ENTENDA COMO FUNCIONA O SEU

FINANCIAMENTO AO CONSTRUIR OU
COMPRAR UM IMVEL EM CONSTRUO

SUMRIO
1. NOSSOS CUMPRIMENTOS
2. ENTENDENDO O SEU CONTRATO HABITACIONAL
3. EFETUANDO O REGISTRO DO CONTRATO NO CARTRIO DE REGISTRO DE
IMVEIS
4. FORMA DE PAGAMENTO DO VALOR DO IMVEL
5. PLANILHA DE CLCULO DO CUSTO EFETIVO TOTAL (CET)
6. ENCARGOS FINANCEIRO
O QUE UMA PRESTAO?
O QUE UM ENCARGO?
PAGAMENTO DOS ENCARGOS DO IMVEL EM CONSTRUO
COMO CONSULTAR O VALOR DO ENCARGO DURANTE O PERODO DE CONSTRUO DO
IMVEL?
QUANDO SER INICIADO O PERODO DE AMORTIZAO DA MINHA DVIDA?
E SE OCORRER ATRASO NO TRMINO DA OBRA, QUANDO SER INICIADO O PERODO
DE AMORTIZAO?
E SE OCORRER ATRASO NA ENTREGA DO MEU IMVEL, AINDA SOU RESPONSVEL PELO
PAGAMENTO DOS ENCARGOS?

7. ADIMPLNCIA
O QUE ADIMPLNCIA?
8. INADIMPLNCIA
O QUE INADIMPLNCIA?
QUAIS AS CONSEQUNCIAS DA INADIMPLNCIA?

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ou comprar um imvel em construo

9. ALTERAO DA DATA DE VENCIMENTO

10. DICAS IMPORTANTES
PLANEJAMENTO FINANCEIRO
PROGRAMA DE OLHO NA QUALIDADE
11. GLOSSRIO
1. NOSSOS CUMPRIMENTOS
Parabns!
A assinatura do contrato de financiamento habitacional significa que voc realizou uma
importante conquista: aquisio do seu imvel.
Pensando na importncia do negcio realizado com o intermdio da CAIXA, elaboramos
esta Cartilha para voc.
Nosso objetivo esclarecer dvidas existentes em relao ao contrato de financiamento
habitacional assinado, como por exemplo, questes sobre o pagamento dos encargos
financeiros e incio do perodo de amortizao da dvida.
Boa leitura!

2. ENTENDENDO O SEU CONTRATO HABITACIONAL SEGUROS

Leia atentamente o seu contrato. Nele constam muitas informaes em um s instrumento.
So eles:
Compra e venda: importante que voc, tambm, se certifique se a situao jurdica
do imvel regular e que o estado fsico satisfatrio;
Empreitada: Voc o contratante da construtora que edificar seu imvel, caso o
financiamento seja para aquisio de imvel na planta. Neste caso,v tambm,
de sua responsabilidade o acompanhamento da evoluo da obrae a verificao
do cumprimento dos prazos de construo e do memorial de incorporao ou
instrumento que instituiu o loteamento, se for o caso;
2

