PLANEJAMENTO EM OBRAS DE FUNDAÇÕES PREDIAIS

Sussumu Niyama, Diretor

Tecnum Construtora, sniyama@tecnum.com.br

RESUMO

O presente procura mostrar a importância de um planejamento estratégico em obras de fundações prediais,

apresentando-se a prática vigente no mercado imobiliário e como ela poderia ser melhorado, objetivando
minorar riscos e custos, ao mesmo tempo, melhorando qualidade e prazo das obras.

ABSTRACT

This presents the importance of strategic planning in the building foundations work, presenting the current
practice in the real estate market and how it could be improved, aiming to reduce risks and costs, while
improving quality and term of foundation work.
INTRODUÇÃO

O ideal em qualquer tipo de obra é que os projetos executivos já estejam à disposição antes do início
delas. Infelizmente, sabemos que isso nem sempre ocorre – pelo contrário, no Brasil, é muito comum que as
licitações sejam realizadas com base em projetos básicos e, em particular nas obras imobiliárias, com base em
projetos ainda em aprovação nas prefeituras. Sabemos, pois, que obras bem projetadas e com devida
antecedência permitem melhor planejamento, otimizando prazos, custos e minorando riscos. Com projetos
executivos é possível negociar melhor os fornecedores de materiais e mão de obra e garantir qualidade e prazo.
Apesar de tudo isso ser óbvio e de amplo conhecimento, a prática tem mostrado um panorama diferente.

O STATUS QUO NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Embora, possa não refletir o que ocorra com todas as obras, pois cada caso é um caso, o que se observa
de modo geral no desenvolvimento de um empreendimento imobiliário é o seguinte:
a) Busca e compra do terreno, onde aspectos geológicos ou geotécnicos são ignorados, importando
fundamentalmente o preço, em função de parâmetros mercadológicos. Por tanto, são comprados
terrenos sem uma única sondagem;
b) Define-se o produto e coloca-se o projeto para aprovar na Prefeitura para obter o alvará de execução,
com o que poderá se fazer o lançamento e início de venda do empreendimento. Nesta fase, alguns
realizam sondagens simples para elaborar o projeto de fundações e montam um orçamento preliminar
para guiar o preço de venda;
c) E, não raras vezes, só após um volume de vendas ser efetivado, começa a buscar por uma construtora
– ou seja, quando já estão estabelecidos todos os parâmetros financeiros, significando que a escolha
da construtora será definida por aquela que conseguir executar a obra com um custo compatível com
o preço de venda que fora praticado.
Neste status quo é particularmente importante lembrar o quanto representa a Fase de Fundações em
empreendimentos de padrão normal;
d) O custo da fase de fundações, incluindo a contenção, representa em média de 7 a 10% do custo total
de uma obra, podendo chegar a porcentuais maiores (até cerca de 15%) em obras diferenciadas como
em Santos, onde os comprimentos das estacas são muito maiores; e
e) O prazo de execução da fase de fundações, incluindo a contenção, representa em média de 15 a 25%
do prazo total das obras.
As exigências contratuais predominantes no mercado, que preveem multas pelo estouro do custo total
da obra, como do prazo total dependem de condições negociais e tolerâncias negociadas. Entretanto, pode-se
dizer que as tolerâncias para custo é algo como 2 a 3% do custo total; e no caso do prazo, após vencer o período
de tolerância, as multas são diárias. Percebe-se, assim, a importância de se conseguir cumprir tanto custo como
prazo em qualquer fase da obra, mas em particular também na fase de fundações.
Como os serviços de fundações são iniciadas ainda num canteiro que está se montando, incorporadores
e construtoras acabam não dando a devida atenção à esta fase e raramente lembram de penalizar uma empresa
de fundações por atrasos na execução. E, como estão no começo da obra, acreditam recuperar eventuais atrasos,
esquecendo-se o fato de que a fase de fundações é caminho crítico irrecuperável num cronograma.

