TECNOLOGIA DAS CONSTRUÇÕES
Resumo do 1° bimestre
Estudo de Viabilidade Técnica e Planejamento
• Definição:
o De acordo com Souza Leal, descreve que o estudo
é a comparação entre a estimativa de custo do
mesmo e os rendimentos que se esperam obter
por meio da sua comercialização
o Compreende todo o planejamento técnico básico
necessário, desde a ideia inicial, até a elaboração
do anteprojeto
o Fatores como localização, capital e concepção do
produto são combinados, de tal forma que se
obtenha uma incorporação bem-sucedida
o Para Bezerra da Silva, afirma que para o estudo
se aproxime da realidade, deve-se partir de um
bom cenário, dispor de um bom modelo
matemático para simulação, conhecer os
indicadores, estabelecendo critérios particulares
da decisão
o Gonzalez e Formoso diz que não tem como
realizar uma analise completa e definitiva do
mercado devido que o mesmo sofre flutuações, e
a decisão do investimento muitas vezes é tomada
de forma intuitiva pelo empresário de acordo
com sua experiencia e percepções momentâneas
do mercado
o É necessário analisar a viabilidade econômica e
financeira do mesmo acrescendo as informações
relativas ao mercado imobiliário local e regional
o Etapas:
▪ Estudo de viabilidade técnico/financeiro
▪ Elaboração do anteprojeto
▪ Aprovação do anteprojeto junto ao cliente
▪ Elaboração dos projetos arquitetônicos e
complementares
▪ Levantamento dos custos e cronograma de
obras
▪ Aprovação junto aos órgãos públicos
municipais, estaduais e federais
▪ Execução da obra
▪ Finalização da obra
▪ Habite-se e atualização cadastral do imóvel
junto a prefeitura e cartório
• Fases do estudo de viabilidade técnica:
o Estudo da viabilidade do empreendimento
▪ Potencial técnico e financeiro da empresa
▪ Analise do mercado local
▪ Possibilidades de rendimento
▪ Aquisição do terreno
▪ Contratação dos profissionais para os
serviços de projetos
o Gestão do empreendimento
▪ Elaboração e coordenação dos projetos
o Execução de orçamentos e planejamento do
empreendimento, definido etapas e custos gastos
▪ Estimativas dos custos de fundações,
estrutura e instalações, sendo que nesta
etapa ainda falta projetos de civil que ainda
não foram desenvolvidos
o Legalização do empreendimento
▪ Juntada de documentos para aprovação e
registro do empreendimento obtendo o
alvará de construção
o Um fator importante para o sucesso de um
empreendimento está na divisão clara entre as
atribuições do responsável pelo estudo de
viabilidade e dos responsáveis técnicos pela
execução da obra
o Evitar que o mesmo profissional atue em ambos
os setores, pois o(s)responsável(eis) pelo estudo
de viabilidade defende os interesses do
empreendedor e os responsáveis técnicos pelo
projeto/obra tem uma visão característica de
construtor
• Atribuições
o Responsável pelo estudo de viabilidade
técnico/financeiro
▪ Determinação da localização do
empreendimento
▪ Concepção do tipo de produto
▪ Definição do padrão de qualidade
▪ Análise de perspectivas de venda ou locação
▪ Análise de mercado de investidores
o Responsável pela execução (construtor)
▪ Levantamento de custos
▪ Fidelidade no cumprimento de prazos
▪ Garantia da qualidade dos serviços
prestados na execução da obra
▪ Cabe ressaltar que a interação das atividades
não pode ser descartada, devido a
característica de cada empreendimento
o O foco inicial recai sobre as exigências e desejos
do mercado comprador
o Escolhido o tipo de empreendimento, procede-
se a escolha da melhor área, combinando
inicialmente uma boa localização com um preço
compatível
o Macro análise – Estudo global das informações
pertinentes a localização
▪ Situação geográfica
▪ Infraestrutura urbana
▪ Aspectos mercadológicos
o Ponto de vista público, jurídico e social, estudo
das normas e legislação poderão viabilizar ou
inviabilizar o empreendimento
▪ Verificar o Plano Diretor local
▪ Verificar o código de posturas/obras
municipais
▪ Coeficiente de aproveitamento, taxa de
ocupação, gabarito do local
▪ Zoneamento urbano
 ▪ Tipo de construção (uni ou multi familiar,
sobrado, etc)
▪ Alinhamento e afastamentos laterais
mínimos
▪ Análise de imposições relativas ao ambiente
▪ Análise sobre o entorno -Levantamentos do
local
▪ Dados Cartoriais
▪ Adequação do terreno ao planejamento da
obra, tipo:
→ Instalação do canteiro de obras
→ Carga e descarga de veículos
→ Afastamento da construção vizinha
→ Exigências locais quanto a poluição
sonora
▪ Caracterizar o tipo de imóvel, sua localização
e as especificações
▪ Orçamento, sendo quase impossível
