OCC2020 DIS10720 Manual Fiscalidade Atividades Imobili °rias IRS & IRC

www.occ.
pt
Fiscalidade das atividades imobiliárias - implicações práticas em IRS e IRC
ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS
FICHA TÉCNICA
Título: Fiscalidade das atividades imobiliárias - implicações práticas em IRS e IRC
Autor: José Alberto Pinheiro Pinto

Cristina Pinto
Capa e paginação: DCI - Departamento de Comunicação e Imagem da OCC
© Ordem dos Contabilistas Certificados, 2020
Não é permitida a utilização deste Manual, para qualquer outro fim que não
o indicado, sem autorização prévia e por escrito da Ordem dos Contabilistas
Certificados, entidade que detém os direitos de autor.
2
Índice
1. Aspetos legais e regulamentação das atividades ................................................. 5

2. Enquadramento em sede de IRC ............................................................................. 9
2.1 Venda de imóveis ................................................................................................... 9
2.1.1 Inventários ........................................................................................................... 9
2.1.2 Ativos fixos tangíveis e propriedades de investimento ............................. 10
2.1.2.1 Regime do reinvestimento .......................................................................... 14
2.1.2.2 Venda com locação de retoma (lease-back) ........................................... 17
2.1.3 Prevalência do VPT .......................................................................................... 19
2.2 Arrendamento....................................................................................................... 21
2.3 Alojamento local .................................................................................................. 22
2.4 Regime de transparência fiscal ......................................................................... 23
2.5 Regime dos Organismos de Investimento Coletivo (OIC) .............................. 24
3. Enquadramento em sede de IRS ........................................................................... 29
3.1 Venda de imóveis ................................................................................................. 29
3.1.1 Categoria B – Rendimentos empresariais e profissionais .......................... 29
3.1.2 Categoria G – Incrementos patrimoniais ...................................................... 31
3.2 Arrendamento....................................................................................................... 45
3.2.1 Deduções específicas ....................................................................................... 46
3.2.2 Dedução de perdas .......................................................................................... 48
3.2.3 Opção pela tributação no âmbito da categoria B ...................................... 50
3.2.4 Emissão de recibos eletrónicos ...................................................................... 56
3.3 Direito real da habitação duradoura (DHD) .................................................... 58
4. Regime especial da reabilitação urbana ............................................................. 63
5. Algumas notas sobre o IVA ..................................................................................... 65
5.1 Venda de imóveis ................................................................................................. 65
5.1.1 Isenção ............................................................................................................... 65
5.1.2 Renúncia à isenção .......................................................................................... 66
5.2 Arrendamento....................................................................................................... 67
5.4 Regularização do IVA relativamente a imóveis .............................................. 71
6. Algumas notas sobre os impostos sobre o património ...................................... 74
6.1 IMT .......................................................................................................................... 74
6.1.1 Isenção nas aquisições para revenda ............................................................ 80
6.1.2 Permuta de bens imóveis: disposições relevantes ..................................... 84
6.2 Imposto do selo .................................................................................................... 86
6.3 IMI ........................................................................................................................... 87
6.4 AIMI ......................................................................................................................... 89
BIBLIOGRAFIA ................................................................................................................... 95
ANEXOS ............................................................................................................................. 96
3
ACRÓNIMOS
AIMI – Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis

AT – Autoridade Tributária e Aduaneira
EBF – Estatuto dos Benefícios Fiscais
FII – Fundo de Investimento Imobiliário
FIM – Fundo de Investimento Mobiliário
IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis
IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis
IRC – Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas
IRS – Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares
IVA – Imposto sobre o Valor Acrescentado
NRAU - Novo Regime do Arrendamento Urbano
OIC – Organismo de Investimento Coletivo
SII – Sociedade de Investimento Imobiliário
SIM – Sociedade de Investimento Mobiliário
STA – Supremo Tribunal Administrativo
TGIS – Tabela Geral do Imposto do Selo
UE – União Europeia
VPT – Valor Patrimonial Tributário
4
1. Aspetos legais e regulamentação das atividades
Apesar de não ser o objeto da formação cujo presente manual visa auxiliar, o qual
se centra nas implicações fiscais em sede de IRS e IRC das atividades imobiliárias,
concretamente de compra e venda, arrendamento de bens imóveis e alojamento local,
importará, a título prévio, fazer um breve enquadramento jurídico de tais atividades,
identificando os diplomas que as regulamentam.
Cremos que tal permitirá uma melhor compreensão das atividades em si e, por
conseguinte, das implicações fiscais das mesmas.
A compra e venda de imóveis tem o seu regime de base previsto no Código Civil,
sendo-lhe aplicáveis, em geral, as regras de qualquer contrato de compra e venda (cf.
artigos 874.º a 939.º do Código Civil).
Salientamos que, tal como se refere no artigo 875.º do Código Civil, “sem prejuízo
do disposto em lei especial, o contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido
se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado”, o que
significa que este contrato está sujeito a forma especial.
Ainda com relevância para esta matéria, refira-se que a aquisição de bens imóveis
é um ato sujeito a registo, o qual está regulado no Código do Registo Predial.
O arrendamento está previsto nos artigos 1022.º a 1113.º do Código Civil.
Relativamente a esta matéria, são relevantes os seguintes diplomas:
- NRAU - Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, com a redação dada pela

Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro;
- Novo Regime da Renda Condicionada – Lei n.º 80/2014, de 19 de dezembro;
- Novo Regime da Renda Apoiada – Lei n.º 81/2014, de 19 de dezembro, alterada
pela Lei n.º 32/2016, de 24 de agosto;
- Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados - Decreto-Lei n.º 157/2006, de
8 de agosto, com a redação dada pelo Decreto Lei n.º 66/2019, de 21 de maio;
- Rendimento anual bruto corrigido e regime do subsídio de renda – Portaria n.º
226/2013, de 12 de julho, e Decreto-Lei n.º 156/2015, de 10 de agosto;
5
- Definição dos elementos mínimos para a celebração de contrato de

arrendamento – Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto com as alterações
introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 266-C/2012, de 31 de dezembro;
- Procedimento Especial de Despejo – Portaria n.º 30/2015, de 12 de fevereiro.
Recentemente, foi criada uma figura jurídica próxima do arrendamento – designada

“direito real de habitação duradoura (DHD)” – através do Decreto-Lei n.º 1/2020, de 9
de janeiro, em cujo artigo 2.º vem conceituado do modo seguinte:
“O DHD faculta a uma ou a mais pessoas singulares o gozo de uma habitação alheia
como sua residência permanente por um período vitalício, mediante o pagamento ao
respetivo proprietário de uma caução pecuniária e de contrapartidas periódicas.”
A criação desta nova figura implicou a introdução de várias alterações no Código do

IRS, visando o estabelecimento do respetivo enquadramento fiscal.
A par da atividade de arrendamento e do DHD, existe uma outra atividade de certa

forma similar, o alojamento local, que tem vindo a assumir uma importância crescente
na nossa economia. De facto, em resultado do crescimento significativo do turismo em
Portugal, são cada vez mais comuns os “arrendamentos” de espaços de alojamento a
turistas.
A figura do alojamento local foi criada pelo Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março,
precisamente para “regular a prestação de serviços de alojamento temporário em
estabelecimentos que não reunissem os requisitos legalmente exigidos para se
qualificarem como empreendimentos turísticos”1.
Tal realidade veio a ser regulamentada através da Portaria n.º 517/2008, de 25 de

junho, entretanto alterada pela Portaria n.º 138/2012, de 14 de maio, que estabeleceu
os requisitos mínimos a observar pelos estabelecimentos de alojamento local, bem como
o procedimento para registo destes estabelecimentos junto das câmaras municipais.
1
Retirado de “Alojamento Local: regime jurídico 2016 | Guia Técnico”, do Turismo de Portugal, I.P.
http://www.turismodeportugal.pt/Portugu%C3%AAs/AreasAtividade/dvo/alojamento-
local/Documents/guia-alojamento-local-mar-2016.pdf
6
Em 29 de agosto de 2014 foi publicado o Decreto-Lei n.º 128/2014, o qual estabelece

o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local. Este diploma
foi alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, pela Lei n.º 62/2018, de 22 de
agosto, e pela Lei n.º 71/2018, de 31 de dezembro.
Os estabelecimentos de alojamento local podem ser definidos como aqueles que

prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante
remuneração, desde que reúnam os requisitos previstos no referido Decreto-Lei.
Os estabelecimentos de alojamento local integram-se numa das seguintes

modalidades:
a) Moradia: o estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é
constituída por um edifício autónomo, de caráter unifamiliar;
b) Apartamento: o estabelecimento de alojamento local cuja unidade de
alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano
suscetível de utilização independente;
c) Estabelecimento de hospedagem: o estabelecimento de alojamento local cujas
unidades de alojamento são constituídas por quartos integrados numa fração autónoma
de edifício, num prédio urbano ou numa parte de prédio urbano suscetível de utilização
independente. Estes poderão utilizar a denominação de «hostel» quando a unidade de
alojamento predominante for um dormitório, considerando-se predominante sempre
que o número de utentes em dormitório seja superior ao número de utentes em quarto;
d) Quartos.
Com relevância para a análise que faremos nos capítulos seguintes, refira-se que,
nos termos do n.º 1 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 128/2014:
“Para todos os efeitos, a exploração de estabelecimento de alojamento local
corresponde ao exercício, por pessoa singular ou coletiva, da atividade de prestação de
serviços de alojamento.”
Estatui o n.º 2 do mesmo artigo que:

“Presume-se existir exploração e intermediação de estabelecimento de alojamento
local quando um imóvel ou fração deste:
a) Seja publicitado, disponibilizado ou objeto de intermediação, por qualquer
forma, entidade ou meio, nomeadamente em agências de viagens e turismo ou sites da
Internet, como alojamento para turistas ou como alojamento temporário; ou
7
b) Estando mobilado e equipado, neste sejam oferecidos ao público em geral, além

de dormida, serviços complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza ou
receção, por períodos inferiores a 30 dias.”
A presunção apresentada pode ser ilidida nos termos gerais de direito,

designadamente mediante apresentação de contrato de arrendamento urbano
devidamente registado nos serviços de finanças (cf. n.º 3 do referido artigo).
Feito este enquadramento geral das atividades imobiliárias, passaremos de seguida

à análise das implicações fiscais em sede de IRC, e seguidamente de IRS.
Faremos, ainda, uma referência, ainda que breve, à questão da reabilitação urbana,
muitas vezes associada à criação de estabelecimentos de alojamento local.
Por fim, e por entendermos que é uma matéria relevante no setor imobiliário,
faremos algumas breves referências às implicações em sede de IVA e impostos sobre o
património.
8
2. Enquadramento em sede de IRC
Em matéria de IRC, vamos concentrar a nossa análise nas implicações fiscais para
as entidades residentes em território português, que exercem a título principal uma
atividade de natureza comercial, industrial ou agrícola.
Analisaremos separadamente as implicações relativas a vendas de imóveis – quer

estejam em causa inventários, quer ativos não correntes, como é o caso de ativos fixos
tangíveis ou propriedades de investimento – das implicações relativas a arrendamento e
alojamento local.
2.1 Venda de imóveis
As implicações fiscais em sede de IRC decorrentes da venda de imóveis são distintas

se os imóveis forem considerados inventários (ativos correntes) ou ativos fixos tangíveis/
propriedades de investimento (ativos não correntes).
2.1.1 Inventários
Uma entidade que adquira um dado imóvel com o objetivo de revenda, deverá
registá-lo como inventário, concretamente na rubrica de mercadorias2.
Assim sendo, quando proceder à venda, o resultado que obtenha será tratado como
um qualquer resultado operacional, e tributado nos termos gerais do IRC.
Caso a entidade aplique o regime simplificado do IRC, estando em causa um

rendimento de vendas, o coeficiente aplicável é o de 0,04 [cf. alínea a) do n.º 1 do
artigo 86.º-B do Código do IRC].
Relembra-se que as condições para enquadramento de uma entidade no regime

simplificado do IRC constam do artigo 86.º-A do Código do referido imposto.
2
A respeito das regras de contabilização de inventários, sugerimos a leitura da NCRF 18 – Inventários.
9
2.1.2 Ativos fixos tangíveis e propriedades de investimento
Se o imóvel for considerado um ativo fixo tangível ou uma propriedade de

investimento, já o enquadramento será diferente. Neste caso, aquando da alienação,
será apurada uma mais ou menos-valia.
Nesta matéria, o regime fiscal não coincide com o regime contabilístico. Assim, no
apuramento do lucro tributável em sede de IRC haverá que expurgar as mais e menos
valias contabilísticas (recorrendo aos campos 767 e 736 da declaração Modelo 22) e
incluir as mais e menos valias fiscais (utilizando os campos 738 a 740, 742, 768 e 769).
O regime das mais e menos valias fiscais para efeitos de IRC encontra-se previsto
em algumas normas do respetivo Código, sendo que o regime genérico se encontra no
seu artigo 46.º.
A referida disposição, no seu n.º 1, diz o seguinte:
“Consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos obtidos ou as

perdas sofridas mediante transmissão onerosa, qualquer que seja o título por que se
opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros ou os resultantes da afetação
permanente a fins alheios à atividade exercida, respeitantes a:
a) Ativos fixos tangíveis, ativos intangíveis, ativos biológicos não consumíveis e
propriedades de investimento, ainda que qualquer destes ativos tenha sido
reclassificado como ativo não corrente detido para venda;
b) Instrumentos financeiros, com exceção dos reconhecidos pelo justo valor nos
termos das alíneas a) e b) do n.º 9 do artigo 18.º.” (sublinhados nossos)
No n.º 2 do mesmo artigo encontra-se a fórmula de cálculo das mais e menos-valias,

concretamente:
“As mais-valias e as menos-valias são dadas pela diferença entre o valor de

realização, líquido dos encargos que lhe sejam inerentes, e o valor de aquisição,
deduzido das depreciações e amortizações aceites fiscalmente, das perdas por
imparidade e outras correções de valor previstas nos artigos 28.º-A, 31.º-B e ainda dos
valores reconhecidos como gasto fiscal nos termos do artigo 45.º-A, sem prejuízo do
disposto na parte final do n.º 3 do artigo 31.º-A.”
10
De acordo com a referida norma, as mais e menos valias fiscais serão apuradas
através da seguinte fórmula:
MVF = (VR – Enc) – (VA – Dep – Imp) x CDM
Em que,
MVF – Mais ou menos valias fiscais

VR – Valor de realização
Enc – Encargos com a alienação
VA – Valor de aquisição
Dep – Depreciações e amortizações aceites para efeitos fiscais, tendo como mínimo
as quotas mínimas imputáveis aos exercícios decorridos, ou perdas previstas no artigo
45.º-A do Código do IRC
Imp – Imparidades relevantes para efeitos fiscais
CDM – Coeficiente de Desvalorização da Moeda (cf. artigo 47.º do Código do IRC)
Os coeficientes de desvalorização monetária referentes ao ano de 2019 (último ano

disponível) são os que se encontram previstos na Portaria n.º 362/2019, de 9 de outubro.
Seguidamente, apresentam-se os coeficientes de desvalorização da moeda

aplicáveis aos bens e direitos alienados durante os anos de 2014 a 2019:
Portaria n.º Portaria n.º Portaria n.º Portaria n.º Portaria n.º Portaria n.º
Anos
362/2019 317/2018 326/2017 316/2016 400/2015 281/2014
até 1903 4.778,49 4.733,52 4.669,09 4.631,11 4.631,11 4.631,11

1904 a
4.448,21 4.406,35 4.346,37 4.311,02 4.311,02 4.311,02
1910
1911 a
4.266,33 4.226,18 4.168,65 4.134,75 4.134,75 4.134,75
1914
1915 3.795,73 3.760,01 3.708,83 3.678,66 3.678,66 3.678,66
1916 3.106,82 3.077,58 3.035,69 3.011,00 3.011,00 3.011,00
1917 2.480,17 2.456,83 2.423,39 2.403,68 2.403,68 2.403,68
1918 1.769,53 1.752,88 1.729,02 1.714,96 1.714,96 1.714,96
1919 1.356,15 1.343,39 1.325,10 1.314,32 1.314,32 1.314,32
1920 896,08 887,65 875,57 868,45 868,45 868,45
1921 584,66 579,16 571,28 566,63 566,63 566,63
1922 432,09 428,92 423,08 419,64 419,64 419,64
1923 264,98 262,49 258,92 256,81 256,81 256,81
1924 223,06 220,96 217,95 216,18 216,18 216,18
11
1925 a
192,26 190,45 187,86 186,33 186,33 186,33
1936
1937 a
186,71 184,95 182,43 180,95 180,95 180,95
1939
1940 157,11 155,63 153,51 152,26 152,26 152,26
1941 139,54 138,23 136,35 135,24 135,24 135,24
1942 120,47 119,34 117,72 116,76 116,76 116,76
1943 102,59 101,62 100,24 99,42 99,42 99,42
1944 a
87,08 86,26 85,09 84,40 84,40 84,40
1950
1951 a
79,89 79,14 78,06 77,43 77,43 77,43
1957
1958 a
75,12 74,41 73,40 72,80 72,80 72,80
1963
1964 71,80 71,12 70,15 69,58 69,58 69,58
1965 69,15 68,50 67,57 67,02 67,02 67,02
1966 66,08 65,46 64,57 64,04 64,04 64,04
1967 a
61,79 61,21 60,38 59,89 59,89 59,89
1969
1970 57,22 56,68 55,91 55,46 55,46 55,46
1971 54,46 53,95 53,22 52,79 52,79 52,79
1972 50,92 50,44 49,75 49,35 49,35 49,35
1973 46,29 45,85 45,23 44,86 44,86 44,86
1974 35,50 35,17 34,69 34,41 34,41 34,41
1975 30,33 30,04 29,63 29,39 29,39 29,39
1976 25,40 25,16 24,82 24,62 24,62 24,62
1977 19,47 19,29 19,03 18,88 18,88 18,88
1978 15,25 15,11 14,90 14,78 14,78 14,78
1979 12,03 11,92 11,76 11,66 11,66 11,66
1980 10,85 10,75 10,60 10,51 10,51 10,51
1981 8,87 8,79 8,67 8,60 8,60 8,60
1982 7,36 7,29 7,19 7,13 7,13 7,13
1983 5,90 5,84 5,76 5,71 5,71 5,71
1984 4,57 4,53 4,47 4,43 4,43 4,43
1985 3,83 3,79 3,74 3,71 3,71 3,71
1986 3,46 3,43 3,38 3,35 3,35 3,35
1987 3,17 3,14 3,10 3,07 3,07 3,07
1988 2,85 2,82 2,78 2,76 2,76 2,76
1989 2,56 2,54 2,51 2,49 2,49 2,49
1990 2,29 2,27 2,24 2,22 2,22 2,22
1991 2,03 2,01 1,98 1,96 1,96 1,96
1992 1,87 1,85 1,82 1,81 1,81 1,81
1993 1,73 1,71 1,69 1,68 1,68 1,68
1994 1,65 1,63 1,61 1,60 1,60 1,60
1995 1,58 1,57 1,55 1,54 1,54 1,54
1996 1,54 1,53 1,51 1,50 1,50 1,50
1997 1,52 1,51 1,49 1,48 1,48 1,48
1998 1,47 1,46 1,44 1,43 1,43 1,43
1999 1,45 1,44 1,42 1,41 1,41 1,41
2000 1,42 1,41 1,39 1,38 1,38 1,38
2001 1,33 1,32 1,30 1,29 1,29 1,29
2002 1,28 1,27 1,25 1,24 1,24 1,24
2003 1,24 1,23 1,21 1,20 1,20 1,20
2004 1,22 1,21 1,19 1,18 1,18 1,18
12
2005 1,20 1,19 1,17 1,16 1,16 1,16

2006 1,16 1,15 1,13 1,12 1,12 1,12
2007 1,14 1,13 1,11 1,10 1,10 1,10
2008 1,10 1,09 1,08 1,07 1,07 1,07
2009 1,12 1,11 1,09 1,08 1,08 1,08
2010 1,10 1,09 1,08 1,07 1,07 1,07
2011 1,06 1,05 1,04 1,03 1,03 1,03
2012 1,03 1,02 1,01 1,00 1,00 1,00
2013 1,03 1,02 1,01 1,00 1,00 1,00
2014 1,03 1,02 1,01 1,00 1,00
2015 1,03 1,02 1,01 1,00
2016 1,02 1,01 1,00
2017 1,01 1,00
2018 1,00
A fórmula acima admite, contudo, algumas exceções, a que adiante, no que respeita
a bens imóveis, faremos referência.
Nos termos do n.º 5 do referido artigo 46.º, considera-se transmissão a celebração

de contrato de promessa de compra e venda quando exista a tradição do bem3. Quer
isto dizer que caso seja concretizado um contrato-promessa de compra e venda, o
ganho/perda é antecipado para o momento em que se verifica a tradição ou entrega da
posse.
Saliente-se que no caso de o momento da celebração do contrato-promessa com

tradição ser o relevante para o apuramento da mais-valia, o seu cálculo é feito nos
termos gerais.
Caso a entidade aplique o regime simplificado do IRC, estando em causa um

rendimento de mais-valias, o coeficiente aplicável é o de 0,95 [cf. alínea e) do n.º 1 do
artigo 86.º-B do Código do IRC], o qual incide sobre o saldo positivo entre mais e menos-
valias.
A este propósito, haverá que ter em conta o disposto nos n.os 6 e 7 do mesmo artigo
86.º-B, que dizem textualmente o seguinte:
3
Tradição significa a entrega da coisa, através da qual se transmite a posse (vide Dicionário Jurídico, de Ana
Prata, Almedina, 1998, p. 951).
13
“6 - As mais-valias e as menos-valias correspondem à diferença entre o valor de

realização, líquido dos encargos que lhe sejam inerentes, e o valor de aquisição
deduzido das perdas por imparidade e outras correções de valor, das depreciações ou
amortizações que tenham sido fiscalmente aceites e, no que respeita a ativos
depreciáveis ou amortizáveis, das quotas mínimas de depreciação ou amortização
relativamente ao período em que seja aplicado este regime simplificado de
determinação da matéria coletável.
7 - O valor de aquisição corrigido nos termos do número anterior é atualizado

mediante a aplicação dos coeficientes de desvalorização da moeda publicados por
portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças, nos termos e
condições estabelecidos no artigo 47.º”.
2.1.2.1 Regime do reinvestimento
Indissociável do tratamento das mais-valias fiscais está o regime do reinvestimento

consagrado no artigo 48.º do Código do IRC, o qual vai integralmente reproduzido em
baixo:
“1 – Para efeitos da determinação do lucro tributável, a diferença positiva entre

as mais-valias e as menos-valias, calculadas nos termos dos artigos anteriores,
realizadas mediante a transmissão onerosa de ativos fixos tangíveis, ativos intangíveis
e ativos biológicos não consumíveis, detidos por um período não inferior a um ano,
ainda que qualquer destes ativos tenha sido reclassificado como ativo não corrente
detido para venda, ou em consequência de indemnizações por sinistros ocorridos nestes
elementos, é considerada em metade do seu valor, quando:
a) O valor de realização correspondente à totalidade dos referidos ativos seja

reinvestido na aquisição, produção ou construção de ativos fixos tangíveis, de ativos
intangíveis ou, de ativos biológicos não consumíveis, no período de tributação anterior
ao da realização, no próprio período de tributação ou até ao fim do 2.º período de
tributação seguinte;
b) Os bens em que seja reinvestido o valor de realização:
1) Não sejam bens adquiridos em estado de uso a sujeito passivo de IRS ou IRC com
o qual existam relações especiais nos termos definidos no n.º 4 do artigo 63.º;
14
2) Sejam detidos por um período não inferior a um ano contado do final do período
de tributação em que ocorra o reinvestimento ou, se posterior, a realização.
2 – No caso de se verificar apenas o reinvestimento parcial do valor de realização,
o disposto no número anterior é aplicado à parte proporcional da diferença entre as
mais-valias e as menos-valias a que o mesmo se refere.
3 – Não é suscetível de beneficiar do regime previsto nos números anteriores o
investimento em que tiverem sido deduzidos os valores referidos nos artigos 40.º e 42.º.
4 – [Revogado].
5 – Para efeitos do disposto nos n.os 1 e 2, os sujeitos passivos devem mencionar a
intenção de efetuar o reinvestimento na declaração a que se refere a alínea c) do n.º 1
do artigo 117.º do período de tributação em que a realização ocorre, comprovando na
mesma e nas declarações dos dois períodos de tributação seguintes os reinvestimentos
efetuados.
6 – Não sendo concretizado, total ou parcialmente, o reinvestimento até ao fim do
2.º período de tributação seguinte ao da realização, considera-se como rendimento
desse período de tributação, respetivamente, a diferença ou a parte proporcional da
diferença prevista no n.º 1 não incluída no lucro tributável majorada em 15%.
7 – [Revogado].
8 – O disposto nos n.os 1 e 2 não é aplicável aos ativos intangíveis adquiridos ou
alienados a entidades com as quais existam relações especiais nos termos do n.º 4 do
artigo 63.
9 – O disposto nos n.os 1 e 2 não é aplicável às mais e menos-valias realizadas pelas
sociedades fundidas, cindidas ou contribuidoras no âmbito de operações de fusão, cisão
ou entrada de ativos, bem como às mais e menos-valias realizadas na afetação
permanente de bens a fins alheios à atividade exercida pelo sujeito passivo ou
realizadas pelas sociedades em liquidação.
10 - Não são suscetíveis de beneficiar deste regime as propriedades de
investimento, ainda que reconhecidas na contabilidade como ativo fixo tangível.”
O n.º 1 desta norma estabelece que a diferença positiva entre as mais e as menos-
valias fiscais resultantes das transmissões onerosas de, ou em consequência de
indemnizações por sinistros ocorridos em, ativos fixos tangíveis, ativos biológicos que
não sejam consumíveis e ativos intangíveis (repare-se que as propriedades de
investimento já não estão incluídas neste regime) poderá ser tributada em apenas 50%
do seu valor desde que cumpridas certas condições:
- Os elementos tenham sido detidos por um período não inferior a um ano;
15
- O valor de realização seja reinvestido na aquisição, produção ou construção de

ativos fixos tangíveis, de ativos biológicos que não sejam consumíveis ou em
ativos intangíveis (não inclui propriedades de investimento), com exceção dos
bens adquiridos em estado de uso a entidades que se encontrem numa situação
de relações especiais;
- Aquele reinvestimento seja cumprido no período de tributação anterior ao da
realização, no próprio período da realização ou até ao fim do segundo período
de tributação seguinte.
O n.º 10 deste artigo, aditado pela Lei n.º 42/2016, de 28 de dezembro, exclui do
âmbito de aplicação do regime de reinvestimento dos valores de realização as
propriedades de investimento, ainda que contabilizadas como ativo fixo tangível.
Cremos que esta alteração visou impedir que as entidades qualificadas como
microentidades ou pequenas entidades, cujas propriedades de investimento são
classificadas como ativos fixos tangíveis, tal como se dispõe no ponto 7.2 da Norma
Contabilística para Microentidades e no ponto 7.5 da Norma Contabilística e de Relato
Financeiro para Pequenas Entidades, pudessem aplicar o regime do reinvestimento a
estes ativos, corrigindo assim uma desigualdade de natureza fiscal que existia em
virtude desta particularidade no registo contabilístico.
Com a Lei da Reforma do IRC, em vigor desde 1 de janeiro de 2014, passou a

exigir-se que os bens em que seja concretizado o reinvestimento sejam mantidos por
um período mínimo de um ano a contar do final do período em que ocorre o
reinvestimento ou a realização, se posterior.
O n.º 2 do artigo 48.º refere que, caso o reinvestimento seja efetuado parcialmente,
a parte da diferença positiva entre as mais e as menos valias fiscais apenas poderá
beneficiar da exclusão de tributação na parte proporcional do reinvestimento efetuado
ou a efetuar.
Refira-se que, caso os sujeitos passivos sejam incapazes de cumprir o

reinvestimento que deu origem à exclusão de tributação acima referida, deverá ser
incluído no lucro tributável do último exercício em que o reinvestimento deveria ter
sido efetuado a parte (integral ou proporcional) da diferença positiva entre as mais e
16
menos valias fiscais que beneficiaram do regime majorada em 15% (conforme n.º 6 do
artigo 48.º).
No caso concreto da permuta de bens, estabelece o Despacho 589/96, de

1996/04/30, que “se os bens recebidos em troca tiverem a natureza de imobilizado
corpóreo, o respetivo valor será elegível como reinvestimento, para efeitos do disposto
no art.º 45º [hoje, 48.º] do Código do IRC, desde que tais bens sejam recebidos no prazo
de dois anos contados a partir da data da realização (data da celebração do contrato
de permuta)”.
O controlo do reinvestimento deverá ser efetuado nas declarações anuais de

informação contabilística e fiscal (IES) referentes aos exercícios abrangidos pelo período
em que o reinvestimento poderá ser cumprido.
2.1.2.2 Venda com locação de retoma (lease-back)
Na vida das empresas, é muito comum serem realizadas operações de venda

seguidas de locação financeira (lease-back) com bens imóveis.
Estas operações vêm tratadas no artigo 25.º do Código do IRC, que prevê o seguinte:
“1 - No caso de entrega de um bem objeto de locação financeira ao locador seguida

de relocação desse bem ao mesmo locatário, não há lugar ao apuramento de
qualquer resultado para efeitos fiscais em consequência dessa entrega,
continuando o bem a ser depreciado ou amortizado para efeitos fiscais pelo
locatário, de acordo com o regime que vinha sendo seguido até então.
2 - No caso de venda de bens seguida de locação financeira, pelo vendedor, desses

mesmos bens, observa-se o seguinte:
a) Se os bens integravam os inventários do vendedor, não há lugar ao

apuramento de qualquer resultado fiscal em consequência dessa venda e os mesmos
são valorizados para efeitos fiscais ao custo inicial de aquisição ou de produção,
sendo este o valor a considerar para efeitos da respetiva depreciação;
17
b) Nos restantes casos, é aplicável o disposto no n.º 1, com as necessárias

adaptações.”
Este artigo consiste num verdadeiro regime de neutralidade em IRC.
O n.º 1 prevê um regime segundo o qual quando um bem objeto de locação

financeira seja entregue ao locador, sendo celebrado novo contrato de locação com o
mesmo locatário – designado como relocação financeira -, não haverá lugar ao
apuramento de qualquer resultado fiscal, desde que o bem continue a ser depreciado
de acordo com o mesmo regime que vinha sendo seguido.
O n.º 2 estabelece um regime fiscal para as operações de venda com locação de

retoma em que o proprietário de um determinado bem procede à sua alienação tomando
de seguida o mesmo em locação à entidade adquirente.
Em substância, trata-se de uma operação de financiamento, segundo a qual a

entidade alienante obtém o produto da venda do bem e recompra o mesmo “a
prestações” durante o período do contrato de locação.
Este regime prevê o não apuramento de resultados tributáveis por parte da entidade
alienante, desde que os elementos tomados em locação mantenham os valores fiscais
que tinham antes da transmissão (sejam inventários, sejam ativos depreciáveis).
Chama-se a atenção para o facto de o regime previsto no n.º 2 deste artigo ser
aplicável apenas nos casos em que o contrato de locação assume a forma de contrato
de locação financeira.
Sobre esta matéria, sugere-se a leitura do artigo intitulado “Tratamento

contabilístico e fiscal das operações de venda seguidas de locação financeira ao
vendedor”, da autoria de José Alberto Pinheiro Pinto, publicado na Revista Portuguesa
de Contabilidade, n.º 1, 2011.
18
2.1.3 Prevalência do VPT
O artigo 64.º do Código do IRC prevê a correção do valor de transmissão/aquisição

de direitos reais sobre bens imóveis, quando o VPT é superior ao valor do contrato.
Prevê-se nesse artigo:
“1 – Os alienantes e adquirentes de direitos reais sobre bens imóveis devem adotar,

para efeitos da determinação do lucro tributável nos termos do presente Código,
valores normais de mercado que não podem ser inferiores aos valores patrimoniais
tributários definitivos que serviram de base à liquidação do imposto municipal sobre as
transmissões onerosas de imóveis (IMT) ou que serviriam no caso de não haver lugar à
liquidação deste imposto.
2 – Sempre que, nas transmissões onerosas previstas no número anterior, o valor
constante do contrato seja inferior ao valor patrimonial tributário definitivo do imóvel,
é este o valor a considerar pelo alienante e adquirente, para determinação do lucro
tributável.
3 – Para aplicação do disposto no número anterior:
a) O sujeito passivo alienante deve efetuar uma correção, na declaração de
rendimentos do período de tributação a que é imputável o rendimento obtido com a
operação de transmissão, correspondente à diferença positiva entre o valor patrimonial
tributário definitivo do imóvel e o valor constante do contrato;
b) O sujeito passivo adquirente adota o valor patrimonial tributário definitivo para
a determinação de qualquer resultado tributável em IRC relativamente ao imóvel.
4 – Se o valor patrimonial tributário definitivo do imóvel não estiver determinado
até ao final do prazo estabelecido para a entrega da declaração do período de
tributação a que respeita a transmissão, os sujeitos passivos devem entregar a
declaração de substituição durante o mês de janeiro do ano seguinte àquele em que os
valores patrimoniais tributários se tornaram definitivos.
5 – No caso de existir uma diferença positiva entre o valor patrimonial tributário
definitivo e o custo de aquisição ou de construção, o sujeito passivo adquirente deve
comprovar no processo de documentação fiscal previsto no artigo 130.º, para efeitos
do disposto na alínea b) do n.º 3, o tratamento contabilístico e fiscal dado ao imóvel.
6 – O disposto no presente artigo não afasta a possibilidade de a Autoridade
Tributária e Aduaneira proceder, nos termos previstos na lei, a correções ao lucro
19
tributável sempre que disponha de elementos que comprovem que o preço

efetivamente praticado na transmissão foi superior ao valor considerado.”
Os n.os 1 e 2 deste artigo introduzem o princípio genérico de que a tributação, tanto

na esfera do alienante, como na esfera do adquirente, deverá recair sobre o maior de
dois valores: VPT ou valor de mercado.
Ou seja, caso o valor da transação seja inferior ao VPT, deverá ser este o valor a
considerar para efeitos de apuramento do lucro tributável por parte das entidades
alienante e adquirente.
Contudo, a aplicação desta disposição poderá ser afastada mediante a comprovação

do preço efetivo da transação, a qual implicará forçosamente o levantamento do sigilo
bancário nos termos do artigo 139.º do Código do IRC.
O princípio estatuído no n.º 2 do artigo 64.º do Código do IRC vem concretizado no

n.º 3, que define a aplicação do mesmo para alienante e adquirente. Assim, do lado do
alienante, a diferença positiva entre o VPT e o valor da transação deverá ser acrescida
na declaração Modelo 22 (campo 745) do exercício da realização da operação.
Por seu lado, o adquirente deverá considerar o mesmo VPT para efeito de qualquer
resultado tributável em IRC relativamente àquele imóvel.
Na nossa opinião, a expressão “qualquer resultado tributável em IRC” deverá

significar qualquer resultado apurado com a detenção (depreciações) e com a alienação
(mais ou menos valia). No entanto, a AT parece não ser da mesma opinião, considerando
que o VPT, do lado do adquirente, apenas é relevante para efeitos do resultado de uma
futura alienação.
O tratamento fiscal e contabilístico dado ao imóvel, por força da diferença positiva

entre o VPT e o valor da transação deverá ser documentado no “Dossier Fiscal” (nos
termos do n.º 5 deste artigo).
No caso de o VPT ser superior ao valor do contrato, de acordo com o Ofício n.º
15145, de 29 de junho de 2009, da Direção de Serviços do IRC, o valor de referência a
ser usado no cálculo da mais-valia fiscal e a ser considerado para efeitos de
20
aproveitamento do regime de reinvestimento previsto no artigo 48.º do Código do IRC é

o valor de realização, o qual, nos termos da alínea f) do n.º 3 do atual artigo 46.º, é o
valor da respetiva contraprestação.
2.2 Arrendamento
Em matéria de IRC, o rendimento relativo às rendas é um rendimento tributado nos

termos gerais.
De harmonia com o disposto na alínea c) do n.º 1 do artigo 94.º do Código do IRC,

os rendimentos prediais, tal como são definidos para efeitos de IRS, estão sujeitos a
retenção na fonte, mediante aplicação a esses rendimentos de uma taxa de 25%,
conforme previsto no n.º 4 do mesmo artigo.
Entretanto, essa retenção na fonte está dispensada na alínea g) do n.º 1 do artigo

