitos condominiais de
unidade financiada, retomada pelo banco?
Por força do art. 1.345 do novo Código Civil, que evidencia a natureza
propter rem da dívida de condomínio, o banco responde pelos débitos
incidentes sobre a unidade retomada, inclusive quanto aos anteriores à
data da retomada. É o que ilustra o julgado abaixo, oriundo do Superior
Tribunal de Justiça:
“Condomínio – Despesas. Obrigação Propter Rem. 41
O adquirente de unidade condominial responde pelos encargos existentes
junto ao condomínio, mesmo que anteriores à aquisição. (...)”
(STJ - REsp 536005-RS - Rel. Min. Barros Monteiro - 4ª Turma - j. 10/02/
2004 - P. DJ 03.05.2004, p. 174).
21 - O síndico do condomínio pode impedir que o condômino inadimplente
alugue seu apartamento?
Não. Além das penas pecuniárias previstas nos arts. 1.336, § 1°, e 1.337,
caput, do novo Código Civil, e da restrição prevista no art. 1.335, III, do
mesmo diploma, nenhuma outra que importe em privação de direitos
condominiais pode ser estabelecida em Convenção ou aplicada pelo
condomínio ao inadimplente. Não será lícito, assim, impor-lhe a privação
do uso e gozo das coisas e áreas comuns ou particulares.
Ademais, a imposição de restrições como a aludida pode ser interpretada
como cerceamento do direito de propriedade e prática do crime de exercício
arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal), risco que deve
ser evitado.
22 - É possível efetuar o pagamento do rateio mensal por meio de depósito
na conta do condomínio?
Para que a mora e seus efeitos sejam evitados, todos no condomínio
estão obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais da
forma costumeira, no dia e modo convencionados. Aqueles que
não acatarem a praxe condominial, que usualmente é o
 pagamento por meio de boleto bancário, poderão até mesmo ter ignorado
o depósito (acaso seja impossível identificar a procedência) ou mesmo
serem sancionados com a multa, juros e correção monetária incidentes
pelo descumprimento do dia do vencimento da obrigação e lançamento
do número da unidade autônoma no rol dos devedores, nos termos do
art. 1.336, § 1°, do novo Código Civil.
23 - Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança de cotas em
atraso?
A partir do momento em que se descumpre a data de vencimento fixado
para o pagamento das contribuições condominiais a ação de cobrança
pode ser proposta. Contudo, é conveniente que o condomínio aguarde o
decurso de 3 (três) meses, período em que deverá desenvolver a cobrança
amigável (extrajudicial). Por fim, vale lembrar que é de 10 (dez) anos o
prazo prescricional para a cobrança de dívidas contraídas junto ao
condomínio, nos termos do art. 205 do novo Código Civil.
24 - O condomínio é obrigado a adotar o método contábil para controlar
42 suas contas? O condomínio deve contratar contador para tanto?
Ainda que haja necessidade de um controle dos valores arrecadados e
administrados em nome dos condôminos, e sua posterior divulgação,
através da via escrita e da realização de assembléia geral (art. 1.348, VIII,
do novo Código Civil), não há obrigatoriedade nem recomendação do
método contábil, de livros contábeis ou mesmo contratação de um contador
para efetuar tal atividade, que poderá ser efetuada pelo próprio síndico ou
por terceiro por ele designado o qual, usualmente, é uma empresa
prestadora de serviços especializada na administração condominial.
25 - Qual é o tempo de guarda dos documentos condominiais?
O novo Código Civil não repetiu a disposição do art. 22, § 1°, “g”, da Lei n°
4.591/64, que dispunha sobre a obrigatoriedade do síndico manter os
documentos condominiais por 5 (cinco) anos.
Porém, cumpre alertar que, atualmente, o prazo prescricional para a
cobrança, pelo condomínio, dos débitos contraídos por condôminos, é de
10 (dez) anos (art. 205 do novo Código Civil).
Os prazos para a guarda de documentos trabalhistas, fiscais e
previdenciários constam de tabela reproduzida na parte final deste manual.
26 - Quantas assembléias deverão ser realizadas anualmente?
Segundo o art. 1.350 do novo Código Civil haverá, anualmente, uma
assembléia geral ordinária que tratará da discussão e aprovação
dos temas seguintes:
- prestação de contas;
- previsão orçamentária;
- eventualmente: eleição do síndico ou
alteração do Regimento Interno.
Já as assembléias gerais extraordinárias
serão realizadas quantas vezes forem
necessárias, segundo o entendimento do
síndico ou de ¼ dos condôminos quites.
27 - A quem compete convocar as
assembléias condominiais?
As assembléias poderão ser
convocadas pelo síndico ou por um
quarto dos condôminos quites (arts.
1.350 § 1º e 1.355 do novo Código Civil).
28 - As assembléias podem ser realizadas sem a convocação
antecipada de todos os condôminos?
O art. 1.354 do novo Código Civil diz que é obrigatória e imprescindível
a convocação de todos os condôminos, na forma e prazo estabelecidos 43
pela Convenção do Condomínio, sob pena de nulidade do ato.
29 - É obrigatório o reconhecimento de firma para o uso das procurações?
O art. 654, § 2°, do novo Código Civil estipula que a necessidade do
reconhecimento de firma dependerá de exigência das partes envolvidas.
No caso do condomínio, só haverá a obrigatoriedade se assim disser
expressamente a Convenção do Condomínio.
30 - O síndico, membros do conselho fiscal e empregados do condomínio
podem receber procurações para votarem em assembléia?
Não existe vedação legal nesse sentido. Contudo trata-se de medida salutar
proibir, através de cláusula expressa na Convenção, que tais pessoas
atuem como procuradores.
31 - Quem pode dar e receber procuração?
Para dar procuração, ou seja, para ser outorgante (mandante) num contrato
de mandato, basta ter capacidade civil (cf. arts. 3° a 5° do novo Código
Civil), como diz o art. 654, caput, do novo Código Civil: “Todas as pessoas
capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento
particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante”.
Da mesma forma, para receber procuração, isto é, para ser o
outorgado (mandatário), a pessoa deve ter a capacidade civil,
com uma exceção, que é a possibilidade do maior de dezesseis
 e menor de dezoito anos não emancipado ser procurador, como estabelece Convenção do Condomínio. Do contrário, o síndico poderá participar e
o art. 666 do novo Código Civil. votar de qualquer assunto colocado em pauta.

32 - Pelo simples decurso do tempo a procuração perde a validade?
A procuração é o instrumento do contrato de mandato. Somente se a
procuração tiver sido conferida com prazo certo é que seu decurso fará
cessar o mandato. Neste particular, o novo Código Civil relaciona no art.
682 as várias hipóteses de término do mandato, dentre as quais está a
pelo decurso de prazo (inciso IV):
“Art. 682. Cessa o mandato:
I - pela revogação ou pela renúncia;
II - pela morte ou interdição de uma das partes;
III - pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes,
ou o mandatário para os exercer;
IV - pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio”.
33 - As atas das assembléias precisam ser registradas?