A IMPREVISIBILIDADE MAIOR

Salvo, alguns empreendimentos comerciais com diferenciais marcantes, pode-se dizer que a construção
predial apresenta uma analogia muito próxima de uma indústria de montagem. Assim, os custos envolvidos
na execução da estrutura, alvenaria, fachada e acabamento, são bem previsíveis. Sem dúvida, a fase de
fundações é a que apresenta maior imprevisibilidade, tanto de custo como de prazo.
É a fase em que maior número de surpresas podem surgir, pois está se tratando com a natureza do
terreno, onde a investigação geotécnica realizada é, no geral, restrito a sondagens à percussão SPT. É
lamentável destacar, que nem todas as empresas de sondagens oferecem serviços de qualidade e dentro das
normas da ABNT, podendo comprometer o projeto e execução das contenções e fundações. Verificamos
situações em que há necessidade de refazer ou complementar as sondagens porque o que se encontrou na
execução da fundação era discrepante com os relatórios. Não há dúvidas de que um maior e melhor
investimento prévio para contratar sondagens de qualidade e outros ensaios complementares, tanto de campo
como de laboratório, propiciarão conhecimentos que resultarão em projetos mais seguros e otimizados. E
temos situações de terrenos em que a presença de matacões e topos resistentes podem não ter sido corretamente
previstos, por questões inerentes às dificuldades de prospecção do terreno. Mais adiante serão discutidos outros
aspectos que corroboram definir esta fase da obra como a de maior imprevisibilidade.
Assim, não se pode comparar a fase de fundações com todo o resto da obra, em termos de variabilidade
de custos. Tanto é assim que muitos contratos de construção são assinados com duas fases. É possível se
negociar a primeira fase de fundações a preço de custo e a segunda fase, por um custo mais fechado (em geral,
tem uma prevalência no mercado o critério de Preço Máximo Garantido – PMG).
Apesar das construtoras conseguirem essa certa “garantia”, quanto ao custo, a questão de prazo de
execução é menos discutida, justamente porque esta fase é marginalizada ainda no planejamento total da obra.

O QUE, COMO E QUEM DEVE PLANEJAR

O cumprimento do custo, prazo e qualidade da execução não depende só das empresas de fundação,
depende de um bom planejamento dos serviços. Há, pois, que se discutir o que planejar, como planejar e quem
deve planejar. Não há dívida de que o ideal e natural seria a Incorporadora já associada à uma Construtora
desenvolver este planejamento – não apenas da fundação como de toda a obra. No entanto, conforme discutido
no item 2, o status quo predominante este planejamento nem sempre acontece, de forma que se espera que o
presente trabalho possa contribuir para mudar este quadro.
A seguir, são elencados tópicos que devem ser lembrados no planejamento da execução de fundações,
antes do início dos serviços.

Vistoria e Laudo da Vizinhança

Embora já seja uma rotina e exigida pelas seguradoras, a vistoria da vizinhança deve ser a primeira das
atividades a serem desenvolvidas. Uma boa empresa especializada deve ser contratada e com base na formação
geológica-geotécnica e tipo de projeto de contenção e fundação a ser adotada, deve ser definida a extensão dos
vizinhos a ser vistoriada. É comum que, numa primeira tentativa de vistoria, muitos não autorizem a sua
realização. Caso seja importante, uma notificação extrajudicial e até judicial deve ser feita de modo a evitar
futuros casos contenciosos.
Só após a realização das vistorias e/ou notificações, devidamente registrados no Cartório é que devem
ser iniciados os serviços de fundações.

Contratação de Seguro de Risco de Engenharia

Outra atividade prévia ao início das atividades de fundações é a contratação do seguro de risco de
engenharia, normalmente de atribuição da Incorporadora ou Construtora, porém é importante que o mesmo
inclua uma extensão da cobertura de Responsabilidade Civil Geral e Cruzada para Risco de Fundações. Como
se sabe, atualmente todos os seguros de risco incluem cláusulas de exclusão de cobertura de responsabilidade
civil geral e cruzada para reclamações de indenização por danos decorrentes de acidentes ocasionados por
sondagem de terreno, rebaixamento de lençol freático, escavação, abertura de valas e galerias, estaqueamento
e quaisquer serviços e/ou trabalhos executados abaixo do nível do solo, conforme relatado anteriormente por
Niyama, 2012.
Com a extensão da cobertura “com fundações”, como ficou praxe chamar esta cobertura adicional, a
seguradora responderá pelos danos causados a bens, terras ou prédios, desde que fique comprovado que antes
do início da construção, estes bens eram “perfeitas”, que tivessem sido vistoriadas com devido relatório e que
o dano resulte em desmoronamento parcial ou total, ou iminente, resultando em trincas e rachaduras que
comprometam a estabilidade.
Além do seguro de risco de engenharia que a obra contrata, cada projetista ou executora também devem
estar protegidos através dos seguros profissionais, para casos em que possam ser acionados posteriormente
pela seguradora da obra que entender pertinente o seu ressarcimento.
Assim, embora possa parecer um aspecto burocrático, é essencial que os dois tópicos acima, 4.1 e 4.2,
estejam em ordem antes do início da obra.
Análise e Revisão do Projeto

