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EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
AULA 02 – INCORPORAÇÃO E CONDOMÍNIOS
EMENTA
“Incorporação aspectos históricos, breve apresentação do fluxo do processo dos
empreendimentos imobiliários. Procedimento técnico e registral da incorporação
imobiliária (Lei 4591/64). Patrimônio de afetação. Responsabilidades de construtor e
incorporador. Averbação de construção (aspectos práticos e técnicos).
Comercialização. Financiamento Imobiliário. Empreendimentos residenciais e
comerciais. Legislação esparsa pertinente. Incorporação/Condomínios e o Direito
Imobiliário. Análise de Casos Concretos.”
RELEVÂNCIA DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA EM NÚMEROS

IMPORTÂNCIA DA INCORPORAÇÃO
O segmento da incorporação imobiliária desempenha um papel fundamental no

âmbito do desenvolvimento da economia brasileira, uma vez que envolve as atividades
voltadas para promoção e construção de edificações ou conjunto de edificações, para
alienação parcial ou total das unidades.
Ao longo do seu ciclo, constitui vínculos de uma extensa cadeia produtiva, que
inclui desde a indústria de insumos até fornecedores de produtos e serviços associados
à ocupação de imóveis residenciais e comerciais, influenciando diretamente na oferta e
melhoria das condições de infraestrutura, moradia e mobilidade urbana, produzindo
impactos sobre a produção, o emprego e a arrecadação de impostos em diferentes
setores e em todo país.
Professor Danilo Borges Paulino.

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VOLUME DE MERCADO
Como forma de estimar o tamanho de mercado (em número de

empreendimentos lançados), foram empregados métodos econométricos específicos,
com base em dados e informações públicas. Entre 2008 e agosto/ 2017, estima-se
que tenham sido lançados no Brasil 6,3 milhões de unidades, entre os segmentos
MCMV (77,8%), unidades residenciais de médio e alto padrão (20,7%) e comerciais
(1,6%):

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VALOR DE MERCADO
Com base nas premissas a respeito do volume lançado e no VGV (Valor Geral
de Vendas*) médio, estima-se que o valor dos empreendimentos lançados pela
incoporação imobiliária entre 2008 e 2017 seja da ordem de R$ 1,131 trilhão
(média de R$ 113,2 bilhões ao ano):
Inicialmente pode aparentar que construiu-se um volume maior de

empreendimentos Médio e Alto Padrão do que MCMV, todavia, quando a análise
se dá na área total construída, vemos justamente o contrário, uma vez que o
estudo estimou que o segmento de incorporação imobiliária foi responsável pela
construção de 286,9 milhões de m² entre 2010 e 2017, distribuídos segundo unidades
do programa MCMV (77,4%), unidades residenciais de médio e alto padrão (20,9%) e
unidades comerciais (1,7%):

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EMPREGO: EVOLUÇÃO ANUAL
Entre 2010 e 2017, as atividades relacionadas à incorporação imobiliária

foram responsáveis, anualmente, por 1,9 milhão de empregos em todo país:
Cumpre destacar novamente a relevância do programa MCMV quando vemos

que os impactos da incorporação imobiliária sobre o emprego derivaram, sobretudo,
das atividades relacionadas a empreendimentos do programa MCMV (69,9% do
emprego gerado pela incorporação), seguidos por imóveis residenciais de médio e
alto padrão (24,3%) e comerciais (5,9%):

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ARRECADAÇÃO DE IMPOSTOS
O segmento da incorporação imobiliária e atividades a ele associadas

arrecadaram cerca de R$ 157,4 bilhões entre 2010 e 2017, uma média de R$ 19,7
bilhões ao ano:
Por fim, também na arrecadação de impostos indiretos os impactos da

incorporação imobiliária estiveram atrelados aos empreendimentos MCMV (69,7% do
total de impostos indiretos arrecadados pelo segmento), seguidos por imóveis
residenciais de médio e alto padrão (23,9%) e comerciais (6,5%):

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ORIGEM HISTÓRICA
A incorporação imobiliária surgiu da atividade de construção de edifícios e

venda de unidades autônomas ao longo da construção. Não havia regulamentação
prévia que antecedesse a prática, haja vista que a mesma surgiu justamente da
necessidade habitacional intrínseca e indissociável à vida em comunidade. No início
do século XX, o Decreto nº 5.481/1928 surgiu como uma das primeiras
regulamentações sobre incorporações imobiliárias no território brasileiro,
tratando da alienação parcial de edifícios com mais de cinco andares.
Na década de 1930, por conta da Revolução Industrial que ocorria nos grandes
centros urbanos brasileiros, a demanda por imóveis cresceu exponencialmente,
acelerando o processo de urbanização e provocando um aumento suntuoso na
quantidade de imóveis novos sendo construídos. O déficit habitacional decorrente do
êxodo rural levou a mudanças na construção civil, fazendo surgir cada vez mais
empreendimentos cuja principal característica era a superposição de unidades
imobiliárias em regime condominial.
Os edifícios de múltiplos andares possibilitou que um número maior de pessoas

pudessem coabitar espaços urbanos menores, fomentando assim o progresso das
cidades, aumentando a utilização imobiliária e aprimorando o sentido útil da
propriedade.
a atividade incorporativa surgiu justamente por conta do aumento da

construção de edifícios nos grandes centros, através de uma série de atos ligados à
execução destes empreendimentos, atividades estas que envolviam desde a busca
pelo terreno onde o imóvel seria situado, até o desenvolvimento de projetos junto
a arquitetos e engenheiros, elaboração de planilhas de custos, aproximação de
adquirentes interessados, obtenção de agentes financiadores, ou seja, surgiu-se
aí a figura de um “intermediador” que providenciava todas as operações
relacionadas com a idealização, execução e comercialização do empreendimento,
ao qual se deu o nome de Incorporador, conforme expõe de forma brilhante Caio
Mário Da Silva Pereira1:
O incorporador existiu antes de o direito ter cogitado dele. E viveu a bem

dizer na rua ou no alto dos edifícios em construção, antes de sentar-se
no gabinete dos juristas ou no salão dos julgadores.
Um indivíduo procura o proprietário de um terreno bem situado, e incute-
lhe a idéia de realizar a edificação de um prédio coletivo. Mas nenhum
dos dois dispõe do numerário e nenhum deles tem possibilidade de
levantar por empréstimo o capital, cada vez mais vultoso, necessário a
1
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 11ª ed., Rio de Janeiro: Editora Forense,
2014, pgs. 191-193.
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levar a termo o empreendimento. Obtém, então, opção do proprietário,
na qual se estipulam as condições em que este aliena o seu imóvel.
Feito isso, vai o incorporador ao arquiteto, que lhe dá o projeto. O
construtor lhe fornece o orçamento. De posse dos dados que lhe
permitem calcular o aspecto econômico do negócio (participação do
proprietário, custo da obra, benefício do construtor e lucro), oferece à
venda as unidades. Aos candidatos à aquisição não dá um documento
seu, definitivo ou provisório, mas deles recebe uma “proposta” de
compra, em que vêm especificadas as condições de pagamento e
outras minúcias. Somente quando já conta com o número de
subscritores suficientes para suportar os encargos da obra é que o
incorporador a inicia. Se dá sua execução por empreitada, contrata com
o empreiteiro; se por administração, ajusta esta com o responsável
técnico e contrato o calculista, contrata os operários, contrata o
fornecimento de materiais etc.
[...] Diante desta variedade polimorfa de atividades, era com efeito
impossível definir o incorporador dentro de fórmula tradicional das
figuras componentes de qualquer contrato típico. Ele é um
corretor, porque efetua a aproximação do dono do terreno com os
compradores; mas é mais do que isso. É um mandatário, porque
opera em nome do proprietário junto aos compradores. E porque
os representa junto ao construtor, aos fornecedores, etc. É um
gestor de negócios, porque, em todas as circunstâncias eventuais,
defende oficiosamente os interesses de seus clientes, de um e de
outro lado. É um industrial de construção civil. E às vezes um
banqueiro-financiador. É um comerciante. Um pouco de tudo.
Tal atividade desenvolveu-se sem qualquer regulamentação até meados de

1960, sendo que as normas vigentes à época tratavam apenas das questões que
envolvessem edificações já existentes, não tratando, contudo, da construção
propriamente dita, ou mesmo da comercialização das unidades em construção 2.
Antes da Lei n. 4.591/64, a legislação brasileira não abordava a atividade

empresarial de construção e comercialização de imóveis integrantes de edificações
coletivas, tratando apenas da alienação parcial de edifícios de dois ou mais
pavimentos, e da ocupação desses edifícios, conforme se vê do Decreto-lei n.
5.481/1928 já mencionado, e de suas alterações (Decreto-lei n. 5.423/1943 e lei n.
285/1945).
Contudo, a crescente demanda por edifícios em regime condominial – e os

consequentes conflitos decorrentes tanto da construção e comercialização, quanto das
questões decorrentes da coabitação – necessitavam de uma regulamentação legal para
reger as incorporações e condomínios. Conforme leciona Orlando Gomes3, o exercício
desta “atividade profissional através de relações contratuais tão frequentes e
2
CHALHUB, Melhim Namem. Da Incorporação Imobiliária. 2. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2005.
3
GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008. p. 549.
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importantes” fez surgir a tipificação do negócio jurídico denominado contrato de
incorporação imobiliária. Caio Mário Da Silva Pereira4 afirma que a falta de
regulação sobre a incorporação imobiliária fez surgir um cenário de completa
desproteção aos adquirentes de imóveis em construção. Conforme registra o ilustre
doutrinador, sequer a justiça sabia lidar com a falta de regulamentação sobre o
assunto:
"E foi precisamente porque faltava uma caracterização exata para a sua
atuação, como porque o negócio da incorporação não tinha a natureza
de um contrato nominado, é que não havia pronunciamentos seguros da
justiça a seu respeito."
Toda esta lacuna legislativa, somada à crescente dos conflitos envolvendo as

atividades que envolvem a incorporação imobiliária, culminaram na edição da Lei nº
4.591 de 1964, a qual estabeleceu o regramento relativo à Incorporação Imobiliária e ao
Condomínio Edilício, trazendo toda uma sistemática de atuação que buscou incorporar
as práticas já adotadas, e antever os principais conflitos existentes à época. Foi
justamente com a referida lei que a Incorporação Imobiliária e o Incorporador passaram
a receber o tratamento expresso pelo legislador5.
CONCEITO DE INCORPORAÇÃO
A Lei nº 4.591/64 define o conceito de incorporação imobiliária no parágrafo
único de seu artigo 28:
Art. 28. (...) Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se
incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover
e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações
ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Como se percebe da leitura do texto legal, o núcleo da atividade de

incorporação consiste justamente na construção da edificação, a qual, por sua vez,
destinar-se-á à alienação futura de suas unidades autônomas, contando muitas vezes
com áreas de domínio comum. Melhim Namem Chalhub6 assim define a incorporação
imobiliária:
"(...) atividade empresarial que se caracteriza pela produção e

comercialização de imóveis em construção, integrantes de conjuntos
imobiliários” e o contrato de incorporação “compreende obrigações de
construir e transmitir a propriedade de imóveis integrantes de conjuntos
4
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações, 6. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1991, p.
234.
5
CHALHUB, Melhim Namem. Da Incorporação Imobiliária. 2. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2005.
6
CHALHUB, Melhim Namem. Alienação fiduciária, incorporação imobiliária e mercado de capitais:
estudos e pareceres. Rio de Janeiro: Renovar, 2012, p. 241.
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imobiliários, quando celebrado esse negócio jurídico durante a
construção."
A atividade de incorporação deve ser entendida, então, como o processo pelo

qual uma pessoa física ou jurídica desenvolve um empreendimento. A empresa ou
pessoa que promoveu a construção, ou seja, que administrou o projeto e que efetua a
venda das unidades, é chamada de incorporadora.
O Incorporador, por sua vez, é definido no caput do artigo 29 da Lei nº

4.591/64, e tem seu conceito ampliado pelo art. 30 desta mesma lei:
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica,

comerciante ou não, que embora não efetuando a construção,
compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno
objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas,
(VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção
sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para
efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a
incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela
entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras
concluídas.
Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das

frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada
a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de
terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de
aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de
construção, respondendo o alienante como incorporador.
Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e

titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de
edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre
que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.
Nota-se que o conceito trazido pelo parágrafo único – de vinculação do lote

fracionado à construção – vincula-se diretamente à extensão do conceito do
Incorporador ao proprietário que tenha vínculo ao contrato construtivo justamente a fim
de garantir a proteção dos adquirentes.
Quanto às exigências legais para caracterização do incorporador, o art. 31 da

Lei nº 4.591/64 elenca as pessoas que podem exercer a função de incorporador:
Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias

caberão ao incorporador, que sòmente poderá ser:
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário

dêste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos
da alínea a do art. 32;

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b) o construtor;
c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão

proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o
cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro
de imóveis competente.
Muito embora a incorporação abranja diferentes negócios jurídicos 7 que

envolvem desde a viabilização prévia da construção, até a comercialização futura das
unidades autônomas, certo é que o objeto central ao qual todos os demais negócios
jurídicos irão se vincular diz respeito à construção da edificação, que foi prevista de três
formas diferentes pela lei 4.591/64: por conta e risco do incorporador, por empreitada
ou por administração.
MODALIDADES CONSTRUTIVAS:
PREÇO DE CUSTO X PREÇO FECHADO
O art. 48 da lei 4.591/64 prevê que a construção pode ser contratada em dois
regimes, por empreitada ou por administração (ou “à preço de custo”), senão vejamos:
Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos

moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de
empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá
estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser
contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.
Luiz Antonio Scavone Junior8, em menção aos ilustres doutrinadores João

Nascimento Franco e Nisske Gondo, destaca ainda uma terceira modalidade de
construção, à qual denomina “construção por conta e risco do incorporador”, na qual
não existe a figura jurídica da comissão de representantes (presente nas outras duas
modalidades de construção), ficando o incorporador responsável por construir – ele
próprio ou mediante terceirização – e vender as futuras unidades a preço e prazo certo,
tendo principal distinção do regime por empreitada a inexistência da comissão de
representantes.
Quanto às demais modalidades de construção, Caio Mário Da Silva Pereira9

leciona que a incorporação originalmente sempre se encaminhou para o regime
de empreitada, haja vista a vantagem de se saber de antemão o valor do imóvel,
7
PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das coisas. 2. ed. São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais,
2012, p. 461.
8
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática/Luiz Antonio Scavone Junior. 9ª
ed. ver. atual. e ampl. Rio de Janeiro: FOrene, 2015. p. 141.
9
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações, 11. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p.
287/288.
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todavia, destaca que a influência das oscilações do custo da obra atrelada aos
episódios de problemas inflacionários da economia brasileira fizeram surgir outra
modalidade também relevante de construção, no regime de construção por
administração ou à preço de custo:
A incorporação sempre se encaminhava para a construção em regime

de empreitada, a que não faltou, com uma frequência que estimulava o
desenvolvimento deste gênero de atividade e de negócio, e propeliu o
progresso das cidades, o financiamento dos estabelecimentos bancários
particulares, como ainda das autarquias de cunho previdenciário.
Depois, com o curso cada vez mais veloz da inflação, surgiram
dificuldades na manutenção do sistema, uma vez que o empreiteiro, não
obstante disposição expressa do Cód. Civil, a proibir a elevação do
custo da obra, ainda que haja majoração nos preços e nos valores
salariais (art. 1.246), tinha de recorrer à revisão, e até por mais de uma
vez antes da entrega do edifício. As coisas de tal modo ocorreram que
se tornou impossível uma previsão de custeio. E, então, marchou-se
noutro rumo – o da construção por administração, ou por preço de
custo, em que o incorporador oferece a unidade e a estimativa de seu
custo, o qual variará na medida das oscilações de mercado, obrigando-
se o adquirente a cobrir os gastos na medida em que se fizerem,
mediante a atualização periódica das prestações.
Na construção por empreitada, via de regra, o que se tem é a fixação de

um valor pré-estabelecido que será pago pelos adquirentes pela aquisição do
imóvel, ficando à cargo do construtor o custeio da obra de forma integral,
entregando-a no prazo e valor preestabelecidos junto ao adquirente. Tal regime
construtivo encontra-se previsto no art. 55 da lei 4591/64 e seguintes, sendo pertinente
o seguinte destaque do texto legal:
Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo

regime de empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço
reajustável por índices préviamente determinados.
§ 1º Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será
irreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo
efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.
§ 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será
reajustado na forma e nas épocas nêle expressamente previstas, em
função da variação dos índices adotados, também previstos
obrigatóriamente no contrato.
Já na modalidade por administração, o incorporador apresenta uma

estimativa de custo e prazo para execução da obra, sendo que eventuais
oscilações no custo da obra e na sua duração correm por conta exclusiva dos
adquirentes, os quais permanecem responsáveis pelo custeio integral da obra. O
incorporador, nesta modalidade, assume o papel de administrador do empreendimento,
prestando serviços de assessoria e coordenação do empreendimento em auxílio aos

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adquirentes, reais responsáveis pela obra e seu custo. Este regime construtivo consta a
partir do art. 58 da lei 4591/64, sendo pertinente a seguinte análise:
Art. 58. Nas incorporações em que a construção fôr contratada pelo

regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de
responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do
custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:
I - tôdas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos
referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos
em nome do condomínio dos contratantes da construção;
II - tôdas as contribuições dos condôminos para qualquer fim
relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em
nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários,
as quais, serão movimentadas pela forma que fôr fixada no contrato.
DIFERENÇAS ENTRE CONSTRUÇÃO POR EMPREITADA E POR

