ESTABELECIMENTO

EMPRESARIAL

Hélintha Coeto Neitzke

Email: HelinthaNeitzke@ufgd.edu.br
ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL
É o mesmo que fundo de comércio
É o conjunto de bens corpóreos e incorpóreos reunidos
pelo empresário ou pela sociedade empresária para o
desenvolvimento de sua atividade, incluem os bens
essenciais + bens não essenciais + bens que não
tenham relação direta com o seu negócio + elemento
pessoal como fator à disposição do estabelecimento
empresarial para a obtenção de lucros
O estabelecimento empresarial inclui o ponto comercial
(somente ponto físico)
Art. 1.142. Considera-se estabelecimento todo
complexo de bens organizado, para exercício da
empresa, por empresário, ou por sociedade empresária.
 Não é possível dar início à exploração de qualquer atividade
empresarial, sem a organização de um estabelecimento
 Ao organizar o estabelecimento, o empresário agrega aos bens
reunidos um sobrevalor
 É por isso que adquirir um estabelecimento empresarial pronto é
mais caro que dar início a um novo, isto porque ao comprar o
estabelecimento já organizado, o empresário paga não apenas
os bens nele integrados, mas também a organização, um
“serviço” que o mercado valoriza
 As perspectivas de lucratividade da empresa abrigada no
estabelecimento compõem importante elemento de sua
avaliação, é algo pelo qual também se paga
 Qdo o poder público desapropria imóvel, em que existia um
estabelecimento empresarial, deve indenizar tanto o proprietário
do imóvel como o locatário titular do estabelecimento
 A proteção jurídica do estabelecimento empresarial visa à
preservação do investimento realizado na organização da
empresa
Organizações Empresariais com
diversos Estabelecimentos
Estabelecimento Principal ou Matriz
Não é necessariamente aquele com maiores dimensões
físico, mas onde se situa a chefia da empresa e
efetivamente atua o empresário no governo ou no
comando de seus negócios.

Nesse estabelecimento, contabilizam-se as suas contas

e, por isso, aí se encontram os livros comerciais,
sobretudo os livros obrigatórios e os livros fiscais.

Assim, o domicílio fiscal da empresa, quando não for

determinado pela sede estatutária, será pelo
estabelecimento centralizador das atividades da
empresa.
Filial
Uma nova unidade de uma determinada entidade
empresarial. Uma filial pertence a uma matriz, cujo dono é,
em regra, o mesmo. A filial tem um terminado em 0002

Sucursal
É um departamento regional do estabelecimento empresarial
em outra localidade. Não é uma nova pessoa jurídica. Pode
ter ou não autonomia. Corresponde a estabelecimento
secundário, cujo gerente tem certa autonomia, mas este
vinculado ao estabelecimento principal, pois dele recebe
instruções sobre negócios de maior importância ou
gravidade.

Agência
É o estabelecimento comercial localizado fora da sede e esta
subordinada, como o fim de promover a intermediação de
negócios. Agencia é uma outra entidade, pertencente a outra
entidade, com outro CNPJ e que está vinculada a entidade
que a destacou mediante um contrato
ELEMENTOS
 Materiais: todos os bens tangíveis, tais como o
mobiliário, maquinários, utensílios, produtos em
estoque, instalações, veículos, etc

