Tudo que você precisa

saber sobre esses atos

@MARIAJULIACARDOSO.__
Antes de se perguntar se o caso do seu cliente é
de usucapião ou inventário, você precisa saber
exatamente quais perguntas deve fazer no
primeiro atendimento, não é mesmo?! São elas:

1. Era casado ou vivia em união estável?

2. Qual o regime de bens?
3. Quando a relação se iniciou?
4. Quais bens o falecido deixou?
5. Tem bens no nome do cônjuge/companheiro sobrevivente que foram comprados
após a união? Se sim, quais?
6. Os imóveis estão regulares?
7. Tem filhos? Se não, tem pais vivos? (sondagem pra saber quem serão os
herdeiros)
8. Tem ciência da existência de testamento?
9. Tem algum inventário em andamento/ ainda não feito de algum dos herdeiros ou
cônjuge?
10.Tem conhecimento da existência de dividas? Se sim, quais?
11.Alguem já está na administração dos bens da herança? Se sim, quem?
12.Alguem tem interesse em ser inventariante?
13.Tem dinheiro para arcar com os custos do inventário ou teria que vender os bens?
(pergunta apenas pra você saber a estratégia que vai montar pro inventario).
14.Há urgência no tramite desse inventário?
15.Algum dos herdeiros depende de algum bem/valor que vaio ser inventariado para
viver?
16.Há litígio entre os herdeiros?

Essas perguntas são muito importantes pra te nortear inclusive na hora de

precificar seu serviço. Anote elas ai! Imprima! Porque é só depois te ter a resposta
pra todas essas perguntas, analisar os documentos atualizados que você vai passar
proposta de honorários pro cliente.

Mas como na aula de hoje vamos falar sobre como descobrir se o caso do seu
cliente é de usucapião ou inventário, nosso foco está na pergunta 6: Os imóveis
estão regulares?

E já começo trazendo um erro muito comum dos advogados: não procuram

descobrir se o imovel está regular e acabam precificando erradamente o
procedimento, uma vez que se há regularização a ser feita, ela deve ser cobrada à
parte. Ser objeto de novo contrato de honorários.

Conforme a Lei 9.610/98, é proibida a reprodução total e parcial ou divulgação comercial sem a autorização prévia e expressa do autor{artigo 29}
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E você pode ganhar de duas formas: atuando na regularização ou passando pra um
parceiro e resguardando seu percentual nessa regularização.

Para facilitar sua compreensão do tema, na aula de hoje vamos falar de 3 casos
práticos:

1. Seu João era casado com Maria no regime de comunhão parcial e tinham um
imovel que compraram após o casamento. Tiveram 3 filhos: André, Amanda e
Robson. João falece e não fazem inventário. Maria fica no imovel, mas 7 anos
depois falece tambem. Após sua morte, André se muda pra casa dos pais e lá
permanece por 16 anos. Cabe usucapião?

1. Mesmo caso, mas muda o prazo: Seu João era casado com Maria no regime
de comunhão parcial e tinham um imovel que compraram após o
casamento. Tiveram 3 filhos: André, Amanda e Robson. João falece e não
fazem inventário. Maria fica no imovel, mas 7 anos depois falece tambem.
Após sua morte, André se muda pra casa dos pais e lá permanece por 10
anos. Cabe usucapião?

1. João compra um imovel de André em 1.999 por meio de contrato particular e

mora lá desde então. No entanto, na matricula do imovel o dono é seu
Jeremias. Estamos em 2023, seu João pode fazer usucapião direto?

E antes de responder se cabe ou não usucapião nos casos acima, alguns pontos
precisam ser ponderados.

O primeiro deles é o de que a usucapião é a ultima ratio. Isso significa que, via de
regra, só vai caber usucapião se não couber nenhuma outra regularização. Ela
sempre deve ser vista como o ultimo caminho a ser seguido.

