UNIVERSIDADE FEDERAL DE MINAS GERAIS

CURSO DE ENGENHARIA CIVIL

TGP - Gestão da Produção

Análise de viabilidade de incorporação

Professor: Paulo Anderi

Alunos: Gustavo Cardoso Santos - 2017073495

Otávio Freitas Carvalho Munhoz - 2017073720

Belo Horizonte
Maio, 2022
A empresa CONSTRUCT DREAM é uma incorporadora e construtora que está
querendo fazer um estudo de viabilidade para um empreendimento de incorporação
imobiliária. Para isso, localizou um lote com as seguintes características, tiradas de
sua informação básica:

• Dimensões: terreno retangular, com 20 m de frente e 50 m de fundo

• Localização: Av. Bernardo Monteiro, entre ruas Timbiras e Aimorés, bairro

Funcionários, Belo Horizonte, MG.

• Características do terreno: terreno supostamente baldio (sem construções), ligeiro

declive da frente para o fundo; sondagem prévia indicou que a fundação deve ser em
estacas tipo hélice contínua.

• Potencial construtivo hipotético: 3 vezes a área de terreno, sem outorga onerosa.

• Outorga onerosa: adiciona-se 0,5 x a área do terreno. Considerar custo de

R$2.000,00 por metro quadrado adicional construído para o custo da outorga

• Restrição altimétrica: 42 m.

• Afastamento frontal + Recuo frontal: 4,0 m mais acrescidos de mais 2,0 m dentro do
gradil (área interna que não pode ser construída)

• Área permeável: 20%

• Usos permitidos: considere-se qualquer uso, excluindo usos industriais e

hospitalares.

Os proprietários só consideram a possibilidade de construir se a margem líquida de

lucro for maior que 20%.

A proposta de compra do terreno é de R$4.000,00/m2. O proprietário não aceita

permuta do terreno.

Com relação aos parâmetros urbanísticos e de uso e ocupação do solo, assuma

outros dados necessários para a análise:

PARTE 1:

Com base no conteúdo da disciplina, incluindo aulas on-line, vídeos e material de

estudo, apresente um roteiro detalhado dos passos que você seguirá para a gestão
do empreendimento , tomando como base o momento de execução da obra.

A incorporação imobiliária é toda a atividade realizada com o objetivo de promover e

concretizar a construção para cessão total ou parcial de edificações concebidas de
unidades autônomas que, em conjunto, formam o condomínio. O processo de incorporação
imobiliária possui, via de regra, 9 passos básicos listados abaixo:
- Análise do Portfólio: consiste no estudo do empreendimento a ser feito relacionando-
o à posição de mercado da incorporadora. Em outras palavras, a análise de portfólio
visa compatibilizar o empreendimento em questão com o "no hall" da empresa que
irá construí-lo.

- Análise preliminar do produto: estudo prévio sobre a concorrência de outras

incorporadoras, perfil socioeconômico do comprador, demanda, entre outros.

- Articulação Financeira: definição de modelos financeiros para o desenvolvimento do

empreendimento podendo ser subsidiado, financiado, realizado com recursos
próprios, com grupo de investidores, fundos imobiliários, entre outras formas.

- Busca do terreno: os terrenos podem ser adquiridos de forma proativa, quando a

incorporadora procura pelo terreno a ser adquirido ou de forma reativa, quando
terceiros procuram a incorporadora com uma proposta de venda de um terreno.

- Estudo de viabilidade: consiste na formação de critérios em 4 áreas para a

realização do empreendimento, entre elas estão: a predefinição do produto,
envolvendo o estudo de massa com o número de unidades; a viabilidade financeira,
definindo o valor geral de venda (VGV), os custos e o modo de compra do terreno
podendo ser compra direta, permuta física ou permuta financeira; a viabilidade
jurídica, praticando-se o “due diligence”; e a viabilidade técnica, verificação de
critérios técnicos construtivos como disponibilidade de água, energia e esgoto para a
realização do empreendimento.

- Desenvolvimento de projeto: é a fase da incorporação cuja simbiose entre

arquitetura e engenharia está mais presente. Ela se divide em duas proposições:
incorporação jurídica e coordenação. A primeira abrange o projeto legal com a
liberação do alvará da construção, o memorial de incorporação, o seu registro e a
RT de combate a incêndio. A segunda, corresponde a um desenvolvimento
integrado de projetos e sistematização entre engenharia e arquitetura.