ADMINISTRAÇÃO
Dentre as diferenças nas modalidades construtivas supra descritas, sem dúvida

alguma a que mais distingue as duas principais modalidades de construção – por
empreitada ou por administração – consiste na responsabilidade pelo custeio
integral da obra.
Na modalidade de construção por empreitada incumbe ao

incorporador/construtor a determinação prévia do valor a ser pago pelos adquirentes,
preço este que deve ser fixo, ou reajustável através de critério pré-estipulado, conforme
dispõe os parágrafos do artigo 55 da lei 4.591/6410, que permitem aos adquirentes tão
somente a fiscalização do andamento da obra e da atualização do preço.
Já na construção por administração, que tem como característica basilar

justamente a oscilação do preço inicialmente previsto conforme o andamento da obra é
de responsabilidade dos adquirentes a elaboração do orçamento do custo da obra com
10
Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser
a preço fixo, ou a preço reajustável por índices préviamente determinados.
§ 1º Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será irreajustável, independentemente das
variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.
§ 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e nas
épocas nêle expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados, também previstos
obrigatóriamente no contrato.
§ 3º Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão de Representantes fiscalizará o
andamento da obra e a obediência ao Projeto e às especificações exercendo as demais obrigações
inerentes à sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção.
§ 4º Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada, reajustável, a Comissão de
Representantes fiscalizará, também, o cálculo do reajustamento.
§ 5º No Contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado da obra, calculado de
acôrdo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, quando
o preço estipulado fôr inferior ao mesmo.
§ 6º Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a preço fixo.
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estrita observância dos critérios e normas referidos no inciso II, do artigo 53 da lei
4.591/64, sendo que as revisões da estimativa de custo da obra devem ser efetuadas
pelo menos semestralmente, em comum entre a Comissão de Representantes e o
construtor.
Ainda, outro ponto de distinção de extrema relevância diz respeito à

tomada de decisões e à condução dos trabalhos na execução da obra. Destaca-se
na construção por empreitada a total autonomia do incorporador, o qual prevê de
antemão as características da obra, prazo de execução, preço a ser pago, e ainda a
qualidade dos materiais a serem empregados, ficando ao adquirente a
responsabilidade pelo pagamento pela aquisição do imóvel sem poder, entretanto,
exigir alterações no imóvel, a não ser aquelas que eventualmente tenham sido
pactuadas entre as partes e permitidas pelo incorporador.
Já na modalidade de construção por administração, Hely Lopes Meirelles

destaca que “o construtor fica na dependência das deliberações do dono da obra, que
custeia e suporta os encargos financeiros da construção, podendo alterar os trabalhos
quanto à sua extensão e escolher os materiais a serem utilizados”.
Como exceção aos poderes diretivos dos adquirentes – e

consequentemente as responsabilidades decorrentes dos mesmos – na
modalidade de construção por administração, cumpre pontuar que
independentemente da modalidade construtiva, a responsabilidade técnica da
obra será atribuída ao incorporador, conforme leciona Hely Lopes Meirelles:
“para fins de responsabilidade profissional é indiferente a espécie ou

natureza do contrato de construção, uma vez que tal responsabilidade
não é contratual, mas sim legal, decorrente do Código Civil (art. 618), no
que concerne à solidez da construção, e da legislação regulamentadora
da profissão de engenheiro, de arquiteto e de agrônomo, no que tange à
perfeição da obra”11.
Muito embora entre os profissionais da construção civil exista a crença

equivocada de que o construtor que administra obras no sistema de construção por
administração (“à preço de custo”) não guarde responsabilidades em relação à
qualidade da obra e possíveis patologias que possam surgir na edificação, certo é que
para além da responsabilidade direta dos empreiteiros terceirizados que tenham
executado determinada etapa da obra, existe ainda a responsabilidade técnica do
profissional que assina a Anotação de Responsabilidade Técnica da obra, como bem
tem entendido os tribunais pátrios:
APELAÇÃO CÍVEL. APELAÇÕES E AGRAVOS RETIDOS.

RESPONSABILIDADE CIVIL. FALHAS CONSTRUTIVAS EM IMÓVEL.
FISSURAS E INFILTRAÇÕES CAUSADAS POR RECALQUE DA
11
MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir – 11ª ed. Ed, São Paulo: Malheiros, 2013, págs.263/264.
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FUNDAÇÃO. AGRAVOS RETIDOS.NÃO CONHECIMENTO (1) POR
AUSÊNCIA DE REQUERIMENTO EXPRESSO - ART. 523, § 1º, DO
CPC E (2) PELO PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE. HIPÓTESE
EM QUE HOUVE ANTERIOR INTERPOSIÇÃO DE AGRAVO EM FACE
DA MESMA DECISÃO ORA AGRAVADA. APELAÇÕES.
PRELIMINARES. (A) PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA. NÃO
CARACTERIZAÇÃO NO CASO CONCRETO. INAPLICABILIDADE DO
PRAZO QUINQUENAL DO ART. 1.245 DO CC/16 E ART. 618 DO
CC/02. PRAZO DE GARANTIA E NÃO DE PRESCRIÇÃO, APÓS O
QUAL NECESSÁRIA A DEMONSTRAÇÃO DE CULPA. ART. 206, § 3º,
V, CC/02. AÇÃO AJUIZADA DENTRO DO PRAZO DE TRÊS ANOS
CONTADOS DA CIÊNCIA DOS DANOS. (B) LEGITIMIDADE PASSIVA
DOS REQUERIDOS. CONSTRUTORA E ENGENHEIRO QUE
RESPONDEM POR VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. (C) JULGAMENTO
ULTRA PETITA NÃO CARACTERIZADO.SENTENÇA QUE SE ATEVE
AOS LIMITES DO PEDIDO INICIAL. MÉRITO. DANOS MORAIS.
CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO QUE EVIDENCIAM O
DANO MORAL E NÃO MERO DISSABOR. DANOS AO IMÓVEL QUE
GERARAM DESCONFORTO E RECEIO QUANTO À HIGIDEZ E
SOLIDEZ DA MORADIA. DESGASTE EMOCIONAL E DISPÊNDIO DE
MESES NA TENTATIVA DE OBTER OS REPAROS
EXTRAJUDICIALMENTE. INDENIZAÇÃO DEVIDA. APELAÇÃO DOS
RÉUS NÃO PROVIDA E APELAÇÃO DA AUTORA PROVIDA. (TJ-PR -
APL: 13794713 PR 1379471-3 (Acórdão), Relator: Lilian Romero, Data
de Julgamento: 01/10/2015, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ:
1678 28/10/2015)
APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO. EDIFÍCIO.

DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO CONSTATADOS POR PROVA
PERICIAL. CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA DA INCORPORADORA E DO
ARQUITETO. IRRESIGNAÇÃO DESTE ÚLTIMO. ALEGAÇÃO DE
INEXISTÊNCIA DE CULPA. DESCABIMENTO. IMPERÍCIA E
NEGLIGÊNCIA NA ELABORAÇÃO DO PROJETO E NA
FISCALIZAÇÃO DA EXECUÇÃO DA OBRA. RESPONSABILIZAÇÃO
SOLIDÁRIA DEVIDA. CITA PRECEDENTES. SENTENÇA MANTIDA.
APELAÇÃO CIVIL CONHECIDA E NO MÉRITO NÃO PROVIDA.(TJ-PR
- APL: 12293211 PR 1229321-1 (Acórdão), Relator: José Sebastião
Fagundes Cunha, Data de Julgamento: 06/11/2014, 8ª Câmara Cível,
Data de Publicação: DJ: 1474 11/12/2014)
CIVIL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO EM IMÓVEL. TUTELA

ANTECIPADA DETERMINANDO REPARO IMEDIATO SOB PENA DE
MULTA DIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO ENGENHEIRO LIMITADA
À ELABORAÇÃO DE PROJETOS NÃO COMPROVADA. ANOTAÇÃO
DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA POR PROJETO E EXECUÇÃO.
RESPONSABILIZAÇÃO SOLIDÁRIA MANTIDA. RECURSO
DESPROVIDO. O engenheiro civil responsável pela elaboração de
projetos e execução da obra é responsável pelos vícios da

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edificação, em solidariedade com a empresa contratada para a
construção da residência.(TJ-SC - AG: 80590 SC 2008.008059-0,
Relator: Luiz Carlos Freyesleben, Data de Julgamento: 22/03/2010,
Segunda Câmara de Direito Civil, Data de Publicação: Agravo de
Instrumento n. , da Capital)
APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. REPARAÇÃO

DE DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS –
DESABAMENTO DE SACADA - SENTENÇA DE PARCIAL
PROCEDÊNCIA – CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO –
ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA INDEFERIDA - ANOTAÇÃO
DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA (ART) QUE DEFINE PARA OS
EFEITOS LEGAIS OS RESPONSÁVEIS TÉCNICOS PELO
EMPREENDIMENTO – RESPONSABILIDADE DO ENGENHEIRO
CONTRATADO DE FISCALIZAR A EXECUÇÃO DO SEU PROJETO -
INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 1º E 2º DA LEI 6.496/77 –
RESPONSABILIDADE DO EMPREITEIRO CONFIGURADA –
EXECUÇÃO DA OBRA EM DESCONFORMIDADE COM O PROJETO
ESTRUTURAL – DANOS MORAIS RECONHECIDOS - SENTENÇA
MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS. (TJ-SP - APL:
10019839620138260281 SP 1001983-96.2013.8.26.0281, Relator:
Cesar Luiz de Almeida, Data de Julgamento: 09/05/2017, 28ª Câmara
de Direito Privado, Data de Publicação: 09/05/2017)
Logo embora existam distinções que de fato atenuem as responsabilidades

assumidas pelo incorporador que administra a obra pelo sistema “à preço de custo”,
tem-se como inafastável a responsabilidade pelos danos decorrentes de falhas que
deveriam ter sido observadas pelo engenheiro que acompanha a execução.
Por fim, uma última distinção que se faz necessária entre tais
modalidades construtivas decorre da forma de “comercialização” das unidades e
o reflexo desta “comercialização” em relação ao momento em que se torna
necessário o registro da incorporação.
É inconteste que a natureza jurídica estabelecida entre o construtor e os

adquirentes no regime de construção por empreitada se dá através da compra e venda
– ou promessa de compra e venda – de imóvel. Todavia, no regime de construção “à
preço de custo” não há a negociação de unidades propriamente dita, haja vista que o
“adquirente” na modalidade “à preço de custo” não celebra qualquer espécie de compra
e venda sobre unidades, mas sim ingressa em um empreendimento junto aos demais
“adquirentes” a fim de formar um grupo responsável pela construção do edifício no qual,
após concluída a obra, possuirá uma unidade.
O papel do incorporador no início dos empreendimentos “à preço de custo”

consiste em elaborar um esboço prévio do empreendimento com projeções e
estimativas de custo/prazo para execução da obra, e em seguida aproximar
interessados na formação do grupo que irá, posteriormente, assumir integralmente a

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responsabilidade pela obra (ressalvada a responsabilidade técnica que persiste com o
incorporador/administrador).
Assim, a atuação do incorporador neste início assemelha-se à do corretor de

imóveis, mas a “corretagem” não se dá sobre uma alienação/promessa de alienação de
unidades, e sim sobre a aproximação de interessados que comunguem das mesmas
intenções em executar de forma coletiva o respectivo empreendimento na modalidade
de construção por administração, na qual o incorporador figurará como administrador, e
não “promitente vendedor”. Forma-se assim um grupo que construirá em benefício
próprio, inexistindo, portanto, a negociação sobre as unidades, mas tão somente o
acerto de interesses na execução do edifício.
Destacadas as diferenças que envolvem a comercialização de unidades nas

modalidades de construção por administração e construção por empreitada, torna-se
imperiosa a análise acerca da obrigação de registro da incorporação trazida pelo artigo
32 da lei 4.591/64, que assim dispõe:
Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades

autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de
Imóveis, os seguintes documentos:
(...)
Do texto legal acima colacionado resta evidenciado que o dever de registro da

incorporação surge como uma condição para que o incorporador possa negociar sobre
as unidades autônomas, todavia, não há qualquer determinação para que o registro
ocorra caso a negociação sobre as unidades não venha ocorrer.
Nota-se que o legislador mais uma vez trata a incorporação imobiliária tendo
como premissa norteadora a de que os empreendimentos serão construídos com a
finalidade de comercialização, situação que se adequa perfeitamente quando a
modalidade construtiva adotada é a de construção por empreitada, mas que torna-se
imprecisa quando tratamos da construção por administração.
Logo, em frente a empreendimentos executados na modalidade de construção

por empreitada, se mostra eficaz a norma legal que condiciona a ocorrência destas
vendas ao prévio registro da incorporação, medida que protege os adquirentes de
eventual irregularidade registral em relação ao empreendimento no qual estão a
ingressar, e sob o qual não possuem o poder diretivo ao longo da obra. Todavia,
novamente resta desprestigiado o “adquirente” que ingressa em empreendimentos na
sistemática de construção “à preço de custo”, o qual muitas vezes é convencido a
entrar em empreendimentos que estão apenas esboçados, sem a devida regularização
registral viabilizada.
Assim, não havendo a negociação sobre unidades autônomas na construção

por administração, deixa-se de ser aplicável a obrigatoriedade do registro da
incorporação traduzido no texto da lei, haja vista que, via de regra, nenhuma unidade
será negociada no transcorrer da construção. Ainda que algum adquirente pretenda
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“vender” os direitos que possui sobre futura respectiva unidade, o que se estará a
vender é tão somente uma quota de participação no empreendimento, correspondente
ao montante já pago por aquele que vier a vendê-la, somada aos deveres e direitos
decorrentes da continuidade na contribuição com o custeio da obra por aquele que
adquirir a respectiva quota, direito este que culminará, após a conclusão da obra, na
propriedade sobre a unidade, e não antes disto.
A impossibilidade jurídica de haver qualquer negociação sobre as unidades no

regime de construção por administração decorre exatamente da natureza jurídica desta
modalidade construtiva, uma vez que a relação dos “adquirentes” com a obra não se
limita ao custeio individualizado de sua futura unidade, mas sim da obra como um todo,
nos termos do artigo 58 da lei 4.591/64, sendo que na eventualidade de exclusão de
algum adquirente do empreendimento sem que haja a sua substituição por outro
indivíduo, e havendo a adjudicação pelo grupo na forma do art. 63, § 3º , da lei
4591/64, consequentemente recairá sobre os demais o custeio da unidade que não
mais possui um adquirente diretamente vinculado. Logo, nota-se que o que se está a
negociar nesta modalidade são direitos sob quota de participação no empreendimento,
no qual os adquirentes integram grupo que constrói obra em nome próprio, não
havendo a negociação sobre unidades individualizadas ensejadora do dever prévio de
registro da incorporação.
Melhim Namem Chalhub12 leciona que o registro da incorporação somente se

faz necessário quando se está diante do exercício de uma atividade empresarial,
quando “haverá necessidade de proteção do interesse público” justamente por conta de
as unidades a serem comercializadas se destinarem à comercialização para terceiros,
afirmando, todavia, que quando se está diante de uma construção realizada por um
grupo de pessoas para uso próprio, não há a necessidade de se registrar a
incorporação. Tal entendimento analisa de forma magistral a diferença entre a
negociação de unidades autônomas – relacionada à incorporação por empreitada – e a
angariação de pessoas para compor associação de condôminos – relacionada à
incorporação a preço de custo –, não sendo exigido desta última o registro de que trata
o art. 32 da lei 4591/64 justamente por inexistir a referida negociação de unidades.
Neste mesmo sentido, ao tratar da necessidade de registro da incorporação,

Arnaldo Rizzardo13 leciona que “só é necessário o registro da incorporação imobiliária
quando o incorporador pretende alienar as unidades da edificação em construção, ou
seja, se há promessa de compra e venda de coisa futura”. Desta mesma maneira tem
decidido os tribunais pátrios, que bem distinguem a comercialização de unidades que
ensejaria o dever de registro, e que se vê presente na construção por empreitada “à
12
CHALHUB, Melhim namem. Memorial de incorporação - Notas sobre a Inexigibllidade de seu
arquivamento nas hipóteses que não configurarem atividade empresarial - RDI Edição 13 - Janeiro/Junho
de 1984 - Revista De Direito Imobiliário - Co-Edição Instituto De Registro Imobiliário Do Brasil Editora
Revista Dos Tribunais, pg. 46.
13
RIZZARDO, Arnaldo – Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 4. Ed. rev. E atual. – Rio de
Janeiro: Forense, 2015, pg. 321.
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preço fixo”, e a aproximação de pessoas interessadas em integrar um grupo que se
responsabilizará pela execução do empreendimento, sistemática na qual se encontra a
construção por administração ou “à preço de custo”:
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM

RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS - ILEGITIMIDADE PASSIVA DA
INCORPORADORA ACOLHIDA - CARÊNCIA DE AÇÃO POR FALTA
DE INTERESSE PROCESSUAL DOS AUTORES CONFIGURADO EM
RELAÇÃO A PRETENSÃO DE OBTER A RESCISÃO DO CONTRATO,
POR SE ENCONTRAR RESCINDIDO ATRAVÉS DO LEILÃO E
EXPEDIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO DE SUAS COTAS
CONDOMINIAIS ANTERIORMENTE À PROPOSITURA DO
PRESENTE- CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NÃO
APLICÁVEL AO CASO EM JULGAMENTO - NULIDADE INACOLHIDA -
COTAS ARREMATADAS PELO VALOR DA DÍVIDA - SENTENÇA
CORRETA - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. ''TRATANDO-SE
DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB O REGIME DE
ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE CUSTO, A INCORPORADORA É
PARTE ILEGÍTIMA PARA FIGURAR NO PÓLO PASSIVO DE AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL, UMA VEZ QUE A RESPONSABILIDADE
PELO ANDAMENTO, RECEBIMENTO DAS PRESTAÇÕES E
ADMINISTRAÇÃO DA CONSTRUÇÃO É DOS ADQUIRENTES,
CONDÔMINOS, ATRAVÉS DA COMISSÃO DE REPRESENTANTES,
CONFORME DISPOSTO NOS ARTS. 58 E 60 DA LEI 4.591/64 (...)
REGISTRO - INEXISTÊNCIA JUNTO AO CARTÓRIO COMPETENTE -
FATO QUE NÃO CONSTITUI CAUSA DE NULIDADE OU
ANULABILIDADE DAS PROMESSAS DE COMPRA E VENDA
REALIZADAS - CONJUGAÇÃO DO ART. 32 DA LEI 4.591/64 COM
OS ARTS. 145 E 147 DO CC . J:04.12.2002 - REL. DES. ARMINIO
JOSÉ ABREU LIMA DA ROSA). (...) (TJ-PR - AC: 1594565 PR
Apelação Cível - 0159456-5, Relator: Anny Mary Kuss, Data de
Julgamento: 14/10/2004, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação:
01/11/2004 DJ: 6737).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA.PEDIDO