97.º do mesmo Código relativamente a rendimentos prediais “quando obtidos por
sociedades que tenham por objeto a gestão de imóveis próprios e não se encontrem
sujeitas ao regime de transparência fiscal, nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo
6.º…”
Sobre esta temática, chamamos a atenção para a informação vinculativa no

Processo n.º 413/2017, da Direção de Serviços do IRC, com o Despacho da Subdiretora-
Geral dos Impostos sobre o Rendimento, em 2017-05-29: “no caso da sublocação
imobiliária, apesar da titularidade jurídica dos imóveis não pertencer às entidades
sublocadoras, os rendimentos pagos pelas entidades sublocatárias encontram-se
dispensados da retenção na fonte, nos termos da alínea g) do n.º 1 do artigo 97.º do
Código do IRC, se as entidades sublocadoras tiverem por objeto social a gestão de
imóveis próprios e a maioria dos seus rendimentos provierem, direta e
predominantemente, dessa atividade.”
Caso a entidade aplique o regime simplificado do IRC, o coeficiente a aplicar aos

rendimentos prediais positivos é de 0,95 [cf. alínea e) do n.º 1 do artigo 86.º-B do Código
do IRC].
21
Nos termos do n.º 9 do mesmo artigo, “O resultado positivo de rendimentos prediais

obtém-se deduzindo ao montante dos rendimentos prediais ilíquidos, até à sua
concorrência, as despesas de manutenção e de conservação dos imóveis que os geraram,
o imposto municipal sobre imóveis, o imposto do selo que incide sobre o valor dos
prédios ou parte de prédios, os prémios dos seguros obrigatórios e as respetivas taxas
municipais.”
2.3 Alojamento local
Os serviços relativos ao alojamento local são sujeitos a tributação nos termos gerais.
Até ao ano de 2016, inclusive, o coeficiente a aplicar, caso a entidade adotasse o

regime simplificado, era de 0,04 [cf. alínea a) do n.º 1 do artigo 86.º-B do Código do
IRC].
Pela Lei do Orçamento do Estado para 2017, foi alterado o coeficiente aplicável no
apuramento da matéria coletável ao abrigo do regime simplificado relativamente a
rendimentos da exploração de estabelecimentos de alojamento local na modalidade de
moradia ou apartamento para 0,35. Relativamente à modalidade de estabelecimento de
hospedagem manteve-se o coeficiente de 0,04.
Pela Lei do Orçamento do Estado para 2020, foi agravado de 0,35 para 0,50 o
coeficiente aplicável para efeitos de determinação da matéria coletável no âmbito do
regime simplificado dos rendimentos de exploração de estabelecimento de alojamento
local na modalidade de moradia ou apartamento, localizados em área de contenção.
O conceito de área de contenção foi introduzido no artigo 15.º-A do Decreto-Lei

n.º 128/2014, de 29 de agosto, aditado através da Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto, que
diz o seguinte:
“Artigo 15.º-A
Áreas de contenção
1 – Com o objetivo de preservar a realidade social dos bairros e lugares, a câmara
municipal territorialmente competente, pode aprovar por regulamento e com
deliberação fundamentada, a existência de áreas de contenção, por freguesia, no todo
22
ou em parte, para instalação de novo alojamento local, podendo impor limites relativos
ao número de estabelecimentos de alojamento local nesse território, que podem ter
em conta limites percentuais em proporção dos imóveis disponíveis para habitação.
2 – As áreas de contenção identificadas por cada município são comunicadas ao
Turismo de Portugal, I. P., que introduz referência à limitação de novos registos nestas
áreas no Balcão Único Eletrónico.
3 – As áreas de contenção a que se refere o n.º 1 devem ser reavaliadas, no mínimo,
de dois em dois anos e comunicadas as respetivas conclusões ao Turismo de Portugal, I.
P., para os efeitos do disposto nos números anteriores.
4 – O Turismo de Portugal, I. P., e o Instituto da Habitação e da Reabilitação
Urbana, I. P., disponibilizam anualmente dados desagregados sobre o número de
estabelecimentos de alojamento local e de fogos de habitação permanente.
5 – A instalação de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de
contenção carece de autorização expressa da câmara que, em caso de deferimento,
promove o respetivo registo.
6 – Para evitar que a alteração das circunstâncias e das condições de facto
existentes possa comprometer a eficácia do regulamento municipal a que se refere o
n.º 1, podem os municípios, por deliberação fundamentada da assembleia municipal,
sob proposta da câmara municipal, suspender, por um máximo de um ano, a autorização
de novos registos em áreas especificamente delimitadas, até à entrada em vigor do
referido regulamento.
7 – Nas áreas de contenção definidas nos termos do presente artigo, o mesmo
proprietário apenas pode explorar um máximo de sete estabelecimentos de alojamento
local.”
2.4 Regime de transparência fiscal
De harmonia com o disposto na alínea c) do n.º 1 do artigo 6.º do Código do IRC,

enquadram-se no regime de transparência fiscal as “sociedades de simples
administração de bens, cuja maioria do capital social pertença, direta ou
indiretamente, durante mais de 183 dias do exercício social, a um grupo familiar, ou
cujo capital social pertença, em qualquer dia do exercício social, a um número de sócios
não superior a cinco e nenhum deles seja pessoa coletiva de direito público”.
23
Entretanto, a noção de sociedade de simples administração de bens é dada na alínea

b) do n.º 4 do mesmo artigo, como sendo “a sociedade que limita a sua atividade à
administração de bens ou valores mantidos como reserva ou para fruição ou à compra
de prédios para a habitação dos seus sócios, bem como aquela que conjuntamente
exerça outras atividades e cujos rendimentos relativos a esses bens, valores ou prédios
atinjam, na média dos últimos três anos, mais de 50% da média, durante o mesmo
período, da totalidade dos seus rendimentos”.
Na alínea c) do mesmo n.º 4 do artigo 6.º estabelece-se que um grupo familiar é “o

grupo constituído por pessoas unidas por vínculo conjugal ou de adoção e bem assim de
parentesco ou afinidade na linha reta ou colateral até ao 4.º grau, inclusive”.
Em face do enquadramento apresentado, muitas são as sociedades imobiliárias que

deveriam ser consideradas transparentes.
Chamamos a atenção que o enquadramento no regime de transparência fiscal não

é uma opção. Estando cumpridas as condições atrás referidas, o enquadramento é
obrigatório4.
No caso de a sociedade ficar enquadrada no regime de transparência fiscal, a

matéria coletável apurada em relação a ela é imputada ao rendimento dos seus sócios,
os quais, sendo pessoas singulares, ficam sujeitos a IRS por inclusão no seu rendimento
global.
O custo a suportar pelos sócios depende da magnitude dos restantes rendimentos e

da magnitude do rendimento imputado pela sociedade, em função das taxas previstas
no n.º 1 do artigo 68.º do Código do IRS.
2.5 Regime dos Organismos de Investimento Coletivo (OIC)
O regime fiscal dos organismos de investimento coletivo foi objeto de uma reforma
profunda no ano de 2015, a qual surgiu da necessidade de criação de um regime
competitivo com o de outros Estados comunitários.
4
O que é possível é eventualmente tomar medidas com vista a que as condições exigidas sejam ou não
satisfeitas consoante se pretenda ou não o enquadramento no regime de transparência fiscal.
24
O novo regime dos OIC é aplicável aos fundos de investimento mobiliário (FIM),
sociedades de investimento mobiliário (SIM), fundos de investimento imobiliário (FII) e
sociedades de investimento imobiliário (SII), que se constituam e operem de acordo com
a legislação nacional.
Este regime fiscal está previsto nos artigos 22.º e 22.º-A do EBF.
O regime criado desloca o respetivo enfoque para a “tributação na saída”, ou seja,

na distribuição dos rendimentos aos participantes, em alternativa a uma tributação dos
rendimentos na esfera dos próprios OIC (conforme previa o regime em vigor até 1 de
julho de 2015).
Embora na sua generalidade estejam isentos de tributação em IRC, estão sujeitos a

imposto os OIC (concretamente os FII, os FIM, as SIM e as SII que se constituam e operem
de acordo com a legislação nacional), nos termos referidos no artigo 22.º do EBF.
O IRC incide sobre o lucro tributável, o qual tem como ponto de partida o resultado
líquido do exercício, apurado de acordo com as normas contabilísticas legalmente
aplicáveis.
Para efeitos do apuramento do lucro tributável dos OIC, são excluídos alguns
rendimentos, entre os quais se destacam (por terem relevância para o tema ora em
análise):
⁻ Rendimentos prediais, referidos no artigo 8.º do Código do IRS;
⁻ Mais-valias, tal como previstas no artigo 10.º do Código do IRS.
Nos termos da Circular n.º 6/2015, de 17 de junho, da AT, para efeitos de

apuramento do lucro tributável dos OIC não deverão igualmente ser consideradas as
mais-valias e menos-valias potenciais, os rendimentos e as perdas decorrentes da
aplicação do método do justo valor a instrumentos financeiros e a imóveis e os ganhos
e perdas cambiais.
Porém, os rendimentos atrás mencionados serão considerados no apuramento do

lucro tributável se provierem de entidades com residência ou domicílio em país,
território ou região sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável constante de
25
lista aprovada em portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças
(Portaria n.º 345-A/2016, de 30 de dezembro).
Por outro lado, são também de excluir para efeitos do apuramento lucro tributável
dos OIC os gastos ligados aos rendimentos referidos atrás (mais valias e rendimentos
prediais), bem como os gastos previstos no artigo 23.º-A do Código do IRC.
No que toca a este aspeto, gostaríamos de referir que julgamos ser defensável que
os gastos apenas não sejam dedutíveis quando os rendimentos aos quais estão associados
não sejam tributáveis.
De facto, apesar de a norma referir que não são considerados os gastos relacionados
com os rendimentos de capitais, mais-valias e rendimentos prediais (ou seja, a norma
remete especificamente para a natureza do rendimento e não para o respetivo
tratamento fiscal), entendemos que, numa lógica de coerência fiscal, apenas fará
sentido excluir do direito à dedução os gastos relacionados com rendimentos não
tributados.
Igualmente neste sentido aponta a Circular n.º 6/2015 ao referir “(…) dada a
respetiva relação direta com os rendimentos excluídos de tributação, não são dedutíveis
para efeitos de determinação do lucro tributável dos OIC (…)”.
Neste âmbito, poderemos apontar os seguintes exemplos de gastos relacionados

com rendimentos, os quais serão ou não dedutíveis em função do tratamento dado ao
respetivo rendimento:
• Conservação e reparação de imóveis pertencentes ao património do
fundo/sociedade;
• IMI e Imposto do Selo sobre imóveis pertencentes ao património do
fundo/sociedade.
Ainda no que toca à matéria da dedutibilidade dos gastos, parece-nos que fará
sentido distinguir duas situações: gastos gerais da atividade do OIC (como entidade) e
gastos associados a vários tipos de rendimentos.
Na nossa opinião, nos primeiros enquadrar-se-ão os gastos gerais de funcionamento

do OIC (tais como encargos com contabilidade, certificação legal das contas, renda da
26
sede do OIC, segurança e limpeza), os quais entendemos que serão dedutíveis, desde
que não se encontrem previstos no artigo 23º-A do CIRC.
Por outro lado, no que toca aos gastos associados a determinados tipos de
rendimentos, a lei não prevê qualquer regime específico que permita efetuar a
alocação.
De facto, esta matéria assume especial relevância na medida em que parte dos
gastos poderá estar associada a rendimentos não tributados (e, consequentemente, os
gastos não serão dedutíveis) e a rendimentos tributáveis (em que os gastos serão –
parcialmente – dedutíveis).
Atendendo ao silêncio da norma no que toca a este aspeto, parece-nos que a chave
de repartição mais imediata poderá ser a da proporção dos rendimentos tributáveis e
não tributáveis sobre o total de rendimentos.
Contudo, admitimos que poderão, caso a caso, existir outras chaves de repartição
que sejam mais adequadas.
Atendendo ao impacto significativo desta matéria, entendemos que seria bastante

oportuno que a AT se expressasse sobre a mesma de forma a dissipar a incerteza que se
encerra.
De modo a demonstrar a aplicação das regras de tributação referidas, passamos a

analisar dois exemplos.
Exemplo 1:
Uma SII contabilizou como rendimento do período € 100 000 de rendas de imóveis
que detém no Porto e em Aveiro. Suportou IMI e outras despesas associadas aos imóveis
de € 30 000. A depreciação ascendeu a € 20 000.
Na determinação do lucro tributável serão de excluir as rendas, bem como todos os

gastos referidos, por estarem associados à obtenção das rendas.
27
Exemplo 2:
Um FII registou menos-valias avultadas referentes a ações em empresas espanholas.
De acordo com o disposto no n.º 3 do artigo 22.º do EBF:

“Para efeitos do apuramento do lucro tributável, não são considerados os
rendimentos referidos nos artigos 5.º, 8.º e 10.º do Código do IRS” (sublinhado nosso).
Não obstante a transcrita norma referir apenas a rendimentos, cremos que haverá
que considerar também as perdas apuradas.
Assim sendo, estas menos-valias não deverão concorrer para a formação do lucro
tributável.
Resultado na venda de imóveis adquiridos para revenda
Caso um OIC adquira um imóvel para revenda, registando-o em inventários, quando

ocorrer a alienação apurará um resultado não enquadrável, quanto a nós, no artigo 10.º
do Código do IRS (mais ou menos-valia), mas sim um resultado operacional, enquadrável
na categoria B – Rendimentos empresariais e profissionais.
Assim sendo, o ganho ou perda não estaria excluído de tributação, integrando o

lucro tributável de IRC do OIC.
Admitimos que poderia não ser esta a intenção do legislador, atendendo à natureza
da atividade e aos propósitos da criação do regime acima referidos. No entanto, parece-
nos que a redação escolhida não permite uma interpretação distinta da aqui
apresentada.
Não obstante a relevância do tema, a Circular n.º 6/2015 não se refere ao mesmo,
pelo que a dúvida persiste. Assim, entendemos que seria bastante útil que a AT se
pronunciasse sobre o tema.
28
3. Enquadramento em sede de IRS
A venda de um imóvel por uma pessoa singular pode ocorrer no contexto de uma
atividade empresarial ou fora dela.
No primeiro caso, estaremos perante um rendimento da Categoria B (Rendimentos

empresariais e profissionais).
No segundo, já o rendimento será qualificado como um rendimento da Categoria G

(Incrementos patrimoniais).
3.1.1 Categoria B – Rendimentos empresariais e profissionais
Conforme referido, se o bem imóvel alienado estiver afeto a uma atividade

empresarial ou profissional, será o rendimento enquadrado na categoria B.
Neste caso, poderá estar em causa um rendimento de mais-valias, se o imóvel for

classificado como ativo fixo tangível ou propriedade de investimento. É o caso, por
exemplo, da venda do edifício de uma farmácia afeto a um estabelecimento
empresarial.
De acordo com o disposto na alínea c) do n.º 2 do artigo 3.º do Código do IRS,

consideram-se rendimentos da Categoria B: “as mais-valias apuradas no âmbito das
atividades geradoras de rendimentos empresariais e profissionais, definidas nos termos
do artigo 46.º do Código do IRC, designadamente as resultantes da transferência para
o património particular dos empresários de quaisquer bens afetos ao ativo da empresa
e, bem assim, os outros ganhos ou perdas que, não se encontrando nessas condições,
decorram das operações referidas no n.º 1 do artigo 10.º, quando imputáveis a
atividades geradoras de rendimentos empresariais e profissionais.” (sublinhado nosso)
Caso o contribuinte seja tributado de acordo com o regime da contabilidade

organizada, seguir-se-ão as regras do Código do IRC na determinação das mais-valias
(cf. artigo 32.º do Código do IRS).
29
Se, pelo contrário, a tributação seguir o regime simplificado, haverá que ter em
atenção o n.º 9 do artigo 31.º do Código do IRS, que estabelece que, para efeitos do
cálculo das mais-valias são utilizadas as quotas mínimas de amortização, calculadas
sobre o valor definitivo, se superior, considerado para efeitos de liquidação de IMT.
Neste caso, o coeficiente a aplicar será de 0,95 [cf. alínea d) do n.º 1 do artigo 31.º
do Código do IRS].
No que se refere à dedução de perdas, haverá que atender à alínea a) do n.º 1 do

artigo 55.º do Código do IRS, que diz o seguinte:
“1 – Relativamente a cada titular de rendimentos, o resultado líquido negativo
apurado em qualquer categoria só é dedutível aos seus resultados líquidos positivos da
mesma categoria, nos seguintes termos:
a) O resultado líquido negativo apurado na categoria B só pode ser reportado, de
harmonia com a parte aplicável do artigo 52.º do Código do IRC, aos 12 anos seguintes
àquele a que respeita”.
Diz-se ainda no n.º 4 do mesmo artigo:

“Ao rendimento tributável, determinado no âmbito do regime simplificado, podem
ser deduzidos os prejuízos fiscais apurados em períodos anteriores àquele em que se
iniciar a aplicação do regime, nos termos da alínea a) do n.º 1.”
Por fim, prevê o n.º 8 do referido artigo:

“O direito ao reporte do resultado líquido negativo previsto na alínea b) do n.º 1
fica sem efeito quando os prédios a que os gastos digam respeito não gerem
rendimentos da categoria F em pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, dos
cinco anos subsequentes àquele em que os gastos foram incorridos.”
Caso o bem imóvel seja considerado um inventário (caso de um imóvel adquirido

com objetivo de revenda), o rendimento é considerado um resultado de vendas.
Caso o contribuinte seja tributado de acordo com o regime simplificado, o

coeficiente a aplicar ao valor da venda será de 0,15 [cf. alínea a) do n.º 1 do artigo 31.º
do Código do IRS].
30
Os rendimentos da categoria B decorrentes de imóveis podem resultar, não de atos

deliberadamente reiterados no âmbito de uma atividade exercida regularmente pelos
seus titulares, mas de atos isolados, tal como se prevê na alínea h) do n.º 2 do artigo 3.º
do Código do IRS.
Relativamente a atos isolados, dispõe o artigo 30.º deste Código:
“1 - Os sujeitos passivos que pratiquem atos isolados estão sempre dispensados de

dispor de contabilidade organizada por referência a esses atos.
2 - Na determinação do rendimento tributável dos atos isolados:

a) Aplicam-se os coeficientes previstos para o regime simplificado, quando o
respetivo rendimento anual ilíquido seja inferior ou igual a € 200 000;
b) Sendo o rendimento anual ilíquido superior a € 200 000, aplicam-se, com as
devidas adaptações, as regras aplicáveis aos sujeitos passivos com contabilidade
organizada”.
3.1.2 Categoria G – Incrementos patrimoniais
Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do Código do IRS:

“Constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados
rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de:
a) Alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis e afetação de quaisquer
bens do património particular a atividade empresarial e profissional exercida em nome
individual pelo seu proprietário”.
Assim se conclui que constituem mais-valias tributáveis os ganhos resultantes da

alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, desde que não qualificáveis como
inventários.
São consideradas alienações onerosas, entre outras, as dações em pagamento, as

permutas e as expropriações.
Importa referir que o Código do IRS, aquando da sua entrada em vigor, em 1 de

janeiro de 1989, procedeu a um alargamento significativo das mais-valias sujeitas a
31
imposto. De facto, até aí, e desde a entrada em vigor do Código de Imposto de Mais-
valias, apenas eram tributados os ganhos obtidos na alienação de terrenos para
construção.
Por este motivo, foi introduzida uma norma transitória, segundo a qual as alienações
de imóveis que antes da entrada em vigor do Código do IRS não estavam sujeitas a
imposto de mais-valias só dão origem a tributação quando o alienante os haja adquirido
na vigência do atual Código.
Significa isto que continuam a não estar sujeitos os ganhos obtidos com a alienação
de imóveis cuja aquisição tenha ocorrido antes de 1 de janeiro de 1989, excetuados os
terrenos para construção.
Quando seja obtida uma mais-valia não tributada ao abrigo da mencionada

disposição transitória, deverá a mesma ser declarada – não obstante não estar sujeita a
imposto – no Anexo G1 (anexo meramente informativo).
De acordo com o Acórdão do TCA Norte, no Processo n.º 00224/07, de 15-12-2011,

“Os ganhos obtidos com a transmissão onerosa de terreno para construção adquirido
como rústico antes da entrada em vigor do C.I.R.S. e que só adquire a natureza urbana
depois da entrada em vigor deste Código, não estão sujeitos a I.R.S. – artigo 5.º do
Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de Novembro”. (sublinhado nosso)
Este acórdão constitui simples exemplo da jurisprudência, que tem sido no mesmo
sentido.
O resultado decorrente da alienação de um direito real menor, como é o caso do

direito de superfície, do direito real de habitação periódica, ou do usufruto, tem
enquadramento no conceito de mais-valia (quando não origine ganhos considerados
rendimentos da Categoria B).
Diferente é, quanto a nós, quando ocorre a constituição e extinção do usufruto.
Sobre esta matéria, e conforme conclui A. Jacob, em “IRS – Declaração Modelo 3 e

Anexos relativa a rendimentos de 2016”, a página 363, “De acordo com o pensamento a
este respeito dominante na doutrina, a constituição dos direitos reais menores
32
materializa-se apenas numa oneração temporária dos poderes do proprietário pleno. O

direito de propriedade contrai-se para dar lugar ao exercício dos poderes atribuídos ao
titular do direito real menor, situação esta que sendo temporária, cessa quando estes
se extinguem, motivando, em consequência, a expansão do direito contraído.
A ideia subjacente é a de que o direito de propriedade é um direito elástico mas
não um direito suscetível de fracionamento, desmembramento ou divisibilidade.
Neste contexto é obrigatória a conclusão de que a constituição de direitos reais
menores à custa do direito progenitor não pode ser considerada como qualquer forma
de alienação onerosa de direitos reais, da mesma forma que a extinção dos mesmos
direitos em benefício daquele direito matriz não deve também ser tomada como
alienação”.
Para proceder à imputação da mais-valia a um dado ano, é fundamental determinar

o momento em que a mesma é apurada para efeitos de IRS.
Sobre esta temática, haverá que atender ao n.º 3 do artigo 10.º do Código do IRS,
no qual se prevê que:
“Os ganhos consideram-se obtidos no momento da prática dos atos previstos no n.º
1, sem prejuízo do disposto nas alíneas seguintes:
a) Nos casos de promessa de compra e venda ou de troca, presume-se que o ganho
é obtido logo que verificada a tradição ou posse dos bens ou direitos objeto do contrato;
b) Nos casos de afetação de quaisquer bens do património particular a atividade
empresarial e profissional exercida pelo seu proprietário, o ganho só se considera
obtido no momento da ulterior alienação onerosa dos bens em causa ou da ocorrência
de outro facto que determine o apuramento de resultados em condições análogas,
exceto no caso de restituição ao património particular de imóvel habitacional que seja
afeto à obtenção de rendimentos da categoria F, mantendo-se o diferimento da
tributação do ganho enquanto o imóvel mantiver aquela afetação;
c) Nos contratos de permuta de bens presentes por bens futuros, a tributação
apenas ocorre no momento da celebração do contrato que formaliza a aquisição do bem
futuro, ou no momento da sua tradição, se anterior.”
Dir-se-á, pois, que em termos gerais o momento relevante é o da alienação do bem.
Não obstante, três exceções existem face a esta regra geral, uma que antecipa e
duas que diferem o momento da tributação.
33
De acordo com a alínea a) do n.º 3, caso seja concretizado um contrato-promessa

de compra e venda (ou troca), o ganho é antecipado para o momento em que se verifica
a tradição ou posse.
Saliente-se que no caso de o momento da celebração do contrato-promessa com

tradição ser o relevante para o apuramento da mais-valia, o seu cálculo é feito nos
termos gerais.
O rendimento sujeito a IRS corresponde ao valor de realização deduzido do valor

de aquisição.
No n.º 1 do artigo 44.º do Código do IRS, define-se qual o valor a considerar como
valor de realização.
Estando em causa direitos reais sobre bens imóveis, prevalecem, quando superiores,
os valores por que os bens houverem sido considerados para efeitos de liquidação de IMT
ou, não havendo lugar a esta liquidação, os que devessem ser, caso fosse devida.
Pela Lei da Reforma do IRS, passou a prever-se a possibilidade de afastamento desta

regra. Não obstante, à semelhança do regime previsto para a categoria B e para o IRC,
tal implica que seja seguido o procedimento previsto no artigo 139.º do Código do IRC,
com as necessárias adaptações.
No que se refere à determinação do valor de aquisição a considerar no cálculo das

mais-valias, haverá que atender aos artigos 45.º a 49.º do Código do IRS.
Nesta matéria, distingue-se o valor de aquisição a considerar no caso de aquisições

onerosas ou gratuitas.
Se o bem que se estiver a transmitir houver sido adquirido gratuitamente (por

doação ou sucessão), refere o n.º 1 do artigo 45.º do Código do IRS que o valor de
aquisição será:
- O valor que tenha sido considerado para efeitos de liquidação de imposto do selo
; ou
34
- O valor que serviria de base à liquidação de imposto do selo, caso este fosse
devido (caso em que se aplica uma isenção).
Isto, naturalmente, em relação a imóveis adquiridos a partir de 1 de janeiro de

2004. Para os adquiridos antes dessa data, a base de referência continuará a ser o
imposto sobre as sucessões e doações.
No que respeita ao valor a considerar como valor de aquisição no caso de doação

isenta de bens imóveis, foi introduzida no n.º 3 do artigo 45.º do Código do IRS uma
norma antiabuso, que, pela sua importância, passamos a transcrever, na redação atual:
“No caso de direitos reais sobre bens imóveis adquiridos por doação isenta, nos
termos da alínea e) do artigo 6.º do Código do Imposto do Selo, considera-se valor de
aquisição o valor patrimonial tributário constante da matriz até aos dois anos
anteriores à doação”.
Exemplo:
Em 2 de março de 2020, o Sr. Alberto doou ao seu único filho um imóvel, cujo VPT
foi com referência a essa data fixado em € 50 000. Até essa altura, e desde 2001, o VPT
estava fixado em € 20 000.
Quando o filho vender o imóvel, qual o valor a considerar como de aquisição para
efeitos de cálculo da correspondente mais ou menos valia?
Será o VPT constante da matriz em 2 de março de 2008, ou seja, € 20 000.
Quando a aquisição do imóvel alienado tiver sido feita a título oneroso, haverá que
atender ao artigo 46.º do Código do IRS.
Neste caso, o valor de aquisição é o que tiver servido para efeitos da liquidação do
IMT (ou o que serviria caso este fosse devido).
35
Exemplo:
Em 25 de março de 2020, o Sr. Francisco adquiriu um apartamento por € 80 000,

tendo beneficiado da isenção de IMT prevista no artigo 9.º do respetivo Código, por o
mesmo se destinar a sua habitação própria e permanente. O VPT do apartamento estava
fixado em € 90 000.
Quando vender o imóvel, qual o valor a considerar como de aquisição para efeitos
de cálculo da correspondente mais ou menos-valia?
Não tendo havido lugar a liquidação de IMT, o valor a considerar será aquele sobre
o qual o imposto teria sido liquidado se não houvesse isenção. Ora, nesse caso, seria o
valor correspondente ao VPT, por ser superior ao valor declarado. Será, pois, de
€ 90 000.
Já o valor de aquisição de imóveis construídos pelos próprios sujeitos passivos

corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno acrescido dos
custos de construção devidamente comprovados (se superior àquele) – cf. n.º 3 do artigo
46.º do Código do IRS.
Nos casos de bens imóveis adquiridos através do exercício do direito de opção de

compra no termo da vigência do contrato de locação financeira, considera-se valor de
aquisição o somatório do capital incluído nas rendas pagas durante a vigência do
contrato e o valor pago para efeitos de exercício do direito de opção, com exclusão de
quaisquer encargos.
O valor de aquisição de direitos reais sobre os bens imóveis é corrigido pela

aplicação de coeficientes de desvalorização da moeda, sempre que tenham decorrido
mais de 24 meses entre a data de aquisição e a data de alienação (cf. n.º 1 do artigo
50.º do Código do IRS).
De acordo com o entendimento da Administração Tributária, os 24 meses devem ser

entendidos como meses de calendário. Aliás, é por esse facto que no Anexo G apenas se
dá indicação do mês e ano da aquisição e alienação e não do dia. Desta forma, no cálculo
da mais-valia de um imóvel adquirido em 20/01/2019 que seja alienado em 25/01/2017
não é aplicado coeficiente de desvalorização da moeda.
36
Nos termos do artigo 51.º do Código do IRS, para a determinação das mais-valias
sujeitas a imposto, haverá que ao valor de aquisição acrescer os encargos com a
valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, as despesas
necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação, bem como a
indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou
outros direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis.
Refira-se que os mencionados encargos, bem como a indemnização

comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos
inerentes a contratos relativos a esses bens não estão sujeitos aos coeficientes de
desvalorização da moeda.
A propósito das despesas a considerar para o cálculo das mais-valias, e

concretamente no âmbito da certificação energética, veja-se a Informação Vinculativa
ao processo n.º 3089/10, de 2010-07-08, que diz textualmente:
“Assim, para o apuramento da mais-valia resultante da alienação do imóvel, é

aceite para efeitos do disposto na alínea a) do artigo 51.º do Código do IRS as despesas
efetuadas com a certificação energética prevista no Decreto-Lei n.º 78/2006, de 4 de
abril.
A prova do encargo deverá ser efetuada através de recibo de pagamento da

respetiva certificação, devendo do mesmo constar os elementos que inequivocamente
associam a despesa com o imóvel alienado.
Caso tenha sido obtido pelo proprietário mais do que um certificado energético
relativamente ao mesmo imóvel, apenas é de aceitar a despesa realizada com a
obtenção do certificado que esteja ainda válido e seja apresentado aquando da
celebração da escritura de venda”.
Relativamente a despesas de mediação imobiliária, de acordo com a Informação

Vinculativa no Processo n.º 12/2008, de 2008-08-12:
37
“As despesas indissociáveis da operação de venda de um imóvel que o alienante

comprovadamente suportou para a sua realização, deverão, em princípio, ser tidas em
conta na determinação das mais-valias.
Assim, uma vez preenchidos todos os requisitos necessários para demonstrar de

forma inequívoca a conexão do montante pago ao mediador imobiliário com a transação
concreta que originou a mais-valia tributável e estando devidamente documentada a
intervenção do respetivo mediador nos termos legais aplicáveis, poderá considerar-se
a comissão de intermediação como ‘despesa necessária’ para efeitos da alínea a) do
artigo 51.º do CIRS.”
Relevante é também, nesta matéria, a Informação Vinculativa ao processo

n.º 2483/2004, de 2005-03-04, em que se refere que “a Administração Fiscal tem vindo
a considerar, como despesas necessárias e inerentes à aquisição e alienação, o Imposto
Municipal sobre Transmissões e os encargos notariais e de registo predial, por, sem elas,
a operação não se poder vir a realizar.”
No caso concreto das alienações de bens imóveis, o saldo das mais e menos valias
(positivo ou negativo) é considerado em metade do seu valor (cf. n.º 2 do artigo 43.º do
Código do IRS).
Alerta-se, contudo, que ao ser preenchido o Anexo G da declaração, não obstante

o saldo das mais e menos-valias ser tributado em 50%, o quadro 4 deve ser preenchido
com a totalidade das mais-valias.
Neste sentido, diz-se nas instruções de preenchimento àquele anexo:

“A liquidação do imposto assegura de forma automática a consideração de apenas
50% do saldo entre as mais e as menos-valias realizadas respeitantes a transmissões
efetuadas por residentes, nos termos do n.º 2 do art. 43.º do Código do IRS, (com
exceção do saldo das mais e as menos valias a que se refere a alínea a) do n.º 2
daquele artigo, o qual, sendo positivo, é integralmente tributado), bem como a
aplicação do coeficiente de correção monetária ao valor de aquisição.”
Ainda em matéria de mais-valias referentes a bens imóveis, importa analisar alguns

aspetos específicos convenientemente.
38
No que se refere à aquisição por usucapião, de acordo com a Circular n.º 19/2009,
de 21 de julho, “as aquisições por usucapião são consideradas originárias e por esse
motivo não são juridicamente transmissões”.
Nos termos da Informação n.º 2171/2002, de 26/12/2002, no caso de usucapião, o

possuidor é havido como proprietário desde o início da posse.
Reinvestimento no caso de imóveis destinados à habitação própria e permanente
De acordo com o disposto no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, não é tributável
a transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do
sujeito passivo ou do seu agregado familiar, nas seguintes condições (verificadas
cumulativamente):
- O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo
contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da
propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e, ou,
respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel
exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no
território de outro Estado Membro da União Europeia ou do Espaço
Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de
informações em matéria fiscal;
- O reinvestimento seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses
posteriores contados da data da realização;
- O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda
que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de
rendimentos respeitante ao ano da alienação.
A possibilidade de afetar parte do valor de realização à amortização de eventual

empréstimo contraído para a aquisição do imóvel alienado foi estabelecida através da
Lei n.º 109-B/2001, de 27 de dezembro (Orçamento do Estado para 2002), evitando
alguns problemas que decorriam do facto de existirem empréstimos que eram
amortizados à custa do produto da respetiva venda, o que por vezes se considerava como
não reinvestimento, com os inerentes reflexos negativos em termos de tributação.
39
Não haverá lugar ao benefício do reinvestimento se, tratando-se de reinvestimento

na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu
agregado familiar, até decorridos doze meses a contar do reinvestimento.
Será igualmente perdido o benefício se, nos demais casos, o adquirente não
requerer a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a
data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao
fim do quinto ano seguinte ao da realização.
No caso de reinvestimento parcial do valor de realização, o benefício respeitará

apenas à parte proporcional do ganho correspondente ao valor reinvestido, ou seja, o
valor a englobar será o correspondente a:
MV x 50% x α,
em que MV representa a mais-valia e α a chamada percentagem de não

reinvestimento, obtida do modo seguinte:
α = Quantia não reinvestida / Quantia a reinvestir
Exemplo
O Sr. José Moreira adquiriu, em 2001, para habitação própria e permanente, um

apartamento pelo valor de € 50 000. Para o efeito, contraiu um empréstimo bancário
em relação ao qual ainda era devedor de € 12 000. Em 2019, alienou este apartamento
por € 80 000, para adquirir uma nova moradia por € 104 000, também para habitação
própria e permanente. Com vista a esta aquisição, contraiu novo empréstimo, de
€ 53 000, e pagou o empréstimo anterior, na referida quantia de € 12 000.
Pretende-se saber qual a quantia que terá sido englobada no IRS de 2019 em relação
à venda do apartamento.
Resolução
A mais-valia ascenderá a € 13 500 (€ 80 000 – € 50 000 x 1,33).
40
No que respeita ao reinvestimento, temos que atender aos seguintes dados (valores
em €):
Valor de realização 80 000
Amortização da dívida anterior 12 000
Valor a reinvestir 68 000
Valor de aquisição da moradia 104 000
Empréstimo bancário 53 000
Valor reinvestido 51 000
Valor não reinvestido 17 000
Percentagem de não reinvestimento:
α= 17 000 / 68 000 = 25%
Por conseguinte, a quantia a englobar no IRS de 2019 terá sido de € 1 687,50 (50% x
25% x € 13 500).
Pela Lei do Orçamento do Estado para 2019 passou a admitir-se a possibilidade de

o reinvestimento se efetuar não apenas em imóveis destinados à habitação própria e
permanente (seja na aquisição da propriedade de imóveis, de terrenos para construção
de imóveis e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de imóveis),
mas ainda em:
- Aquisição de um contrato de seguro ou de uma adesão individual a um fundo de
pensões aberto; ou
- Contribuição para o regime público de capitalização.
Esta nova forma de reinvestimento limita-se a sujeitos passivos reformados ou com

idade não inferior a 65 anos e apenas se se concretizar no prazo de 6 meses a contar da
data de realização.
No caso de aquisição de contrato de seguro ou da adesão individual a um fundo de

pensões aberto, exige-se ainda que esta aplicação vise, exclusivamente, proporcionar
ao adquirente ou ao respetivo cônjuge, uma prestação regular periódica, de montante
máximo anual igual a 7,5% do valor investido.
41
Tal como já acontecia anteriormente em relação ao reinvestimento em imóveis,

exige-se nas novas alternativas a manifestação da intenção de realização do
reinvestimento e a sua quantificação na declaração de rendimentos do ano da alienação.
Se o reinvestimento não se concretizar no prazo de 6 meses posterior à data de

realização ou se o sujeito passivo vier a receber em algum dos anos subsequentes
prestações superiores a 7,5% do valor investido, perder-se-á o direito ao benefício,
sendo realizada a tributação do ganho no ano da conclusão do prazo para o
reinvestimento ou da ultrapassagem do referido limite, consoante o caso.
Como consequência desta nova alternativa de reinvestimento, foi ajustada a

disposição que continua a estabelecer a aplicação proporcional do mecanismo do
reinvestimento quando ocorrer o reinvestimento parcial do valor de realização.
Nestes termos, a quantia a englobar relativamente à alienação que seja suscetível

de beneficiar desta exclusão de tributação corresponderá à seguinte expressão:
Quantia não reinvestida

MV x 50% x
Quantia a reinvestir
em que MV representa a mais-valia calculada nos termos estabelecidos nos artigos 43.º
e seguintes do Código e a quantia não reinvestida corresponde à diferença entre o valor
a reinvestir com vista à exclusão total da tributação da mais-valia e o reinvestimento
efetuado em imóvel ou numa das novas alternativas.
Exemplo:
O Sr. José Rodrigues adquiriu em 2006, para sua habitação permanente, um
apartamento pelo valor de € 100 000. Para o efeito, contraiu um empréstimo bancário,
em relação ao qual ainda era devedor de € 20 000. Em 2019, alienou esse apartamento
por € 160 000, para adquirir uma moradia por € 120 000, também para sua habitação
permanente. Com vista a esta aquisição, contraiu novo empréstimo bancário, de
€ 52 000, e pagou o empréstimo anterior, na referida quantia de € 20 000. Para efeitos
de cálculo da mais-valia do apartamento, sabe-se que as suas despesas de aquisição e
de alienação totalizaram € 5 000.
42
No prazo de 6 meses após a venda do apartamento fez contribuições para o regime

público de capitalização no montante de € 30 000.
Pretende-se saber qual a quantia que será englobada no IRS de 2018 do Sr. José
Rodrigues em relação à venda do apartamento.
Resolução
(valores em euros):
Comecemos por calcular a mais-valia, MV.