O novo Código Civil não obriga o registro das atas de assembléias em
Cartório de Títulos e Documentos. No entanto, é recomendável registrá-
44 las, pois torna a decisão da assembléia pública e permite a reconstituição
do livro de ata no caso de extravio.
34 - Pode haver votação secreta, na assembléia de condomínio?
É vedada a votação secreta por dois motivos:
a - Em razão da contagem dos votos ter como base a fração ideal de
cada um dos condôminos, salvo disposição contrária da Convenção do
Condomínio;
b - Pela possibilidade de fraudes ou equívocos que a medida dá
oportunidade.
37 - Na defesa dos interesses comuns, o síndico necessita de prévia
aprovação assemblear para propor a ação judicial cabível?
Não. A possibilidade de o síndico propor as ações no resguardo dos
interesses comuns decorre do direto dizer legal, a saber, do art. 1.348, II
do novo Código Civil, bem como do art. 12, IX, do Código de Processo
Civil, não carecendo de autorização da assembléia para a tomada de tal
medida. Serve de exemplo o julgado seguinte:
“Condomínio – Edifício de apartamentos – Representação em juízo pelo
síndico, ativamente, na defesa de interesses comuns – Desnecessidade
de expressa conferência de poderes em assembléia – Insurgência contra
decisão que faz extinguir o processo por falha de representação do
condomínio-autor, nos termos do art. 267, IV, do CPC – Agravo provido”.
(TJSP – AI n° 106.416-4/6 “ Guarujá “ 1ª Câm. Dir. Priv. “ Des. Rel. Erbetta
Filho – J. 29/06/99).
38 - Pode caracterizar a prática de algum delito a atitude de determinada 45
pessoa que cause tumulto numa assembléia de condomínio?
Sim. A atitude pode ter o enquadramento da contravenção penal prevista
no art. 40 do Dec.-Lei n° 3.688/41, qual seja, o delito de provocação de
tumulto ou conduta inconveniente, sujeitando seu causador à prisão de
15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou ao pagamento de multa:
“Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou
desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembléia ou espetáculo
público, se o fato não constitui infração penal mais grave:
Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa”.

35 - O condômino inadimplente tem direito a voto nas 39 - O inquilino é condômino?

assembléias?
Não. O art. 1.335, III, do novo Código Não. Nos termos do art. 1.334, § 2°, do novo Código Civil, são condôminos
Civil expressamente veda a os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente não serem
participação e o voto do inadimplente proprietários, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade
nas assembléias gerais de condôminos. imobiliária (promitentes compradores, cessionários e promitentes
cessionários).
36 - O síndico pode votar nas assembléias
condominiais? 40 - O inquilino pode participar e votar na assembléia?
Se o síndico for condômino poderá O novo Código Civil não prevê a possibilidade de o inquilino participar
discutir e votar todas as matérias e votar nas deliberações da assembléia, tal como permitia a legislação
constantes da ordem do dia, salvo anterior em relação a despesas ordinárias; assim, o inquilino
aquelas relacionadas às suas contas somente poderá participar e votar como mandatário do locador,
e administração, se assim dispuser a mediante apresentação de procuração.
 41 - O inquilino pode participar do
Conselho?
Sim. O novo Código Civil faculta a
criação do Conselho Fiscal composto de
três membros, com mandato não
superior a dois anos, eleitos em
assembléia, não se exigindo que sejam
condôminos, com a competência
específica de análise das contas do
síndico.
42 - Os membros do conselho são
remunerados?
Não havendo dispositivo na Convenção, presume-se gratuito o mandato
dos membros do conselho.
43 - Como se dá a destituição dos conselheiros?
Os conselheiros só poderão ser destituídos em assembléia geral
especialmente convocada, que preencha o votação prevista na Convenção
46 a respeito e no silêncio desta, em primeira convocação por maioria de
votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade
das frações ideais (art. 1.352 do novo Código Civil), e em segunda
convocação, pela maioria dos votos dos presentes (art. 1.353 do novo
Código Civil).
44 - O cônjuge do condômino eleito síndico pode fazer parte do conselho?
Não seria conveniente tal situação, pois se presume que o cônjuge do
síndico eleito é suspeito para manifestar-se sobre os atos do companheiro.
Há uma clara situação de incompatibilidade que deve ser evitada.
45 - Qual o prazo do mandato dos conselheiros?
O prazo deverá estar previsto na Convenção, não podendo ultrapassar 2
(dois) anos, permitida a reeleição.
46 - Quais são as atribuições do conselho?
O art. 1.356 do novo Código Civil diz que o conselho fiscal terá a
competência de dar parecer a respeito das contas apresentadas pelo
síndico. Obviamente, há possibilidade de a Convenção atribuir-lhe funções
específicas ou mesmo mais abrangentes, além de poder criar outros
conselhos com atribuições diversas (inclusive o consultivo).
47 - O síndico pode ser destituído?
Sim. A destituição do síndico depende de assembléia
especialmente convocada, em que a maioria absoluta (50% + 1)
dos condôminos que estiverem presentes vote favoravelmente à proposta.
O art. 1.349 do novo Código Civil exige, ainda, que a destituição tenha
um dos seguintes fundamentos:
- prática de irregularidades;
- falta de prestação de contas;
- atos de má gestão (não administrar convenientemente o condomínio).
48 - Quando o mandato do síndico é interrompido abruptamente (ex.:
renúncia, morte, destituição), existirá a figura do mandato tampão ou
complementar?
O prazo do mandato do síndico será sempre o estipulado na Convenção
do Condomínio, que por sua vez deve respeitar o limite máximo de 2 (dois)
anos, por força do art. 1.347 do novo Código Civil.
A estipulação de mandato tampão ou complementar depende de expressa
previsão e aquiescência da Convenção do Condomínio. Se esta for omissa,
a medida (mandato complementar) não poderá ser adotada.
Vale lembrar que a alteração do prazo de mandato do síndico depende de
regular modificação da Convenção do Condomínio, isto é, realização de
assembléia, especialmente convocada, em que se obtenha a aprovação
de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos (art. 1.351 do novo Código 47
Civil).
49 - O síndico é obrigado a dar cópia da Convenção do Condomínio aos
condôminos ou ocupantes?
Não. Obrigatoriedade não existe já que a Convenção do Condomínio é
documento público e, por conta disto, seu acesso é franqueado a todos.
Melhor explicando, sendo compulsório o registro da Convenção do
Condomínio no Registro Imobiliário (art. 1.333, parágrafo único, do novo
Código Civil e art. 167, I, 17, da Lei n° 6.015/73), não será obrigatório o
fornecimento, pelo síndico, de cópia da mesma aos condôminos ou
ocupantes.
Porém, ainda que não haja obrigatoriedade, é conveniente que seja dada
uma cópia integral da Convenção a cada um dos condôminos, incentivando
o pleno conhecimento do seu teor por todos.
50 - O novo Código Civil impede a reeleição do síndico:
Não. O art. 1.347 do novo Código Civil não estabelece qualquer limitação
quanto à reeleição do síndico, num condomínio edilício. Pelo contrário, o
mandato, ainda que limitado no seu prazo a 2 (dois) anos no máximo,
poderá se renovar por infinitas e sucessivas reeleições.
