Contabilidade Imobiliária Na Prática - Apostila

“Contabilidade Imobiliária na Práti
CARLA TASSO
Contabilidade Imobiliária e de Construtoras
Aspectos relevantes e modelagem
Adequado as Novas Normas
“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

CONTEÚDO PROGRAMÁTICO
• PARTE I - Qual tipo de empreendimento será efetuado ?

• Incorporação – conceito
• Empreitada – conceito
• Construção por administração – diferença
• Permuta – tipos, contabilização e tributação

• PARTE II - Contabilidade:
• Contabilização das Vendas.
• Custos Diferidos - contabilização
• Custo Orçado - contabilização
• Forma de Reconhecimentos das Receitas e Custos na
Incorporação Imobiliária
• Tributos Diferidos – contabilização

• Garantia de obras concluídas

• Custos com Financiamento - contabilização
• Despesas com Vendas - contabilização
• Receitas Financeiras – contabilização e tributação
• AVP- ajuste a valor presente – contabilização
• Cessão de Recebíveis – contabilização da perda

• PARTE III- Contabilidade:

• Contabilização das Vendas.
• Custos Diferidos - contabilização
• Custo Orçado - contabilização
• Forma de Reconhecimentos das Receitas e Custos na
Incorporação Imobiliária
• Tributos Diferidos – contabilização
• Garantia de obras concluídas

• Custos com Financiamento - contabilização
• Despesas com Vendas - contabilização
• Receitas Financeiras – contabilização e tributação
• AVP- ajuste a valor presente – contabilização
• Cessão de Recebíveis – contabilização da perda

Nessa área costumamos conhecer as:
Construtoras e Administradoras de obras;

Empreiteiras;
Incorporadoras.
8
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
CONCEITOS E CARACTERISTICAS

CONCEITO ART. 28, PARÁGRAFO ÚNICO DA LEI Nº
4.591/64,
• “ a atividade exercida com o intuito de

promover e realizar a construção, para
alienação total ou parcial, de edificações
ou conjunto de edificações compostas de
unidades autônomas.”

IN 971 2009 – INSS ART. 322
“ incorporador, a pessoa física ou jurídica, que, embora não

executando a obra, compromisse ou efetive a venda de frações
ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a
unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em
construção sob regime condominial, ou que meramente aceite
propostas para efetivação de tais transações, coordenando e
levando a termo a incorporação e responsabilizando-se,
conforme o caso, pela entrega da obra concluída, com prazo,
preço e determinadas condições previamente acertadas”

Lei 13 465/2017
LOTEAMENTO X INCORPORAÇÃO
• ‘Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas
de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são
propriedade comum dos condôminos.
• § 1o A fração ideal de cada condômino poderá ser
proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao
respectivo potencial construtivo ou a outros critérios
indicados no ato de instituição.
• § 2o Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o
disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo,
respeitada a legislação urbanística.
• § 3o Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de
toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.’”
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Lei 13 465/2017 – LOTEAMENTO X
INCORPORAÇÃO
• Condomínio de lotes foi regulamentado como

incorporação, ou seja, segue todas as regras no
RGI.
13
PROCEDIMENTOS E DOCUMENTOS
PARA REGISTRO DE INCORPORAÇÃO
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RGI – DOCUMENTOS E OBSERVAÇÕES
• Ato Constitutivo e última Alteração Contratual da

empresa;
• Certidão da Junta Comercial;
• Atestado de Idoneidade Financeira fornecido por
instituição financeira;
• Certidão Negativa (ou Positiva com Efeito de Negativa)
Conjunta de Tributos e Contribuições Federais e de
Dívida Ativa à União;

• Certidão Negativa (ou Positiva com Efeito de

Negativa) de Débitos Relativos às Contribuições
Previdenciárias e às de Terceiros;
• Certidão Negativa de Débitos para com a Fazenda
Pública Estadual;
• Certidão Negativa de Débitos para com a Fazenda
Pública Municipal;
• Certidões Negativas de Protesto;

• Certidões Negativas dos Distribuidores da Justiça

Estadual;
• Certidões Negativas dos Distribuidores da Justiça
Federal;
• Escritura de Venda e Compra do terreno, ou permuta, se
for o caso;
• Certidão vintenária e negativa de ônus reais;

• Certidões negativas de débitos de tributos

municipais relativo ao terreno;
• Cópias de Projetos Aprovados na Prefeitura;
• Alvará de Aprovação e de Execução de Obra;
• ART/CREA de elaboração de projeto e execução
de obra;
• Outros documentos e/ou informações que se
fizerem necessários.

MODELO DE INCORPORAÇÃO E NB

VENDA SEM INCORPORAÇÃO - CONDIÇÃO SUSPENSIVA
EFEITO APENAS TRIBUTÁRIO
• "É a cláusula que subordina o efeito do negócio

jurídico, oneroso ou gratuito, a evento futuro ou
incerto".
• "É a cláusula que subordina os efeitos do ato negocial a um
acontecimento futuro e certo".

CONDIÇÃO SUSPENSIVA
• "É a cláusula acessória aderente a atos

de liberalidade inter vivos ou causa mortis
que impõe um ônus ou uma obrigação ao
contemplado pelos referidos atos".
Exemplo

“As partes signatárias desta Promessa de Compra e Venda,
concordam em que, muito embora já estejam acordes quanto
ao objeto e ao preço, a eficácia do negócio pretendido fica
suspensa (Art. 121 do Código Civil) até que seja Registrado o
Memorial de Incorporação no Cartório de RGI da 2ª Zona. Se
não for obtida esse Registro de Memorial de Incorporação, no
prazo máximo de 120 dias, prorrogável a critério do(s)
ADQUIRENTE(S), todos os valores recebidos serão restituídos
ao(s) ADQUIRENTE(S) com incidência de correção pelo índice
do INCC apurado pelo Sinduscon-SP”

A CONSTRUÇÃO
“ A construção de imóveis, objeto de incorporação nos

moldes previstos na lei, poderá ser contratada sob o regime
de conta e risco do incorporador, empreitada ou de
administração” .

CONTA E RISCO DO INCORPORADOR
O incorporador se compromete a construir e vender as

unidades a preço e prazo certo, Havendo mais de um
incorporadora a responsabilidade será solidária.

CONSTRUÇÃO POR EMPREITADA
Contrata-se um empreiteiro (construtor) a preço fixo ou

reajustável, que deverá obedecer os prazos e padrões
constantes na incorporação.

CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO
Também chamada “a preço de custo”, o condomínio

(proprietários ou adquirentes) são obrigados a custear a
obra.

EMPREITADAS
CONCEITOS E CARACTERÍSTICAS
ART.610 A 626 DO C.C

CONTRATOS DE EMPREITADA
CONCEITO GERAL
• O contrato de empreitada é aquele no qual uma das

partes (empreiteiro) se obriga a executar uma obra
mediante pagamento de um preço que a outra parte
compromete-se a pagar (dono da obra).
• Ë utilizado tanto na área pública quanto na área privada

• Na empreitada não importa o rigor do tempo de duração
da obra, o objeto não é a simples prestação de serviços,
mas a obra em si.

CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO
• O contrato de empreitada é bilateral, pois gera obrigação para ambas as

partes;
• É consensual, pois se conclui com o acordo de vontade das partes;
• É comutativo, considerando que cada parte pode prevê as vantagens e

os ônus;
• É oneroso, pois ambas as partes têm benefícios correspondentes aos

respectivos sacrifícios; e
• Não solene, não havendo formalidades específicas na contratação.

ELEMENTOS ESSENCIAIS
• São elementos do contrato de Empreitada:

• Objeto (obra concluída)
• Consenso (acordo de vontades entre as partes)
• Preço (valor da obra)

PREÇO
• O preço é o valor a ser pago pela obra; paga-se pelo

resultado do serviço, pela obra feita, sem levar em conta o
tempo gasto em sua execução.

TIPOS DE EMPREITADA COM RELAÇÃO A PREÇO
• Empreitada a preço fixo ou integral:

O preço é estipulado para a obra inteira, sem se considerar
o fracionamento da atividade.
• A remuneração é convencionada de forma global.

•Empreitada ad mensuram (por medida) ou parcial:
A fixação do preço é determinada de acordo com as etapas

realizadas, partes do total da obra.
A remuneração é proporcional ao trabalho executado.

• Empreitada a preço reajustável:
Permite a alteração do preço em consequência da variação

de valores dos materiais ou da mão-de-obra.

• Empreitada por preço máximo:
Há um limite de valor que não pode ser
ultrapassado pelo empreiteiro.
• Empreitada a preço de custo:

O empreiteiro realiza o trabalho por certo
preço pré-estabelecido, responsabilizando-
se por fornecer os materiais e a mão-de-
obra.

TIPOS DE EMPREITADA COM RELAÇÃO AO
FORNECIMENTO DO MATERIAL
• O material utilizado em uma empreitada pode ser próprio

do empreiteiro ou fornecido pelo empreitador.
• Empreitada de materiais: O empreiteiro fornece os
materiais.
• Empreitada de lavor : O dono da obra é o fornecedor dos
materiais. O empreiteiro participa unicamente com a mão-
de-obra.

TIPOS DE EMPREITADA COM RELAÇÃO À EXECUÇÃO
DA OBRA
• O contrato de empreitada é, comumente, de execução

única, podendo ser também executado em prestações
periódicas, sem que se desfigure ou se converta em
contrato de fornecimento.
Tipos de empreitada com relação à execução da obra:

TIPOS DE EMPREITADA COM RELAÇÃO À EXECUÇÃO
DA OBRA
• empreitada integral: O empreendimento é contratado em

sua totalidade, compreendendo todas as etapas.
• empreitada parcial: Ocorre a contratação da execução de
apenas uma parte, ou de partes do total da obra, sem que
se proceda ao seu acabamento.