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Mtuo: Significa emprstimo. A CAIXA lhe empresta o dinheiro para que voc possa
comprar o terreno e pagar a empreitada. Quando se trata de prdio em condomnio, o
dinheiro que a CAIXA emprestou aos adquirentes somado e repassado ao vendedor e
ao construtor, neste ltimo caso, aos poucos, e medida que a obra vai evoluindo. Por
isso importante pagar em dia os encargos mensais.
Alienao Fiduciria: uma garantia que a CAIXA, assim como todo banco, precisa. At
que a dvida do seu emprstimo seja paga, o banco fica como proprietrio do imvel,
mas voc tem a posse. Quando a dvida quitada, voc passa a ser proprietrio. Mas se
a dvida no paga o banco tem o direito de ficar com o imvel e vend-lo para outra
pessoa.
Seguro: liquida/quita o saldo devedor do financiamento em caso de morte ou invalidez
total e permanente, em sendo reconhecida a cobertura pela Seguradora, e tambm
cobre danos fsicos no imvel, desde que no sejam causados por mau uso ou vcios de
construo.
3. EFETUANDO O REGISTRO DO CONTRATO NO CARTRIO DE REGISTRO DE
IMVEIS
Na CAIXA, a concesso de financiamento para aquisio de imvel, construdo ou em
construo, formalizada mediante assinatura de um contrato particular de compra e
venda e de mtuo.
As condies do seu financiamento, como por exemplo: composio dos recursos
destinados aquisio do imvel, valores da operao, prazos, sistema de amortizao,
taxa de juros, encargos financeiros mensais, etc., esto contidas no contrato que voc
assinou.
Depois que todas as pessoas que esto descritas na letra A do seu contrato assinarem o
documento, voc deve providenciar o registro no Cartrio de Registro de Imveis.
ATENO! Voc deve apresentar CAIXA o seu contrato registrado em at 30 (trinta)
dias aps a sua assinatura.
Em alguns Municpios o Imposto de Transmisso de Bens Imveis (ITBI) recolhido at a
data de assinatura do contrato. H Municpios, porm, em que o ITBI recolhido mediante

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ou comprar um imvel em construo
a apresentao do contrato assinado, sendo exigida a comprovao do pagamento quando
da apresentao do mesmo para registro no Cartrio do Registro de Imveis. Verifique o
momento e a forma de pagamento junto Secretaria de Fazenda do seu Municpio.
COMO FAO PARA CONFIRMAR OS VALORES DEVIDOS PARA REGISTRO DO
CONTRATO?
Imposto de Transmisso de Bens Imveis (ITBI)
O valor a ser pago verificado junto Secretaria de Receita do Municpio, onde est
localizado o imvel que voc adquiriu.
DICA: Algumas Secretarias disponibilizam informaes a respeito deste imposto na
Internet. Vale a pena conferir!
Custas Cartorrias com registro do imvel
Verificar o valor a ser pago junto ao Cartrio de Registro de vinculao do imvel.
DICA: Voc identifica esse Cartrio na matrcula do seu imvel ou na descrio do imvel
que consta no seu contrato.
ATENO! Se este for o primeiro imvel que voc est adquirindo voc deve verificar o
direito legal reduo das custas e emolumentos para aquisio do primeiro imvel.
4. FORMA DE PAGAMENTO DO VALOR DO IMVEL AO VENDEDOR
Os valores para pagamento do imvel sero integralizados na seguinte forma:
Se voc adquiriu um terreno, com mtuo para a construo de sua moradia:
O valor creditado em conta titulada pelos Vendedores liberado na apresentao do
registro do contrato no Cartrio de Registro de Imveis;
Se voc adquiriu um terreno, com mtuo para a construo de sua moradia;
A parcela destinada aquisio do terreno ser paga mediante crdito em conta titulada
pelos Vendedores no ato da contratao. Esse valor ser liberadona apresentao do
registro do seu contrato no Cartrio de Registro de Imveis;
O valor das parcelas destinadas construo ser pago mensalmente Construtora,
quando adquirido imvel na planta, ou a voc, caso tenha contratado financiamento para
a construo do seu imvel, mediante crdito em conta de sua titularidade, na proporo
do andamento das obras do empreendimento ou construo individual.
ATENO! A construtora responsvel pela edificao e legalizao das unidades,
quando se tratar de empreendimento.

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5. PLANILHA DE CLCULO DO CUSTO EFETIVO TOTAL (CET)

