A ula 4 - E stabelecimento E mpresarial. C onceito, natureza e elementos.

T respasse e A lienação do
estabelecimento comercial. Sucessão na alienação do estabelecimento. T respasse e L ocação E mpresarial.
C láusula de Não Restabelecimento. Proteção ao ponto. Requisitos da L ocação E mpresarial. A ção Renovatória.
Retomada do Imóvel pelo L ocador – E xceção de Retomada. Indenização do Ponto. Shopping C enter. Franquia.

Prof.ª Ma. Juliana Rocha

julianarocha@saoluis.br
 1- C onceito
 Art. 1.142, CC/2002: “Considera-se estabelecimento todo
complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por
empresário, ou por sociedade empresária”.

 É um elemento indissociável à empresa, pois não se pode

pensar no início da exploração de qualquer atividade
empresarial, sem a organização de um estabelecimento.

 O empresário ao organizar o estabelecimento acaba por agregar

aos bens reunidos um sobrevalor = fundo de empresa ou de
comércio é o valor agregado ao referido conjunto, em razão da
mesma atividade.
§ 1º O estabelecimento não se confunde com o local onde se exerce a atividade
empresarial, que poderá ser físico ou virtual.

§ 2º Quando o local onde se exerce a atividade empresarial for virtual, o endereço

informado para fins de registro poderá ser, conforme o caso, o endereço do
empresário individual ou o de um dos sócios da sociedade empresária.

§ 3º Quando o local onde se exerce a atividade empresarial for físico, a fixação do

horário de funcionamento competirá ao Município.
 2-Natureza Jurídica
 O estabelecimento não pode ser confundido com a sociedade
empresária (sujeito de direito), nem com a empresa (atividade
econômica).
 A s suas caraterísticas são:
(i) E le não é sujeito de direitos: o sujeito de direitos é a sociedade
empresária.
(ii)E le é um bem que integra ao patrimônio do empresário: a
Empresa é a atividade econômica desenvolvida no
estabelecimento, e não se confunde com o complexo de bens nele
reunidos;
(iii)E le pode ser alienado, onerado ou penhorado, mas a empresa
não.
 3- E lementos do E stabelecimento

(i) E lementos materiais (corpóreos): são as mercadorias, estoque,

carros, utensílios, máquinas, mobiliários etc.

(i) E lementos imateriais (incorpóreos): são os bens industriais

identificados como a patente de invenção, registro de desenho
industrial, marca registrada, nome empresarial e título do
estabelecimento e também o próprio ponto comercial (local em que
se explora a atividade econômica).

- OBSE RV A Ç Ã O:
(a) A V IA M E NTO: é uma qualidade ou atributo do estabelecimento
empresarial, ou seja, trata-se de expectativa de lucros futuros. Ele
não é um bem incorpóreo do estabelecimento.
 4- T respasse = A lienação

 TRE SPA SSE OU “PA SSA -SE O PONTO” = o contrato de compra e

venda do estabelecimento empresarial.
 C aracterísticas:
(i) Ocorre a mudança de titularidade: o estabelecimento empresarial
deixa de integrar o patrimônio de um empresário (o alienante) e passa
para o outro (o adquirente);
(ii)O objeto da venda é o complexo ou conjunto de bens corpóreos e
incorpóreos, envolvidos na exploração da atividade empresarial;
(iii)A pessoa jurídica que é titular da empresa acaba por ser adquirida
por outra pessoa jurídica ou por um novo empresário. E x. A compra do
Unibanco pelo Itaú.
 4- T respasse = A lienação
Formalidades:
(i)Proteção às relações jurídicas anteriores e posteriores: o
contrato de alienação deve ser levado a registro na Junta
Comercial e publicado na imprensa oficial (art. 1.144,
CC/2002);

(i)C autela do adquirente: se ao alienante não restarem bens

suficientes para solver o seu passivo, a eficácia da alienação
do estabelecimento depende do pagamento de todos os
credores, ou do consentimento destes, de modo expresso ou
tácito, em trinta dias a partir de sua notificação judicial ou
extrajudicial (art. 1.145, CC/2002).
 4- T respasse = A lienação

 Se as formalidades não forem cumpridas =consequência prejudicial

ao adquirente: poderá perder o estabelecimento em favor da
coletividade de credores.
 Para evitar esta situação: o adquirente deve contratar com o alienante
a assunção de todas as obrigações:
 seja a de que transfere ao adquirente a responsabilidade pela solução
das dívidas pendentes do alienante, ligadas ao estabelecimento
transacionado;
 seja a de que o adquirente não assumirá nenhum passivo do alienante e
em eventual dispêndio, fica o alienante obrigado em regresso a
indenizá-lo.
 5- Sucessão na A lienação

 Fundamento de V alidade: “Art. 1.146. O adquirente do

estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos
anteriores à transferência, desde que regularmente
contabilizados, continuando o devedor primitivo
solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, a partir,
quanto aos créditos vencidos, da publicação, e, quanto aos
outros, da data do vencimento”.

