O Estabelecimento Empresarial

Conceito: O estabelecimento comercial, também chamado de “fundo de

comércio”, é o instrumento da atividade do empresário. É o conjunto de bens
corpóreos e incorpóreos que o empresário possui para o desenvolvimento de
sua atividade econômica.

Natureza Jurídica: O estabelecimento comercial não adquire a conceituação

de universalidade de direitos, como a herança ou a massa falida, pois a lei
brasileira não o assim classifica, mas é ele uma universalidade de fato,
representando o complexo de bens do empresário. É assim objeto e não
sujeito de direitos.

Definição Legal: O Código Civil define o estabelecimento comercial como um

complexo de bens organizados pelo empresário para o exercício da empresa.

Art. 1.142. Considera-se estabelecimento todo complexo de bens

organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade
empresária.
 O Estabelecimento e o Patrimônio do Empresário:

Muitas vezes o patrimônio do empresário resume-se no estabelecimento

empresarial, porém, são institutos jurídicos distintos.

Todo estabelecimento empresarial integra o patrimônio do empresário, mas este

não se reduz àquele necessariamente.

Os bens de propriedade do empresário, cuja exploração não está relacionada com

o desenvolvimento da atividade econômica, integram o seu patrimônio, mas não o
estabelecimento empresarial.
Bens Incorpóreos:

São bens incorpóreos do estabelecimento comercial:

a)o ponto comercial: é o lugar em que o comerciante se estabelece e constitui um
dos elementos incorpóreos do estabelecimento ou fundo de comércio (direito
abstrato de localização);
b)créditos e dívidas: prestações são representadas por títulos de crédito;
c) título de estabelecimento: constitui título de estabelecimento e insígnia as
denominações, emblemas ou quaisquer outros sinais que sirvam para distinguir o
estabelecimento comercial;
d) propriedade industrial: privilégios de invenção, modelos de utilidades e
desenhos industriais;
e)domínios da internet: são os endereços eletrônicos nos quais estão os sítios
pelos quais o empresário muitas vezes o utiliza para exercer a sua atividade.
Contratos: Não são bens, não pertencem ao estabelecimento e sim ao
exercício da empresa. Os contratos não integram o estabelecimento comercial
porque são elementos da empresa. No exercício da empresa o empresário é
levado a firmar diversos contratos. Os contratos só podem ser celebrados por
sujeitos de direito, ele não faz parte do estado do estabelecimento. As dívidas,
contratos e estabelecimento fazem parte do patrimônio.
A Alienação do Estabelecimento: O estabelecimento comercial é tratado nos
artigos 1.142 a 1.149 do Código Civil que trazem as regras atinentes
principalmente à alienação do estabelecimento. Pelo fato de o estabelecimento
integrar o patrimônio do empresário e ser garantia dos credores, a sua alienação
deve observar cautelas específicas existentes para proteger os interesses dos
credores.

Averbação do Contrato: Uma vez que o contrato de compra e venda do

estabelecimento pode influenciar diretamente interesses de terceiros, sobretudo
dos credores e devedores do empresário alienantes, é necessário que este
contrato seja averbado no registro do empresário no órgão competente.
A mesma exigência existe para os casos de arrendamento ou instituição de
usufruto para o fundo de comércio. Esta averbação deverá ser publicada no
órgão oficial de imprensa a fim de tornar público aos credores para que tenham
conhecimento da negociação e do novo titular do estabelecimento.

Art. 1.144. O contrato que tenha por objeto a alienação, o usufruto ou

arrendamento do estabelecimento, só produzirá efeitos quanto a terceiros
depois de averbado à margem da inscrição do empresário, ou da sociedade
empresária, no Registro Público de Empresas Mercantis, e de publicado na
imprensa oficial.
⮚ Efeitos do trespasse (CC, art. 1.144): Depois de averbado na Junta e
publicado.

⮚ Responsabilidade do adquirente: Solidariedade do alienante: 1 ano. Dos

débitos vencidos, da publicação do trespasse. Dos vincendos, do vencimento.
⮚ Cláusula de não restabelecimento: cinco anos, salvo autorização expressa
do adquirente. No caso de arrendamento, vale o prazo do contrato.
Proteção aos Credores: O Código Civil protege os interesses dos credores
eivando de ineficácia a alienação do estabelecimento sem o pagamento de
todos os credores, ou sem o seu o consentimento expresso ou tácito em 30
dias contados de sua notificação. Se o empresário mantiver bens suficientes
para o pagamento dos credores, será válida a negociação.

Art. 1.145. Se ao alienante não restarem bens suficientes para solver o

seu passivo, a eficácia da alienação do estabelecimento depende do
pagamento de todos os credores, ou do consentimento destes, de modo
expresso ou tácito, em trinta dias a partir de sua notificação.