Previamente assinatura do seu contrato, voc recebeu uma planilha que informa o custo
total da operao.
Este custo chamado de Custo Efetivo Total (CET).
Os valores esto apresentados na forma nominal e as informaes consignadas na planilha
representam as condies vigentes na data de assinatura do contrato.
O saldo devedor e os encargos mensais sero atualizados conforme pactuado no seu
contrato.
Para entender como ocorrer esta atualizao, voc pode consultar as clusulas contratuais
chamadas ENCARGO MENSAL e ATUALIZAO DO SALDO DEVEDOR E DA
GARANTIA.
ATENO! Se voc comprou o imvel em construo (imvel na planta), a dvida durante
este perodo corresponder soma das parcelas mensais do seu financiamento, liberadas
construtora para produo do empreendimento. Lembre-se das informaes referentes
forma de pagamento do imvel.
6. OS ENCARGOS FINANCEIROS
O QUE UMA PRESTAO?
Encargo uma obrigao a ser cumprida.
No seu contrato de mtuo so devidos encargos financeiros, que devem ser pagos para a
amortizao da dvida.
O prazo total para pagamento dos encargos, a composio dos valores, a data de
vencimento, a forma de pagamento e a poca dos reajustes esto estabelecidos na clusula
contratual - CONDIOES DO FINANCIAMENTO.
O pagamento de encargos mensal.
ATENO! Voc deve iniciar o pagamento a partir do ms subsequente contratao com
vencimento no mesmo dia de assinatura do seu contrato.

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Observe os exemplos a seguir:

ASSINEI MEU CONTRATO EM
01/10/2014

PAGAREI MEU PRIMEIRO

ENCARGO EM
01/11/2014

15/10/2014
31/10/2014

15/11/2014
30/11/2014

No seu

contrato de financiamento habitacional, o encargo composto por:

Parcela de amortizao;
Parcela de juros taxa prevista no seu contrato;
Taxa de Administrao, se devida;
Seguro Morte e Invalidez Permanente (MIP) para financiamento no SBPE; e FGTS;
Seguro Danos Fsicos no Imvel (DFI) ;
Comisso Pecuniria FGHab para financiamento no PMCMV.

DICA!
Clculo da parcela de amortizao:
Calculada em funo do saldo devedor, composto pelas parcelas do financiamento liberadas
mensalmente, mediante utilizao do coeficiente de atualizao aplicvel aos depsitos de
poupana, conforme frmula abaixo:
AMD = SD X AM/100, sendo:
AM = valor referente parcela atualizao monetria do saldo devedor;
SD = saldo devedor;
am = ndice mensal de atualizao monetria (TR).
Observao: Se o financiamento for com recursos do FGTS, deve-se utilizar a TR na mesma
data e periodicidade de atualizao dos saldos das contas vinculadas do FGTS. Se o
financiamento for com recursos do SBPE, deve-se utilizar a TR aplicada aos depsitos de
poupana vigente na data de aniversrio do contrato.
A amortizao do financiamento ser efetuada em prestaes mensais e sucessivas, na

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forma prevista no contrato: quadro CONDIES DO FINANCIAMENTO.

Voc pode ter escolhido uma destas opes de pagamento: boleto de cobrana, dbito em
conta ou desconto em folha de pagamento.
DICA!
Clculo da parcela de juros:
Calculada em funo do saldo devedor, composto pelas parcelas do financiamento liberadas
mensalmente, mediante aplicao da taxa de juros definida para o contrato sobre o referido
saldo devedor atualizado, no dia do aniversrio do contrato, conforme frmula abaixo:
JUROS = (SD + AM)X i /1200, sendo:
SD = saldo devedor;
AM = valor referente atualizao monetria do saldo devedor;
i = taxa de juros anual nominal definida para o contrato.
O encargo mensal ser atualizado, conforme pactuado no seu contrato.
DICA! Consulte a forma de pagamento do encargo em seu contrato.
PAGAMENTO DOS ENCARGOS DO IMVEL EM CONSTRUO
Durante o perodo de construo do seu imvel, voc pagar encargos relativos a juros e
atualizao monetria, incidentes sobre valor da dvida apurada no ms (somatrio do valor
das parcelas do seu financiamento liberadas mensalmente para a construtora).
ATENO! Lembre-se das informaes referentes forma de pagamento do imvel.
Os encargos so compostos por:
Juros e atualizao monetria;
Taxa de Administrao, se devida;
Seguro Morte e Invalidez Permanente (MIP) para financiamento no SBPE e FGTS;
Seguro Danos Fsicos no Imvel (DFI) ;
Comisso Pecuniria FGHab para financiamentos no FGTS/ PMCMV.
ATENO! Neste perodo, o dbito efetuado automaticamente em conta de sua

