RET- REGIME ESPECIAL DE

TRIBUTAÇÃO
 CONTEÚDO PROGRAMÁTICO

• CONSTITUIÇÃO
• FORMA DE REQUERIMENTO
• VANTAGENS DO RET
• PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO
• REQUISITOS PARA EFETIAVAÇÃO DO RET
• PROBLEMÁTICAS DO REHIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO
 BASE LEGAL

• Lei 10.931/2004
• IN 1435/2013
• Lei 4591/1964
• IN 1782/2018
• IN 1783/2018
 SURGIMENTO

• Em agosto de 2004 foi publicada a Lei nº 10.931 de

2004, que trouxe em seu corpo, além de outras
determinações, sobre o Regime Especial Tributário do
Patrimônio de Afetação – RET.

4
 O QUE É ESSE REGIME ESPECIAL?

• Nesse regime é possível o pagamento de forma

unificada dos seguintes tributos: IRPJ, CSL, PIS e
a COFINS.

• O pagamento de forma unificada é realizado com o

cálculo das seguintes alíquotas: 4% ou até mesmo 1%.

5
 QUEM PODE OPTAR ?

• As incorporações imobiliárias afetadas ou de interesse

social.

• Vamos primeiro ententes o que é incorporador e

incorporação imobiliária.

6
 INCORPORADOR

• A pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando

a construção, compromisse ou efetive a venda de
frações ideais de terreno objetivando a vinculação de
tais frações a unidades autônomas, em edificações a
serem construídas ou em construção sob regime
condominial, ...

7
 INCORPORADOR

• ...ou que meramente aceite propostas para efetivação

de tais transações, coordenando e levando a termo a
incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso,
pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas
condições, das obras concluídas;

8
 INCORPORADOR

• Estende-se a condição de incorporador aos

proprietários e titulares de direitos aquisitivos que
contratem a construção de edifícios que se destinem à
constituição em condomínio, sempre que iniciarem as
alienações antes da conclusão das obras.

9
 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

• Atividade exercida com o intuito de promover e realizar

a construção, para alienação total ou parcial, de
edificações ou conjunto de edificações compostas de
unidades autônomas.

10
 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

• Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do

terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada
a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações
de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor,
ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o
respectivo projeto de construção, respondendo o
alienante como incorporador.
11
 PROJETOS DE INTERESSE SOCIAL

• Até 31 de dezembro de 2018, para os projetos de

incorporação de imóveis residenciais de interesse social,
cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a
partir de 31 de março de 2009, o percentual
correspondente ao pagamento unificado dos tributos de
que trata o caput será equivalente a 1% (um por cento)
da receita mensal recebida.

12
 PROJETOS DE INTERESSE SOCIAL

• Até 31 de dezembro de 2018, a empresa construtora

contratada para construir unidades habitacionais de
valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do
Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, fica
autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento
unificado de tributos equivalente a um por cento da
receita mensal auferida pelo contrato de construção.
13
 PLANEJAMENTO

• Para usufruir do "beneficio", alguns casos não é

interessante a utilização do RET, pois é necessário a
afetação do terreno e das acessões objeto
da incorporação imobiliária no RGI além de outros
procedimentos na própria Receita Federal.

14
 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

• Para usufruir do "beneficio", alguns casos não é

interessante a utilização do RET, pois é necessário a
afetação do terreno e das acessões objeto
da incorporação imobiliária no RGI além de outros
procedimentos na própria Receita Federal.

15
CONCEITO , CONSTITUIÇÃO E OBJETO DO PA

O Patrimônio de Afetação foi criado através da Medida

Provisória 2221, de 04 de setembro de 2001, que alterou
alguns artigos da Lei 4591/64, convertida na Lei 10.931,
de 10.08.2004, que no seu art. 1º instituiu o Patrimônio
de Afetação nas incorporações imobiliários em caráter
opcional e irretratável.
CONCEITO , CONSTITUIÇÃO E OBJETO DO PA

A finalidade econômica do patrimônio de afetação

presente no direito imobiliário seria auxiliar no processo
de superação da crise do mercado habitacional, no País
na década de 90, enquanto seu escopo jurídico seria
proporcionar maior segurança das partes contratantes da
compra e venda de imóvel e facilitar o acesso a um bem
essencial que é a moradia.
CONCEITO , CONSTITUIÇÃO E OBJETO DO PA

Sendo assim, entende-se que a figura do PA no direito

imobiliário adiciona um novo atributo ao conceito

clássico de patrimônio.

