Estudos de Viabilidade e Planejamento

Técnico e Econômico na Construção Civil I –

EVPTECCII

Curso Técnico de Edificações

Profª. Luciana L. Ferreira

Estudos preliminares
•Dados preliminares:
✓ energia elétrica;
✓ água;
✓ esgoto;
✓ topografia;
✓ construções no local;
✓ divisas;
✓ acesso;
✓ condições ambientais e demais interferências.
Leis normativas e reguladoras
• Parcelamento do Solo Urbano – Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979;
• Novo Código Florestal – Lei Federal nº 12.651, de 25 de maio de 2012;
• Estatuto da Cidade – Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001;
•
Manual de procedimentos GRAPROHAB – Estado de São Paulo;
• Plano Diretor – municipal;
• Lei do Perímetro Urbano – municipal;
• Lei do Sistema Viário – municipal;
• Lei de Zoneamento e Parâmetros de Ocupação do Solo – municipal.
Pesquisas técnicas, socioeconômicas e de meio ambiente:
• IBGE; • FIPE; • SEADE; • similares.
Levantamento de imóveis
• Ambiental;
• Cadastral.
Noções de problemas ambientais de origem antrópica
• Causas e consequências:
✓ desmatamento;
✓ assoreamento de rios;
✓ outras. Noções de estudos de viabilidade ambiental – EVA
Noções de impacto ambiental - EIA
Noções de relatório de impacto de meio ambiente - RIMA
 Método de Avaliação

▪ Entrega de atividades no prazo.

▪ Participação nas aulas presenciais.

▪ Atendeu plenamente o que foi proposto: MB

▪ Atendeu parcialmente o que foi proposto: B
▪ Atendeu regularmente o que foi proposto: R
▪ Não atendeu o que foi proposto: I
 Estudo de Viabilidade e Planejamento Técnico na
Construção Civil é o que??
Na construção civil temos vários estudos para a boa execução da obra
“empreendimento”, um dos estudos preliminares mais importantes para à
área é o de viabilidades e planejamento técnico, é o estudo mais completo
para a realização de qualquer projeto arquitetônico, antecedente ao projeto.
Isso porque, esse estudo é que dirá se o projeto é viável e se a
escolha do terreno e o valor disponível para investir são os mais indicados,
além de trazer os retornos esperados.
A viabilidade do projeto é fase de planejamento indispensável para
qualquer negócio, nesse ocasião entra também, análises como tributações,
taxas, terreno adquirido, região escolhida, mercado disponível, bem como os
gastos e custos para a implantação do empreendimento são fundamentais
para constatar a viabilidade do projeto.
Não fazer um estudo de preliminar pode acarretar
diversas consequências negativas como grandes
investimentos sem retorno e perdas irreversíveis.
 Em que consiste

. O estudo consiste em uma análise comparativa entre os retornos que

podem ser obtidos com o projeto em questão e os investimentos feitos
para a realização dele
. Para isso, a viabilidade financeira leva em consideração diversos
aspectos como o capital, receita, as despesas, o rendimento e o
desembolso.
. Por sua vez, a viabilidade econômica analisa os custos e benefícios
do projeto e analisa a viabilidade dessa ideia.
. Ao unir os dois conceitos, obtém-se a analise completa desse
investimento. Ou seja, um Estudo de Viabilidade Econômica e
Financeira.
. Um dos pontos fundamentais desse estudo prévio é analisar
as receitas disponíveis para o empreendimento e verificar se
as despesas serão condizentes com o montante disponível.
Assim, é possível saber se é ou não um projeto com potencial
para atrair os investidores.
. Inicialmente, são feitos dois estudos específicos para
averiguar a viabilidade do projeto. São eles, a análise para
aquisição do terreno e o fluxo de caixa.
. A análise do terreno dirá se o local escolhido é de fato o
mais adequado para o desenvolvimento do projeto. O terreno
deve ser compatível com o modelo do projeto em relação à
topografia, localização e preço.
 As leis urbanísticas da cidade e da região também são alvo de
pesquisas desse estudo como o Plano Diretor, Plano
Regional, exigências de segurança etc. Os pontos mais
relevantes devem ser selecionados a fim de encontrar as
soluções necessárias para a realização da obra. Uma das
vantagens dessa etapa é que muitas vezes é possível encontrar
soluções de projetos que são incentivadas pelos
órgãos fiscalizadores, o que pode tornar o projeto muito mais
econômico e eficiente.
 Contabilidade e despesas
.Na contabilidade é preciso incluir todas as despesas possíveis para que a
obra tenha um pleno funcionamento, as despesas com materiais e compra do
terreno, as taxas e tributações impostas e outras despesas. Considere as
seguintes pesquisas para um bom planejamento de despesas:

. taxas de outorga municipais;

. valor e custo total da aquisição do terreno;
. impostos e receitas;
. valor gasto com publicidade, marketing e divulgação do novo projeto;
. custos totais com a construção e realização do empreendimento.

Com esses dados em mãos, fica muito mais fácil identificar se o local e o
terreno são ideias para o projeto pretendido, e se as despesas gastas
com a compra do terreno estão de acordo com a disponibilidade do
projeto.
 Fluxo de caixa
. Paraorientar a tomada de decisão do negócio a análise do fluxo de
caixa é fundamental, esse estudo indica os recursos necessários e traz a
dimensão dos gastos e despesas para desenvolver o projeto, seu
principal indicador utilizado e o (TRI) taxa de retorno interna ele indica a
remuneração e o retorno que será obtido de acordo com o montante
investido em todas as fases do projeto.
.Nessa etapa, temos pontos relevantes para saber se a obra é ou não
viável.
.Todos os custos e despesas devem ser incluídos para chegar a um
resultado real do retorno sobre o investimento. Dados como, o custo para
aquisição de clientes, o capital de giro necessário, os custos fixos e
variáveis para o funcionamento da obra
 Como ele acontece

. Esse estudo coleta dados e informações por meio de uma

pesquisa de campo, que fornece informações para o melhor
desempenho do projeto.
. Pesquisar material bibliográfico referente a dados e levantamentos
técnicos, socioeconômicos e ambientais da região.
. Examinar o histórico de imóveis presente no entorno.
. Definir a viabilidade do empreendimento na região, a partir das
análises realizadas.
. Verificar o padrão de construção conforme pesquisas.
ESTUDO COM O CLIENTE
Sabemos que para se executar qualquer projeto devemos,
antes de mais nada, realizar uma entrevista com o
interessado em executar qualquer tipo de construção.
. No nosso caso, será o cliente, juntamente com os seus
familiares, pois vamos nos ater a pequenas obras
(residências unifamiliares). Devemos considerar que
geralmente o cliente é praticamente leigo, cabendo então
ao profissional orientar esta entrevista, para obter o maior
número possível de dados.
Modelos de questionários para estudo com cliente
Em linguagem simples, o que precisamos saber é:

1. O que o cliente quer fazer.

2. O que o cliente pode fazer.

A prática mostra que o item 1 é sempre muito maior que o item 2, daí a razão de tentarmos averiguar
este segundo item. Para conseguirmos nosso objetivo de uma forma rápida, convém indagar:
a. Localização, metragem e característica do terreno de sua propriedade, objeto da obra em questão.
Deve-se indagar: rua, número, bairro, ruas próximas; enfim, dados que facilitem a localização do terreno:
metragem de frente, da frente ao fundo, área; descrição aproximada do perfil (caimento para a rua ou
para os fundos).
b. Tipo de construção: residencial, comercial, industrial, mista; número de pavimentos. Escola Estadual
de Educação Profissional [EEEP] Desenho de Construção Civil - Estudo de Viabilidade Técnica de
Construção Civil
c. Número e designação dos cômodos necessários. Convém saber o sexo e a idade das pessoas que
irão residir, para um projeto mais objetivo.
d. Metragem aproximada dos cômodos.
e. Descrição resumida e aproximada do acabamento.
f. Verba disponível para a obra.
 EXIGÊNCIAS CONTRATUAIS

 A escolha do tipo de contrato define a

distribuição de riscos entre contratante e
contratado. O grau de definição de escopo
influencia diretamente na escolha entre
Contratos a Preço Fixo ou Global, Contratos
a Custos Reembolsáveis e Contratos a Preço
Unitário.
 “No momento da implantação do projeto,
muitos contratos são fechados quando ainda
pouco se conhece sobre o escopo. Isso é um
risco para o gerenciamento do projeto de
quem contrata e de quem é contratado. É por
isso que muitos projetos enfrentam pleitos e
reivindicações contratuais ao longo de sua
realização” explica Blak.
 EXAME LOCAL DO TERRENO

 Sem sabermos as características do terreno, é quase impossível executar-se um bom projeto.

