ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL

Conceito
Segundo Rubens Requião, o estabelecimento empresarial “é o
instrumento da atividade do empresário”. É a base física da empresa, o
complexo de bens, sejam eles corpóreos ou incorpóreos, tais como
máquinas, instalações, tecnologia, marcas e patentes, reunidos pelo
empresário para que possa praticar a atividade empresarial.

São elementos do estabelecimento empresarial: os bens corpóreos

(máquinas, equipamentos) e incorpóreos (nome, ponto). O aviamento e a
clientela, para alguns autores, são considerados elementos do
estabelecimento; por outros, atributos da empresa. Porém, tal distinção não
se mostra relevante, pois, de acordo com o conceito de Rubens Requião,
“Aviamento é a capacidade da empresa gerar lucros, devido à excelência
de sua organização”.

Entendendo-se aviamento como a capacidade da empresa em gerar

lucros, tem-se que aquele será responsável por indicar o valor da empresa,
por meio de seu bom funcionamento, refletindo o prestígio e confiança que
ela goza no meio social. Já a clientela é o conjunto de pessoas que mantém,
continuamente, relações para aquisição de bens ou serviços com o
estabelecimento empresarial, conforme explica ainda Rubens Requião.

O novo Código Civil, em seus arts. 1.142 a 1.149, trata do

estabelecimento, definindo-o como “todo o complexo de bens organizado,
para exercício da empresa, por empresário ou por sociedade empresária”.

Por fim, Fábio Ulhoa Coelho trata com precisão as diferenças das
expressões empresa e estabelecimento empresarial, sendo a primeira a
atividade de produção ou circulação de bens ou serviços, e a segunda,
como o local em que a atividade é desenvolvida, incluindo a reunião dos
demais bens corpóreos e incorpóreos.

Alienação do estabelecimento empresarial

Tendo em vista que o estabelecimento empresarial é o conjunto de bens

do empresário destinados à prática mercantil, é evidente, também, que ele
constitui a principal garantia dos credores em caso de uma eventual
insolvência.
Sendo assim, para que possa haver a alienação do estabelecimento
empresarial (pelo contrato de trespasse) há certos requisitos, criados por
lei, que devem ser observados, para a proteção dos interesses dos
credores. Isso não quer dizer que o empresário não possui a livre
administração de seu estabelecimento; pelo contrário, ele pode dispor de
seu fundo de comércio da mesma forma que os demais bens de seu
patrimônio.

Porém, quando se trata de alienação do estabelecimento empresarial, a lei o

obriga a se sujeitar à anuência dos credores se ao alienante não restarem
bens suficientes para solver seu passivo.

Assim, é requisito essencial para a alienação do fundo de comércio

quando, em virtude dela, não restarem bens suficientes para a solvência
do passivo a concordância expressa ou tácita (no caso de silêncio do
credor depois de passados 30 dias da notificação de alienação – art. 1.145
do CC) dos credores.

Entretanto, esse procedimento pode ser dispensado se ao empresário ainda

restarem bens suficientes em seu patrimônio para saldar o débito. Caso
contrário, ou seja, se não possuir bens suficientes para o pagamento dos
credores e não observar o requisito acima mencionado, o empresário
poderá, em virtude do disposto no art. 94, III, c, da nova Lei de Falências
(Lei 11.101/2005), ter sua falência decretada e, consequentemente, a
alienação perderá sua validade.

Em se tratando de alienação, o passivo do empresário não se transfere ao

adquirente do estabelecimento empresarial. Até poderá ser estipulada,
de acordo com a vontade das partes, cláusula de transferência do passivo,
em que o adquirente se torna sucessor do alienante.

Nessa situação, os credores poderão demandar em face do adquirente do

estabelecimento a cobrança de seus créditos. Tal acordo, porém, é uma
exceção.

De acordo com o art. 1.146 do CC, “o adquirente do estabelecimento

responde pelo pagamento dos débitos anteriores à transferência, desde
que regularmente contabilizados, continuando o devedor primitivo
solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos créditos
vencidos, da publicação, e, quanto aos outros, da data do vencimento”.

O contrato que tenha por objeto a alienação, o usufruto ou arrendamento do

estabelecimento, só produzirá efeitos quanto a terceiros depois de averbado
à margem da inscrição do empresário, ou da sociedade empresária, no
Registro Público de Empresas Mercantis, e de publicado na imprensa
oficial (art. 1.144 do CC).

Em relação aos créditos referentes ao estabelecimento transferido, a sua

cessão produzirá efeito em relação aos respectivos devedores, desde o
momento da publicação da transferência, mas o devedor ficará
exonerado se de boa-fé pagar ao cedente (art. 1.149 do CC).

Vale lembrar que, para a transferência do estabelecimento empresarial, é

importante verificar se existe ou não o ponto, pois, existindo, o
estabelecimento poderá ser transferido sem a permissão do locador,
podendo o adquirente aliená-lo novamente não sendo mais necessários os
requisitos legais. Caso não haja o ponto, o estabelecimento só poderá ser
transferido com a permissão do locador, e os prazos serão aproveitados.

Quanto às responsabilidades trabalhistas, respondem solidariamente o

alienante e o adquirente (art. 448 da CLT); em relação às
responsabilidades tributárias, o adquirente tem responsabilidade
subsidiária ou integral (art. 133 do CTN). No entanto, o adquirente do
estabelecimento empresarial em leilão promovido devido a processo de
recuperação judicial ou falência não responde pelas obrigações do
alienante (arts. 60, parágrafo único, e 141, II, da Lei 11.101/2005).