O que muitos confundem é que há um Projeto de Lei de n° 6.960/
02, em trâmite perante o Congresso Nacional, de autoria do
Deputado Federal Ricardo Fiúza, que visa alterar
aproximadamente 150 (cento e cinqüenta) artigos do novo
 Código Civil, dentre os quais, o dispositivo acima. Segundo tal proposta,
passaria a existir limitação quanto ao número de reeleições, de forma que
seria possível apenas uma reeleição consecutiva. Vale dizer, projeto de
lei não é lei, sendo imponderável dizer se o mesmo será aprovado ou
quando.
51 - O condomínio responde por furto ou danos ocorridos na garagem?
Em regra o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos
ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se
excepcionalmente haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser
estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros abaixo:
a) Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos
limites do condomínio);
b) Existência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuito ou
força maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado;
c) Verificação se o dano ocorreu, ou não, por dolo ou por explícita e
patente culpa do representante ou prepostos do condomínio
(empregados);
48
d) Verificar o que a Convenção do Condomínio diz a respeito do assunto,
tanto no aspecto positivo, prevendo expressamente a
responsabilização do condomínio, ou no aspecto negativo, contendo
cláusula de não indenizar;
e) Constatação do nível, proporção e qualidade da segurança existente
no condomínio. Quanto maior for a segurança fornecida, maiores serão
as despesas arcadas pelos condôminos e conseqüentemente, maior
será o dever de guarda assumido pelo condomínio. Se o condomínio
não dispõe de uma segurança especial possuindo apenas portaria
ou guarita, então não haverá responsabilidade, devendo cada
condômino vitimado arcar com o preço do seu prejuízo.
52 - De quem é a responsabilidade na ocorrência de furto cometido pelo
empregado do condomínio?
A responsabilidade recai sobre o condomínio sempre que um fato seja
atribuído à ação ou à omissão do síndico ou dos empregados.
53 - O condomínio responde por furtos ocorridos no interior de um dos
apartamentos?
O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades
autônomas se houver concreta participação, direta ou indiretamente,
do empregado do mesmo, pois a administração é exercida em relação
às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino.
54 - Quem responde pela queda de objetos dos apartamentos, causando
danos a terceiros?
Nos termos do art. 938 do novo Código Civil, “aquele que habitar prédio,
ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem
ou forem lançadas em lugar indevido”. Assim, se for possível a identificação,
será do condômino causador da queda a responsabilidade civil daí oriunda.
Caso contrário, não sendo possível a identificação do agente causador
da queda, a responsabilidade civil será do condomínio.
55 - O condomínio que possui garagem coletiva com o número de vagas
inferior ao dos apartamentos pode excluir do uso os locatários e
visitantes?
Compete a Convenção do condomínio e ao Regimento Interno dar a
disciplina da forma de utilização da garagem coletiva, dizendo quais são
as restrições e quanto cada condômino possui de direito sobre a área.
56 - Para o condômino alugar a vaga da garagem o que é preciso?
O art. 1.338 do novo Código Civil inovou ao autorizar a locação da vaga
de garagem a estranhos, desde que respeitada a ordem de preferência 49
sucessiva a condôminos e possuidores.
Evidentemente a Convenção Condominial pode proibir essa locação e
assim o fazendo, não estará ferindo o direito de propriedade, mas
simplesmente exercitando um poder de auto-regulamentação dos próprios
condôminos, tanto mais num momento que a falta de segurança é tema
dos mais relevantes na sociedade brasileira.
57 - Para o condômino vender a vaga da garagem o que é preciso?
A venda da parte acessória a estranho é possível se facultada
expressamente no ato constitutivo do condomínio ou na convenção e desde
que não haja oposição da assembléia geral dos condôminos, obedecendo-
se sempre a ordem de preferência do condômino ao estranho.
58 - Quando o condômino deixa o carro na
garagem do condomínio, ficando as
chaves obrigatoriamente com o vigia ou
garagista e o mesmo causa danos ao
automóvel, o condomínio fica
responsável pelo prejuízo?
Desde que o Condomínio imponha aos
condôminos a obrigação de deixar na
garagem a chave do carro, torna-se
responsável por ato danoso do vigia ou do
garagista.
 59 - A falta de conservação do imóvel pode redundar na obrigação do
condômino negligente indenizar seus vizinhos ou o próprio
condomínio?
Sim. São aplicáveis à hipótese os arts. 937, 1.280 e 1.336, IV, do novo
Código Civil:
“Art. 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que
resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja
necessidade fosse manifesta.
(...)
Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do
prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína,
bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.
(...)
Art. 1.336. São deveres do condômino:
(...)
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não
50 as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança
dos possuidores, ou aos bons costumes”.
60 - Um edifício de unidades autônomas, todas de propriedade de uma
mesma pessoa, caracteriza-se como condomínio edilício?
Não. Trata-se de propriedade exclusiva de uma só pessoa. A locação das
unidades para diferentes inquilinos acarretará a obrigação destes pagarem
as despesas comuns ordinárias, desde que comprovadas pelo locador,
nos termos do art. 23, § 3°, da Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
61 - Pode o condômino dar em garantia uma área comum?
Não. O art. 1.339, § 1°, do novo Código Civil veda expressamente que as
partes comuns sejam alienadas ou gravadas em separado.
62 - As frações ideais no condomínio edilício podem sofrer modificação?
Como?
A alteração das frações ideais é juridicamente possível, mas depende da
aprovação da totalidade dos votos do condomínio, por afetar o direito de
propriedade. Aliás, não há condomínio edilício sem fração ideal. Enquanto
a divisão física do condomínio se dá pelas diferentes áreas comuns e
privativas, sua divisão econômica é revelada pela fração ideal. A propósito,
diz o art. 1.331, § 3°, do novo Código Civil, com redação dada pela Lei
n° 10.931/04: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte
inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns,
que será identificada em forma decimal ou ordinária no
instrumento de instituição do condomínio”.
Além do consenso unânime, se faz necessário recalcular todas as frações
ideais e, de conseguinte, alterar toda documentação imobiliária pertinente
(Instituição, Especificação e Convenção do Condomínio, bem como as
matrículas de cada uma das unidades autônomas), o que demonstra que
a proposta, além de trabalhosa, é de custo considerável.
63 - Pode ser construído um novo andar num condomínio edilício?
Será possível a construção se previamente autorizada pela totalidade dos
votos do condomínio (unanimidade dos condôminos), em assembléia geral,
com a conseqüente alteração da documentação imobiliária, bem como se
permitida pela legislação municipal aplicável.
Trata do assunto o art. 1.343 do novo Código Civil: “A construção de outro
pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas
unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos
condôminos”.
64 - Qual é a base legal para proibição do tabagismo nas áreas comuns
de um condomínio?