REQUISITOS FORMAIS E FISCAIS
• O contrato de empreitada tem forma livre, podendo ser

escrita, verbal, mímica ou tácita.
• Depende apenas do acordo de vontades (consenso entre as

partes) para ser celebrado, o que o define como contrato
consensual.
• Deve-se observar os tributos incidentes, as retenções de

INSS e as regras locais do ISS, atentar-se a emissão da NF,
pois no final tudo pode interferir para DISO.
OBRIGAÇÕES DO EMPREITEIRO
• realizar a obra conforme determinações contratuais
• executar a obra pessoalmente, sempre que a empreitada

for intuitu personae.
• corrigir os vícios ou defeitos que a obra apresentar
• não fazer modificações na obra sem o consentimento de

seu dono.

• entregar a obra concluída a seu dono.
• indenizar o empreitante pelos danos que lhe causar pela

suspensão da obra sem justa causa.
• responsabilizar-se pelos materiais recebidos e inutilizados

por imperícia.
• responder pelos seus operários, com direito a ação

regressiva contra estes.

• na empreitada de materiais, fornecê-los de acordo com a

quantidade e qualidade convencionadas.
• na empreitada de lavor, indicar os defeitos dos materiais

fornecidos, se puderem comprometer a obra.
• submeter-se à fiscalização dos seus trabalhos pelo

empreitante.

• rever o preço, a pedido do empreitante, se houver

diminuição do valor do material ou da mão-de-obra
superior a 1/10 do preço global.
• responsabilizar-se, pelo prazo de cinco anos, pela

solidez e segurança de seu trabalho (para obras de
grande vulto).

OBRIGAÇÕES DO EMPREITANTE
• pagar ao empreiteiro a remuneração de acordo com o que

fora convencionado.
• verificar a obra
• receber a obra
• fornecer os materiais,
quando isso lhe couber (empreitada de lavor)

• Denunciar o defeito da obra ao empreiteiro, ou

judicialmente, no prazo máximo de 180 dias, sob pena de
decadência do seu direito de reclamar pela segurança e
solidez do trabalho a ele entregue (para obras de grande
vulto)

• Pagar pelas modificações no projeto original, desde que

exigidas em documento escrito pelo dono da obra.
• Indenizar o empreiteiro pelas despesas e tarefas já

realizadas, se extinguir o contrato sem justa causa,
pagando ainda pelos lucros a que este pertenceria se
concluísse a obra.

EXTINÇÃO DO CONTRATO DE EMPREITADA
• execução da obra (adimplemento da obrigação): Forma

normal da extinção da empreitada. Aceita a obra pelo dono
e pago o seu preço, estão cumpridas as obrigações por
ambas as partes.
• resolução do contrato: Quando um
dos contratantes deixa de cumprir
qualquer das obrigações contraídas.
Resolve-se o contrato por justa
causa.
• resilição do contrato: Pode partir de qualquer uma das

partes, desde que sem justa causa, pelo que fica obrigada
a indenizar a outra de todos os prejuízos advindos de tal
ato.
• invalidade do contrato, por conter defeito grave ou leve.

• caso fortuito ou força maior, que impossibilite a

prestação de qualquer uma das partes.
• Ex: desapropriação do bem no qual seria realizada a

obra.
• falência ou insolvência civil do empreiteiro, a menos

que o síndico ou liquidante assumam a execução da obra.

FORMALIZAÇÃO DE CONTRATAÇÃO
EMPREITADAS/SUBEMPREITADAS
• Os setores envolvidos pelas contratações/cotações

devem se atentar a alguns detalhes.
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PESSOA FÍSICA SEM VINCULO EMPREGATÍCIO
• Documentos necessários antes da contratação para fazer

a Qualificação Cadastral:
• CÓPIA DE RG E CPF
• PIS/PASEP/NIT
• COMPROVANTE DE ENDEREÇO
• Se declarar Dependentes, será necessário preencher a
Declaração de Encargos para Fins de Imposto de Renda.
• Informar a atividade exercida.
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PESSOA FÍSICA SEM VINCULO EMPREGATÍCIO
• Se trouxer comprovante que já contribuiu para

outras fontes, será necessário que esse
comprovante identifique o CNPJ da empresa, o
valor recebido e o valor descontado de INSS.
• Obs.: Se houver erro/divergências não será
possível a contratação do serviço, pois não
conseguiremos informar no eSocial.
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MEI – MICRO EMPREENDEDOR INDIVIDUAL

• Documentos necessários antes da contratação:
• PIS/PASEP ou NIT.
• CÓPIA DE RG E CPF
• COMPROVANTE DE ENDEREÇO
• CONTRATO SOCIAL
• Obs. CUSTOS ADICIONAIS: Para os serviços de Hidráulica, Elétrica,
Pintura, Carpintaria, Alvenaria, Manutenção ou Reparo de Veículos,
haverá o pagamento de contribuição patronal previdenciária no
valor de 20% da remuneração paga ao MEI, e será obrigado a
apresentação no ESocial.
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DEMAIS PESSOAS JURÍDICAS
• Contrato Social ou Alteração Contratual e atas se houver.

• Declaração de Regime de Tributação (Simples,
Presumido, Lucro Real ou outro).
• Enviar mensalmente o faturamento dos últimos 12 meses
com assinatura do contador.
• Obs.: Se a empresa for Optante pelo Simples
Nacional, enviar extrato mensal contendo o faturamento
dos últimos 12 meses.
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FALTA DE ENVIO INFORMAÇÕES/DOC
SUGESTÕES
• O bloqueio do cadastro do fornecedor com a
empresa e;
• Não será possível realizar a contratação da
prestação do serviço para os quais não estejam
aptos até que o seu cadastro seja regularizado junto
aos órgãos competentes para atender ao ESocial e
as novas obrigações acessórias e, assim, não gerar
nenhum risco fiscal para nenhuma das partes.
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FALTA DE ENVIO INFORMAÇÕES/DOC
SUGESTÕES
• Carta de responsabilidade do fornecedor
u Eu _________________________________,
declaro que recebi a cartilha com os
procedimentos a serem seguidos em função do
eSocial.
comprometo-me a enviar as informações
u
conforme as normas previstas nesta cartilha –
Este termo deverá ser
em função da implantação do eSocial, EFD REINF assinado e arquivado
e DCTFweb. juntamente com o contrato
u Declaro estar ciente do risco de autuação, de prestação de serviços.
isentando a empresa de qualquer
responsabilidade jurídica e civil, caso não envie
as informações conforme previsto.
Local, data: _______________. ___/___/____.

Assinatura: ____________________________
57
TIPOS DE CONTRATOS
• Contratos de mão de obra;
• Contratos de mão de obra e material ;
• Contratos de mão de obra, material e
equipamentos.
• Importante: observar tipo de contrato devido a
retenção previdenciária, assim como o CNAE x
Serviços contratados.
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As retenções previdenciárias
• A retenção previdenciária ocorre quando o contratante se
torna responsável pelo recolhimento de determinados
tributos, embora estes sejam devidos pelo contratado.
• Ao reter, o contratante desconta o valor destes tributos
do valor total devido ao contratado, para posteriormente
pagá-los ao fisco.
• A retenção foi instituída pelo fisco como uma forma de
garantir e antecipar o recebimento dos tributos e ainda
combater a sonegação fiscal no Brasil.
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• Retenção de INSS para a Previdência Social As
empresas contratantes de serviços prestados
mediante cessão de mão-de-obra ou empreitada
devem reter (descontar) 11% do valor bruto da nota
fiscal, fatura ou recibo de prestação de serviços
emitida pela contratada. Este valor, posteriormente,
deverá ser recolhido à Previdência Social (IN 971 de
2009, art. 112 e Lei 8.212 de 1991, art. 31).
60
• Retenções para contratadas optantes pela desoneração
da folha de pagamentos Em substituição ao recolhimento
de 11% à Previdência Social, as seguintes empresas de
construção civil, optantes pela desoneração da folha de
pagamento, poderão ter retida a importância de 3,5%
(art. 7° Lei 12.546/2011).
61
• 412 - Construção de Edifícios;
• 432 - Instalações elétricas, hidráulicas e outras
instalações em construções;
• 433 - Obras de acabamento;
• 439 - Outros serviços especializados. Para isto, as
contratadas deverão fornecer à contratante a “Declaração
de opção da sistemática de recolhimento das
contribuições previdenciárias”, constante no Anexo III da
IN 1.436 de 2013, informando a sua condição de
“desonerada”. Caso contrário, o valor retido deverá ser
de 11%.
62
• Base de cálculo das retenções previdenciárias a Base de
cálculo da retenção é o valor bruto informado na nota
fiscal. Os valores de materiais e equipamentos, exceto
os equipamentos manuais, fornecidos pela
contratada, não integram a base de cálculo da
retenção.
• Para isto é necessário que estejam discriminados no
contrato e na nota fiscal, fatura ou recibo de prestação de
serviços, (art. 122 da IN 971 de 2009).
• Caso os valores dos materiais ou equipamentos, sejam
discriminados na nota fiscal e não no contrato, é possível
deduzi-los da base de cálculo de INSS. Entretanto deve
se atentar as regras discriminadas na tabela a seguir:
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64
• Importante:
• Vale lembrar ainda, que é obrigação da contratada
destacar o valor da retenção à Previdência Social, 11%
ou 3,5%, quando da emissão da nota fiscal ou fatura.
65
CONTRATO POR ADMINISTRAÇÃO –
CONCEITO IN 971/2009 - INSS
• É aquele em que o contratado administra obra de

construção civil, recebendo como remuneração uma
percentagem sobre todas as despesas/custos realizadas
na construção, denominada "taxa de administração".