MV = VR – (VA x C + E)
em que VR representa o valor de realização, VA o valor de aquisição, C o coeficiente
de desvalorização da moeda e E os encargos de aquisição e de alienação.
Neste caso, teremos:

MV = 160 000 – (100 000 x 1,16 + 5 000) = 39 000
O valor máximo a reinvestir por forma a que a mais-valia apurada fosse totalmente
excluída de tributação, seria o seguinte:
Valor de realização 160 000

Amortização do empréstimo bancário 20 000
Valor a reinvestir 140 000
O valor reinvestido foi o seguinte:
Valor de aquisição da moradia 120 000

Empréstimo bancário 52 000
68 000
Contribuição para o regime público
de capitalização 30 000
Valor reinvestido 98 000
Por conseguinte, a percentagem de não-reinvestimento foi de:
140 000 - 98 000

= 30%
140 000
43
Logo, a quantia que irá ser englobada no rendimento do Sr. José Rodrigues
respeitante a 2019 será de:
39 000 x 50% x 30% = 5 850
Ainda pela Lei do Orçamento do Estado para 2019, e em relação à exclusão da

tributação de mais-valias decorrentes da alienação de imóveis destinados a habitação
permanente, deixou de ser conferido esse benefício relativamente a “imóveis que
tenham beneficiado de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras
entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras
de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel para
efeitos de IMI, sejam vendidos antes de decorridos 10 anos sobre a data da sua
aquisição, da assinatura da declaração comprovativa da receção da obra ou do
pagamento da última despesa relativa ao apoio público não reembolsável que, nos
termos legais ou regulamentares, não estejam sujeitos a ónus ou regimes especiais que
limitem ou condicionem a respetiva alienação”.
Relativamente a imóveis nesta situação, a mais ou menos-valia apurada na respetiva

alienação onerosa é integralmente considerada para efeitos de englobamento de
rendimentos, e não, como acontece com as mais e menos-valias de imóveis em geral,
em apenas 50%.
Assinale-se que a AT não tem aceitado que o IMT e o imposto do selo liquidados em
relação a imóveis em que se tenha consubstanciado o reinvestimento do valor de
realização de imóvel afeto a habitação permanente sejam considerados reinvestimento.
Pela sua relevância neste tema do reinvestimento, transcrevemos o conteúdo da

Informação Vinculativa ao Processo n.º 5310/2008, com despacho concordante do
Substituto Legal do Senhor Diretor-Geral, de 2009-04-27:
“De acordo com o disposto na alínea f), n.º 1 e n.º 2 do artigo 44.º do Código do
IRS (CIRS), considera-se valor de realização o maior dos valores, o da respetiva
contraprestação ou o valor que tiver sido considerado para efeitos de liquidação de
Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).
Assim, no que concerne ao valor a reinvestir para efeitos de exclusão tributária
consagrada no n.º 5 do artigo 10.º do CIRS, considera-se, como tal, o valor de realização
44
ou o valor patrimonial definitivo que serviu para efeitos de liquidação de IMT, se

superior.
Quanto ao valor considerado reinvestido, existindo recurso ao crédito para
aquisição do novo imóvel, será a diferença entre o valor patrimonial definitivo, quando
superior ao valor efetivo de aquisição, e o valor do empréstimo bancário contraído para
o efeito.”
No que respeita ao reinvestimento na aquisição de arrumos, despensas ou garagens

que constituem frações autónomas, de acordo com a informação vinculativa ao processo
n.º 6833/2010, com despacho concordante da Senhora Subdiretora-Geral de 2010-12-06,
tal não é possível, mesmo quando desempenhem funções complementares da habitação.
Quanto ao reinvestimento adveniente do ganho obtido com a alienação onerosa do

direito de superfície detido sobre bem imóvel afeto a habitação própria e permanente
na aquisição da propriedade plena de um outro imóvel com o mesmo destino, chamamos
a atenção para a informação vinculativa ao processo n.º 3919/2008, com despacho
concordante do Substituto Legal do Senhor Diretor-Geral de 2009-12-16.
Nos termos dessa informação: “Para efeitos de aplicação da exclusão tributária

consagrada no artigo n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, os ganhos advenientes da
alienação onerosa do direito de superfície detido sobre imóvel afeto a habitação
própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar poderão ser
considerados reinvestidos na aquisição da propriedade de um outro imóvel com o mesmo
destino desde que reunidos os demais requisitos estabelecidos para o efeito.”
De acordo com a Lei da Reforma do IRS, ficou previsto um regime transitório de não
sujeição das mais-valias apuradas em que o valor de realização seja aplicado na
amortização de empréstimo contraído para a aquisição daquele imóvel. Refira-se que
este regime é aplicável até 2020 e para contratos de empréstimo celebrados até
31/12/2014.
3.2 Arrendamento
As rendas obtidas são enquadradas como rendimentos prediais (Categoria F), sendo
apenas sujeitas a imposto quando forem pagas ou colocadas à disposição dos seus
45
titulares (cf. n.º 1 do artigo 8.º do Código do IRS), com opção pela inclusão na Categoria
B, como adiante se desenvolverá.
No âmbito das heranças indivisas, quem paga a renda deve declarar como
beneficiários os herdeiros, através dos respetivos NIF’s, e não o beneficiário falecido.
3.2.1 Deduções específicas
As deduções específicas da categoria F estão previstas no artigo 41.º do Código do

IRS, o qual sofreu uma alteração profunda pela Lei da Reforma do IRS.
Diz textualmente este artigo:
“1 - Aos rendimentos brutos referidos no artigo 8.º deduzem-se, relativamente a

cada prédio ou parte de prédio, todos os gastos efetivamente suportados e pagos pelo
sujeito passivo para obter ou garantir tais rendimentos, com exceção dos gastos de
natureza financeira, dos relativos a depreciações e dos relativos a mobiliário,
eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração, bem como do adicional ao imposto
municipal sobre imóveis.
2 - No caso de fração autónoma de prédio em regime de propriedade horizontal,

são dedutíveis, relativamente a cada fração ou parte de fração, outros encargos que,
nos termos da lei, o condómino deva obrigatoriamente suportar e que sejam
efetivamente pagos pelo sujeito passivo.
3 - Caso o sujeito passivo detenha mais do que uma fração autónoma do mesmo
prédio em regime de propriedade horizontal, os encargos referidos no número anterior
são imputados de acordo com a permilagem atribuída a cada fração ou parte de fração
no título constitutivo da propriedade horizontal.
4 - Caso o sujeito passivo arrende parte de prédio suscetível de utilização

independente, os encargos referidos no número anterior são imputados de acordo com
o respetivo valor patrimonial tributário ou, na falta deste, na proporção da área
utilizável de tal parte na área total utilizável do prédio.
46
5 - O imposto municipal sobre imóveis e o imposto do selo, pagos em determinado

ano, apenas são dedutíveis quando respeitem a prédio ou parte de prédio cujo
rendimento seja objeto de tributação nesse ano fiscal.
6 - Na sublocação, a diferença entre a renda recebida pelo sublocador e a renda

paga por este não beneficia de qualquer dedução.
7 - Podem ainda ser deduzidos gastos suportados e pagos nos 24 meses anteriores
ao início do arrendamento relativos a obras de conservação e manutenção do prédio,
desde que entretanto o imóvel não tenha sido utilizado para outro fim que não o
arrendamento.
8 - Os gastos referidos nos números anteriores devem ser documentalmente

comprovados.”
Não obstante o Adicional ao IMI não ser dedutível na determinação do rendimento

tributável, é dedutível à coleta, nos termos do artigo 135.º-I do Código do IMI, que diz
textualmente o seguinte:
“1 - O adicional ao imposto municipal sobre imóveis é dedutível à coleta do IRS

devido pelos sujeitos passivos que detenham rendimentos imputáveis a prédios urbanos
sobre os quais incida, até à concorrência:
a) Da parte da coleta do IRS proporcional aos rendimentos líquidos da categoria F,
no caso de englobamento; ou
b) Da coleta obtida por aplicação da taxa prevista na alínea e) do n.º 1 do artigo
72.º do Código do IRS, nos demais casos.
2 - A dedução à coleta do adicional ao imposto municipal sobre imóveis prevista no

número anterior é igualmente aplicável, com as necessárias adaptações, a sujeitos
passivos de IRS titulares de rendimentos da Categoria B obtidos no âmbito de atividade
de arrendamento ou hospedagem.
3 - A dedução prevista no número anterior não é considerada para o limite previsto

no n.º 7 do artigo 78.º do Código do IRS.”
47
Saliente-se que, com as alterações introduzidas nesta matéria pela Lei da Reforma,
passou a contemplar-se, ao abrigo do n.º 7 do artigo 41.º, a possibilidade de serem
deduzidos gastos suportados e pagos nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento
relativos a obras de conservação e manutenção do prédio, desde que entretanto o
imóvel não tenha sido utilizado para outro fim que não o arrendamento.
3.2.2 Dedução de perdas
Se as deduções específicas forem superiores ao rendimento bruto, resultará um

rendimento líquido negativo.
Neste caso, o rendimento líquido negativo da categoria F será, unicamente,

deduzido aos rendimentos líquidos positivos desta categoria apurados nos 6 anos
seguintes [cf. alínea b) do n.º 1 do artigo 55.º do Código do IRS].
O entendimento da AT é o de que este direito de reporte de perdas só existirá se o

contribuinte optar pelo englobamento. Na verdade, é isto que consta de informação
vinculativa sancionada pela Subdiretora-Geral do IR em 12.12.2018, no Proc.º 731/2018,
cumprindo destacar o seu ponto 4, que diz textualmente:
“4. No que se refere às perdas, e desde que verificados os requisitos estabelecidos

para o efeito, o direito ao reporte de perdas obriga a que o sujeito passivo opte pelo
englobamento, no caso, dos rendimentos prediais obtidos.”
Relativamente à exigência do exercício da opção pelo englobamento com vista à

dedutibilidade futura (próximos 6 anos) de perdas decorridas na categoria F, já os
tribunais se pronunciaram no sentido de essa exigência ser infundada.
Veja-se, a propósito, as decisões arbitrais nos processos n.º 96/2015, de 30.06.2015,

n.º 338/2016, de 10.03.2017, n.º 314/2017-T, de 2.12.2017, n.º 399/2017-T, de
22.2.2018, n.º 481/2017-T, de 15.05.2018, n.º 701/2018-T, de 2.9.2019.
Pela Lei da Reforma do IRS passou a estabelecer-se que a dedução é efetuada

relativamente a cada titular de rendimentos, o que significa que as perdas apuradas por
um titular não são comunicáveis aos rendimentos positivos do outro titular, mesmo nos
48
casos de opção pela tributação conjunta, qualquer que seja o regime de bens do
casamento.
O n.º 8 do artigo 55.º do Código do IRS prevê uma limitação ao direito ao reporte do
resultado líquido negativo da categoria F, prevendo que o mesmo fica sem efeito quando
os prédios a que os gastos digam respeito não gerem rendimentos da categoria F em
pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, dos cinco anos subsequentes àquele em
que os gastos foram incorridos.
Relativamente a retenção na fonte, nos termos da alínea e) do n.º 1 do artigo 101.º

do Código do IRS, a entidade que, dispondo ou devendo dispor de contabilidade
organizada, pague rendimentos da categoria F (a sujeitos passivos residentes ou não
residentes), deduzirá a importância correspondente à taxa de 25%, sendo a retenção
considerada como um pagamento por conta do imposto devido no final.
Existe dispensa de retenção quando o titular dos rendimentos preveja auferir rendas
de montante anual inferior a € 10 000,00 [cf. alínea a) do n.º 1 do artigo 101.º-B do
Código do IRS].
Nos termos da alínea e) do n.º 1 do artigo 72.º do Código do IRS, os rendimentos

prediais (líquidos das deduções específicas) são tributados à taxa especial de 28%.
A partir de 2019 estabeleceu-se uma redução da taxa especial de tributação dos

rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação
permanente, diferenciada em função da duração dos contratos ou das suas renovações.
Este regime encontra-se previsto nos números 2 a 5 do artigo 72.º do Código do IRS,
os quais dizem o seguinte:
“2 - Aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para

habitação permanente com duração igual ou superior a dois anos e inferior a cinco anos,
é aplicada uma redução de dois pontos percentuais da respetiva taxa autónoma; e por
cada renovação com igual duração, é aplicada uma redução de dois pontos percentuais
até ao limite de catorze pontos percentuais.
49
3 - Aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para

habitação permanente celebrados com duração igual ou superior a cinco anos e inferior
a dez anos, é aplicada uma redução de cinco pontos percentuais da respetiva taxa
autónoma; e por cada renovação com igual duração, é aplicada uma redução de cinco
pontos percentuais até ao limite de catorze pontos percentuais.

habitação permanente com duração igual ou superior a dez anos e inferior a vinte anos,
é aplicada uma redução de catorze pontos percentuais da respetiva taxa autónoma.

habitação permanente com duração igual ou superior a vinte anos, é aplicada uma
redução de dezoito pontos percentuais da respetiva taxa autónoma.”
As reduções da taxa relativamente aos contratos, pode, assim, resumir-se nos

termos contidos no quadro seguinte:
Art.º 72 Duração do Taxas

n.º contrato (anos) Redução Taxa efetiva
2 2≤d<5 2% 26%
3 5 ≤ d < 10 5% 23%
4 10 ≤ d < 20 14% 14%
5 d ≥20 18% 10%
Quanto às renovações, estão previstas nos n.os 2 e 3 do artigo 72.º, tendo a respetiva
interpretação sido objeto do Ofício Circulado n.º 20217, do passado dia 5 de fevereiro,
que contém exemplos numéricos.
Através do Orçamento do Estado para 2020, o n.º 5 do artigo 72.º do Código do IRS
foi alterado, no sentido de passar a contemplar também os rendimentos prediais
decorrentes dos contratos de DHD, na parte respeitante ao pagamento da prestação
pecuniária mensal.
3.2.3 Opção pela tributação no âmbito da categoria B
Pela Lei da Reforma do IRS, passou a constar da alínea n) do n.º 1 do artigo 4.ºdo
Código do IRS a possibilidade de os sujeitos passivos que obtenham rendas de contratos
50
de arrendamento optarem pela tributação destes rendimentos no âmbito da categoria

B.
O entendimento da Comissão para a Reforma do IRS foi o de que, particularmente

para aqueles senhorios com maior número de prédios arrendados, o arrendamento
poderá constituir uma verdadeira atividade empresarial e, como tal, fará sentido o seu
enquadramento no âmbito da categoria B.
A opção deve ser exercida na declaração de início de atividade ou em declaração

de alterações.
Não estando prevista qualquer limitação temporal, a opção pode ser concretizada
ano a ano. Isto é, num ano o sujeito passivo pode optar pela categoria B; no ano seguinte
pode optar pela tributação segundo as regras da categoria F. Tal implicará a cessação
da atividade (desta atividade), com as implicações daí decorrentes
Cálculo do rendimento tributável no caso de opção pela categoria B
Fazendo a opção pela tributação no âmbito da categoria B, o sujeito passivo poderá

ficar enquadrado no regime simplificado ou no regime de contabilidade.
Se o sujeito passivo ficar enquadrado no regime simplificado, o rendimento

tributável (que corresponde ao rendimento líquido da categoria F – cf. n.º 4 do artigo
31.º do Código do IRS) será calculado por aplicação do coeficiente de 0,95 em relação
às rendas recebidas ou colocadas à disposição do seu titular.
Caso o sujeito passivo esteja enquadrado no regime de contabilidade, o rendimento

tributável será calculado deduzindo ao valor das rendas (todas as rendas do ano,
considerando o regime da periodização económica, independentemente de as ter
recebido ou não) todos os gastos efetivamente suportados e pagos pelo sujeito passivo
para obter ou garantir tais rendimentos, não se aplicando as exceções previstas no
âmbito da categoria F.
Caso o resultado seja positivo, será objeto de tributação nos termos gerais (e não à
taxa especial de 28%); sendo um resultado negativo, será sujeito ao regime da dedução
de perdas da categoria B (reporte para os 12 anos seguintes).
51
A afetação do imóvel
No caso de ser exercida a opção pela tributação dos rendimentos prediais na

categoria B, importa não esquecer a problemática associada à afetação dos imóveis à
atividade desenvolvida por conta própria.
Note-se que, nos termos do n.º 1 do artigo 29.º, na determinação do rendimento da

categoria B só são considerados proveitos (rendimentos) e custos (gastos) os relativos a
bens ou valores que façam parte do ativo da empresa individual do sujeito passivo ou
que estejam afetos às atividades empresariais e profissionais por ele desenvolvidas.
Desta forma, para que os rendimentos e os gastos possam ser considerados na

categoria B, o bem imóvel tem de estar afeto à atividade que passa a ser desenvolvida
por conta própria no âmbito dessa categoria.
Vejamos com maior pomenor as implicações fiscais em sede de IRS decorrente desta
afetação.
Pode dizer-se que os empresários em nome individual e os trabalhadores

independentes são titulares de dois patrimónios: o empresarial ou profissional, que se
acha afeto à atividade que exercem, e o particular ou pessoal, que nada terá que ver
com essa atividade.
Independentemente da ligação que possa existir entre esses patrimónios, até pelo
tipo de responsabilidade que caraterize esses agentes económicos, sempre serão vistos
de forma separada, sendo certo que, quando dispõem, por opção ou por imposição, de
contabilidade, esta apenas procura informar sobre o património empresarial ou
profissional, e nunca, naturalmente, sobre o património particular ou pessoal.
Podem existir, entretanto, transferências de bens entre os dois patrimónios, que

são enquadrados no âmbito da tributação em IRS do modo que assim se representa:
52
Categoria G
Património pessoal Património empresarial

ou particular ou profissional
Categoria B
Nos termos da alínea c) do n.º 2 do artigo 3.º do Código do IRS, consideram-se

rendimentos da categoria B (rendimentos empresariais e profissionais): “As mais-valias
apuradas no âmbito das atividades geradoras de rendimentos empresariais e
profissionais, definidas nos termos do artigo 46.º do Código do IRC, designadamente as
resultantes da transferência para o património particular dos empresários de quaisquer
bens afetos ao ativo da empresa e, bem assim, os outros ganhos ou perdas que, não se
encontrando nessas condições, decorram das operações referidas no n.º 1 do artigo 10.º,
quando imputáveis a atividades geradoras de rendimentos empresariais e
profissionais”.
De acordo com este preceito, se um empresário transferir um bem do ativo do

património empresarial para o seu património particular, não obstante inexistir uma
transmissão jurídica, haverá uma transmissão ficcionada para efeitos de IRS.
Neste caso concreto de transferência para o património particular do sujeito passivo

de bens afetos à sua atividade empresarial e profissional, o valor dos bens corresponde
ao valor de mercado dos mesmos à data da transferência, podendo a Autoridade
Tributária e Aduaneira efetuar correções ao valor caso considere, fundamentadamente,
que o mesmo não corresponde ao que seria praticado entre pessoas independentes. (cf.
n.os 3 e 4 do artigo 29.º do Código do IRS).
Pela Lei do Orçamento do Estado para 2017 estabeleceu-se, no n.º 9 então aditado
ao artigo 3.º, que a afetação de bem imóvel habitacional à obtenção de rendimentos da
categoria F (rendimentos prediais) não configura uma transferência enquadrável na
alínea c) do n.º 2 do artigo 3.º (atrás transcrita), pelo que não é objeto de tributação.
53
O conceito de imóvel habitacional está previsto no Código do IMI, concretamente

no n.º 2 do artigo 6.º, considerando-se como tal o edifício ou construção licenciados
para habitação ou, na falta de licença, que tenham como habitação o seu destino
normal.
Esta alteração veio resolver um problema que resultava do facto de haver tributação
sobre ganhos meramente potenciais quando o contribuinte tomava a decisão de alterar
o enquadramento de tributação das rendas.
Em face da Lei da Reforma do IRS, os contribuintes passaram a poder optar pela

tributação dos rendimentos prediais no âmbito da categoria B ou F, podendo a decisão
alterar-se todos os anos. Mas esta opção não se limitava a determinar o imposto a pagar
sobre as rendas. A opção obrigava a transferir o imóvel entre o património empresarial
(categoria B) e particular (categoria F), com todas as consequências daí resultantes e
atrás descritas.
Problema idêntico existia também no caso de imóveis que estavam afetos a

arrendamento e que passassem a estar afetos a alojamento local.
Resolveu-se pela Lei do Orçamento do Estado para 2017 parte do problema,

atendendo a que se um contribuinte detivesse imóveis habitacionais cujo rendimento
era enquadrado na categoria F em 2016, na categoria B em 2017 e novamente na
categoria F em 2018, deixou de estar sujeito a pagar IRS na transferência do património
empresarial para o pessoal (passagem da categoria B para F).
O problema continuou, contudo, a colocar-se na passagem do património pessoal

para o empresarial. Neste caso, continuou a existir uma norma de incidência, impondo
o apuramento de um rendimento, com tributação suspensa até ao momento da ulterior
alienação onerosa dos bens ou da ocorrência de outro facto que determine o apuramento
de resultados em condições análogas.
Entretanto, através da Lei do Orçamento do Estado para 2018, estabeleceu-se que

no caso de imóveis habitacionais que tenham sido afetos a uma atividade empresarial,
caso sejam novamente afetos ao património particular, a eventual tributação da mais-
valia se mantenha suspensa se o imóvel se mantiver afeto à obtenção de rendimentos
da categoria F (rendimentos prediais).
54
Mantinha-se, de qualquer modo, a suspensão da tributação.
Com a introdução do n.º 15 ao artigo 10.º, pela Lei do Orçamento do Estado para
2020, acrescenta-se agora que, no caso de um imóvel habitacional que se encontrava
afeto a uma atividade empresarial voltar a ser integrado no património particular, não
há lugar a qualquer tributação se, por força dessa restituição, o imóvel gerar
rendimentos durante cinco anos consecutivos.
Desapareceu, assim, nestas circunstâncias, a suspensão de tributação

anteriormente existente.
Entretanto, o tratamento destas questões tem-se limitado a imóveis habitacionais,

subsistindo os problemas associados aos restantes tipos de imóveis.
Como vimos, as rendas relativas a contratos de arrendamento estão sujeitas a

tributação, quando enquadradas na categoria F, a partir da data em que forem recebidas
ou colocadas à disposição do seu titular.
Com esse argumento, a AT entende que a caução prestada no âmbito desses

contratos, não constituindo propriamente uma renda, não deixa de dever ficar sujeita
a tributação em IRS como rendimento predial, devendo em relação à mesma ser emitido
recibo pelo senhorio e ser declarada no anexo F da declaração modelo 3.
Ainda segundo a AT, aquando da restituição da caução, a mesma deverá constituir

encargo dedutível na categoria F como gasto suportado e pago pelo senhorio.
Na verdade, é isto que consta de informação vinculativa sancionada pela

Subdiretora-Geral do IR em 12.12.2018, no Proc.º 731/2018, cumprindo destacar os seus
pontos 4 e 5, que dizem textualmente:
“4. No que se refere às perdas, e desde que verificados os requisitos estabelecidos
para o efeito, o direito ao reporte de perdas obriga a que o sujeito passivo opte pelo
englobamento, no caso, dos rendimentos prediais obtidos.
5. Por conseguinte, ocorrendo a devolução da caução em ano em que o locador
apurou prejuízo na categoria F e não existindo posteriormente novo arrendamento, não
pode a perda ser fiscalmente reportada.”
55
3.2.4 Emissão de recibos eletrónicos
De acordo com o disposto no n.º 5 do artigo 115.º do Código do IRS, os titulares dos
rendimentos da categoria F são obrigados:
“a) A passar recibo de quitação, em modelo oficial, de todas as importâncias
recebidas dos seus inquilinos, pelo pagamento das rendas referidas nas alíneas a) a e)
do n.º 2 do artigo 8.º, ainda que a título de caução, adiantamento ou reembolso de
despesas; ou
b) A entregar à Autoridade Tributária e Aduaneira uma declaração de modelo
oficial que descrimine os rendimentos mencionados na alínea anterior até ao fim do
mês de janeiro de cada ano, por referência ao ano anterior.”
Pela Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de março (ANEXO 1), foi aprovado o modelo do
recibo eletrónico de rendas, bem como o modelo da declaração anual referida na alínea
b) supra (Modelo 44).
Ainda a propósito da emissão de recibo eletrónico de rendas foi publicado o ofício-

circulado n.º 20177, de 30 de abril de 2015 (ANEXO 2), que visa esclarecer algumas
perguntas frequentes.
Estão obrigados à emissão do recibo de renda eletrónico os sujeitos passivos de IRS,

titulares de rendimentos prediais (categoria F), pelas rendas recebidas ou colocadas à
disposição, ainda que a título de caução ou adiantamento, quando não tenham optado
pela sua tributação no âmbito de uma atividade empresarial (categoria B).
De acordo com o n.º 2 do artigo 5.º da Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de março,

ficam dispensados da obrigação de emissão de recibo de renda eletrónico os sujeitos
passivos que, cumulativamente:
- Não possuam, nem estejam obrigados a possuir, caixa postal eletrónica, nos
termos do artigo 19.º da Lei Geral Tributária;
- Não tenham auferido, no ano anterior, rendimentos da categoria F em montante
superior a duas vezes o valor do IAS (2 x € 438,81 = € 877,62, em 2020) ou, não
tendo auferido naquele ano qualquer rendimento desta categoria, prevejam que
56
lhes sejam pagas ou colocadas à disposição rendas em montante não superior

àquele limite.
Ao abrigo do n.º 3 do mesmo artigo, ficam também dispensados da obrigação de

emissão de recibo de renda eletrónica:
- As rendas correspondentes aos contratos abrangidos pelo Regime do
Arrendamento Rural, estabelecido no Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de
outubro; e
- Os sujeitos passivos que sejam titulares de rendimentos da categoria F e que
tenham, a 31 de dezembro do ano anterior àquele a que respeitam tais
rendimentos, idade igual ou superior a 65 anos.
Esta dispensa mantém-se ainda que o sujeito passivo tenha aderido ao serviço
ViaCTT (caixa postal eletrónica), por opção ou obrigação.
A dispensa da obrigação da emissão do recibo de renda eletrónico é pessoal. Assim,

nos casos de prédios arrendados e que se encontrem em regime de compropriedade, os
comproprietários que tenham idade superior aos 65 anos são os únicos que podem
aproveitar dessa dispensa.
Caso um dos comproprietários tenha idade inferior aos 65 anos, o mesmo tem a
obrigação de emissão do recibo de renda eletrónico pela sua quota-parte ou, querendo,
pela totalidade da renda.
Apesar da previsão de dispensa, os sujeitos passivos abrangidos pelas situações de

dispensa podem optar pela emissão do recibo de renda eletrónico, ficando a partir da
primeira emissão deste recibo sujeitos às regras gerais de emissão por esta via, devendo,
sendo caso disso, emitir na mesma data os recibos de renda eletrónicos referentes às
rendas auferidas nos meses anteriores do mesmo ano.
Note-se que nas situações de dispensa de emissão de recibo de renda eletrónico, e

caso não haja opção pela sua emissão, os senhorios ficam obrigados à entrega de uma
declaração anual de rendas, a submeter até 31 de janeiro, por referência às rendas
recebidas no ano anterior, com exceção para as rendas correspondentes aos contratos
abrangidos pelo Regime do Arrendamento Rural.
57
3.3 Direito real da habitação duradoura (DHD)
O direito real de habitação duradoura (DHD) foi criado através do Decreto-Lei n.º
1/2020, de 9 de janeiro, em cujo artigo 2.º vem conceituado do modo seguinte:
“O DHD faculta a uma ou a mais pessoas singulares o gozo de uma habitação alheia
como sua residência permanente por um período vitalício, mediante o pagamento ao
respetivo proprietário de uma caução pecuniária e de contrapartidas periódicas.”
Face à criação desta nova figura jurídica, foram incluídas no elenco das rendas
sujeitas a IRS as importâncias relativas aos contratos de DHD, por aditamento da alínea
h) ao n.º 2 do artigo 8.º e do n.º 5 ao mesmo artigo.
Importará assinalar a que importâncias se refere esta nova alínea do n.º 2.
Como vimos, o DHD prevê “o pagamento ao respetivo proprietário de uma caução

pecuniária e de contrapartidas periódicas.”
Embora ambas estas importâncias constituam rendas para efeitos de incidência de