51
A Lei Federal n° 9.294/96, regula-mentada pelo Decreto n° 2.018/96, veda
expressamente o uso de cigarros e assemelhados em
recintos coletivos, sejam públicos ou
privados, abran-gendo a hipótese das
áreas comuns nos condomínios
edilícios. Tais normas podem ser
corroboradas pela legislação
municipal, pela Convenção do
Condomínio ou pelo Regimento
Interno.
O condômino que desrespeitar tais
regras fica sujeito ao trâmite de
aplicação de penas previsto na
Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno, bem como à multa
de 5 (cinco) vezes o rateio mensal na hipótese de reincidência, nos termos
do art. 1.337, caput, do novo Código Civil. Se ainda assim a infração
perdurar, então só restará levar a questão ao Poder Judiciário.
65 - O Regimento Interno pode estabelecer horário de funcionamento
de um condomínio comercial?
Sim. Ao Regimento Interno cabe a disciplina de funcionamento e
uso das áreas e coisas comuns, sendo fruto da vontade
democrática da massa condominial.
 O estabelecimento de um horário de funcionamento é uma medida básica
de precaução, adotada pela maioria dos condomínios comerciais, como
reconhecido pela jurisprudência:
“O advogado que opta por adquirir escritório em prédio comercial na região
central da capital paulistana assume o dever de respeitar o regramento
interno estabelecido pelo grupo condominial e que disciplina, com rigidez
própria da precaução contra a violência urbana, o horário de fechamento
do edifício – Inocorrência de violação ao direito de propriedade (art. 524
do CC e 19 da Lei n° 4.592/64) – Improvimento” (TJSP – Ac. n° 101.781-
4/4 – Capital – Des. Rel. Ênio Zuliani – j. 25/07/00).
66 - O condomínio pode reter documento de identidade de visitante que
adentra nos seus limites?
Não, a medida é proibida pela Lei Federal n° 5.553/68 (alterada pela Lei
n° 9.453/97). A mencionada lei estabelece, dentre outras coisas, que é
proibido “reter qualquer documento de identificação pessoal, ainda que
apresentado por fotocópia autenticada ou pública-forma, inclusive
comprovante de quitação com o serviço militar, título de eleitor, carteira
52 profissional, certidão de registro de nascimento, certidão de casamento,
comprovante de naturalização e carteira de identidade de estrangeiro”
(art. 1°). Porém, quando o documento de identidade for indispensável para
a entrada de pessoa no condomínio, seus dados poderão ser anotados e
digitalizados no ato e devolvido o documento imediatamente ao interessado
(art. 2°, § 2°).
67 - Alguma norma fixa os limites máximo e mínimo dos honorários da
empresa administradora de condomínios?
Não. O assunto “honorários da empresa administradora de condomínios”
depende exclusivamente do previsto no contrato de prestação de serviços
entabulado entre as partes (condomínio-administradora), inexistindo norma
que aborde a questão. Em outras palavras, o tema é ponto de livre
estipulação entre as partes, dependente de expressa disposição contratual.
68 - A aquisição de gerador de energia elétrica por um condomínio
residencial configura que tipo de despesa?
A instalação de gerador de energia elétrica caracteriza hipótese de despesa
útil, e assim sendo, depende da aprovação de maioria absoluta dos
condôminos (50% + 1 dos condôminos), em assembléia geral, nos termos
dos arts. 96, § 2°, e 1.341, II, do novo Código Civil.
Além disso, a instalação pretendida será uma despesa extraordinária,
por força do art. 22, X, parágrafo único, “a”, da Lei n° 8.245/91 (Lei do
Inquilinato), devendo ser paga apenas pelos condôminos e não pelos
eventuais locatários existentes.
69 - Como os condomínios devem receber os oficiais de justiça?
O condomínio, através da sua administração e do seu pessoal, não deve
oferecer qualquer tipo de resistência ao cumprimento da ordem judicial,
desde que comprovada a veracidade do alegado pelo oficial de justiça,
isto é, o condomínio não deve servir de anteparo a condôminos que
procuram se furtar do cumprimento da lei.
Nos termos do art. 139 do Código de Processo Civil, os oficiais de justiça
são auxiliares do juízo incumbidos de exercer as atribuições relacionadas
no art. 143 do mesmo diploma.
Assim, desde que o oficial de justiça se apresente como tal no cumprimento
de suas atribuições perante o condomínio, o que se comprova pela
verificação da carteira funcional e do mandado judicial (documento este
que contém todas informações relevantes ao ato em curso), não deverá
ser apresentada qualquer resistência à entrada do referido profissional,
independentemente do condômino visado estar ou não na respectiva
unidade autônoma.
70 - Para os condomínios é obrigatória a instalação de antena coletiva
para a captação dos canais abertos de 53
televisão?
O novo Código Civil (arts. 1.331 a 1358)
em momento algum estabelece tal
obrigatoriedade.
De conseguinte, salvo disposição da
Convenção do Condomínio estabe-
lecendo dita obrigatoriedade, ela não
existirá, cabendo aos condôminos, se for
da vontade da maioria, discutir o assunto
na assembléia geral, para que se decida
por sua instalação ou não.
Por fim, sabendo que a despesa é
classificada como útil (cf. art. 96, § 2°, do
novo Código Civil), sua aprovação demandará o voto da maioria absoluta
dos condôminos, a saber, – 50% + 1 dos condôminos – (cf. art. 1.341, II,
do novo Código Civil).
71 - Há limitação de idade para jogar bilhar ou sinuca nas áreas comuns
do condomínio?
Não há lei específica sobre o assunto. Os dispositivos mais próximos
são os arts. 75, parágrafo único, e 80, ambos da Lei Federal n°
8.069/90 (Estatuto da Criança e do Adolescente - ECA), que
regem, respectivamente, a necessidade das crianças menores
 de dez anos serem acompanhadas dos pais nos locais públicos de
diversão, e a hipótese limitação de idade na exploração comercial do jogo:
“Art. 75. Toda criança ou adolescente terá acesso às diversões e
espetáculos públicos classificados como adequados à sua faixa etária.
Parágrafo único. As crianças menores de dez anos somente poderão
ingressar e permanecer nos locais de apresentação ou exibição quando
acompanhadas dos pais ou responsável.
(...)
Art. 80. Os responsáveis por estabelecimentos que explorem
comercialmente bilhar, sinuca ou congênere ou por casas de jogos, assim
entendidas as que realize apostas, ainda que eventualmente, cuidarão
para que não seja permitida a entrada e a permanência de crianças e
adolescentes no local, afixando aviso para orientação do público”.
Assim, competirá ao próprio condomínio regular o tema, através do seu
Regimento Interno.
72 - É obrigatória a contratação de salva-vidas para o funcionamento das
piscinas nos condomínios edilícios?
54 Em primeiro lugar, cumpre saber se há legislação municipal que trate do
tema. Tomando como exemplo o município de São Paulo, norma alguma
cuida do assunto.
Já no âmbito do Estado de São Paulo existe a Lei nº 2.846/81, que tornou
obrigatória a vigilância das piscinas públicas por salva-vidas. Como se
sabe, as piscinas dos condomínios não são públicas, mas sim particulares.
Com efeito, não se vislumbra a obrigatoriedade dos condomínios
contratarem salva-vidas, para que funcionem suas piscinas.