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titularidade, na data do seu vencimento, independentemente de qualquer aviso ou

notificao pela CAIXA. Lembre-se: Mantenha saldo na conta na data prevista para
pagamento do encargo..
DICA! Boleto - dbito em conta
Durante a fase de obra, voc recebe o aviso/boleto postado pelo correio, o qual chamamos
de DEMONSTRATIVO PARA ACOMPANHAMENTO, SEM o cdigo de barras e COM a
mensagem Sr. Caixa: Recibo de prestao com dbito automtico. Favor no receber .
Durante a fase de obra, se voc NO RECEBER o aviso/boleto postado pelo correio e for
emitir nova via pelo SITE, este boleto SAIR com o cdigo de barras e com a mensagem
Recibo de prestao com dbito automtico, pagar apenas se o dbito no ocorrer.
***Senhor Caixa s receber a pedido do cliente***
COMO CONSULTAR O VALOR DO ENCARGO DURANTE O PERODO DE
CONSTRUO DO IMVEL?
Voc pode consultar o valor do encargo por meio do Internet Banking CAIXA (IBC) ou
Autoatendimento CAIXA mediante consulta ao extrato da sua conta, opo Lanamentos
Futuros.
Ainda h a opo de consultar o seu encargo no site da CAIXA, no endereo eletrnico:
www.caixa.gov.br.
CONSULTA NO IBC

PASSO 1: Acesse sua conta no link https://internetbanking.caixa/SIIBC/index.processa

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PASSO 2: Clique no cone de Habitao

PASSO 3: Clique na opo 2 Via de carn, Emitir Extrato de Imposto de Renda - IR.

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PASSO 4: Informe o nmero do contrato habitacional e o CPF do coobrigado principal.

PASSO 5: Aps consultar o contrato, siga as orientaes a seguir para acesso por meio do
site da CAIXA.
CONSULTA NO SITE DA CAIXA
PASSO 1: Acesse o site da CAIXA no link http://www.caixa.gov.br/ e clique na opo 2
Via de Boleto
ATENO! Lembre-se que no perodo de construo o encargo debitado da sua conta.
Mantenha saldo em conta.
Voc deve utilizar este Recibo de Pagamento apenas para verificar o valor que ser debitado
da sua conta.
DICA! Programe-se para o dbito do seu encargo.
Voc pode efetuar crditos na sua conta por meio de depsito, Documento de Crdito
(DOC), transferncia de valores, etc.

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Se o depsito for em cheque, deve ser efetuado com antecedncia mnima de 2 dias se o
cheque for da praa e 8 dias se for fora da praa, para compensao do valor.
A CAIXA oferece diversos canais de atendimento para a sua convenincia.
Para mais informaes acesse o endereo eletrnico: www.caixa.gov.br > ATENDIMENTO:

ATENO! Lembre-se que o no pagamento dos encargos acarreta o seu registro nos
cadastros restritivos de crdito e sujeita o contrato a aes de cobranas administrativas e/
ou judiciais.
Se voc necessitar atualizar algum dado no seu contrato, como por exemplo, o nmero
do telefone, informe-se no canal 0800 726 0101.
Estaremos sempre prontos para atend-lo!
QUANDO SER INICIADO O PERODO DE AMORTIZAO DA MINHA DVIDA?
O perodo de amortizao da sua dvida tem incio no ms seguinte assinatura do seu
contrato, quando voc tiver adquirido um imvel novo ou usado.
Para contratos de imveis em construo, este perodo contado a partir do final do prazo
de construo do empreendimento ou da unidade residencial, caso o financiamento seja
para construo isolada.
O prazo pode ser verificado no quadro CONDIES DO FINANCIAMENTO do contrato.
ATENO! Lembre-se que durante o perodo de construo voc pagou somente juros,
atualizao monetria, ou Seguro MIP/DFI e taxa de administrao, porque as parcelas da
dvida ainda estavam sendo constitudas.