IRS, são diferentes as suas implicações em matéria de momento da tributação.
Como regra, a tributação dos rendimentos da categoria F opera-se na data do

pagamento ou da colocação à disposição desses rendimentos, salvo quando os sujeitos
passivos optarem pela tributação no âmbito da categoria B.
Relativamente aos rendimentos decorrentes de contratos de DHD, foi aditado ao

artigo 8.º um novo número – o 5 –, em que é mantido o momento da tributação para os
rendimentos respeitantes à prestação pecuniária mensal, mas não em relação à parte
dos rendimentos respeitante à caução inicial.
Quanto a esta, considera-se que fica sujeita a tributação quando constitua

rendimento ou seja deduzida pelo proprietário em virtude do incumprimento pelo
morador das suas obrigações.
58
Trata-se, pois, de enquadramento diferente daquele que a AT tem reconhecido em

relação às cauções prestadas nos contratos de simples arrendamento, a que nos
referimos no ponto antecedente.
Importará agora analisar as implicações fiscais em sede de IRS da atividade de

alojamento local, procurando definir em que categoria daquele imposto se enquadra.
Conforme já referimos, a exploração de estabelecimentos de alojamento local

corresponde ao exercício de prestação de serviços de alojamento [cf. alínea h) do n.º 1
do artigo 4.º do Código do IRS]. Assim sendo, é uma atividade geradora de rendimentos
da categoria B.
Contudo, nem sempre o proprietário (pessoa singular) explora diretamente os

referidos estabelecimentos. É comum que o proprietário arrende as unidades a terceiros
para serem estes a explorar.
Por vezes, também acontece que o proprietário, começando por explorar

diretamente as unidades, ceda a exploração a terceiro.
Estas situações têm enquadramentos em IRS distintos, podendo os mesmos ser

sintetizados conforme se segue:
Situações-Tipo Rendimentos
O proprietário do estabelecimento de Proprietário/Titular da exploração
alojamento local é o próprio titular da
Categoria B
exploração
Titular da
O proprietário do estabelecimento de Proprietário
exploração
alojamento local é pessoa distinta do titular da
Categoria F salvo
exploração Categoria B
opção Categoria B
Cedente
O proprietário do estabelecimento de Cessionário
(Proprietário e
alojamento local é inicialmente o titular da (Titular da
titular da
exploração e, nesse âmbito, cede a exploração a exploração)
exploração inicial)
outro titular
Categoria B Categoria B
(retirado do Ofício Circulado n.º 20180, de 19 de agosto de 2015)
59
O rendimento tributável das atividades de exploração dos estabelecimentos de

alojamento local, no caso dos sujeitos passivos enquadrados no regime simplificado,
obtém-se pela aplicação do coeficiente de 0,15, aplicável às atividades hoteleiras e
similares, com exceção daquelas que se desenvolvam no âmbito da atividade de
exploração de estabelecimentos de alojamento local na modalidade de moradia ou
apartamento.
Neste último caso, o coeficiente a aplicar é, regra geral, desde 2017, de 0,35 [cf.
artigo 31.º, alínea a), do Código do IRS]. Contudo, o coeficiente é de 0,50 no caso de
estabelecimentos de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento
localizados em áreas de contenção.
Pela Lei do Orçamento do Estado para 2018, a dedução ao rendimento que decorre
da aplicação dos coeficientes previstos nas alíneas b) e c) do n.º 1 do artigo 31.º (no
qual se inclui o alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento não
localizado em área de contenção) ficou parcialmente condicionada à verificação de
despesas e encargos efetivamente suportados.
De acordo com a nova regra, haverá que acrescer ao rendimento tributável a

diferença positiva entre 15% dos rendimentos brutos das prestações de serviços previstas
naquelas alíneas e o somatório das seguintes importâncias:
a) Montante de dedução específica previsto na alínea a) do n.º 1 do artigo 25.º – isto
é, € 4 104 – ou, quando superior, os montantes comprovadamente suportados com
contribuições obrigatórias para regimes de proteção social, conexas com as atividades
em causa, que não sejam dedutíveis nos termos do n.º 2 do artigo 31.º;
b) Despesas com pessoal e encargos a título de remunerações, ordenados ou
salários, comunicados pelo sujeito passivo à Autoridade Tributária e Aduaneira nos
termos previstos na alínea c) do n.º 1 do artigo 119.º;
c) Rendas de imóveis afetas à atividade empresarial ou profissional que constem de
faturas e outros documentos, comunicados à Autoridade Tributária e Aduaneira, nos
termos previstos no n.º 2 do artigo 78.º-E;
d) 1,5% do valor patrimonial tributário dos imóveis afetos à atividade empresarial
ou profissional ou, quanto aos imóveis afetos a atividades hoteleiras ou de alojamento
local, 4% do respetivo valor patrimonial tributário, de que o sujeito passivo seja o
proprietário, usufrutuário ou superficiário;
60
e) Outras despesas com a aquisição de bens e prestações de serviços relacionadas

com a atividade, que constem de faturas comunicadas à Autoridade Tributária e
Aduaneira nos termos do Decreto-Lei n.º 198/2012, de 24 de agosto, ou emitidas no
Portal das Finanças, nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 115.º, designadamente
despesas com materiais de consumo corrente, eletricidade, água, transportes e
comunicações, rendas, contencioso, seguros, rendas de locação financeira, quotizações
para ordens e outras organizações representativas de categorias profissionais
respeitantes ao sujeito passivo, deslocações, viagens e estadas do sujeito passivo e dos
seus empregados;
f) Importações ou aquisições intracomunitárias de bens e serviços relacionados com
a atividade.
Pela mesma Lei do Orçamento, estabeleceu-se também que as despesas e encargos

previstos nas alíneas c), d) e e), quando apenas parcialmente afetos à atividade
empresarial e profissional, são considerados em apenas 25%.
No caso dos sujeitos passivos enquadrados no regime da contabilidade organizada,

o rendimento tributável é apurado nos termos do Código do IRC, com as devidas
adaptações.
Por fim, caso o titular da exploração seja, ao mesmo tempo, titular do direito de
propriedade sobre o(s) imóvel(eis) onde exerce a atividade de alojamento local, têm
que ser o(s) mesmo(s) afetos à atividade.
Pelo que, no momento da afetação, haverá lugar ao apuramento de rendimentos da

categoria G, apenas tributáveis no momento da última operação [cf. artigo 10.º, n.º 3,
alínea b), do Código do IRS].
Até ao ano de 2016, inclusive, a desafetação do imóvel da categoria B também

implicava o apuramento de um resultado tributável.
Contudo, tal como já referido, pela Lei do Orçamento do Estado para 2017 foi
introduzido o n.º 9 ao artigo 3.º do Código do IRS, que prevê o seguinte (com alteração
da Lei do Orçamento do Estado para 2020):
61
“Para efeitos da alínea c) do n.º 2, não é considerada mais-valia a transferência

para o património particular do empresário de bem imóvel habitacional que seja
imediatamente afeto à obtenção de rendimentos da categoria F.”
Estabelece-se agora que a afetação de bem imóvel habitacional à obtenção de

rendimentos da categoria F (rendimentos prediais) não configura uma transferência
enquadrável na alínea c) do n.º 2, pelo que não é objeto de tributação.
Caso a atividade de alojamento local seja exercida por um sujeito passivo não
residente em território português, deverá entender-se que tal corresponde à existência
de um estabelecimento estável.
62
4. Regime especial da reabilitação urbana
A propósito da tributação de rendimentos imobiliários, importará fazer uma breve

análise do regime especial aplicável à reabilitação urbana, previsto no artigo 71.º do
EBF.
São consideradas ações de reabilitação as intervenções de reabilitação de edifícios,

tal como definidas no Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, estabelecido pelo
Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, em imóveis que cumpram uma das seguintes
condições:
i) Da intervenção resultar um estado de conservação de, pelo menos, dois níveis
acima do verificado antes do seu início;
ii) Um nível de conservação mínimo 'bom' em resultado de obras realizadas nos
quatro anos anteriores à data do requerimento para a correspondente avaliação, desde
que o custo das obras, incluindo imposto sobre valor acrescentado, corresponda, pelo
menos, a 25% do valor patrimonial tributário do imóvel e este se destine a arrendamento
para habitação permanente.
Este regime prevê interessantes incentivos fiscais, designadamente em sede de IRS.
Em sede deste imposto, prevê-se no n.º 4 do artigo 71.º do EBF uma dedução à
coleta, até ao limite de € 500, de 30% dos encargos suportados pelo proprietário
relacionados com a reabilitação de:
a) Imóveis localizados em “áreas de reabilitação urbana” e recuperados nos termos
das respetivas estratégias de reabilitação; ou
b) Imóveis arrendados passíveis de atualização faseada das rendas nos termos dos
artigos 27.º e seguintes do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela
Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, que sejam objeto de ações de reabilitação.
Os encargos objeto de dedução devem ser devidamente comprovados e dependem

de certificação prévia por parte do órgão de gestão da área de reabilitação ou da
comissão arbitral municipal, consoante os casos (cf. n.º 18 do referido artigo 71.º).
Ainda com maior relevância destacam-se as taxas de tributação em IRS aplicáveis

às mais-valias e rendas.
63
Quanto aos rendimentos prediais (categoria F), prevê-se a aplicação de uma taxa
de 5% (em vez da taxa normal de 28%) para os sujeitos passivos de IRS residentes em
território português (sem prejuízo da opção pelo englobamento), quando sejam
inteiramente decorrentes do arrendamento dos imóveis referidos a propósito da
dedução à coleta (cf. n.º 7 do artigo 71.º do EBF).
Adicionalmente, prevê-se no n.º 5 do mesmo artigo que as mais-valias (categoria G)

auferidas por sujeitos passivos de IRS residentes em território português decorrentes da
primeira alienação, subsequente à intervenção, são tributadas à taxa autónoma de 5%,
sem prejuízo da opção pelo englobamento.
A comprovação do início e da conclusão das ações de reabilitação é da competência

da câmara municipal ou de outra entidade legalmente habilitada para gerir um programa
de reabilitação urbana para a área da localização do imóvel, incumbindo-lhes certificar
o estado dos imóveis, antes e após as obras compreendidas na ação de reabilitação.
64
5. Algumas notas sobre o IVA
Apesar de a formação cujo presente manual pretende apoiar ter como tema apenas
os impostos sobre o rendimento, devemos ter consciência de que as implicações fiscais
em sede de IVA relacionadas com a atividade imobiliária podem ter um impacto
significativo no exercício daquela atividade.
Assim, e sem sermos demasiados exaustivos, procuraremos alertar para os principais

aspetos relacionados com o IVA com influência nas atividades imobiliárias.
A venda de bens imóveis, consubstanciando uma transmissão de bens5, desde que

se localize em território nacional6 e seja efetuada por um sujeito passivo de IVA7, agindo
como tal, é uma operação sujeita a este imposto.
5.1.1 Isenção
No entanto, o princípio geral de tributação, segundo o qual o imposto é cobrado

sobre qualquer transmissão de bens efetuada a título oneroso por um sujeito passivo de
imposto, prevê determinadas derrogações, entre as quais o n.º 30) do artigo 9.º do
Código do IVA, que determina que estão isentas deste imposto as operações sujeitas a
IMT. Assim, conclui-se que a venda de imóveis, mesmo que sujeita, é isenta de IVA.
A mencionada isenção é uma isenção simples ou incompleta, uma vez que na venda
do imóvel não é liquidado IVA, mas tal impede o sujeito passivo de deduzir o IVA
suportado na aquisição de bens e serviços relacionados com a mesma (cf. artigo 20.º do
Código do IVA).
5
Cf. artigo 3.º do Código do IVA.
6
7
65
5.1.2 Renúncia à isenção
A isenção prevista no n.º 30) do artigo 9.º é passível de renúncia, caso as operações
se efetuem entre sujeitos passivos do imposto.
Nos termos do n.º 5 do artigo 12.º do Código do IVA:

“Os sujeitos passivos que efetuem a transmissão do direito de propriedade de
prédios urbanos, frações autónomas destes ou terrenos para construção a favor de
outros sujeitos passivos, que os utilizem, total ou predominantemente, em atividades
que conferem direito à dedução, podem renunciar à isenção prevista no n.º 30) do artigo
9.º”.
Refere-se no n.º 6 do artigo 12.º do Código do IVA que as condições para a renúncia
à isenção são estabelecidas em legislação especial.
A legislação especial em causa, que no passado constava do Decreto-Lei n.º 241/86,

de 20 de janeiro, passou a constar do Decreto-Lei n.º 21/2007, de 29 de janeiro (ANEXO
N.º 3), que, além de introduzir diversas alterações ao Código do IVA, aprovou o Regime
da renúncia à isenção do IVA nas operações relativas a bens imóveis – que
abreviadamente, por comodidade, passaremos a designar por “Regime da Renúncia”.
Trata-se de matéria de extrema importância, não apenas por envolver decisões ou

opções por parte dos sujeitos passivos (ao contrário das questões cujo enquadramento
se acha rigidamente tratado), como ainda pelas suas implicações em termos
económicos.
Exemplo
A Construtora Jota, S.A. construiu um armazém, tendo, de acordo com a sua

contabilidade, suportado os seguintes custos (em €):
Terreno 100 000
Materiais e serviços 200 000
IVA 23% 46 000
Gastos com o pessoal 180 000
66
O custo total de construção do armazém foi, assim, de € 526 000, já que o IVA
suportado não é dedutível, pois os custos não foram incorridos para realizar operações
sujeitas e não isentas do imposto.
Por conseguinte, se vender o armazém por € 700 000, obterá um lucro de € 174 000.
Na medida em que o adquirente do armazém for um sujeito passivo do imposto que

vá utilizá-lo para a realização de operações com IVA, e reunidas que sejam todas as
condições para o efeito, poderá renunciar à isenção prevista no n.º 30) do artigo 9.º do
Código, o que lhe permitirá assegurar a dedução do IVA suportado.
Poderá, até, reduzir o preço de venda. Se esse preço baixar de € 700 000 para
€ 680 000, o adquirente terá um benefício de € 20 000 e o alienante ganhará € 26 000,
aumentando o resultado da venda de € 174 000 para € 200 000.
Na medida em que o adquirente tenha direito integral à dedução do IVA que suporta,
a vantagem que para os dois contratantes vai decorrer da renúncia à isenção na venda
do armazém coincide com o IVA suportado pelo alienante na sua construção, ou seja,
neste exemplo, de € 46 000. Esta vantagem repartir-se-á pelos dois contratantes em
função da respetiva capacidade negocial.
Entretanto, importa assinalar que, no caso de renúncia à isenção na transmissão do

imóvel, cabe ao adquirente liquidar o IVA na transmissão do imóvel, que de imediato
pode deduzir. Por conseguinte, nem sequer resulta da renúncia qualquer ónus financeiro
para os intervenientes relacionado com a liquidação do IVA.
Tendo em vista o esclarecimento de algumas dúvidas na interpretação do referido

regime, a Direção de Serviços do IVA divulgou o ofício-circulado n.º 30 099, de 9 de
fevereiro de 2007 (ANEXO N.º 4).
5.2 Arrendamento
A locação de bens imóveis é considerada uma prestação de serviços sujeita a IVA,

[cf. alínea a) do n.º 1 do artigo 1.º e n.º 1 do artigo 4.º, ambos do Código do IVA].
67
Tal como referido a propósito da venda de bens imóveis, também a locação destes
bens beneficia de isenção, prevista no n.º 29) do artigo 9.º do Código do IVA.
Diz-se nesta disposição:

“Estão isentas do imposto:
(…)
29) A locação de bens imóveis. Esta isenção não abrange:
a) As prestações de serviços de alojamento, efetuadas no âmbito da atividade
hoteleira ou de outras com funções análogas, incluindo parques de campismo;
b) A locação de áreas para recolha ou estacionamento coletivo de veículos;
c) A locação de máquinas e outros equipamentos de instalação fixa, bem como
qualquer outra locação de bens imóveis de que resulte a transferência onerosa da
exploração de estabelecimento comercial ou industrial;
d) A locação de cofres-fortes;
e) A locação de espaços para exposições ou publicidade”.
Esta isenção resulta da transposição para o ordenamento jurídico nacional do

disposto na alínea I) do n.º 1 do artigo 135.º da Diretiva 2006/112/CE do Conselho, de
28 de novembro, relativa ao sistema comum do imposto sobre o valor acrescentado, que
estabelece que: "1. Os Estados-Membros isentam as seguintes operações: (...) l) A
Locação de Imóveis".
O âmbito da expressão "locação de bens Imóveis" contida neste preceito legal não
foi definido na Sexta Diretiva nem na Diretiva 2006/112/CE do Conselho, de 28 de
novembro de 2006.
A propósito desta matéria, importará analisar a Informação Vinculativa ao Processo

n.º 2570, de 20 de outubro de 2011 (ANEXO 5), em que se conclui que nem todas as
operações de locação de bens imóveis estão isentas de IVA.
Refere-se, assim, naquela Informação:
“A legislação nacional define o conceito de locação de imóveis, conforme disposto

no artigo 1022º do Código Civil, na redação introduzida pela Lei nº 6/2006, de 27 de
fevereiro, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano: ‘Locação é um
68
contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário
de uma coisa, mediante retribuição.’
Estas caraterísticas do contrato de locação constituem os seus elementos

essenciais, devendo não só estar presentes na operação de arrendamento mas, para
além disso, devem ser as caraterísticas predominantes nessa operação económica.
Mais particularmente, a locação do imóvel, no sentido de uma colocação passiva do

imóvel à disposição, deve ser a prestação preponderante dessa operação económica.”
Conclui-se assim:
“A Jurisprudência Comunitária considera que toda e qualquer prestação que esteja

para além deste âmbito não deverá beneficiar da isenção.”
De acordo com o entendimento vertido naquela Informação, não ficam abrangidos

pela isenção de IVA os contratos onde sobreleva a importância de outro tipo de serviços
em relação à simples locação de espaço, nomeadamente, instalações ou áreas
devidamente preparadas e apetrechadas para dar continuidade ao exercício de uma
atividade comercial e/ou industrial.
Neste sentido: “São, assim, de excluir da isenção todas as situações que, apesar de
partilharem alguns dos elementos preponderantes do contrato de locação, caraterizam-
se essencialmente por integrarem outras prestações de serviços conexas à fruição do
imóvel e que implicam uma exploração ativa dos bens imóveis, para além do simples
gozo temporário do bem.”
O entendimento da AT tem sido o de que só se encontra isenta de IVA a locação de

bens imóveis para fins habitacionais ou para fins não habitacionais - comerciais,
industriais ou agrícolas - quando for efetuada "paredes nuas", no caso de prédios
urbanos ou de parte urbana em prédios mistos, ou "apenas o solo" no caso de prédios
rústicos.
A propósito do conceito de “paredes nuas” diz-se na aludida informação vinculativa:
69
“O conceito ‘paredes nuas’, não se limita ao facto de a locação ser acompanhada

ou não de determinados bens de equipamento, mobiliário ou utensílios. Está
intrinsecamente relacionado com a aptidão produtiva do imóvel, ou melhor, a
preparação para o exercício de uma atividade empresarial.
Este conceito permite, desde logo, limitar a isenção de locação de imóveis às

situações em que cedência do gozo do imóvel não é acompanhada de quaisquer bens de
equipamento instalados no imóvel ou acompanhada do fornecimento de mobiliário e/ou
de outros utensílios.
Tratando-se de uma locação de espaços devidamente preparados para o exercício

de uma atividade, apetrechado com um mínimo de condições que vão para além do
conceito, necessariamente restrito de ‘paredes nuas’, ou se for acompanhado de outras
prestações de serviços, a isenção já não se verifica, ficando sujeita a imposto sobre o
valor acrescentado.”
Caso se conclua que a locação está isenta de IVA, poderá optar-se pela renúncia a
tal isenção, ao abrigo do n.º 4 do artigo 12.º do Código do IVA, em que se diz:
“Os sujeitos passivos que procedam à locação de prédios urbanos ou frações

autónomas destes a outros sujeitos passivos, que os utilizem, total ou
predominantemente, em atividades que conferem direito à dedução, podem renunciar
à isenção prevista no n.º 29) do artigo 9.º”
Neste caso, deverá a renúncia cumprir os termos e condições previstos no Regime

da Renúncia previsto em anexo ao Decreto-Lei n.º 21/2007 (já referido a propósito da
venda de imóveis). Diferentemente do que acontece no caso de venda, no arrendamento
o IVA é liquidado pelo locador.
Tal como já referido, nos termos do n.º 1 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 128/2014:
“Para todos os efeitos, a exploração de estabelecimento de alojamento local
corresponde ao exercício, por pessoa singular ou coletiva, da atividade de prestação de
serviços de alojamento.”
70
Ora, assim sendo, estamos perante uma prestação de serviços sujeita e não isenta
de IVA.
Estando em causa serviços similares aos prestados em estabelecimentos do tipo

hoteleiro, a taxa de IVA aplicável deverá ser a taxa reduzida (i.e., 6% no continente e
5% nas ilhas) – vide verba 2.17 da Lista I anexa ao Código do IVA.
Neste mesmo sentido, veja-se o entendimento da AT vertido na Informação

Vinculativa n.º 2570, com despacho do Subdiretor Geral dos Impostos, substituto legal
do Diretor-Geral, em 2011-10-20.
5.4 Regularização do IVA relativamente a imóveis
É comum verificar-se que um dado sujeito passivo de IVA adquire um imóvel no

pressuposto de o afetar a uma atividade tributada, deduzindo o IVA suportado,
decidindo, a posteriori, aliená-lo (sem renunciar à isenção) ou afetá-lo a uma atividade
não tributada.
Nestes casos, os artigos 24.º e 26.º do Código do IVA impõem que se proceda à
correspondente regularização de IVA a favor do Estado, tendo em consideração o número
de anos ou fração que faltam para 20 anos.
Os referidos artigos estabelecem quando e em que condições se deve proceder à

regularização do IVA.
Também nos casos em que o bem se encontra afeto a uma atividade isenta e é
depois afeto a uma atividade tributada, o sujeito passivo poderá fazer a correspondente
regularização a seu favor.
Para efeitos das regularizações previstas nos artigos citados, e quando o sujeito
passivo afete bens a uma atividade não tributada, relativamente aos quais tinha
deduzido IVA suportado, terá que proceder à regularização do IVA correspondente,
quando essa afetação se faça no decurso do prazo de:
71
- 5 anos (incluindo o ano de início da utilização), no caso de bens móveis corpóreos

(cf. n.º 1 do artigo 24.º do Código do IVA);
- 20 anos (incluindo o ano de início da utilização), no caso de bens imóveis
corpóreos (cf. n.º 2 do artigo 24.º do Código do IVA).
O n.º 5 do artigo 24.º do Código do IVA estabelece que, “nos casos de transmissões
de bens do ativo imobilizado durante o período de regularização, esta é efetuada de
uma só vez, pelo período ainda não decorrido, considerando-se que tais bens estão
afetos a uma atividade totalmente tributada no ano em que se verifica a transmissão e
nos restantes até ao esgotamento do prazo de regularização. Se, porém, a transmissão
for isenta de imposto, nos termos dos n.os 30) ou 32) do artigo 9.º, considera-se que os
bens estão afetos a uma atividade não tributada devendo no primeiro caso, efetuar-se
a regularização respetiva”.
Por seu turno, estabelece o n.º 6 do artigo 24.º do Código do IVA que a
“regularização prevista no número anterior é também aplicável, considerando-se que
os bens estão afetos a uma atividade não tributada, no caso de bens imóveis
relativamente aos quais houve inicialmente lugar à dedução total ou parcial do imposto
que onerou a respetiva construção, aquisição ou outras despesas de investimento com
eles relacionadas, quando:
a) O sujeito passivo, devido a alteração da atividade exercida ou por imposição
legal, passe a realizar exclusivamente operações isentas sem direito à dedução;
b) O sujeito passivo passe a realizar exclusivamente operações isentas sem direito
à dedução, em virtude do disposto no n.º 3 do artigo 12.º ou nos n.os 3 e 4 do artigo
55.º;
c) O imóvel passe a ser objeto de uma locação isenta nos termos do n.º 29) do
artigo 9.º”.
O n.º 1 do artigo 25.º estabelece que “se, por motivo de alteração da atividade ou
por imposição legal, os sujeitos passivos passarem a praticar operações sujeitas que
conferem direito à dedução, podem ainda deduzir o imposto relativo aos bens do ativo
imobilizado, do seguinte modo:
a) Quando se trate de bens não imóveis adquiridos no ano da alteração do regime
de tributação e nos quatro anos civis anteriores, o imposto dedutível é proporcional ao
número de anos que faltem para completar o período de cinco anos a partir do ano em
que se iniciou a utilização dos bens;
72
b) No caso de bens imóveis adquiridos ou concluídos no ano da alteração do regime

de tributação e nos 19 anos civis anteriores, o imposto dedutível é proporcional ao
número de anos que faltem para completar o período de 20 anos a partir do ano da
ocupação dos bens”.
Quando estejam em causa bens imóveis, e de acordo com o n.º 1 do artigo 26.º, “a
não utilização em fins da empresa de bens imóveis relativamente aos quais houve
dedução do imposto durante 1 ou mais anos civis completos após o início do período de
19 anos referido no n.º 2 do artigo 24.º dá lugar à regularização anual de 1/20 da
dedução efetuada, que deve constar da declaração do último período do ano a que
respeita”.
Prevê-se ainda no n.º 2 do mesmo artigo que “a regularização anual prevista no

número anterior é também aplicável no caso de bens imóveis relativamente aos quais
houve inicialmente lugar à dedução total ou parcial do imposto que onerou a respetiva
construção, aquisição ou outras despesas de investimento com eles relacionadas,
quando tais bens sejam afetos a uma das utilizações referidas na alínea d) do n.º 1 do
artigo 21.º.”
73
6. Algumas notas sobre os impostos sobre o património
Tal como referido no capítulo anterior, apesar de a formação cujo presente manual
pretende apoiar ter como tema apenas os impostos sobre o rendimento, cremos que
será relevante fazer um breve enquadramento dos impostos sobre o património,
concretamente IMT, Imposto do Selo e IMI, os quais assumem uma significativa
importância na compra, venda e detenção de bens imóveis.
6.1 IMT
Segundo o disposto no n.º 1 do artigo 2.º do Código do IMT, este imposto "incide
sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras
parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional".
Sucede, porém, que o conceito de transmissão tem uma amplitude

substancialmente mais lata que a que lhe respeita em termos estritamente jurídicos.
Assim, de acordo com o disposto no n.º 2 do mesmo artigo, “integram, ainda, o

conceito de transmissão de bens imóveis:
a) As promessas de aquisição e de alienação, logo que verificada a tradição para o

promitente adquirente, ou quando este esteja usufruindo os bens, exceto se se tratar
de aquisição de habitação para residência própria e permanente do adquirente ou do
seu agregado familiar e não ocorra qualquer das situações previstas no n.º 3;
b) O arrendamento com a cláusula de que os bens arrendados se tornam

propriedade do arrendatário depois de satisfeitas todas as rendas acordadas;
c) Os arrendamentos ou subarrendamentos a longo prazo, considerando-se como

tais os que devam durar mais de 30 anos, quer a duração seja estabelecida no início do
contrato, quer resulte de prorrogação, durante a sua vigência, por acordo expresso dos
interessados, e ainda que seja diferente o senhorio, a renda ou outras cláusulas
contratuais;
74
d) A aquisição de partes sociais ou de quotas nas sociedades em nome coletivo, em

comandita simples ou por quotas, quando tais sociedades possuam bens imóveis, e
quando por aquela aquisição, por amortização ou quaisquer outros factos, algum dos
sócios fique a dispor de, pelo menos, 75% do capital social, ou o número de sócios se
reduza a dois casados ou unidos de facto;
e) A aquisição de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário

fechados de subscrição particular, independentemente da localização da sociedade
gestora, bem como operações de resgate, aumento ou redução do capital ou outras, das
quais resulte que um dos titulares ou dois titulares casados ou unidos de facto fiquem
a dispor de, pelo menos, 75 % das unidades de participação representativas do
património do fundo.”
Por seu turno, o n.º 3 do mesmo artigo 2.º estabelece que se considera “que há
também lugar à transmissão onerosa para efeitos do n.º 1 na outorga dos seguintes atos
ou contratos:
a) Celebração de contrato-promessa de aquisição e alienação de bens imóveis em
que seja clausulado no contrato ou posteriormente que o promitente adquirente pode
ceder a sua posição contratual a terceiro;
b) Cessão da posição contratual no exercício do direito conferido por contrato-
promessa referido na alínea anterior;
c) Outorga de procuração que confira poderes de alienação de bem imóvel ou de
partes sociais a que se referem as alíneas d) e e) do n.º 2 em que, por renúncia ao
direito de revogação ou cláusula de natureza semelhante, o representado deixe de
poder revogar a procuração;
d) Outorga de instrumento com substabelecimento de procuração com os poderes
e efeitos previstos na alínea anterior;
e) Cedência de posição contratual ou ajuste de revenda, por parte do promitente
adquirente num contrato-promessa de aquisição e alienação, vindo o contrato definitivo
a ser celebrado entre o primitivo promitente alienante e o terceiro”.
Finalmente, prevê ainda o n.º 5 do mesmo artigo que, “em virtude do disposto no
n.º 1, também sujeitas ao IMT, designadamente:
75
a) A resolução, invalidade ou extinção, por mútuo consenso, do contrato de compra

e venda ou troca de bens imóveis e as do respetivo contrato-promessa, quando, neste
último caso, ocorrerem depois de passados 10 anos sobre a tradição ou posse;
b) As permutas, pela diferença declarada de valores ou pela diferença entre os
valores patrimoniais tributários, consoante a que for maior;
c) O excesso da quota-parte que ao adquirente pertencer, nos bens imóveis, em
ato de divisão ou partilhas, bem como a alienação da herança ou quinhão hereditário;
d) A venda ou cessão do direito a determinadas águas, ainda que sob a forma de
autorização para as explorar ou para minar em terreno alheio;
e) As entradas dos sócios com bens imóveis para a realização do capital das
sociedades comerciais ou civis sob a forma comercial ou das sociedades civis a que tenha
sido legalmente reconhecida personalidade jurídica, as entregas de bens imóveis dos
participantes no ato de subscrição de unidades de participação de fundos de
investimento imobiliário fechados de subscrição particular e, bem assim, a adjudicação
dos bens imóveis aos sócios, na liquidação dessas sociedades e a adjudicação de bens
imóveis como reembolso em espécie de unidades de participação decorrente da
liquidação de fundos de investimento imobiliário fechados de subscrição particular;
f) As entradas dos sócios com bens imóveis para a realização do capital das
restantes sociedades civis, na parte em que os outros sócios adquirirem comunhão, ou
qualquer outro direito, nesses imóveis, bem como, nos mesmos termos, as cessões de
partes sociais ou de quotas ou a admissão de novos sócios;
g) As transmissões de bens imóveis por fusão ou cisão das sociedades referidas na
alínea e), ou por fusão de tais sociedades entre si ou com sociedade civil, bem como
por fusão de fundos de investimento imobiliário fechados de subscrição particular;
h) As transmissões de benfeitorias e as aquisições de bens imóveis por acessão”.
O n.º 1 do artigo 12.º do CIMT estabelece a regra geral de determinação da matéria

coletável, estabelecendo que o IMT incidirá sobre o valor constante do ato ou do
contrato ou sobre o VPT dos imóveis, consoante o que for maior.
Assim, na aplicação da regra geral, o valor do ato ou contrato terá sempre de ser
comparado com o VPT do prédio à data da liquidação, porque, se superior àquele,
constitui este a base de incidência.
Há várias regras específicas para a determinação do valor tributável em sede de

IMT, as quais estão previstas no n.º 4 do mesmo artigo.
76
A liquidação do IMT é de iniciativa dos interessados, para cujo efeito devem

apresentar, em qualquer serviço de finanças, independentemente da localização do
prédio ou do domicílio fiscal do sujeito passivo, ou por meios eletrónicos, uma
declaração de modelo oficial.
O IMT é liquidado pelos serviços centrais da AT, com base na declaração do sujeito
passivo ou oficiosamente.
A liquidação do IMT precede o ato ou facto translativo dos bens, ainda que a
transmissão esteja subordinada a condição suspensiva, haja reserva de propriedade,
bem como nos casos de contrato para pessoa a nomear, nos termos previstos na alínea
b) do artigo 4.º, salvo quando o imposto deva ser pago posteriormente, conforme
previsto no artigo 36.º do Código do IMT.
As taxas de IMT estão previstas no artigo 17.º do Código do IMT, o qual, pela sua
relevância, passamos a transcrever:
“1 - As taxas do IMT são as seguintes:
a) Aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado

exclusivamente a habitação própria e permanente:
Valor sobre que incide o IMT Taxas percentuais

(em euros)
Marginal Média (*)
Até 92 407 0 0
De mais de 92 407 e até 126 403 2 0,537 9
De mais de 126 403 e até 172 348 5 1,727 4
De mais de 172 348 e até 287 213 7 3,836 1
De mais de 287 213 e até 574 323 8 -
Superior a 574 323 e até 1 000 000 6 (taxa única)
Superior a 1 000 000 7,5 (taxa única)
(*) No limite superior do escalão
b) Aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado

exclusivamente a habitação, não abrangidas pela alínea anterior:
77
Valor sobre que incide o IMT Taxas percentuais

(em euros)
Marginal Média (*)
Até 92 407 1 1
De mais de 92 407 e até 126 403 2 1,268 9
De mais de 126 403 e até 172 348 5 2,263 6
De mais de 172 348 e até 287 213 7 4,157 8
De mais de 287 213 e até 550 836 8 -
Superior a 550 836 e até 1 000 000 6 (taxa única)
Superior a 1 000 000 7,5 (taxa única)
(*) No limite superior do escalão
c) Aquisição de prédios rústicos - 5%;

d) Aquisição de outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas - 6,5%.
2 - À aquisição onerosa de figuras parcelares do direito de propriedade aplica-se a

taxa referida no número anterior correspondente à natureza dos bens sobre que incide
o direito adquirido, sendo aplicável a taxa referida na alínea a) do número anterior
apenas quando estiver em causa a transmissão do usufruto, uso e habitação ou direito
de superfície, que incidam sobre prédio urbano ou fração autónoma de prédio urbano
destinado exclusivamente a habitação própria e permanente.
3 - Quando, relativamente às aquisições a que se referem as alíneas a) e b) do n.º 1,

o valor sobre que incide o imposto for superior a € 92 407, é dividido em duas partes,
sendo uma igual ao limite do maior dos escalões que nela couber, à qual se aplica a
taxa média correspondente a este escalão, e outra, igual ao excedente, a que se aplica
a taxa marginal respeitante ao escalão imediatamente superior.
4 - A taxa é sempre de 10%, não se aplicando qualquer isenção ou redução sempre

que o adquirente tenha a residência ou sede em país, território ou região sujeito a um
regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do Ministro das
Finanças, sem prejuízo da isenção prevista no artigo 7.º do Decreto-Lei n.º 540/76, de
9 de julho.
78
5 - Nos casos previstos nas alíneas a) e b) do n.º 3 do artigo 2.º, a taxa aplicável
aos montantes referidos na regra 18.ª do n.º 4 do artigo 12.º é a que corresponder à
totalidade do preço acordado no contrato, não lhe sendo aplicável a taxa referida na
alínea a) do n.º 1.
6 - Para efeitos das alíneas a) e b) do n.º 1, na transmissão de partes de prédio

aplicam-se as seguintes regras:
a) Se no mesmo ato se transmitir a totalidade do prédio, a cada valor aplica-se a
taxa correspondente à totalidade da transmissão:
b) Se no ato não se transmitir a totalidade do prédio, ao valor tributável aplica-se
a taxa correspondente ao valor global do prédio tendo em consideração a parte
transmitida.
7 - O disposto no n.º 4 não se aplica quando o adquirente seja pessoa singular.”
Relativamente às taxas aplicáveis na aquisição de prédios urbanos ou frações

autónomas de prédios urbanos destinados exclusivamente a habitação, as tabelas
simplificadas decorrentes das previstas nas alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 17.º são as
seguintes:
Valores em €
Taxa a aplicar
Valor sobre que incide o IMT Parcela a abater
(%)
Até 92 407 0 0
De mais de 92 407 e até 126 403 2 1 848,14
De mais de 126 403 e até 172 348 5 5 640,23
De mais de 172 348 e até 287 213 7 9 087,19
De mais de 287 213 e até 574 323 8 11 959,32
Superior a 574 323 e até 1 000 000 Taxa única de 6%
Superior a 1 000 000 Taxa única de 7,5%
Valores em €
Taxa a aplicar
Valor sobre que incide o IMT Parcela a abater
(%)
Até 92 407 1 0
De mais de 92 407 e até 126 403 2 924,07
De mais de 126 403 e até 172 348 5 4 716,16
De mais de 172 348 e até 287 213 7 8 163,12
79
De mais de 287 213 e até 550 836 8 11 035,25