Salvo disposição em contrário, a transferência importa a sub-rogação do

adquirente nos contratos estipulados para exploração do estabelecimento, se
não tiverem caráter pessoal, podendo os terceiros rescindir o contrato em
noventa dias a contar da publicação da transferência, se ocorrer justa causa,
ressalvada, neste caso, a responsabilidade do alienante (CC, art. 1.148).
Trocando em miúdos:

⮚ Salvo disposição em contrário, a transferência do estabelecimento

importa a transferência dos contratos de exploração.
⮚ Os contratos pessoais não são transferidos.
⮚ Os terceiros podem rescindir o contrato em 90 dias, se houver justa
causa. Nesta hipótese, não haverá responsabilidade do alienante.

⮚ A cessão dos créditos referentes ao estabelecimento transferido

produzirá efeito em relação aos respectivos devedores, desde o momento
da publicação da transferência, mas o devedor ficará exonerado se de
boa-fé pagar ao cedente.
 O PONTO EMPRESARIAL

Noções Iniciais: Dentre os elementos do estabelecimento empresarial, figura o

chamado “ponto”, que compreende o local onde o empresário desenvolve a sua
atividade econômica. Se o imóvel for de propriedade do empresário, a proteção
jurídica do ponto se encontra nas normas ordinárias de tutela da propriedade
imobiliária do direito civil. Se, entretanto, o imóvel for locado de outrem, a
proteção do ponto se encontra na Lei da Locação Imobiliária.

A Locação Empresarial: A Lei 8.245/91, que trata da locação imobiliária, protege

o ponto comercial, através da concessão do direito em favor do locatário de uma
locação, poder renovar compulsoriamente, o contrato de locação. Assim,
pretende-se proteger os atos de comércio praticados pelo empresário, sendo
oponível contra terceiros que procuram o enriquecimento ilícito. Para que uma
locação seja considerada empresarial deve atender aos seguintes requisitos:
✔ O locatário deve ser empresário (profissionais liberais, associações civis
sem fins lucrativos e as fundações não se incluem no conceito de
empresário);
✔ A locação deve ser contratada por tempo determinado de no mínimo 5
anos;
✔ O locatário deve se encontrar na exploração do mesmo ramo de atividade
econômica pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos, à data da
propositura da ação renovatória.
Ação Renovatória: Esse direito será exercido por intermédio da chamada Ação
Renovatória. Deve ser proposta no prazo de 1 ano a 6 meses anteriores ao
término, do contrato a se renovar. Não sendo respeitado esse prazo, operar-se-á
a decadência desse direito.

Retomada do Imóvel pelo Proprietário: A lei prevê as hipóteses em que o

locador poderá retomar o imóvel utilizado para fins comerciais.

1) Insuficiência da proposta apresentada pelo locatário, ou seja, este poderá

renovar o contrato, desde que, o aluguel corresponda ao valor de mercado.

2) Havendo proposta de terceiros em melhores condições, não pode-se obrigar o

locador com a proposta menos vantajosa, porém:
o terceiro proponente não poderá realizar no imóvel o mesmo ramo de atividade
econômica que era exercida pelo locatário, pois estaria auferindo enriquecimento
ilícito;
o locatário que deixar o imóvel terá direito a uma indenização, devido a perda do
ponto.
3) Se o locador precisar realizar obras no imóvel, por determinação do Poder
Público, ou, para obter valorização imobiliária, deverá esta implicar numa real,
tangível e efetiva modificação no imóvel. Caso as obras não se iniciarem no
prazo de 3 meses a contar da data da desocupação do imóvel, caberá ao
locatário direito a indenização, em virtude dos prejuízos que sofreu devido a
perda do ponto.

4) O locador poderá retomar o imóvel para uso próprio, ou, para transferência do
fundo de comércio de sua titularidade à cônjuge, ascendente, descendente, ou
sociedade por estes controlada, porém com a seguinte ressalva:
deverá o fundo de comércio estar em atividade no mínimo há um ano;
não poderá ser exercida no imóvel retomado, a mesma atividade econômica que
era desenvolvida pelo locatário.
Locação em Shopping Centers:

O shopping center possui regras diferenciadas da locação comum, por ser uma
atividade peculiar, com características próprias. O shopping center não é um
empreendimento imobiliário comum, pois é organizado de forma a haver uma oferta
de produtos e serviços centralizados em seu complexo. Esta organização é
chamada de “tenant mix”. A ideia básica do negócio é por à disposição dos
consumidores, em um mesmo local, a mais ampla gama de produtos e serviços.

O Contrato de Locação:

O contrato de locação em shopping center assume características bastante

peculiares:

✔ o aluguel é desdobrado em parcelas fixas, reajustáveis de acordo com o índice e a

periodicidade definidos no instrumento contratual, e em parcelas variáveis,
geralmente um percentual do faturamento obtido pelo locatário no estabelecimento
locado;
✔
✔ para mensurar o valor da parcela variável do aluguel, o locador pode auditar as
contas do locatário, bem como vistoriar as suas instalações ou fiscalizar o seu
movimento econômico;

✔ além do aluguel, há outras obrigações pecuniárias assumidas pelo locatário da

loja como a “res sperata”, retributiva das vantagens de se estabelecer em um
complexo comercial que já possui clientela própria;

✔ deve o locatário também filiar-se à associação dos lojistas, pagando a

mensalidade correspondente;

✔ pode haver a cobrança do aluguel em dobro no mês de dezembro.