Isso porque o PA está voltado ao atendimento de uma

função social de extremas importância e relevância,
representada pelo direito constitucionalmente
assegurado "moradia".
CONCEITO , CONSTITUIÇÃO E OBJETO DO PA

Podemos ainda ressaltar a crise nos EUA em 2008, que

trouxe reflexos negativos inclusive no Brasil, lembrando
que a mesma se iniciou no mercado imobiliário,
motivada pela irresponsabilidade de concessão do
crédito.
 CONCEITO , CONSTITUIÇÃO E OBJETO DO PA

• Criado em 2004 o regime Especial Tributário do

Patrimônio de Afetação, tem o objetivo de dar maior
segurança ao comprador do imóvel.

• Com sua criação motivada por problemas econômicos

e financeiros, a criação do PA alterou a Lei n.o 4.591,
de 16 de dezembro de 1964.
 CONCEITO , CONSTITUIÇÃO E OBJETO DO PA

• A Lei 4591 em seu art.40, determina a limitação da

responsabilidade patrimonial do alienante do terreno
que rescindiu o contrato de alienação, a qual fica
restrita ao terreno do empreendimento e obras
acrescidas, sendo o seu patrimônio excluído.
• O art. 58, incisos I e II, da mesma Lei, estabelecem
para o regime de construção por administração (ou a
preço de custo) a emissão das notas e faturas relativas
a construção em nome do condomínio, o qual possuirá
conta bancária individualizada para esta finalidade.
• Ambos já tratavam de uma segregação do Patrimônio.
 CONCEITO , CONSTITUIÇÃO E OBJETO DO PA
• Porém, só é possível conceber a existência de afetação
patrimonial na incorporação imobiliária a partir da
edição da MP n.o 2.221/2001.
• Foram efetuadas várias modificações no projeto
original, dentre elas: permitir que a Incorporadora
tivesse a faculdade de constituir ou não o PA. A qual "o
terreno e as acessões objeto de incorporação
imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela
vinculados" farão parte de uma massa patrimonial
separada do patrimônio do incorporador que só
responde por dívidas e obrigações que sejam
relacionadas incorporação.
 ADESÃO VOLUNTÁRIA

A critério do incorporador, a incorporação poderá ser

submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e
as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem
como os demais bens e direitos a ela vinculados.

Esse procedimento deve ser efetuado no RGI.

 ADESÃO VOLUNTÁRIA

O escopo dessa segregação patrimonial seria a

finalização da incorporação, com a entrega das
unidades aos adquirentes(averbação no RGI), com uma
sensível redução de riscos de uma administração
inadequada dos recursos destinados ao
empreendimento
 ADESÃO VOLUNTÁRIA

A constituição será por meio da averbação no Registro

de Imóveis de um termo circunstanciado, este firmado
pelo incorporador, o qual pode, podendo o mesmo ser
efetuado a a qualquer tempo.
 ADESÃO

..serão apartados do patrimônio do

incorporador e constituirão patrimônio de
afetação, destinado à consecução da
incorporação correspondente e à entrega das
unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
 PÓS ADESÃO
• Posteriormente são determinados os limites de
atuação do incorporador, o qual o responsabiliza
pelos prejuízos que acarretar ao patrimônio afetado.
• Desse modo, os bens pertencentes ao do patrimônio
de afetação apenas poderão figurar como objeto de
garantia real em operação de crédito cujo produto
seja totalmente destinado finalização da obra
incorporada.

27
 PÓS ADESÃO
• Consideram-se externos isto é, não componentes do
patrimônio separado, os recursos que extrapolarem a
quantia imprescindível a consecução do
empreendimento, neste caso considerados os valores
a serem recebidos até a conclusão da obra e o
montante necessário é quitação de financiamento
para a construção, se houver.

28
 PÓS ADESÃO

• Além desses, também se exclui o valor referente ao

preço de alienação da fração ideal de terreno de cada
unidade vendida, no caso de incorporação em que
construção o seja contratada sob o regime de
administração

29
 OBRA FINANCIADA
• No art. 30, ficou estabelecido que nas obras realizadas
com financiamento, a venda das unidades autônomas
deverá, conforme determinado no contrato de
financiamento, ou ser precedida pela anuência do
financiador ou ser feita sua posterior comunicação.