PERMUTA
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• Conceito: Considera-se permuta toda e qualquer
operação que tenha por objeto a troca de uma
ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras
unidades, ainda que ocorra, por parte de um dos
contratantes, o pagamento da parcela
complementar em dinheiro, denominada
torna(Instrução Normativa SRF nº
107/1988).
68
CONCEITO
Cuida pontuar que a permuta, também denominada

de troca ou escambo, afigurou como a primeira
relação contratual estruturada.
Segundo Gagliano & Pamplona Filho, “troca ou
permuta são expressões equivalentes, que contêm
uma grande quantidade de sinônimos: câmbio,
escambo, comutação, permutação.

CONCEITO
• Em linhas conceituais, tem-se por contrato de

permuta como o negócio jurídico em que as partes
se obrigam, reciprocamente, a entregar coisas.
Cuida salientar que as coisas a que o contrato se
adstringe não pode ser dinheiro, pois, se assim o
fosse, desnaturado restaria o instituto em tela.
• Assim, há uma relação estruturada em rem pro re,
ao invés de rem pro pretio, coisa por dinheiro,
como ocorre nos contratos de compra e venda.

CONCEITO
• Na permuta um dos contratantes promete uma

coisa em troca de outra, ou seja, uma parte se
obriga a dar uma coisa por outra. Em melhor
definição a troca é o contrato pelo qual as partes
se obrigam a dar uma coisa por outra que não seja
dinheiro.

CONCEITO
• Obviamente, o contrato de permuta guarda
bastante similitude com o de compra e venda, já
que este pode ser considerado como uma
evolução daquele.
• Há que se frisar que a compra e venda não deixa
de ser uma permuta, todavia, consistente na troca
da coisa por seu referente em dinheiro. De fato, a
permuta constitui uma alienação de uma coisa por
outra, ao passo que a compra e venda, como
troca, traz como particularidade primordial o fato
de um ter uma coisa trocada por dinheiro.
TIPOS DE PERMUTA
• Permuta Física sem torna;

• Permuta Física com torna;
• Permuta Financeira
73
PERMUTA FÍSICA – Res. CFC 1154/2009
• Quando unidades imobiliárias de mesma natureza e

valor são permutados entre si (apartamentos por
apartamentos, terrenos por terrenos, etc.), essa troca
não é considerada uma transação que gera ganho ou
perda.

PERMUTA FÍSICA – Res. CFC 1154/2009
• Quando há a permuta de unidades imobiliárias que não

tenham a mesma natureza e o mesmo valor (por
exemplo, apartamentos construídos ou a construir por
terrenos), esta é considerada uma transação com
substância comercial e, portanto, gera ganho ou perda.

ASPECTOS FISCAIS
• Segundo diversas soluções consulta da SRF esta

operação é tributável.
• A LEI 12.973/2014 e Parecer Normativo Cosit n 9/2014,
entre outras também consideram a mesma tributável,
neste caso orientam que a receita deve ser mensurada
pelo seu valor justo.

VALOR JUSTO
• Entende-se como valor justo a quantia pela qual um

ativo poderia ser trocado, ou um passivo liquidado,
entre partes conhecedoras e dispostas a isso em uma
transação em que não existe relacionamento entre elas.

ASPECTOS FISCAIS
• Com as alterações resultando da convergência da

contabilidade, adotada pelo Brasil, a partir de 2008, e da
edição da Lei 12.973/2014, a tributação foi alterada.
• A alteração no caso de permuta de imóveis ocorreu tanto
nas pessoas jurídicas tributadas com base no Lucro Real
quanto as com base no Lucro Presumido; no ano-
calendário 2014, para empresas optantes pelo art 75 .

ASPECTOS FISCAIS
• Para a Receita Federal o instituto da permuta se equivale a

uma compra e , o PN COSIT nº 9, de 04 de setembro de
2014, que trata da permuta de imóveis por pessoa jurídica
tributada com base no Lucro Presumido.

ASPECTOS FISCAIS
"5. Cabe consignar que não há dúvidas quanto ao fato de

que as operações de permuta, de acordo com o art. 533 da
Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), a
seguir transcrito, estão adstritas às mesmas disposições
relativas à compra e venda. A permuta de imóveis, portanto,
da mesma forma que a compra e venda, está sujeita, em
princípio, à incidência do imposto de renda, tanto no caso de
alienante pessoa física quanto no de alienante pessoa
jurídica. Por conseguinte, está sujeita também à incidência
da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), no
caso de ser o alienante pessoa jurídica.”

ASPECTOS FISCAIS
As normas da SRF com base na IN nº 107/88

permanecem:
1. Permuta Sem Torna – As regras que tratam da

permuta de imóveis, sem torna, que é aquela em que
não há volta de bens ou direitos, permanece em
pleno vigor. O tratamento tributário, nesse caso, é de
não incidência de imposto de renda, pois não há
ganho de capital.
ASPECTOS FISCAIS
2. Permuta Com Torna – Também se encontra ainda vigendo

as regras para este tipo de alienação. Ou seja, quando na
operação de permuta de imóveis ficar acordado uma torna,
se faz necessário, sob pena de incorrer em infração, que o
beneficiário da torna calcule o Ganho de Capital, para que
possa ser recolhido o imposto de renda exclusivo, à alíquota
de 15%

ASPECTOS FISCAIS
• A lei 12.973/2014, que trata do disciplinamento tributário

dos padrões internacionais de contabilidade, alterou o
artigo 27 do Decreto-lei 1.598/1977, que trata da matéria:
• Decreto-Lei 1.598, art. 27

• § 3º Na hipótese de operações de permuta envolvendo
unidades imobiliárias, a parcela do lucro bruto decorrente da
avaliação a valor justo das unidades permutadas será
computada na determinação do lucro real pelas pessoas
jurídicas permutantes, quando o imóvel recebido em
permuta for alienado, inclusive como parte integrante do
custo de outras unidades imobiliárias ou realizado a
qualquer título, ou quando, a qualquer tempo, for classificada
no ativo não circulante investimento ou imobilizado.

ASPECTOS FISCAIS
• Especificamente para empresas tributadas com base no

Lucro Presumido, quando se verificar ganho decorrente de
avaliação de ativo ou passivo com base no valor justo,
consultar o artigo 124 da citada Instrução Normativa.

ASPECTOS FISCAIS
• A Instrução Normativa SRF 107/88, ainda em vigor, dispõe

sobre a determinação do Lucro Real das pessoas jurídicas
e do lucro imobiliário das pessoas físicas, nas permutas de
bens imóveis.

ASPECTOS FISCAIS
• Relevante atentar para, no caso de permuta sem

pagamento de torna, as permutantes não terão resultado a
apurar, uma vez que cada pessoa jurídica atribuirá ao bem
que receber o mesmo valor contábil do bem baixado em
sua escrituração.

ASPECTOS FISCAIS
• Havendo torna a permutante que se beneficiar por torna

deverá computá-la como receita, no ano-base ou período-
base da operação, podendo deduzir dessa receita a parcela
do custo da unidade dada em permuta que corresponder à
torna recebida ou a receber.

ASPECTOS FISCAIS
• A parcela a deduzir será determinada mediante a aplicação,

sobre o custo atualizado ou o valor contábil da unidade, na
data da operação, do percentual obtido pela divisão do valor
da torna pelo somatório desta com o valor do custo da
unidade dada em permuta. A permutante que pagar a torna
deverá computá-la no custo da unidade adquirida.

ASPECTOS FISCAIS
• O preço de mercado deverão estar apoiadas em laudo de

avaliação dos imóveis permutados, seguindo o critério já
existente.
• Quando for PJ ligadas deve-se atentar pela possibilidade do

arbitramento pelo Fisco.

ASPECTOS FISCAIS
A NBC TB 27, estabelece que as permutas deverão ser

feitas sempre a valor justo a não ser que:
a) a operação não tenha natureza comercial ou
b) o valor justo do ativo recebido e do ativo cedido não

possam ser mensurados com segurança.

ASPECTOS FISCAIS
• A Lei 12.973/2014 trata do assunto aos olhos do fisco,

porém, a mesma atrelou a utilização das normas
internacionais de contabilidade.
• Em assim sendo, a pessoa jurídica ao apurar ganho no

AVJ deve observar que a tributação incida apenas quando
da realização do imóvel, inclusive mediante depreciação,
alienação ou baixa.

ASPECTOS FISCAIS
• A tributação neste caso será no ato da permuta, e também

por na venda desses imóveis.
• Isto porque, a tributação é devida com base na receita

bruta.
• Quando estiver no ANC – Investimento ou Imobilizado, a

tributação será sobre o Ganho de Capital.

ASPECTOS FISCAIS
• São devidos IRPJ, CSLL, PIS e COFINS sobre a base de

cálculo.
• PN COSIT nº 9, de 04 de setembro de 2014, quando

conclui que o valor do imóvel recebido em permuta
compõe a receita bruta da atividade e, portanto, será
considerada na base de cálculo do Lucro Presumido.

ASPECTOS FISCAIS
• PN 9 – ITEM 7 – 7. Se a permuta se equipara à compra e

venda e se a receita bruta compreende o produto da venda
nas operações de conta própria, claro está que o valor do
imóvel que a pessoa jurídica que explora atividades
imobiliárias recebe em permuta compõe sua receita bruta e,
por conseguinte, a apuração da base de cálculo do IRPJ,
da CSLL, do PIS e da COFINS.