Por mais que o projetista de fundações seja de confiança e parceiro habitual, sempre é recomendável
que seja feita uma análise e revisão do projeto de contenções e fundações. Falar-se de uma revisão de projeto
não é muito comum em fundações, mas há algum tempo, é prática corrente em projetos de estruturas,
principalmente em obras de responsabilidade. E mesmo em projetos de fundações tem ocorrido. Estas revisões
são importantes, pois muitas vezes, a sondagem ou o projeto podem ser antigos e no momento do início da
obra, as condições de contorno podem ter mudado. Obras executadas na vizinhança podem ter alterado a
situação de interferências, principalmente no caso de contenções com uso de tirantes provisórios, por exemplo.
Uma outra situação é o nível do lençol de água. Uma região onde tenha se construído muitas obras com
subsolos, é frequente ter havido rebaixamento do nível d’água. Agravada pela atual seca, não raras vezes,
dependendo da época do ano, o nível do lençol pode ter rebaixado alguns metros, viabilizando escolha de
outros tipos de contenção ou fundação, que representassem economia de custos.
Uma revisão pode ocorrer até mesmo pela disponibilidade de equipamentos, em função da data de início
de uma obra sem flexibilidade, ou mesmo pela mudança no mercado de preços dentre as soluções possíveis,
incluindo materiais e serviços. Ou seja, tanto Contratantes como Contratados devem estar atentos às
possibilidades de revisão do projeto para melhorar a qualidade, segurança ou o custo de uma obra.

Fator de segurança de fundações profundas

Como se sabe, a Norma NBR 6122/2010[2] estabelece no seu capítulo 6.2.1.2 a possibilidade de revisão
do coeficiente de segurança no projeto de estaqueamento, de 2,0 para 1,6, desde que as provas de carga sejam
estáticas, executadas antes do início da obra, levadas até duas vezes a carga admissível prevista no projeto
original e apresentem resultados satisfatórios, seguindo-se as metodologias previstas na NBR 12.131/2006[3]
– e o que estabelece a NBR 6122/2010 no seu capítulo 9 – Desempenho das Fundações. Entretanto, a realização
das provas de carga para redução do coeficiente de segurança e a realização de provas de carga para atender
os requisitos daquele capítulo 9 são coisas distintas. O capítulo 9 descreve como verificar o desempenho das
fundações profundas, segundo critérios estabelecidos na Tabela 6, daquele mesmo capítulo. Como os ensaios
de avaliação de desempenho (prova de carga e/ou ensaios de carregamento dinâmico) passaram a ser
obrigatórios, procura-se conciliar a realização destes ensaios para o objetivo de redução do coeficiente de
segurança. Na prática, em função dos custos de mobilização de equipamentos serem significativos, realizam-
se provas de carga e, enquanto se aguarda os resultados e a revisão do projeto, o equipamento é utilizado para
execução de estacas de periferia, não relacionadas à redução do coeficiente de segurança.
Observe-se que até este momento não se iniciou a obra da fundação, propriamente dita – está se
discutindo ainda a necessidade de um bom planejamento estratégico.

Avaliação de Desempenho da fundação

Já, como se sabe, a avaliação de desempenho das fundações é feita durante a execução da fundação. Na
avaliação de desempenho conta-se com provas de carga (estáticas) ou ensaios de carregamento dinâmico que
pode substituir a prova de carga, numa proporção de 1:5, ou seja, para cada prova de carga serão necessários
5 ensaios dinâmicos até o limite de duas vezes o número de estacas da coluna B, da Tabela 6 da norma NBR
6122/2010. Apenas como exemplo, numa obra com 250 estacas hélice contínua, deverão ser executados 10
ensaios dinâmicos + uma prova de carga estática, para finalidade de avaliação de desempenho.
Atentar, no entanto, que a avaliação do desempenho da fundação não se restringe apenas ao que ocorre
dentro da obra. No seu capítulo 9.1, a norma prevê que também seja necessário o monitoramento de outras
grandezas como deslocamentos horizontais, desaprumos, integridade ou tensões, grandezas estas que deveriam
ser comparadas com as previsões de projeto. E, muitas vezes, estas grandezas devem ser medidas junto às
divisas dos vizinhos ou mesmo nas estruturas dos vizinhos que a obra poderá afetar.
No caso, por exemplo, de uma obra em Santos, onde os prédios vizinhos já apresentem desaprumos, é
recomendável que se façam medidas de recalque e de desaprumos, antes do início da obra, para dirimir
qualquer dúvida posterior se a obra acelerou algum processo de deformação. Da mesma forma, se for realizar
rebaixamento do lençol, é recomendável que se meçam posição dos níveis de água do lençol, antes, durante e
posteriormente à obra de fundação. Outra recomendação, em casos de utilizar equipamentos que produzem
vibração ou ruído que possam incomodar os vizinhos, deve se programar a contratação cautelar de empresas
especializadas nestas medições, para resguardo de eventuais reclamações futuras.
 O orçamento e planejamento devem incluir todas estas pequenas contratações que garantem a
verificação de desempenho das contenções e fundações. Em particular, como própria norma obriga, o
programa de monitoramento de recalques não deve ser esquecido, cujo custo será em função da necessidade
de execução de uma referência de nível indeslocável e da frequência e período em que as leituras devam ser
realizadas, em conformidade com o estabelecido em projeto. Muitas vezes o projeto não especifica esta
obrigatoriedade, tão pouco a frequência de leituras que depende de cada obra. Na falta de uma definição, o
ideal é que se consiga levantar uma curva carga – recalque, estimando-se as possíveis cargas atuantes durante
a subida da estrutura e carregamento da edificação. Assim, o ideal é que as leituras sejam iniciadas na 1ª laje
tipo até a estabilização das leituras após a conclusão da obra.