73 - Qual o trâmite que deverá ser obedecido para que ocorra o
desmembramento de uma unidade autônoma?
A medida depende da prévia anuência, em assembléia, da totalidade dos
votos do condomínio (unanimidade dos condôminos), com base na
aplicação analógica dos arts. 1.314 e 1.351 do novo Código Civil. Vale
dizer que além do requisito acima apontado, também se fará necessária a
aprovação da Municipalidade, permitindo o desmembramento e a criação
de uma nova unidade autônoma.
Neste sentido, posicionou-se o julgado abaixo, oriundo do Tribunal de
Justiça de São Paulo:
“Ementa: Registro imobiliário – Retificação – Indeferimento – Extinção do
processo – Decisão mantida – Pretensão que objetiva alcançar o
desmembramento de unidade condominial – Impossibilidade jurídica –
Recurso improvido.
O pedido de retificação, na verdade, alcança alteração de
especificação de condomínio, o que exige, além da aprovação da
Prefeitura Municipal, a anuência da totalidade dos condôminos” (TJSP –
Apel. Cív. n° 206.170-4/1-00 – Praia Grande – Rel. Des. Octavio Helene –
j. 28/02/02).
74 - É possível repetir a denominação nos condomínios? Qual o trâmite
para alterar sua denominação?
O condomínio edilício (arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil) não possui
personalidade jurídica, sendo um ente despersonalizado, uma pessoa
formal segundo alguns, como são outros exemplos a massa falida, o
espólio, o consórcio etc.
Assim, é possível a repetição da denominação que é dada a cada um
deles, já que não existe para tal situação o controle que vigora para a
criação das pessoas jurídicas, em que é imprescindível a busca prévia de
homônimo junto aos registros constitutivos (Juntas Comerciais, Registros
Civis das Pessoas Jurídicas etc.).
A alteração da denominação do condomínio depende dos votos da
totalidade dos condôminos (unanimidade – cf. arts. 1.314, parágrafo único
e 1.351, ambos do novo Código Civil), manifestados em assembléia geral,
de molde a possibilitar a modificação de todos os documentos pertinentes,
principalmente a Convenção do Condomínio. 55
75 - A instalação de ar-condicionado é permitida?
Para se instalar aparelhos de ar-condicionado é necessário que os
seguintes itens sejam satisfeitos.
a) Edificação deve possuir capacidade elétrica para suportar a carga
suplementar decorrente da instalação do equipamento em todas as
unidades atestadas por engenheiro elétrico com a devida ART –
Anotação Responsabilidade Técnica.
b) Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados
de modo a não comprometer a estética e segurança da edificação
(resistência da estrutura) ou sua fachada.
c) Todos os dados e informações devem ser levados para aprovação em
assembléia geral especialmente convocada para este fim.
É conveniente que o condomínio, através de assembléia geral,
discipline a instalação desses equipamentos, tendo em vista que os
Tribunais vêm decidindo favoravelmente aos condôminos que a
pleiteiam.
76 - O envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas,
alteram a fachada do edifício?
Apesar de o assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento
da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta
a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho,
 material etc.) previamente aprovado em assembléia. O mesmo ocorre com
as grades de proteção ou telas.
77 - Pode um condômino trocar a porta de entrada ou a estética do hall
de sua unidade?
A modificação das portas voltadas para o corredor dependerá da
concordância e autorização de todos os condôminos residentes no andar.
78 - A pintura ou lavagem da fachada deve ser
feita de quanto em quanto tempo?
O assunto é de interesse local, sendo regido
pela legislação municipal. Como exemplo, no
Município de São Paulo, exige a Lei n° 10.518/
88, regulamentada pelo Decreto n° 33.008/93,
que seja realizada a limpeza (pintura ou
lavagem) a cada 5 (cinco) anos.
56 79 - Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do
edifício?
Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do
condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando
de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a
responsabilidade é do condomínio.
80 - Como o síndico deve proceder quando o vazamento tiver origem em
áreas de uso comum?
O síndico deve solucionar com urgência, sob pena de responder pelos
encargos de despesas judiciais e honorários advocatícios resultantes da
ação que o condômino prejudicado ajuizar contra o condomínio.
Direito Trabalhista
1 - Qual o prazo que o empregador tem
para efetuar o pagamento de salário
ao empregado?
O pagamento em moeda corrente,
mediante recibo, deverá ser feito até
o 5º dia útil do período (mês, quinzena,
semana) subseqüente ao vencido. É
permitido o pagamento por cheque ou
depósito bancário a alfabetizados,
desde que o horário do banco permita
ao empregado movimentar a conta,
devendo a empresa pagar as despesas de condução, se o banco não
estiver próximo. A movimentação da conta através de cartão magnético
também é permitida. 57
2 - Qual o procedimento a ser adotado se o empregado que está
cumprindo aviso prévio praticar irregularidades no trabalho?
Caso o empregado pratique irregularidades no período do aviso-prévio, o
empregador poderá converter a dispensa imotivada (simples) em dispensa
por justa causa.
3 - O que fazer se o empregado demitido, comparecendo ao sindicato
ou ao Ministério do Trabalho para homologação da rescisão
trabalhista, se negar a receber as verbas devidas?
Nesse caso, é recomendável ingressar, no mesmo dia ou no subseqüente,
com ação de consignação em pagamento na Justiça do Trabalho, visando
demonstrar a intenção de pagar o empregado.
4 - O que é Convenção Coletiva de Trabalho?
Consoante ao art. 611, da Consolidação das Leis do Trabalho, “Convenção
Coletiva de Trabalho é o acordo de caráter normativo, pelo qual dois ou
mais Sindicatos representativos da categoria econômica e profissional
estipulam condições de trabalho aplicáveis, no âmbito das respectivas
representações, às relações individuais de trabalho”. O SECOVI-
SP é o sindicado dos condomínios na maior parte do Estado de
São Paulo e celebra convenções coletivas com os sindicatos
de empregados da categoria em suas bases territoriais.
 5 - Na rescisão por justa causa é possível a homologação pelo sindicato
ou no Ministério do Trabalho?
Sim, de acordo com a IN-03/2002 (Instrução Normativa da Secretaria de
Relações do Trabalho), que não exige a expressa confissão do empregado
de haver cometido falta grave para que se efetue a homologação. Realizada
a homologação, o empregado, se quiser, pode recorrer à Justiça do
Trabalho, pleiteando as verbas não recebidas pelo motivo de sua dispensa.
6 - O empregado que trabalha no horário noturno caso seja transferido
para o horário diurno, perde o direito ao adicional noturno?
O empregado perde o adicional, caso seja transferido para o horário diurno,
conforme dispõe a Súmula 265 do Tribunal Superior do Trabalho - TST;
sendo importante que o empregador obtenha a anuência do mesmo por
escrito; caso contrário a mudança de horário não será lícita, por ferir o art.
468 da Consolidação das Leis do Trabalho – CLT. É devido o adicional
noturno ao empregado que trabalhar no período entre as 22:00 horas de
um dia e as 5:00 horas do dia seguinte. Esse adicional é de 20% (vinte
por cento) sobre a remuneração do trabalho diurno.