ASPECTOS FISCAIS
13.1. Na operação de permuta de imóveis com ou sem
recebimento de torna, realizada por pessoa jurídica que
apura o imposto sobre a renda com base no lucro
presumido, dedicada a atividades imobiliárias relativas a
loteamento de terrenos, incorporação imobiliária,
construção de prédios destinados à venda, bem como a
venda de imóveis construídos ou adquiridos para a
revenda, constituem receita bruta tanto o valor do imóvel
recebido em permuta quanto o montante recebido a título
de torna.
CONTABILIZAÇÃO
• Neste tipo de operação, a receita é determinada pelo valor de

venda dos imóveis ou terrenos recebidos.
• Db - Estoque – Terrenos
• CR - PNC e PC – Obrigações por compra de terrenos

COMPRA E VENDA DE TERRENO COM
DAÇÃO EM PAGAMENTO
• É uma forma de aquisição de terreno, onde a empresa dá

em pagamento unidades imobiliárias, que podem ser
entregues no ato da negociação ou na entrega da obra.
• A empresa ou pessoa física vendedora pode ainda efetuar

uma escritura de confissão de dívida para garantia da
negociação.
Neste caso específico, seriam unidades a serem construídas

no próprio terreno, podendo ser outras unidades.
98
JURISPRUDÊNCIA
• DECISÃO CARF 02/2018
• A 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça confirmou a
tese da não incidência de tributos federais nas operações
de permuta de imóveis, em julgamento recente, cujo
acórdão foi publicado em 21/11/2018.
99
ALGUMAS NORMAS
• CPC 30 – Receitas
• OCPC 01- Entidades de incorporação imobiliária
• IAS11
• Res.1255/2009 PMES
• Resolução 1154/2009
• Resolução 1171/2009
• LEI 12.973/2014
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

INTRODUÇÃO – IAS 18
• A produção dos serviços envolve na maioria das

vezes o desempenho de tarefas pela entidade,
que podem ser prestados dentro de um único
período ou por mais de um período, com a
finalidade de venda.

UNIDADE IMOBILIÁRIA
• Terreno adquirido para venda, com ou sem construção;

• Cada lote oriundo de desmembramento de terreno;
• Cada terreno decorrente de loteamento;
• Cada unidade distinta resultante de incorporação
• imobiliária;
• Prédio construído para venda como unidade isolada ou
autônoma

CONSTRUÇÃO E VENDA
• A construção e venda pode ser: própria ou com terceiros

• Própria : pode ocorrer com recursos próprios ou de terceiros.
As etapas de execução da obra, financiamento a construção ,
modalidade da transação e forma de recebimentos interferem
nos aspectos contábeis.

CONSTRUÇÃO E VENDA
• Terceiros : ocorre com recursos de terceiros, onde as etapas

de execução da obra, o financiamento, a construção, a
modalidade da transação e forma de recebimentos interferem
nos aspectos contábeis.

CONTABILIZAÇÃO DAS RECEITAS
• Quando o contrato se enquadra na IAS 11 e seu resultado

pode ser estimado de forma confiável, a empresa
reconhecerá a receita de acordo com estágio de
conclusão da obra.

CONTABILIZAÇÃO DAS RECEITAS
• Se o contrato não se enquadrar na IAS 11 e, portanto, se

enquadra na IAS 18,neste caso a empresa determinará se
o contrato é para a prestação de serviços ou para a venda
de ativos.

CONTRATO PARA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
• No caso da empresa não estar obrigada a adquirir e fornecer

materiais para a construção, o contrato será apenas um
contrato de prestação de serviço seguindo a IAS 11, neste
caso a receita será reconhecida de acordo com estágio de
conclusão da obra (POC).

CONTRATO PARA VENDA DE BENS
• Quando a empresa está obrigada a fornecer os serviços e os

materiais de construção para cumprir com sua obrigação
contratual de entrega do bem, neste caso o contrato é de
venda de bens.
• A empresa pode transferir ao comprador o controle, riscos e

benefícios significativos da obra em andamento a medida que
o contrato vai sendo realizado.
• Nesta situação a medida que a obra progride a empresa

reconhece a receita proporcional ao estagio de conclusão da
obra.
• A empresa pode transferir ao cliente ou comprador o controle

dos riscos e benefícios significativos da propriedade do imóvel,
em sua totalidade, em uma única ocasião. ( ex. entrega das
chaves).

• Sendo assim, a empresa reconhecerá a receita somente

quando (IAS 18 parag.14):
• a) a entidade tiver transferido ao comprador todos os riscos e

benefícios significativos do produto,
• b) a entidade não mantiver envolvimento gerencial continuo

em um nível geralmente associado ao controle efetivo sobre as
unidades vendidas,
• c) o valor da receita puder ser confiavelmente

mesurável,
• d) for provável que os benefícios econômicos vão fluir
para a entidade; e
• e) os custos incorridos ou a serem incorridos em
relação a transação puderem ser mensurados de
forma confiável.

DIVULGAÇÃO – IAS 18
• Quando a empresa utiliza a IAS 18 deve divulgar:

• Políticas contábeis adotadas;
• O valor da receita dos contratos;
• Os métodos utilizados para determinar o estágio de conclusão
do contrato;
• Os contratos que estão enquadrados na IAS 18;
• O valor da receita reconhecida no resultado, etc.

DIVULGAÇÃO – IAS 18
• Obras em andamento
• O valor dos custos incorridos
• O custo a realizar;
• O custo realizado;
• Os lucros reconhecidos
• Os valor dos adiantamentos recebidos.

FORMAÇÃO DO CUSTO DO IMÓVEL, OBJETO
DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA(OCPC 01)
• Custo do imóvel, objeto da incorporação imobiliária

compreende:
• preço do terreno, inclusive gastos necessários à sua aquisição
e regularização;
• custo dos projetos;
• custos diretamente relacionados à construção, inclusive
aqueles de preparação do terreno, canteiro de obras e gastos
de benfeitorias nas áreas comuns;

FORMAÇÃO DO CUSTO DO IMÓVEL, OBJETO DA
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA(OCPC 01)
• impostos, taxas e contribuições não recuperáveis que

envolvem o empreendimento imobiliário, incorridos
durante a fase de construção;
• encargos financeiros diretamente associados ao
financiamento do empreendimento imobiliário; e
• Gastos com garantias
GRUPO DE ESTOQUES
• PROJETOS EM ANDAMENTO
• TERRENOS
• OBRAS EM ANDAMENTO
• CUSTOS NÃO APROPRIÁVEIS
• OBRAS CONCLUIDAS
• IMOVEIS DE TERCEIROS
• ALMOXARIFADO
117
CUSTO ORÇADO
Em que momento contabilizar?

• Quando a venda for contratada antes de completado o
empreendimento, o contribuinte poderá computar no
custo do imóvel vendido, além dos custos pagos,
incorridos ou contratados, os custos orçados para a
conclusão das obras ou melhoramentos que estiver
contratualmente obrigado a realizar.

•A opção será feita para cada empreendimento,
separadamente, e, uma vez adotada, o custo orçado deverá
ser computado na apuração individual do Lucro Bruto de
todas as unidades do empreendimento.

• Portanto, a contabilidade não deverá registrar custos
orçados apropriáveis de unidades por vender.
• Não tem a obrigação
• O custo orçado será baseado nos custos usuais do
empreendimento imobiliário e compreenderá a diferença
entre o custo total previsto e os custos pagos, incorridos
ou contratados até a data da efetivação da venda.

• A opção para computar o custo orçado deverá ser feita na
data em que se der a efetivação da venda de unidade
isolada ou da primeira unidade de empreendimento que
compreenda duas ou mais unidades distintas.

• Os custos orçados referentes a empreendimento que
compreenda duas ou mais unidades deverão ser
apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado
em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário.
• Normalmente utilizamos a fração ideal ou metro
quadrado, ambas estão na NBR registrada no RGI.

• Se não for contabilizado o custo orçado, a contabilidade
não vai espelhar a real situação financeira da empresa.
• Se ela não for feita por custo orçado, a tendência é que no
início da obra o faturamento seja muito superior aos
gastos, porque a obra ainda não foi concluída.

• Assim, será apurado um lucro muito alto nesse período
• Conforme a obra se aproximar do fim, o lucro tende a diminuir
porque, obviamente, os gastos vão aumentar.

• Neste modelo a contabilidade mostrará um lucro
decrescente, e o banco ou o gestor da empresa, ao analisar o
balanço, terá a sensação de que o lucro está diminuindo, o
que não é verdade.

• Com a contabilidade pelo método do custo orçado, a
margem de lucro real, em qualquer estágio da obra, será
demonstrada. Assim, a situação espelhada será sempre a
real.

MODIFICAÇÃO DO CUSTO ORÇADO – POSSIBILIDADE
O valor orçado para a conclusão das obras ou melhoramentos

poderá ser modificado, a qualquer época:
1) em decorrência de sua atualização monetária ( CUB, INCC
etc.);

2) Isso pode ser admitido sempre que a aquisição de
materiais ou bens, a contratação de obras ou serviços e a
realização de despesas ou encargos tiverem que ser feitas
a preços diferentes dos previstos no orçamento ou

3) Alterações no projeto ou nas especificações do
empreendimento, que são aquelas que se
relacionarem com a quantidade ou a qualidade dos
materiais, bens, obras ou serviços ou com a natureza
dos encargos ou despesas estipuladas no orçamento.

• O Controle será através da utilização de conta específica do PC
ou PNC.
• A diferença verificada entre o custo orçado e o custo realizado

final para a conclusão das obras ou melhoramentos do imóvel
vendido influenciará o resultado do período-base em que o
empreendimento for concluído.
Portanto, cuidado com os ajustes, eles irão interferir diretamente

em ajuste na receita.

• A empresa fica obrigada a manter, à disposição do fisco ou
dos órgãos da Secretaria da Receita Federal, Demonstração
Analítica, por empreendimentos, dos valores computados
como custo orçado de cada unidade vendida, bem como
dos efeitos de atualização monetária e de alterações nas
especificações do orçamento.