LIMINAR DE SUSPENSÃO DA SUPOSTA COMERCIALIZAÇÃO DE
UNIDADES AUTÔNOMAS, BEM COMO DA PUBLICIDADE RELATIVA
AOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EDIFÍCIO EUNICE
GUIMARÃES E RESIDENCIAL TRIANON, LOCALIZADOS NA
CIDADE DE GUARAPUAVA/PR.INDEFERIMENTO. PRETENSA
SIMULAÇÃO NO SISTEMA DE INCORPORAÇÃO POR
EMPREITADA, QUE EXIGIRIA O PRÉVIO REGISTRO NO OFÍCIO DE
IMÓVEIS. AUSÊNCIA DE VEROSSIMILHANÇA. ELEMENTOS QUE
INDICAM SE TRATAR DE MERO SISTEMA DE CONSTRUÇÃO "POR
ADMINISTRAÇÃO" OU "A PREÇO DE CUSTO".NECESSIDADE DE
MELHOR INSTRUÇÃO PROCESSUAL. ART. 273 DO CPC C/C ARTS.
12 E 19 DA LEI 7.347/85. REQUISITOS NÃO
ATENDIDOS.DESCABIMENTO DA MEDIDA

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ANTECIPATÓRIA.DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
(TJ-PR 9186123 PR 918612-3 (Acórdão), Relator: Guido Döbeli, Data
de Julgamento: 27/11/2012, 4ª Câmara Cível).
Trecho da íntegra do acordão: Entretanto, conforme já havia adiantado

no despacho preliminar, não é possível verificar com segurança as
irregularidades aventadas pelo d. órgão ministerial nos
empreendimentos imobiliários em questão, considerando que os
documentos acostados aos autos não indicam claramente a existência
de simulação ou fraude no sistema de edificação adotado pela empresa
agravada. Ao contrário, dentre os documentos colacionados encontram-
se as Atas de Constituição do Condomínio para a administração da
construção e o Estatuto dos Condôminos, elementos esses que
denotam a caracterização da obra nos moldes do chamado "condomínio
fechado" ou a "preço de custo", ainda em fase inicial de reunião de
pessoas para compor o grupo associativo (fls. 101/111-TJ). Como bem
detectou o MM. Juiz singular, "não se sabe ao certo se a requerida
estaria efetivamente negociando unidades autônomas de futuro
empreendimento, o que é vedado sem o prévio registro da
incorporação, ou apenas angariando pessoas para compor
associação de condôminos para futura construção sob o sistema
de "preço de custo", especialmente porque nas propagandas
anexadas aos autos não consta a tentativa de venda de unidades
autônomas definidas, mas apenas a informação das parcelas a
serem pagas pelo aderente ao sistema". Assim, nesta etapa
inaugural da ação, não se vislumbra a propalada existência de
incorporação imobiliária simulada, que exigiria o prévio registro no
Ofício de Imóveis, sendo certo que a eventual intermediação de
agente responsável pela composição da associação não parece
desnaturar o sistema de condomínio fechado. Em conclusão, faz-se
necessária a instrução processual para verificar se se trata
efetivamente de venda de unidades autônomas, e não apenas de
mera angariação de possíveis interessados na construção "a preço
de custo", circunstância que afasta, por ora, o cabimento da tutela
antecipatória pleiteada.”.
Logo, resta inconteste que as distinções estruturais entre estas duas

modalidades construtivas refletem diferentes responsabilidades que inclusive envolvem
o dever de registro da incorporação.
É evidente que mesmo na modalidade de construção por administração se

mostra mais adequado e seguro que o registro da incorporação se dê tão logo se inicie
a execução do empreendimento, todavia, a redação do texto legal, ao vincular o dever
de registro à negociação das unidades, e não ao início da obra, infelizmente deixou de
trazer esta importante precaução como requisito obrigatório à execução da obra na
modalidade “à preço de custo”, sendo certo que a sistemática positivada adotada pelo
ordenamento jurídico brasileiro, bem como a aplicação do princípio da legalidade

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trazido pela Constituição Federal de 1988, permitem que a obra possa ser executada
desde que não seja realizada a negociação sobre as unidades.
NOVIDADES NO CONTRATO – LEI DO DISTRATO E SEUS

REFLEXOS NA INCORPORAÇÃO
Conforme tem sido amplamente debatido no meio imobiliário, a recente lei
13.786/2018 surgiu para regular uma questão que parecia se estabilizar no judiciário
nacional, que diz respeito ao Distrato de contratos de aquisição de imóveis, sejam eles
adquiridos na planta, ou lotes em futuro loteamento.
Antes do advento da lei, o que imperava na interpretação dos tribunais pátrios

era o entendimento trazido pela Súmula 543 do STJ, que fixava o seguinte
entendimento:
SÚMULA 543, segunda seção, julgado em 26/08/2015, DJe

31/08/2015 – Superior Tribunal de Justiça – ENUNCIADO:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (grifamos).
Tal posicionamento somava-se ainda ao entendimento também já consolidado

acerca dos percentuais de retenção a serem observados, que oscilavam entre 10% e
25%:
AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO.
RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE.
PERCENTUAL. 10% A 25% SOBRE AS PARCELAS APORTADAS.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7. AGRAVO QUE NÃO IMPUGNA O
FUNDAMENTO CENTRAL DA DECISÃO AGRAVADA. INCIDÊNCIA
DA SÚMULA N. 182⁄STJ. [...] 4. Tendo em vista que o valor de
retenção determinado pelo Tribunal a quo (10% das parcelas
pagas) não se distancia do fixado em diversas ocasiões por esta
Corte Superior (que entende possível o valor retido flutuar entre
10% a 25%), o recurso especial não prospera. 5. Recurso não provido."
(AgRg no REsp 1110810 ⁄ DF, QUARTA TURMA, Rel. Ministro LUIS
FELIPE SALOMÃO, julgado em 03⁄09⁄2013, DJe 06⁄09⁄2013) (grifos
nossos).
_________________________________________________________
DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

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RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS
VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE PARTE DOS
VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS
SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO. 1. A rescisão
de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo
ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra
e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do
comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir
a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma
de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas
administrativas havidas com a divulgação, comercialização e
corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e
a eventual utilização do bem pelo comprador. 2. O percentual de
retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser
arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso. [...] 5. Recurso
especial a que se nega provimento." (REsp 1224921⁄PR, Rel. Ministra
NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 26⁄4⁄2011, DJe
11⁄5⁄2011) (grifos nossos).
Ainda nesse mesmo sentido: REsp 114.071⁄DF, Quarta Turma, Rel. Min.
CESAR ASFOR ROCHA, DJ de 21⁄6⁄1999, p. 158; AgRg no REsp 244.625⁄SP,
Terceira Turma, Rel. Min. CASTRO FILHO, DJ de 25⁄2⁄2002, p. 376; EREsp 59.870⁄SP,
Segunda Seção, Rel. Min. BARROS MONTEIRO, DJ de 9⁄12⁄2002, p. 281
Todavia, à época em que a súmula foi firmada, havia-se um contexto de crise

na economia que trazia ao setor da construção civil uma quantidade extremamente
elevada de distratos que comprometiam significativamente o rendimento do setor, como
observamos da análise abaixo:

P á g i n a | 22
Assim, por conta da forte pressão feita pelo setor, e diante da dificuldade de
reversão do entendimento sumulado pelo STJ, ao apagar das luzes do ano de 2018
promulgou-se a lei 13.786/2018 abaixo transcrita, cujos comentários passam a ser
feitos em itálico.
LEI Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018.
os
Altera as Leis n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de
dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por
inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação
imobiliária e em parcelamento de solo urbano.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a

seguinte Lei:
os
Art. 1º Esta Lei altera as Leis n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro
de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade
imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.
Nota-se já de plano que a redação legal faz menções unilaterais

ao reputar o inadimplemento exclusivamente ao adquirente.
QUESTÕES ENVOLVENDO INCORPORAÇÃO

Art. 2º A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, passa a vigorar acrescida dos seguintes arts. 35-
A, 43-A e 67-A:
Exigências contratuais
“Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de
cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por
quadro-resumo, que deverá conter:
I - o preço total a ser pago pelo imóvel;
II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com
destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa

de seu beneficiário;
Aqui observamos a absorção de entendimento fixado pelo STJ

acerca da possibilidade de transmissão da obrigação de
pagamento da corretagem, desde que informada pelo contrato,
que agora obrigatoriamente terá de indicar isto no quadro resumo,
devendo ainda indicar o beneficiário.
IV - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das
parcelas;

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V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de
índices, o período de aplicação de cada um;
VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio
de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do
incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para
devolução de valores ao adquirente;
Aqui vemos menção à obrigatoriedade de se prever as

consequências do desfazimento do contrato, e ainda a
obrigatoriedade de serem negritadas as penalidades. Uma questão
que somente a jurisprudência irá dizer é se a tese de equilíbrio
contratual em contratos que preveem multas unilaterais será
observada, dada a menção igualitária à aplicação de penalidades
ao “inadimplemento de obrigação do adquirente ou do
incorporador”.
VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o

seu período de incidência e o sistema de amortização;
VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do

imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990
(Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora
da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
Neste ponto a lei trata de uma questão que já vinha sido debatida
pelos tribunais sobre a aplicação do direito de desistência em 7
dias para compras fora do estabelecimento comercial previsto pelo
art. 49 do CDC, e que vinha sendo discutida nos casos de compra
de imóveis em stands ou à distância. Vale o debate de poderia o
legislador flexibilizar a possibilidade do exercício do direito já
garantido por outra lei também vigente.
IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de
conclusão da obra pelo incorporador;
Aqui vemos uma mudança de nomenclatura: o famoso “termo de

entrega de chaves” passa a ser chamado pela lei de “auto de
conclusão da obra”.
X - as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o
vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;
XI - o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a

identificação do cartório de registro de imóveis competente;
XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos
contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.
§ 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo,

será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão,

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findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por
parte do adquirente.
Percebe-se neste ponto que a louvável obrigatoriedade de que o

contrato contenha já em seu início informações claras sobre
pontos essenciais da obrigação pactuada tem como mecanismo de
controle dispositivo legal aparentemente desprovido de
coercibilidade. Nota-se que o desrespeito ao dever de obrigação
trazido pelo texto da lei tem como solução inicial a concessão d
prazo para aditamento sem punição alguma, sendo que não sendo
cumprido, a única escolha do adquirente passa a ser a rescisão
contratual. Surgem da redação falha do texto de lei os seguintes
questionamentos: Se a omissão apontada for corrigida com
critérios que o adquirente não concorde, como será resolvida a
questão? Se o contrato perfaz obrigação bilateral, a quem compete
o direito de completar as omissões que surjam da falta de
atendimento aos critérios legais? Se após transcorrido o prazo de
30 dias para correção a incorporadora não sanar o vício contratual,
pode o consumidor exigir que este seja sanado, ou tem apenas
como solução a desistência do contrato? Havendo omissão sobre
questões relativas a penalidades, formas de atualização
monetária, ou demais questões que possam influenciar no preço,
será possível à incorporadora inseri-los posteriormente de forma
unilateral, e caso possa, não haveria ofensa ao inciso X do art. 51
do CDC?
§ 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso VI

do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito,
mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do
art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).”
Atraso na entrega da unidade

“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada
contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente
pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do
adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
Aqui novamente o legislador apenas positivou entendimento já

consolidado pela jurisprudência pátria.
§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o
adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do
contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa
estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do §
8º do art. 67-A desta Lei.
Neste ponto vemos novamente a menção à multa pela resolução

do contrato por conta de inadimplemento da incorporadora,
contudo, a prática tem mostrado que tal multa raramente vem
prevista pelo contrato, colocando novamente em discussão a tese
de inversão da cláusula penal estabelecida unilateralmente. Ainda,

P á g i n a | 25
percebe-se que a lei concede um prazo de 60 dias ao incorporador
inadimplente restituir os valores pagos devidamente corrigidos,
sendo pertinente o debate se durante esses 60 dias seria aplicável
a indenização trazida pelo parágrafo seguinte, tendo em vista que
neles o adquirente estará sem os valores pagos, e sem o uso do
imóvel.
§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto

no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente
adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor
efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente
conforme índice estipulado em contrato.
Embora em primeiro olhar esta indenização de 1% ao mês pareça

ser razoável, chama-se a atenção o fato de que esse 1% incide
sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, e não sobre o
valor do imóvel ou mesmo do contrato. Ora, estudos feitos pela
Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC)
indicam que “no Brasil, paga-se em torno de 20% do valor do
contrato no momento pré-chaves”14, portanto, observando esta
média, a penalidade prevista em lei seria em média de 0,2% sobre
o valor do contrato, valor bem abaixo do que os tribunais vinham
fixando (entre 0,5% e 1% sobre o valor do imóvel), e ainda abaixo
do valor que se obteria com a locação do imóvel (em média de
0,3% a 0,45%). Pergunta-se, seria possível discutir que o valor
está abaixo da média local, e exigir a complementação para fins de
reparabilidade integral do dano causado, tendo como base os arts.
186 e 927 do Código Civil? Ainda mais controverso é o fato de que
a própria lei adota critérios distintos quando diz respeito à fruição
pelo consumidor do imóvel que pretende devolver por meio de
distrato, onde se cobra o “equivalente à 0,5% (cinco décimos por
cento) sobre o valor atualizado do contrato”. Por fim, a menção de
que a base de cálculo do percentual se dará sobre o “valor
efetivamente pago à incorporadora” gera mais um ponto de debate
por conta dos imóveis do MCMV onde há entrada baixíssima junto
à construtora, e pagamentos dos “juros de obra” junto ao ente
financeiro. Nesses casos, esses valores integrarão a base de
cálculo? Questões que somente a jurisprudência nos responderá.
§ 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em

hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da
inexecução total da obrigação.”
Aqui se percebe que novamente é abordada a suposta multa pelo

inadimplemento da obrigação (que a lei não fixa, e raramente
consta dos contratos).
14
Análise dos Efeitos Econômicos e Financeiros dos Distratos nas Compras de Imóveis Residenciais na
Planta sobre as Empresas Incorporadoras Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias -
ABRAINC Produto 2 - Relatório Técnico Final – 2ª Versão - 30 de outubro de 2017, disponível em
<https://www.abrainc.org.br/wp-content/uploads/2018/05/1932-17-Produto-2.pdf> acesso em 05/08/2019
às 14h.
P á g i n a | 26
Regras sobre o desfazimento do contrato

“Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o
incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do
adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador,
atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do
preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
I - a integralidade da comissão de corretagem;
II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia
paga.
§ 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.
Aqui vemos uma mudança em relação aos critérios anteriormente

trazidos pela jurisprudência pátria que por vezes vinculava a
exigibilidade da multa à necessidade de comprovação dos
prejuízos experimentados.
§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o

adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste
artigo, pelos seguintes valores:
I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;
II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;
Aqui torna-se discutível a contribuição às associações por conta do

debate antigo já travado em nosso judiciário sobre a exigibilidade
dessas contribuições quando o proprietário do imóvel não quer se
associar à associação em comento. Entende-se até então que pelo
princípio constitucional da liberdade de associação, não seriam
exigíveis essas contribuições.
III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento)
sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;
Conforme já mencionado, temos aqui um critério de cálculo mais

gravoso em face do adquirente. Ainda, tal percentual em muitas
cidades encontra-se acima do valor real de mercado praticado pela
locação de imóveis. Todavia, cabe o debate acerca da omissão do
texto legal quanto à incidência mensal deste percentual, em
contrapartida à previsão expressa no dispositivo direcionado à
reparação em favor do adquirente. A simples menção “pro rata die”
apenas aponta a atualização do valor total do contrato, não
havendo menção expressa sobre a periodicidade de reincidência
desse percentual fixado.
IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

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Se inicialmente o percentual de 25% de multa (expansível para
50% caso haja patrimônio de afetação) foi desvinculado das
despesas, aqui vemos que o legislador abre espaço para que além
do percentual desvinculado, as despesas sejam também cobradas.
§ 3º Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo

poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída.
§ 4º Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato,

estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias
relativas à fruição do imóvel.
Se de um lado percebe-se que o adquirente pode vir a perder tudo

que pagou com um simples somatório da multa convencional e
com as despesas previstas em contrato, de outro lado temos
algumas poucas questões que colocam o incorporador em risco,
como o fato de despesas como condomínios e impostos reais não
poderem ser cobrados do adquirente para além dos valores por ele
pagos, nas remotas hipóteses onde isso ocorrer.
§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que

tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente,
deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente
estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30
(trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal
competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo
seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
Aqui se estabelece que o percentual de retenção, quando houver

regime do patrimônio de afetação, será de 50%. Estabelece-se
ainda o prazo de 30 dias após o habite-se como termo final para
restituição dos valores ao Adquirente. Cabe discutir se de fato tem
havido fiscalização das obras executadas sob o regime do
patrimônio de afetação, e se de fato a empresa implementou esse
regime na prática.
§ 6º Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que

trata a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e após as deduções a que se referem os parágrafos
anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em
parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do
contrato.
§ 7º Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo a que se referem os §§

5º ou 6º deste artigo, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias
da revenda.
Cabe a discussão se não há locupletamento ilícito por conta deste

prazo de 30 dias que o incorporador possui de prazo para efetuar
a restituição dos valores após a venda da unidade, na medida em
que, por 30 dias, ficará com os valores recebidos pela venda, e
com os valores que devem ser restituídos ao adquirente inicial.