58 7 - O empregado que se afastar por motivo de doença, tem o direito de
correção salarial igual àquela obtida por outros funcionários, após
seu retorno ao trabalho?
A legislação determina que o empregado afastado por motivo de doença
tem direito à correção salarial que, em sua ausência, tenha sido concedida
à categoria a que pertença.
8 - É possível desistir após ter dado aviso prévio ao empregado?
Existe tal possibilidade, pois a rescisão se torna efetiva somente depois
de expirado o respectivo prazo. Mas se a parte notificante
reconsiderar o ato antes de seu término, a
outra parte pode aceitar ou não a
reconsideração e, caso aceite, o contrato
continuará vigorando como se não tivesse
havido o aviso prévio. O aviso prévio é em
princípio de 30 (trinta) dias corridos.
9 - Qual a duração da jornada de trabalho?
A duração normal do trabalho, para os
empregados em qualquer atividade privada,
não excederá a oito horas diárias e quarenta e
quatro horas semanais, desde que não seja
fixado expressamente outro limite em
acordo ou convenção coletiva de
trabalho.
10 - Quantas horas de descanso deve haver entre uma jornada de
trabalho e outra?
Entre duas jornadas de trabalho haverá um período mínimo de onze horas
consecutivas para descanso.
11- O trabalho realizado em dia feriado não compensado é pago de que
forma?
A cláusula pertinente ao trabalho em domingos e feriados (folgas
trabalhadas) da Convenção Coletiva de Trabalho dos Empregados em
Edifícios e Condomínios, determina a remuneração em dobro do trabalho
em domingos e feriados não compensados, sem prejuízo do pagamento
do repouso remunerado, desde que, para este, não seja estabelecido outro
dia pelo empregador.
12 - Qual é o prazo para pagamento da remuneração das férias e abono
solicitados?
O pagamento da remuneração das férias e do abono será efetuado até
dois dias antes do início do respectivo período.
59
13 - Quantas vezes o empregado pode faltar ao serviço sem perder o
direito às férias?
Após cada período de doze meses de vigência do contrato de trabalho, o
empregado terá direito às férias, na seguinte proporção, conforme a CLT:
“I - 30 dias corridos, quando não houver faltado ao serviço mais de 5 vezes;
II - 24 dias corridos, quando houver tido de 6 a 14 faltas;
III - 18 dias corridos, quando houver tido de 15 a 23 faltas;
IV - 12 dias corridos, quando houver tido de 24 a 32 faltas “.
14 - Qual é o prazo para pagamento das verbas oriundas da rescisão do
contrato de trabalho?
De acordo com o parágrafo 6º do art. 477 da Consolidação das Leis do
Trabalho, o pagamento das parcelas constantes do instrumento da rescisão
ou recibo de quitação deverá ser efetuado nos seguintes prazos:
• até o primeiro dia útil imediato ao término do contrato;
• ou até o décimo dia, contado do dia da notificação referente à demissão,
quando da ausência do aviso-prévio, indenização do mesmo ou
dispensa de seu cumprimento.
15 - Em caso de morte do empregado, qual o procedimento que
o síndico deve ter para efetuar a rescisão?
 Em virtude da morte do empregado, o pagamento dos direitos cabíveis
pode ser efetuado aos seus dependentes habilitados perante a Previdência
Social (Certidão de Dependentes emitida pelo INSS), ou mediante
apresentação de alvará judicial.
16 - Qual a quantidade de horas extras permitidas para o funcionário de
condomínio?
Conforme preceitua o art. 59 da CLT, a duração normal do trabalho poderá
ser acrescida de horas suplementares, em número não excedente a duas
horas por dia.
17 - As horas extras ficam incorporadas ao salário?
A incorporação das horas extras ao salário não vigora mais, em função do
Enunciado 291, do Tribunal Superior do Trabalho que assim determina:
“A supressão, pelo empregador, do serviço suplementar prestado com
habitualidade durante pelo menos um ano, assegura ao empregado o
direito à indenização correspondente ao valor das horas mensais
suprimidas para cada ano ou fração igual ou superior a seis meses de
prestação de serviço acima da jornada normal. O cálculo observará a
60 média das horas suplementares efetiva-mente trabalhadas nos últimos
12 meses, multiplicado pelo valor da hora extra do dia da supressão”.
Não é necessário homologar tal ato perante o sindicato ou delegacia do
trabalho.
18 - Como proceder caso o empregado abandone o emprego?
No caso de abandono de emprego por mais de 30 dias, o empregador
deverá notificar o empregado para que compareça ao local de trabalho;
Se comparecer e não justificar, fica caracterizada a desídia (faltas
reiteradas ao serviço), o que enseja a dispensa por justa causa. Caso não
compareça, o abandono de emprego fica configurado. A notificação poderá
ser feita pelo correio com AR, telegrama ou pelo Cartório de Títulos e
Documentos. Aviso pela imprensa não tem grande valor perante a Justiça
do Trabalho.
19 - Existe algum critério de precedência para aplicação de penalidades
ao empregado, no caso de suspensões e advertências?
Não há ordem de precedência na aplicação de penalidades aos
empregados; todavia, deve haver bom senso na aplicação das mesmas.
Assim, se a falta cometida não ensejar a imediata demissão por justa
causa, poderá ser dada uma advertência por escrito ao empregado ou
aplicar-lhe uma suspensão, que não poderá ser superior a 30 (trinta)
dias consecutivos (“A suspensão do empregado por mais de 30 dias
consecutivos importa na rescisão injusta do contrato de trabalho” –
art. 474 da CLT).
20 - Qual o prazo que o empregado tem para
solicitar a primeira parcela do 13º por
ocasião das férias?
O empregado poderá fazer a solicitação até
o dia 31 de janeiro. A Lei nº 4.749/65, que
criou o 13º salário, prevê a antecipação da
primeira parcela entre os meses de fevereiro
e novembro de cada ano. A referida lei não
obriga o pagamento do adiantamento no
mesmo mês a todos os empregados.
21 - Qual é o prazo que o empregador tem para
devolver ao empregado, a carteira de
trabalho, que tomou para anotações?
O empregador tem o prazo, improrrogável,
de 48 horas para fazer anotações necessárias e devolver a CTPS. Esse
prazo começa a ser contado a partir do momento da entrega da carteira,
que deve ser devolvida mediante recibo do empregado.
22 - Quando a carteira de trabalho deve ser atualizada?
A carteira de trabalho deve ser freqüentemente atualizada, devendo ser
61
solicitada ao empregado sempre que ocorra algum fato, como recolhimento
da contribuição sindical, férias e alterações contratuais.
23 - Em que hipóteses o empregado pode deixar de comparecer ao serviço,
sem prejuízo do salário?
