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Operaes Imobilirias A
Prof. Suzete Bueno

INCORPORAO IMOBILIRIA - PERGUNTAS E RESPOSTAS

Na incorporao imobiliria, quais as formas de contratao da construo?
A contratao poder ser feita diretamente entre os compradores e o incorporador
ou construtor, sendo acordado o preo entre eles.
Por ser feita pelo regime de empreitada, a preo fixo ou reajustvel por ndices
previamente determinados, discriminando-se o preo da frao ideal do terreno e
o preo da construo.
Poder ainda ser realizada pelo regime de administrao, preo de custo, nesse
regime todos os pagamentos e recebimentos faro em nome do condomnio,
contratado pelo incorporador.

Como se financia o empreendimento imobilirio?
O financiamento do empreendimento imobilirio poder ser atravs de
investimento direto do incorporador ou de outros que a ele se associarem; atravs
de emprstimo bancrio diretamente ao incorporador ou aos muturios.
Vrias so as instituies financeiras, que concedem financiamento imobilirio,
dentre elas destacamos a Caixa Econmica Federal CEF.

O incorporador est sujeito a algum prazo? Quais?
Sim, o incorporador est sujeito a prazos, at 180 dias deve providenciar a
averbao de toda a documentao da incorporao; neste mesmo prazo, o
incorporador poder desistir da incorporao; at 60 dias, o incorporador dever
celebrar o contrato relativo a frao ideal de terreno, do contrato de construo e
da conveno de condomnio; o incorporador que desistir da incorporao dever
restituir aos compradores o valor recebido em at 30 dias; caso a obra fique
paralisada, o incorporador, no prazo de 30 dias, dever reiniciar as obras, desde
que notificado por qualquer adquirente ou judicialmente.

Caso seja decretada a falncia do incorporador, a falncia atingir o
empreendimento?
No, a falncia do incorporador no atingir o empreendimento. Caso os
compradores tenham interesse podero retomar a obra.

Para as incorporaes a lei prev seguro obrigatrio?
No, a legislao atual no prev seguro obrigatrio, no entanto, alguns
municpios exigem seguro garantia da obra.
Algumas empresas fazem o seguro obrigatrio, mas esse custo repassado aos
compradores das unidades.

Quando ocorre a averbao de direito real?
A averbao de direito real ocorrer quando descumprida pelo incorporador, no
prazo mximo de 45 dias, a obrigao de efetivar o contrato relativo frao ideal.

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O que Comisso de Representantes?
A Comisso de Representantes constituda por no mnimo trs adquirentes,
deve fiscalizar o incorporador/construtor, podendo assumir o comando do negcio
em caso de destituio do incorporador

Quando ocorre a averbao do documento particular de promessa de
compra e venda?
A averbao ocorrer quando descumprida pelo incorporador, no prazo mximo
de quarenta e cinco dias, a obrigao de efetivar o contrato relativo frao ideal.

O que patrimnio de afetao?
Cada empreendimento tem um patrimnio prprio que no se confunde com o
patrimnio da empresa.

O incorporador pode ser destitudo?
Sim, o incorporador poder ser destitudo quando paralisadas as obras, e aps,
notificado judicialmente no der continuidade na obra.

Qual a diferena entre preo fechado e preo de custo?
No preo fechado, o incorporador utiliza o dinheiro que os adquirentes pagam do
modo que melhor lhe convier, no precisa prestar contas. J no preo de custo,
todos os pagamentos efetuados pelos adquirentes so de acordo com as contas
abertas em nome do Condomnio, que sero movimentadas conforme o contrato,
o incorporador dever prestar contas aos adquirentes.

Na incorporao imobiliria, as matrculas so abertas antes ou depois das
respectivas unidades autnomas estarem construdas?
O incorporador para negociar as unidades condominiais, antes da construo,
dever registrar o memorial de incorporao, o qual conter a individualizao de
cada unidade, mas as unidades autnomas somente tero nmero de matrcula
individualizada aps a concluso da obra.

Pelo regime de afetao pessoa fsica pode constituir condomnio?
Sim, pois o incorporador poder ser pessoa fsica ou jurdica. Pelo regime de
afetao, os terrenos e as acesses objeto de incorporao imobiliria, bem como
os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-o apartados do patrimnio
do incorporador e constituir patrimnio de afetao, destinado consecuo da
incorporao correspondente e a entrega das unidades imobilirias aos
respectivos adquirentes.