O segundo ponto é entender que existem diferentes tipos de usucapião. Mas o

entendimento do STJ é o de que em casos de usucapião por herdeiro devem ser
preenchidos os requisitos da usucapião extraordinária (RESP 1.631.859):

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 DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA.
SÚMULA 282/STF. HERDEIRA. IMÓVEL OBJETO DE HERANÇA.
POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO POR CONDÔMINO SE HOUVER POSSE
EXCLUSIVA. 1. Ação ajuizada 16/12/2011. Recurso especial concluso ao
gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73. 2. O propósito
recursal é definir acerca da possibilidade de usucapião de imóvel
objeto de herança, ocupado exclusivamente por um dos herdeiros.
3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados
como violados impede o conhecimento do recurso especial. 4.
Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos
herdeiros legítimos e testamentários (art. 1.784 do CC/02). 5. A
partir dessa transmissão, cria-se um condomínio pro indiviso sobre
o acervo hereditário, regendo-se o direito dos co-herdeiros, quanto
à propriedade e posse da herança, pelas normas relativas ao
condomínio, como mesmo disposto no art. 1.791, parágrafo único,
do CC/02. 6. O condômino tem legitimidade para usucapir em
nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja,
desde que comprovados os requisitos legais atinentes à
usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com
efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem
qualquer oposição dos demais proprietários. 7. Sob essa ótica,
tem-se, assim, que é possível à recorrente pleitear a declaração
da prescrição aquisitiva em desfavor de seu irmão - o outro
herdeiro/condômino -, desde que, obviamente, observados os
requisitos para a configuração da usucapião extraordinária,
previstos no art. 1.238 do CC/02, quais sejam, lapso temporal de 15
(quinze) anos cumulado com a posse exclusiva, ininterrupta e sem
oposição do bem. 8. A presente ação de usucapião ajuizada pela
recorrente não deveria ter sido extinta, sem resolução do mérito,
devendo os autos retornar à origem a fim de que a esta seja
conferida a necessária dilação probatória para a comprovação da
exclusividade de sua posse, bem como dos demais requisitos da
usucapião extraordinária. 9. Recurso especial parcialmente
conhecido e, nesta parte, provido. (STJ - REsp: 1631859 SP
2016/0072937-5, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de
Julgamento: 22/05/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe 29/05/2018)

E quais são os requisitos da usucapião extraordinária? A resposta pra isso está lá no

artigo 1.238 do Código Civil, onde ela está prevista:

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 Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem
oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade,
independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz
que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o
registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a

dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua
moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter
produtivo.”

Pra facilitar sua compreensão, vou listar os requisitos da usucapião

extraordinária aqui:

a) Posse do imóvel por 15 anos ininterruptos (a interrupção na posse faz o prazo

zerar e iniciar novamente a contagem. Isso acontece mesmo que em um curto
período de tempo).

b) Inexistência de oposição à posse (não pode ter inventário aberto, contrato de

comodato, contrato de aluguel, notificação extrajudicial pois todos esses
instrumentos podem caracterizar ato de oposição à posse e interromper a
contagem do prazo da prescrição aquisitiva - eu explico mais aprofundado na
aula, já assistiu?)

c) Possuir o imóvel como se dono fosse (é o que chamamos de animus domini)

Entre outras provas, essa característica pode ser comprovada por:
testemunhas;
por fotos demonstrando manutenção do imóvel;
impostos e contas de consumo pagas pelo possuidor
(COMPROVANTE/RECIBO).

E quais são os requisitos da usucapião extraordinária? A resposta pra isso está lá no

artigo 1.238 do Código Civil, onde ela está prevista:

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CASO 1: Seu João era casado com Maria no regime de comunhão parcial e tinham
um imovel que compraram após o casamento. Tiveram 3 filhos: André, Amanda e
Robson. João falece e não fazem inventário. Maria fica no imovel, mas 7 anos
depois falece tambem. Após sua morte, André se muda pra casa dos pais e lá
permanece por 16 anos. Cabe usucapião?

RESPOSTA: conforme RESP 1.631.859, sim! Uma vez cumpridos os requisitos, pode sim.
Mas presta atenção nos peguinhas que comentei na aula! Se durante esse prazo
tiver sido feito algum ato de oposição à posse (inventário aberto, contrato de
comodato, contrato de aluguel, notificação extrajudicial , etc), isso interrompe o
prazo e seu cliente pode não ter direito à usucapião! Fique atento!