Após a alienação do estabelecimento empresarial, o direito empresarial

brasileiro estipulou a cláusula de não restabelecimento sendo essa a
cláusula implícita em qualquer contrato de alienação de estabelecimento
empresarial que proíbe o alienante, nos 5 anos subsequentes à
transferência, de restabelecer-se em idêntico ramo de atividade
empresarial para concorrer com o adquirente, salvo se devidamente
autorizado em contrato (art. 1.147 do CC). No caso de arrendamento ou
usufruto do estabelecimento, a proibição prevista neste artigo persistirá
durante o prazo do contrato.

Proteção ao ponto empresarial

O ponto empresarial, ou de comércio, é o lugar onde está situado o

estabelecimento empresarial e para o qual se destina a clientela. O ponto
é o local escolhido pelo empresário para realizar a atividade empresarial, de
modo a ensejar seu contato com um público específico.

A proteção do ponto dependerá da natureza do direito exercido sobre o

bem imóvel, segundo o qual:
a) se o imóvel pertencer ao empresário, a proteção do ponto se faz pelas
mesmas normas de tutela da propriedade imobiliária previstas no Código
Civil (pelo juízo possessório ou pelo juízo petitório); e

b) se o imóvel do ponto for alheio, sendo, por isso, objeto de contrato de

locação não residencial entre o proprietário e o empresário, a proteção do
ponto será feita por meio da renovação compulsória do contrato,
conforme está prevista na Lei das Locações (Lei 8.245/1991).

Renovação compulsória das locações não residenciais

A Lei de Locações (Lei 8.245/1991), em seu art. 51, prevê três requisitos
“cumulativamente” (somados) para que a locação não residencial seja
beneficiada com o regime da renovação compulsória, quais sejam:

a) o locatário deve ser empresário;

b) a locação deve ser contratada por escrito e por tempo determinado de, no
mínimo, 5 anos, admitida a soma dos prazos de contratos sucessivamente
renovados por acordo amigável (Súmula 482 do STF); e

c) o locatário deve se encontrar na exploração do mesmo ramo de atividade

econômica pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos, à data da
propositura da ação renovatória.

Em síntese, reconhece Fábio Ulhoa Coelho, “a lei reconhece ao locatário

empresário que explore o mesmo ramo de empresa, há pelo menos 3 anos
ininterruptos, em imóvel locado por prazo determinado não inferior a 5
anos, o direito à renovação compulsória de seu contrato de locação”.

Essa renovação compulsória nada mais é do que uma proteção conferida

ao ponto empresarial, dada a importância que ele representa na atividade
mercantil. Chama-se esta tutela de garantia de inerência no ponto
empresarial, mas que, no entanto, é relativa.

De acordo com o art. 51 da Lei das Locações – LL, a ação que visa a
assegurar o direito à renovação compulsória é chamada de ação
renovatória e deve ser promovida entre 1 ano e 6 meses anteriores ao
término do contrato a renovar, sob pena de decadência do direito (art. 51, §
5.°).

Por meio da ação renovatória, o inquilino fica resguardado dos abusos

praticados pelo locador, principalmente quando o estabelecimento
empresarial encontrar-se contemplado com um movimento de clientes
favorável, no momento da renovação do contrato.

A tutela de garantia de inerência no ponto empresarial é relativa, pois a lei

não admite a proteção da locação empresarial em detrimento do direito de
propriedade. Em certos casos, essa renovação compulsória do contrato de
locação não será possível, uma vez que o direito concedido ao empresário
no sentido de garantir-lhe a continuidade da exploração empresarial de um
imóvel locado, não pode, nunca, representar uma redução ao direito de
propriedade que o locador tem sobre seu imóvel.

Assim, o locador poderá requerer o imóvel do locatário, desde que

fundamentado nos seguintes motivos:

a) insuficiência da proposta de renovação do imóvel apresentada pelo

locatário (art. 72, II, da LL);

b) se for apresentada ao locador melhor proposta de um terceiro interessado

no imóvel (art. 72, III, da LL). Nesse caso, somente poderá ser renovado o
contrato de locação ao locatário caso aceite pagar o mesmo valor da
proposta feita;

c) para a reforma substancial do prédio locado (art. 52, I, da LL), tanto para
atender interesse do Poder Público, como por vontade própria do locador,
caso em que o locatário terá direito à indenização se as obras não se
iniciarem dentro de 3 meses da desocupação;

d) para uso próprio do locador, seja para o desempenho de atividades

econômicas ou não (art. 52, II, da LL). Mas se o locador vier a
desempenhar a mesma atividade empresarial do locatário, caberá a esse
uma indenização; e

e) transferência de estabelecimento empresarial existente há mais de 1 ano

e titularizado por ascendente, descendente ou cônjuge, desde que atue em
ramo diverso do locatário.

Caso o ramo seja o mesmo explorado pelo locatário, esse terá direito a uma
indenização.

O locador de espaço em shopping center não pode oferecer exceção de

retomada com fundamento no uso próprio ou na transferência de fundo de
comércio (art. 52, § 2.°, da LL).
Nas relações entre lojistas e os empreendedores prevalecerão as condições
livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e também o
disposto sobre as locações não residenciais da citada lei, principalmente
quando da renovação do contrato.

O empreendedor não poderá cobrar do locatário do espaço em shoppings

centers (art. 54 da LL):

a) obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do

imóvel (art. 22, parágrafo único, a, da LL);

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem

como das esquadrias externas (art. 22, parágrafo único, b, da LL);

c) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de

empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação (art. 22,
parágrafo único, d, da LL);

d) as despesas com obras ou substituições de equipamentos , que

impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do
habite-se (art. 54, § 1.°, b, 1.ª parte, da LL);

e) obras de paisagismo nas partes de uso comum (art. 54, § 1.°, b, 2.ª
parte, da LL).