DEMAIS GASTOS RELACIONADOS A
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA TRATAMENTO

ENCARGOS FINANCEIROS
CONCEITO
RESOLUÇÃO 1.154/2008 DO CFC

• Consideram-se encargos financeiros diretamente
associados ao financiamento da construção, aqueles
encargos vinculados desde o início do projeto, devidamente
aprovado pela administração da entidade de incorporação
imobiliária, desde que existam evidências suficientes de
que tais financiamentos, mesmo obtidos para fins gerais,
foram usados na construção dos imóveis.

ENCARGOS FINANCEIROS
INCORRIDOS COM EMPRÉSTIMOS E FINANCIAMENTOS
• Os encargos financeiros obtidos de terceiros, por entidade

controladora ou por suas investidas, e diretamente
associados aos financiamentos da construção e para a
aquisição de terrenos de empreendimentos imobiliários do
grupo devem ser registrados em rubrica específica
representativa de estoques de imóveis a comercializar nas
demonstrações contábeis consolidadas.

a) os encargos financeiros elegíveis para serem
registrados devem ser determinados com base na
aplicação de uma taxa de capitalização aos custos
efetivamente incorridos com o imóvel.Essa
determinação deve levar em consideração a taxa
efetivamente contratada, no caso dos empréstimos
diretamente vinculados, ou a taxa média ponderada
dos encargos financeiros aplicáveis aos
financiamentos;

b) os encargos financeiros são registrados nos
estoques de imóveis a comercializar, quando,
provavelmente, resultarem em benefícios econômicos
futuros e puderem ser de forma razoável estimados, e
serão recuperáveis por meio do preço de venda do
correspondente imóvel;

d) deve ser capitalizada como parte do custo do imóvel
em construção a parcela de variação cambial
considerada ajuste ao custo financeiro, como no caso
de financiamentos em moeda estrangeira com juros.
A capitalização dos encargos financeiros (juros mais
variação cambial) é limitada ao valor do encargo de
empréstimos locais, para prazo e condições similares;

e) a data para início da capitalização dos encargos financeiros
nos estoques de imóveis a comercializar deve ser aquela na qual
forem atingidas todas as seguintes condições:
•que os custos com a aquisição dos terrenos ou a
construção dos imóveis estejam sendo incorridos;
•que os custos com empréstimos estejam sendo
incorridos; e
• que as atividades necessárias para preparar o imóvel
para comercialização estejam em progresso;

• (g) os encargos financeiros elegíveis para serem capitalizados e
mantidos nos estoques de imóveis a comercializar devem ser
calculados proporcionalmente às unidades imobiliárias não
comercializadas, sendo que os encargos financeiros calculados,
proporcionalmente, às unidades imobiliárias já comercializadas
devem ser integralmente apropriados ao resultado, como custo
das unidades imobiliárias vendidas.
• Obs: sugiro abrir conta específica.

• Nas demonstrações contábeis consolidadas, os
encargos decorrentes de empréstimos e
financiamentos obtidos de terceiros por entidade
controladora cujos recursos tenham sido repassados e
aplicados em empreendimentos imobiliários de suas
controladas e coligadas devem ser apropriados,
observando-se os mesmos critérios de apropriação da
receita de incorporação imobiliária da controlada ou
coligada.

• Os encargos não apropriados ao resultado das controladas e
coligadas devem ser apresentados nas demonstrações
contábeis da controladora, em conta de investimentos no ativo
não circulante.

TRATAMENTO DOS ENCARGOS CONTA ESTOQUE
• As demonstrações contábeis devem divulgar a política

contábil adotada para encargos financeiros de empréstimos.

ADIANTAMENTOS A FORNECEDORES
• Adiantamentos para aquisição de bens e serviços devem

ser controlados, separadamente, em rubrica específica de
adiantamentos a fornecedores (grupo de estoques de
imóveis a comercializar) e considerados como custo
incorrido à medida que os bens e/ou serviços a que se
referem forem obtidos e efetivamente aplicados na
construção.

CONTABILIZAÇÃO
• PELO PAGAMENTO DO ADIANTAMENTO

• DB – ADTO POR CENTRO DE CUSTO) – AC /
ESTOQUE
• CR – DISPONIBILIDADES
• PELA PRESTAÇÃO DE SREVIÇO OU ENTREGA DA

MERCADORIA
• DB – ESTOQUE DE IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO
• CR - ADTO
146
DESPESAS COM VENDAS DO
EMPREENDIMENTOS EM
CONSTRUÇÃO
147
DESPESAS COM COMISSÃO S/ VENDAS(OCPC 01)
• Unidade Concluídas
Deverá ser lançada no resultado
• Unidades em construção
Devem ser ativadas como pagamentos antecipados e
apropriadas ao resultado em rubrica relacionada a despesas
com vendas, observando-se os mesmos critérios de
apropriação da receita de incorporação imobiliária.

DESPESA COM COMISSÃO DE VENDA
• As despesas com comissões de vendas incorridas pela

entidade de incorporação imobiliária devem ser ativadas
como pagamentos antecipados e apropriadas ao resultado em
rubrica relacionada a despesas com vendas, observando-se os
mesmos critérios de apropriação da receita de incorporação
imobiliária.

• Na elaboração de cada balanço patrimonial, mesmo que

intermediário, a entidade de incorporação imobiliária deve
analisar as comissões a apropriar e reconhecê-las
imediatamente como despesa,

• No caso de cancelamento de vendas ou quando for provável

que não haverá pagamento dos valores contratados.

DESPESAS COM VENDA OBRAS CONCLUÍDAS
Exemplo:
Comissão s/ venda de 01 unidade imobiliária do estoque de
imóveis a comercializar- $10.000,00
• D- Despesas com Vendas
• Comissão s/ vendas
• C- Contas a pagar

DESPESAS COM VENDA OBRAS EM ANDAMENTO
Comissão s/ venda de 01 unidade imobiliária do estoque de
imóveis em construção- $10.000,00
D- Despesa a Apropriar Comissão s/ vendas a apropriar $10.000,00
C- Contas a pagar
Reconhecimento da receita da unidade vendida

D- Despesa com Vendas Comissão s/ Vendas $5.000,00
C-Despesa a Apropriar Comissão s/ vendas a apropriar
DESPESA COM PROPAGANDA,
MARKETING,PROMOÇÃO E OUTRAS ATIVIDADES CORRELATAS
• Estas devem ser reconhecidas no resultado, em uma rubrica

específica relacionada a despesas com vendas (não afetando,
dessa forma, o resultado bruto das atividades de incorporação
imobiliária), quando efetivamente incorridas, respeitando-se o
regime de competência contábil dos exercícios,

DESPESA COM PROPAGANDA, MARKETING,
PROMOÇÃO E OUTRAS ATIVIDADES CORRELATAS
• de acordo com seu respectivo período de veiculação,

não podendo ser diferidas para futuro
reconhecimento até a entrega das unidades
imobiliárias.

• Gastos com a construção do estande de vendas e do
apartamento-modelo, aquisição das mobílias e da
decoração do estande de vendas e do apartamento-
modelo do empreendimento imobiliário
Devem ser registrados em rubrica de ativo imobilizado, e
depreciados de acordo com o respectivo prazo de vida
útil estimada desses itens.
D- Despesa com vendas Depreciação
C- Depreciação Acumulada

• Vida útil é o período durante o qual se espera que o
ativo seja usado pela entidade de incorporação
imobiliária.
• Quando a vida útil estimada for inferior a 12 meses, os
gastos devem ser reconhecidos diretamente ao
resultado como despesa de vendas.

• A despesa de depreciação desses ativos deve ser
reconhecida em rubrica de despesas com vendas, sem
afetar o lucro bruto.
• Esse reconhecimento não deve causar impacto na
determinação do percentual de evolução financeira dos
empreendimentos imobiliários.

• Eventuais parcelas recuperadas com a venda das
mobílias ou das partes do estande de vendas devem
ser registradas como redutoras do custo desses itens.

• A entidade de incorporação imobiliária deve avaliar, no
mínimo, no fim de cada exercício social, se há alguma
indicação de que um ativo possa ter sofrido
desvalorização.

• Se houver alguma indicação, a entidade deve estimar o valor
recuperável do ativo.
• Por exemplo, consideram-se desvalorizados os estandes de
vendas no momento em que parte substancial das unidades
estiverem vendidas ou por ocasião do término de seu uso.

PROVISÃO PARA GARANTIA

• O custo do imóvel vendido deve compreender o valor
estimado das garantias referentes ao período posterior à sua
conclusão e entrega (por exemplo: entrega das chaves ou
outro evento de transferência da posse do imóvel).

• A contrapartida do valor apurado, deve ser contabilizada a

título de provisão para garantias no passivo circulante ou não
circulante, conforme aplicável, considerando apenas as
unidades imobiliárias vendidas e

• o percentual de evolução dos empreendimentos imobiliários,
bem como deve ser, eventualmente, revertida apenas em sua
extinção por completo, no momento em que se prescrevem as
cláusulas contratuais ou legais que geraram tal obrigação e/ou
compromisso.

• O efeito da provisão para garantias não deve impactar o

cálculo da evolução da obra para fins de apropriação da
receita.
• DB – CUSTO COM OBRAS CONCLUIDAS
• CR – PC E PNC ( OBSERVAR O PRAZO)

Provisão para garantia
• Na existência de seguros contratados e/ou terceiros
envolvidos com a responsabilidade pelos custos relacionados
a garantias .
• (por exemplo, empreiteiras contratadas para a construção
do empreendimento, empresas responsáveis pela produção
e instalação de bens como elevadores, etc.), o registro de
provisão deve estar fundamentado por avaliação da
probabilidade de uma saída de recursos.