30
 OBRA FINANCIADA

• Esse procedimento é desarrazoado, pois não se pode

afirmar que o Banco poderia se insurgir contra a
comercialização das unidades do empreendimento
financiado, vez que seu objetivo seria o de reaver o
montante dado em financiamento.
• E claro para a empresa pagar o banco precisar vender
as unidades.

31
 OBRA FINANCIADA

• Quando a obra tiver financiamento para a obra, o PA

poderá sofrer auditoria por uma pessoa física ou jurídica
legalmente habilitada nomeada pela instituição
financiadora da obra.

32
 OBRA FINANCIADA

• Pode ser bem interessante, mas que na prática é de

pouca praticidade Isto porque é preciso ter em mente
que grande parcela das construções necessita de
financiamento para serem realizadas, de modo que seria
muito custoso para as instituições financeiras arcarem
com auditorias em cada obra financiada.

33
 OPÇÃO

• A adesão ao RET é opcional, porém irretratável.

• Todos os passos necessários é possível verificar na

Instrução Normativa nº 1.435, de 30 de dezembro de
2013.

34
 OPÇÃO

• Somente após concluir todos os passos destacado na IN,

inclusive a criação de um novo CNPJ para
a incorporação que será utilizado para o recolhimento
unificado, resta usufruir do benefício do RET.

• A empresa deve seguir a ordem abaixo:

35
 OPÇÃO

• I - afetação do terreno e das acessões objeto da

incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-
E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964;

• II - inscrição de cada “incorporação afetada” no Cadastro

Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento
“109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio
de Afetação”;
36
 OPÇÃO

• III - prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico

(DTE);

• IV - regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica

quanto aos tributos administrados pela RFB, às
contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União
administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda
Nacional (PGFN); e
37
 OPÇÃO

• V - regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia

por Tempo de Serviço (FGTS).

• VI - apresentação do formulário “Termo de Opção pelo

Regime Especial de Tributação”, constante do Anexo
Único a esta Instrução Normativa, disponível no sítio da
RFB na Internet no endereço
http://www.receita.fazenda.gov.br.
38
 OPÇÃO

• O Item IV (certidão) será comprovado mediante

consulta, nos sistemas da RFB, pela autoridade
administrativa responsável pela análise do
requerimento, da existência de Certidão Negativa de
Débitos - CND ou de Certidão Positiva de Débito com
Efeitos de Negativa - CPD-EN válida, nos termos do
parágrafo único do art. 18 da Lei nº 12.844, de 19 de
julho de 2013.
39
 OPÇÃO

• O FGTS será comprovado mediante consulta, pela

autoridade administrativa responsável pela análise do
requerimento, ao sistema da Caixa Econômica Federal. E

40
 OPÇÃO

• Para apresentação do formulário o interessado, ou seu

procurador legalmente constituído, deverá obter, em
qualquer unidade de atendimento da RFB, dossiê digital
de atendimento, na forma do art. 4º da Instrução
Normativa RFB nº 1.412, de 22 de novembro de 2013.

41
 OPÇÃO

• A opção pelo RET será formalizada mediante a

solicitação de juntada, na forma do art. 5º da Instrução
Normativa RFB Nº 1.412, de 2013, ao dossiê digital de
atendimento dos documentos.

• Tudo digitalizado em PDF e entregue a SRF.

42
 OPÇÃO

• I - do formulário constante do Anexo Único a esta

Instrução Normativa; e

• II – do termo de constituição de patrimônio de afetação

da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando
for o caso, também pelos titulares de direitos reais de
aquisição, e averbado no Cartório de Registro de
Imóveis.
43
 ALÍQUOTAS

• Para cada incorporação submetida ao RET, a

incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal
equivalente a 4% (quatro por cento) das receitas
mensais recebidas, para?
• I - IRPJ;
• II - CSLL;
• III - Contribuição para o PIS/Pasep; e
• IV - Cofins.
44
 ALÍQUOTAS

• Sendo:
• I - 1,71% (um inteiro e setenta e um centésimos por
cento) como Cofins;
• II - 0,37% (trinta e sete centésimos por cento) como
Contribuição para o PIS/Pasep;
• III - 1,26% (um inteiro e vinte e seis centésimos por
cento) como IRPJ; e
• IV - 0,66% (sessenta e seis centésimos por cento) como
CSLL.
45
 ALÍQUOTAS

• Até 27 de dezembro de 2012, o pagamento mensal de

que trata o caput era equivalente a 6% (seis por cento)
das receitas mensais recebidas.