As características ideais de um terreno para um projeto econômico são:
 a) Não existir grandes movimentações de terra para a construção;
 b) Ter dimensões tais que permita projeto e construção de boa residência;
 c) Ser seco, preferencialmente distante de várzeas dos rios, lagos, entre outros;
 d) Ser plano ou pouco inclinado para a rua;
 e) Ser resistente para suportar bem a construção;
 f) Ter facilidade de acesso;
 g) Terrenos localizados nas áreas mais altas dos loteamentos, não sujeitos à inundação;
 h) Escolher terrenos em áreas não sujeitas à erosão;
 i) Evitar terrenos que foram aterrados sobre materiais sujeitos a decomposição orgânica,
exemplo de lixões, aterro sanitários, brejos, alagados e manguezais
Mas como nem sempre estas características são encontradas nos lotes urbanos, devemos levá-las
em consideração quando da visita ao lote, levantando os seguintes pontos
 a) Deve-se identificar no local o verdadeiro lote adquirido segundo a escritura, colhendo-se
todas as informações necessárias;
 b) Verificar junto a Prefeitura da Municipalidade, se o loteamento onde se situa o terreno, foi
devidamente aprovado e está liberado para construção;
 c) Números das casas vizinhas ou mais próximas do lote;
 d) Situação do lote dentro da quadra, medindo-se a distância da esquina ou construção mais
próxima.
 e) Com bússola de mão, confirmar a posição da linha N-S;
 f) Verificar se existem benfeitorias (água, esgoto, energia);
 g) Sendo o terreno com inclinação acentuada, em declive, verificar se existe viela sanitária
vizinha do lote, em uma das divisas laterais ou fundo;
 h) Verificar se passa perto do lote, linha de alta tensão, posição de postes, bueiros, etc.
 i) Verificar se existe faixa de não construção;
 j) Verificar a largura da rua e passeio.
 Procure as zonas da cidade onde se localizam edificações com características mais
compatíveis e semelhantes ao tipo de empreendimento (residencial, comercial, serviço,
etc.), podendo esta orientação ser encontrado no Plano de Zoneamento Urbano do
município em questão.
LIMPEZA DO TERRENO
Temos algumas modalidades para limpeza do terreno, que devemos levar em
consideração: Carpir - Quando a vegetação é rasteira e com pequenos arbustos,
usando para tal, unicamente a enxada. Roçar - Quando além da vegetação rasteira,
houver árvores de pequeno porte, que poderão ser cortadas com foice. Destocar -
Quando houver árvores de grande porte, necessitando desgalhar, cortar ou serrar o
tronco e remover parte da raiz. Este serviço pode ser feito com máquina ou
manualmente. Os serviços serão executados de modo a não deixar raízes ou tocos
de árvore que possam dificultar os trabalhos. Todo material vegetal, bem como o
entulho terão que ser removidos do canteiro de obras.
CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO - TOPOGRAFIA
 Deve ser elaborado um croqui do terreno com
as características e dimensões necessárias,
com as coordenadas georreferenciadas, de
modo a se obter a conformação geométrica
com medidas dos lados, área e indicação do
norte geográfico – campo destinado à
elaboração de croqui esquemático do perfil do
terreno. Deve se indicar as medidas verticais
e cotas de nível. As medidas devem ser
indicadas em metro e a área do terreno em
metro quadrado. Deve ser identificada a
frente do terreno.
 O levantamento topográfico é geralmente apresentado
através de desenhos de planta com curvas de nível e
de perfis. Deve retratar a conformação da superfície
do terreno, bem como as dimensões dos lotes, com a
precisão necessária e suficiente proporcionando
dados confiáveis que, interpretados e manipulados
corretamente, podem contribuir no desenvolvimento
do projeto arquitetônico e de implantação, para melhor
posicionamento da sua casa, irá definir uma melhor
conformação da casa em relação ao terreno.
Distribuição, pavimentos, estrutura, etc..