- Orçamento executivo e planejamento: chamado também de “Master Plan”, a

orçamentação executiva e planejamento sistematiza os custos gerais do
empreendimento como contratos, serviços administrativos, entre outros.

- Execução: a construção do empreendimento é realizada pela construtora contratada

ou, não raro, podendo ser até mesmo efetuado pela própria incorporadora. Nessa
fase, há 3 tipos de contrato com a construtora. São eles: por administração, em que
a construtora será responsável por todo o planejamento construtivo e administrativo
dos recursos da obra; por preço fechado, em que há um valor pré-estabelecido para
a construção do empreendimento; e o contrato por custo-meta, conhecido também
como “Target cost”, em que estabelece-se um orçamento e a diferença na economia
é dividida entre contratante e contratado. Todos esses tipos de contratos executivos
visam o equilíbrio entre custo, prazo e qualidade.
 - Venda: a última fase da incorporação consiste em um conjunto de estratégias
realizadas pela incorporadora para que seu produto seja adquirido pelo consumidor.
O processo de venda pode ser realizado de duas formas: própria, em que a própria
incorporadora, com seus recursos como stand de vendas, vendedores, marketing,
entre outros, comercializa seu produto; ou via terceiros, em que ela contrata uma
imobiliária para realizar a venda dos seus imóveis.

Parte 02
Com base nesses dados:

1. Proponha uma finalidade para o empreendimento. Descreva o empreendimento em

tipologia construtiva, m2 de área construída total, número de unidades autônomas,
dentre outros;

Para o início da descrição do empreendimento será necessário estipular algumas

premissas:

A análise de concorrência foi realizada com base em uma ferramenta da MRV que busca
ofertas de mercado com filtros do tipo: bairros, tipologia, área e valor médio.

Barreira: a MRV trabalha com renda mais baixa mas nosso produto é alta renda: 3 quartos
com 2 ou mais banheiros e 80m2 que não irá superar o valor de 600 mil reais.

Tudo isso define nosso portfólio.

Resultados da análise de concorrência: conforme mostrado na figura abaixo, em um raio de

2km do empreendimento, encontra-se apartamentos de 440.000 reais com área útil média
de aproximadamente 74 m².
Com isso e os dados propostos anteriormente, tem-se uma área da torre de 505,86 m², uma
área permeável de 494,14 m² estando acima dos 20% exigidos, e uma área média de
unidade autônoma de 76,15 m², próximo do que o mercado oferece.

2. Indique no Mapa os pontos comerciais/ escolas / acessos que seja interessante e

convergente com a proposta da dupla

O mapa de serviço abaixo detalha os principais pontos comerciais e de serviço em um raio

de 2km do empreendimento. Mostrando que a região possui diversificados recursos de
serviços, podendo ser, também, um atrativo para o comprador.
3. Apresente um estudo preliminar para a construção: estudo de massa (com croqui
do empreendimento) destinação, público-alvo da incorporação;

Em um raio de 2km percebe-se que o público alvo na região são pertencentes às classes
B1, A+, e A++ que possuem faturamento mensal médio aproximado de até 16.500, 29.000 e
mais do que 30.000 respectivamente.

A tabela a seguir relaciona o coeficiente de aproveitamento do empreendimento com o

número máximo de andares e o número máximo de UH.

Conforme o croqui representado abaixo, o empreendimento pode possuir 6 unidades

autônomas de aproximadamente 70m² com 3 quartos, 2 ou mais banheiros e varanda. O
edifício também possui 44 vagas de garagem no subsolo e uma área de lazer com piscina
na cobertura.
4. Apresente um estudo de viabilidade, definindo custos, sua margem de lucro e a
justificativa para realizar oempreendimento. Ou seja, apresente uma justificativa,
incluindo os seus cálculos, para a compra ou descarte do terreno.Para isso pode
utilizar uma planilha de referência que estará disponibilizada no Moodle, ou criar sua
própria planilha.
Na primeira planilha tem-se a viabilidade sem outorga e no segundo arquivo tem-se a
viabilidade com outorga. Pode-se inferir que o cenário com outorga será pior devido aos
custos envolvendo o valor da outorga. No cenário sem outorga, precisaríamos vender a
unidade por 650.000 rais para que nosso Lucro/VGV atingisse o valor de 20, índice mínimo
para a viabilização do negócio. Entretanto, o valor está incompatível com o que o mercado
oferece.
Sendo assim, o empreendimento está INVIABILIZADO !!!