• até 2 dias consecutivos, em caso de falecimento do cônjuge, ascendente,
descendente, irmão ou pessoa que, declarada em sua Carteira de
Trabalho e Previdência Social, viva sob sua dependência econômica;
• até 3 dias consecutivos, em virtude de casamento;
• por 5 dias, em caso de nascimento de filho, no decorrer da primeira
semana;
• por 1 dia, em cada 12 meses de trabalho, em caso de doação voluntária
de sangue devidamente comprovada;
• até 2 dias consecutivos ou não, para tirar o título de eleitor, nos termos
da lei respectiva;
• no período de tempo em que tiver de cumprir as exigências do Serviço
Militar.
• nos dias em que estiver comprovadamente realizando prova de exame
vestibular para ingresso em estabelecimento de ensino superior.
• pelo tempo que se fizer necessário, quando tiver de comparecer a
juízo;
• nas faltas ou horas não trabalhadas do (a) empregado (a) que
necessitarassistir seus filhos menores de 14 anos em
médicos, desde que o fato seja devidamente comprovado
 posteriormente, através de atestado médico e, no máximo, 3 vezes em
cada 12 meses.
24 - É possível implantar o “banco de horas” (as horas extras trabalhadas
em um dia serem compensadas com a diminuição em outro dia) para
empregados em condomínios?
Não, exceto se houver previsão em acordo ou convenção coletiva de
trabalho.
25 - O condomínio pode contratar um empregado para trabalhar menos
que 44 (quarenta e quatro) horas semanais, recebendo salário
proporcional à sua jornada?
Sim, baseando-se em Medida Provisória (que acrescentou o art. 58, “A”,
à CLT), que considera o trabalho em regime de tempo parcial aquele cuja
duração não exceda a vinte e cinco horas semanais, sendo que o salário
do empregado será proporcional à sua jornada em relação aos empregados
que cumprem, nas mesmas funções, tempo integral.
26 - Quais as jornadas de trabalho semanal que podem ser adotadas para
62 os empregados em condomínios?
Poderão ser adotadas jornadas de “6 por 1” (seis dias de trabalho e um de
descanso), “5 por 1” (cinco dias de trabalho e um de descanso) e outras
que não ultrapassem seis dias de trabalho por semana. Obs.: as escalas
que impliquem em trabalho aos domingos só poderão ser utilizadas para
porteiros e ascensoristas, conforme o Regulamento do Decreto nº 27.048/
49. Deverão também ser observados o limite constitucional das jornadas
diária (de, no máximo, 8 horas) e semanal (de, no máximo, 44 horas).
27 - O síndico é obrigado a contribuir para a Previdência Social?
Ele deverá contribuir obrigatoriamente se receber remuneração do
condomínio pelo exercício do cargo (obs.: o INSS considera
a isenção da cota condominial como remuneração). A
obrigação surgiu com a Lei nº 9.876, de 26 de
novembro de 1999, que classificou os síndicos
de condomínios como contribuintes individuais.
28 - Os condomínios estão obrigados a realizar
exames médicos em seus empregados?
Sim, por força do estabelecido no art. 168 da CLT e
pela Norma Regulamentadora nº 07 – NR-7, que é parte
de um conjunto de normas relativas à segurança e
medicina do trabalho, editadas pelo Ministério do
Trabalho e Emprego, todos os emprega-dores estão
obrigados à implementação do chamado
Programa de Controle Médico de Saúde
Ocupacional – PCMSO, o qual prevê a realização de exames médicos
dos seus empregados.
29 - Em que ocasiões devem ser realizados os referidos exames médicos?
Pode-se dizer, resumidamente, que os exames médicos devem ser
realizados nas seguintes ocasiões:
• antes da admissão do empregado;
• periodicamente;
• mudança de função, quando a nova ocupação exponha o trabalhador a
agente de risco;
• quando do retorno ao trabalho após afastamento por período igual ou
superior a 30 dias por motivos de doença, acidente ou parto;
• quando da demissão do empregado.
30 - Quais os intervalos mínimos para a realização dos exames
periódicos?
Os exames periódicos devem ser realizados a cada ano para os
trabalhadores menores de 18 anos e maiores de 45 anos de idade, ou a
cada dois anos para os trabalhadores entre 18 e 45 anos, havendo
periodicidade específica para trabalhadores expostos a agentes de risco
63
à saúde que devem ser avaliados mediante a análise do caso concreto.
31 - Os condomínios estão obrigados a implementar o Programa de
Prevenção de Riscos Ambientais – PPRA?
O Condomínio, assim como todos os empregadores e instituições que
admitam trabalhadores como empregados, estão sujeitos à Norma
Regulamentadora nº 09 – NR-09, do Ministério do Trabalho e Emprego,
que impõe a implementação do referido programa, cujo objetivo é o
antecipado reconhecimento, avaliação e controle dos riscos que o ambiente
de trabalho possa oferecer à saúde do trabalhador.
32 - Feita a primeira avaliação técnica do ambiente de trabalho, após
quanto tempo deverá ser renovada?
Conforme dispõe a NR-09, deverá ser feita pelo menos uma vez ao ano
uma análise global do PPRA para avaliação do seu desenvolvimento e
realização dos ajustes necessários, podendo ocorrer avaliação em menor
tempo, caso seja identificada necessidade para tal, por exemplo, havendo
uma modificação nas instalações ou condições do ambiente de trabalho.
33 - Qual o profissional adequado para a implementação do PPRA?
Tendo em vista que o reconhecimento, a avaliação e o controle
dos riscos oferecidos pelo ambiente de trabalho devem ser
apurados tecnicamente, de forma que a efetividade do programa
possa ser atingida, os profissionais mais aptos a tal serviço
 são os técnicos e engenheiros de segurança no trabalho, que elaborarão
laudo técnico das condições ambientais e indicarão as medidas
eventualmente necessárias à eliminação de riscos.
Tal documento deverá ser mantido pelo condomínio à disposição dos
trabalhadores e da fiscalização, permanecendo em arquivo por período
mínimo de 20 anos.
34 - É obrigatória a existência de CIPA nos Condomínios?
A existência da CIPA nos Condomínios está condicionada ao número de
empregados que tenha, pois, conforme o disposto na NR-05 do Ministério
do Trabalho e Emprego, caso o Condomínio tenha menos de 51
empregados somente estará obrigado a designar um dentre eles para
responsabilizar-se pelos objetivos da NR-05.
Havendo mais de 51 empregados, deverá o condomínio constituir a CIPA
com todas as formalidades previstas na Norma Regulamentadora.
35 - Qual a finalidade da CIPA?
A Comissão Interna de Prevenção de Acidentes – CIPA, como o próprio
64 nome diz, objetiva a prevenção de acidentes e doenças decorrentes do
trabalho, identificando os riscos do processo do trabalho e buscando
soluções que possam prevenir a ocorrência de danos à saúde do
trabalhador.
36 - No caso do Condomínio estar desobrigado da constituição da CIPA
face ao seu número reduzido de empregados, qual a sua obrigação
perante o empregado indicado a cumprir os objetivos da NR-05?
Neste caso, após a designação do empregado responsável, caberá ao
empregador promover, anualmente, treinamento de no mínimo 20 horas-
aula para o designado responsável pelo cumprimento do objetivo desta
NR, a fim de que este se torne apto a atuar na prevenção de acidentes.