 Imateriais: bens não suscetíveis de apropriação

física e que são fruto da inteligência ou do
conhecimento humano, como é o caso dos bens
integrantes da propriedade industrial (invenção,
modelo de utilidade, desenho industrial e a marca),
o segredo industrial, o nome empresarial e o ponto
também são considerados elementos imateriais
NATUREZA JURÍDICA
 Existem 9 teorias a respeito da natureza jurídica do
estabelecimento empresarial
 O estabelecimento empresarial não pode ser confundido com
a sociedade empresária (sujeito de direito), nem com a
empresa (atividade econômica)
 Constatações: a) o estabelecimento empresarial não é sujeito
de direito, mas a sociedade empresária sim, é uma pessoa
jurídica que tem obrigações e direitos); b) o estabelecimento
empresarial não é um bem (empresa é a atividade econômica
desenvolvida no estabelecimento, e não se confunde com o
complexo de bens nele reunidos, assim o estabelecimento
empresarial pode ser alienado, onerado, arrestado ou
penhorado, mas a empresa não; c) o estabelecimento
empresarial integra o patrimônio da sociedade empresária
(eventuais dúvidas a respeito verifica-se na firma individual,
onde os bens pessoais do empresário eram confundidos com
os da firma individual)
 Assim, estabelecimento empresarial seria uma universalidade
de fato e não de direito
ATRIBUTOS DO ESTABELECIMENTO
EMPRESARIAL
AVIAMENTO – Originário do italiano avviamento e
também conhecido pelo expressão “fundos de
comércio” ou “fundos de empresa” designa o
sobrevalor nascido da atividade organizacional.

É um adjetivo do estabelecimento (é a capacidade de

gerar lucros), tem relação com negócio em si
(subjetivo). Este atributo é indiretamente protegido
pelo ordenamento jurídico (fundo de comércio, art.
52, § 3º, Lei 8.245/91), locatário tem direito a
indenização.
 Aviamento: é a expressão utilizada para avaliar o
sobrevalor decorrente da aptidão que o estabelecimento
empresarial tem de gerar lucros, avaliando, inclusive, a
capacidade da empresa para a obtenção de lucros, a
sua aptidão de reunir os fatores de produção (capital,
insumos, mão-de-bra e tecnologia) para a realização do
resultado pretendido
 o aviamento é uma qualidade ou atributo do
estabelecimento, bem como a clientela
 Aviamento e clientela tem uma ligação íntima, uma vez
que a clientela é um dos fatores do aviamento, mas não
se confundem
CLIENTELA – é um conjunto de pessoas que
mantêm relações jurídicas com o estabelecimento
comercial (reflete valor)

Tem proteção indireta – art. 1.147, CC. É protegida

pela cláusula do não estabelecimento, proibição de
não fazer concorrência durante 5 anos

O aviamento e a clientela por não serem

considerados bens, não estão sujeitos a uma
proteção direta, nos moldes do que ocorre com o
patrimônio material e imaterial da empresa
 Assim, não se pode confundir estabelecimento
empresarial com aviamento: o estabelecimento
empresarial é o conjunto de bens que o empresário
reúne para explorar uma atividade econômica, e o
fundo da empresa é o valor agregado ao referido
conjunto, em razão da mesma atividade
 Estabelecimento virtual
ESTABELECIMENTO COMO OBJETO DE
NEGÓCIOS JURÍDICOS

 É possível a negociação total ou parcial do

estabelecimento empresarial
 Art. 1.143. Pode o estabelecimento ser objeto
unitário de direitos e de negócios jurídicos,
translativos ou constitutivos, que sejam
compatíveis com a sua natureza.
 Translativo: qualquer negócio jurídico que transfere
a titularidade. Ex: compra e venda
 Constitutivo: negócios jurídico que não transfere a
propriedade. Ex: comodato, cessão de marca,
arrendamento mercantil, locação.
A PROTEÇÃO AO PONTO
 Também chamado de “propriedade comercial”
 É o local em que o empresário se estabelece. É um dos
fatores decisivos para o sucesso do seu
empreendimento. Por esta razão, o interesse voltado à
permanência no ponto é prestigiado pelo direito
 Mudanças de locais não são bem vistas, não somente
pelos gastos que geram, mas também porque
acarretam prejuízos ou redução de faturamento em
função da nova localização
 Direito de inerência ao ponto: o interesse jurídico
protegido do empresário relativo à permanência de sua
atividade no local onde se encontra estabelecido
 Antiga Lei das Luvas, atualmente a Lei nº
8.245/91 (Lei de Locação) trata a respeito
 Direitos do empresário ou sociedade
empresária de prorrogar compulsoriamente o
vínculo locatício
 Frise-se, esse direito alcança os empresários
(individual ou sociedade empresária), bem
como a sociedade simples
O EMPRESÁRIO TERÁ DIREITO À RENOVAÇÃO DO CONTRATO
LOCATIVO DESDE QUE PREENCHA OS SEGUINTES REQUISITOS:
(ART. 51 DA LEI 8.245/91)