CESSÃO DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - PERDAS
• Estas operações devem ser computadas de acordo com sua

essência econômica, neste caso , o que importa é como se dá
a gestão e baixa dos recebíveis.
• Verificar as condições abaixo para manutenção dos créditos
no ativo e reconhecimento de um passivo, dos valores
recebidos pela cessão dos créditos:

A) se o controle financeiro de administração e gestão sobre os
recebíveis cedidos remanesce com a entidade – como
evidências desse controle podem ser citados, entre outros, a
custódia física do título, as gestões de cobrança com autonomia
para estabelecer prazos ou condições de pagamento e o
recebimento/trânsito dos recursos desses recebíveis na conta
corrente ou na conta de cobrança da entidade;

B) se a entidade retém, de forma substancial, os
direitos em relação aos recebíveis cedidos (juros,
mora e/ou multas, parcela do próprio fluxo de caixa);

C) se a entidade retém, de forma substancial, os riscos e as
responsabilidades sobre os créditos cedidos – por exemplo,
obrigação contratual de recompra de créditos vencidos e não
pagos ou, até mesmo, recompra espontânea de créditos com
freqüência que caracterize habitualidade;

D) se a entidade cria obrigação contratual ou não formalizada,
fornecendo garantias aos investidores em relação aos
recebimentos e/ou rendimentos esperados, mesmo que
informalmente.

PERDAS – PROVISÃO/CÁLCULO
• Ser for constatada que a perda negociada pela incorporadora é

de 5% e esta em relação ao montante de recebíveis for
irrelevante não deverá haver provisão.
• Porém caso seja comprovado que a empresa tem uma média
histórica de 4% nas suas vendas , fica comprovado o risco e
deve ser efetuada a provisão.

PERDAS – DIV ULGAÇÃO
• Em qualquer uma das situações mencionadas deverá a

empresa colocar em nota explicativa o critério adotado.

TRANSAÇÕES COM UNIDADES IMOBILIÁRIAS
• Venda a vista de unidade concluída

• Venda a prazo de unidade concluída
• Venda a vista de unidade não concluída
• Venda a prazo de unidade não concluída
• Permutas

MOMENTO DE RECONHECIMENTO DA RECEITA
DA VENDA DE UNIDADES IMOBILIÁRIA

VENDA A VISTA DE UNIDADE CONCLUÍDA
• Deve ser reconhecida no resultado na data em que a transação

aconteceu
Registro da Venda
• D- Caixa/Bancos (AC)
• C- Receita
Baixa do estoque
• D- Custo unidades vendidas
• C- Estoque Imóveis a Comercializar
VENDA A PRAZO DE UNIDADE CONCLUÍDA
• Deve ser reconhecida no resultado na data em que a

transação aconteceu considerando o valor dos fluxos de caixa
futuro trazidos a valor presente
Registro da Venda
D- Clientes (valor da transação)
C- Juros a apropriar (Juros a serem apropriados)
C- Receita (valor futuro trazido a valor presente)

VENDA A PRAZO DE UNIDADE CONCLUÍDA
Baixa do estoque
• D- Custo unidades vendidas
• C- Estoque Imóveis a Comercializar

RECONHECIMENTO DA RECEITA UNIDADES EM
CONSTRUÇÃO
• Nas vendas de unidades imobiliárias em fase de construção,

a receita deve ser reconhecida pela produção
• Método de percentual de evolução financeira da obra
• Proporção (relação percentual) dos custos incorridos até o
momento da apuração, em relação ao custo total previsto
até a conclusão da obra, ao preço de venda, em
conformidade com o contrato.

RECONHECIMENTO DA RECEITA UNIDADES EM
CONSTRUÇÃO
RECEITA=(CUSTO INCORRIDO / CUSTO TOTAL) X VALOR DA VENDA
Custo total = Custo incorrido+Custo Orçado

RECEITA – IMÓVEIS EM
CONSTRUÇÃO OCPC 01

• “Nas vendas de unidades imobiliárias em fase de
construção, a receita deve ser reconhecida pela
produção, como se aplica nos contratos de longo
prazo para o fornecimento de bens ou serviços,
devendo ser encontrada a proporção (relação
percentual) dos custos incorridos até o momento da
apuração, em relação ao custo total previsto até a
conclusão da obra, e essa proporção deve ser
aplicada ao preço de venda, em conformidade com o
contrato (método conhecido como "percentual de
evolução financeira da obra"), sendo o resultado
apropriado como receita de venda de unidades
imobiliárias em fase de construção”(item 34 e).

RECEITA – OCPC 01
Custo incorrido/ Custo Total

x
Valor da Venda
=
RECEITA
PIS/COFINS (-) Deduções da Receita
Custo Incorrido (-) CUSTO DAS VENDAS
= Lucro Bruto
RECONHECIMENTO DA RECEITA UNIDADES EM CONSTRUÇÃO
• Para as vendas a prazo de unidades não concluídas, as

contas a receber calculadas de acordo com o percentual de
evolução financeira da obra durante todo o período de
construção devem ser mensuradas ao seu valor presente,
considerando :
• (a) prazo
• (b) diferencial entre a taxa de juros de mercado e a taxa de
juros implícita nos contratos de compra e venda de
unidades imobiliárias na data de sua assinatura.

RECONHECIMENTO DA RECEITA UNIDADES EM CONSTRUÇÃO
• O montante do ajuste a valor presente deve ser a

diferença entre os preços praticados à vista e a prazo
para uma mesma unidade imobiliária.

VENDA A VISTA
• No caso de negociação a vista de unidade não

concluída a diferença apurada entre o valor da receita
e os valores recebidos serão reconhecidos como
adiantamento de clientes.

VENDA A VISTA
D- Disponível
C- Receita
C- Adiantamento de Clientes (PC ou PNC)
D- Custo das Unidades Vendidas

C- Estoque Imóveis em Construção

VENDA A PRAZO
• D- Clientes
• C- Juros a apropriar
• C- Receita
• D- Custo das Unidades Vendidas

• C- Estoque Imóveis em Construção

RECONHECIMENTO DO RESULTADO NA INCORPORAÇÃO
• O reconhecimento do resultado do deverá ser efetuado

conforme a produção, assim como nos contratos de
construção.
• A receita será apropriada conforme relação percentual dos
custos incorridos em relação aos custos.

RECEITA – SUGESTÃO CONTAS
• PNC – GRUPO DE RESULTADO DE OBRAS EM

CONSTRUÇÃO
• RECEITA DIFERIDA
• VENDAS
• CM/VM
• (+/-) RESULTADO COM DISTRATO
• (-) RECEITA APROPRIADA
191
Aspectos Relevantes Contabilidade
Imobiliária – 2017

Reconhecimento da Receita – Audiência Pública
• O primeiro passo para o adequado reconhecimento de

receita está explicitado no item 9 do CPC 47, que
discorre sobre a identificação do contrato.
• 9. A entidade deve contabilizar os efeitos de um
contrato com um cliente (...) somente quando todos os
critérios a seguir forem atendidos:
• (a) quando as partes do contrato aprovarem o contrato
(por escrito, verbalmente ou de acordo com outras
práticas usuais de negócios) e estiverem
comprometidas em cumprir suas respectivas
obrigações;
Reconhecimento da Receita
• (b) quando a entidade puder identificar os direitos de

cada parte em relação aos bens ou serviços a serem
transferidos;
• (c) quando a entidade puder identificar os termos de
pagamento para os bens ou serviços a serem
transferidos;
• (d) quando o contrato possuir substância comercial
(ou seja, espera-se que o risco, a época ou o valor
dos fluxos de caixa futuros da entidade se
modifiquem como resultado do contrato); e

Reconhecimento da Receita
• (e) quando for provável que a entidade receberá a

contraprestação à qual terá direito em troca dos
bens ou serviços que serão transferidos ao cliente.
Ao avaliar se a possibilidade de recebimento do
valor da contraprestação é provável, a entidade
deve considerar apenas a capacidade e a
intenção do cliente de pagar esse valor da
contraprestação quando devido. (...). (grifamos)

Contratos MCMV e SFH Associativo
• O CPC analisou a essência econômica dos contratos de

compra e venda de imóveis no setor e a jurisprudência
local.
• Em relação ao momento do reconhecimento das
receitas, concluiu que, em alguns tipos de contrato, não
há dúvida quanto ao reconhecimento ao longo do
tempo, como no caso dos projetos “Minha Casa Minha
Vida” e crédito associativo, desde que mantidos os fatos
e condições relevantes atualmente aplicáveis a esses
contratos.

Contratos MCMV e SFH Associativo
• O Para esses contratos, o CPC entende que há

clara transferência do controle ao cliente, ao longo
do tempo (prazo da construção) e que a entidade
adquire direito executável a recebimento conforme
performance concluída até a data.
• Essa análise permitiu ao Comitê deliberar sobre a
necessidade de aplicação do método Percentual de
Completude (POC) a esses tipos de contrato.

Demais Contratos
• Os demais contratos devem ser analisados

particularmente, visando identificar se a
transferência de controle ao cliente ocorre ao longo
da construção, considerando as condições
específicas da entidade, do cliente e da obra, ou
seja, analisar o item 9 do CPC 47, observando o
item 13.

Demais Contratos
• Podem ainda existir tipos de contratos em que a

entidade possua obrigações de performance que
somente permitam a transferência do controle do
ativo em momento específico no tempo, como, por
exemplo, quando da entrega do imóvel pronto
(entrega da chave).
• Nesse caso o reconhecimento das receitas e
despesas deve ocorrer de uma única vez, quando
da entrega do imóvel para uso do comprador,
conforme o Pronunciamento CPC 47.

Orientação
• Cada empresa, deve analisar seus contratos,

aditivos, práticas atuais e passadas e,
principalmente, seu modelo de negócio, a fim de
efetuar uma adequada determinação de sua política
de reconhecimento de receitas e despesas,
considerando que o objetivo final é o pleno
atendimento a norma e o atendimento ao objetivo
da contabilidade que é o de demonstrar uma visão
justa e verdadeira (true and fair view) da situação
patrimonial da entidade e do seu desempenho.