37 - O empregado cipeiro tem direito à estabilidade?
A Constituição Federal, ao garantir a estabilidade aos cipeiros, o fez
somente em relação àqueles que sejam eleitos.
Assim, tendo-se em vista que a eleição é peculiar aos representantes dos
empregados, pois os representantes do empregador são por ele
designados, a estabilidade somente é conferida ao cipeiro representante
dos empregados.
Portanto, o empregado designado como responsável pelo cumprimento
da NR-05 nos Condomínios com menos de 51 empregados, por ser
indicado pelo empregador, não fará jus à estabilidade provisória do
cipeiro.
Lei n° 10.406/02 – novo Código Civil
O texto abaixo já contém as alterações trazidas pela Lei nº 10.931/04
(...)
CAPÍTULO VII
Do Condomínio Edilício
Seção I
Disposições Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva,
e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos,
escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas
frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
65
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de
água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as
demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados
em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente,
ou divididos.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração
ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma
decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação
dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro
público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da
escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento,
registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato,
além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,
estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;
 III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita
pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde
logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos
sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio
deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados
houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos
condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do
condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido
66 para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento
particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo
disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de
direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não
exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas
frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos
possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros
moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao
mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos
incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção,
não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições
mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não
havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no
mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com
os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos 67
dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente
até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas
condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,
independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os
demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas
condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos,
preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e,
entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis
de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais
correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade
imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa
faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não
se opuser a respectiva assembléia geral.
 Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um
condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1 o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas,
independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou
impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em
despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino
que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser
convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem
em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização
da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão
68 ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado
das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com
obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já
existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da
aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas
construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por
qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro
edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação
da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da
sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias
inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante,
em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco
de incêndio ou destruição, total ou parcial.
Seção II
Da Administração do Condomínio
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino,
para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual
poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou
fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento
judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as 69
determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela
prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar
as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes
de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da
assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim
estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da
 maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar
irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o
condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos
condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento
das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e
eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1 Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos
o
poderá fazê-lo.
Seção III
Da Extinção do Condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace
ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou
venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento
das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos,
mediante avaliação judicial.

§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer
condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos
condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício,
ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos
70 condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da
assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos
dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações
ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas
outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa
da convenção de constituição do condomínio.
§ 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o
condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos,
proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na
proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente.
71
(...)
Para estas e outras informações, entre em contato conosco.
O SECOVI-SP atende os condomínios e administradoras
através do Disque Síndico (11) 5591-1234 ou, se preferir,
pelo e-mail: condominios@secovi.com.br

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria

dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não

forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico

ou por um quarto dos condôminos.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto

de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a
dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
 Sites e telefones de interesse Informações úteis

Alô Limpeza: www.prefeitura.sp.gov.br.......................................156 ou (11) 3328-2888 PAGAMENTOS

Bombeiros: www.polmil.sp.gov.br/ccb.....................................................................193
FGTS - Depósito até o dia 7 (sete) de cada mês, antecipando o recolhimento se não
Caixa Econômica Federal: www.caixa.gov.br....................................(11) 6612-2600 ou houver expediente bancário nesse dia.
08005740101 (demais localidades)
INSS - Até o dia 2, prorrogado para o 1º dia útil seguinte, se o vencimento cair em dia
Cetesb: www.cetesb.sp.gov.br......................08000113560 (Disque Meio Ambiente) ou
em que não haja expediente bancário.
(11) 3030-6000
Comgas: www.comgas.com.br....................................................................0800110197 IRRF - O Imposto Retido na Fonte deve ser pago até o terceiro dia útil da semana
seguinte à da ocorrência do fato gerador (pagamento de salário).
CPFL: www.cpfl.com.br..............................................................................08000101010
PIS - Último dia útil da quinzena subseqüente ao fato gerador (pagamento de salário).
Daee: www.daee.sp.gov.br.........................................................................(11) 3293-8200
Defesa Civil: www.prefeitura.sp.gov.br....................................................................199
Disque Denúncia.....................................................181 ou 0800156315 (todo o Estado)
72 COLABORADORES: 73
Eletropaulo: www.eletropaulo.com.br......................................................08007272120
Governo do Estado de São Paulo: www.saopaulo.sp.gov.br • Diretor Executivo da Universidade Secovi - Laerte José Tadeu Temple
Legislação Estadual: www.imesp.com.br • Vice-Presidência do Interior - Kelma Elineide Tavares Camargo e Gilmara
Augusto da Ressurreição
Legislação Federal: www.planalto.gov.br
• Vice-Presidência de Administração Imobiliária e Condomínios - Hubert
Legislação Municipal: www.prefeitura.sp.gov.br
Gebara, Geraldo Bernardes da Silva Filho, Guilherme de Barros Monteiro
Polícia Civil: www.policia-civ.sp.gov.br.....................................................................197 Ribeiro e Sergio Meira de Castro Neto
Polícia Militar: www.polmil.sp.gov.br.......................................................................190 • Departamento Jurídico - Carlos Alexandre Cabral - OAB/SP 97.378, João
Paulo Rossi Paschoal - OAB/SP 153.841, Karina Zuanazi Negreli - OAB/SP
Prefeitura do Município de São Paulo: www.prefeitura.sp.gov.br
157.012 e Marta Cristina Pessoa - OAB/SP 108.073
Previdência Social: www.mpas.gov.br......................................................0800780191
• Departamento de Marketing - Daniel Rosenthal
Psiu (Programa Silêncio Urbano): www.prefeitura.sp.gov.br.................................156
• Assessoria de Imprensa
Receita Federal: www.receita.fazenda.gov.br............................................0300780300
Saae (Serviço Autônomo de Água e Esgoto): www.saae.sp.gov.br......(19) 3834-9400
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Samu (Serviço de Atendimento Móvel de Urgência):
www.dtr2001.saude.gov.br..............................................................................192
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Interior.......................................................................................(11) 5591-1202 3. Pedido de Demissão
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5.Folhas de votação de eleição dos
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Projeto Ampliar.........................................................................(11) 5591-1281
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e-mail Secovi-SP...........................................................secovi@secovi.com.br 8. Guias de Contribuição Sindical
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Bauru.........................................................................................(14) 3227-2616 10.Acordo de compensação e/ou
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São José do Rio Preto..............................................................(17) 3235-1138 11. Solicitação de abono de férias
Sorocaba...................................................................................(15) 3211-0730 5
12.Recibos de abono e gozo de férias
Representantes do SECOVI-SP no Interior 13.Autorização para descontos não
previstos em lei
Baixada Santista......................................................................(13) 3232-6086
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15.Guia de recolhimento de contribuição
Jundiaí...........................................................................(11) 4586-3535 sindical e assistencial
São José dos Campos............................................(12) 3922-6605 16.Relação de contribuição sindical e
assistencial
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fiscais e previdenciários

76
54