Superior a 550 836 e até 1 000 000 Taxa única de 6%
Superior a 1 000 000 Taxa única de 7,5%
O capítulo II do Código do IMT prevê diversas isenções nos seus vários artigos,
importando destacar algumas delas.
Importa chamar a atenção para a existência de duas modalidades de isenção, que

podem ser caraterizadas do modo seguinte:
a) Isenções com pagamento, que constituem a regra, em que previamente é

efetuada a liquidação e pagamento do imposto, sendo restituído no caso de se
verificarem as condições estabelecidas para o efeito;
b) Isenções sem pagamento, que são atribuídas à partida, pelo que não é em
princípio feita qualquer liquidação, nem, consequentemente, pagamento, ficando
normalmente condicionadas à verificação de requisitos que, a serem incumpridos,
implicam a ulterior liquidação e pagamento do imposto.
6.1.1 Isenção nas aquisições para revenda
Nos termos do artigo 7.º do Código do IMT:
“1 - São isentas do IMT as aquisições de prédios para revenda, nos termos do número
seguinte, desde que se verifique ter sido apresentada antes da aquisição a declaração
prevista no artigo 112.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas
Singulares (IRS) ou na alínea a) do n.º 1 do artigo 109.º do Código do Imposto sobre o
Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC), consoante o caso, relativa ao exercício da
atividade de comprador de prédios para revenda.
2 - A isenção prevista no número anterior não prejudica a liquidação e pagamento
do imposto, nos termos gerais, salvo se se reconhecer que o adquirente exerce normal
e habitualmente a atividade de comprador de prédios para revenda.
3 - Para efeitos do disposto na parte final do número anterior, considera-se que o
sujeito passivo exerce normal e habitualmente a atividade quando comprove o seu
exercício no ano anterior mediante certidão passada pelo serviço de finanças
80
competente, devendo constar sempre daquela certidão se, no ano anterior, foi
adquirido para revenda ou revendido algum prédio antes adquirido para esse fim.
4 -Quando o prédio tenha sido revendido sem ser novamente para revenda, no prazo
de três anos, e haja sido pago imposto, este será anulado pelo chefe de finanças, a
requerimento do interessado, acompanhado de documento comprovativo da
transação”.
O tratamento das aquisições de imóveis para revenda é em IMT semelhante ao que

lhes estava conferido no Código do Imposto Municipal de Sisa e do Imposto sobre as
Sucessões e Doações (CIMSISD) (artigo 11.º, n.º 3.º, artigo 13.º-A e artigo 16.º, n.º 1.º).
Assim, estamos perante uma isenção que apenas será sem pagamento se o
adquirente estiver coletado pelo exercício da atividade de comprador de prédios para
revenda e se comprovar o exercício dessa atividade no ano anterior, através de certidão
passada pelo serviço de finanças competente, devendo dela constar se nesse ano foi
adquirido para revenda ou revendido algum prédio antes adquirido para esse fim.
Caso contrário, a isenção será com pagamento, podendo, em caso de revenda

dentro do prazo de 3 anos, sem ser novamente para revenda, e desde que o sujeito
passivo esteja coletado pelo exercício da dita atividade de comprador de prédios para
revenda, recuperar o IMT inicialmente liquidado e pago, mediante requerimento
acompanhado da prova da transação.
Tem-se entendido que a declaração expressa, na escritura de compra, da intenção

de revenda é condição fundamental para que se verifique a isenção. Assim, se essa
intenção não ficar expressa na escritura, o IMT não será restituído, ainda que a revenda
se tenha realizado no prazo de 3 anos sem ser novamente para revenda.
A caducidade da isenção na aquisição de prédios para revenda está tratada no n.º 5

do artigo 11.º do CIMT, que diz o seguinte:
“A aquisição a que se refere o artigo 7.º deixará de beneficiar de isenção logo que
se verifique que aos prédios adquiridos para revenda foi dado destino diferente ou que
os mesmos não foram revendidos dentro do prazo de três anos ou o foram novamente
para revenda”.
81
Trata-se, pois, de norma idêntica à do n.º 1.º do artigo 16.º do CIMSISD, pelo que é
de supor que se mantenham a doutrina e a jurisprudência anteriores sobre este assunto.
É, em particular, relevante a este propósito o teor do ofício-circular n.º D-2/91, de

17 de Julho, que trata do conceito de destino diferente, pelo que passamos a transcrevê-
lo:
Ofício-circular D-2/91, de 17 de Junho:

"…
Conceito de destino diferente:
a) Loteamentos: O loteamento de prédio rústico, adquirido com isenção de sisa nos
termos do art. 11.º, n.º 3.º, com a sua posterior venda por lotes, não conduz à perda
da referida isenção, por não configurar o destino diferente do da revenda, referido no
art. 16.º, n.º 1.º.
Contudo, se como contrapartida do licenciamento do loteamento, vierem a ser
cedidas parcelas de terreno à Câmara Municipal respetiva, será, quanto a estas, devida
sisa, sendo de observar o disposto nos arts. 91.º e 115.º, n.º 5, do CIMSISD, uma vez
que tal cedência, ainda que decorrente de disposição legal, constitui desvio ao requisito
essencial da isenção: a revenda dos prédios.
b) Arrendamento: O arrendamento de um prédio adquirido com isenção de sisa, nos
termos do art. 11.º, n.º 3.º, não configura, só por si, o destino diferente do da revenda.
Tal facto será, contudo, determinante da perda de isenção se for acompanhado por
outros, nomeadamente com a transferência do ativo permutável para o ativo
imobilizado, através do competente lançamento contabilístico, inviabilizando assim a
revenda ou manifestando essa intenção".
Decorre deste entendimento que não há perda de isenção na compra de terrenos

para revenda, se eventualmente se proceder ao loteamento desses terrenos.
Também o arrendamento de um prédio, se não for acompanhado da transferência

contabilística de inventários para uma rubrica do ativo não corrente, não implica a
existência de destino diferente e, por isso, a perda da isenção.
Será interessante fazer referência a um parecer do Centro de Estudos Fiscais,

publicado no Boletim Ciência e Técnica Fiscal, n.º 380, de outubro a dezembro de 1995,
a págs. 488 a 490, segundo o qual também não se deve considerar afetação a destino
82
diferente, relativamente a um prédio adquirido para revenda, o acabamento do mesmo

e a constituição da propriedade horizontal, com a subsequente venda das frações
autónomas desta resultantes.
O mesmo não se passa se eventualmente o prédio adquirido para revenda vier a ser
objeto de permuta. Nesse sentido, diz-se em Acórdão de 19 de junho de 1985, do
Supremo Tribunal Administrativo, 2.ª Secção:
"1. Para efeitos de isenção de sisa prevista no n.º 3 do art. 11.º do Código da Sisa
e do Imposto sobre as Sucessões e Doações (CSISD), não assume qualquer relevo a troca
ou permuta de bens, sendo apenas de considerar a revenda, no seu sentido técnico-
jurídico.
2. Tal era assim, mesmo quando vigorava a redação do n.º 3 do art. 16.º do Código
referido, estabelecida pelo Dec.-Lei 48 316."
No mesmo sentido, existia já outro acórdão do mesmo Tribunal, de 14 de dezembro

de 1983, Proc. 54 893, publicado no Boletim Ciência e Técnica Fiscal, n.os 298 a 300, de
outubro de 1983.
A doutrina da Administração Fiscal é idêntica, achando-se vertida na Circular n.º

14/78, de 10 de julho, que passamos a transcrever:
"Tendo-se suscitado dúvidas sobre se a permuta ou troca de prédios que hajam sido
adquiridos ao abrigo da isenção estabelecida no n.º 3 do artigo 11.º do Código da Sisa
e do Imposto sobre as Sucessões e Doações – aquisição de prédios para revenda – satisfaz
o condicionalismo fixado no n.º 1 do artigo 16.º do mesmo diploma, já que neste
preceito se alude, não a prédios revendidos, mas a prédios transacionados, comunico a
V. Ex.ª, para geral conhecimento dos Serviços e fiscalização de futuras situações, que
Sua Ex.ª o Subsecretário de Estado do Orçamento, por despacho de 7 de Julho de 1978,
dignou-se sancionar o entendimento – que é, aliás, o que vem sendo defendido pelo
Tribunal de 2.ª Instância das Contribuições e Impostos (Cfr. Boletins n.os 136 e 177,
respetivamente, a páginas 238 e 378) – de que só a revenda dos prédios poderá
considerar-se compreendida no aludido n.º 1 do artigo 16.º".
Continuando a supor que se irão manter a doutrina e a jurisprudência respeitantes

a esta problemática da isenção e respetiva caducidade nas aquisições para revenda,
importará chamar a atenção para o facto de a isenção nas compras de imóveis para
83
revenda não abranger eventuais cessões de posições contratuais em contratos promessa

de compra e venda.
Apesar de se tratar de operações sujeitas a IMT, de harmonia com o disposto nas

alíneas b) e e) do n.º 3 do artigo 2.º do respetivo Código, não se considera que fiquem
abrangidas pela mesma isenção, por se entender que esta se reporta apenas à compra,
que tem de ser concretizada por escritura pública ou por documento particular
autenticado.
Do mesmo modo, entende-se que a cessão de posição contratual num contrato

promessa de compra e venda, levada a cabo por empresa que prometeu adquirir o imóvel
para revenda, implica a caducidade da isenção, por se entender que não houve revenda.
Este entendimento a propósito das implicações das cessões de posições contratuais

em contratos promessa de compra e venda de imóveis implica, no fundo, que existam,
no mesmo Código, dois conceitos distintos de transmissão, incluindo as cessões para
determinados efeitos e excluindo-as para outros. Esperemos, por isso, que o assunto
venha a ser reequacionado, no sentido de se evitar as injustiças a que esta duplicidade
de critérios acaba por conduzir.
6.1.2 Permuta de bens imóveis: disposições relevantes
Artigo 2.º, n.º 1 –

“O IMT incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou
de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional.”

“Em virtude do disposto no n.º 1, são também sujeitas ao IMT, designadamente:
...
b) As permutas, pela diferença declarada de valores ou pela diferença entre os
valores patrimoniais tributários, consoante a que for maior;”
Artigo 4.º –
“O IMT é devido pelos adquirentes dos bens imóveis, sem prejuízo das seguintes
regras:
...
84
c) Nos contratos de troca ou permuta de bens imóveis, qualquer que seja o título
por que se opere, o imposto é devido pelo permutante que receber os bens de maior
valor, entendendo-se como de troca ou permuta o contrato em que as prestações de
ambos os permutantes compreendem bens imóveis, ainda que futuros;
d) Nos contratos de promessa de troca ou permuta com tradição de bens apenas
para um dos permutantes, o imposto será desde logo devido pelo adquirente dos bens,
como se de compra e venda se tratasse, sem prejuízo da reforma da liquidação ou da
reversão do sujeito passivo, conforme o que resultar do contrato definitivo,
procedendo-se, em caso de reversão, à anulação do imposto liquidado ao permutante
adquirente;”

“Nos contratos de permuta de bens presentes por bens futuros, a transmissão,
relativamente a estes, ocorre logo que os mesmos se tornem presentes, a não ser que,
por força das disposições do presente Código, se tenha de considerar verificada em data
anterior.”

“O disposto nos números anteriores entende-se, porém, sem prejuízo das seguintes
regras:
...
4.ª Nas permutas de bens imóveis, toma-se para base da liquidação a diferença
declarada de valores, quando superior à diferença entre os valores patrimoniais
tributários;”
Artigo 14.º, n.os 2 e 3 –

“2 - No caso de contratos de permuta de bens presentes por bens futuros, a
avaliação do bem futuro será efetuada quando o bem adquirir a natureza de prédio,
nos termos do CIMI.
3 - Para efeitos do disposto no número anterior, considera-se que o bem futuro
adquire a natureza de prédio quando, no caso de imóveis urbanos a construir, já se
encontre aprovado o respetivo projeto de construção.”
85
6.2 Imposto do selo
A incidência objetiva do imposto do selo está prevista no artigo 1.º do Código do

Imposto do Selo, estabelecendo, de modo geral, que o imposto incide sobre todos os
atos, contratos, documentos, títulos, papéis e outros factos ou situações jurídicas
previstos na Tabela Geral, incluindo as transmissões gratuitas de bens.
Assim, a incidência objetiva é efetuada com remissão à Tabela Geral anexa ao

Código do Imposto do Selo, a qual apresenta os factos sujeitos a tributação, bem como
o seu valor tributável e respetivas taxas.
Saliente-se que o n.º 2 do artigo 1.º do Código exclui da tributação em imposto do

selo as operações sujeitas a IVA e dele não isentas. Assim, caso haja renúncia à isenção
na venda de um imóvel, não haverá sujeição a Imposto do Selo.
Com relevância para o tema em estudo, importa analisar a verba 1.1 da TGIS, nos
termos da qual está sujeita a Imposto do Selo a “aquisição onerosa ou por doação do
direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito sobre imóveis, bem como
a resolução, invalidade ou extinção, por mútuo consenso, dos respetivos contratos”.
Sobre o seu valor é aplicada a taxa de 0,8%.
A respeito do arrendamento, haverá que analisar a verba 2 da TGIS, a qual prevê a

sujeição a Imposto do Selo do “arrendamento e subarrendamento, incluindo as
alterações que envolvam aumento de renda operado pela revisão de cláusulas
contratuais e a promessa quando seguida da disponibilização do bem locado ao
locatário”. Sobre a renda ou seu aumento convencional, correspondentes a um mês ou,
tratando-se de arrendamentos por períodos inferiores a um mês, sem possibilidade de
renovação ou prorrogação, sobre o valor da renda ou do aumento estipulado para o
período da sua duração, incide uma taxa de 10%.
Nestas situações, o Imposto do Selo é encargo do locador (senhorio) ou sublocador,

enquanto titular do interesse económico, conforme dispõe a alínea b) do n.º 3 e n.º 1
do artigo 3.º do Código do Imposto do Selo.
Nos termos do n.º 1 do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo, os locadores e

sublocadores comunicam à Autoridade Tributária e Aduaneira os contratos de
86
arrendamento, subarrendamento e respetivas promessas, bem como as suas alterações

e cessação.
Esta comunicação é efetuada até ao fim do mês seguinte ao do início do

arrendamento, do subarrendamento, das alterações, da cessação ou, no caso de
promessa, da disponibilização do bem locado, em declaração de modelo oficial (Modelo
2).
Imposto do selo referente a imóveis de valor superior a € 1 000 000
A Lei n.º 55-A/2012, no âmbito das medidas de combate à crise financeira, e em

cumprimento do plano de ajustamento, veio sujeitar a Imposto do selo a propriedade e
outros direitos reais sobre prédios urbanos cujo VPT seja igual ou superior a € 1 000 000,
tendo suscitado diversas questões interpretativas, originando inúmeras reclamações e
processos intentados pelos proprietários contra a AT.
Em resultado da criação do Adicional ao IMI (AIMI) – que adiante abordaremos –, foi

revogada pela Lei do Orçamento do Estado para 2017 a tributação em sede de Imposto
do Selo, prevista na verba 28 da TGIS.
Esta alteração produziu efeitos a 31 de dezembro de 2016.
6.3 IMI
O IMI incide sobre o VPT dos prédios8 rústicos e urbanos situados no território
português.
O imposto é devido pelo proprietário do prédio em 31 de dezembro do ano a que o

mesmo respeitar, sendo que nos casos de usufruto ou de direito de superfície, o imposto
é devido pelo usufrutuário ou pelo superficiário após o início da construção da obra ou
do termo da plantação.
A taxa aplicável a prédios rústicos é de 0,8%. Relativamente a prédios urbanos, a

taxa varia entre 0,3% e 0,5% (a definir por cada município) – vide n.º 1 do artigo 112.º
do Código do IMI.
8
O conceito de prédio está previsto no artigo 2.º do Código do IMI.
87
Nos termos do artigo 9.º do Código do IMI:
“1 - O imposto é devido a partir:

(…)
d) Do 4.º ano seguinte, inclusive, àquele em que um terreno para construção tenha
passado a figurar no inventário de uma empresa que tenha por objeto a construção de
edifícios para venda;
e) Do 3.º ano seguinte, inclusive, àquele em que um prédio tenha passado a figurar
no inventário de uma empresa que tenha por objeto a sua venda.
2 - Nas situações previstas nas alíneas d) e e) do número anterior, caso ao prédio

seja dada diferente utilização, liquida-se o imposto por todo o período decorrido desde
a sua aquisição.
3 - Na situação prevista na alínea e) do n.º 1, o imposto é ainda devido a partir do

ano, inclusive, em que a venda do prédio tenha sido retardada por facto imputável ao
respetivo sujeito passivo.
4 - Para efeitos do disposto nas alíneas d) e e) do n.º 1, devem os sujeitos passivos

comunicar ao serviço de finanças da área da situação dos prédios, no prazo de 60 dias
contados da verificação do facto determinante da sua aplicação, a afetação dos prédios
àqueles fins.
5 - Nas situações a que alude o número anterior, se a comunicação for apresentada

para além do prazo referido, o imposto é devido por todo o tempo já decorrido,
iniciando-se a suspensão da tributação apenas a partir do ano da comunicação,
cessando, todavia, no ano em que findaria caso tivesse sido apresentada em tempo.
6 - Não gozam do regime previsto nas alíneas d) e e) do n.º 1 os sujeitos passivos

que tenham adquirido o prédio a entidade que dele já tenha beneficiado.
7 - O disposto nas alíneas d) e e) do n.º 1 não é aplicável aos sujeitos passivos que
tenham domicílio fiscal em país, território ou região sujeitos a um regime fiscal
88
claramente mais favorável constante de lista aprovada por portaria do Ministro das
Finanças.”
6.4 AIMI
Pela Lei do Orçamento do Estado para 2017 foi criado o AIMI, que veio substituir o
anterior imposto do selo de 1% sobre o valor do imóvel acima de 1 milhão de euros (verba
28 da TGIS). Foi enquadrado num capítulo específico do Código do IMI, contendo os
artigos 135.º-A a 135.º-K.
De acordo com o Relatório do Orçamento do Estado, de outubro de 2016, elaborado

pelo Ministério das Finanças, este novo imposto visa introduzir “na tributação do
património imobiliário um elemento progressivo de base pessoal, tributando de forma
mais elevada os patrimónios mais avultados”.
Sujeitos passivos do imposto
São definidos como sujeitos passivos as pessoas singulares ou coletivas que sejam
proprietários, usufrutuários ou superficiários de prédios urbanos situados no território
português.
São afastados da sujeição ao AIMI o Estado, as Regiões Autónomas, as autarquias

locais e as suas associações e federações de municípios de direito público, bem como
qualquer dos seus serviços, estabelecimentos e organismos, ainda que personalizados,
incluindo os institutos públicos.
A qualidade de sujeito passivo é determinada tendo por referência a data de 1 de

janeiro do ano a que o imposto respeita, contrariamente ao IMI, em que a data relevante
é 31 de dezembro.
Incidência
O AIMI incide sobre a soma dos VPT’s dos prédios urbanos situados em território
português de que o sujeito passivo seja titular, seja ele residente em Portugal ou não.
89
Excluem-se da sujeição ao AIMI os prédios urbanos classificados como “comerciais,

industriais ou para serviços” e “outros” nos termos das alíneas b) e d) do n.º 1 do artigo
6.º do Código o IMI, respetivamente.
Nos termos do n.º 2 do artigo 6.º, são classificados como comerciais, industriais ou
para serviços os edifícios ou construções para tal licenciados ou, na falta de licença, que
tenham como destino normal cada um destes fins.
Em resumo, estão sujeitos ao AIMI os imóveis habitacionais e os terrenos para

construção.
Nos termos do n.º 3 do artigo 6.º do Código do IMI, “[c]onsideram-se terrenos para
construção os terrenos situados dentro ou fora de um aglomerado urbano, para os quais
tenha sido concedida licença ou autorização, admitida comunicação prévia ou emitida
informação prévia favorável de operação de loteamento ou de construção, e ainda
aqueles que assim tenham sido declarados no título aquisitivo, excetuando-se os
terrenos em que as entidades competentes vedem qualquer daquelas operações,
designadamente os localizados em zonas verdes, áreas protegidas ou que, de acordo
com os planos municipais de ordenamento do território, estejam afetos a espaços,
infraestruturas ou equipamentos públicos”.
De acordo com o disposto no n.º 3 do artigo 135.º-C do Código do IMI, não é

contabilizado para a soma dos VPT’s:
a) O valor dos prédios que no ano anterior tenham estado isentos ou não sujeitos a
tributação em IMI;
b) O valor dos prédios que se destinem exclusivamente à construção de habitação
social ou a custos controlados cujos titulares sejam cooperativas de habitação e
construção ou associações de moradores;
c) O valor dos prédios ou partes de prédios urbanos cujos titulares sejam
condomínios, quando o valor patrimonial tributário de cada prédio ou parte de prédio
não exceda 20 vezes o valor anual do indexante de apoios sociais;
d) O valor dos prédios ou partes de prédios urbanos cujos titulares sejam
cooperativas de habitação e construção e associações de moradores. que no ano
anterior tenham estado isentos ou não sujeitos a tributação em IMI.
90
A título meramente exemplificativo, esta exclusão poderá ser relevante para os

contribuintes que beneficiem da não tributação do IMI no caso de compra de imóveis
para revenda [cf. alínea e) do n.º 1 do artigo 9.º do Código do IMI].
Para a determinação do valor tributável são deduzidas as seguintes importâncias:

- € 600 000,00, quando o sujeito passivo é uma pessoa singular;
- € 600 000,00, quando o sujeito passivo é uma herança indivisa.
Sujeitos passivos casados ou unidos de facto
Os sujeitos passivos casados ou em união de facto para efeitos do artigo 14.º do

Código do IRS podem optar pela tributação conjunta do AIMI. Sobre esta matéria veja-
se o artigo 135.º-D do Código do IMI.
Herança Indivisa
Tal como referido no artigo 135.º-A do Código do IMI, a herança indivisa é

equiparada, para efeitos do AIMI, a pessoa coletiva.
Esta equiparação pode, contudo, ser afastada se a herança, através do cabeça de

casal, apresentar uma declaração, de 1 a 31 de março, identificando todos os herdeiros
e as suas quotas, e se, subsequentemente, de 1 a 30 de abril, todos os herdeiros na
mesma identificados confirmarem as respetivas quotas. Em qualquer caso, a
comunicação será feita exclusivamente através do Portal das Finanças.
Sendo afastada a equiparação da herança indivisa a pessoa coletiva, a quota-parte

de cada herdeiro sobre o valor do prédio ou dos prédios que integram a herança indivisa
acresce à soma dos VPT’s dos prédios que constam da matriz na titularidade desse
herdeiro, para efeitos de determinação do valor tributável previsto no artigo 135.º-C.
Taxas
As taxas do AIMI a aplicar sobre o valor tributável são as seguintes:
- 0,4% às pessoas coletivas;
91
- 0,7%, sobre o valor tributável até 1 milhão de euros, e 1% na parte excedente,

relativamente à parcela dos prédios detidos por pessoas coletivas que sejam afetos a
uso pessoal dos titulares do respetivo capital, dos membros dos órgãos sociais ou de
quaisquer órgãos de administração, direção, gerência ou fiscalização ou dos respetivos
cônjuges, ascendentes e descendentes;
- 0,7%, sobre o valor tributável até 1 milhão de euros, 1% até 2 milhões e 1,5% a
partir deste valor, às pessoas singulares;
- 0,7% às heranças indivisas (no caso de não ser afastada a equiparação a pessoa
coletiva);
- 7,5% aos prédios que sejam propriedade de entidades sujeitas a um regime fiscal
mais favorável, a que se refere o n.º 1 do artigo 63.º-D da Lei Geral Tributária.
A liquidação será promovida pela AT com base na informação de que dispõe.
A aplicação de taxa diferenciada para os imóveis afetos a uso pessoal dos titulares
do respetivo capital, dos membros dos órgãos sociais ou de quaisquer órgãos de
administração, direção, gerência ou fiscalização ou dos respetivos cônjuges,
ascendentes e descendente, terá por base a informação constante do Anexo AIMI à
Modelo 22 do IRC.
Desconhecemos quais os imóveis que são enquadráveis nesta disposição. Caso uma
dada sociedade arrende um imóvel ao seu administrador ou sócio, estará também sujeita
à taxa agravada? Cremos que não, uma vez que o imóvel deverá ser considerado afeto a
arrendamento e não a uso pessoal de terceiros, mas ainda não se conhece qualquer
entendimento administrativo a este propósito.
Liquidação e pagamento
O AIMI é liquidado anualmente, pela AT, no mês de junho do ano a que o imposto
respeita.
O pagamento do AIMI é efetuado no mês de setembro do ano a que o mesmo

respeita.
92
Dedução em IRS
O AIMI é dedutível à coleta do IRS (e não ao rendimento, como acontece com o IMI)
devido pelos sujeitos passivos que detenham rendimentos imputáveis a prédios urbanos
sobre os quais incida.
Estando em causa rendimentos prediais (categoria F), a dedução do AIMI é limitada

à concorrência:
- Da parte da coleta do IRS proporcional aos rendimentos líquidos da categoria F,

no caso de englobamento; ou
- Da coleta obtida por aplicação da taxa de 28%, nos demais casos.
Esta mesma dedução é aplicável, com as necessárias adaptações, a sujeitos passivos

de IRS titulares de rendimentos da Categoria B obtidos no âmbito de atividade de
arrendamento ou hospedagem.
Esta dedução não está sujeita ao limite das deduções à coleta previsto no n.º 7 do
artigo 78.º do Código do IRS.
Dedução em IRC
Os sujeitos passivos sujeitos a IRC podem optar por deduzir à coleta, e até à sua
concorrência, o montante do AIMI pago durante o exercício a que respeita o imposto,
limitada à fração correspondente aos rendimentos gerados por imóveis, a ele sujeitos,
no âmbito de atividade de arrendamento ou hospedagem.
A opção pela dedução do AIMI à coleta prejudica, naturalmente, a dedução deste

imposto na determinação do lucro tributável em sede de IRC.
Esta dedução é feita nos mesmos termos da dedução relativa a benefícios fiscais
[prevista na alínea c) do n.º 2 do artigo 90.º do Código do IRC], não se lhe aplicando,
contudo, o limite previsto no n.º 1 do artigo 92.º do mesmo Código.
93
Esta dedução não é aplicável quando os imóveis sejam detidos, direta ou

indiretamente, por entidade com residência ou domicílio em país, território ou região
sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável constante de lista aprovada por
portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças.
94
BIBLIOGRAFIA
FERNANDES, F. Pinto e FERNANDES, Nuno Pinto, Código da Sisa e do Imposto sobre as

Sucessões e Doações, Rei dos Livros.
FREITAS PEREIRA, Manuel Henrique, Fiscalidade, 6.ª edição Almedina, 2018
JACOB, António, IRS – Declaração Modelo 3 e Anexos relativa a rendimentos de 2014,

APECA, 2015
MORAIS, Rui Duarte, Sobre o IRS, 2.ª edição, Almedina, 2008
PINHEIRO PINTO, José Alberto, Fiscalidade, Areal Editores, 5.ª edição, 2011
PINHEIRO PINTO, José Alberto, Tratamento Contabilístico e Fiscal do Imobilizado, Areal

Editores, Fevereiro 2005
PRATA, Ana, Dicionário jurídico, Almedina, 1998
RORIZ, José Soares, A contabilização do IVA, 2.ª Edição, APECA, 1999
SALDANHA SANCHES, J. L., Sobre o conceito de mais-valia, Fisco n.º 38/39, 1992
SALDANHA SANCHES, J. L., Ainda sobre o conceito de mais-valias, Fisco n.º 65/66, 1994
TRAVANCA, Duarte, IVA na construção civil e no imobiliário, Vida Económica, 2008
TURISMO DE PORTUGAL, I.P., Alojamento Local: regime jurídico 2015 | Guia Técnico,
2015
XAVIER DE BASTO, José, IRS – Incidência Real e Determinação dos Rendimentos

Líquidos, Coimbra Editora, 2007
95
ANEXOS
ANEXO N.º 1: Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de março (pág.97)
ANEXO N.º 2: Ofício-circulado n.º 20177, de 30 de abril de 2015 (pág.131)
ANEXO N.º 3: Decreto-Lei n.º 21/2007, de 29 de janeiro (pág.141)
ANEXO N.º 4: Ofício-circulado n.º 30 099, de 9 de fevereiro de 2007 (pág.151)
ANEXO N.º 5: Informação Vinculativa ao Processo n.º 2570, de 20 de outubro de 2011
(pág.167)
96
Classificação: 0 6 0 . 0 1 . 0 1
Segurança: P ú b l i c a
Processo:
Direção de Serviços de Comunicação e Apoio ao Contribuinte
|Legislação|
Diploma – Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de março
Estado: vigente
Resumo: Aprova a declaração modelo 2, o modelo do recibo eletrónico de quitação de rendas e a

declaração modelo 44, previstos no Código do Imposto do Selo e no Código do IRS.
Publicação: Diário da República n.º 63/2015, 1.º Suplemento, Série I, de 31/03, Páginas 1728-(2) – 1728-
(11).
Legislação associada: Decreto-Lei n.º 442-A/88 - 30/11; Lei n.º 82-E/2014 – 31/12.
Histórico de alterações: -
Ver – original no DR
MINISTÉRIOS DAS FINANÇAS E DA ECONOMIA
Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de março
A Lei n.º 82-E/2014, de 31 de dezembro, em vigor a partir de 1 de janeiro de 2015, veio proceder à
reforma da tributação das pessoas singulares, introduzindo alterações profundas no Código do Imposto
sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (adiante designado por Código do IRS), aprovado pelo
Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro.
De entre as alterações mais relevantes consta a consagração do arrendamento como uma verdadeira
atividade económica e, consequentemente, a possibilidade de dedução da maioria dos gastos que sejam
efetivamente suportados e pagos pelos titulares de rendimentos prediais.
Paralelamente, foi instituído no artigo 115.º deste Código a obrigatoriedade de os titulares daqueles
rendimentos emitirem recibo de quitação eletrónico, em modelo oficial, de todas as importâncias
recebidas dos seus inquilinos, pelo pagamento das rendas referidas nas alíneas a) a e) do n.º 2 do artigo
8.º do mesmo Código, ainda que a título de caução ou adiantamento ou entregarem à AT, até ao fim do
mês de janeiro de cada ano, por referência ao ano anterior, uma declaração de modelo oficial com a
discriminação desses rendimentos.
Nos termos da Lei n.º 82-E/2014, de 31 de dezembro, as alterações introduzidas pela mesma ao artigo
115.º do Código do IRS produzem efeitos a partir de 1 de janeiro de 2015, devendo os recibos de
quitação em papel emitidos nos meses de janeiro a abril ser passados eletronicamente conjuntamente
com o recibo de quitação emitido no mês de maio do mesmo ano, o que não elimina a obrigação de
entrega dos recibos de quitação em papel aos inquilinos, nos termos e nos prazos definidos na lei civil,
nos meses de janeiro a abril de 2015.
Por outro lado, a Lei n.º 82-B/2014, de 31 de dezembro (Lei do Orçamento do Estado para 2015), veio
introduzir significativas alterações no sistema de gestão e controlo dos contratos de arrendamento e
subarrendamento até aqui vigente, alterando o artigo 60.º do Código do Imposto do Selo (adiante
designado por Código do IS), aprovado pela Lei n.º 150/99, de 11 de setembro, instituindo a
obrigatoriedade de comunicação à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) dos contratos de
arrendamento, subarrendamento e respetivas promessas, bem como das suas alterações e cessação.
MOD. 4.3
Av.ª João XXI, 76 - r/c, – 1049-065 LISBOA Tel: (+351) 217 610 000 Fax: (+351) 217 610 132
Email: dscac@at.gov.pt www.portaldasfinancas.gov.pt Centro de Atendimento Telefónico: 707 206 707
Nos termos do n.º 2 do artigo 60.º do Código do IS, na redação dada pela Lei n.º 82-B/2014, de 31 de
dezembro, a comunicação anteriormente referida deve ser efetuada até ao fim do mês seguinte ao do
início do arrendamento ou do subarrendamento, das alterações, da cessação ou, no caso de promessa,
da disponibilização do bem locado, em declaração de modelo oficial.
Com estas alterações são dados novos passos no sentido da crescente desmaterialização e
simplificação no cumprimento das obrigações fiscais, sem encargos, a par com o reforço dos
mecanismos de controlo, contribuindo também para a redução dos níveis de incumprimento e de evasão
fiscal.
A presente portaria tem, assim, como objetivo proceder à aprovação da declaração de comunicação de
contratos de arrendamento prevista n.º 2 do artigo 60.º do Código do IS e, bem assim, do modelo de
recibo de quitação para efeitos do disposto na alínea a) do n.º 5 do artigo 115.º do Código do IRS e da
declaração de discriminação de rendimentos prediais prevista na alínea b) do n.º 5 do mesmo artigo.
Assim,
Manda o Governo, pelo Secretário de Estado dos Assuntos Fiscais, nos termos do n.º 2 do artigo 1.º da
Lei n.º 150/99, de 11 de setembro e do artigo 8.º do Decreto-Lei n.º 442.º-A/88, de 30 de novembro, o
seguinte:
CAPÍTULO I
Modelos oficiais
Artigo 1.º
Objeto
São aprovados os seguintes modelos oficiais que se publicam em anexo à presente portaria, da qual
fazem parte integrante:
a) A declaração modelo 2 do Imposto do Selo e respetivas instruções de preenchimento, a que se refere

o n.º 2 do artigo 60.º do Código do IS, que constam do anexo I;
b) O modelo de recibo de quitação, designado de recibo de renda eletrónico e respetivas instruções de

preenchimento, a que se refere a alínea a) do n.º 5 do artigo 115.º do Código do IRS, que constam do
anexo II;
c) A declaração modelo 44 e respetivas instruções de preenchimento, a que se refere a alínea b) do n.º 5

do artigo 115.º do Código do IRS, que constam do anexo III.
CAPÍTULO II
Comunicação de contratos
Artigo 2.º
Formalidades da Comunicação
1 - Por cada contrato de arrendamento ou subarrendamento, respetivas alterações e cessação, bem

como contrato promessa com a disponibilização do bem locado, deve ser apresentada uma declaração
modelo 2.
2 - Sempre que se verifique a existência de mais do que um locador, sublocador ou promitente, a

declaração apresentada por um deles, com a identificação dos restantes, dispensa a declaração pelos
demais.
Artigo 3.º
Entrega da declaração Modelo 2
DocBaseV/2014 2 / 34
1 - A declaração modelo 2 deve ser entregue por transmissão eletrónica de dados no Portal das
Finanças, no endereço eletrónico www.portaldasfinancas.gov.pt.
2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, os sujeitos passivos referidos no n.º 2 e alínea b) do n.º
3 do artigo 5.º podem ainda cumprir a obrigação em qualquer serviço de finanças.
3 - Caso haja opção nesse sentido pelo sujeito passivo, as obrigações previstas nos n.os 3 e 5 do artigo
6.º do Regime do Arrendamento Rural, estabelecido no Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de outubro,
podem também ser cumpridas através do modelo 2 em qualquer serviço de finanças.
Artigo 4.º
Liquidação e pagamento do Imposto de Selo
1 - A liquidação do imposto do selo, quando devido, é efetuada pela AT na sequência da submissão da

declaração modelo 2.
2 - No momento da liquidação do imposto é emitido documento único de cobrança que, certificado pelos
meios em uso na rede de cobrança, comprova o pagamento do imposto.
CAPÍTULO III
Recibo de renda eletrónico
Artigo 5.º
Âmbito de aplicação
1 - São obrigados à emissão do recibo de renda eletrónico os sujeitos passivos de IRS, titulares de
rendimentos da categoria F, pelas rendas recebidas ou colocadas à disposição, referidas nas alíneas a)
a e) do n.º 2 do artigo 8.º do Código do IRS, ainda que a título de caução ou adiantamento, quando não
optem pela sua tributação no âmbito da categoria B.
2 - Ficam dispensados da obrigação prevista no número anterior os sujeitos passivos que,

cumulativamente:
a) Não possuam, nem estejam obrigados a possuir, caixa postal eletrónica, nos termos do artigo 19.º da
Lei Geral Tributária; e
b) Não tenham auferido, no ano anterior, rendimentos da categoria F em montante superior a duas vezes
o valor do IAS ou, não tendo auferido naquele ano qualquer rendimento desta categoria, prevejam que
lhes sejam pagas ou colocadas à disposição rendas em montante não superior àquele limite.
3 - Ficam igualmente dispensados da obrigação prevista no n.º 1:
a) As rendas correspondentes aos contratos abrangidos pelo Regime do Arrendamento Rural,

estabelecido no Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de outubro; e
b) Os sujeitos passivos que sejam titulares de rendimentos da categoria F e que tenham, a 31 de

dezembro do ano anterior àquele a que respeitam tais rendimentos, idade igual ou superior a 65 anos.
4 - Os sujeitos passivos referidos nos n.os 2 e 3 podem optar pela emissão do recibo de renda eletrónico,
ficando a partir da primeira emissão deste recibo sujeitos às regras gerais de emissão por esta via,
devendo, sendo caso disso, emitir na mesma data os recibos de renda eletrónicos referentes às rendas
auferidas nos meses anteriores do mesmo ano.
Artigo 6.º
Emissão do recibo de renda eletrónico
1 - O preenchimento e emissão do recibo de renda eletrónico efetua-se obrigatoriamente no Portal das