CASO 2: Mesmo caso, mas muda o prazo: Seu João era casado com Maria no
regime de comunhão parcial e tinham um imovel que compraram após o
casamento. Tiveram 3 filhos: André, Amanda e Robson. João falece e não fazem
inventário. Maria fica no imovel, mas 7 anos depois falece tambem. Após sua
morte, André se muda pra casa dos pais e lá permanece por 10 anos. Cabe
usucapião?

RESPOSTA: não cabe usucapião pelos mesmos fundamentos acima explanados. O

entendimento do STJ é o de que precisa cumprir todos os requisitos da usucapião
extraordinária (10 anos de posse não é suficiente).

CASO 3: João compra um imovel de André em 1.999 por meio de contrato particular
e mora lá desde então. No entanto, na matricula do imovel o dono é seu Jeremias.
Estamos em 2023, seu João falece. Seus herdeiros podem fazer usucapião direto?

RESPOSTA: depende!

Vamos imaginar diferentes cenários?

No primeiro deles os herdeiros do seu Joao procuram a familia de Jeremias e eles

aceitam lavrar a escritura publica. Nesse caso, a ordem dos procedimentos seria:

1- lavrar a escritura e registrá-la passando o bem de jeremias pra Andre;

2- lavrar a escritura e registrá-la passando o bem de Andre para João;
3 - Os herdeiros de Joao fazem inventário e partilham entre seus herdeiros.
Ai você me pergunta: daria pra inventariar só a posse (o contrato particular) sem
fazer esses 3 passos?
E a resposta é sim! E o fundamento pta isso está no art. 1.206 do CC:

Art. 1.206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do

possuidor com os mesmos caracteres.

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Outra duvida comum: e se eu quisesse entrar com usucapião direto prof, daria?
Eu, Maria Julia, entendo que não. E o entendimento majoritário da doutrina é nesse
sentido. Mas não há pacificação.

E porque o entendimento majoritário é o de que não pode? Porque como eu disse lá

no inicio, a usucapião é o ultimo caminho a ser seguido e ela nao deve ser usada
como forma de “burlar o sistema”.

Muitos advogados acreditam que a usucapião sai mais barata que o inventário,
mas isso é um MITO! Já vi varias ações de usucapião que no final sairam mais
caras que inventário (fora o fato de que usucapião há analise de merito: você pode
PERDER se seu cliente nao cumpre os requisitos. Já o inventário não existe isso, já que
o cliente vai receber exatamente o quinhão a que teria direito).

Agora partindo para um segundo cenário para o caso 3, imagine que o seu
Jeremias não quer lavrar a escritura.

CASO 3.João compra um imovel de André em 1.999 por meio de contrato particular
e mora lá desde então. No entanto, na matricula do imovel o dono é seu Jeremias.
Estamos em 2023, seu João falece. Seus herdeiros podem fazer usucapião direto?

Se seu Jeremias não quer lavrar a escritura, nesse cenário temos que analisar se no
contrato há cláusula de irretratabilidade e se seu cliente tem comprovante de
pagamento/recibo.

Aqui é importante frisar que pouco importa o titulo do contrato (se é promessa de
compra e venda, se é contrato particular de compra e venda). O que vocÊ precisa
achar no contrato é a cláusula irretratabilidade (que pode vir escrita de diferentes
formas, tais como: “esse contrato nao admite direito de arrependimento”, “esse
contrato é irretratável", “esse contrato é irrevogável").

E porque isso é importante? Porque se falta a cláusula ou o recibo/comprovante de

pagamento não é possível entrar com adjudicação compulsória para obrigar a
parte a lavrar escritura/registrar. Ai a saida pro seu caso será a ação de obrigação
de fazer (lembrando que essa ação deve ser cobrada à parte do inventario, sao
outros honorarios).

Nesse interin, uma vez regularizado o bem (lavra-se a escritura/registro de jeremias

transmitindo para Andre e depois de andre para seu joao) e só entao, você
inventaria a propriedade do seu joao e partilha ela a seus herdeiros.