executar um bom orçamento detalhado
→ Custo unitário do metro quadrado da
construção
→ Orçamento por estimativas:
simplificado da obra, levando em conta
apenas dados técnicos e não definindo
nada
▪ Rentabilidade do empreendimento
▪ Índice de lucratividade
▪ Período de retorno de investimento
• Projeto de arquitetura e complementares
o Introdução:
▪ Objetivo principal do projeto é a execução
da obra idealizada pelo arquiteto
o Objetivos do presente documento:
▪ Estabelecer parâmetros – base para fixação
dos honorários profissionais respectivos
▪ Discriminar os serviços incluídos e excluídos
nos contratos
▪ Definir e caracterizar os principais elementos
técnicos relacionados ao projeto, em
especial as fases que o compõem
o Serviços incluídos:
▪ Roteiriza o serviço inclusa a
coordenação/compatibilização dos projetos
complementares
o Serviços excluídos
o Definições gerais:
▪ Obra: espaço/objeto a ser construído,
montado
▪ Projeto: conjunto de desenhos e
documentos técnicos necessários à
construção
▪ Execução: ações técnicas, baseadas no
projeto, necessárias à construção
▪ Usuário: cada um daquele que utilizarão a
obra projetada e/ou executada pelo
arquiteto
▪ Programa de necessidades: documento que
exprime as exigências do cliente e as
necessidades dos futuros usuários da obra
o Fases de projeto:
▪ Avaliar a compatibilidade do projeto com o
programa de necessidades: funcionalidade,
dimensionamentos e padrões de qualidade e
custos e prazos de execução da obra
▪ Reformular as necessidades à concretização
dos objetos estabelecidos no programa de
necessidades
▪ Construir o conjunto de informações
necessárias ao desenvolvimento da fase
subsequente
▪ Estudo preliminar é o início da solução
arquitetônica proposta para obra (partido),
considerando as principais exigências no
programa de necessidades que é aprovada
pelo cliente
▪ Anteprojeto é o final da solução
arquitetônica proposta para a obra,
considerando o programa de necessidades e
o estudo preliminar aprovada pelo cliente
▪ Projeto de aprovação é a subfase ao
anteprojeto e quando não precisa de
aprovação de poderes públicos está deixa de
existir
▪ Projeto da Execução é o conjunto de
documentos (memoriais, desenhos e
especificações) necessárias à licitação e/ou
execução da obra
▪ Assistência à Execução da Obra é a fase
complementar do projeto
• Roteiro Básico:
o Cargo do cliente:
▪ Programa de necessidades:
→ Objetivo do cliente e finalidade da obra
→ Prazos e recursos disponíveis para o
projeto e a execução
→ Características funcionais da obra
(fluxos, compartimento, etc)
→ Mobiliários instalações e equipamentos
básicos
→ Padrões de construção e acabamento
→ Materiais, mão de obra, sistemas
construtivos
→ Modalidade de contratação de
execução e porte do construtor
/montador/fabricante
▪ Informações sobre o terreno e o entorno:
→ Escrituras
→ Levantamento topográfico
planialtimétrico detalhado, em escala
adequada, indicando os limites do
terreno
 → Levantamento arquitetônico detalhado,
de construções porventura existentes
no interior do terreno
→ Sondagem geológica a dados sobre
drenagem visando subsidiar a
concepção estrutural e o projeto de
fundações da obra
o Cargo do arquiteto:
▪ Programa de necessidades:
→ Revisão e eventual complementação
▪ Informações do terreno e seu entorno
→ Documentos cadastrais
→ Fotos do terreno e seu entorno
→ Dados geoclimáticos e ambientes locais,
temperaturas, pluviosidades, insolação,
etc
→ Dados urbanísticos do entorno do
terreno, uso e ocupação do solo,
padrões arquitetônicos e urbanísticos,
infraestrutura disponível, etc
▪ Legislação arquitetônica e urbanística
(municipal, estadual e federal)
→ Restrições de uso
→ Taxas de ocupação e coeficientes de
aproveitamento
→ Gabaritos
→ Alinhamentos, recuos e afastamentos
→ Numero de vagas de garagem
→ Exigências das prefeituras municipais,
corpo de bombeiros, concessionárias de
serviços públicos, ministério da
marinha, aeronáutica, etc
o Produtos finais (serviços básicos)
▪ Memorial: descreve e justifica a solução
arquitetônica proposta relacionando-a ao
programa de necessidades, ao terreno e seu
entorno, legislação
▪ Planta de situação
▪ Plantas e cortes gerais
▪ Fachadas principais
▪ Coordenação dos estudos preliminares
complementares
o Produtos finais (serviços opcionais)
▪ Perspectivas e/ou maquetes de massas
▪ Desenhos promocionais
▪ Especificação preliminar dos principais
materiais e acabamentos
▪ Estudos preliminares complementares:
estrutura, instalações, paisagismo e/ou
arquitetura de interiores