P á g i n a | 28
§ 8º O valor remanescente a ser pago ao adquirente nos termos do § 7º deste artigo deve ser
atualizado com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do
preço do imóvel.
§ 9º Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que

der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos
direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a
aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.
Aqui percebe-se que a lei traz requisito que se sobrepõe à vontade

de ambas as partes ao somar à anuência das partes a
necessidade de se comprovar a suficiência financeira do
cessionário, quando na prática, o entendimento anterior à lei era
de que seria um critério OU outro.
§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem

ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete)
dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de
corretagem.
§ 11. Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento

por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data
inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo.
§ 12. Transcorrido o prazo de 7 (sete) dias a que se refere o § 10 deste artigo sem que tenha sido
exercido o direito de arrependimento, será observada a irretratabilidade do contrato de incorporação
imobiliária, conforme disposto no § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
§ 13. Poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato,
definir condições diferenciadas das previstas nesta Lei.
§ 14. Nas hipóteses de leilão de imóvel objeto de contrato de compra e venda com pagamento
parcelado, com ou sem garantia real, de promessa de compra e venda ou de cessão e de compra e
venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, realizado o leilão no contexto de
execução judicial ou de procedimento extrajudicial de execução ou de resolução, a restituição far-
se-á de acordo com os critérios estabelecidos na respectiva lei especial ou com as normas
aplicáveis à execução em geral.”
QUESTÕES ENVOLVENDO LOTEAMENTO

Art. 3º A Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, passa a vigorar com as seguintes alterações:
Exigências contratuais
“Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento
devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26
desta Lei:
Onde fica a promessa de compra e venda?
I - o preço total a ser pago pelo imóvel;

P á g i n a | 29
II - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de
seu beneficiário;
III - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das
parcelas;
IV - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de

índices, o período de aplicação de cada um;
V - as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de

resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador,
com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de
valores ao adquirente;
VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o

seu período de incidência e o sistema de amortização;
VII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do

direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de
Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do
loteador ou do estabelecimento comercial;
VIII - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de
vistoria de obras;
Aqui percebe-se que a conclusão do loteamento com liberação

para construção passará a ser comunicada através do termo de
vistoria de obras.
IX - informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel;
X - o número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a

identificação do cartório de registro de imóveis competente;
XI - o termo final para a execução do projeto referido no § 1º do art. 12 desta Lei e a data do
protocolo do pedido de emissão do termo de vistoria de obras.
Finalmente a lei passou a exigir o básico: prazo para conclusão do

loteamento, evitando assim os inúmeros loteamentos sem prazo
estipulado em contrato, contudo, novamente temos o dispositivo
sem coercibilidade a exigir estas informações.
§ 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo,

será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão,
findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por
parte do adquirente.
§ 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, mencionadas no inciso V

do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito,
mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º
do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).”

P á g i n a | 30
Atraso na entrega da unidade

Não há previsões sobre penalização do loteador em caso de
atraso na entrega da unidade.
Regras sobre o desfazimento do contrato

“Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o
disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base
no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel,
podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:
I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta

e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir
da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;
Neste inciso vemos um percentual extremamente acima da média

de mercado em qualquer cidade brasileira, haja visto que mesmo
nos municípios com maior valor de aluguel, o que tem se cobrado
por imóveis com edificações prontas tem sido percentuais que não
ultrapassam 0,5% sobre o valor do imóvel. Em relação a terrenos
sem edificações, tal valor dificilmente ultrapassa 0,2%.
II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal,
limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;
Tendo em vista que boa parte dos distratos se dá nos primeiros

anos após a assinatura do contrato, e que os parcelamentos
muitas vezes abrangem décadas, dificilmente o valor a ser
restituído ultrapassa a retenção operada, uma vez que ela é
calculada com base no valor do contrato, e não com base no valor
recebido.
III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;
Se o contrato está sendo desfeito, e a ideia é restituir o que se

pagou com previsão de retenção à título de multa, qual seria a
finalidade de serem retidos encargos de obrigações decorrentes
de contrato desfeito, cuja penalidade pelo desfazimento já foi
cobrada?
IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições

condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas
vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou
rescisão;
V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.
§ 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início

após o seguinte prazo de carência:

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I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias
após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;
II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a

formalização da rescisão contratual.
§ 2º Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início
da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições
pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado
ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.
Aqui se percebe novamente a possibilidade de se discutir o

locupletamento ilícito na retenção dos valores pagos restituídos de
forma parcelada após a nova venda do lote a terceiro.
§ 3º O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de

compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei n° 9.514, de 20
de novembro de 1997.”
Esta questão se mostra relevante, haja visto que é praxe do

mercado utilizar a alienação fiduciária como garantia, todavia, o
alto percentual de retenção, a fruição, e o parcelamento da
retenção estão vinculados à inexistência da referida garantia. De
outro lado, a venda de recebíveis tem como premissa a existência
da garantia em comento, o que fará com que as loteadoras tenham
de optar por um dos dois caminhos.
“Art. 34 Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias

necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito
qualquer disposição contratual em contrário.
§ 1º Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou

com a lei.
Aparente contradição com o caput.
§ 2º No prazo de 60 (sessenta) dias, contado da constituição em mora, fica o loteador, na

hipótese do caput deste artigo, obrigado a alienar o imóvel mediante leilão judicial ou
extrajudicial, nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.” (NR)
“Art. 35. Se ocorrer o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato, e tiver sido
realizado o pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço ajustado, o oficial do registro de
imóveis mencionará esse fato e a quantia paga no ato do cancelamento, e somente será efetuado
novo registro relativo ao mesmo lote, mediante apresentação do distrato assinado pelas partes e
a comprovação do pagamento da parcela única ou da primeira parcela do montante a ser
restituído ao adquirente, na forma do art. 32-A desta Lei, ao titular do registro cancelado, ou mediante
depósito em dinheiro à sua disposição no registro de imóveis.
.............................................................................................................................................
§ 3º A obrigação de comprovação prévia de pagamento da parcela única ou da primeira parcela

como condição para efetivação de novo registro, prevista no caput deste artigo, poderá ser dispensada

P á g i n a | 32
se as partes convencionarem de modo diverso e de forma expressa no documento de distrato por elas
assinado.” (NR)
Art. 4º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
o o
Brasília, 27 de dezembro de 2018; 197 da Independência e 130 da República.
MICHEL TEMER
Torquato Jardim
Eduardo Refinetti Guardia
RESPONSABILIDADES DO INCORPORADOR
A incorporação imobiliária, por ser uma atividade complexa, demanda do

incorporador alguns cuidados e responsabilidades perante os adquirente das unidades
imobiliárias. Estas responsabilidades, em regra, estão descritas na Lei nº 4.591/64, mas
também podem ser observadas em outras legislações, a exemplo do Código Civil e do
Código de Defesa do Consumidor.
Uma das principais responsabilidades previstas nessas leis se refere à

responsabilidade civil do incorporador pela inexecução parcial ou total da
incorporação. Ou seja, caso haja atraso na obra, entrega de coisa diversa da
prevista no registro da incorporação ou, ainda, o inadimplemento absoluto da
obrigação de entregar a unidade imobiliária no prazo e preço acordados,
responderá o incorporador por todos os prejuízos causados aos adquirentes,
sendo possível, no entanto, ação regressiva contra o construtor, se a este couber
a culpa.
Importante ressaltar que a responsabilidade do incorporador não termina com a

execução do contrato e a entrega da obra, pelo contrário. Após a entrega do imóvel é
ainda possível a responsabilidade civil do incorporador pela solidez e segurança
do solo e dos materiais empregados na construção do empreendimento e das
unidades imobiliárias, segundo dispõe o Código Civil Brasileiro.
Mas não é só. O incorporador ainda pode ser responsabilizado administrativa e

criminalmente caso venha a agir de forma ilegal durante as diversas etapas da
atividade econômica desempenhada. É sempre bom lembrar, que o adquirente-
consumidor detém proteção especial no ordenamento jurídico brasileiro e, portanto, é
necessário que o incorporador se atenha aos princípios da boa-fé, da transparência e
da informação adequada tanto do produto quanto do serviço prestado, sob pena de ser
responsabilizado civil, administrativamente e, inclusive, na seara criminal.
Por outro lado, em paralelo aos direitos próprios dos consumidores, o Código
de Defesa do Consumidor também prevê que, nas relações de consumo, haja uma
harmonização dos interesses dos participantes. Ou seja, uma compatibilização da
proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e
P á g i n a | 33
tecnológico do país, de modo a viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem
econômica prevista no artigo 170 da Constituição Federal.
Sendo assim, o ideal é que haja por parte do incorporador, respeito às normas
legais e, sobretudo, aos direitos básicos dos consumidores, de forma tal que sua
atividade econômica possa evoluir adequadamente, gerando emprego e renda. Em
contrapartida, o Estado deve garantir que a proteção de direitos individuais não venham
a suplantar os direitos coletivos nem tampouco causem prejuízos ao desenvolvimento
econômico, afinal de contas, são as empresas que geram emprego e renda no país.
OBRIGAÇÕES LEGAIS DO INCORPORADOR
A primeira obrigação do incorporador recai sobre a obrigatoriedade de

proceder o Registro da Incorporação (RI), em conformidade com as indicações do
artigo 32 da Lei nº 4.951/64, como condição à negociação do empreendimento e suas
unidades imobiliárias. O objetivo principal desse registro é informar o comprador de que
forma o projeto será executado, pois nele se tem a descrição de todas as
especificações técnicas e econômicas do empreendimento, além da idoneidade do
incorporador e da empresa construtora.
A comercialização das unidades do empreendimento, segundo o artigo 32

da referida lei, depende do RI. Ou seja, enquanto não registrado no Registro de
Imóveis competente, as unidades não podem ser disponibilizadas para venda ao
público. Além disso, a legislação exige que o projeto seja executado da forma
como foi aprovado pelo Estado, Município ou Distrito Federal, onde o projeto está
arquivado, e que esteja em conformidade com os documentos apresentados no
cartório por ocasião do registro da incorporação. O Registro da Incorporação se
traduz, portanto, como uma garantia ao adquirente de que aquele projeto que fora
aprovado pela administração pública será entregue de acordo com os padrões
informados e registrados.
Após esse procedimento e com o início das obras, a segunda

preocupação do incorporador será indicar e manter o seu nome junto ao local da
obra, com menção expressa à sua condição de incorporador, bem como informar
a identificação do cartório competente e o número do registro do memorial de
incorporação em todos os anúncios, divulgações, contratos e documentos
relativos à incorporação.
Essa é uma obrigação primordial do incorporador: prestar informação

clara, precisa e adequada. De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, a
informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com
especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos
incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem são direitos básicos do
consumidor e, portanto, devem ser observados. Nesse sentido, quando da oferta e
contratação com os possíveis adquirentes,

P á g i n a | 34
o incorporador deverá prestar informações claras e precisas sobre o
empreendimento. Tanto é assim que o artigo 35-A da Lei nº 4.591/64, incluído pela Lei
nº 13.786/2018, denominada de Lei dos Distratos Imobiliários, determina que o
incorporador informe todas as principais características da incorporação nos contratos
de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades
autônomas integrantes de incorporação imobiliária, inclusive em quadro-resumo.
Também constituem obrigações do incorporador:
– Proceder à revalidação do memorial de incorporação se, no prazo de

180 dias do registro provisório, não restar efetivada a incorporação;
– Fixar ou não, para efetivação da incorporação, prazo de carência,

dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento. Neste caso, ao fixar um
prazo de carência para a desistência do empreendimento, o incorporador deverá
informá-lo tanto no ato de registro da incorporação, como nos documentos preliminares
de ajuste, não podendo, em caso algum, ultrapassar o termo final do prazo da validade
do registro ou de sua revalidação.
– Proceder a denúncia, por escrito, ao Registro de Imóveis e

comunicar, também por escrito, cada um dos adquirentes ou candidatos à
aquisição, no caso de desistência da incorporação, devolvendo a integralidade dos
valores porventura recebidos, sob pena de sua responsabilidade civil e criminal;
– Promover a celebração dos contratos de compra e venda, promessa de

venda, cessão ou promessa de cessão competentes relativo à fração ideal de terreno,
e, bem assim, do contrato de construção e da convenção do condomínio quando
efetivada a incorporação sem denúncia;
– Entregar o empreendimento dentro das especificações constantes

do memorial de incorporação, com observância às normas de edificação e
incorporação incidentes à espécie e;
– Requerer a averbação do habite-se quando da conclusão da

construção.
Além dessas obrigações, há outras previstas na Lei nº 4.591/64 relacionadas

ao regime de patrimônio de afetação, tratadas mais adiante.
RESPONSABILIDADES DECORRENTES DO CÓDIGO DE DEFESA DO

CONSUMIDOR – AMPLIAÇÃO DOS CORRESPONSÁVEIS JUNTO AO
INCORPORADOR
O CDC traz em seu art. 3º o conceito de fornecedor nos seguintes termos:
Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada,

nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que

P á g i n a | 35
desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção,
transformação, importação, exportação, distribuição ou
comercialização de produtos ou prestação de serviços.
§ 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.
§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo,
mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de
crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter
trabalhista.
Em relação ao conceito de cadeia de fornecimento, os doutrinadores Cláudia

Lima Marques e Antônio Herman V. Benjamin esclarecem que “o art. 30 do CDC bem
especifica que o sistema de proteção do consumidor considera como fornecedores
todos os que participam da cadeia de fornecimento de produtos e da cadeia de
fornecimento de serviços”, afirmando que pouco importa se a relação for direta ou
indireta, contratual ou extracontratual para que seja reconhecida a caracterização do
fornecedor, e ainda que “o parágrafo único o art. 7º do CDC bem especifica que há
mesmo solidariedade nesta cadeia”15.
Ainda, neste mesmo sentido tem decidido a jurisprudência pátria a fim de

reconhecer a formação do grupo econômico e, consequentemente, a solidariedade
entre os agentes inseridos na cadeia de fornecimento, senão vejamos:
AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADA COM

INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. (...) IMOBILIÁRIA QUE ATUA NO
INTERESSE EXCLUSIVO DA CONSTRUTORA, QUE OPTOU POR
TER PESSOAS À SUA DISPOSIÇÃO PARA FACILITAR A
COMERCIALIZAÇÃO, DE FORMA MASSIFICADA, DOS IMÓVEIS A
EVENTUAIS INTERESSADOS QUE COMPARECESSEM AO LOCAL
DE CONSTRUÇÃO. (...) RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE
AS RÉS (IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA) PELOS DANOS
CAUSADOS AO CONSUMIDOR, POR INTEGRAREM UMA MESMA
CADEIA DE FORNECEDORES. DEVOLUÇÃO SIMPLES. AUSÊNCIA
DE COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ. (...) (TJPR - 17ª C.Cível - AC -
1246691-2 - Região Metropolitana de Maringá - Foro Central de
Maringá - Rel.: Fernando Paulino da Silva Wolff Filho - Unânime - - J.
09.12.2015) (grifos nossos).
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO

INCAPAZ DE ALTERAR O JULGADO. DIREITO DO CONSUMIDOR.
CONTRATOS DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
RESPONSABILIDADE PELO VÍCIO DO SERVIÇO. SOLIDARIEDADE.
CADEIA DE FORNECEDORES. INOVAÇÃO RECURSAL.
DESCABIMENTO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA Nº 7/STJ.
15
BENJAMIN, Antônio Herman V. MARQUES, Cláudia Lima. BESSA, Leonardo Roscoe. Manual de
Direito do Consumidor. 3ª ed. ver. atual. e ampl. São Paulo: Editora Revista dos Triunais. 2010. pg. 103.
P á g i n a | 36
SÚMULA Nº 83/STJ. INCIDÊNCIA. JULGADO DE ACORDO COM A
JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1. As razões do presente agravo
são totalmente dissociadas daquelas trazidas no recurso especial, de
modo que a inovação recursal impede o conhecimento do pleito. 2. Em
que pese o contrato de incorporação ser regido pela Lei nº
4.591/64, admite-se a incidência do Código de Defesa do
Consumidor, devendo ser observados os princípios gerais do
direito que buscam a justiça contratual, a equivalência das
prestações e a boa-fé objetiva, vedando-se o locupletamento ilícito.
3. O incorporador, como impulsionador do empreendimento
imobiliário em condomínio, atrai para si a responsabilidade pelos
danos que possam resultar da inexecução ou da má execução do
contrato de incorporação, incluindo-se aí os danos advindos de
construção defeituosa. (...) (STJ - AgRg no REsp: 1006765 ES
2007/0273156-9, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
Data de Julgamento: 18/03/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de
Publicação: DJe 12/05/2014) (grifos nossos).
(...)COMPROMISSO DE COMPRA VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA

ENTREGA DA OBRA.APELAÇÃO CÍVEL (1). INTERPOSIÇÃO PELA
PROMITENTE-VENDEDORA/CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO DE
COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA
COM A IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. VENDA CASADA.
PRÁTICA VEDADA PELA LEGISLAÇÃO
CONSUMERISTA.REPETIÇÃO DO INDÉBITO DEVIDA. (...) Restando
demonstrado que tanto a construtora como a imobiliária estavam
envolvidas na venda do imóvel, ambas respondem solidariamente,
por força da legislação consumerista, pelos danos causados ao
compromissário comprador. (...) (TJPR - 7ª C.Cível - AC - 1344421-4
- Piraquara - Rel.: Fábio Haick Dalla Vecchia - Unânime - - J.
19.05.2015) (grifos nossos).
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PROCESSO EM FASE DE

EXECUÇÃO. DECISÃO QUE RECONHECEU A EXISTÊNCIA DE
GRUPO ECONÔMICO DE FATO.AGRAVANTES QUE POSSUEM O
MESMO SÓCIO ADMINISTRADOR, ESTÃO SEDIADAS NO MESMO
ENDEREÇO E ATUAM NO MESMO RAMO.PRESENÇA DOS
PRESSUPOSTOS PARA O RECONHECIMENTO DO GRUPO
ECONÔMICO DE FATO. PRECENTES. (...) (TJ-PR - AI: 13344684 PR
1334468-4 (Acórdão), Relator: Clayton de Albuquerque Maranhão, Data
de Julgamento: 09/06/2015, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ:
1591 24/06/2015) (grifos nossos).