Quais as obrigaes do incorporador?
Inscrever a incorporao no registro imobilirio; consignar nos documentos
preliminares de ajuste do prazo de carncia, dentro do qual lhe lcito desistir do
empreendimento; confirmar as vendas nos 60 dias seguintes ao termo final do
prazo de carncia; concluir o contrato de incorporao indicando, em seu
instrumento, o nmero do registro de incorporao; o nome do responsvel pelo
custeio da construo; a existncia de nus real ou fiscal, ou ainda, de ocupao
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do imvel; o modo de pagamento do preo da construo e o custo da frao ideal
do terreno; dar andamento regular s obras, e, se contratou a entrega da unidade
a prazo e preo certos, ter o dever de: informar os adquirentes, por escrito, no
mnimo de seis em seis meses, do estado da obra; responder civilmente pela
execuo da incorporao, indenizando os adquirentes dos danos que sofrerem
por no ter concludo a edificao ou por ter retardado injustamente a concluso
da obra, cabendo-lhe, porm, ao regressiva contra o construtor, se este for o
culpado; responder subsidiariamente com seus bens, se vier a falir; no alterar o
projeto, exceto se houver permisso unnime dos interessados ou exigncia legal;
no modificar as condies de pagamento, nem reajustar o preo das unidades;
se vier, sem justa causa, a paralisar as obras por mais de 30 dias, o juiz poder
notific-lo para que, no prazo mnimo de 30 dias, as reinicie ou torne a dar-lhes o
andamento normal; Providenciar a averbao da construo, aps a obteno da
"habite-se".

Quais as obrigaes contratuais do incorporador?
O incorporador dever transferir como vendedor ou procurador do dono do
terreno, a frao ideal alienada; outorgar a escritura definitiva de venda da frao
ideal do terreno, transmitindo o domnio, se j havia prometido para venda ou
permuta; promover a construo do edifcio dividido em unidades autnomas,
estabelecendo o plano da obra e, eventualmente, as condies da construo;
entregar aos adquirentes, devidamente averbadas, as unidades que compraram.

Quais as construes abrangidas que se aplicam para as incorporaes
imobilirias?
As incorporaes imobilirias abrangem as construes de edifcios de
apartamentos ou lojas em condomnio.

Os panfletos de publicidade devem ser guardados aps ser concretizada a
compra?
Sim. Todos os prospectos publicitrios do imvel devem ser guardados, para
garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa.

O que so os objetivos das sociedades imobilirias?
As sociedades imobilirias tem por objetivo a compra e venda de imveis
construdos ou em construo de unidades habitacionais, incorporao de
edificaes ou conjunto de edificaes em condomnio e a venda de terrenos
loteados e construdos ou com construo contratada.

O que memorial de incorporao?
O memorial de incorporao o conjunto de documentos que retratam o terreno, o
projeto da construo e a idoneidade financeira do incorporador, que dever ser
obrigatoriamente registrado no Cartrio de Registro de Imveis.

Quais as penalidades impostas ao incorporador?
Em caso de no outorga de documento hbil, no prazo de sessenta dias, dever
pagar multa de 50% sobre a quantia recebida;
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Dever responder em igualdade de condies, com os demais contratantes, pelo
pagamento da construo das unidades que no tenham sido comercializados;

Qual a lei que regula as incorporaes imobilirias?
A lei que regula as incorporaes imobilirias a Lei n 4.591, de 16 de Dezembro
de 1964.

Devo ter algum cuidado na aquisio do imvel na planta, relativo a
qualidade da construo? Quais?
Sim, o consumidor ao adquirir o imvel na planta dever ter alguns cuidados.
Assim, antes de adquirir o imvel, procure outros empreendimentos realizados
pela construtora, converse com o sndico ou moradores para verificar e questionar
sobre a qualidade da construo e os materiais empregados.

Qual a responsabilidade do incorporador quando no houver a concluso
da edificao?
O incorporador responde civilmente pela execuo da incorporao, devendo
indenizar os adquirentes ou compromissrios dos prejuzos que a estes tiverem
pelo fato de no se concluir a edificao. Isto quando o incorporador contratar a
entrega da unidade a prazo e preos certos.

O que incorporao imobiliria?
Considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de
promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, antes da
concluso das obras, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de
unidades autnomas, sob o regime de condomnio.

Quem o incorporador?
Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que,
embora no efetuando a construo, venha a efetivar a venda ou a aceitar
propostas de compra, responsabilizando-se pela vinculao de fraes ideais de
terreno futura edificao, ou que meramente aceita propostas para efetivao de
tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e
responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, a preo e
em determinadas condies, das obras concludas.

Como funciona na prtica a incorporao?
O incorporador vende fraes ideais do terreno, vinculadas s unidades
autnomas, como apartamentos, salas, conjuntos, entre outros, em construo ou
a serem construdas, obtendo, assim, os recursos necessrios para a edificao.
No entanto, para que seja possvel, legalmente, proceder a alienao destas
unidades que ainda no existem fisicamente, indispensvel que se promova o
registro da incorporao imobiliria. A incorporadora tambm poder alienar as
unidades j construdas.