46
 ALÍQUOTAS
• Do percentual de 1% (um por cento) para fins de
repartição de receita tributária:
• I - 0,44% (quarenta e quatro centésimos por cento)
como Cofins;
• II - 0,09% (nove centésimos por cento) como
Contribuição para o PIS/Pasep;
• III - 0,31% (trinta e um centésimos por cento) como IRPJ;
e
• IV - 0,16% (dezesseis centésimos por cento) como CSLL.
47
 BASE DE CÁLCULO

• Para fins do disposto no caput, considera-se receita

mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora
com a venda de unidades imobiliárias que compõem
cada incorporação submetida ao RET, bem como, as
receitas financeiras e “variações monetárias”
decorrentes dessa operação.

•
48
 BASE DE CÁLCULO

• Do total das receitas recebidas, poderão ser deduzidas

as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os
descontos incondicionais concedidos.

• No caso de distratos pagos por exemplo.

• Lembrete: regime de caixa

49
 PAGAMENTO

• O pagamento unificado do IRPJ e das contribuições,

deverá ser efetuado até o 20º (vigésimo) dia do mês
subsequente àquele em que houverem sido recebidas as
receitas.

• A incorporadora deverá utilizar no Documento de

Arrecadação de Receitas Federais (Darf).

50
 PAGAMENTO

• O número específico de inscrição da incorporação objeto

de opção pelo RET no CNPJ e o código de arrecadação:

• I - 4095e

• II – 1068.

51
 CONTABILIDADE

• O incorporador fica obrigado a manter escrituração

contábil segregada para cada incorporação submetida
ao regime especial de tributação.

52
 CONTABILIDADE

• A escrituração contábil das operações da incorporação

objeto de opção pelo RET poderá ser efetuada em livros
próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das
normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora
em relação às operações da incorporação.

53
 CONTABILIDADE

• Na hipótese de adoção de livros próprios para cada

incorporação objeto de opção no RET, a escrituração
contábil das operações da incorporação poderá ser
efetivada mensalmente na contabilidade da
incorporadora, mediante registro dos saldos apurados
nas contas relativas à incorporação.

•
54
 DÚVIDAS

• Como normalmente acontece, surgiram dúvidas sobre a

aplicação do RET, então foram realizadas diversas
consultas à Receita Federal com a dúvida
(resumidamente): Após a conclusão da incorporação e
saída do habite-se, a afetação do patrimônio deixará de
existir, como isso a empresa poderá permanecer no
RET?
55
 DÚVIDAS

• A Receita Federal respondeu, algumas respostas

dizendo que não poderá usufruir do benefício as vendas
efetuadas após conclusão da obra e outras resposta
dizendo que independe do momento em que são
auferidas as receitas. Vejamos alguns casos:

56
 DÚVIDAS

• Casos em que não poderá:

• Solução de Consulta 244 de 12 de setembro de 2014,

publicada em 30/09/2014.

• Solução de Consulta 9001 de 16 de janeiro de 2015,

publicada em 12/05/2015.

57
 DÚVIDAS

• O RET Pode ser parcelado quando não pago ?

• Os créditos tributários devidos pela incorporadora na

forma do regime especial não poderão ser objeto de
parcelamento.

58
A Tasso & Scalzer tem sua sede
em Vila Velha/ES, e leva seus Cursos,
Treinamentos, Auditorias e Consultorias
em outros estados Brasileiros.

Espírito Santo
Goiás
Maranhão
Mato Grosso
Minas Gerais
Pará
Paraíba
Paraná
Pernambuco
Rio de Janeiro
Rio Grande do Norte
Santa Catarina
São Paulo
Tocantins 59
TASSO & SCALZER

É especializada em outsourcing –
consultoria, assessoria e auditoria na área
contábil, financeira e tributária no setor de
construção civil, projetos, serviços e
incorporação imobiliária de forma
diferenciada.

60
 OBRIGADA!

Rua José Penna Medina, nº 195 Sala 903, Ed. Unique

Business – Praia da Costa – Vila Velha/ES CEP: 29.101-320

EMPRESAS PARCEIRAS

61