- OBSE RV A Ç Ã O: Considera-se sucessor o adquirente do

estabelecimento, quando a obrigação do alienante se encontrava
regularmente contabilizada.
 5- Sucessão na A lienação
(i) Passivo T rabalhista:
-A C L T, art. 448: as mudanças na propriedade da empresa não
afetam os contratos de trabalho.
-O empregado poderá propor a ação contra o alienante ou o
adquirente.
-A s partes terão direito de regresso:
se o adquirente é responsabilizado e não havia expressamente
assumido aquele passivo trabalhista, ou a dívida não se encontrava
regularmente contabilizada;
Se o alienante é responsabilizado, se o trespasse previa a cessão
da dívida, ou mesmo omisso, estava regularmente escriturada.
 5- Sucessão na A lienação
Reforma T rabalhista:
- Art. 448-A.  Caracterizada a sucessão empresarial ou de
empregadores prevista nos arts. 10 e 448 desta
Consolidação, as obrigações trabalhistas, inclusive as
contraídas à época em que os empregados trabalhavam
para a empresa sucedida, são de responsabilidade do
sucessor.                        
(Incluído pela Lei nº 13.467, de 2017)
Parágrafo único.  A empresa sucedida responderá
solidariamente com a sucessora quando ficar comprovada
fraude na transferência.                   
 5- Sucessão na A lienação
Reforma T rabalhista:
- Art. 448-A.  Caracterizada a sucessão empresarial ou de
empregadores prevista nos arts. 10 e 448 desta
Consolidação, as obrigações trabalhistas, inclusive as
contraídas à época em que os empregados trabalhavam
para a empresa sucedida, são de responsabilidade do
sucessor.                        
(Incluído pela Lei nº 13.467, de 2017)
Parágrafo único.  A empresa sucedida responderá
solidariamente com a sucessora quando ficar comprovada
fraude na transferência.                   
 5- Sucessão na A lienação
(ii) Passivo Fiscal: art. 133, C TN:
(a)Se o alienante deixa de explorar qualquer atividade econômica: a
responsabilidade do adquirente é direta e pode o Fisco dele cobrar todas as
dívidas do alienante.
(b)Se continua a exploração de alguma atividade (mesmo que
diferente da explorada no estabelecimento vendido) nos seis meses
seguintes à alienação: o adquirente responde de forma subsidiária, apenas
no caso de falência ou insolvência do alienante.
 OBSE RV A Ç Ã O: A sucessão tributária somente se caracteriza, em
qualquer caso, se o adquirente continuar explorando, no local, idêntica
atividade econômica do alienante.
 6- T respasse e L ocação E mpresarial
 Prédio locado pela sociedade empresária = o trespasse envolve
necessariamente a cessão da locação:
(i) depende de autorização do locador (art. 13, LL) ou
(ii)pode ocasionar a rescisão desta em 90 dias seguintes à publicação da
transferência (art. 1.148, do CC/2002).
 A anuência do locador para a cessão da locação =expressa ou tácita.
(i) T ácita =inércia, no prazo de 30 dias, após a notificação do trespasse.
(ii)E xpressa = não manifestada a concordância do locador: sujeita-se o
adquirente à retomada do imóvel, a qualquer tempo (LL, art. 9º, II) e não terá
direito à ação renovatória (LL, art. 13, §1º).
 7- C láusula de Não Restabelecimento
C onceito: é proteção ao adquirente de estabelecimento
comercial em face do alienante que se restabelece em
concorrência com o adquirente (enriquecimento indevido).

No contrato de trespasse = disposição expressa:

(i) estipule a atividade que não poderá ser explorada;
(ii) as restrições quanto ao tempo e território de atividade.

C aso não conste expressamente: lei = o alienante não

poderá concorrer com o adquirente pelo prazo de 5 anos
subsequentes ao trespasse (C C , art. 1.147).
 8- Ponto C omercial

 Ponto é o local em que se encontra o estabelecimento empresarial.