P á g i n a | 37
RELATIVIZAÇÃO DO CONSUMIDOR – CONSUMIDOR INVESTIDOR –
COLETIVIDADE CONSUMIDORA
O CDC define o conceito de consumidor em seu art. 2º no seguintes termos:
Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza

produto ou serviço como destinatário final.
Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de
pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações
de consumo.
Quanto à teoria finalística, de que o consumidor é aquele que se comporta com

destinatário final do produto ou serviço, torna-se pertinente a análise do caso onde o
adquirente de imóveis os adquire na qualidade de investidor, com finalidade de
revenda/locação. Nestas situações, alguns tribunais tem firmado recente entendimento
de que não haveria a configuração da relação de consumo, por entenderem que o
adquirente investidor não figuraria com destinatário final do bem, senão vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Ação

julgada improcedente – Pretensão de rescisão do compromisso de
compra e venda de quatro imóveis com a restituição de 90% do valor
pago até então – Inadmissibilidade – Autor que adquiriu 12 imóveis
em 2013 e ajuizou ação de rescisão contratual contra as
respectivas construtoras em 2015 – Adquirente que pode ser
considerado investidor do mercado imobiliários – Inaplicabilidade
do CDC à relação estabelecida entre as partes – Inexistência de
vícios que possam macular o negócio jurídico – Devolução que deve se
dar nos termos do contrato - Recurso não provido.
(TJ-SP 11182625820158260100 SP 1118262-58.2015.8.26.0100,
Relator: José Carlos Ferreira Alves, Data de Julgamento: 01/03/2018, 2ª
Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/03/2018).
EMENTA QUESTÃO ORDEM. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CÓDIGO

DE DEFESA E PROTEÇÃO DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE.
INCOMPETÊNCIA RATIONE MATERIAE. CONTRATO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL OBJETIVANDO A EXPLORAÇÃO DE
ATIVIDADE EMPRESARIAL DE HOTELARIA. AUSÊNCIA DE
RELAÇÃO DE CONSUMO. AUTOR, ORA AGRAVADO, ATRAÍDO AO
NEGÓCIO JURÍDICO COMO INVESTIDOR. VALE DIZER, SÓ PODE
SER CONSIDERADO CONSUMIDOR, PARA FINS DE TUTELA PELA
LEI Nº 8.078/90, AQUELE QUE EXAURE A FUNÇÃO ECONÔMICA
DO BEM OU SERVIÇO, EXCLUINDO-O DE FORMA DEFINITIVA DO
MERCADO DE CONSUMO. RECURSO INICIALMENTE DISTRIBUÍDO
A NONA CÂMARA CÍVEL, QUE DECLINOU DA COMPETÊNCIA EM
FAVOR DE UMA DAS CÂMARAS CÍVEIS ESPECIALIZADAS EM
DIREITO DO CONSUMIDOR. CONFLITO A SER DIRIMIDO PELO E.
ÓRGÃO ESPECIAL, A TEOR DO DISPOSTO NO ARTIGO 3º, INCISO I,
ALÍNEA F, DO REGIMENTO INTERNO DO TJRJ.

P á g i n a | 38
(TJ-RJ - AI: 00386291920158190000 RJ 0038629-19.2015.8.19.0000,
Relator: DES. ANTONIO CARLOS DOS SANTOS BITENCOURT, Data
de Julgamento: 14/10/2015, VIGÉSIMA SÉTIMA CAMARA CIVEL/
CONSUMIDOR, Data de Publicação: 16/10/2015 00:00).
Ainda, também se faz pertinente destacar que o parágrafo único do art. 2º

do CDC, ao se referir à coletividade de pessoas, gera uma amplitude
interpretativa muito pertinente se tratando de casos envolvendo o Direito
Imobiliário. A fim de ilustração desta amplitude, em recente julgamento, o STJ se
posicionou a favor da caracterização da relação de consumo em uma disputa entre um
condomínio e uma construtora administradora nos seguintes termos:
“Em que pese o contrato de incorporação ser regido pela Lei

4.591/64, admite-se a incidência do Código de Defesa do
Consumidor, devendo ser observados os princípios gerais do
direito que buscam a justiça contratual, a equivalência das
prestações e a boa-fé objetiva, vedando-se o locupletamento
ilícito"16.
Em caso emblemático, o ministro Paulo de Tarso Sanseverino entendeu que se

o condomínio detém legitimidade para defender os interesses comuns dos seus
cond minos, justamente por ser constituído da comunhão dos seus interesses, não se
poderia restringir a tutela legal colocada à sua disposição pelo ordenamento jurídico 17,
reconhecendo ainda a possibilidade de a coletividade discutir direitos atinentes aos
indivíduos sob o argumento de que não haveria cabimento em forçar cada um dos
integrantes do condomínio a ingressar em juízo isoladamente para obter a tutela do
CDC.
Dessa forma, o conceito de consumidor previsto no CDC deve ser interpretado

de forma ampla, em conformidade com o parágrafo único de seu artigo 2º, em que o
consumidor é equiparado à "coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que
haja intervindo nas relações de consumo"18. Neste sentido, a jurisprudência pátria tem
decidido da seguinte maneira:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO

DECLARATÓRIA E REVISIONAL DE CONTRATO C/C REPETIÇÃO
DE INDÉBITO. CONTRATO INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
EDIFICAÇÃO. ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE CUSTO. CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. RELAÇÃO DE
16
STJ, AgRg no REsp 1006765/ES 2007/0273156-9, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira
Turma, julgado em 18/03/2014 e publicado em 12/05/2014.
17
STJ, REsp nº 1.560.728/MG, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino. Terceira Turma, data do
julgamento: 18/10/2016.
18
Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como
destinatário final.
Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que
haja intervindo nas relações de consumo.
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CONSUMO. CONFIGURAÇÃO. LEI DE INCORPORAÇÕES. 4.591/64.
NÃO AFASTAMENTO DA APLICAÇÃO DO CDC.PRINCÍPIOS DA
JUSTIÇA CONTRATUAL E DA BOA-FÉ. RECURSO CONHECIDO E
NÃO PROVIDO. 1. "(...) 2. Em que pese o contrato de incorporação
ser regido pela Lei 4.591/64, admite-se a incidência do Código de
Defesa do Consumidor, devendo ser observados os princípios
gerais do direito que buscam a justiça contratual, a equivalência
das prestações e a boa-fé objetiva, vedando-se o locupletamento
ilícito." (AgRg no REsp 1006765/ES 2007/0273156-9, Rel. Min. Ricardo
Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/03/2014 e publicado
em 12/05/2014). 2. Recurso conhecido e não provido. PODER
JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇAACÓRDÃO (TJPR - 7ª C.Cível -
AI - 1237143-2 - Região Metropolitana de Maringá - Foro Central de
Maringá - Rel.: Fábio Haick Dalla Vecchia - Unânime - - J. 31.03.2015)
(grifos nossos).
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO

INCAPAZ DE ALTERAR O JULGADO. DIREITO DO CONSUMIDOR.
CONTRATOS DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
RESPONSABILIDADE PELO VÍCIO DO SERVIÇO. SOLIDARIEDADE.
CADEIA DE FORNECEDORES. (...) JULGADO DE ACORDO COM A
JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1. (...) 2. Em que pese o contrato
de incorporação ser regido pela Lei nº 4.591/64, admite-se a
incidência do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser
observados os princípios gerais do direito que buscam a justiça
contratual, a equivalência das prestações e a boa-fé objetiva,
vedando-se o locupletamento ilícito. (...) (STJ - AgRg no REsp:
1006765 ES 2007/0273156-9, Relator: Ministro RICARDO VILLAS
BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 18/03/2014, T3 - TERCEIRA
TURMA, Data de Publicação: DJe 12/05/2014) (grifos nossos).
VICIOS CONSTRUTIVOS
No tocante à responsabilidade pela perfeição da obra entregue, o Professor

Hely Lopes Meirelles, como um dos Juristas precursores sobre a matéria, assim
lecionava:
“A responsabilidade pela perfeição da obra é o

primeiro dever legal de todo profissional ou firma de
Engenharia, Arquitetura ou Agronomia, sendo de se
presumir em qualquer contrato de construção,
particular ou pública, mesmo que não conste de
nenhuma cláusula do ajuste. Isto porque a construção civil é,
modernamente, mais que um empreendimento leigo, um processo
técnico de alta especialização, que exige, além da peritiaartis do prático
passado, a peritiatecnica do profissional da atualidade.

P á g i n a | 40
Fundado nesse dever de perfeição é que o Código Civil autoriza quem
encomendou a obra a rejeitá-la quando defeituosa, ou a recebê-la com
abatimento no preço, se assim lhe convier (arts. 615 e 616). Essa regra
é inteiramente aplicável à obra particular e à pública, cujas exigências
de estrutura, execução e acabamento são idênticas. Dessa
responsabilidade não se exime o profissional ou firma construtora,
ainda que tenha seguido instruções do proprietário ou da
Administração, pois não pode aplicar material inadequado ou
insuficiente, nem relegar a técnica apropriada para a obra
contratada, nem infringir a legislação pertinente.”19 Grifos nossos.
O ilustre doutrinador pondera ainda que o contrato de construção, qualquer seja

sua modalidade (por empreitada ou por administração), “envolve uma obrigação de
resultado”20, que tem como objeto uma obra pronta e acabada, apta a ser utilizada
para os fins a que se destina. Assim, conclui que o construtor deve responder pelos
eventuais defeitos que vierem a aparecer na obra.
Esta responsabilidade, segundo Hely Lopes, “perdura durante todo o tempo

de razoável expectativa de durabilidade do produto”21, sendo que “se o defeito
aparecer no prazo de garantia de cinco anos previsto no art. 618 do Código Civil,
a responsabilidade do construtor será objetiva, bastando a prova da relação de
causa e efeito entre o vício e o dano resultante”22.
Neste mesmo sentido tem decidido o STJ:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INCONFORMISMO QUE DEIXA DE

IMPUGNAR OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA.
APLICAÇÃO DO ART. 544, § 4º, INCISO I, DO CÓDIGO DE PROCESSO
CIVIL. AGRAVO NÃO CONHECIDO. DECISÃO (...) Cuida-se, na origem,
de ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de indenização por
danos materiais e morais ajuizada pelos ora agravantes em desfavor da
parte agravada, em razão de defeitos verificados em imóvel por eles
adquirido, integrante de edifício construído pela agravada (e-STJ, fls. 2-7).
O pedido foi julgado parcialmente procedente para condenar a parte
demandada, solidariamente, a efetuar os reparos necessários a fim de
cessar o mofo no imóvel dos autores, impermeabilizando
definitivamente a sua unidade e, ainda, ao pagamento de indenização
por dano moral, no importe de dez mil reais para cada autor (e-STJ, fls.
468-472). Interpostas apelações, foram apreciadas pelo acórdão ora
recorrido, que recebeu a ementa seguinte (e-STJ, fl. 565): APELAÇÃO.
Ordinária. Obrigação de fazer, cumulada com reparatória de danos moral e
material. Responsabilidade objetiva de incorporadora e construtora
(CDC, art. 12, § 3º, e CC/02, art. 618). Tutela antecipada concedida para
19
Hely Lopes Meirelles in Direito de Construir – 9ª ed. Ed, Malheiros, 2005, págs.292/293
20
Idem.
21
Idem.
22
Idem.
P á g i n a | 41
a execução de obras na unidade residencial dos autores, de modo a
fazer cessar alegado mofo. Cumprimento da decisão antecipada
reconhecida. Dano moral configurado in re ipsa, decorrente dos
defeitos observados na construção do imóvel, com repercussão sobre
o seu uso. (...) Publique-se. Brasília (DF), 22 de abril de 2015. (STJ -
AREsp: 688837 RJ 2015/0070820-5, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, Data de Publicação: DJ 11/05/2015) (grifos nossos).
No que diz respeito à responsabilidade do Incorporador pela garantia da obra

após a entrega das chaves, torna-se pertinente a análise dos ditames do art. 39, inciso
VIII, do CDC23, que bem determina que é vedado ao fornecedor colocar no mercado de
consumo qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos
órgãos oficiais competentes. Na seara da construção civil, por exemplo, é justamente a
ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) quem dita as normas técnicas a
serem observadas pelo setor. Por sua vez, a ABNT NBR 15575 (anexa) estabelece os
requisitos e critérios de desempenho que se aplicam às edificações habitacionais,
trazendo parâmetros de vida útil mínimo a serem observados da seguinte maneira:
Assim, com base no estabelecido no art. 39 do CDC C/C com a ABNT NBR
15575, tem-se que a vida útil mínima das edificações adquiridas no âmbito do CDC
possuem garantias ainda mais longas que a de 5 anos prevista pelo art. 618 do Código
Civil.
No que diz respeito ao termo inicial da contagem do prazo prescricional a

respeito da reparação de vícios que se agravam mais a cada dia, os tribunais pátrios
23
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
(...) VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas
expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação
Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia,
Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro);
P á g i n a | 42
tem firmado o entendimento de que a progressão do vício dá azo a inúmeros vícios
ensejadores do dever de indenizar do fornecedor. Neste sentido:
AGRAVO REGIMENTAL. SEGURO HABITACIONAL. AÇÃO DE

COBRANÇA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. PRAZO PRESCRICIONAL.
1.- Os danos decorrentes de vício da construção, são daqueles que
se alongam no tempo e, por esse motivo, não se tem uma data
precisa para o início da contagem do prazo prescricional, razão pela
qual considera-se irrompida a pretensão do beneficiário do seguro
apenas no momento em que, comunicado o fato à seguradora, esta se
recusa a indenizar. 2.- Agravo Regimental improvido. (STJ - AgRg no
REsp: 1432280 SP 2014/0018078-5, Relator: Ministro SIDNEI BENETI,
Data de Julgamento: 18/03/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de
Publicação: DJe 27/03/2014) (grifos nossos).
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DECOBRANÇA. SEGURO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO.
PRAZO PRESCRICIONAL. TERMO INICIAL. CONHECIMENTO DO
VÍCIO. - Tratando-se de vícios ocultos, o termo inicial do
prazoprescricional deve observar a data de seu conhecimento. -
Agravo no recurso especial não provido. (STJ - AgRg nos EDcl no
REsp: 1281541 SP 2011/0209939-8, Relator: Ministra NANCY
ANDRIGHI, Data de Julgamento: 03/05/2012, T3 - TERCEIRA TURMA,
Data de Publicação: DJe 10/05/2012) (grifos nossos).
"Esta Corte Superior tem o entendimento no sentido de que, em relação

ao março inicial do prazo prescricional, 'sendo os danos ao imóvel de
natureza sucessiva e gradual, sua progressão dá azo a inúmeros
sinistros sujeitos à cobertura securitária, renovando seguidamente a
pretensão do beneficiário do seguro' concluindo que em 'situações como
esta, considera-se irrompida a pretensão do beneficiário do seguro no
momento em que, comunicado o fato à seguradora, esta se recusa a
indenizar' (REsp 1143962/SP...)"(STJ, 4ª T., rel. Min. Luis Felipe
Salomão, AgRg no AREsp 244497 / SP, j. 18/06/2013). Grifos nossos.
Assim, temos que a responsabilidade do Incorporador perdura por longos

prazos, haja vista a relevância do bem jurídico por ele comercializado, e o impacto que
o referido bem causa no meio urbano.