Ai você me pergunta: e se os clientes nao quiserem arcar com os custos dessa ação
apartada (seja de adjudicação compulsória ou de obrigação de fazer)? Ai você
pode fazer o inventario direto da posse, com fundamento no artigo 1.206, do CC.

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Por fim e não menos importante, vamos imaginar um terceiro cenário para o caso
3: aqui ninguem acha o seu Jeremias. Ele faleceu e deixou 10 herdeiros que estão
espalhados pelo Brasil e você não sabe o paradeiro.

CASO 3.João compra um imovel de André em 1.999 por meio de contrato particular
e mora lá desde então. No entanto, na matricula do imovel o dono é seu Jeremias.
Estamos em 2023, seu João falece. Seus herdeiros podem fazer usucapião direto?

Nesse cenário eu entendo ser possivel a usucapião devido à impossibilidade de

localizar o verdadeiro dono. Mas aqui vai uma dica de ouro: toda vez que vamos
entrar com pedido de usucapião devemos justificar nosso pedido.

E é nesse momento que você vai explicar porque está entrando com usucapiao se
era um tipico caso de regularização + inventario. E além de justificar o paradeiro dos
verdadeiros donos (que você nao acha), você vai juntar provas de que você tentou
achar e ainda assim nao conseguiu. Isso aumenta e muito as chances do seu
pedido ser deferido.

Sugiro inclusive que você faça uma ata notarial com as provas para dar maior
robustez à sua justificativa.

Outrossim, importante salientar que esse ultimo cenário do caso 3 é o unico que não
precisa encaixar na hipotese de usucapião extraordinaria. Aqui podemos ter o
reconhecimento da usucapião ordinária (que tem prazo menor) prevista no art.1242
do CC:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel
aquele que, contínua e incontestadamente, com justo
título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto
neste artigo se o imóvel houver sido adquirido,
onerosamente, com base no registro constante do
respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde
que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua
moradia, ou realizado investimentos de interesse
social e econômico.

Os requisitos para a usucapião ordinária de bens imóveis são:

O animus domini, ou seja, o comportamento como proprietário do bem;

Inexistência de oposição à posse;
Existência de justo título, ou seja, de um documento que se acredite ser
suficiente para a transmissão do bem;
Boa-fé; e
Posse ininterrupta pelo período de 10 (dez) anos.

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Nesse contexto, há a possibilidade de reduzir este prazo para 05 anos, em uma
hipótese muito específica:

Se o imóvel foi adquirido onerosamente (COMMPRADO), com base em registro no

cartório competente posteriormente cancelado;
Somente caso os possuidores tiverem estabelecido moradia ou realizado
investimentos de caráter social e econômico no imóvel.

Dessa forma, podemos ver que esta é uma hipótese bem específica, que busca
destacar a situação de cancelamento posterior do registro, além de destacar a
função social da propriedade.

Eu sei que são muitos “se”, muitas peculiaridades e que talvez você esteja com a
cabeça explodindo. Por isso é muito importante assistir a aula mais de uma vez e
voltar no material em um momento posterior para que você de fato fixe o conteúdo
e tenha segurança para atuar.

No final das contas o que você precisa sair dessa aula em mente é que a usucapião
é sempre o ultimo caminho. Que cabe sim usucapião por herdeiro, mas o STJ tem
entendimento de que tem que encaixar na hipótese de usucapião extraordinária.

A parte boa é que enquanto muitos advogados estao entrando com usucapiao
direto e la na frente vao ter seu pedido indeferido porque nao analisaram direito o
caso, vocÊ está aqui estudando para entregar um serviço de qualidade pro seu
cliente e poupando dinheiro dele! Minha mãe sempre me falou da importancia da
nossa reputação no nosso crescimento. Porque um cliente satisfeito não só VOLTA,
como nos indica para outras pessoas!

E hoje você aprendeu que você pode inclusive aumentar seu faturamento com o
mesmo cliente oferecendo o serviço de regularização e o de inventario (duas
demandas separadas).

Gostou da aula de hoje? ISSO É SÓ O COMEÇO!!

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