Importante
• A empresa deve analisar sobre se o método de

reconhecimento de receita até então adotado
(Percentual de Completude – POC) continua ou
não capaz de produzir os efeitos mencionados no
item 11 supra para um determinado
empreendimento ou até para toda a carteira de
contratos.

• Se a conclusão da entidade for pela incerteza
significativa quanto ao recebimento do fluxo de
caixa esperado, a política contábil de
reconhecimento de receita deverá ser alterada para
o método de reconhecimento de receitas e
despesas na entrega da chave, observado o
Pronunciamento Técnico CPC 23 – Políticas
Contábeis, Mudança de Estimativa e Retificação de
Erro.

Contabilização Obras em Andamento
• Na venda
• Db – Cliente AC/ANC
• CR – Receita de Vendas no PNC – grupo rec diferida
• Valor liquido de realização
• Pelo AVP
• DB AVP na DRE
• CR Cliente no AC/ANC

Contabilização Obras Concluída
• Na venda
• CR – Receita de Vendas DR
• Valor liquido de realização
• Pelo AVP
• DB AVP na DRE
• CR Cliente no AC/ANC

VM /CM – Atualização Monetária
• Obra em andamento
• CR – Receita VM/CM no PNC – grupo rec diferida
• Obra Concluída
• CR – Receita de Vendas DR – conta VM/CM

Recebimentos
• DB – banco
• CR – cliente
• Reversão AVP
• DB - Cliente – (-) AVP
• CR – DR– (-) AVP

Pelo Reconhecimento da Receita
• DB - Receita Apropriada no PNC – grupo rec

diferida
• CR – Receita Apropriada – DR
• Importante: esse reconhecimento é com base
no POC

Distratos – obras em andamento
• Pela baixa do saldo a receber

• DB – Resultado com distrato – PNC – grupo diferido
• CR – Cliente
• Se houver, efetuar reversão do AVP
• Pela Provisão do valor a pagar para o cliente

• DB – Deduçao de vendas
• CR – Distratos a pagar PC ou PNC
Permuta
• Podemos ter diversas permutas no

empreendimento:
• Permuta de unidades
• Permuta com fornecimento de material
• Permuta de terreno com unidades em construção
ou construídas.

Permuta de Unidades
• DB – Cliente ( venda)
• CR – Vendas Rec diferida PNC
• CR – Cliente
• DB – Estoque de terceiros

Permuta com Fornecimento de Material
• Na venda
• DB – Cliente AC/ANC
• CR – Receita de vendas PNC – Receita Diferida
• Pelo Recebimento das mercadorias e provisionamento das

NF
• DB – Custo de obra
• CR Fornecedor
• Pela baixa da NF e baixa do recebimento

• DB – Fornecedor
• CR – Cliente

Permuta de Terreno
• DB – Terreno
• CR – Obrigações com permuta
• DB – Cliente
• CR – Vendas – PNC – Rec Diferida
• CR – Cliente
• DB – Obrigações com permuta

Custo – Reconhecimento do gasto
• Custos diretos
• DB – Estoque
• CR – PC
• Adto a fornecedores
• DB – Estoque – custos não apropriáveis
• CR - Banco

Pela Venda
• Quando ocorrer a venda , a empresa efetuará o

reconhecimento do custo realizado da unidade
vendida, assim como a provisão da obrigação dos
custos a realizar.

Realização do Custo das Unidades
Vendidas e da Obrigação
• Obras em andamento
• DB- Custo DR
• CR – Estoque – Custo Apropriado
• Custo Orçado e Custo Diferido

• DB- Custo Diferido - PNC
• CR – Custo Orçado – PNC
Realização do Custo das Unidades
Vendidas - Concluídas
• Obras concluídas
• DB- Custo DR
• CR – Estoque – Unidades concluídas – por
unidade
• Importante: não tem custo orçado, pois não
tem obrigação.

Distrato
Baixa do Custo
Obras em Andamento
• Retorno do custo ao estoque

• CR – Custo DR
• DB – Estoque
• Estorno do custo orçado

• DB – Custo Orçado
• CR – Custo Diferido

Distrato - Baixa do Custo
Obras Concluídas
• Retorno do custo ao estoque

• CR – Custo DR
• DB – Estoque Unidades Concluídas

Garantia de obras concluídas
• Pela Provisão
• DB – Custo de obras concluídas DR
• CR – Obrigações PC e PNC
• Pela Baixa
• DB - Obrigações PC e PNC
• CR – PC – Obrigações a Pagar

Despesas com Vendas
• Comissão
• Obras em Andamento – pela Provisão
• DB – AC Comissão sobre Venda – Despesas a Apropriar
• CR – PC – Contas a Pagar /Fornecedores
• Pelo reconhecimento
• DB – Despesa com Vendas – Comissão s/ Venda - DR
• CR - AC Comissão sobre Venda – Despesas a Apropriar
• Importante: esse reconhecimento é com base no POC

Despesas com Vendas
• Comissão
• Obras – Concluídas pelo Reconhecimento
• DB – Despesa com Vendas Comissão
• CR - PC – Contas a Pagar /Fornecedores

Custo com Financiamento
• Pela Provisão
• DB – AC – Estoques – Custos não Apropriáveis
• CR – PC/PNC – SFH/Empréstimos
• Pela Apropriação
• CR - AC – Estoques – Custos não Apropriáveis
• DB – Custo com Obras em Andamento – Custo
financeiro

• Vamos
?
223
Exemplo
• Capital Social – integralizado pelos sócios

• DB - Banco = 1.000.000,00
• CR - Capital Social = 1.000.000,00
• Aquisição de Terreno , sendo efetuada por

meio de permuta de duas unidades , sendo
as unidades avaliadas em R$ 300.000,00
cada. As unidades serão as de número 1 e 2.
224
Contabilização terreno
• DB – Terreno – estoque
• CR – Obrigações com clientes – permuta
PNC
• Valor : R$ 600.000,00
• Unidades: 202 e 302
225
Balanço intermediário
ATIVO CIRCULANTE 1.600.000,00 PASSIVO CIRCULANTE
DISPONIBILIDADES 1.000.000,00
BANCO 1.000.000,00
PASSIVO NÃO CIRCULANTE 600.000,00
CONTAS A RECEBER OBRIGAÇÕES COM CLIENTES 600.000,00
CLIENTES RESULTADO DIFERIDO -
REC DIFERIDA
ESTOQUES 600.000,00 CUSTO DIFERIDO
OBRAS EM ANDAMENTO 600.000,00 CUSTO ORÇADO
ATIVO NÃO CIRCULANTE - PATRIMÔNIO LÍQUIDO 1.000.000,00

INVESTIMENTOS CAPITAL SOCIAL 1.000.000,00
IMOBILIZADO LUCROS ACUMULADOS
TOTAL DO ATIVO 1.600.000,00 TOTAL DO PASSIVO 1.600.000,00
226
Gastos Efetuados
• *Viabilidade e regularização terreno – R$
30.000,00
• *Projetos – R$ 100.000,00
• *Materiais e Mão de Obra – R$ 280.000,00
• **Propaganda e Publicidade – R$15.000,00
• **Montagem Stand – R$ 20.000,00 – prazo 2
anos
• * Custos
• ** Despesas
227
Gastos Efetuados

anos
• Depreciação societária mensal: R$ 833,33,
vamos , ou seja, R$ 10.000 por ano.
228
Contabilização
• *Viabilidade e regularização terreno – R$

30.000,00
• *Projetos – R$ 100.000,00
• *Materiais e Mão de Obra – R$ 280.000,00
• DB – Estoque
• CR – Banco – R$ 410.000,00
229
Gastos Efetuados
• **Propaganda e Publicidade – R$15.000,00

anos
• DB – Despesa com Vendas
• DB – Ativo Imobilizado
• CR- Banco
230
Gastos Efetuados

DISPONIBILIDADES 555.000,00
BANCO 555.000,00
PASSIVO NÃO CIRCULANTE 600.000,00
CLIENTES RESULTADO DIFERIDO -
REC DIFERIDA
ESTOQUES 1.010.000,00 CUSTO DIFERIDO
OBRAS EM ANDAMENTO 1.010.000,00 CUSTO ORÇADO
ATIVO NÃO CIRCULANTE 10.000,04 PATRIMÔNIO LÍQUIDO 975.000,04

IMOBILIZADO 10.000,04 LUCROS ACUMULADOS -24.999,96
RESULTADO
DESPESA PROPAGANDA -15.000,00
DEPRECIAÇÃO -9.999,96
LUCRO/PREJUÍZO -24.999,96
231
Venda
• Venda da unidade 103, por R$ 800.000,00 a

vista .
• DB – Banco
• CR – PNC - Receita Diferida – Vendas
232
BANCO 1.355.000,00
PASSIVO NÃO CIRCULANTE 1.400.000,00
CLIENTES RESULTADO DIFERIDO 800.000,00
REC DIFERIDA 800.000,00
ESTOQUES 1.010.000,00 CUSTO DIFERIDO
OBRAS EM ANDAMENTO 1.010.000,00 CUSTO ORÇADO
ATIVO NÃO CIRCULANTE 10.000,04 PATRIMÔNIO LÍQUIDO 975.000,04

IMOBILIZADO 10.000,04 LUCROS ACUMULADOS -24.999,96
233
Apuração Obra - % 20 no ano
• Considerando que a empresa andou com 20%
do empreendimento no ano.
• O % é definido conforme vimos considerando
a relação CI/C. Total .
• Neste exemplo :
• Custo Total = R$ 5.050.000,00
234
Como controlar esse avanço ?
235
236
237
NBR quadros de frações
Unidades qtd Fraçao Unit Fraçao Total
101-104 4 0,13451 0,53804