P á g i n a | 43
COMERCIALIZAÇÃO: CORRETOR DE IMÓVEIS E SUA

RESPONSABILIDADE
O Código Civil pátrio, em seu CAPÍTULO XIII, reservou-se a tratar
exclusivamente a respeito da Corretagem, trazendo em seu artigo 722 o conceito de tal
contrato, senão vejamos:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra
em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer
relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais
negócios, conforme as instruções recebidas.
Após definir o conceito da Corretagem, o Código pátrio determinou qual seria a

forma correta e justa da prestação de tal serviço:
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e

prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as
informações sobre o andamento do negócio.
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o
corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da
segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de
outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.
[grifos nossos]
Assim, de antemão vemos como um dever espontâneo do corretor na

intermediação dos negócios imobiliários a informação plena sobre o empreendimento e
suas características, riscos, e demais questões essenciais à sua celebração, sob pena
de responder por perdas e danos. A respeito do tema, preceitua o ilustre professor José
Miguel Garcia Medina24:
[...] Sua tarefa de esclarecimento é fundamental para evitar qualquer

tipo de erro ou dolo em relação ao negócio que será entabulado. Trata-
se da observância da boa-fé como fator de transparência e lealdade
durante a negociação. A responsabilidade por perdas e danos do
corretor é corolário de sua atividade, pois deverá ele sempre
orientar ambas as partes sem visar unicamente ao recebimento da
comissão. A comprovação sobre fato que foi omitido e que
inviabilizaria a negociação gerará responsabilização do corretor.
(grifamos).
Deste modo, torna-se imprescindível que tal incumbência seja de fato satisfeita
plenamente pelo corretor, sob risco de ser responsabilizado pelos prejuízos decorrentes
24
Medina, José Miguel Garcia. Código Civil comentado/ José Miguel Garcia Medina, Fábio Caldas de
Araujo. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014.
P á g i n a | 44
da falha em seu dever de informação, como vemos em inúmeros casos julgados pelos
tribunais pátrios:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO

CUMULADA COM REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, MORAIS
E COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL - INSTRUMENTO
PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
EFETUADO ATRAVÉS DE CORRETOR DE IMÓVEIS -
LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DO INTERMEDIADOR -
DEVER DE EXECUTAR A MEDIAÇÃO COM DILIGÊNCIA E
PRUDÊNCIA - ARTIGO 723 DO CÓDIGO CIVIL - FALTA DE
DILIGÊNCIA NA CONDUÇÃO DA NEGOCIAÇÃO -VENDEDOR QUE
NÃO ERA O REAL PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL - RESOLUÇÃO DO
CONTRATO - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO
VENDEDOR/CONSTRUTOR E DO CORRETOR DE IMÓVEIS PELOS
DANOS MORAIS E MATERIAIS - DANO MORAL CARACTERIZADO -
FIXAÇÃO DO QUANTUM ATENTA AOS PRINCÍPIOS DA
RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - VERBAS
SUCUMBENCIAIS A CARGO DOS APELADOS - RECURSO
PROVIDO. (TJPR - APL: 13375756 PR 1337575-6 (Acórdão), Relator:
Joeci Machado Camargo, Data de Julgamento: 08/07/2015, 12ª Câmara
Cível, Data de Publicação: DJ: 1611 22/07/2015) (grifos nossos).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE

CONTRATO C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS.
APELAÇÃO1 - AUTOR. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA
IMOBILIÁRIA QUANTO AOS DANOS MATERIAIS. CONFIGURADA.
CARACTERIZADA A NEGLIGÊNCIA DO CORRETOR DEVE
RESPONDER SOLIDARIAMENTE AO VENDEDOR POR TODOS OS
DANOS CAUSADOS AO COMPRADOR. RECURSO PROVIDO.
APELAÇÃO 2 - REQUERIDA - IMOBILIÁRIA ATOS. NULIDADE DO
NEGÓCIO CARACTERIZADA. REDUÇÃO DANOS MORAIS. NÃO
CABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 6ª C.Cível - AC -
1058213-5 - Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de
Curitiba - Rel.: Ana Lúcia Lourenço -Unânime - J. 05.11.13) (grifamos).
PROCESSUAL CIVIL. CORRETOR DE IMÓVEIS.

RESPONSABILIDADE PELA INTERMEDIAÇÃO DO NEGÓCIO.
SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO
VALOR DADO COMO ENTRADA, APÓS A ADQUIRENTE
DESCOBRIR DÉBITO DE IPTU NÃO COMUNICADO PREVIAMENTE.
SENTENÇA QUE SE CONFIRMA. RECURSO AO QUAL SE NEGA
SEGUIMENTO MONOCRATICAMENTE. I - Nos termos do artigo 723 e
seu parágrafo único do Código Civil, "O corretor é obrigado a executar a
mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente,
espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do
negócio." e "Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor
prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do
P á g i n a | 45
risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que
possam influir nos resultados da incumbência."; II - Restando
comprovado que a adquirente pagou o valor de entrada
diretamente ao corretor e este não prestou informações adequadas
sobre a situação tributária do imóvel, deve o corretor responder
pelos danos causados, em especial a devolução do valor dado
como estrada; III - Recurso ao qual se nega seguimento, com espeque
no artigo 557, do Código de Processo Civil. (TJ-RJ - APL:
00056712820128190212 RJ 0005671-28.2012.8.19.0212, Relator: DES.
ADEMIR PAULO PIMENTEL, Data de Julgamento: 04/09/2014,
DÉCIMA TERCEIRA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 05/09/2014
10:01) (grifos nossos).
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM

APELAÇÃO CÍVEL. ALEGAÇÃO DE OBSCURIDADE E OMISSÃO NO
JULGADO. INEXISTÊNCIA. DECISÃO QUE ENFRENTOU TODOS OS
PONTOS CONFORME CONJUNTO FÁTICO E PROBATÓRIO DOS
AUTOS. RESPONSABILIDADE DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART.
723 DO CC. EMBARGOS CONHECIDOS E REJEITADOS. À
UNANIMIDADE. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL - CONTRATO DE CORRETAGEM - VENDA DE
BEM PERTENCENTE À MASSA FALIDA - AÇÃO REVOCATÓRIA -
PERDA DO BEM PELA ADQUIRENTE - RESPONSABILIZAÇÃO DO
REPRESENTANTE DA EMPRESA FALIDA E DA EMPRESA
CORRETORA - IMPROCEDÊNCIA DA LIDE SECUNDÁRIA CONTRA
O ESTADO E A TABELIÃ. - Inquestionável se mostra a ocorrência de
dano material e moral em desfavor da parte autora, uma vez que perdeu
sua moradia, bem como o valor que havia despendido com a compra do
imóvel. - O corretor é obrigado a executar a mediação com a
diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente,
espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos
negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos,
prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu
alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações
de valores e do mais que possa influir nos resultados da
incumbência. - Patente o dano causado pelos requeridos. - Recurso
desprovido. (...) (TJ-AL - ED: 00180180720018020001 AL 0018018-
07.2001.8.02.0001, Relator: Des. Pedro Augusto Mendonça de Araújo,
2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/11/2011) (grifos nossos).
Logo, torna-se pertinente observar tal dever de informação, bem como as

responsabilidades dele decorrentes.

P á g i n a | 46
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO
O ciclo de negócios se inicia na prospecção e aquisição do terreno pela

incorporadora. Após a aquisição do terreno, a empresa desenvolve estudo do produto,
aprovação do projeto de construção na prefeitura do município (e estado, quando for o
caso) e reúne os documentos necessários para o Memorial de Incorporação no
Registro de Imóveis competente. Quando necessário, contrata um financiamento para
produção do empreendimento junto a agentes financeiros públicos ou privados,
devidamente autorizados pelo Banco Central.
Os financiamentos à produção são garantidos pela hipoteca do terreno, pela

obra que vai evoluindo e pela cessão de todos os direitos relativos às vendas
realizadas. Ao final da obra, após o Habite-se concedido pela prefeitura, o saldo
devedor da empresa junto ao agente financeiro é “repassado” aos compradores das
unidades do empreendimento através de financiamentos concedidos pelo agente
financeiro.
A instituição financeira acompanha a evolução das obras, só liberando os

recursos para a construção mediante a medição das etapas executadas conforme
previsto no cronograma físico-financeiro aprovado por ocasião da contratação do
financiamento. Esse processo acaba trazendo uma garantia adicional para os
compradores de unidades em função do envolvimento de uma equipe credenciada pelo
agente financeiro na fiscalização das obras e de sua documentação. Também é exigido
pela instituição financeira um mínimo de venda de unidades do empreendimento para o
início das liberações.
CRI - CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são ativos de renda fixa que

só podem ser emitidos por companhias securitizadoras de crédito imobiliário. É uma
alternativa para as instituições que possuem lastro imobiliário captarem recursos dos
investidores que queiram, por meio da compra desses ativos, obter uma rentabilidade
diferenciada.
Os CRIs são destinados, em geral, a investidores qualificados e profissionais e

são registrados na CETIP em nome do cliente (seja ele pessoa física ou jurídica). Estes
Certificados de Recebíveis Imobiliários têm liquidez restrita no mercado secundário e a
remuneração do CRI pode ser em percentual do CDI, CDI + spread, índices de preços
(como IGP-M, IPCA) ou taxa prefixada. Na prática, os CRIs se formam da seguinte
maneira:
1- É feita uma operação relacionada ao mercado imobiliário entre credor e

devedor, originando um direito creditório. Exemplos: financiamento
imobiliário e contratos de aluguéis.

P á g i n a | 47
2- O credor não quer esperar para receber as parcelas mensalmente, mas quer
recebê-las à vista, assim, procura uma companhia securitizadora que
compra esse crédito pagando-o à vista. Dessa maneira a operação é
estruturada.
3- O mercado financeiro, através das instituições financeiras distribuidoras,

bancos, corretoras, etc, fazem a distribuição desse CRI, que é comprado
pelos investidores. Desta forma, a securitizadora também recebe à vista o
fluxo de pagamentos.
4- O investidor compra o CRI e recebe a remuneração conforme o fluxo

definido na montagem da operação. Podem ter CRIs com diversos tipos de
fluxo, mas uma forma bem comum é o pagamento de juros mais amortização
mensal do principal investido.
Uma das principais vantagens dos Certificados de Recebíveis Imobiliários é o

fato deste produto ser isento de imposto de renda para Pessoas Físicas. As aplicações
financeiras em CRI realizadas por investidores Pessoa Física, portanto, não têm
tributação de IR.
Para investimentos em CRI feitos por Pessoa Jurídica, a tributação segue a

tabela de IR para a maior parte dos investimentos em renda fixa: 22,5% para
aplicações de até 180 dias, 20% para aplicações entre 181 e 360 dias, 17,5% para
investimentos entre 361 e 720 dias e 15% após 720 dias de aplicação.
FINANCIAMENTO AOS MUTUÁRIOS
Os agentes financeiros, em regra, concedem financiamentos à aquisição dos

imóveis incorporados após a concessão do Habite-se. Esses financiamentos podem
alcançar até 80% (oitenta por cento) do preço do imóvel e necessitam, para sua
concessão, de que os compradores comprovem boa condição cadastral e capacidade
para o pagamento mensal que será contratado, prestação que compreende
amortização, juros e seguros.
Em alguns empreendimentos, os financiamentos à aquisição para os

compradores também podem ser realizados “na planta” ou durante a construção do
empreendimento. A liberação dos recursos dos financiamentos aos vendedores só
acontece após o registro do contrato no competente cartório de registro de imóveis.
Atualmente, os prazos de financiamento para aquisição de imóveis podem

chegar a 35 anos e os porcentuais de financiamento se situam entre 70 e 80% do valor
de avaliação da unidade.
O Sistema Financeiro da Habitação é composto por duas fontes de recursos

direcionados para o financiamento imobiliário. São elas:

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SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, do qual faz parte a
caderneta de poupança, que financia a produção e a aquisição de imóveis residenciais
e de lotes urbanizados. Os financiamentos são concedidos pelos agentes financeiros
autorizados pelo Banco Central a captar recursos de poupança e têm, na maioria de
suas operações, taxas de juros tabeladas.
FGTS – Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, que também financia a

produção e aquisição de imóveis a partir do acúmulo em contas vinculadas dos
trabalhadores formais do país. Os recursos da conta vinculada do trabalhador podem
também ser utilizados pelo seu titular quando de sua demissão sem justa causa, para o
tratamento de doenças graves ou até como parte de pagamento na aquisição do
primeiro imóvel. As taxas de juros do FGTS também são tabeladas e variam de acordo
com a renda do financiado, a saber, quanto menor a renda familiar, menor a taxa de
juros. Os financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação obedecem a normas e
parâmetros específicos fixados pelo Conselho Monetário Nacional.
Programa MCMV - Minha Casa Minha Vida – Programa criado com aporte
significativo de recursos do Orçamento Geral da União no FAR – Fundo de
Arrendamento Residencial – e com recursos de financiamento do FGTS. A partir de
março de 2009, passou-se a financiar a produção e aquisição de habitação de interesse
social, destinando-se à aquisição da primeira moradia às famílias de mais baixa renda.
É um programa que conta com subsídios proporcionais à renda familiar e possui
parâmetros de atendimento regionalizados fixados em Lei.
PROCEDIMENTO TÉCNICO E REGISTRAL DA INCORPORAÇÃO

IMOBILIÁRIA (LEI 4591/64).
O incorporador deverá apresentar, no Ofício de Registro de Imóveis, os
seguintes documentos, organizados nesta ordem:
1. Memorial de incorporação;
2. Título de propriedade do terreno;
3. Certidões negativas de tributos federais/estaduais/municipais;
4. Certidões das justiças federal e estadual;
5. Certidões de protesto de títulos;
6. Certidões do imóvel;
7. Histórico dos títulos de propriedade do imóvel;
8. Projeto arquitetônico de construção;
9. Quadros da NBR 12.721:2006, com ART/RRT;

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10. Alvará de construção;
11. Atestado de idoneidade financeira;
12. Contrato-padrão;
13. Declaração de vagas de garagem;
14. Declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o art.

39, ii, lei 4.591/64;
15. Certidão de instrumento público de mandato;
16. Declaração Do Prazo De Carência.
Caso já haja o Registro da Instituição de Condomínio, basta apresentar a

documentação acima. Caso a Instituição de Condomínio não esteja registrada,
apresentar, além dos documentos acima, os necessários ao prévio registro da
Instituição, bem como da Convenção de Condomínio.
1. MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO, ASSINADO PELO INCORPORADOR,

COM FIRMA RECONHECIDA
Se pessoa física: nome, nacionalidade, estado civil, profissão, número do

documento de identidade oficial, número do CPF e endereço, tanto dos proprietários
quanto de seus cônjuges, se houver, e, neste caso, regime de bens e data do
casamento e a existência ou não de pacto antenupcial.
O requerimento deverá ser instruído com cópia de RG, CPF, comprovante de

residência e certidão de nascimento (se solteiro) ou casamento expedida até no
máximo 90 dias (se casados), ambos em vias originais ou cópias autenticadas quando
não constarem da matrícula estas informações e/ou se elas divergirem do memorial.
Se os cônjuges forem os incorporadores do empreendimento, ambos deverão

assinar o requerimento. Se apenas um dos cônjuges for incorporador, somente este
assinará o requerimento, mas, nesse caso, deverá apresentar o instrumento de
mandato outorgado pelo outro cônjuge, conforme mencionado no art. 31, § 1º, c/c art.
32 da Lei 4.591/64, devendo ser observada a mesma exigência em relação aos
alienantes do terreno, se não forem, ao mesmo tempo, incorporadores. Se pessoa
jurídica: denominação, CNPJ, endereço da sede social, a qualificação do representante
e menção ao instrumento de representatividade.
O requerimento deverá estar instruído com o contrato social/ última alteração

contratual / estatuto social / última ata de assembleia, originais ou em cópias
autenticadas, devidamente registrados na Junta Comercial ou no Ofício de Registro
Civil das Pessoas Jurídicas, juntamente com certidão atualizada dos atos constitutivos,
por meio dos quais se verificará a capacidade dos signatários do requerimento.

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O memorial deve conter de forma expressa a qual regime está submetida a
incorporação (preço global, empreitada ou administração); nome e qualificação do
incorporador, com indicação do seu título se não for proprietário; denominação do
edifício; definição sobre o prazo de carência e, quando fixado, seu prazo e as
condições a autorizarem o incorporador a desistir do empreendimento; custo global da
construção e custos de cada unidade autônoma; preço das frações ideais do terreno.
As declarações constantes do art. 32 da Lei 4.591/64 podem ser apresentadas de
maneira apartada ou no corpo do requerimento.
2. TÍTULO DE PROPRIEDADE DO TERRENO
Escritura pública ou documento equivalente. Será aceito também, escritura

pública de promessa irrevogável e irretratável de compra e venda, de cessão de direitos
ou de permuta, da qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, desde que não
haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais, e haja consentimento
para demolição e construção devidamente registrado.
3. CERTIDÕES NEGATIVAS DE TRIBUTOS FEDERAIS, ESTADUAIS E

MUNICIPAIS
Federais: Certidão conjunta da Procuradoria-Geral da Fa- zenda Nacional e

Secretaria da Receita Federal do Brasil, na qual estão incluídas as
contribuições sociais (INSS).
Estaduais: Certidão Da Fazenda Estadual.
Municipais: Certidão negativa de tributos municipais, relativa a tributos diversos,

com quitação plena ou total.
Serão referentes aos proprietários do terreno (atuais proprietários e promitentes

compradores, se houver, inclusive seus cônjuges) e ao incorporador. Em caso de
pessoa jurídica, basta a apresentação das certidões referentes a ela própria,
dispensada a exigência de apresentação de certidões relativas aos sócios. Serão
extraídas nos domicílios atuais do proprietário, do incorporador e na circunscrição onde
se localiza o imóvel incorporado.
4. CERTIDÕES DAS JUSTIÇAS FEDERAIS E ESTADUAIS
Federais: Do distribuidor cível e criminal da Justiça Federal Dos Juizados

Especiais Federais e de ações trabalhistas da Justiça do Trabalho.
Estaduais: Do distribuidor cível e criminal da Justiça Estadual Dos Juizados

Especiais Estaduais.