Finanças, no endereço eletrónico www.portaldasfinancas.gov.pt.
2 - Para a emissão do recibo de renda eletrónico devem ser seguidos os procedimentos referidos no
Portal das Finanças, mediante autenticação com o respetivo número de identificação fiscal e a senha de
acesso.
3 - O recibo de renda é emitido em duplicado, destinando-se o original a dar quitação das rendas
recebidas da contraparte, ficando o duplicado para o emitente.
Artigo 7.º
Consulta e anulação de recibo de renda eletrónico
1 - Os recibos de renda emitidos ficam disponíveis para consulta no Portal das Finanças, mediante
autenticação individual, pelos emitentes, titulares dos rendimentos, e pelas entidades obrigadas ao
pagamento, durante o período de 4 anos.
2 - A informação referida no número anterior é disponibilizada para consulta imediata quando respeitante
aos últimos dois anos, sendo, nos restantes casos, disponibilizada a pedido do interessado, através do
Portal das Finanças.
3 - A anulação dos recibos de renda previstos na alínea b) do artigo 1.º depende de pedido do emitente,
a submeter obrigatoriamente no Portal das Finanças, até ao termo do prazo legal para a entrega de
respetiva declaração de rendimentos do IRS.
4 - No caso de anulação do recibo de renda são desconsiderados os efeitos fiscais de quitação do

documento, nomeadamente os de suporte de encargos ou gastos.
5 - No caso referido nos n.os 3 e 4, a AT envia comunicação informativa à entidade que conste no recibo
anulado como pagadora da renda.
6 - A comunicação referida no número anterior é enviada por uma das seguintes vias:
a) Por transmissão eletrónica de dados para os contribuintes que possuam caixa postal eletrónica ou que
tenham autorizado no Portal das Finanças o envio de correio eletrónico;
b) Por simples via postal, nos restantes casos.
CAPÍTULO IV
Comunicação anual de rendas
Artigo 8.º
Declaração de rendas
1 - Os sujeitos passivos que estejam dispensados e que não tenham optado pela emissão do recibo
eletrónico de rendas, nos termos do n.º 2 e da alínea b) do n.º 3 do artigo 5.º, estão obrigados a entregar
à AT a declaração a que se refere a alínea c) do artigo 1.º, com a discriminação dos rendimentos
previstos nas alíneas a) a e) do n.º 2 do artigo 8.º do Código do IRS, até ao fim do mês de janeiro de
cada ano, por referência ao ano anterior, nos termos do disposto na alínea b) do n.º 5 do artigo 115.º do
mesmo Código.
2 - A obrigação prevista no número anterior pode ser cumprida por transmissão eletrónica de dados no
Portal das Finanças ou através da apresentação da declaração em suporte papel junto de qualquer
serviço de finanças.
3 - Estão ainda obrigadas à entrega da declaração referida no n.º 1, por transmissão eletrónica de
dados, as entidades dispensadas da obrigação de emissão de fatura, fatura-recibo ou recibo a que se
refere o n.º 7 do artigo 78.º-E do Código do IRS, exceto quando tais entidades emitam e comuniquem
faturas.
4 - Caso haja opção nesse sentido pelo sujeito passivo, as rendas correspondentes aos contratos
abrangidos pelo Regime do Arrendamento Rural, estabelecido no Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de
outubro, podem também ser declaradas nos termos do presente artigo.
CAPÍTULO V
Disposições comuns
Artigo 9.º
Cumprimento das obrigações em nome do sujeito passivo
1 - Os sujeitos passivos podem autorizar terceiros a cumprirem, por transmissão eletrónica de dados, as
obrigações previstas na presente portaria.
2 - A autorização prevista no número anterior deve ser comunicada no Portal das Finanças, de acordo
com os procedimentos aí indicados.
3 - Sem prejuízo do disposto nos números anteriores, o incumprimento das obrigações previstas nesta
Portaria é sempre imputável ao sujeito passivo.
Artigo 10.º
Cumprimento das obrigações por transmissão eletrónica de dados
1 - O cumprimento por transmissão eletrónica de dados das obrigações previstas na presente portaria é
efetuado no Portal das Finanças, após autenticação dos sujeitos passivos ou dos terceiros por eles
autorizados, e de acordo com os procedimentos aí indicados.
2 - A declaração modelo 2 considera-se apresentada na data em que é validada e submetida.
3 - A declaração modelo 44 considera-se apresentada na data em que é submetida, podendo o sujeito

passivo, no prazo de 30 dias, corrigir eventuais erros impeditivos da validação da declaração.
4 - Se, findo o prazo referido no número anterior, não forem corrigidos os erros detetados, a declaração é
considerada como não apresentada.
CAPÍTULO VI
Disposições finais e transitórias
Artigo 11.º
Disposição transitória
1 - A obrigação de emissão do recibo de renda eletrónico aprovado pela presente portaria produz efeitos
desde 1 de janeiro de 2015.
2 - Em conformidade com o disposto na Lei n.º 82-E/2014, de 31 de dezembro, os recibos de quitação

em papel emitidos nos meses de janeiro a abril do ano de 2015 devem ser emitidos eletronicamente
conjuntamente com o recibo de renda eletrónico emitido no mês de maio do mesmo ano.
Artigo 12.º
Entrada em vigor
A presente portaria entra em vigor no dia 1 de abril de 2015.
Secretário de Estado dos Assuntos Fiscais, Paulo de Faria Lince Núncio, em 30 de março de 2015.
DocBaseV/2014 10 / 34
DocBaseV/2014 11 / 34
DocBaseV/2014 12 / 34
DocBaseV/2014 13 / 34
DocBaseV/2014 14 / 34
DocBaseV/2014 15 / 34
DocBaseV/2014 16 / 34
DocBaseV/2014 17 / 34
DocBaseV/2014 18 / 34
DocBaseV/2014 19 / 34
DocBaseV/2014 20 / 34
DocBaseV/2014 21 / 34
DocBaseV/2014 22 / 34
DocBaseV/2014 23 / 34
DocBaseV/2014 24 / 34
DocBaseV/2014 25 / 34
DocBaseV/2014 26 / 34
DocBaseV/2014 27 / 34
DocBaseV/2014 28 / 34
DocBaseV/2014 29 / 34
DocBaseV/2014 30 / 34
DocBaseV/2014 31 / 34
DocBaseV/2014 32 / 34
DocBaseV/2014 33 / 34
DocBaseV/2014 34 / 34
RECIBO DE RENDA ELETRÓNICO
FAQ
Perguntas frequentes – Recibos de renda eletrónicos
1 - Face à entrada em vigor da Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de março, é

obrigatória a emissão de recibo de renda eletrónico?
Sim, a obrigação de emissão do recibo de renda eletrónico produz efeitos desde o dia
1 de janeiro de 2015, devendo os recibos de rendas relativos aos meses de janeiro a
abril, inclusive, ser passados conjuntamente com o recibo a emitir no mês de maio de
2015.
2 – Quem está obrigado à emissão do recibo de renda eletrónico?
Sem prejuízo das situações de dispensa, estão obrigados à emissão do recibo de

renda eletrónico os sujeitos passivos de IRS, titulares de rendimentos prediais
(categoria F), pelas rendas recebidas ou colocadas à disposição, ainda que a título de
caução ou adiantamento, quando não tenham optado pela sua tributação no âmbito de
uma atividade empresarial (categoria B).
3 – A emissão do recibo de renda electrónico é obrigatório apenas para os

rendimentos provenientes de contratos de arrendamento?
Não. A emissão do recibo de renda eletrónico é obrigatório para:
a) As importâncias relativas à cedência do uso do prédio ou de parte dele e aos

serviços relacionados com aquela cedência, onde se inclui o arrendamento,
bem como a promessa do arrendamento com a entrega do bem locado;
b) As importâncias relativas ao aluguer de maquinismos e mobiliários instalados

no imóvel locado;
1
c) A diferença, auferida pelo sublocador, entre a renda recebida do
subarrendatário e a paga ao senhorio;
d) As importâncias relativas à cedência do uso, total ou parcial, de bens imóveis

para quaisquer fins especiais, designadamente publicidade;
e) As importâncias relativas à cedência do uso de partes comuns de prédios em

propriedade horizontal.
4 – Estão previstas situações de dispensa da obrigatoriedade de emissão do

recibo de renda eletrónico?
Sim. Ficam dispensados os sujeitos passivos que cumulativamente:
a) Não possuam, nem estejam obrigados a possuir caixa postal eletrónica, nos
termos do artigo 19.º da Lei Geral Tributária; e,
b) Não tenham auferido, no ano anterior, rendimentos prediais (categoria F) em

montante superior a duas vezes o valor do IAS (€838,44) ou, não tendo
auferido naquele ano qualquer rendimento desta categoria, prevejam que lhe
sejam pagas ou colocadas à disposição rendas em montante não superior
àquele limite. (ver, também, FAQ n.º 5)
5 – Existem outras situações de dispensa de obrigatoriedade de emissão do

recibo de renda eletrónico?
Sim. Não estão abrangidas pela obrigação de emissão do recibo de renda eletrónico
as rendas correspondentes aos contratos abrangidos pelo Regime do Arrendamento
Rural (Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de outubro).
Estão também dispensados da obrigação de emissão do recibo de renda eletrónico os

sujeitos passivos que tenham, a 31 de dezembro do ano anterior àquele a que
respeitam tais rendimentos, idade igual ou superior a 65 anos. Esta dispensa mantém-
se ainda que o sujeito passivo tenha aderido ao serviço ViaCTT (caixa postal
eletrónica), por opção ou obrigação.
2
6 - Sou proprietária de uma fração de um prédio em propriedade horizontal que
arrendei com efeitos a partir de uma data posterior a 31 de março de 2015, o que
tenho de fazer para emitir os recibos de renda eletrónicos?
Tendo o contrato de arrendamento efeitos em data posterior a 31 de março de 2015,

está obrigada à apresentação de uma declaração modelo 2 para liquidação do
respetivo Imposto do Selo, através da qual procede ao registo e caracterização do
contrato, o qual fica registado na base de dados da AT.
Deste modo, para a emissão dos respetivos recibos de renda eletrónicos basta aceder
ao Portal das Finanças => serviços tributários => serviços tributários => entregar =>
arrendamento => (proceder à autenticação com o NIF e senha de acesso) => Emitir
recibo de renda. Nesta página serão listados todos os contratos em que o sujeito
passivo conste como locador, bastando selecionar o contrato para o qual pretende
emitir o recibo de renda eletrónico.
7 - Sou proprietária de um prédio urbano que arrendeiantes de 1 de abril de 2015,

o que tenho de fazer para emitir os recibos de renda eletrónicos?
Sendo o contrato de arrendamento anterior a 1 de abril de 2015 deverá registar no

Portal das Finanças a identificação dos Elementos Mínimos do Contrato, cuja
caracterização permitirá de seguida a emissão do recibo de renda electrónico.
Para o efeito basta aceder ao Portal das Finanças => serviços tributários => serviços
tributários => entregar => arrendamento => (proceder à autenticação com o NIF e
senha de acesso) => Emitir recibo de renda. Nesta página deverá selecionar
“adicionar outro contrato” e proceder à caracterização do contrato com a identificação
dos elementos mínimos do mesmo. Após gravação dos Elementos Mínimos do
Contrato poderá selecionar o contrato na página inicial para emissão do recibo de
renda eletrónico.
8 – O que acontece se aceder ao Portal das Finanças para emitir um recibo de

renda eletrónico e indicar que o contrato é de arrendamento e com efeitos em
data posterior a 31 de março de 2015?
Nesta situação, se não foi liquidado o imposto do Selo deste contrato, deve entregar a
declaração modelo 2 do Imposto do Selo.
3
9 – O que são os Elementos Mínimos do Contrato?
São considerados Elementos Mínimos do Contrato, designadamente:
a) A identificação das partes no contrato – Números de identificação Fiscal dos

Locador/locatário, Sublocador/sublocatário (Senhorio/inquilino),
Cedente/cessionário;
b) A identificação do objeto do contrato – imóvel (identificação matricial);
c) O tipo de contrato – arrendamento/subarrendamento/promessa de

arrendamento com entrega do bem locado/cedência de uso de prédio que não
arrendamento/aluguer de maquinismos associados ao bem locado;
d) A finalidade do contrato – habitacional (permanente) / habitacional (não

permanente) / não habitacional;
e) A data de início do contrato;
f) O valor da renda;
g) A periocidade da renda.
10 - Porque tenho que registar os Elementos Mínimos do Contrato se o contrato

é antigo?
Os Elementos Mínimos do Contrato têm que ser registados para permitir um maior
automatismo na emissão do recibo de renda eletrónico.
11 - Posso alterar os Elementos Mínimos do Contrato?
Sim. Os Elementos Mínimos do Contrato podem ser alterados, bastando selecionar o

contrato em causa, seleccionar “Editar”, alterar os elementos necessários e gravar.
12 – E posso alterar o recibo de renda eletrónico antes de o emitir mas sem

alterar o registo do contrato ou os Elementos Mínimos do Contrato?
Pode alterar alguns elementos na emissão do recibo, como seja o valor da renda, o
período a que respeita, bem como pode remover algum dos locadores ou locatários,
em caso de múltiplos locadores ou de múltiplos locatários do contrato, se o recibo em
causa não respeitar aos mesmos.
4
13 - Em contratos de arrendamento que contemplem vários inquilinos, tem de
ser emitido um recibo para cada um deles?
Não é necessária a emissão do recibo de renda eletrónico para cada um dos

inquilinos, pois a identificação dos mesmos consta do recibo, caso estejam
identificados no registo do contrato ou dos Elementos Mínimos do Contrato.
Também é possível proceder à remoção de algum inquilino apenas na emissão do

recibo por o documento de quitação não lhe respeitar (por exemplo, porque não foi
aquele inquilino que procedeu ao pagamento). Da mesma forma, é possível a emissão
de um recibo de renda eletrónico para cada inquilino, dando quitação apenas da
respetiva quota-parte no pagamento.
14 - É possível inscrever no recibo de renda eletrónico o mês a que se refere o

pagamento da renda?
Sim, o recibo de renda eletrónico dispõe de um campo para a indicação do período a

que respeita a renda.
15 - Existe a obrigação de emissão do recibo de renda eletrónico nos meses em

que o inquilino não pagou a renda?
Sendo o recibo de renda eletrónico um documento de quitação, o mesmo só deve ser

emitido quando existir recebimento de uma renda.
16 - Sendo emitido o recibo de renda eletrónico e caso o inquilino não pague a

renda, é possível anular esse recibo?
Sim, é possível a anulação de recibos de renda eletrónicos até ao final do prazo de

entrega da declaração de IRS Modelo 3 do ano a que respeitam as rendas a anular.
Essa anulação tem de ser solicitada pelo emitente do recibo no Portal das Finanças e
determina a comunicação desse facto, pela Autoridade Tributária e Aduaneira, à
pessoa/entidade a quem o recibo havia sido emitido.
Esta funcionalidade será disponibilizada brevemente.
5
17 - Em maio emito um único recibo no valor das rendas recebidas até à data no
ano de 2015?
Não. Aquando da emissão do recibo respeitante à renda do mês de maio de 2015

deve emitir individualmente os recibos respeitantes aos meses de janeiro a abril deste
mesmo ano.
18 - Em caso de compropriedade no prédio arrendado, cada um dos

comproprietários pode emitir recibo da sua quota-parte ou é possível que
apenas um dos comproprietários emita o recibo da totalidade?
Atendendo a que através do registo do contrato, com a submissão da declaração

Modelo 2 para efeitos do Imposto do Selo, ou através do registo dos Elementos
Mínimos do Contrato é efetuada a identificação de cada um dos comproprietários e
respetiva quota-parte, a obrigação de emissão do recibo de renda eletrónico pode ser
cumprida:
a) Apenas por um deles e declarando a totalidade do valor da renda, ou
b) Pode ser cumprida por qualquer um e nas respetivas quotas-partes.
19 - Nos contratos de arrendamento de imóveis em compropriedade, caso um

dos senhorios tenha mais de 65 anos, a obrigação de emissão de recibo de
renda eletrónico está dispensada para este? E quanto aos restantes, de idade
inferior?
A dispensa da obrigação da emissão do recibo de renda electrónico é pessoal, pelo

que os comproprietários que tenham idade superior aos 65 anos são os únicos que
podem aproveitar dessa dispensa. Assim, caso um dos comproprietários tenha idade
inferior aos 65 anos, o mesmo tem a obrigação de emissão do recibo de renda
eletrónico pela sua quota-parte ou, querendo, pela totalidade da renda (ver FAQ n.º
18).
Acresce que qualquer um dos comproprietários tem a possibilidade de conceder

autorização a um terceiro para o cumprimento da obrigação de emissão do recibo de
renda eletrónico.
6
20 – Como posso autorizar terceiros a emitir recibos de renda eletrónico em meu
nome? E estes terceiros autorizados ficam com acesso a todas as minhas
informações fiscais?
Caso se trate de contrato de arrendamento celebrado após 1 de abril de 2015,

registado com submissão da modelo 2 para efeitos do Imposto do Selo, o declarante
pode autorizar um terceiro a emitir o recibo de renda eletrónico identificando-o no
Quadro VII da declaração modelo 2 do Imposto do Selo.
Relativamente aos contratos de arrendamento celebrados e com efeitos antes de 1 de

abril de 2015, os proprietários que pretendam autorizar um terceiro a emitir o recibo de
renda eletrónico deverão aceder à sua área pessoal do Portal das Finanças =>
serviços tributários => serviços tributários => entregar => arrendamento => (proceder à
autenticação com o NIF e senha de acesso) => Emitir recibo de renda. Nesta página
serão listados todos os contratos em que o sujeito passivo conste como locador,
bastando selecionar o contrato para o qual pretende autorizar outrem a emitir os
recibos e aí proceder à indicação do NIF da pessoa autorizada, no campo próprio
(“NIF do terceiro autorizado”).
Em qualquer dos casos, esta autorização limita-se ao cumprimento da emissão do

recibo de renda eletrónico e registo das alterações dos contratos associados ao prédio
em causa, sendo que o autorizado, para este efeito, utiliza a sua senha pessoal de
acesso ao Portal das Finanças, não lhe sendo permitida a consulta de quaisquer
dados da pessoa que lhe conferiu a autorização.
No entanto, ainda que exista autorização a um terceiro para cumprimento das

obrigações eletrónicas do sujeito passivo nesta matéria, a responsabilidade pelo
cumprimento das mesmas é sempre imputável a esse mesmo sujeito passivo.
21 - Nos contratos de arrendamento de prédios pertencentes a uma herança

indivisa, como é feito o registo do contrato e em nome de quem deve ser emitido
o recibo eletrónico?
Só existe registo do contrato desde que este tenha tido início a partir de 1 de abril de
2015, o que é feito através da declaração modelo 2 para efeitos do Imposto do Selo. A
responsabilidade pela submissão da declaração modelo 2 cabe ao cabeça-de-casal
em nome da herança indivisa.
7
Neste caso, o declarante pode emitir o recibo de renda electrónico ou quem tenha sido
por ele autorizado na modelo 2, constando no recibo como locadores aqueles que
foram identificados na modelo 2.
Caso o contrato seja anterior a 1 de abril de 2015, o registo dos Elementos Mínimos
do Contrato é efetuado aquando da emissão do primeiro recibo, sendo identificados
todos os herdeiros e as respetivas quotas-partes, podendo o recibo ser emitido pelo
cabeça-de-casal em nome da herança indivisa.
22 - Nos contratos de arrendamento de imóveis pertencentes a uma herança

indivisa e cujo cabeça de casal tem mais de 65 anos de idade, existe dispensa de
emissão do recibo de renda eletrónico?
Sim, uma vez que é o cabeça-de-casal a quem compete administrar a herança. Este
tem a obrigação de entregar a declaração modelo 44, até ao fim do mês de janeiro,
com referência ao ano anterior, sem prejuízo de poder optar pela emissão dos recibos
de renda eletrónicos.
Caso o cabeça-de-casal não tenha mais de 65 anos, não está dispensado da

obrigação da emissão do recibo eletrónico, ainda que um dos restantes co-herdeiros
tenha mais de 65 anos, uma vez que é ao cabeça-de-casal que incumbe a
administração da herança indivisa.
23 - Como devem proceder as pessoas/entidades legalmente mandatadas por

procuração para a emissão dos recibos de renda eletrónicos em
substituição/representação dos proprietários? E quais as obrigações a que
estão sujeitos?
Estas pessoas/entidades mandatadas por procuração devem dirigir-se a qualquer

Serviço Local de Finanças, acompanhados dos documentos que lhes conferem os
poderes bastantes, para que os Serviços verifiquem e registem a autorização em
causa para efeitos do cumprimento da obrigação da modelo 2 do Imposto do Selo e da
emissão do recibo de renda eletrónico.
Esta funcionalidade será oportunamente disponibilizada.
8
24 - No caso de rendimentos prediais pertença de um condomínio, quem tem o
dever de comunicação dos elementos do contrato e de emissão do recibo
eletrónico?
O Administrador do Condomínio eleito em Assembleia-geral, nos termos da lei civil,

deve emitir os recibos. Para tal, deve dirigir-se a qualquer Serviço Local de Finanças
acompanhado da Ata em que foi nomeado e que lhe confere os poderes bastantes
para que os Serviços verifiquem e registem a autorização em causa para efeitos do
cumprimento da obrigação da modelo 2 do Imposto do Selo e da emissão do recibo de
renda eletrónico.
Esta funcionalidade será oportunamente disponibilizada.
25 - Pode haver dispensa da obrigação de emissão de recibo eletrónico para

rendimentos prediais decorrentes de partes comuns de prédios em regime de
propriedade horizontal?
No caso dos condomínios (prédios em regime de propriedade horizontal) não existe

dispensa da obrigação de emissão de recibo de renda electrónico relativamente aos
rendimentos da categoria F provenientes das partes comuns do prédio.
26 - O meu imóvel esteve arrendado até março de 2015 e em abril do mesmo ano
celebrei novo contrato já comunicado, o que faço com os recibos do contrato
anterior?
Caso se encontre obrigado a emitir recibos de rendas eletrónicos em maio deverá