 A) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito

e com prazo determinado
 B) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos
prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de no
mínimo cinco anos
 C) o locatário deverá provar sua condição de
empresário ou de sociedade civil com fins lucrativos,
regularmente constituídos
 D) a exploração da empresa ou atividade civil com fins
lucrativos, no mesmo ramo da atividade, deverá contar
com pelo menos três anos ininterruptos, tempo razoável
considerado pelo legislador para que o empresário
tenha amealhado a sua clientela
AÇÃO RENOVATÓRIA

O direito de inerência ao ponto é exercido por

meio de uma ação judicial própria, denominada
renovatória

O prazo para pleitear a renovação deve ser

proposta entre 1 ano a 6 meses antes do término
do contrato a renovar

Na Ação Renovatória pode-se discutir o valor do

aluguel, art. 51 da Lei 8.245/91

Valor da causa = 12 vezes o valor do aluguel

A CONTESTAÇÃO DO LOCADOR PODE TER
TRÊS FUNDAMENTOS
 A) desatendimento dos requisitos da locação
empresarial
 B) decadência do direito à renovação
 C) exceção de retomada

 Nos dois primeiros casos, a improcedência da

renovatória não significa, necessariamente, o fim do
vínculo locatício
 A decisão judicial apenas não reconhece o direito do
locatário à renovação compulsória, mas não obsta o
prosseguimento da locação não residencial
 Já no último caso, ao decretar a improcedência da
ação, o juiz, fixará prazo de desocupação do imóvel, se
pedido pelo locador
Hipóteses de exceção de retomada
Locador pede o imóvel por/para:

 proposta insuficiente para renovação (Lei 8.245/91, art. 72, II) – quando
o valor do aluguel não corresponda ao valor de mercado;

 proposta de terceiro melhor (Lei 8.245/91 art. 72, III) – não se pode
obrigar o locador a aceitar a proposta menos vantajosa;

 necessidade de obras substanciais, por interferência do poder público

ou por conta própria – prazo de 3 meses para iniciar a contar da data
da desocupação do imóvel;

 uso próprio – não pode explorar o mesmo ramo de atividade;

Efeitos: - não pode exercer a mesma atividade que o inquilino.
- locatário anterior deve ser indenizado.

 transferência a cônjuge, descendente ou ascendente – só pode

transferir uma atividade que já exerça. Tem que provar que tinha fundo
de comércio (atividade empresarial) há mais de 1 ano.
DIREITO À INDENIZAÇÃO
 O locatário terá direito a indenização para ressarcimento de
todos os prejuízos advindos da rescisão da locação, e a
consequente transferência de seu ponto, sempre que a
renovação não ocorrer em razão de a proposta de terceiro ser
mais vantajosa ou se no prazo de três meses contados da
entrega do imóvel, não for dado ao imóvel o destino alegado
ou se não forem iniciadas as obras determinadas pelo Poder
Público ou que declarou pretender realizar ou ainda se
desenvolver no imóvel o mesmo ramo de atividade explorada
pelo locatário
 Somente se fala em direito à indenização no caso de
constatação de hipótese de exceção de retomada
 A indenização deve cobrir os prejuízos e lucros cessantes em
decorrência tanto da mudança como da perda do lugar e
desvalorização do fundo. Ou seja, tudo que o empresário
perdeu e o que razoavelmente deixou de lucrar em razão da
retomada do imóvel
ALIENAÇÃO DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL

 O trespasse mercantil é a operação pela qual um

empresário vende a outro o seu estabelecimento
empresarial, ficando este responsável pela condução dos
negócios a partir de então
 O objeto do trespasse é a universalidade de bens materiais
e/ou imateriais que compõem o estabelecimento
 O adquirente do estabelecimento empresário responde por
todas as obrigações relacionadas ao negocio explorado
aquele local, desde que regularmente contabilizadas, e
cessa a responsabilidade do alienante por estas obrigações
no prazo de um ano (art. 1146)
 O contrato de alienação do estabelecimento empresarial
deve ser levado a registro na Junta comercial e publicado
na imprensa oficial (art. 1.144)
 Além dessas formalidades, se ao alienante não restarem bens
suficientes para solver o passivo relacionado ao estabelecimento
vendido, a eficácia do contrato ficará na dependência do
pagamento de todos os credores ou da anuência destes, seja
através de consentimento expresso ou tácito
 O alienante apenas está dispensado da precaução na hipótese
em que permanece solvente, mesmo após a alienação (art.
1.145)
 Assim, o adquirente que não se acautela, no sentido de exigir do
alienante a prova da anuência dos credores ou da sua
solvência, perde, em favor da massa falida, o estabelecimento
empresarial que houvera comprado
 A regular contabilização da dívida para fins de responsabilização
do adquirente do estabelecimento empresarial não se exige em
relação a passivos de duas ordens: trabalhista e tributário.
Também não se verifica relativamente a essas obrigações a
liberação do alienante no prazo de um ano
TRESPASSE E LOCAÇÃO EMPRESARIAL
 Na maioria dos casos, o estabelecimento
empresarial se encontra em prédio locado pela
sociedade empresária. Quando assim é, o
trespasse envolve necessariamente a cessão da
locação, que depende de autorização do locador
ou pode ocasionar a rescisão desta em 90 dias
seguintes à sua publicação (art. 1.148)
 Se não ocorrer a autorização do locador, pode
ocorrer a retomada do imóvel, a qualquer tempo.
Além disso o empresário não terá direito à ação
renovatória, ainda que preenchidos os requisitos
legais característicos da locação empresarial
CLÁUSULA DE NÃO-RESTABELECIMENTO
 Cláusula de não concorrência – obrigação que o
alienante assume de não fazer concorrência ao
adquirente (art. 1.147 CC).
 Art. 1.147. Não havendo autorização expressa, o
alienante do estabelecimento não pode fazer
concorrência ao adquirente, nos cinco anos
subseqüentes à transferência.
 O objetivo da proibição contratual é impedir o
enriquecimento indevido do alienante, por meio do
desvio eficaz de clientela
 O direito de não concorrência somente pode ser
ignorado, se expresso no contrato essa
possibilidade
SHOPPING CENTER

Possui regras diferenciadas da locação

comum, por ser uma atividade peculiar, com
características próprias

Consiste em empreendimento realizado por

apenas uma pessoa física ou jurídica
(empreendedor), sendo este proprietário de
todas as unidades que têm fim exclusivamente
comercial, e que forma um todo incindível, com
administração única e centralizada

Previsão legal: art. 54 da Lei 8.245/91

 O empresário que explora shopping center
desenvolve atividade econômica bastante singular,
que não se reduz a um simples negócio imobiliário
 Há todo um planejamento de distribuição do
espaço, de sorte a oferecer aos consumidores uma
variada gama de produtos, marcas, além de
atrativos na área de lazer e restauração
 Ao locar uma loja, o empreendedor não pode
perder de vista o complexo em sua inteireza,
devendo atentar à necessária combinação da
diversidade de ofertas, fator inerente ao sucesso
do empreendimento
 Por sua vez, o lojista, ao ocupar espaço no centro
de compras, passa a fazer parte de uma sistema
empresarial, devendo se submeter às normas
fixadas quanto ao horário de funcionamento,
padrão dos produtos oferecidos, layout, bem como
participar das promoções conjuntas de vendas,
contribuir para a manutenção dos espaços comuns,
integrar a associação dos lojistas, etc
 Pode-se, portanto, compreender que nem o
empreendedor de shopping center é um locador
comum, nem o lojista um locatário comum
 A remuneração devida pelo lojista ao
empreendedor é composta, geralmente, de uma
parcela fixa e outra variável
 A parcela fixa é reajustável segundo índice e
periodicidade contratados, como num contrato de
locação
 A parcela variável é proporcional ao faturamento do
locatário. Para mensurar o valor da parcela variável
do aluguel, o contrato autoriza o locador proceder à
auditoria das contas do locatário, à vistoria das
instalações, à fiscalização do movimento
econômico ou à adoção de outras providências
úteis à definição do seu faturamento (sorteios, por
exemplo)
Não pode o empreendedor cobrar do locatário:

 Obras relativas à estrutura do imóvel;

 Obras de paisagismo;
 Pinturas de fachada, esquadrias, iluminação;
 Indenizações trabalhistas e previdenciárias
pela dispensa de empregados, anteriores ao
início da locação

Res sperata: valor inicial pago para participar do

estabelecimento, retributiva das vantagens de se
estabelecer num complexo comercial que possui
já uma clientela constituída. O consumidor, por
certo, muitas vezes procura o shopping e não
especificamente um de seus lojistas
 Discute-se se cabe ação renovatória em favor do lojista
estabelecido em um shopping center
 O art. 52, § 2º da Lei 8.245/91 admite a renovação
compulsória do contrato de locação de espaços em
shopping centers
 Deve-se ressaltar, que se a renovação importa prejuízo
ao empreendimento, caberá a exceção de retomada,
em razão de que o shopping é um espaço
compartilhado e muitas vezes, é interesse para o
empreendimento, a substituição de uma loja por outra
em ascensão, em razão do direito de propriedade que o
empreendedor tem de reorganizar a oferta dos produtos
e serviços, no interior do complexo, para fins de ajustar
a exploração econômica do seu bem às demandas dos
consumidores
FRANQUIA
 Sob o ponto de vista do franqueador, serve o contrato para
promover acentuada expansão dos seus negócios, sem os
investimentos exigidos na criação de novos estabelecimento
 Sob o ponto de vista do franqueado, o contrato viabiliza o
investimento em negócios de marca já consolidada junto aos
consumidores, e possibilita o aproveitamento da experiência
administrativa e empresarial do franqueador
 Entre as partes do contrato de franquia, estabelece-se nítida
relação de subordinação. O franqueado deverá organizar a
sua empresas com estrita observância das diretrizes gerais e
determinações específicas do franqueador
 Lei 8.955/94 – a lei não define direitos e deveres dos
contratantes, mas apenas obriga os empresários que
pretendem franquear seu negócio a expor, anteriormente à
conclusão do acordo, aos interessados algumas informações
essenciais
CIRCULAR DE OFERTA DE FRANQUIA
 Reúne na COF as informações, dados, elementos
e documentos capazes de apresentar aos
interessados na franquia um completo quadro da
situação em que se encontra a rede e a exata
extensão das obrigações que serão assumidas
pelas partes, caso vingue o contrato
 As informações, dados, elementos e documentos
exigidos para a COF podem ser distribuídos nas
seguintes categorias: a) perfil do franqueador; b)
perfil do franqueado; c) perfil do franqueado ideal;
d) obrigações do franqueador e direitos do
franqueado; e) obrigações do franqueado
 Os contratos de franquia devem ser registrados no
INPI (Instituto Nacional de Propriedade Industrial)
 Esse registro não representa, contudo, requisito de
validade ou eficácia do ato, entre as partes
contratantes
 A franquia não registrada é plenamente válida e
eficaz entre o franqueador e o franqueado, e a
ausência da formalidade não pode ser invocada,
por qualquer um deles, a pretexto de
descumprimento de obrigação contratual
 Mas o registro é condição para que o negócio
produza efeitos perante terceiros, em especial o
fisco e as autoridades monetárias. Sem o registro
da franquia, não se admite a dedução fiscal dos
royalties, pagos pela licença do uso da marca, nem
a remessa de dinheiro para o exterior
BIBLIOGRAFIA

 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito

Comercial, vol. 1. 13 ed. São Paulo: Saraiva,
2009.
 CREPALDI, Silvio Aparecido. Direito
Empresarial: Teoria e Prática. 3. ed. Curitiba:
Juruá, 2012.
OBRIGADA PELA ATENÇÃO

ÓTIMOS ESTUDOS!!!