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pessoa jurídica, basta a apresentação das certidões referentes à pessoa jurídica,
dispensada a exigência de apresentação de certidões relativas aos sócios.
Serão extraídas nos domicílios atuais do proprietário, do incorporador e na

circunscrição onde se localiza o Imóvel Incorporado. Devem contemplar os processos
judiciais eletrônicos. As certidões de débitos trabalhistas (CNDT) serão emitidas e
validadas no sítio eletrônico oficial do Tribunal Superior do Trabalho – TST.
Caso as certidões da Justiça Federal, da Justiça Estadual ou da Justiça do

Trabalho sejam positivas, deverá ser apresentada certidão esclarecedora dos fatos do
processo ou histórico de tramitação extraída dos sítios eletrônicos oficiais dos tribunais
em que conste, no mínimo, a identificação do processo, partes, fase processual e valor
da causa.
5. CERTIDÕES DE PROTESTO DE TÍTULOS
Certidão negativa de protesto de título abrangendo 05 (cinco) anos; ou, caso

haja na localidade Ofício de Registro de Distribuição, certidão negativa de distribuição
ou certidão positiva de distribuição acompanhada de certidão do Tabelionato de
Protesto para o qual o título ou documento tenha sido distribuído.

pessoa jurídica, basta a apresentação das certidões referentes à pessoa jurídica,
dispensada a exigência de apresentação de certidões relativas aos sócios. Serão
extraídas nos domicílios atuais do proprietário, do incorporador e na circunscrição onde
se localiza o imóvel incorporado.
6. CERTIDÕES DO IMÓVEL
Certidão negativa de ônus reais expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis

e Certidão negativa de inscrição de ações reais e pessoais reipersecutórias expedida
pelo Cartório de Registro de Imóveis.
7. HISTÓRICO DOS TÍTULOS DE PROPRIEDADE DO IMÓVEL,

ABRANGENDO OS ÚLTIMOS 20 (VINTE) ANOS
O histórico vintenário constará do memorial de incorporação, sendo necessário

anexar certidões integrais dos respectivos registros (mencionar somente os atos
translativos e eventuais ônus).
8. PROJETO ARQUITETÔNICO DE CONSTRUÇÃO

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Projeto arquitetônico devidamente aprovado pelas autoridades competentes, no
original ou em cópia autenticada. Os projetos deverão ser assinados pelo profissional
responsável e pelo proprietário, com firmas reconhecidas, sendo que o Oficial deverá
conferir tais documentos apenas no aspecto formal, sendo vedada análise de conteúdo
que está sob a responsabilidade de profissional habilitado.
Nos municípios em que a aprovação ocorra apenas no projeto simplificado,

deverá também ser apresentado o projeto completo.
9. QUADROS DA NBR 12.721:2006, COM ANOTAÇÕES/ REGISTROS DE

RESPONSABILIDADE TÉCNICA (ART-RRT)
Esta Norma estabelece os critérios para avaliação de custos unitários, cálculo

do rateio de construção e outras disposições correlatas, conforme as disposições
fixadas e as exigências estabelecidas na Lei Federal 4.591/64. Devem ser
apresentados a Folha preliminar e os quadros I, II, III, IV-A, IV-B, V, VI, VII e VIII,
assinados pelo profissional responsável e pelo proprietário, com firmas reconhecidas e
a ART do engenheiro responsável pela elaboração dos quadros.
Os quadros III e IV-A devem estar atualizados. Os orçamentos ou estimativas

baseados nos custos unitários só poderão ser considerados atualizados, em certo mês,
se baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses
anteriores (art. 54 § 3º, da Lei 4.591/1964).
A responsabilidade pelos cálculos é exclusiva do profissional, sendo que o

Oficial deverá conferir tais documentos apenas no aspecto formal, sendo vedada
análise de conteúdo que está sob a responsabilidade de profissional habilitado.
10. ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO
O alvará será emitido pelo órgão próprio do município. Deverá estar com o
prazo de validade vigente.
11. ATESTADO DE IDONEIDADE FINANCEIRA
Será referente ao incorporador, em via original, fornecido por estabelecimento

de crédito que opere no país há mais de 05 (cinco) anos, com firma do signatário
reconhecida, bem como comprovada a sua representação.
12. CONTRATO-PADRÃO
Apresentação do contrato-padrão a ser utilizado na comercialização.

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13. DECLARAÇÃO DE VAGAS DE GARAGEM
A declaração de vagas de garagem deve ser acompanhada de plantas

elucidativas sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais
destinados à guarda dos mesmos, com assinatura do profissional habilitado. As plantas
elucidativas são dispensáveis caso as informações constem do projeto aprovado. Tal
declaração pode estar inserida no memorial de incorporação.
14. DECLARAÇÃO EM QUE SE DEFINA A PARCELA DO PREÇO DE QUE

TRATA O ART. 39, II, LEI 4.591/64
Trata-se de uma declaração do incorporador em que se defina a quota-parte da

área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno, que corresponderá a
cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados (arts. 32, „l‟,
e 39, I e II, Lei 4.591/64).
Tal declaração é necessária nos casos de permuta de fração do terreno por

área construída. Se houve permuta parcial, deverá discriminar também a parcela que,
se houver, será paga em dinheiro. Tal declaração deve ser subscrita pelo incorporador,
bem como constar dos quadros da NBR 12.721:2006 (quadro IV-A). Pode estar inserida
no memorial de incorporação, hipó- tese em que o profissional habilitado deverá assinar
o memorial juntamente com o incorporador, com firmas reconhecidas.
15. CERTIDÃO DE INSTRUMENTO PÚBLICO DE MANDATO
Quando o incorporador não for o proprietário, outorgando ao

construtor/incorporador poderes para a alienação de frações ideais do terreno. Deverá
conter menção expressa à Lei 4.591/64, com transcrição do disposto no § 4º do art. 35
da mencionada lei.
16. DECLARAÇÃO DO PRAZO DE CARÊNCIA
Declaração expressa em que se defina se o empreendimento está ou não

sujeito a prazo de carência de até 180 (cento e oitenta) dias, fixando-se as condições
que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento. Tal declaração pode
estar inserida no memorial de incorporação.
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.
Seja por motivos de melhores práticas em termo de governança e
transparência na gestão econômico-financeira de uma incorporação, inclusive para
obtenção de financiamentos, seja para encontrar melhores alíquotas de impostos
P á g i n a | 54
federais, muitos incorporadores vêm adotando o regime de patrimônio de afetação em
seus empreendimentos.
Afetar o patrimônio significa separar determinados bens em um núcleo

patrimonial diferente do patrimônio total da empresa, e vinculá-lo ao
empreendimento que será construído. Dessa forma, garante-se que os valores
confiados pelos adquirentes ao incorporador sejam realmente destinados ao
empreendimento, tanto para a construção em si, como para os gastos acessórios. Os
bens continuam sendo de propriedade do incorporador, mas estão “afetados”
para um propósito específico, que é a realização e conclusão do
empreendimento.
O núcleo patrimonial afetado também será afastado dos riscos assumidos pela
empresa que sejam estranhos à obra. Assim, por exemplo, os valores recebidos pela
venda das unidades não poderão ser usados para cobrir dívidas que não estejam
relacionadas ao próprio empreendimento.
O patrimônio de afetação é uma forma de dar segurança e confiabilidade aos

adquirentes para que se sintam confortáveis com a aquisição de unidades imobiliárias
que ainda serão construídas. Instituições financeiras também veem com bons olhos a
sua utilização, sendo expediente comum inclusive o condicionamento de concessão de
financiamento ao registro da afetação na incorporação. Por isso, é um importante
instrumento para o desenvolvimento imobiliário.
A Lei Federal 4.591/64 regula as questões relacionadas a condomínios e

incorporações imobiliárias. Contudo, originalmente, não regulava o patrimônio de
afetação, advindo a Lei Federal 10.931/04 para adicionar um capítulo referente ao
instituto. A Lei Federal 10.931/04, por sua vez, foi a que finalmente alterou a Lei
Federal de 4.591/64 para acrescentar o capítulo I-A, do art. 31-a a 31-F, que trata
do patrimônio de afetação. Além das alterações promovidas na legislação mais
antiga, a nova lei trouxe uma série de dispositivos próprios que regulam a
questão da afetação e o Regime Tributário Especial (RET) ao qual podem ser
submetidas as incorporações.
A Instrução Normativa da Receita Federal 1.435 de 30 de dezembro de 2013,

por sua vez, dispõe sobre os regimes especiais de pagamento unificado de tributos
aplicáveis às incorporações imobiliárias, às construções de unidades habitacionais
contratadas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) e às
construções ou reformas de estabelecimentos de educação infantil.
COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
Como já explanado, a adesão ao patrimônio de afetação significa destinar bens

à garantia de conclusão da incorporação imobiliária. O ativo afetado é composto por
diferentes itens:

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1. Terreno e acessões: O terreno no qual o empreendimento será
realizado faz parte do patrimônio de afetação, assim como todas as
construções nele realizadas.
2. Equipamentos e materiais de construção: O material de construção

adquirido para obra, desde cimento, tijolos, vidros, alumínio, etc.
Também os equipamentos, à exemplo de gruas, guindastes, etc.
3. Recebíveis e créditos referentes à alienação das unidades: Todas as

parcelas provenientes das vendas das unidades, até o limite necessário
à conclusão da obra. Não há a afetação total das receitas do negócio,
somente da soma necessária à consecução da edificação, demais
obrigações acessórias e entrega aos adquirentes. Por isso, os
valores que excedam esse valor necessário à conclusão da obra estão
excluídos do patrimônio (Lei 4.591/64, art. 31-A, §8°, I). É onde está o
lucro do incorporador.
4. Valores e créditos relativos a financiamento: Crédito decorrente de

financiamento obtido junto a instituições financeiras para o qual
constituída garantia (hipoteca ou alienação fiduciária) sobre o imóvel do
empreendimento, ou sobre os recebíveis pelas unidades.
VINCULAÇÃO DO PATRIMÔNIO AFETADO
A que se destina garantir especificamente o patrimônio de afetação? O

patrimônio afetado vincula-se a algumas garantias em benefício do empreendimento e
dos direitos de terceiros dele decorrentes, vinculando-se a:
1. A conclusão da obra: Toda a obra é garantida pelo patrimônio de

afetação. Da fundação até o acabamento, com a entrega aos
adquirentes. Por esse motivo que a averbação de afetação no registro
de imóveis poderá ser baixada após a conclusão da obra e averbada a
construção, dentre outros requisitos.
2. Débitos trabalhistas, tributários e previdenciários relacionados à

incorporação: Além da edificação em si, devem ser observadas todas
as obrigações que são inerentes a uma incorporação. Todos os débitos
relativos aos trabalhadores do empreendimento, os débitos
previdenciários e os impostos devidos (Regime Tributário especial,
IPTU) também são garantidos pelo patrimônio de afetação.
3. Débitos com fornecedores da incorporação: Qualquer obrigação

assumida pela incorporadora cujo produto tenha sido destinado à obra é
P á g i n a | 56
garantida pelo patrimônio de afetação. A exemplo de aluguel de
maquinário, compra de material, prestadores de serviço, etc.
4. Débitos com a instituição financeira: Se houver financiamento da

obra, também está inclusa a garantia de adimplemento à instituição
financeira.
Importante lembrar que débitos da empresa incorporadora não

relacionados à incorporação não poderão alcançar o patrimônio afetado.
Inclusive, a incorporadora deverá tomar os cuidados necessários para garantir a
proteção desse patrimônio, até mesmo, conforme for o caso, nas vias judiciais.
Com a afetação, os bens se tornam impenhoráveis por dívidas estranhas à

incorporação. Em se tratando de contingências que não tenham origem na própria obra,
nem o terreno, os ativos da obra, nem os valores depositados em conta específica do
empreendimento, poderão ser penhorados ou sofrerem qualquer tipo de contingência.
Por isso, se algum procedimento judicial tentar alcançar esses bens, caberá à
incorporadora demonstrar judicialmente que esses valores são impenhoráveis em
decorrência da proteção concedida pela afetação.
INSTITUIÇÃO
A instituição do patrimônio de afetação é um procedimento realizado perante o

Cartório de Imóveis competente, mediante averbação na matrícula do imóvel. Para
isso, deve ser apresentado ao oficial de registro o termo de afetação, assinado pelo
representante da incorporadora, indicando que se quer adotar o regime de afetação
para aquela incorporação.
Informações necessárias à instituição do patrimônio de afetação:
Obrigatoriedade da instituição: Não há obrigatoriedade. A instituição do

patrimônio de afetação é uma faculdade do incorporador, que pode optar pela
afetação ou não, a seu critério (art. 31 A da Lei Federal 4.591/64).
Possibilidade de desistência: A instituição de patrimônio de afetação é

irretratável. Uma vez optado no Cartório de Imóveis, não há como voltar atrás da
afetação. As hipóteses de extinção, definidas pelo art. 31 da Lei Federal 4.591/64, são:
(I) a conclusão do empreendimento; (II) a liquidação; e (III) a denúncia, tratadas
adiante.
Quando a afetação pode ser realizada: A afetação pode ser feita a qualquer
momento, seja concomitantemente à incorporação, seja posteriormente, até a
conclusão do empreendimento.
Documentos que devem ser apresentados: Se a instituição for concomitante

ao registro do memorial de incorporação, basta acrescentar aos documentos da
incorporação o termo de afetação devidamente assinado, sempre com firma
P á g i n a | 57
reconhecida. Caso seja feito em momento posterior, além do termo de afetação
assinado, recomenda-se que sejam atualizadas todas as certidões que são
apresentadas com o memorial de incorporação, listadas no art. 32 da Lei Federal
4.591/64 atualizadas (art. 1.414 do Código de Normas).
Legitimados para requerer a afetação: O termo de requisição da afetação

deve ser assinado pelo representante da incorporadora (com contrato social e/ou
procuração em anexo, que atribua poderes específicos ao representante). Além dele,
devem assinar também: (I) aqueles que possuam compromisso de compra e venda do
terreno a seu favor, registrados na matrícula do imóvel; (II) os proprietários do terreno,
caso não sejam os incorporadores; e (III) eventuais adquirentes de unidades com os
respectivos títulos registrados.
Contingências sobre o imóvel (hipoteca, alienação fiduciária, penhora...):

A existência de ônus na matrícula não impede a averbação do patrimônio de
afetação, desde que o ônus seja relacionado à realização do empreendimento (art.
31B, Lei Federal 4.591/64). Se houver, por exemplo, a hipoteca de financiamento da
obra, é possível a averbação do termo de afetação. O que é vedado é a afetação de
imóvel que esteja dado em garantia em contrato cuja origem não guarde relação com o
empreendimento.
As principais causas de impedimento de averbação do patrimônio de

afetação são: (I) existência de ônus na matrícula não relacionado ao empreendimento;
(II) ausência de alguma assinatura dentre as exigidas; (III) existência de cláusula de
inalienabilidade averbada na matrícula do terreno; (IV) penhora, arresto e sequestro
averbados na matrícula do terreno; e (V) quando a certidão de débitos conjuntos (CND)
da Receita Federal for positiva.
Possibilidade de instituição de mais de um patrimônio de afetação em

uma única incorporação: Em caso de conjunto de edificações, com mais de uma
torre, por exemplo, é possível a instituição de um patrimônio de afetação para cada
uma (Lei Federal 4.591/64, art. 31 A, §9). Esse é um expediente utilizado
especialmente para empreendimentos faseados. Pode ser aplicado para torres,
conjunto de casas, lotes, e demais grupos de unidades autônomas que se queira
separar de outro. Nesses casos, a intenção de instituir mais de um patrimônio de
afetação deverá ser declarada necessariamente no memorial de incorporação.
GESTÃO DO PATRIMÔNIO AFETADO
A gestão do patrimônio afetado é exclusiva do incorporador. O direito de

geri-lo está atrelado a deveres específicos, a fim de tutelar o interesse de todos os
envolvidos e garantir a lisura dos processos e a finalidade da afetação.
CONTAS APARTADAS E ACESSO ÀS INFORMAÇÕES FINANCEIRAS

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Para evidenciar a separação do patrimônio afetado dos demais ativos e
obrigações contraídas pelo incorporador, a lei determina uma contabilidade própria e
uma conta bancária autônoma. As informações fiscais, financeiras e contábeis
deverão estar organizadas para consulta, sob requerimento, do adquirente interessado,
através da Comissão de Representantes. Trimestralmente, como se consolida nesta
cartilha, o incorporador deverá também enviar aos adquirentes um relatório geral sobre
o andamento da obra e essas condições financeiras do empreendimento a este título.
POSSIBILIDADE DE REEMBOLSO
A movimentação da conta corrente do empreendimento no qual houve afetação

possui regras específicas. Não é autorizado ao incorporador dispor livremente das
quantias que sejam nela depositadas antes do término da obra. A lei autoriza a
movimentação como reembolso, assim chamado porque ainda não houve o pagamento
de todas as obrigações e apuração do lucro final do empreendimento. Desta forma,
autoriza-se que algumas despesas sejam reembolsadas pelo incorporador ao
longo da incorporação, como o valor do terreno e eventuais investimentos
realizados.
VALOR DO TERRENO
Quando houver sido adiantados valores para aquisição do terreno por

parte da incorporadora, estes investimentos poderão ser reembolsados à medida
que as unidades imobiliárias forem vendidas. O reembolso ocorre unicamente
quando há a alienação da unidade, na proporção de sua fração ideal (Lei Federal
4.591/64, art. 31 A, §7º). Por isso, do valor pago pelo adquirente, poderá ser
reembolsado o correspondente ao valor terreno da unidade. O restante, correspondente
à construção e lucro da empresa será destinado ao patrimônio de afetação.
Suponha-se que o incorporador tenha adquirido por R$1.000.000,00 (um

milhão de reais) o terreno da incorporação e queira vender 10 (dez) unidades, cada
uma com a fração ideal da incorporação de 10% (dez por cento). Cada unidade deverá
reembolsar o incorporador no valor de R$100.000,00 (cem mil reais), que corresponde
a sua fração do terreno. Se uma unidade, por exemplo, for vendida por R$500.000,00
(quinhentos mil reais) dividida em 4 parcelas de R$125.000,00, (cento e vinte e cinco
mil reais) logo na primeira parcela, R$100.000,00 (cem mil reais) vão para o
incorporador, a título de reembolso, e R$25.000,00 (vinte e cinco mil reais) vão para o
patrimônio de afetação, por exceder a proporção da fração ideal do terreno
reembolsável. Já nas parcelas seguintes, todo o valor irá para o patrimônio de afetação,
já que o valor correspondente à fração que aquela unidade representa na aquisição do
terreno já foi devidamente reembolsado.
Essa lógica é aplicável apenas quando houver prévio investimento da

incorporadora na compra do terreno, a ser reembolsado pelo patrimônio. Note-se que