emitir os correspondentes recibos.
9
Decreto-Lei 21/2007 de 29 de Janeiro - Série I
No uso da autorização legislativa concedida pelo n.º 3 do artigo 45.º da Lei n.º 60-A/2005, de 30 de
Dezembro, introduz alterações ao Código do IVA e respetiva legislação complementar em matéria de
tributação de operações imobiliárias, incluindo a revisão do regime da renúncia à isenção de IVA na
transmissão e na locação de bens imóveis
O presente decreto-lei procede à introdução na legislação do IVA de um conjunto de medidas destinado a
combater algumas situações de fraude, evasão e abuso que se vêm verificando na realização das operações
imobiliárias sujeitas a tributação, seguindo, nesta matéria, a experiência anteriormente adquirida e as melhores
práticas adotadas em outros Estados membros da União Europeia.
Com esse propósito, são revistas de forma substancial as regras da renúncia à isenção do IVA na locação e
transmissão de bens imóveis abrangidas pelos n.os 30 e 31 do artigo 9.º do respetivo Código, sujeitando-se a
renúncia à verificação cumulativa de algumas condições referentes ao imóvel e aos sujeitos passivos que
podem intervir nessas operações. Sem pôr em causa a possibilidade de desoneração do imposto, por parte dos
operadores económicos, quando os imóveis sejam por si utilizados em atividades tributadas, impõe-se, no
entanto, certas restrições quanto à possibilidade de opção pela tributação, quando a atividade habitual dos
intervenientes não confira um significativo direito à dedução do IVA suportado, salvo se essa atividade
consistir na construção ou aquisição de imóveis para venda ou para locação.
Neste contexto, aproveita-se o ensejo para reformular igualmente o procedimento administrativo relativo à
renúncia à isenção, reduzindo-se as obrigações declarativas dos sujeitos passivos e consagrando-se, nesta
matéria, uma das medidas previstas no Programa de Simplificação Legislativa e Administrativa (SIMPLEX
2006), de forma a estabelecer que a apresentação do pedido de certificado de renúncia e a respetiva emissão
passem a ser realizadas por via eletrónica.
Para garantir uma clara definição e perceção do quadro legal aplicável às situações de renúncia à isenção do
IVA nas operações imobiliárias, as regras que definem as formalidades e as condições para o exercício da
renúncia, bem como os procedimentos a adotar na sequência da mesma, continuam a constar de um regime
jurídico autónomo.
Para além de uma definição mais rigorosa das situações suscetíveis de renúncia à isenção, o regime prevê, nos
casos de transmissão de imóveis com opção pela tributação, que o IVA seja devido ao Estado pelos respetivos
adquirentes. Por sua vez, no sentido de prevenir eventuais práticas que resultem numa fixação artificial do
valor da transação ou da locação com renúncia à isenção, passa a estabelecer-se que o respetivo valor tributável
corresponde ao valor normal de mercado dessas operações, sempre que existam relações especiais entre os
intervenientes e qualquer deles apresente limitações do direito à dedução. Estas duas medidas inserem-se, aliás,
no quadro das possibilidades dadas aos Estados membros na Diretiva n.º 77/388/CEE, do Conselho, de 17 de
Maio (Sexta Diretiva do IVA), na sequência das alterações promovidas pela Diretiva n.º 2006/69/CE, do
Conselho, de 24 de Julho, que veio consagrar algumas medidas destinadas a simplificar a cobrança do imposto
e a combater a fraude e a evasão fiscais.
Fora do âmbito das operações previstas nos n.os 30 e 31 do artigo 9.º do Código do IVA, mas ainda no domínio
de algumas prestações de serviços relativas a bens imóveis, nomeadamente nos trabalhos de construção civil
realizados por empreiteiros e subempreiteiros, o presente decreto-lei vem adotar, de igual modo, uma outra
faculdade conferida pela Diretiva n.º 2006/69/CE, do Conselho, de 24 de Julho. Assim, por via da inversão do
sujeito passivo, passa a caber aos adquirentes ou destinatários daqueles serviços, quando se configurem como
sujeitos passivos com direito à dedução total ou parcial do imposto, proceder à liquidação do IVA devido, o
qual poderá ser também objeto de dedução nos termos gerais. Com esta medida, visam acautelar-se algumas
situações que redundam em prejuízo do erário público, atualmente decorrentes do nascimento do direito à
dedução do IVA suportado, sem que esse imposto chegue a ser entregue nos cofres do Estado.
Assim:
No uso da autorização legislativa concedida pelo n.º 3 do artigo 45.º da Lei n.º 60-A/2005, de 30 de Dezembro,
e nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:
Artigo 1.º
Alteração ao Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado
Os artigos 2.º, 12.º, 19.º, 24.º, 24.º-A, 25.º, 35.º e 44.º do Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado,
aprovado pelo Decreto-Lei n.º 394-B/84, de 26 de Dezembro, abreviadamente designado por Código do IVA,
passam a ter a seguinte redação:
Artigo 2.º
1 - ...
a) ...
b) ...
c) ...
d) ...
e) ...
f) ...
g) ...
h) ...
i) ...
j) As pessoas singulares ou coletivas referidas na alínea a) que disponham de sede, estabelecimento estável ou
domicílio em território nacional e que pratiquem operações que confiram o direito à dedução total ou parcial
do imposto, quando sejam adquirentes de serviços de construção civil, incluindo a remodelação, reparação,
manutenção, conservação e demolição de bens imóveis, em regime de empreitada ou subempreitada.
2 - ...
3 - ...
4 - ...
Artigo 12.º
1 - ...
2 - ...
3 - ...
4 - Os sujeitos passivos que procedam à locação de prédios urbanos ou frações autónomas destes a outros
sujeitos passivos, que os utilizem, total ou predominantemente, em atividades que conferem direito à dedução,
podem renunciar à isenção prevista no n.º 30 do artigo 9.º
5 - Os sujeitos passivos que efetuem a transmissão do direito de propriedade de prédios urbanos, frações
autónomas destes ou terrenos para construção a favor de outros sujeitos passivos, que os utilizem, total ou
predominantemente, em atividades que conferem direito à dedução, podem renunciar à isenção prevista no n.º
31 do artigo 9.º
6 - Os termos e as condições para a renúncia à isenção prevista nos n.os 4 e 5 são estabelecidos em legislação
especial.
7 - ...
Artigo 19.º
1 - ...
a) ...
b) ...
c) O imposto pago pela aquisição dos bens ou dos serviços indicados nas alíneas i) e j) do n.º 1 do artigo 2.º,
no n.º 8, na alínea a) do n.º 10 e nos n.os 11, 13 e 16, na alínea b) do n.º 17 e nos n.os 19 e 22 do artigo 6.º;
d) ...
e) ...
2 - ...
3 - ...
4 - ...
5 - ...
6 - ...
Artigo 24.º
1 - ...
2 - ...
3 - ...
4 - ...
5 - ...
6 - A regularização prevista no número anterior é também aplicável, considerando-se que os bens estão afetos
a uma atividade não tributada, no caso de bens imóveis relativamente aos quais houve inicialmente lugar à
dedução total ou parcial do imposto que onerou a respetiva construção, aquisição ou outras despesas de
investimento com eles relacionadas, quando:
a) O sujeito passivo, devido a alteração da atividade exercida ou por imposição legal, passe a realizar
exclusivamente operações isentas sem direito à dedução;
b) O sujeito passivo passe a realizar exclusivamente operações isentas sem direito à dedução, em virtude do
disposto no n.º 3 do artigo 12.º ou nos n.os 3 e 4 do artigo 55.º;
c) O imóvel passe a ser objeto de uma locação isenta nos termos do n.º 30 do artigo 9.º
7 - (Anterior n.º 6.)
Artigo 24.º-A
1 - ...
2 - ...
3 - ...
4 - A regularização prevista na alínea b) do n.º 1 é também aplicável quando, após uma locação isenta abrangida
pela alínea c) do n.º 6 do artigo 24.º, o imóvel seja objeto de utilização pelo sujeito passivo exclusivamente no
âmbito de operações que conferem direito à dedução.
Artigo 25.º
1 - ...
2 - A regularização anual prevista no número anterior é também aplicável no caso de bens imóveis
relativamente aos quais houve inicialmente lugar à dedução total ou parcial do imposto que onerou a respetiva
construção, aquisição ou outras despesas de investimento com eles relacionadas, quando tais bens sejam afetos
a uma das utilizações referidas na alínea d) do n.º 1 do artigo 21.º
Artigo 35.º
1 - ...
2 - ...
3 - ...
4 - ...
5 - ...
6 - ...
7 - ...
8 - ...
9 - ...
10 - ...
11 - ...
12 - ...
13 - Nas situações previstas nas alíneas i) e j) do n.º 1 do artigo 2.º, as faturas ou documentos equivalentes
emitidos pelos transmitentes dos bens ou prestadores dos serviços devem conter a expressão 'IVA devido pelo
adquirente”.
Artigo 44.º
1 - ...
2 - ...
3 - ...
a) ...
b) ...
c) ...
d) O valor do imposto liquidado, segundo a taxa aplicável, com relevação distinta do respeitante às operações
referidas nas alíneas f) e g) do n.º 3 do artigo 3.º e nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 4.º, bem como dos casos
em que a respetiva liquidação compete, nos termos da lei, ao adquirente.
4 - ...”
Artigo 2.º
Alteração ao regime de exigibilidade do IVA nas empreitadas e subempreitadas de obras públicas
O artigo 1.º do Regime Especial de Exigibilidade do Imposto sobre o Valor Acrescentado nas Empreitadas e
Subempreitadas de Obras Públicas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 204/97, de 9 de Agosto, com as alterações
introduzidas pela Lei n.º 3-B/2000, de 4 de Abril, e pela Lei n.º 109-B/2001, de 27 de Dezembro, passa a ter a
seguinte redação:
“Artigo 1.º
1 - (Anterior corpo do artigo.)
2 - O presente Regime Especial não se aplica às empreitadas e subempreitadas de obras públicas cujo imposto
seja devido pelo adquirente nos termos da alínea j) do n.º 1 do artigo 2.º do Código do IVA.”
Artigo 3.º
Aprovação do regime da renúncia à isenção do IVA nas operações relativas a bens imóveis
É aprovado o regime da renúncia à isenção do IVA nas operações relativas a bens imóveis, publicado em anexo
ao presente decreto-lei e que dele faz parte integrante.
Artigo 4.º
Disposição transitória
Para efeitos do disposto na alínea b) do n.º 1 do artigo 10.º do regime da renúncia à isenção do IVA nas
operações relativas a bens imóveis a que se refere o artigo anterior, o prazo de dois anos aí referido conta-se a
partir da entrada em vigor do presente decreto-lei.
Artigo 5.º
Norma revogatória
1 - É revogado o Decreto-Lei n.º 241/86, de 20 de Agosto.
2 - As renúncias à isenção validamente exercidas ao abrigo do Decreto-Lei n.º 241/86, de 20 de Agosto,
continuam a produzir efeitos enquanto vigorarem os contratos respetivos, sem prejuízo da aplicação do
disposto no artigo 10.º do regime aprovado pelo artigo 3.º do presente decreto-lei.
Artigo 6.º
Entrada em vigor
O presente decreto-lei entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação, com excepção do seu artigo 2.º e
das alterações introduzidas nos artigos 2.º, 19.º, 35.º e 44.º do Código do IVA pelo seu artigo 1.º, cuja entrada
em vigor ocorre a 1 de Abril de 2007.
Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 14 de Dezembro de 2006. - José Sócrates Carvalho Pinto de
Sousa - Fernando Teixeira dos Santos.
Promulgado em 18 de Janeiro de 2007.
Publique-se.
O Presidente da República, ANÍBAL CAVACO SILVA.
Referendado em 19 de Janeiro de 2007.
O Primeiro-Ministro, José Sócrates Carvalho Pinto de Sousa.
ANEXO
Regime da renúncia à isenção do IVA nas operações relativas a bens imóveis
Artigo 1.º
Objeto
A renúncia à isenção do IVA nas transmissões de bens e prestações de serviços abrangidas pelos n. os 30 e 31
do artigo 9.º do Código do IVA, prevista nos n.os 4 a 6 do artigo 12.º do mesmo Código, pode ser exercida nos
termos e condições definidos no presente regime.
Artigo 2.º
Condições objetivas para a renúncia à isenção
1 - A renúncia à isenção é admitida nas operações relativas a bens imóveis quando se mostrem satisfeitas as
seguintes condições:
a) O imóvel se trate de um prédio urbano ou de uma fração autónoma deste ou ainda, no caso de transmissão,
de um terreno para construção;
b) O imóvel esteja inscrito na matriz em nome do seu proprietário, ou tenha sido pedida a respetiva inscrição,
e não se destine a habitação;
c) O contrato tenha por objeto a transmissão do direito de propriedade do imóvel ou a sua locação e diga
respeito à totalidade do bem imóvel;
d) O imóvel seja afeto a atividades que confiram direito à dedução do IVA suportado nas aquisições;
e) No caso de locação, o valor da renda anual seja igual ou superior a 25 avos do valor de aquisição ou
construção do imóvel (redação dada através da Lei n.º 67-A/2007, de 31 de dezembro).
2 - Verificadas as condições previstas no número anterior, a renúncia só é permitida quando o bem imóvel se
encontre numa das seguintes circunstâncias:
a) Esteja em causa a primeira transmissão ou locação do imóvel ocorrida após a construção, quando tenha sido
deduzido ou ainda seja possível deduzir, no todo ou em parte, o IVA nela suportado;
b) Esteja em causa a primeira transmissão ou locação do imóvel após ter sido objeto de grandes obras de
transformação ou renovação, de que tenha resultado uma alteração superior a 30% do valor patrimonial
tributável para efeito do imposto municipal sobre imóveis, quando ainda seja possível proceder à dedução, no
todo ou em parte, do IVA suportado nessas obras;
c) Na transmissão ou locação do imóvel subsequente a uma operação efetuada com renúncia à isenção, quando
esteja a decorrer o prazo de regularização previsto no n.º 2 do artigo 24.º do Código do IVA relativamente ao
imposto suportado nas despesas de construção ou aquisição do imóvel.
3 - No caso de contratos realizados em simultâneo, em que haja lugar à renúncia à isenção, a condição prevista
na alínea b) do n.º 1, relativamente à inscrição em nome do proprietário, deve verificar-se em relação ao sujeito
passivo que realiza a transmissão do imóvel no primeiro dos contratos.
4 - Não é permitida a renúncia à isenção na sublocação de bens imóveis, exceto quando estes sejam destinados
a fins industriais (redação dada através da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de dezembro).
Artigo 3.º
Condições subjetivas para a renúncia à isenção
1 - A renúncia à isenção é permitida quando o transmitente e o adquirente do bem imóvel ou, no caso de
locação, quando o locador e o locatário sejam sujeitos passivos referidos na alínea a) do n.º 1 do artigo 2.º do
Código do IVA, que preencham as seguintes condições:
a) Pratiquem operações que confiram direito à dedução ou, no caso de sujeitos passivos que exerçam
simultaneamente operações que conferem direito à dedução e operações que não conferem esse direito, quando
o conjunto das operações que conferem direito à dedução seja superior a 80% do total do volume de negócios;
b) Não estejam abrangidos pelo regime especial dos pequenos retalhistas constante dos artigos 60.º e seguintes
do Código do IVA;
c) Disponham de contabilidade organizada nos termos dos Códigos do IRS ou do IRC.
2 - A percentagem referida na alínea a) do número anterior é determinada nos termos dos n. os 4, 5, 7 e 8 do
artigo 23.º do Código do IVA, com base no montante das operações realizadas no ano anterior,
independentemente do critério que o sujeito passivo utilize para o exercício do direito à dedução.
3 - Não obstante o disposto na alínea a) do n.º 1, podem renunciar à isenção, ainda que o conjunto das operações
que confere direito à dedução não seja superior à percentagem aí prevista, os sujeitos passivos cuja atividade
tenha por objeto, com carácter de habitualidade, a construção, reconstrução ou aquisição de imóveis para venda
ou para locação.
4 - No caso de operações relativas a imóveis detidos ou a deter em regime de compropriedade, a renúncia à
isenção só é admitida quando as condições referidas nos números anteriores se verifiquem relativamente a
todos os comproprietários e o direito de renúncia à isenção seja exercido por todos eles.
Artigo 4.º
Formalidades para a renúncia à isenção
1 - Os sujeitos passivos que pretendam renunciar à isenção devem dirigir à Direcção-Geral dos Impostos, por
via eletrónica, um pedido de emissão de certificado para efeitos de renúncia, do qual conste os seguintes
elementos:
a) O nome ou designação social do sujeito passivo transmitente ou locador e do sujeito passivo adquirente ou
locatário do imóvel, bem como os respetivos números de identificação fiscal;
b) A identificação do imóvel;
c) Se se trata de uma operação de transmissão do direito de propriedade do imóvel ou de uma operação de
locação do mesmo;
d) A atividade a exercer no imóvel;
e) O valor da venda do imóvel ou o valor mensal da renda;
f) A declaração de que se encontram reunidas todas as condições para a renúncia à isenção, previstas no Código
do IVA e no presente regime.
2 - A Direcção-Geral dos Impostos, após a receção do pedido de emissão de certificado, deve, por via
eletrónica, dar conhecimento do mesmo ao sujeito passivo adquirente ou locatário do imóvel, para efeitos de
confirmação por este, pela mesma via, dos elementos que lhe dizem respeito.
3 - Não obstante o disposto no número anterior, quando a informação disponibilizada no pedido não
corresponder aos elementos na posse dos serviços centrais da Direcção-Geral dos Impostos, a decisão de
emissão do certificado é tomada pelo chefe do serviço de finanças da área da sede, do estabelecimento estável
ou, na sua falta, do domicílio do transmitente ou locador, após a apreciação da conformidade dessa informação.
4 - O certificado para efeitos de renúncia é emitido no prazo de 10 dias a contar da data da confirmação a que
se refere o n.º 2.
5 - O certificado emitido é válido por seis meses e tem exclusivamente por efeito titular que os sujeitos passivos
intervenientes na operação manifestaram à Direcção-Geral dos Impostos a intenção de renunciar à isenção do
IVA nessa operação e que declararam estar reunidas as condições legalmente previstas para que a renúncia se
efetivasse.
Artigo 5.º
Momento em que se efetiva a renúncia à isenção
1 - A renúncia à isenção só opera no momento em que seja celebrado o contrato de compra e venda ou de
locação do imóvel ou, no caso de contrato de locação financeira relativo ao imóvel a construir, no momento
em que o locador tome posse do imóvel, desde que o sujeito passivo esteja na posse de um certificado de
renúncia válido e se continuem a verificar nesse momento as condições para a renúncia à isenção estabelecidas
no presente regime (redação dada através da Lei n.º 67-A/2007, de 31 de dezembro).
2 - Deixando de se verificar as condições de renúncia à isenção antes da celebração do contrato referido no
número anterior, ou tendo decorrido o prazo de validade do certificado de renúncia sem que tal contrato haja
sido celebrado, deve o sujeito passivo que solicitou a emissão do mesmo comunicar, por via electrónica, esse
facto à administração tributária.
3 - O exercício da renúncia à isenção sem que estejam reunidas as condições referidas no n.º 1 não produz
efeitos.
Artigo 6.º
Obrigações decorrentes da opção pela tributação
1 - A opção pela tributação das operações previstas nos n.os 30 e 31 do artigo 9.º do Código do IVA determina,
para o sujeito passivo transmitente ou locador do imóvel, o cumprimento das obrigações previstas na legislação
do IVA.
2 - Não obstante o disposto no primeiro parágrafo da alínea a) do n.º 1 do artigo 2.º do Código do IVA, são
sujeitos passivos do imposto os adquirentes de bens imóveis em relação aos quais tenha havido renúncia à
isenção na respetiva transmissão.
3 - No período de imposto em que, nos termos do n.º 1 do artigo 5.º, tem lugar a renúncia à isenção, deve o
sujeito passivo proceder à liquidação do IVA, incluindo o respeitante aos adiantamentos do preço a que tenha
havido lugar.
Artigo 7.º
Valor tributável
1 - Não obstante o disposto no n.º 1 do artigo 16.º do Código do IVA, na transmissão ou locação de bens
imóveis efetuadas com renúncia à isenção do IVA por sujeitos passivos que tenham entre si relações especiais,
na aceção do n.º 4 do artigo 58.º do Código do IRC, o valor tributável é o valor normal determinado nos termos
do n.º 4 do artigo 16.º do Código do IVA, quando se verifique qualquer das seguintes situações:
a) A contraprestação seja inferior ao valor normal e o destinatário da operação não tenha direito a deduzir
integralmente o imposto;
b) A contraprestação seja superior ao valor normal e o transmitente ou o locador do bem imóvel não tenha
direito a deduzir totalmente o IVA.
2 - Para efeitos do disposto no número anterior, considera-se que o valor normal da transmissão do imóvel não
pode ser inferior ao valor patrimonial tributário definitivo que serviu de base à liquidação do imposto municipal
sobre as transmissões onerosas de imóveis ou que serviria no caso de não haver lugar à liquidação deste
imposto.
Artigo 8.º
Exercício do direito à dedução
1 - Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, os sujeitos passivos intervenientes em operações em que
tenha ocorrido a renúncia à isenção no âmbito do presente regime têm direito à dedução do imposto suportado
para a realização das operações relativas a cada bem imóvel, segundo as regras definidas nos artigos 19.º a 25.º
do Código do IVA.
2 - Os transmitentes ou locadores podem deduzir o IVA relativo ao bem imóvel na declaração do período de
imposto ou de período posterior àquele em que, nos termos do n.º 1 do artigo 5.º do presente regime, tem lugar
a renúncia à isenção, tendo em conta o prazo a que se refere o n.º 2 do artigo 91.º do Código do IVA.
3 - O prazo previsto no n.º 2 do artigo 91.º do Código do IVA é elevado para o dobro para efeitos da dedução
do imposto suportado na construção de bens imóveis por sujeitos passivos cuja atividade tenha por objeto, com
carácter de habitualidade, a construção de imóveis para venda ou para locação, quando essa construção,
comprovadamente, tenha excedido o prazo referido naquela disposição.
4 - Os sujeitos passivos adquirentes de bens imóveis podem deduzir o imposto liquidado pela respetiva
aquisição na declaração do período de imposto em que, nos termos do n.º 1 do artigo 5.º, tem lugar a renúncia
à isenção.
Artigo 9.º
Obrigatoriedade de utilização do método da afetação real
1 - A dedução do imposto relativo a cada imóvel efetua-se segundo o método da afetação real de todos os bens
e serviços utilizados, de harmonia com o referido no n.º 2 do artigo 23.º do Código do IVA.
2 - Quando a Direcção-Geral dos Impostos considere inadequados os critérios de imputação utilizados na
afetação real, pode fixar critérios diferentes, disso notificando o sujeito passivo, com indicação das razões
que fundamentaram a decisão.
Artigo 10.º
Regularização do imposto deduzido
1 - Não obstante o disposto no n.º 1 do artigo 25.º do Código do IVA, os sujeitos passivos que utilizem bens
imóveis relativamente aos quais houve direito à dedução total ou parcial do imposto que onerou a respectiva
aquisição são obrigados a regularizar, de uma só vez, nos termos do n.º 5 do artigo 24.º do mesmo Código, as
deduções efectuadas, considerando que os bens estão afetos a uma atividade não tributada, quando:
a) O bem imóvel seja afecto a fins alheios à atividade exercida pelo sujeito passivo;
b) Ainda que não seja afecto a fins alheios à atividade exercida pelo sujeito passivo, o bem imóvel não seja
efectivamente utilizado em fins da empresa por um período superior a dois anos consecutivos.
2 - O montante das regularizações referidas no número anterior deve ser incluído na declaração de imposto
relativa ao último período do ano em que ocorrer a situação que lhes dá origem.
3 - O disposto na alínea b) do n.º 1 não prejudica o dever de proceder às regularizações anuais previstas no n.º
1 do artigo 25.º do Código do IVA até ao decurso do prazo de dois anos referido nessa alínea.
Artigo 11.º
Obrigações contabilísticas e de faturação
1 - As faturas ou documentos equivalentes emitidos por sujeitos passivos transmitentes de bens imóveis,
quando ocorra a renúncia à isenção, devem conter a expressão «IVA devido pelo adquirente», quando este seja
um sujeito passivo dos mencionados no n.º 2 do artigo 6.º do presente regime.
2 - Nas transmissões de imóveis com sujeição a IVA, a escritura substitui a fatura exigida para efeitos deste
imposto, desde que dela constem, à excepção da numeração, as indicações referidas no artigo 35.º do Código
do IVA e a menção referida no número anterior.
3 - Para efeitos do cumprimento do disposto no artigo 44.º do Código do IVA, os sujeitos passivos
transmitentes ou locadores de bens imóveis devem na sua contabilidade registar separadamente os proveitos e
custos relativos, respectivamente, aos imóveis a alienar ou a arrendar com sujeição a imposto.
4 - Os sujeitos passivos adquirentes de bens imóveis em relação aos quais tenha havido renúncia à isenção na
respectiva transmissão, estão obrigados, para efeitos da alínea c) do n.º 2 do artigo 44.º do Código do IVA, a
evidenciar separadamente na sua contabilidade o valor do imposto liquidado pela aquisição desses imóveis.
Artigo 12.º
Outras obrigações acessórias
1 - Os sujeitos passivos que se encontrem registados no regime de isenção decorrente do artigo 9.º do Código
do IVA, que estejam em condições de renunciar à isenção do imposto nas operações imobiliárias, devem
apresentar a declaração de alterações prevista no n.º 1 do artigo 31.º do mesmo Código antes de formularem
pela primeira vez um pedido de emissão de um certificado para efeitos de renúncia.
2 - Para efeitos do disposto na alínea d) do n.º 1 do artigo 28.º do Código do IVA, o Ministro das Finanças
pode determinar a obrigatoriedade de os sujeitos passivos, relativamente a cada operação e a cada imóvel
objecto de renúncia à isenção, discriminarem o valor da contraprestação e do IVA liquidado, bem como o valor
dos custos suportados e do imposto nele contido.
Artigo 13.º
Regime subsidiário
A disciplina do Código do IVA é aplicável em tudo o que não se revelar contrário ao disposto no presente
regime.
MINISTÉRIO DAS FINANÇAS
DIRECÇÃO-GERAL DOS IMPOSTOS (DGCI)
REPUBLICA
PORTUGUESA
DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DO IMPOSTO SOBRE O VALOR ACRESCENTADO DSIVA
Número Data
EXMOS. SENHORES
30099 09-02-2007
Processo
I301 2007 030 SUBDIRECTORES-GERAIS

Nº de Contribuinte DIRECTORES DE SERVIÇOS
212 000 000 DIRECTORES DE FINANÇAS
Cód. Assunto Origem
CHEFES DE FINANÇAS
I301A 10
ASSUNTO:IVA - TRANSMISSÃO E LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

RENÚNCIA À ISENÇÃO
CIVA-ARTIGO 12º, NºS 4 E 5
DL 21/2007, DE 29 DE JANEIRO
I INTRODUÇÃO
1. Os nºs 30 e 31 do artigo 9º do Código do IVA prevêem a isenção de IVA,

respectivamente, na locação de bens imóveis e nas operações sujeitas a IMT.
2. Por sua vez, os nºs 4 e 5º do artigo 12º do mesmo Código possibilitam a

renúncia às referidas isenções, respectivamente, no caso da locação de prédios
urbanos ou fracções autónomas destes ou da transmissão do direito de
propriedade de prédios urbanos, fracções autónomas destes ou terrenos para
construção, mas, em todos os casos, apenas quando o locatário ou o adquirente
sejam sujeitos passivos que os utilizem total ou predominantemente em
actividades que conferem o direito à dedução.
3. Finalmente, o nº 6 do artigo 12º refere que as condições para a renúncia da

isenção são estabelecidos em legislação especial.
4. A referida legislação consta do Decreto - Lei nº 21/2007, publicado no Diário da

República, 1ª Série, nº 20, de 29 de Janeiro de 2007, que, para além de
introduzir diversas alterações ao Código do IVA (CIVA), aprova o REGIME DA
RENÚNCIA À ISENÇÃO DO IVA NAS OPERAÇÕES RELATIVAS A BENS IMÓVEIS
(doravante referido como Regime da Renúncia).
5. Face às alterações introduzidas no regime até então em vigor, constantes do

Decreto - Lei nº 241/86, de 20 de Agosto, e agora revogado, bem como das
alterações aos artigos 12º, 24º, 24º-A e 25º do CIVA considera-se oportuno
informar, a este respeito, os Serviços e outros interessados.
SMI NOS CONTACTOS COM OS SERVIÇOS FISCAIS, MENCIONE SEMPRE O SEU NOME, NÚMERO DE CONTRIBUINTE E MORADA
1
Contacto via postal Contacto via telecomunicações Contacto pessoal
Apartado 8218 – 1802-001 Lisboa ● Telefax 217 936 508 – Telef. 217 610 351/2 ● Avª João XXI Nº 76 – 1049 - 065 LISBOA
Email: dsiva@dgci.min-financas.pt
REPUBLICA
PORTUGUESA
II RENÚNCIA À ISENÇÃO DO IVA NAS OPERAÇÕES RELATIVAS A BENS

IMÓVEIS
A. QUEM PODE RENUNCIAR - CONDIÇÕES SUBJETIVAS

Segundo o disposto nos nºs 4 e 5 do artigo 12º do Código do IVA, com a
redacção dada pelo artigo 1º do Decreto-Lei nº 21/2007, de 29 de Janeiro, e em
conjugação com o artigo 3º e sem prejuízo do disposto no artigo 2º, ambos do
Regime da Renúncia, podem renunciar à isenção prevista nos nºs 30 e 31 do
artigo 9º os sujeitos passivos que procedam:
a) à locação de prédios urbanos ou fracções autónomas destes;
b) à transmissão do direito de propriedade de prédios urbanos ou fracções
autónomas destes;
c) à transmissão de terrenos para construção,
desde que, em todos os casos:
d) os respectivos locatários ou adquirentes sejam, igualmente, sujeitos
passivos que utilizem os imóveis, total ou predominantemente, em
actividades que conferem direito a dedução;
e) o locador e o locatário ou o transmitente e o adquirente:
i) exerçam exclusivamente actividades que conferem o direito à dedução1
ou, sendo mistos (exercício simultâneo de actividades que conferem o
direito à dedução e actividades que não conferem esse direito), o
conjunto das actividades que conferem o direito à dedução seja superior
a 80% do total do volume de negócios;
ii) tenham uma percentagem de dedução inferior a 80%, mas apenas nos
casos em que, habitualmente, exerçam a actividade de construção,
reconstrução ou aquisição de imóveis, para venda ou para locação;
iii) não estejam enquadrados no regime especial dos pequenos retalhistas
constante do artigo 60.º e seguintes do CIVA;
iv) disponham de contabilidade organizada para efeitos de IRS ou de
IRC.
Notas:
1. Independentemente do critério que o sujeito passivo utilize para o exercício do

direito à dedução (afectação real ou prorata), a percentagem de 80% é
determinada nos termos dos números 4, 5 e 8 do artigo 23.º do CIVA, com base
no montante das operações realizadas no ano anterior.
1
As actividades que conferem o direito à dedução são as previstas no artigo 20º do Código do IVA
2
REPUBLICA
PORTUGUESA
2. Relativamente aos sujeitos passivos que iniciem a sua actividade, será tida em
consideração, no momento da renúncia, a percentagem provisória prevista para
esse ano, calculada nos termos do n.º 7 do artigo 23.º do CIVA.
3. Face à prática exclusiva de operações isentas que não conferem o direito à
dedução, não pode haver renúncia, nos casos em que o locador e/ou locatário ou
o transmitente e/ou adquirente estejam enquadrados no Regime Especial de
Isenção (artigo 53º) ou efectuem exclusivamente operações isentas que não
conferem o direito à dedução previstas no artigo 9º (excepto na situação
referida em ii) da alínea e) do ponto A).
4. Nos casos de compropriedade, todos os titulares dos direitos a transmitir ou a
adquirir devem preencher os requisitos exigidos para o exercício da renúncia.
5. No conceito de locação, entende-se abrangido qualquer tipo de locação,
designadamente a locação financeira.
B. A QUE SE PODE RENUNCIAR - CONDIÇÕES OBJECTIVAS

Tal como referido no ponto A, a renúncia só é permitida relativamente à
locação de prédios urbanos ou fracções autónomas destes, à transmissão do
direito de propriedade de prédios urbanos ou fracções autónomas destes ou à
transmissão de terrenos para construção. É ainda necessário (artigo 2º do
Regime da Renúncia) que:
a) o imóvel esteja inscrito na matriz em nome do titular (ou tenha sido pe-
dida a sua inscrição) e não se destine a habitação;
b) a transmissão do direito de propriedade do imóvel ou a sua locação
envolva a totalidade do prédio ou fracção autónoma;
c) o imóvel seja afecto a actividades que confiram direito à dedução do
IVA;
d) no caso de locação, o valor da renda anual seja igual ou superior a 1/15
do valor de aquisição ou construção do imóvel.
e, além disso, se trate da primeira transmissão ou locação ocorrida após:
e) a construção, quando tenha sido deduzido ou ainda seja possível deduzir,
no todo ou em parte, o IVA suportado;
f) após o imóvel ter sido objecto de grandes obras de transformação ou
renovação que tenham determinado uma alteração superior a 50% do
valor patrimonial tributável para efeitos do imposto municipal sobre
imóveis, quando ainda seja possível proceder à dedução, no todo ou em
parte, do IVA suportado nessas obras;
ou, ainda, quando se trate de transmissão ou locação subsequente a uma
operação efectuada com renúncia à isenção, e esteja a decorrer o prazo de
regularização previsto no nº 2 do artigo 24º do Código do IVA (20 anos),
3
REPUBLICA
PORTUGUESA
relativamente ao imposto suportado nas despesas de construção ou aquisição do

imóveis.
Notas:
1. Não é permitida a renúncia na transmissão ou locação de imóveis cuja inscrição

na matriz ou pedido de inscrição não seja em nome do transmitente ou locador.
2. Não é permitida a renúncia relativamente a prédios rústicos ou mistos.
3. Não é permitida a renúncia na transmissão ou locação de partes do imóvel,
salvo se tratar de uma fracção autónoma e, neste caso, só é, igualmente,
possível relativamente à totalidade da fracção.
4. Não é permitida a renúncia em casos de transmissão que não seja a transmissão
do direito de propriedade (v. g transmissão do mero direito de superfície ou de
outras figuras parcelares).
5. Não é permitida a renúncia na transmissão ou locação de prédios inscritos na
matriz (ou cuja inscrição tenha sido pedida) como prédios destinados à
habitação, ainda que destinados a uma afectação diferente da habitação.
6. Não é permitida a renúncia na sublocação de bens imóveis.
7. No caso de contratos realizados em simultâneo (v.g. aquisição seguida duma
locação) a inscrição na matriz em nome do seu proprietário (ou o respectivo
pedido de inscrição) só tem de verificar-se em relação ao sujeito passivo que
realiza a transmissão do imóvel no 1º dos contratos, sem prejuízo da renúncia
só poder verificar-se quando estiver confirmada a titularidade de propriedade
relativamente ao locador no 2º contrato.
C. COMO RENUNCIAR - CONDIÇÕES FORMAIS

Os sujeitos passivos que pretendam renunciar à isenção devem solicitar um
certificado.
O referido pedido deve ser efectuado, prévia e obrigatoriamente, por via
electrónica, no sítio da DGCI (www.dgci.min-financas.pt, seleccionando a
funcionalidade Declarações Electrónicas) ou directamente através do sítio
www.e-financas.gov.pt, acessos condicionados à existência de uma senha (a
mesma utilizada para outras funcionalidades relativas ao sistema de declarações
electrónicas).
Para o efeito, deve seleccionar a opção Certidões, de seguida a opção Emissão
de Certidão, escolher o tipo de certidão Renúncia Isenção de IVA-Imóveis e
CONFIRMAR.
Em seguida, escolher se a renúncia respeita a Transmissões ou Locações e
preencher todos os campos do formulário:
- NIF do adquirente ou locatário
4
REPUBLICA
PORTUGUESA
- Identificação do imóvel
- Actividade principal a exercer no imóvel
- Valor da transmissão ou valor mensal da renda (Exemplo: 500.000,00 ou
1.256,00)
- Declaração de que se verificam todos os requisitos para que se possa
renunciar
Em seguida CONFIRMAR.
Após submissão do pedido e desde que preenchidos todos os elementos
requeridos, será o requerente informado se o mesmo está ou não conforme com
a legislação. E estando, ser-lhe-á, de imedito, informado que vai ser pedida a
confirmação dos dados por parte do adquirente ou locatário do imóvel.
Tal pedido de confirmação será solicitado via mail ao adquirente ou locatário.
Este, depois de se autenticar no sìtio das Declarações Electrónicas, deve
seleccionar a opção Certidões, de seguida a opção Conf. Pedido.
Quando aparece a Lista de Certidões, “clicar” em +Info e sendo correctos os
dados constantes do pedido, procederá à respectiva confirmação
(CONFIRMAR). Quando não confirme o pedido (NÃO CONFIRMAR), deve
indicar, no quadro respectivo, as razões justificativas.
Depois da confirmação dos dados constantes do pedido por parte do sujeito
passivo locatário ou adquirente do imóvel, e caso se verifiquem todos os
requisitos necessários à emissão do mesmo, o certificado será, desde logo,
disponibilizado. Para o obter, deverá aceder-se, sucessivamente, a Certidões,
Consulta e, na Lista de Certidões, “clicar” em OBTER.
Caso contrário, a emissão do certificado ficará dependente de despacho do
Chefe de Finanças da área da sede, estabelecimento estável ou, na sua falta, do
domicílio do transmitente ou do locador do imóvel.
Após a validação, automática ou pelo serviço de finanças, dos dados referentes
aos sujeitos passivos e à identificação do imóvel, o certificado fica disponível,
podendo ser impresso. Para o obter, deverá aceder-se, sucessivamente, a
Certidões, Consulta e, na lista de Certidões, “clicar” em OBTER.
NOTAS
1. Quando se selecciona a opção “Consulta de Certidões, se na coluna relativa ao
estado de uma determinada certidão estiver indicado “Expirada”, tal significa
que está ultrapassado o prazo de validade da mesma.
2. Se os elementos que serviram de base à emissão do certificado sofrerem
alterações antes da celebração do contrato de locação ou de compra e venda, o
certificado perde a sua validade. Se ainda se mantiverem as condições para a
5
REPUBLICA
PORTUGUESA
renúncia à isenção previstas na lei, e os sujeitos passivos ainda pretendam

exercer esse direito, deve ser pedido um novo certificado.
3. Se qualquer entidade pretender verificar a autenticidade do certificado para
efeitos de renúncia do IVA na locação ou transmissão de bens imóveis na posse
do sujeito passivo, pode fazê-lo através do sítio das Declarações Electrónicas,
sem que seja necessário autenticar-se. Basta seleccionar a opção Certidões, de
seguida a opção Validação de Certidão, digitar o Número de Contribuinte e o
Código de Validação indicados na caixa dos “Elementos para verificação da
certidão” e seleccionar o botão Confirmar. A referência indicada no “Código
de Validação” deve ser digitada tendo em atenção se as letras estão em
maiúsculas ou minúsculas.
III VALIDADE DO CERTIFICADO E EFECTIVAÇÃO DA RENÚNCIA

O certificado tem a validade de 6 meses, a contar da data em que fica
disponível para o sujeito passivo, findos os quais caduca. Caso não seja
utilizado, o sujeito passivo deve comunicar esse facto, por via electrónica, ao
Chefe de Finanças da área da sede, estabelecimento estável ou, na sua falta, do
domicílio do transmitente ou do locador do imóvel.
A renúncia à isenção só produz efeitos no momento em que for celebrado o
contrato de compra e venda ou de locação do imóvel, não produzindo efeitos se
não estiverem reunidas as condições prescritas na lei.
IV OBRIGAÇÕES
Os sujeitos passivos que renunciem à isenção prevista nos nºs 30 e 31 do artigo
9º e optem pela tributação ficam, por esse facto, sujeitos ao cumprimento das
obrigações previstas no CIVA, nomeadamente, de natureza contabilística,
declarativa, de liquidação e de entrega do imposto.
Os transmitentes e locadores devem contabilizar, para efeitos do artigo 44º
do CIVA, os proveitos e os custos relativos aos imóveis a transmitir ou a locar e
em que houve liquidação de imposto.
O adquirente deve contabilizar, separadamente, a aquisição do imóvel em que
houve renúncia à isenção, de forma a evidenciar o imposto por si autoliquidado
nesta operação.
Os transmitentes ou locadores que se encontrem em condições de renunciar à
isenção, devem apresentar uma declaração de alterações antes de solicitarem o
primeiro certificado de renúncia, preenchendo, para o efeito, o campo 1 do
quadro 12.
No caso específico da transmissão de imóveis, cabe ao adquirente proceder à
liquidação do imposto devido por essas operações, inscrevendo, em termos de
declaração periódica, o valor tributável no campo 3 e o imposto liquidado no
campo 4 do quadro 06. Por sua vez, o transmitente deve indicar, na declaração
6
REPUBLICA
PORTUGUESA
periódica e enquanto a mesma não for alterada, o valor da transmissão no

campo 8 do quadro 06.
As facturas ou documentos equivalentes emitidos pelos transmitentes ou
locadores devem conter todos os elementos referidos no artigo 35º do Código
do IVA, bem como, no caso da transmissão de imóveis, a expressão “IVA
devido pelo adquirente”, uma vez que neste caso cabe ao adquirente a
obrigação de liquidação do imposto.
Todavia, se o documento que titula a transmissão é a escritura e por que ela
deve conter, para além da expressão “IVA devido pelo adquirente” todos os
requisitos previstos do n.º 5 do artigo 35.º do CIVA, à excepção da numeração,
a mesma substitui a factura exigida nos termos da alínea b) do nº 1 do artigo 28º
do CIVA.
V VALOR TRIBUTÁVEL
A. REGRA GERAL
O valor tributável na transmissão ou na locação de bens imóveis é apurado de
acordo com as regras estabelecidas no nº 1 do artigo 16º do CIVA.
B. REGRAS ESPECIAIS
No caso da transmissão ou locação de imóveis efectuadas com renúncia à
isenção por sujeitos passivos que tenham entre si relações especiais na acepção
do n.º 4 do artigo 58.º do Código do IRC, o valor tributável é o valor normal,
determinado segundo o estabelecido no n.º 4 do artigo 16.º do CIVA2, quando:
a) a contraprestação seja inferior ao valor normal e o destinatário da
operação não tenha direito à dedução integral do IVA;
ou
b) a contraprestação seja superior ao valor normal quando o transmitente ou
o locador do bem imóvel não tenha direito a deduzir o IVA
integralmente.
Para este efeito, considera-se que o valor normal da transmissão do imóvel não
pode ser inferior (embora possa ser superior) ao valor patrimonial tributário
definitivo considerado para efeitos de IMT, independentemente de haver ou não
lugar à liquidação deste imposto.
2
Entender-se-á por valor normal de um bem ou serviço o preço, aumentado dos elementos referidos no
n.º 5 deste artigo, na medida em que nele não estejam incluídos, que um adquirente ou destinatário, no
estádio de comercialização onde é efectuada a operação e em condições normais de concorrência, teria de
pagar a um fornecedor ou prestador independente, no tempo e lugar em que é efectuada a operação ou no
tempo e lugar mais próximos, para obter o bem ou o serviço.
7
REPUBLICA
PORTUGUESA
VI DIREITO À DEDUÇÃO
A. MÉTODO DE AFECTAÇÃO REAL
Os sujeitos passivos que renunciem à isenção nos termos do Regime da

Renúncia têm direito à dedução do imposto suportado com vista à realização
das operações relativas a cada imóvel, segundo as regras definidas no CIVA,
sendo obrigatória (à semelhança do que acontecia no regime anterior), que a
dedução do imposto relativo a cada imóvel seja feita pelo método da afectação
real.
Quando a DGCI considere inadequados os critérios de imputação utilizados na
afectação real, pode fixar critérios diferentes, disso notificando,
fundamentadamente, o sujeito passivo.
B. NASCIMENTO E EXERCÍCIO DO DIREITO À DEDUÇÃO
O direito à dedução nasce no momento da realização do contrato de locação ou

transmissão e pode ser exercido, segundo as regras definidas nos artigos 19º a
25º do Código do IVA, sem prejuízo do prazo estabelecido no nº 2 do artigo 91º
do CIVA, isto é 4 anos, designadamente, no que respeita ao transmitente ou
locador, relativamente ao IVA suportado na aquisição ou construção de
imóveis.
No entanto, no caso de transmitentes ou locadores cuja actividade consista, com

carácter de habitualidade, na construção de imóveis para venda ou para locação,
e desde que comprovadamente a construção do imóvel tenha excedido o prazo
de 4 anos, para efeitos do nº 2 do artigo 91º e no que respeita ao IVA suportado
na construção de imóveis em que houver renúncia, o prazo anteriormente
referido, é elevado para o dobro (8 anos).
Em ambas as situações, a dedução pode ser efectuada, não obstante os

documentos que suportam o direito à dedução já terem sido objecto de registo
contabilístico, não se lhes aplicando a restrição prevista no nº 6 do artigo 71º.
No caso da transmissão de imóveis, em que cabe ao adquirente a obrigação de

liquidação do imposto, este pode, nos termos do nº 4 do artigo 8º do Regime da
Renúncia, exercer o direito à dedução do imposto liquidado pela respectiva
aquisição.
8
REPUBLICA
PORTUGUESA
VII REGULARIZAÇÕES
A. ARTIGO 24º Nº 5
Sempre que o imóvel, relativamente ao qual foi exercida a renúncia à isenção:
a) seja afecto a fins alheios à actividade exercida3 pelo sujeito passivo
ou
b) deixe de ser efectivamente utilizado em fins da empresa por um período
superior a dois anos,
o imposto inicialmente deduzido deve ser regularizado de uma só vez, nos
termos do nº 5 do artigo 24º do Código do IVA, considerando que os bens estão
afectos a uma actividade não tributada.
A regularização a favor do Estado deve constar do campo 41 do quadro 06 da
última declaração do ano em que ocorreu a situação que lhe dá origem.
O prazo de dois anos a que se refere a anterior alínea b) conta-se a partir da
entrada em vigor do Decreto-Lei nº 21/2007, isto é, a partir de 30 de Janeiro de
2007, designadamente para os contratos realizados na vigência do DL 241/86,
de 2o de Agosto.
B. ARTIGO 25º
A regularização efectuada em virtude da não utilização em fins da empresa do
imóvel pelo período de dois anos, atrás referido, não prejudica o dever de
proceder às regularizações anuais previstas no n.º 1 do artigo 25.º do CIVA
(1/20 da dedução inicialmente efectuada por cada ano de não utilização em fins
da empresa).
C. OUTRAS REGULARIZAÇÕES
A dedução do IVA suportado, por força da renúncia à isenção, na aquisição de
bens imóveis origina ainda, nos termos gerais, e quando for caso disso, as
demais regularizações a que se referem o nº 6 do artigo 23º e artigos 24º e 25º,
todos do CIVA.
VIII ENTRADA EM VIGOR