Canteiro de Obra

Propiciar um canteiro de obra que melhore a produtividade é de interesse de todos os envolvidos. Em

geral, quando uma empresa de fundações inicia o trabalho, a instalação do canteiro de obra, de responsabilidade
da incorporadora ou construtora ainda não está acabada ou mesmo iniciada. Uma discussão prévia entre os
Contratantes e a empresa de fundação no sentido de projetar o canteiro que melhor atenda a fase inicial de
fundações e principalmente o movimento de terra é essencial. Um planejamento prévio facilitará o trabalho
para todos, pois com a tendência da escavação para subsolo ocupar quase a totalidade do terreno, faz com que
sobre pouco espaço para instalação do canteiro. Em algumas situações, o uso do terreno vizinho pode ser uma
solução. Caso não seja possível executar rampas na escavação, é preciso fazer o levantamento das
interferências para uso de guindastes na desmobilização de equipamentos pesados.
Da mesma forma, outras necessidades como entrada de energia e a potência necessária para atender aos
equipamentos, mesmo da fase de fundações, devem ter sido solicitadas com uma grande antecedência, pois
hoje as concessionárias são parte de caminhos críticos em qualquer obra (a locação de geradores de energia
sempre pode ser uma solução, porém deve ser evitada por problemas de custo, espaço, poluição e grande
ruído).
Obviamente, o canteiro não será projetado apenas para fase inicial da obra, mas, sem dúvida, nessa fase
é que se tem maior número de equipamentos de porte, exigindo mobilidade e logística diferenciada, num prazo
bastante curto.

GESTÃO DO PLANEJAMENTO

As questões e recomendações elencadas nos capítulos acima, nem sempre são passíveis de serem
aplicadas com facilidade. Com um ciclo de vida de um empreendimento, hipotético, bastante simplificado e
resumido, apresentado na Tabela 1, tentar-se-á mostrar o status quo do mercado já discutido anteriormente no
capítulo 2, bem como propor alternativas para alterar esta situação.
Nesta Tabela 1, o ciclo começa na aquisição de um terreno, em geral efetivada sem nenhum estudo
geológico ou geotécnico. Logo em seguida, o projeto arquitetônico do prédio é submetido à aprovação na
Prefeitura. Em geral, por ocasião da negociação do terreno, já se define o produto (se empreendimento
comercial, residencial ou misto) e o projeto de arquitetura estará sendo elaborado. Veja que o tempo para
elaboração e aprovação do projeto com a emissão do alvará de execução pode demorar, em média, um ano.