P á g i n a | 59
quando forem ajustadas parcelas a serem pagas pela aquisição do terreno ao longo a
execução da obra, após instituído o patrimônio de afetação, essas parcelas deverão
entrar no fluxo do de caixa do PA, como despesa da execução.
VALORES ADIANTADOS PELO INCORPORADOR
Também poderão ser reembolsados aqueles valores que foram

adiantados pelo incorporador, inclusive com relação a despesas para
consecução do empreendimento realizadas antes das vendas das unidades.
Todos os valores que tenham sido investidos previamente, que não sejam oriundos de
financiamento para a obra ou de venda de unidades, poderão ser reembolsados à
medida que as unidades foram sendo vendidas, conforme artigo 31 A, §6º da Lei
Federal 4.591/64.
Nesse caso, a lei não estabeleceu metodologia especial para o reembolso,

como no valor do terreno. É aprazível o entendimento segundo o qual estes
reembolsos possam ser feitos desde que não se comprometa a liquidez da obra e
o adimplemento das despesas correntes do empreendimento, durante a afetação.
SITUAÇÃO ESPECIAL DA AQUISIÇÃO DO TERRENO MEDIANTE

PERMUTA POR UNIDADES
Nos casos de aquisição do imóvel para incorporação mediante permuta por

unidades imobiliárias, o entendimento é que, pelo fato de não ter havido investimento
no terreno, não há o que reembolsar. Assim, a integralidade das parcelas pagas pelos
adquirentes deve ser destinada ao patrimônio de afetação, salvo existir outra hipótese
de reembolso, que não o terreno.
DOMINIALIDADE DO PATRIMÔNIO AFETADO E CAPACIDADE DE

DISPOSIÇÃO
Os bens continuam sendo de dominialidade da incorporadora, mas com

características especiais, que limitam o gozo desta propriedade. O que muda é que, a
partir da afetação, os bens servirão à conclusão do empreendimento, não
podendo ser usados para outras finalidades. Assim, por exemplo, o terreno só
poderá ser dado em garantia em financiamento destinado àquela obra.
Os bens se tornam incomunicáveis com o restante do patrimônio da

incorporadora e não poderão responder por nenhum débito que seja posterior à
afetação. Importante lembrar que inclusive as unidades imobiliárias do estoque, que
ainda não foram vendidas, permanecem na esfera patrimonial do incorporador, mas
afetadas para a finalização da construção e seus compromissos. Isto quer dizer que o
incorporador poderá delas dispor, desde que haja saldo suficiente para a conclusão da
obra e adimplemento de suas obrigações.

P á g i n a | 60
INSTITUIÇÃO DE ÔNUS SOBRE O TERRENO
É possível a instituição de ônus sobre o imóvel afetado, dependendo da

natureza do crédito. As operações autorizadas a utilizar o imóvel afetado como
garantia são aquelas que se destinam justamente a subsidiar o próprio
empreendimento. (Lei Federal 4.591/64, art. 31-A, § 3°).
CESSÃO DOS DIREITOS CREDITÓRIOS
O incorporador poderá ceder plena ou fiduciariamente os direitos

creditórios decorrentes da venda das unidades do empreendimento. Contudo, os
recursos angariados com essa cessão serão integrados ao patrimônio de
afetação e só poderão estar à livre disposição do incorporador após o término da
incorporação ou se excederem o montante necessário para o término e a
individualização das unidades.
Lembrando que, se esses valores corresponderem a gastos que já foram

realizados pela incorporadora, despesas prévias, pode o incorporador reavê-los
mediante reembolso.
EXTINÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
As formas de extinção do patrimônio de afetação são previstas no art. 31 – E

da Lei Federal 4.591 de 1964, e são três: conclusão e entrega do empreendimento;
denúncia da incorporação; e liquidação da incorporação.
CONCLUSÃO E ENTREGA DO EMPREENDIMENTO
É a situação clássica de extinção da afetação, quando ela atinge seu objetivo

final, a conclusão do empreendimento. Ocorre com a finalização das obras,
individualização das unidades e entrega das chaves, além do pagamento de dívida
decorrente de financiamento. Todas as obrigações garantidas pelo patrimônio afetado
já estão cumpridas, não existindo razão para mantê-lo.
São os requisitos: (I) a averbação da construção, (II) individualização das

matrículas, através do registro dos títulos de domínio ou de aquisição em nome
dos respectivos adquirentes, (III) comprovante de quitação do financiamento,
com as referências da obra ou das unidades a que se destinava (Art. 31-E, I, Lei
Federal 4.591/64).
Cumpridos estes requisitos, o incorporador poderá a partir de então, quando

queira, fazer o requerimento de cancelamento de averbação da afetação.

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Antes da extinção da afetação, contudo, deverá ser observado se ainda
existem receitas do empreendimento a serem percebidas. Uma vez cancelado
patrimônio de afetação no registro de imóveis e dada baixa no CNPJ específico junto à
Receita Federal, deixará o incorporador de gozar do benefício fiscal concedido a quem
adere ao PA.
Assim, caso ainda existam recebíveis, como parcelas de unidades vendidas,

pode ser vantajoso aguardar até que todas as parcelas sejam adimplidas, e não
existam mais valores a serem recebidos.
Um ponto de extremada relevância a ser observado é a necessidade de ser

requerida a baixa do patrimônio de afetação antes de serem emitidas as matrículas
individualizadas aos adquirentes. Isto porque caso seja procedida a individualização
das matrículas antes da baixa, todas as matrículas constarão com a anotação da
existência do patrimônio de afetação, sendo necessário proceder com a baixa de forma
individualizada em cada matrícula, o que certamente gerará despesas muito superiores
à baixa única na matrícula mãe.
DENÚNCIA DA INCORPORAÇÃO
A denúncia ocorre quando o incorporador desiste de realizar a

incorporação, dentro do prazo de carência que é estipulado no registro de
incorporação (art. 34 da Lei Federal 4.591/64). O prazo de carência estipulado pelo
incorporador não pode superar 180 (cento e oitenta) dias. Essa desistência deverá ser
informada por requerimento ao Cartório de Imóveis competente, devidamente assinado
pelo incorporador ou pelos seus representantes. Deverá também informar a todos os
adquirentes ou candidatos à aquisição de unidades (art. 34, §4º Lei Federal 4.591/64).
Nesses casos, o incorporador terá 30 (trinta) dias para ressarcir todos os adquirentes
dos valores já pagos, sob pena de pagamento com juros e multa (art. 36 Lei Federal
4.591/64).Uma vez comprovada a notificação dos adquirentes e a restituição de todos
os valores pagos por eles, poderá ser requerido o cancelamento da averbação de
afetação do patrimônio.
LIQUIDAÇÃO DA INCORPORAÇÃO
Caso, durante a execução do empreendimento para o qual houve afetação

de patrimônio, for decretada a falência ou o incorporador se tornar insolvente, o
patrimônio de afetação não é extinto. Os bens que foram afetados não integram a
massa falida, e sim permanecem em favor da consecução do empreendimento
como mais uma forma de garantir os interesses dos adquirentes (ART. 31 – F da
Lei Federal 4.591/64). Todos os custos remanescentes deverão ser cobertos pelo
patrimônio afetado, inclusive débitos trabalhistas, previdenciários e tributários.
Nesse caso, a Assembleia geral de adquirentes poderá optar pela

continuidade do empreendimento, ou pela liquidação do patrimônio de afetação e
P á g i n a | 62
devolução dos valores investidos. A Lei Federal 4.591/64 (artigo 31-F, §1º),
estabelece que os adquirentes têm 60 (sessenta) dias a partir da decretação de
falência para decidir, em Assembleia, se a obra deverá continuar, ou se será feita a
liquidação do patrimônio de afetação. Assim, o patrimônio afetado cumprirá sua função
de garantir a segurança dos adquirentes.
Em caso de insuficiência do patrimônio afetado, os créditos restantes

relacionados ao empreendimento ingressarão como créditos privilegiados no processo
de falência, e serão pagos junto aos demais créditos da incorporadora, nos termos que
ficar estabelecido pela Assembleia de credores.
Vale lembrar que os bens do incorporador respondem subsidiariamente

pela incorporação. Ou seja, se o patrimônio afetado não for suficiente, outros bens do
incorporador poderão ser alcançados. Por isso o ingresso do remanescente como
crédito no processo de falência.
CANCELAMENTO DA INCORPORAÇÃO
Neste caso, trata-se da hipótese de cancelamento da incorporação, fora

do prazo de carência. Somente será permitido quando não houver sido realizada
venda das unidades, e não tiver sido registrada qualquer promessa de compra e
venda. Em tendo sido comercializado, o incorporador poderá apresentar ao
Oficial de Registro os comprovantes de distratos realizados.
No primeiro caso, deverá ser apresentado requerimento do incorporador, junto

com declaração, sob sua responsabilidade, de que nenhuma unidade foi negociada. A
declaração de não negociação de unidades é uma medida de segurança do próprio
Cartório, pois, poderá acontecer de ter sido formalizada alguma negociação dentro do
prazo carencial não levada à registro. Desta forma, uma vez cancelada a incorporação,
não haverá mais patrimônio afetado. A afetação deverá ser cancelada, conforme art.
31-E, II da Lei nº 4.591/64.
REGIME ESPECIAL TRIBUTÁRIO (RET)
A Lei Federal 10.931 de 2004 instituiu o sistema especial tributário, o qual rege
as incorporações imobiliárias que adotem o patrimônio de afetação. A empresa que
adota o regime especial tributário encontra como vantagem um sistema de
recolhimento de tributo simplificado, com uma alíquota menor. A aderência ao regime
fiscal diferenciado necessita de algumas cautelas específicas como cadastro perante a
Secretaria da Receita Federal. Confira as peculiaridades do RET a seguir.

P á g i n a | 63
DÍVIDA FISCAL PRÓPRIA
Como mencionado no Item acima, há uma separação também entre as dívidas

fiscais. O patrimônio afetado responderá somente pelas dividas fiscais
decorrentes da incorporação afetada, enquanto as demais dívidas não
relacionadas à incorporação serão cobertas pelo resto do patrimônio da empresa
(Instrução Normativa RFB 1.435/13, art. 4°).
IMPOSTO REDUZIDO
O regime especial tributário concede o pagamento de um valor de 4%

(quatro por cento) da receita mensal recebida que corresponderá ao pagamento
mensal unificado de quatro impostos e contribuições, quais sejam (Lei Federal
10.931/2004, Art. 4°):
1. IRPJ - Imposto de renda de Pessoa Jurídica (1,26%);

2. COFINS - Contribuição para Financiamento da Seguridade Social
(1,71%);
3. PIS/PASEB - Contribuição para os Programas de Integração Social e de
Formação do Patrimônio do Servidor Público (0,37%);
4. CSLL - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (0,66%).
Esse percentual representa uma redução substancial no total de impostos

recolhidos. Destaque-se que impostos municipais, como IPTU e ISS, não estão
inclusos no RET, e devem ser recolhidos conforme legislação do município.
REQUISITOS DE ADESÃO AO RET
1. Comprovante da escolha pelo RET: Entrega do termo de opção na unidade

competente da Receita, conforme formulário disponibilizado no sítio da Receita
no endereço.
2. Afetação: Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação

imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, como explicado no tópico de instituição.
3. Domicílio Tributário Eletrônico (DTE): Para a escolha do RET também será

necessária a prévia adesão ao DTE. (Instrução Normativa RFB 1.435/13, art.
3°, III).
4. Regularidade fiscal: É necessária, também, a matriz da pessoa jurídica estar

regularizada quanto aos tributos administrados pela RFB, às contribuições
previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral
da Fazenda Nacional (PGFN).

P á g i n a | 64
5. Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS): Regularidade do
recolhimento do FGTS.
6. CNPJ próprio: Para o recolhimento de tributos, deve se inscrever a

incorporação afetada com número próprio no Cadastro Nacional da Pessoa
Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento “109 - Inscrição de Incorporação
Imobiliária - patrim nio de afetação”, além de possuir código de arrecadação
próprio. Dessa forma, o pagamento dos tributos será feito mediante a emissão
de um Documento de Arrecadação de Receita Federal (DARF) próprio da
incorporação afetada, ligado ao CNPJ específico. (Lei 10.931, art. 5°, parágrafo
único, e Instrução Normativa RFB 1.435/13, art. 3°, III).
O PAGAMENTO É DEFINITIVO E ESPECÍFICO DA INCORPORAÇÃO
Os valores pagos em decorrência do Regime Tributário Especial são

definitivos, e é vedada a compensação ou abatimento do que foi pago pela
incorporadora. Não é permitido que a incorporadora abata de seus próprios tributos
devidos ou que já foi pago em alguma de suas incorporações submetidas ao regime
especial.
FORMA DE PAGAMENTO
Os créditos tributários devidos pela incorporadora não poderão ser

parcelados, devendo ser pagos todo de uma vez, (Lei Federal 10.931/2004, Art. 6°),
até o vigésimo dia do mês seguinte àquele em que houver sido auferida a receita. (Lei
10.931/2004, Art. 5°).
ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL
O incorporador deve manter escrituração contábil segregada para cada

incorporação (Lei 10.931/2004, Art. 7°), porém esta poderá ser mantida em livros
próprios ou até mesmo nos da empresa, desde que discriminadas das demais. (IN RFB
1.435, art. 10, §1°).

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ÁREA DE FORMAÇÃO DO PROFESSOR – DANILO BORGES PAULINO
Graduado em Direito pela Universidade Estadual de Maringá. Inscrito na
OAB/PR sob o n.º 74.368. Pós-graduado em Direito Empresarial pela Universidade

Estadual de Londrina e pós-graduando em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de
Direito – São Paulo (EPD). Concluiu o curso Contract X – From Trust to Promise to
Contract, sobre Direito Contratual, pela universidade de Harvard – EUA. Professor das
matérias de Contratos Imobiliários e Litígios Imobiliários das Pós Graduações lato
sensu em Direito Imobiliário e em Direito Notarial da Maringá-Pós, e da matéria de
Incorporação e Condomínios da Pós Graduação lato sensu em Direito Imobiliário,
Registral e Notarial da Unifil/Londrina. Presidente fundador da Comissão de Direito
Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil, Subseção de Maringá/PR.

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Página |1

RELEVÂNCIA DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA EM NÚMEROS

O segmento da incorporação imobiliária desempenha um papel fundamental no

Professor Danilo Borges Paulino.

Como forma de estimar o tamanho de mercado (em número de

Professor Danilo Borges Paulino.

Inicialmente pode aparentar que construiu-se um volume maior de

Professor Danilo Borges Paulino.

Entre 2010 e 2017, as atividades relacionadas à incorporação imobiliária

Cumpre destacar novamente a relevância do programa MCMV quando vemos

Professor Danilo Borges Paulino.

O segmento da incorporação imobiliária e atividades a ele associadas

Por fim, também na arrecadação de impostos indiretos os impactos da

Professor Danilo Borges Paulino.

A incorporação imobiliária surgiu da atividade de construção de edifícios e

Os edifícios de múltiplos andares possibilitou que um número maior de pessoas

a atividade incorporativa surgiu justamente por conta do aumento da

O incorporador existiu antes de o direito ter cogitado dele. E viveu a bem

Tal atividade desenvolveu-se sem qualquer regulamentação até meados de

Antes da Lei n. 4.591/64, a legislação brasileira não abordava a atividade

Contudo, a crescente demanda por edifícios em regime condominial – e os

Toda esta lacuna legislativa, somada à crescente dos conflitos envolvendo as

Como se percebe da leitura do texto legal, o núcleo da atividade de

"(...) atividade empresarial que se caracteriza pela produção e

A atividade de incorporação deve ser entendida, então, como o processo pelo

O Incorporador, por sua vez, é definido no caput do artigo 29 da Lei nº

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica,

Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das

Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e

Nota-se que o conceito trazido pelo parágrafo único – de vinculação do lote

Quanto às exigências legais para caracterização do incorporador, o art. 31 da

Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias

a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário

Professor Danilo Borges Paulino.

c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão

Muito embora a incorporação abranja diferentes negócios jurídicos 7 que

Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos

Luiz Antonio Scavone Junior8, em menção aos ilustres doutrinadores João

Quanto às demais modalidades de construção, Caio Mário Da Silva Pereira9

A incorporação sempre se encaminhava para a construção em regime

Na construção por empreitada, via de regra, o que se tem é a fixação de

Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo

Já na modalidade por administração, o incorporador apresenta uma

Professor Danilo Borges Paulino.

Art. 58. Nas incorporações em que a construção fôr contratada pelo

DIFERENÇAS ENTRE CONSTRUÇÃO POR EMPREITADA E POR

Dentre as diferenças nas modalidades construtivas supra descritas, sem dúvida

Na modalidade de construção por empreitada incumbe ao

Já na construção por administração, que tem como característica basilar

Ainda, outro ponto de distinção de extrema relevância diz respeito à

Já na modalidade de construção por administração, Hely Lopes Meirelles

Como exceção aos poderes diretivos dos adquirentes – e

“para fins de responsabilidade profissional é indiferente a espécie ou

Muito embora entre os profissionais da construção civil exista a crença

APELAÇÃO CÍVEL. APELAÇÕES E AGRAVOS RETIDOS.

APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO. EDIFÍCIO.

CIVIL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO EM IMÓVEL. TUTELA

Professor Danilo Borges Paulino.

APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. REPARAÇÃO

Logo embora existam distinções que de fato atenuem as responsabilidades

É inconteste que a natureza jurídica estabelecida entre o construtor e os

O papel do incorporador no início dos empreendimentos “à preço de custo”

Professor Danilo Borges Paulino.