201-204 4 0,02367 0,09468
301-304 4 0,04561 0,18244
401-404 4 0,016789 0,067156
501-504 4 0,029421 0,117684
20 0,25 1,00000
238
Apuração Obra - % 20 no ano
• Custo Incorrido: R$ 1.010.000,00

• Custo Orçado da unidade Vendida: R$
1.029.139,50
• Receita de Permuta: R$ 600.000,00
• Receita de Vendas: R$ 800.000,00
239
Relembrando ....
• Custo incorrido
CUSTO INCORRIDO BALANCETE
TERRENO 600.000,00
PROJETO 100.000,00
REGULARIZAÇAO 30.000,00
MAOS DE OBRA E MATERIAL 280.000,00
1.010.000,00
240
CUSTO REALIZADO 1.010.000,00
CUSTO ACUMULADO 1.010.000,00
% UNIDADES VENDIDAS 20%
CUSTO UNITARIO
% REALIZAÇAO 20%
CUSTO TOTAL 5.050.000,00
PERMUTA 600.000,00
241
CUSTO ORÇADO DAS UNIDADES VENDIDAS
APTO FRAÇAO CUSTO UNIT VENDA VALOR

101 0,13451 679.275,50
102 0,13451 679.275,50
103 0,13451 679.275,50 0,13451 800.000,00
104 0,13451 679.275,50
201 0,02367 119.533,50
202 0,02367 119.533,50 0,02367 300.000,00
203 0,02367 119.533,50
204 0,02367 119.533,50
301 0,04561 230.330,50
302 0,04561 230.330,50 0,04561 300.000,00
303 0,04561 230.330,50
304 0,04561 230.330,50
401 0,016789 84.784,45
402 0,016789 84.784,45
403 0,016789 84.784,45
404 0,016789 84.784,45
501 0,029421 148.576,05
502 0,029421 148.576,05
503 0,029421 148.576,05
504 0,029421 148.576,05
TOTAL 1,00 5.050.000,00 0,20 1.400.000,00
242
CONTABILIZAÇÃO
• Custo Orçado
• DB – custo diferido
• CR – custo orçado
• R$ 1.029.139,50
243
Calculando o custo realizado das
unidades vendidas
CUSTO TOTAL REALIZADO 1.010.000,00
APTO FRAÇAO CUSTO UNIT
101 0,13451 135.855,10
102 0,13451 135.855,10
103 0,13451 135.855,10
104 0,13451 135.855,10
201 0,02367 23.906,70
202 0,02367 23.906,70
203 0,02367 23.906,70
204 0,02367 23.906,70
301 0,04561 46.066,10
302 0,04561 46.066,10
303 0,04561 46.066,10
304 0,04561 46.066,10
401 0,016789 16.956,89
402 0,016789 16.956,89
403 0,016789 16.956,89
404 0,016789 16.956,89
501 0,029421 29.715,21
502 0,029421 29.715,21
503 0,029421 29.715,21
504 0,029421 29.715,21
TOTAL 1,00 1.010.000,00
244
Calculando a receita das unidades
vendidas

CUSTO UNITARIO DAS UNIDADES VENDIDAS 205.827,90
% REALIZAÇAO 20%

PERMUTA 600.000,00
RECEITA DAS UNIDADES VENDIDAS 280.000,00
245
% REALIZAÇAO 20%
PERMUTA 600.000,00
RECEITA DAS UNIDADES PERMUTADAS 120.000,00
ESTOQUE 804.172,10
CUSTO ORÇADO UNIDADES VENDIDAS 1.029.139,50
246
Contabilização do Custo
• Realização do Custo
• DB – Custo orçado - PNC
• CR – Estoque - AC
• R$ 205.827,90
• DB – Custo - DR
• CR – Custo Diferido- PNC
• R$ 205.827,90
247
Contabilização da Receita
• Realização da Receita
• DB – Receita Diferida – Receita Apropriada- PNC
• CR – Receita de unidades vendidas - DR
• R$ 160.000,00
• DB – Permuta - PNC
• CR – Receita de unidades vendidas - Permuta – DR
• R$ 120.000,00
248
% REALIZAÇAO 20%
PERMUTA 600.000,00
RECEITA DAS UNIDADES PERMUTADAS 120.000,00
ESTOQUE 804.172,10
CUSTO ORÇADO UNIDADES VENDIDAS 1.029.139,50
249
BANCO 1.355.000,00
ESTOQUES 804.172,10 CUSTO DIFERIDO -823.311,60
OBRAS EM ANDAMENTO 804.172,10 CUSTO ORÇADO 823.311,60
ATIVO NÃO CIRCULANTE 10.000,04 PATRIMÔNIO LÍQUIDO 1.049.172,14

IMOBILIZADO 10.000,04 LUCROS ACUMULADOS 49.172,14
250
O que falta ?
• Tributos
• Considerando que as unidades foram recebidas a
vista, e que a receita por competência foi apenas
de 20%.
• Os tributos a pagar e diferidos devem ser
provisionados.
251
CÁLCULO DOS TRIBUTOS
RECEITA SOCIETÁRIA 280.000,00
RECEITA FISCAL 800.000,00
TRIBUTOS ALIQUOTA TRIBUTO SOC. TRIBUTOS FISCAL DIF TEMPORÁRIA

PIS 0,65% 1.820,00 5.200,00 -3.380,00
- - -
COFINS 3,00% 8.400,00 24.000,00 -15.600,00
- - -
IRPJ 1,20% 3.360,00 9.600,00 -6.240,00
- - -
CSL 1,08% 3.024,00 8.640,00 -5.616,00
16.604,00 47.440,00 -30.836,00 ANC

OBS: CONSIDERADO SEM ADICIONAL
252
Contabilização Societário
• DB – Receita – (-) Dedução de Vendas – PIS

• CR – PNC - Pis diferido – R$ 1.820,00
• DB – Receita – (-) Dedução de Vendas – COFINS

• CR – PNC - Cofins diferido R$ 8.400,00
• DB – Despesa - IRPJ
• CR – PNC – IRPJ diferido – R$ 3.360,00
• DB – Despesa - CSL
• CR – PNC – CSL diferido – R$ 3.024,00
253
Contabilização a Pagar
• DB – PNC - Pis diferido
• CR – Pis a Pagar – R$ 1.820,00
• DB – PNC - Cofins diferido

• CR – PNC - Cofins a Pagar R$ 8.400,00
• DB – PNC – IRPJ diferido –

• CR –IRPJ a Pagar – R$ 3.360,00
• DB – PNC – CSL diferido

• CR –CSL a Pagar – R$ 3.024,00
• Neste momento os Diferidos Zeram, pois o valor recebido foi maior que o
reconhecido na DR.
254
Contabilização a Pagar – complementos fiscal
• DB – ANC - Pis diferido

• CR – Pis a Pagar – R$ 3380,00
• DB – ANC - Cofins diferido

• CR – PNC - Cofins a Pagar R$ 15.600,00
• DB – ANC – IRPJ diferido –

• CR –IRPJ a Pagar – R$ 6240,00
• DB – ANC – CSL diferido

• CR –CSL a Pagar – R$ 5.616,00
• Neste momento complementamos o PC contra ANC.
255
ATIVO CIRCULANTE 2.159.172,10 PASSIVO CIRCULANTE 47.440,00
DISPONIBILIDADES 1.355.000,00 TRIBUTOS A PAGAR 47.440,00
BANCO 1.355.000,00
ESTOQUES 804.172,10 CUSTO DIFERIDO -823.311,60
OBRAS EM ANDAMENTO 804.172,10 CUSTO ORÇADO 823.311,60
ATIVO NÃO CIRCULANTE 40.836,04 PATRIMÔNIO LÍQUIDO 1.032.568,14

TRIBUTOS DIFERIDOS 30.836,00 CAPITAL SOCIAL 1.000.000,00
IMOBILIZADO 10.000,04 LUCROS ACUMULADOS 32.568,14
256
Obrigada, bons estudos!

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“Contabilidade Imobiliária na Práti

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

• PARTE I - Qual tipo de empreendimento será efetuado ?

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

• Garantia de obras concluídas

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

• PARTE III- Contabilidade:

• Garantia de obras concluídas

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

Construtoras e Administradoras de obras;

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

• “ a atividade exercida com o intuito de

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

“ incorporador, a pessoa física ou jurídica, que, embora não

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

• Condomínio de lotes foi regulamentado como

• Ato Constitutivo e última Alteração Contratual da

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

• Certidão Negativa (ou Positiva com Efeito de

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

• Certidões Negativas dos Distribuidores da Justiça

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

• Certidões negativas de débitos de tributos

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“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

• "É a cláusula que subordina o efeito do negócio

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

• "É a cláusula acessória aderente a atos

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“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

“ A construção de imóveis, objeto de incorporação nos

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

O incorporador se compromete a construir e vender as

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

Contrata-se um empreiteiro (construtor) a preço fixo ou

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

Também chamada “a preço de custo”, o condomínio

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

• O contrato de empreitada é aquele no qual uma das

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“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

• O contrato de empreitada é bilateral, pois gera obrigação para ambas as

• É consensual, pois se conclui com o acordo de vontade das partes;

• É comutativo, considerando que cada parte pode prevê as vantagens e

• É oneroso, pois ambas as partes têm benefícios correspondentes aos

• Não solene, não havendo formalidades específicas na contratação.

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

• São elementos do contrato de Empreitada:

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

• O preço é o valor a ser pago pela obra; paga-se pelo

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

• Empreitada a preço fixo ou integral:

• A remuneração é convencionada de forma global.

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

A fixação do preço é determinada de acordo com as etapas

A remuneração é proporcional ao trabalho executado.

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

Permite a alteração do preço em consequência da variação

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

• Empreitada a preço de custo:

“Contabilidade Imobiliária na Prática” – CARLA TASSO

• O material utilizado em uma empreitada pode ser próprio

Local, data: _____________. _/_/__.