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Aps o final da obra, voc pagar tambm a parcela de amortizao.

E SE OCORRER ATRASO NO TRMINO DA OBRA, QUANDO SER INICIADO O
PERODO DE AMORTIZAO?
O perodo de amortizao tem incio aps a concluso e legalizao do empreendimento.
E SE OCORRER ATRASO NA ENTREGA DO MEU IMVEL, AINDA SOU
RESPONSVEL PELO PAGAMENTO DOS ENCARGOS?
Conforme clusula contratual, caso ocorra atraso na entrega do seu imvel por prazo
superior a 6 (seis) meses, contados do prazo de construo contratado (consta no quadro
CONDIES DO FINANCIAMENTO do seu contrato), a responsabilidade pelo
pagamento dos encargos passa a ser da Construtora, que ficar responsvel at a efetiva
entrega do imvel.
Neste caso, quando finalizado o perodo de construo e legalizao do imvel, voc volta
a ser responsvel pelos encargos no perodo de amortizao.
Para mais informaes consulte a clusula ENCARGO MENSAL ou ENCARGOS DOS
DEVEDORES do seu contrato.
7. ADIMPLNCIA
efetuar o pagamento dos encargos mensais do seu financiamento at o dia do vencimento,
conforme previsto no seu contrato.
A Aquisio da Casa Prpria alm de ser a realizao de um sonho, tambm representa
liberdade, autonomia, bem-estar e a segurana para um futuro mais tranquilo. Dessa forma,
a manuteno da adimplncia do seu contrato fundamental, bem como a atualizao
das informaes do seu cadastro (telefones, endereos, e-mails, referncias pessoais e
comercias).
ATENO! As parcelas podero ser pagas atravs de dbito em conta, Internet Banking
CAIXA, e at mesmo nos terminais de Autoatendimento CAIXA, basta possuir o nmero do
contrato e CPF em mos.
8. INADIMPLNCIA

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O QUE INADIMPLNCIA?
Inadimplncia o no pagamento do encargo mensal at a data do seu vencimento,
conforme previsto no seu contrato.
QUAIS AS CONSEQUNCIAS DA INADIMPLNCIA DO MEU CONTRATO?
O pagamento do seu encargo uma obrigao prevista no seu contrato.
Se voc atrasar o pagamento dos encargos estar sujeito a acrscimos de valores para
cumprimento dessa obrigao e a aes de cobrana administrativa e/ou judicial, inclusive,
com o registro de seu nome em cadastros de crdito.
O valor do encargo em atraso ser atualizado monetariamente da data de vencimento at
a do pagamento e sobre o valor corrigido incidiro juros e multa, nos termos da legislao
vigente.
A partir do dia seguinte ao vencimento do encargo, o registro de informaes em cadastros
de crdito pode ser solicitado, e os procedimentos de cobrana da dvida sero iniciados.
Persistindo a situao de atraso, a dvida total decorrente do financiamento, acrescida de
todos os valores de sua responsabilidade, atualizados na forma contratada, poder ser
considerada antecipadamente vencida e imediatamente exigvel pela CAIXA, podendo
ensejar a execuo do contrato e de sua respectiva garantia.
9. ALTERAO DA DATA DE VENCIMENTO
PRECISO ALTERAR A DATA DE VENCIMENTO DO MEU ENCARGO. POSSVEL?
Aps o trmino da obra (no perodo de amortizao da dvida) voc poder alterar a data
do vencimento do encargo mensal.
Isso pode ajudar bastante no seu planejamento financeiro, ou seja, voc pode definir a data
que melhor atender a sua necessidade.
Para isso, voc deve efetuar uma solicitao na CAIXA, por meio de um requerimento
especfico.
Existe uma exceo: no permitido a alterao da data do encargo se voc tiver efetuado

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a opo por dbito em folha de pagamento..