 Ponto comercial é o lugar do comércio, em determinado espaço, em uma
cidade. Resulta:
(i) da localização da propriedade de imóvel do empresário, acrescendo-lhe o
valor;
(ii) ou do contrato de locação do imóvel pertencente a terceiro.
 Direito de inerência ao ponto é o interesse, juridicamente protegido do
empresário relativo à permanência de sua atividade no local onde se encontra
estabelecido.
 9- Requisitos da L ocação E mpresarial

 L ocação empresarial: é a não residencial e voltada à exploração de alguma

atividade econômica, tendo o locatário o direito de inerência ao ponto =
pleitear judicialmente a renovação compulsória do contrato.
 OBSE RV A Ç Ã O: nem toda locação, em que o imóvel abriga a exploração
de atividade econômica dá direito à renovação.
 Requisitos = art. 51, da L ei de L ocação:
- Terá direito a renovação do contrato, por igual prazo:
  I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo
determinado =Requisito formal
 II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos de
5 anos =Requisito temporal
III – exploração, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos
=Requisito M aterial
 10- Retomada pelo L ocador = E xceção de Retomada

 Direito de Propriedade (art. 5º, XXII, CF/88) X Direito de

Inerência ao Ponto = exceção de retomada, mesmo que atendidos
os requisitos do art. 51, LL (Ação Renovatória).
 Prevalência do Direito de Propriedade do L ocador: art. 52, I e
II, L L =
(i) por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel
obras que importarem na sua radical transformação;
(ii)para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do
negócio ou da propriedade;
(iii)o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio;
(iv) para transferência do estabelecimento existente há mais de um
ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge,
ascendente ou descendente;
(v) não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do
imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por
aquele ao ponto ou lugar;
(vi) ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
 11- Indenização do Ponto
 É para evitar o enriquecimento indevido por parte do locador.
Mas não é qualquer hipótese de desacolhimento da ação de
renovatória que ensejará indenização.

 Os pressupostos para o empresário ter direito à indenização

pela perda do ponto são:
(i) caracterização da locação como empresarial, com o atendimento
aos requisitos formal, temporal e material;
(ii) ajuizamento da ação renovatória dentro do prazo;
(iii) acolhimento de exceção de retomada.
 11- Indenização do Ponto
 Presentes os pressupostos, caberá a indenização pela perda do
ponto nas seguintes hipóteses (art. 52, §3º, L L ):
(i) Se a exceção de retomada foi a existência de proposta melhor de
terceiro;
(ii)se o locador demorou mais de 3 meses, contados da entrega do
imóvel, para dar-lhe o destino alegado na exceção de retomada
(por exemplo: realização de obras; transferência de
estabelecimento de descendente etc.);
(iii)exploração, no imóvel, da mesma atividade do locatário;
(iv)insinceridade da exceção de retomada.
 11- Indenização do Ponto
 L ocação-gerência: é a locação que abrange não só o imóvel,
mas também um estabelecimento empresarial nele abrigado.
 C aracterísticas:
(i) O responsável pela criação, no local, de um ponto de referência
dos consumidores não é o locatário-gerente, mas o locador, que,
antes, ali explorava a atividade;
(ii)É cabível a ação renovatória;
(iii)O locador pode retomar o negócio e explorar a mesma atividade;
(iv)Não é cabível a indenização pela perda do ponto = por faltar o
fundamento do enriquecimento ilícito.
 12- Shopping C enter
 É um prédio com espaços relativamente autônomos e organizados para locá-los
para pessoas interessadas em explorar determinadas atividades econômicas
predefinidas.
 O contrato engloba a relação de natureza locatícia, mas com cláusulas especiais
e de características próprias do shopping = remuneração devida pelo lojista ao
empreendedor: aluguel (parcela fixa e reajustável segundo índice e
periodicidade contratados) e proporcional ao faturamento do locatário
(variável).
 As obrigações decorrem da lei (art. 54, LL) e as despesas com a manutenção
das partes comuns do shopping, inclusive algumas de natureza extraordinária.
 A lei de locações admite a renovação compulsória do contrato de locação de
espaços em shopping centers (LL, art. 52, §2º).
 13- Franquia
O contrato de franquia (franchising) resulta da conjugação de dois outros
contratos empresariais: o de licença de uso da marca e o de prestação de
serviços de organização de empresa.
A remuneração: royalties pelo uso da marca e remuneração dos serviços
adquiridos, conforme previsão contratual.
Relação de subordinação: o franqueado deverá organizar a sua empresa
com estrita observância das diretrizes gerais e determinações específicas do
franqueador.
C ircular de Oferta de Franquia: informações e documentos capazes de
demonstrar a real situação da franquia;
Registro da Franquia no INPI como condição para produção de efeitos
perante 3ºs; fisco e autoridades monetárias.