A entrada em vigor do novo Regime da Renúncia à isenção do IVA nas
operações relativas a bens imóveis e das alterações introduzidas aos artigos 12º,
24º, 24º-A e 25º do Código do IVA, previstas no Decreto-Lei nº 21/2007, é o
dia 30 de Janeiro de 2007-02-06
3
Deverá entender-se por actividade exercida a que permitiu ao sujeito passivo renunciar à isenção ou
permitiria se outra fosse , isto é actividades que conferem o direito à dedução. Tal significa que apenas há
lugar à regularização para efeitos da alínea a) se o imóvel for afecto a uma actividade que não confere o
direito à dedução
9
REPUBLICA
PORTUGUESA
As restantes alterações constantes do mesmo Decreto-Lei, a saber, as que foram

introduzidas ao Regime Especial de Exigibilidade do IVA nas Empreitadas e
Subempreitadas de Obras Públicas e as referentes aos artºs 2º, 19º, 35º e 44º do
CIVA, entram apenas em vigor no dia 1 de Abril de 2007.
O DIRECTOR DE SERVIÇOS
(António Nunes dos Reis)
ANEXO
DL nº 21/2007, de 29 de Janeiro de 2007
10
FICHA DOUTRINÁRIA
Diploma:
CIVA
Artigo:
nº 29 do artº 9º; Verba 2.17 da Lista I, anexa ao CIVA, alínea a) do nº 1 do
artº 18º do mesmo Código.
Assunto:
Locação de Imóveis - Alojamento local temporário – “Paredes nuas” -
Estabelecimento hoteleiro e estabelecimento de tipo hoteleiro
Processo:
nº 2570, despacho do SDG dos Impostos, substituto legal do Director - Geral,
em 2011-10-20.
Conteúdo:
Tendo por referência o pedido de informação vinculativa solicitada, ao abrigo
do art° 68° da Lei Geral Tributária (LGT), por « ….A…», presta-se a
seguinte informação.
I - FACTOS APRESENTADOS
1. A empresa requerente, sujeito passivo do IVA, encontra-se enquadrada no
regime normal, de periodicidade mensal, pelo exercício da actividade de
"Compra e Venda de Bens Imobiliários", CAE 068100, tendo por objecto
social a "actividade de compra e venda de bens imóveis e revenda dos
adquiridos para esse fim, promoção de negócios imobiliários, gestão e
administração de património imobiliário, consultadoria imobiliária, gestão e
fiscalização de obras e de projectos de imobiliário e prestação de serviços do
ramo imobiliário, bem como a administração de imóveis por conta de
outrem."
2. No âmbito de um modelo de negócio que deseja desenvolver, pretende
tomar de arrendamento vários imóveis a fim de neles desenvolver, numa
fase posterior, a actividade de alojamento local temporário, nos termos do
disposto no Dec-Lei nº 39/2008, de 7 de Março, o qual consagra o regime
jurídico da instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos
turísticos.
3. Dado que não dispõe de imóveis próprios para o exercício da actividade
em questão, pretende proceder à celebração de contratos de arrendamento
para fins habitacionais a título transitório e com prazo certo, com os
proprietários dos imóveis que, na sua grande maioria, serão pessoas
singulares.
4. Posteriormente à celebração do contrato de arrendamento com os
proprietários dos imóveis, a requerente irá desenvolver uma actividade
económica através da qual prestará, em nome próprio, serviços de
alojamento local temporário pelos quais facturará os seus clientes, nacionais
ou estrangeiros.
5. Relativamente ao modelo de negócio que a requerente pretende
implementar, solicita informação sobre o correcto enquadramento jurídico-
tributário das operações descritas, a saber:
Processo: nº 2570 1
i) ENQUADRAMENTO JURÍDICO-TRIBUTÁRIO DOS CONTRATOS DE
ARRENDAMENTO CELEBRADOS COM OS PROPRIETÁRIOS DOS
IMÓVEIS
6. Os imóveis em questão serão arrendados no estado de manutenção e
conservação em que se encontram, pelo que a requerente será a entidade
responsável pela prática de quaisquer actos perante entidades públicas
necessários à prossecução, nos imóveis em questão, da actividade que
propõe desenvolver, ou seja:
i) cumprimento de todos os requisitos legais previstos no artº 3º do Dec-
lei nº 39/2008, de 7 de Março, bem como na Portaria nº 517/2008, de 25
de Junho;
ii) proceder ao registo dos imóveis em questão, na Câmara Municipal da
respectiva área de localização, para que nos mesmos possa ser exercida a
actividade de alojamento local;
iii) zelar pelo cumprimento rigoroso de todas as condições de higiene,
limpeza e segurança.
7. Entende a requerente que a operação de arrendamento descrita deverá
beneficiar da isenção de IVA prevista para a locação de imóveis, nos termos
do nº 29 do artº 9º do CIVA.
8. Ainda que a requerente se trate de uma pessoa colectiva e, portanto, em
abstracto, não esteja em condições de exercer os direitos inerentes a um
arrendamento para fins habitacionais, não poderá ser colocada em causa a
susceptibilidade de a requerente tomar de arrendamento, para habitação, um
imóvel destinado a ser ocupado por indivíduos com ela relacionados e por
determinação sua.
9. Adianta que, nesse sentido, se pronunciou o Tribunal da Relação do Porto,
através do acórdão de 11 de Novembro de 1986 (proferido no processo de
Recurso nº 5229), o qual veio defender a possibilidade de as pessoas
colectivas celebrarem contratos de arrendamento para habitação, posto que
este se revele necessário ou conveniente aos fins que a pessoa colectiva
estatutariamente visa.
10. A título de compensação pelo arrendamento dos imóveis em questão, a
requerente propõe-se pagar aos respectivos proprietários um renda mensal
fixa ou variável, ou ainda uma combinação que envolva as duas modalidades
de renda, em que, no caso de ser estipulada uma renda mensal variável, o
seu valor será determinado em função de elementos objectivos previamente
acordados.
11. Quando esteja em causa o pagamento de uma "renda variável", ainda
que não seja determinada a renda aquando da celebração do contrato de
arrendamento, terá que se admitir a qualificação da operação como
consistindo numa locação ou arrendamento desde que, no mínimo a renda
seja determinável, ou seja, possa ser determinada em momento posterior
através de um critério objectivo previamente fixado pelas partes.
12. Alega que, neste sentido, foi decidido no acórdão do Supremo Tribunal
de Justiça, de 4 de Maio de 1999, processo de Recurso nº 316/99, que o
"correspectivo no contrato de arrendamento tem de ser determinado, ou no
mínimo determinável, mediante a presença no contrato de elementos
objectivos necessários para a sua determinação".
13. Entende assim a requerente que, no caso de vir a ser prevista a fixação
de uma renda variável, também se está perante um contrato de locação
tradicional, na modalidade de arrendamento e beneficiar do disposto no nº
29 do artº 9º do CIVA.
14. Dado que a retribuição no contrato de arrendamento que a requerente
pretende celebrar será determinável mediante a presença no mesmo de
elementos objectivos necessários para a sua determinação, entende estarem
reunidos tais objectivos para se verificar o enquadramento do contrato em
causa como contrato de locação, mais concretamente, contrato de
arrendamento uma vez que tem por objecto bens imóveis.
15. Refere a requerente que tem sido entendido pela Administração Fiscal
que só se encontra isenta de IVA a locação de bens imóveis para fins
habitacionais quando for efectuada "paredes nuas". No entanto, entende que
o conceito de "paredes nuas" não se deve limitar à interpretação de que a
locação do imóvel não poderá ser acompanhada de bens de mobiliário ou
equipamento, uma vez que tal conceito se encontra intrinsecamente
relacionado com a aptidão produtiva do próprio imóvel, ou seja, a sua
preparação para o exercício de uma actividade económica. Caso contrário,
qualquer locação tradicional de um bem imóvel acompanhado de bens de
mobiliário estaria sempre sujeita a IVA, interpretação que contraria o
disposto no referido nº 29 do artº 9º do CIVA.
16. Verificando-se ainda, que os proprietários dos imóveis em questão não
desenvolvem nos mesmos qualquer actividade comercial ou exploração
turística, não se está perante qualquer excepção à isenção de IVA na locação
de bens imóveis, mesmo na hipótese de se estar perante um arrendamento
de imóveis mobilados, independentemente da natureza do senhorio
(particular ou sujeito passivo de IVA), beneficiará da isenção prevista no nº
29 do artº 9º do CIVA, na medida em que não se insere em nenhuma das
excepções previstas nesta disposição legal.
17. Considera, assim, que o arrendamento de imóveis por parte dos seus
proprietários não consubstancia o exercício de qualquer actividade
económica, pelo que os proprietários não poderão ser qualificados como
sujeitos passivos de IVA, uma vez que não se dedicam habitualmente e com
carácter de permanência à actividade de exploração de imóveis, nem tão
pouco exercem nos imóveis uma actividade económica, pelo que o
arrendamento nunca poderia ser considerado uma cedência de um
estabelecimento comercial ou industrial.
18. Mais entende que não poderá ocorrer uma cessão de exploração de um
estabelecimento comercial ou industrial sem que se verifique a preexistência
desse estabelecimento, pelo que, verificando-se que os proprietários dos
imóveis em questão não desenvolvem nos mesmos qualquer actividade
comercial ou exploração turística, não se está perante qualquer excepção à
isenção de IVA na locação de bens imóveis, mesmo na hipótese de se estar
perante um arrendamento de imóveis mobilados.
19. Refere, ainda, que a actividade de prestação de serviços de alojamento
local temporário, apenas terá início em momento posterior ao arrendamento
dos imóveis em questão, ou seja, aquando da afectação dos imóveis à
actividade de exploração turística por si desenvolvida.
ii) TAXA DE IVA APLICÁVEL ÀS PRESTAÇÕES DE SERVIÇOS DE
ALOJAMENTO
20. Independentemente do enquadramento jurídico-tributário conferido ao
contrato de arrendamento celebrado entre a requerente e os proprietários
dos imóveis, aquela considera necessário confirmar o correcto
enquadramento, em sede de IVA, das prestações de serviços de alojamento
local por parte da requerente.
21. De acordo com o disposto na alínea a) do nº 29 do artº 9º do CIVA,
resulta que a isenção na locação de bens imóveis não abrange " As
prestações de serviços de alojamento, efectuadas no âmbito da actividade
hoteleira ou de outras com funções análogas, incluindo parques de
campismo", pelo que entende a requerente que a prestação de serviços de
alojamento local temporário, por se tratar de uma prestação de serviços com
funções análogas às efectuadas no âmbito da actividade hoteleira, consiste
numa operação sujeita e não isenta de IVA.
22. Entende, ainda, que ambas as prestações de serviços implicam a
disponibilização de serviços de alojamento temporário, residindo a
qualificação de um estabelecimento como alojamento local em função de não
cumprir os requisitos para ser considerado como empreendimento turístico, o
qual integra, precisamente, os estabelecimentos hoteleiros, tal como previsto
no Decreto-Lei nº 39/2008, de 7 de Março.
23. Verifica que se encontra previsto na verba 2.17 da lista I anexa ao
Código do IVA, que beneficiam da taxa reduzida de IVA o alojamento em
estabelecimento de tipo hoteleiro, sendo que a taxa reduzida se aplica
exclusivamente ao preço do alojamento, incluindo pequeno-almoço, se não
for objecto de facturação separada.
24. Considera, ainda, que resulta de diversa doutrina administrativa emitida
pela Administração Fiscal que a interpretação desta expressão inclui todas as
prestações de serviços de alojamento e que se está perante prestações de
serviços que consubstanciam uma realidade idêntica, ou seja, ambas se
resumem a prestações de serviços de alojamento temporário, apenas
diferindo no que se refere à tipologia ou características dos empreendimentos
através dos quais são prestados os referidos serviços.
II - PEDIDO
25. Relativamente às questões apresentadas a requerente solicita
informação vinculativa no sentido de ver confirmado:
a) O contrato de arrendamento, para fins habitacionais, a título
transitório, que pretende celebrar na qualidade de locatária com os
proprietários dos imóveis, na qualidade de senhorios, configura uma
operação de locação de bens imóveis isenta de IVA nos termos do nº 29
do artº 9º do CIVA;
b) Como consequência, os rendimentos colocados à disposição dos
proprietários dos imóveis, pessoas singulares, a título de pagamento da
renda, configuram, na esfera individual destes últimos, rendimentos da
Categoria F em sede de IRS e, portanto, deverá proceder à retenção na
fonte, nos termos do disposto na alínea a) do nº 1 do artº 101º do CIRS;
c) A prestação de serviços de alojamento local temporário está sujeita à
taxa reduzida de IVA, prevista na verba 2.17 da Lista I anexa ao CIVA.
III - ENQUADRAMENTO DAS OPERAÇÕES FACE AO CÓDIGO DO IVA

A) CONTRATOS DE ARRENDAMENTO CELEBRADOS ENTRE A
REQUERENTE E OS PROPRIETÁRIOS DOS IMÓVEIS
26. De harmonia com a alínea a) do nº 1 do artº 1º, conjugada com o nº 1
do artº 4º, ambos do CIVA, a locação de bens imóveis é considerada uma
prestação de serviços sujeita a IVA.
27. No entanto, o princípio geral de tributação, segundo o qual o imposto é
cobrado sobre qualquer prestação de serviços efectuada a título oneroso por
um sujeito passivo de imposto, prevê determinadas derrogações, entre as
quais, o nº 29 do artº 9º do CIVA, que determina que a locação de bens
imóveis se encontra isenta, salvo nas situações descritas nas respectivas
alíneas a) a e).
28. Esta isenção resulta da transposição para o ordenamento jurídico
nacional do disposto na alínea I) do nº 1 do artigo 135º da Directiva
2006/112/CE do Conselho, de 28 de Novembro, relativa ao sistema comum
do imposto sobre o valor acrescentado, que estabelece que: "1. Os Estados-
Membros isentam as seguintes operações: (...) l) A Locação de Imóveis".
29. O âmbito da expressão "locação de bens Imóveis" contida neste preceito
legal não foi definida na Sexta directiva nem na Directiva 2006/112/CE do
Conselho, de 28 de Novembro de 2006.
30. A legislação nacional define o conceito de locação de imóveis, conforme
disposto no artigo 1022º do Código Civil, na redacção introduzida pela Lei nº
6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento
Urbano: " Locação é um contrato pelo qual uma das partes se obriga a
proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição."
31. Estas características do contrato de locação constituem os seus
elementos essenciais, devendo não só estar presentes na operação de
arrendamento mas, para além disso, devem ser as características
predominantes nessa operação económica.
32. Mais particularmente, a locação do imóvel, no sentido de uma colocação
passiva do imóvel à disposição, deve ser a prestação preponderante dessa
operação económica.
33. Assim, a Jurisprudência Comunitária considera que toda e qualquer
prestação que esteja para além deste âmbito não deverá beneficiar da
isenção. Nos termos do artigo 13º B, alínea b) da Sexta Directiva, que
corresponde actualmente ao artigo 135, nº 1 alínea l) e nº 2 da Directiva
2006/112/CE, não beneficiam da isenção prevista na alínea l) do nº 1 as
seguintes operações: "a) As operações de alojamento, tal como definidas na
legislação dos Estados-Membros, realizadas no âmbito do sector hoteleiro ou
de sectores com funções análogas, incluindo as locações de campos de férias
ou de terrenos para campismo; b) A locação de áreas destinadas ao
estacionamento de veículos; c) A locação de equipamento e de maquinaria
de instalação fixa; d) A locação de cofres-fortes."
34. Estas excepções à isenção correspondem a operações económicas que
englobam não só situações de locação de imóveis propriamente ditas, mas
também outro tipo de características provenientes de outros contratos e que,
por esse facto, perdem a qualidade de mera colocação à disposição de locais
ou de superfícies de imóveis em contrapartida de uma retribuição ligada ao
decurso do tempo.
35. Nestas operações estamos perante contratos onde sobreleva a
importância de outro tipo de serviços em relação à simples locação de
espaço, nomeadamente, instalações ou áreas devidamente preparadas e
apetrechadas para dar continuidade ao exercício de uma actividade comercial
e/ou industrial.
36. São, assim, de excluir da isenção todas as situações que, apesar de
partilharem alguns dos elementos preponderantes do contrato de locação, tal
como definidos ao longo desta informação, caracterizam-se essencialmente
por integrarem outras prestações de serviços conexas à fruição do imóvel e
que implicam uma exploração activa dos bens imóveis, para além do simples
gozo temporário do bem.
37. Mais se refere que a administração fiscal tem utilizado um critério preciso
que permite distinguir as situações de locação do imóvel pura e simples -
mero arrendamento - das outras situações em que esse arrendamento, nas
condições em que é realizado, proporciona ao locatário um determinado valor
acrescentado.
38. Assim, só se encontra isenta de IVA a locação de bens imóveis para fins
habitacionais ou para fins não habitacionais - comerciais, industriais ou
agrícolas - quando for efectuada "paredes nuas", no caso de prédios urbanos
ou de parte urbana em prédios mistos, ou "apenas o solo" no caso de prédios
rústicos.
39. No entanto, o conceito de "paredes nuas" não se limita aí, deve ser
interpretado à luz da ideia de diferenciação entre o conceito civilístico de
locação de bens imóveis (nos termos do artigo 2022º do Código Civil), o
contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo
temporário de uma coisa, mediante retribuição e o conceito de cedência
temporária de estabelecimento ou cessão de estabelecimento ou cessão de
exploração de estabelecimento (nos termos do artigo 1109º do Código Civil,
na redacção da Lei nº 6/ 2006, de 27 de Fevereiro - Novo Regime de
Arrendamento Urbano), transferência temporária e onerosa do gozo do
prédio ou de parte dele, em conjunto com a exploração de um
estabelecimento comercial ou industrial nele instalado.
40. Ou seja, o conceito "paredes nuas", não se limita ao facto de a locação
ser acompanhada ou não de determinados bens de equipamento, mobiliário
ou utensílios. Está intrinsecamente relacionado com a aptidão produtiva do
imóvel, ou melhor, a preparação para o exercício de um actividade
empresarial.
41. Este conceito permite, desde logo, limitar a isenção de locação de
imóveis às situações em que cedência do gozo do imóvel não é acompanhada
de quaisquer bens de equipamento instalados no imóvel ou acompanhada do
fornecimento de mobiliário e/ou de outros utensílios.
42. Tratando-se de uma locação de espaços devidamente preparados para o
exercício de uma actividade, apetrechado com um mínimo de condições que
vão para além do conceito, necessariamente restrito de "paredes nuas", ou
se for acompanhado de outras prestações de serviços, a isenção já não se
verifica, ficando sujeita a imposto sobre o valor acrescentado.
B) NOÇÃO DE LOCAÇÃO DE BENS IMÓVEIS - JURISPRUDÊNCIA

COMUNITÁRIA
43. O Tribunal de Justiça da União Europeia (TJUE) entendeu que a operação
de locação de bens imóveis, para poder beneficiar da isenção, deve reunir as
características essenciais da locação, que incluem o direito de ocupar uma
propriedade determinada como se se tratasse de um bem próprio e de excluir
da mesma ou aí admitir outrem, bem como a tomada em consideração da
duração dessa ocupação no consentimento das partes, em especial enquanto
critério de fixação do preço; essas características devem, além disso, ser
predominantes no contrato (…) isso significa excluir da isenção os contratos
que, se bem que partilhem de alguns elementos do contrato de locação, se
caracterizam essencialmente por uma prestação de serviços conexa à fruição
do imóvel, daí a necessidade de distinguir se a operação deve ser
considerada como ocupação de um bem imóvel ou como um serviço
prestado, em relação ao qual o bem imóvel constitui uma condição incidental,
embora essencial.
44. Em numerosos acórdãos, o TJUE definiu o conceito de locação de bens
imóveis para efeitos de isenção do IVA, nos seguintes termos: i) é a
operação económica em que o proprietário de um imóvel cede ao locatário
(prestação de serviços) - acórdão C-409/98 de 9 de Outubro 2001; ii) o
direito de ocupar o imóvel e dele excluir outras pessoas - acórdão C-275/01
de 12 de Junho 2003; iii) contra o pagamento de uma renda
(contraprestação) - acórdão C-269/00 de 8 de Maio 2003; iv) por um prazo
convencionado -acórdão C-284/03 de 18 Novembro 2004.
45. No entanto, para determinar a natureza de uma operação tributável,
devem tomar-se em consideração todas as circunstâncias em que se
desenvolve a operação em questão para apurar os seus elementos
característicos.
46. Mais observa o acórdão do Tribunal de Justiça de 2001.10.09, no
processo c-409/98 quanto à abrangência da isenção prevista no artigo 13º B,
da Sexta Directiva: "(…) A locação de bens imóveis na acepção do artº 13º B
, alínea b), da Sexta directiva consiste, no essencial, no facto do proprietário
de um imóvel ceder ao locatário, contra uma renda e por um prazo
convencionado, o direito de ocupar o seu bem e dele excluir outras pessoas
(…)". "É, pois, o proprietário que efectua a prestação de serviços tributável e
o locatário que paga, em troca dela, uma contrapartida (…)".
47. No mesmo processo, consta das conclusões do Advogado-Geral: "Com
efeito, a opinião segundo a qual as características da locação devem ser
predominantes num dado contrato, a fim de que este possa beneficiar da
correspondente isenção, parece-nos muito importante para o objectivo ora
em causa. De facto, isso significa excluir da isenção os contratos que, se bem
que partilhem da alguns elementos do contrato de locação, se caracterizam
essencialmente por uma prestação de serviço conexa à fruição do imóvel
(…)".
48. Mais é referido neste documento, "(…) para avaliar quais são os
elementos predominantes num determinado contrato, não nos podemos
limitar a um exame abstracto ou puramente formal do mesmo. Sendo
necessário identificar a função económica do contrato, isto é, a função
concreta que o mesmo é objectivamente chamado a desempenhar para
satisfazer os interesses das partes. Por outras palavras, é necessário que
seja identificado aquilo que, na tradição jurídica dos vários países europeus,
é definido como a causa do negócio jurídico, que é precisamente entendida
como a função económica do mesmo, destinada à composição dos interesses
em jogo. No caso do contrato de arrendamento, como ficou dito, essa função
consiste na transferência, de um sujeito para outro, por um dado período de
tempo, da fruição exclusiva de um imóvel".
49. Consta, ainda, do mesmo documento que, "(…) Mesmo admitindo que se
trata, de facto, de contratos distintos, estar-se-ia, todavia, também neste
caso, na presença de dois negócios jurídicos estreitamente conexos, uma vez
que se caracterizam pela mesma função económica. Isto é, mais uma vez,
para estabelecer se a operação de que falamos pode ser considerada isenta
de IVA, é necessário ter em conta a função que ela é chamada a
desempenhar no seu todo".
C) TAXA DE IVA APLICÁVEL ÀS PRESTAÇÕES DE SERVIÇOS DE
ALOJAMENTO LOCAL
50. Nos termos da Portaria nº 517/2008, de 25 de Junho, o Decreto-Lei nº
39/2008, de 7 de Março, que aprova o novo regime jurídico da instalação,
exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos, determina, no
seu artº 3º, que são considerados estabelecimentos de alojamento local as
moradias, apartamentos e estabelecimentos de hospedagem que, dispondo
de autorização de utilização, prestem serviços de alojamento temporário,
mediante remuneração, mas não reúnam os requisitos para serem
considerados empreendimentos turísticos. De acordo com o nº 2 do mesmo
diploma legal, esses estabelecimentos devem cumprir os requisitos mínimos
de segurança e higiene definidos por portaria conjunta dos membros do
Governo responsáveis pelas áreas do turismo e da administração local.
51. São excepcionadas da isenção, operações próximas da locação típica de
imóveis, mas que não se consubstanciam em arrendamentos, razão pela qual
não se lhe aplicam os fundamentos da isenção, entre elas, as previstas na
alínea a) do nº 29 do artº 9º do CIVA, "as prestações de serviços de
alojamento, efectuadas no âmbito da actividade hoteleira ou de outras com
funções análogas, incluindo parques de campismo".
52. De harmonia com o disposto na verba 2.17 da Lista I anexa ao Código do
IVA, em conjugação com o nº 1 alínea a) do artº 18º do mesmo Código é
passível da taxa reduzida de 6% o "Alojamento em estabelecimentos do tipo
hoteleiro. A taxa reduzida aplica-se exclusivamente ao preço do alojamento,
incluindo o pequeno-almoço, se não for objecto de facturação separada,
sendo equivalente a metade do preço da pensão completa e a três quartos do
preço da meia pensão".
53. A expressão "estabelecimento de tipo hoteleiro" utilizada na redacção da
verba 2.17 da Lista I anexa ao Código do IVA, é mais abrangente que a
expressão "estabelecimentos hoteleiros", uma vez que o conceito de
"estabelecimento de tipo hoteleiro" abrange os estabelecimentos hoteleiros a
que se refere o artº 11º do citado Decreto-Lei nº 39/2008, de 7 de Março,
bem como outros estabelecimentos com funções análogas aos
estabelecimentos hoteleiros, ou seja, engloba também os estabelecimentos
que, independentemente da sua classificação, prestem serviços de
alojamento (entende-se por serviços de alojamento, o alojamento
propriamente dito, assim como prestações de serviços acessórias a esses
alojamento, nomeadamente limpezas e prestações de serviço de apoio).
IV - CONCLUSÕES
A) CONTRATO DE ARRENDAMENTO A CELEBRAR COM OS
PROPRIETÁRIOS DOS IMÓVEIS
54. Dado que se desconhece o clausulado dos contratos de arrendamento
que a requerente pretende celebrar com os proprietários dos imóveis em
causa e tendo apenas por base as operações económicas descritas,
considera-se que o negócio de arrendamento dos prédios em questão,
interpretado nos termos da presente informação e sob reserva de outro
entendimento quanto ao negócio jurídico que efectivamente venha a ser
concretizado, deve ser interpretado no seguinte sentido:
54.1 Embora a locação de bens imóveis esteja, em princípio, abrangida
pela noção de actividade económica, constitui normalmente uma
actividade relativamente passiva, não gerando um valor acrescentado
significativo.
54.2 Sobre a determinação e para efeitos da aplicação da isenção do IVA,
a jurisprudência do Tribunal de Justiça (acórdão C-498/98) resume-se do
seguinte modo:
i) a cessão que o proprietário de um imóvel faz a outra pessoa;
ii) com exclusão de outras pessoas;
iii) do uso e da sua fruição; por um prazo determinado;
iv) em contrapartida do pagamento de uma renda.
54.3 Para saber se esta definição se ajusta a um pacto específico, devem
tomar-se em consideração todos os elementos característicos da operação
e as circunstâncias em que esta se desenvolve, revelando-se decisivo o
seu conteúdo objectivo, qualquer que seja a qualificação que as partes lhe
tenham concedido.
54.4 Parte-se do pressuposto que o contrato a celebrar não irá ser uma
passiva colocação à disposição dos prédios em contrapartida de uma
retribuição (renda) ligada ao decurso do tempo, mas uma prestação de
serviços susceptível de ser diferentemente qualificada.
54.5 A função económica do contrato a celebrar entre as partes
proporcionará um determinado valor acrescentado.
54.6 Acresce o facto da requerente (arrendatária) poder vir a pagar uma
renda fixa ou variável ou uma combinação que envolva as duas
modalidades de renda, em função de elementos objectivos previamente
acordados, ou seja, em acumulação com a renda mensal, como
contrapartida do arrendamento do imóvel, será fixada uma remuneração
variável.
54.7 Tal facto leva-nos a concluir que existirá um elemento remuneratório
conexo com a fruição da exploração dos imóveis.
55. Somos, assim, de opinião que o arrendamento dos referidos prédios tem
como objecto único a exploração de uma actividade económica e que o
negócio descrito e ainda não concretizado extravasa a mera locação de bens
imóveis prevista no nº 29 do artº 9º do CIVA.
56. Quanto à hipótese avançada pela requerente, de separação do
arrendamento dos prédios da exploração activa dos referidos imóveis,
separando as duas realidades com a intenção de isentar a primeira, em
nosso entender constitui uma única operação.
57. Nesta perspectiva, nem as operações de arrendamento puro e simples
ocorrerão sem a finalidade de com elas a requerente exercer uma actividade
económica; nem a exploração dessa actividade de alojamento local
temporário, ocorrerá sem uma concretização dos referidos arrendamentos.
58. Conclui-se no sentido de que se estará perante modelos de contrato a
celebrar, onde sobreleva a importância de outro tipo de serviços em relação
à simples locação de espaços que, apesar de partilharem de alguns dos
elementos preponderantes do contrato de locação, se caracterizam por
integrarem outras prestações de serviços conexas à fruição do imóvel, para
além do simples gozo temporário do bem, pelo que a operação deve ser
considerada como um serviço genericamente prestado e não com a
característica específica que, em regra, é atribuída à ocupação de um bem
imóvel.
B) TAXA DE IVA APLICÁVEL ÀS PRESTAÇÕES DE SERVIÇOS DE
ALOJAMENTO LOCAL
59. Caso a requerente venha a reunir os requisitos mínimos a observar pelos
estabelecimentos de alojamento local para exercer essa actividade, afigura-
se-nos que aquela efectua serviços em tudo similares aos prestados em
estabelecimentos do tipo hoteleiro se, para tal, vierem a ser licenciados de
acordo com a legislação já referida. A ser assim, entendemos que esses
serviços podem beneficiar do enquadramento na Verba 2.17 da Lista I, anexa
ao Código do IVA e como tal sujeitos à taxa reduzida, prevista na alínea a)
do nº 1 do artº 18º do mesmo Código.
60. Quanto à questão relacionada com a confirmação de que "os
rendimentos colocados à disposição dos proprietários dos imóveis, pessoas
singulares, a título de pagamento da renda, configuram, na esfera individual
destes, rendimentos da Categoria F em sede de IRS", bem como
relativamente "à respectiva retenção na fonte", tratando-se de matéria que
extrapola a área de competências, da Gestão do IVA, deve ser colocada em
sede da Área de Gestão do IRS.
A tributação dos artistas e desportistasMétodos de IRS,
em sede de reação
IRCaos atos
e IVA inspetivos
- vertente - aspetos
nacional práticos
e internacional
113
155

OCC2020 DIS10720 Manual Fiscalidade Atividades Imobili °rias IRS & IRC

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

OCC2020 DIS10720 Manual Fiscalidade Atividades Imobili °rias IRS & IRC

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

www.occ.

Título: Fiscalidade das atividades imobiliárias - implicações práticas em IRS e IRC

Autor: José Alberto Pinheiro Pinto

Capa e paginação: DCI - Departamento de Comunicação e Imagem da OCC

© Ordem dos Contabilistas Certificados, 2020

1. Aspetos legais e regulamentação das atividades ................................................. 5

AIMI – Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis

1. Aspetos legais e regulamentação das atividades

O arrendamento está previsto nos artigos 1022.º a 1113.º do Código Civil.

Relativamente a esta matéria, são relevantes os seguintes diplomas:

- NRAU - Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, com a redação dada pela

- Definição dos elementos mínimos para a celebração de contrato de

Recentemente, foi criada uma figura jurídica próxima do arrendamento – designada

A criação desta nova figura implicou a introdução de várias alterações no Código do

A par da atividade de arrendamento e do DHD, existe uma outra atividade de certa

Tal realidade veio a ser regulamentada através da Portaria n.º 517/2008, de 25 de

Em 29 de agosto de 2014 foi publicado o Decreto-Lei n.º 128/2014, o qual estabelece

Os estabelecimentos de alojamento local podem ser definidos como aqueles que

Os estabelecimentos de alojamento local integram-se numa das seguintes

Estatui o n.º 2 do mesmo artigo que:

b) Estando mobilado e equipado, neste sejam oferecidos ao público em geral, além

A presunção apresentada pode ser ilidida nos termos gerais de direito,

Feito este enquadramento geral das atividades imobiliárias, passaremos de seguida

2. Enquadramento em sede de IRC

Analisaremos separadamente as implicações relativas a vendas de imóveis – quer

2.1 Venda de imóveis

As implicações fiscais em sede de IRC decorrentes da venda de imóveis são distintas

Caso a entidade aplique o regime simplificado do IRC, estando em causa um

Relembra-se que as condições para enquadramento de uma entidade no regime

2.1.2 Ativos fixos tangíveis e propriedades de investimento

Se o imóvel for considerado um ativo fixo tangível ou uma propriedade de

A referida disposição, no seu n.º 1, diz o seguinte:

“Consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos obtidos ou as

No n.º 2 do mesmo artigo encontra-se a fórmula de cálculo das mais e menos-valias,

“As mais-valias e as menos-valias são dadas pela diferença entre o valor de

MVF = (VR – Enc) – (VA – Dep – Imp) x CDM

MVF – Mais ou menos valias fiscais

Os coeficientes de desvalorização monetária referentes ao ano de 2019 (último ano

Seguidamente, apresentam-se os coeficientes de desvalorização da moeda

até 1903 4.778,49 4.733,52 4.669,09 4.631,11 4.631,11 4.631,11

2005 1,20 1,19 1,17 1,16 1,16 1,16

Nos termos do n.º 5 do referido artigo 46.º, considera-se transmissão a celebração

Saliente-se que no caso de o momento da celebração do contrato-promessa com

Caso a entidade aplique o regime simplificado do IRC, estando em causa um

“6 - As mais-valias e as menos-valias correspondem à diferença entre o valor de

7 - O valor de aquisição corrigido nos termos do número anterior é atualizado

2.1.2.1 Regime do reinvestimento

Indissociável do tratamento das mais-valias fiscais está o regime do reinvestimento

“1 – Para efeitos da determinação do lucro tributável, a diferença positiva entre

a) O valor de realização correspondente à totalidade dos referidos ativos seja

- O valor de realização seja reinvestido na aquisição, produção ou construção de

Com a Lei da Reforma do IRC, em vigor desde 1 de janeiro de 2014, passou a

Refira-se que, caso os sujeitos passivos sejam incapazes de cumprir o

No caso concreto da permuta de bens, estabelece o Despacho 589/96, de

O controlo do reinvestimento deverá ser efetuado nas declarações anuais de

2.1.2.2 Venda com locação de retoma (lease-back)

Na vida das empresas, é muito comum serem realizadas operações de venda

“1 - No caso de entrega de um bem objeto de locação financeira ao locador seguida

2 - No caso de venda de bens seguida de locação financeira, pelo vendedor, desses

a) Se os bens integravam os inventários do vendedor, não há lugar ao

b) Nos restantes casos, é aplicável o disposto no n.º 1, com as necessárias

Este artigo consiste num verdadeiro regime de neutralidade em IRC.

O n.º 1 prevê um regime segundo o qual quando um bem objeto de locação