10. DICAS IMPORTANTES
PLANEJAMENTO FINANCEIRO
O essencial para um bom planejamento financeiro acompanhar no mnimo mensalmente as
suas receitas (ganhos) e despesas (gastos).
No se esquea de anot-las, mesmo aquela que voc compra com dinheiro quando est na
rua. Pequenos valores podem influenciar no resultado final.
de grande importncia comparar preos dos produtos e servios, aprender a pedir
descontos.Sempre antes de comprar algo, verifique em vrias lojas. possvel pesquisar pela
internet tambm.
Outras dicas interessantes: pagar vista, controlar despesas desnecessrias, comprar
somente oque necessita, criar o hbito de listas de compras, evitar a utilizao do carto de
crdito, a noser quando proporcionar vantagens, como compras parceladas sem juros para
lojas que no do descontos a vista.
PROGRAMA DE OLHO NA QUALIDADE
A CAIXA disponibiliza para o beneficirio do Programa Minha, Casa Minha Vida vrias
iniciativas para ajud-lo a zelar pela qualidade do seu imvel.
Uma delas o telefone exclusivo para receber suas sugestes, reclamaes ou elogios: 0800
7216268. Guarde esse nmero e ligue quando precisar..
11. GLOSSRIO DO CONTRATO
A CAIXA disponibiliza para o beneficirio do Programa Minha, Casa Minha Vida vrias
iniciativas para ajud-lo a zelar pela qualidade do seu imvel.
Alienao Fiduciria: modalidade de garantia, pela qual o credor fica como
proprietrio do imvel at a quitao da dvida.
Alvar de Construo: documento emitido pela Prefeitura que autoriza a
construo.
Amortizao: Pagamento parcial da dvida.

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Benfeitorias: obras de melhoramento do imvel.
Certido de inteiro teor da matrcula: documento emitido pelo Registro de
Imveis que contm todas as alteraes de propriedade ocorridas e registradas ou
averbadas na matrcula.
CET: Custo Efetivo Total.
Comisso Pecuniria: valor a ser pago ao FGhab pelo adquirente.
Credor: quem concede o emprstimo. Neste caso, a CAIXA.
Devedor: quem deve pagar a dvida. Neste caso, o adquirente que financiou o imvel.
DFI: Danos Fsicos do Imvel.
Empreitada: negcio firmado entre o adquirente e a construtora que objetiva a
construo do imvel;
Encargo mensal: prestao a ser para pelo muturio que inclui juros, atualizao
monetria, taxas e seguro/FGhab durante a fase de construo, quando for o caso, ou
juros, atualizao monetria, taxas, seguro/FGhab, e amortizao quando o imvel estiver
concludo.
FGHab: Fundo Garantidor da Habitao que funciona como um seguro paracobertura
em caso de morte, invalidez permanente, desemprego temporrio e danos fsicos no
imvel que no sejam causados por mau uso ou vcios de construo.
FGTS: Fundo de Garantia do Tempo de Servio.
Garantia Fidejussria: Fiana prestada pela construtora.
Garantia Fiduciria: o imvel, enquanto no quitada a dvida.
Incorporador: Pessoa responsvel pela comercializao do imvel.
Liquidao: pagamento total da dvida. O mesmo que quitao.
Matrcula CEI da obra: cadastro da obra no INSS.
Matrcula imobiliria: cadastro do imvel existente no Registro de Imveis.
MIP: Morte e Invalidez Permanente.
Mora: atraso no pagamento das prestaes.
Mtuo: Emprstimo concedido pela CAIXA. Tambm chamado financiamento.
Novao: concesso de emprstimo novo para quitar um anterior.
Pro rata die: calculado proporcionalmente dia a dia.
Purgao da mora: pagamento das prestaes em atraso.
Registro de imveis: o cartrio onde est matriculado o imvel, responsvel
primordialmente por registrar as transferncias de propriedade do mesmo.
SBPE: Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo.
Taxa de Administrao: Taxa devida somente nas operaes do SFH.
TR: Taxa Referencial de Juros
Sinistro: ocorrncia de qualquer situao que autoriza a cobertura dos seguros MIP/DFI
ou FGhab, conforme o caso.
Vendedor: o proprietrio que est vendendo o imvel.

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