Tabela 1. Ciclo de vida hipotético de um empreendimento de padrão médio

Cronograma simplificado (trimestre)
Atividades após a compra do terreno o o o o o o o o o o o o o o
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
Aprovação do projeto na Prefeitura
Sondagens, Projeto de fundações
Lançamento/venda do empreendimento
Execução da obra
 Em geral, enquanto se aguarda o processo de aprovação de planta na prefeitura, realiza-se a campanha
de sondagens (SPT) para que possa ser elaborado o projeto de fundações. O lançamento do empreendimento
só pode ser feito após a emissão do alvará de execução (ou seja, com aprovação na prefeitura). Dependendo
do sucesso de vendas, a obra é iniciada após um período normalmente não inferior a 6 meses. Ou seja, uma
obra dificilmente é iniciada antes de 18 meses a partir da compra do terreno – embora com o alvará de execução
é possível iniciar a obra. Aparentemente tem-se tempo suficiente para elaborar um planejamento adequado da
fase de fundações.
No entanto, nesta época, o foco total da incorporação estará no projeto do “Lançamento” do
empreendimento, e o pessoal do “Comercial” ocupará 100% do terreno para o estande de vendas e
estacionamento para clientes. Assim, na Tabela 1, entre o 5º e 6º trimestres, o “Comercial” mandará no terreno.
Veja que se não houvesse o estande de vendas, a obra ganharia pelo menos 6 meses de prazo no
cronograma. Mas isso, evidentemente, não é possível, pois, as vendas são estratégicas e viabilizam a obra.
Além disso, para liberação do financiamento da obra, os bancos exigem porcentuais mínimos de venda e/ou
porcentuais mínimos de execução da obra – números estes que giram em torno de 20% a 25%.
Percebe-se que a gestão do planejamento da fase de fundações que tem uma interação muito forte com
incorporação (atividade comercial) não é muito fácil, considerando-se que tem visões conflitantes – quem
monta um estande de vendas quer o terreno o mais bonito possível, exatamente o inverso do que uma atividade
de fundações produzirá.
Mesmo assim é possível planejar para antecipar parte das atividades de fundações, antes ou
simultaneamente às obras de montagem ou construção do estande de vendas, ou antes mesmo da sua
inauguração, como:
a) Fazer a retirada das interferências enterradas no terreno que poderão retardar a execução das obras
de contenção e de fundações no futuro;
b) Executar mureta guia de paredes diafragmas e deixá-los aterrados;
c) Executar estacas pilotos para realizar as provas de carga estáticas com finalidade de redução do
coeficiente de segurança, previamente à obra como especifica a Norma NBR 6122/2010 (item 4.3).
Considerando-se o tempo necessário para cura do concreto de estaca escavada ou tempo de repouso
requerido para prova de carga, no caso de estacas cravadas, é possível economizar considerável
tempo – ganhar-se-á muito na produtividade da obra futura, sem as interferências de provas de carga;
d) Executar, se for o caso, poços de prova para comprovação dos níveis de lençol de água para eventual
revisão do projeto de contenção e fundações;
e) Realizar eventuais ensaios de laboratório ou de campo complementares para obtenção de parâmetros
para aprimoramento de projetos;
f) Antecipar a realização de ensaios quanto a contaminações do solo e da água para atender, entre
outras exigências, os aterros certificados para recebimento de terra;
g) Antecipar a execução de lava-rodas e reforço das calçadas para trânsito de equipamentos pesados e
caminhões de concreto e de movimento de terra; entre outras.
Enfim, estas são algumas sugestões que podem constar como parte do Planejamento com objetivo de
antecipar atividades. Certamente, um planejamento deverá envolver outros tópicos e principalmente deve
reunir todos os envolvidos nos trabalhos (contratantes, projetistas e executores). Um fato interessante é que
por estas ou outras razões, alguns lançamentos são feitos fora do terreno da obra, em show-room das
incorporadoras, por exemplo. Neste caso, o terreno é liberado para obra logo após a aprovação da planta na
prefeitura. Embora pareça racional, para a área de marketing, quanto maior e mais imponente o estande, melhor
será a venda.

CONCLUSÕES

O planejamento de obras de fundações prediais não é uma tarefa simples e não tem recebido a devida
atenção. É muito forte a ideia de que é uma atividade terceirizada a empresas de fundações e o prazo de
execução também não tem merecido a devida preocupação, por se tratar da primeira etapa da obra, quando
tudo ainda está se organizando. Esquece-se que é uma atividade no caminho crítico da obra - cada dia a mais
dispensada nessa fase, poderá faltar no futuro da obra.
Com uma cogestão entre incorporador, projetista e executores, desde o início do projeto, logo após a
aquisição do terreno, é possível otimizar custos e prazos e minorar riscos. A postura atual de se contratar o
projeto e/ou execução a poucos dias do início da obra deve ser revista.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

[1] Niyama, S. Responsabilidade Civil em Obras de Fundações. In: SEFE7 - Seminário de Engenharia de
Fundações Especiais e Geotecnia – SEFE 7, junho de 2012, São Paulo, SP.

[2] ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas. NBR 6122 – Projeto e execução de fundações,
outubro de 2010.

[3] ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas. NBR 12.131 – Estacas – Prova de carga estática –
método de ensaio, novembro de 2006.