Especialização em Direito Contratual

• Disciplina: Contratos imobiliários.

• Aula: 23/08/2022.
• Tema: Incorporação Imobiliária e Patrimônio de Afetação
• Gustavo de Melo Vicelli.
• gmvicelli@gmail.com
Avisos importantes:
01ª Atividade Avaliativa – prazo de entrega até 01/09
Contextualização
• Urbanização do Brasil no início do sec. XX.
• Massificação das construções de prédios a partir da dec. 1930.
• Construção independente, sem qualquer vínculo ou obrigação perante os adquirentes.
• Problemas, como:
• Abandono de prédios em processo de construção;
• Aumento repentino dos preços;
• Descumprimento das obrigações pelo empreendedor etc.
• Em 1964, o governo militar determinou a elaboração de um anteprojeto de lei que
disciplinasse as incorporações imobiliárias. Através dessa Lei, desejava-se não apenas
viabilizar a retomada dos empreendimentos imobiliários, mas também que as relações
jurídicas que permeavam esta nova modalidade negocial fossem devidamente disciplinadas,
trazendo-se, por conseguinte, ordem ao mercado imobiliário.
Incorporação Imobiliária
• Artigo 28, § único da Lei n. 4.591/1964: “Para efeito desta Lei, considera-se incorporação
imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para
alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas.”
a) Coordenação para organização e executação do empreendimento imobiliário;
b) Busca-se a alienação de unidades imobiliárias que se encontram em construção, isto é,
vendem-se antecipadamente os apartamentos ou conjuntos de um edifício em construção;
c) Entrega aos adquirentes em momento posterior a conclusão;
d) Recursos da venda antecipa são utilizados para o andamento e realização das obras.
Arnaldo Rizzardo: contrato pelo qual uma parte (incorporador) obriga-se a construir
empreendimento imobiliário composto de unidades autônomas, em regime de condomínio,
alienando-as ou compromissando-as a venda à terceiros e responsabilizando-se pela entrega
das obras concluídas.
• Incorporador (art. 29): pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a
construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de
tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime
condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e
levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo,
preço e determinadas condições, das obras concluídas.

• Objeto da incorporação necessariamente deverá ser um empreendimento com a construção das unidades
autônomas físicas?
• Admite-se a incorporação imobiliária para um empreendimento voltado para a construção de terrenos?
“O fato de a incorporadora não ficar responsável pela edificação direta das casas do condomínio não
caracteriza, por si só, burla ao sistema de loteamento previsto na Lei n. 6.776/1979. Ao contrário, o artigo
29 da Lei n. 4.591/1964 expressamente prevê essa possibilidade, permitindo ao incorporador, quando
não for também construtor, escolher tão somente alienar as frações ideais, sem se compromissar com
a execução direta da construção do empreendimento incorporado, de modo que esta poderá ser
contratada, em separado, pela incorporadora ou pelos adquirentes do imóvel, com terceiro – o
construtor. Nessas hipóteses, para que fique caracterizada a vinculação entre a alienação das frações do
terreno e o negócio de construção, basta que o incorporador, no ato de incorporação, providencie, perante a
autoridade administrativa competente, a aprovação de projeto de construção.”
 A incorporadora, autorizada pela Lei n. 4.591/1964, providenciou a aprovação de projeto de construção
perante a Administração Municipal e o incluiu no Memorial de Incorporação, levado a Registro no
Cartório Imobiliário.
 No contrato celebrado com os adquirentes do imóvel, ficou firmada a responsabilidade destes em
providenciar a obra em conjunto com a construtora
 STJ, REsp. n. 709.403/SP. Relator: Min. Raul Araújo. Quarta Turma j. em 06.12.2011, Dje 10.02.2012
Patrimônio de afetação e Sociedade de Proposito Especifico (SPE)
• Institutos distintos, concomitantes ou não.
• Sociedade de Propósito Específico (SPE): A SPE não é um novo tipo de sociedade. Pode ser
constituída por qualquer um dos tipos societários permitidos por lei (empresária ou por ações). Trata-se
de uma sociedade que, em seus atos constitutivos, tem por objeto a consecução de um empreendimento
específico. A SPE constitui uma pessoa jurídica distinta de seus sócios, mediante a reunião de interesses
e recursos para a execução de empreendimento específico e determinado, sendo dissolvida após o
término da finalidade para a qual foi criada.
• Nas incorporações imobiliárias, a execução do projeto através da constituição de uma SPE viabiliza
a separação patrimonial do empreendimento específico em relação aos demais empreendimentos
executados pela construtora ou incorporadora.
• Patrimônio de afetação: Forma de separação patrimonial da incorporação imobiliária sem
a constituição de uma sociedade distinta da pessoa do incorporador. É uma medida legal que submete a
incorporação ao chamado regime de afetação, pelo qual o terreno, as acessões, os bens e os direitos
objeto do empreendimento serão destacados do patrimônio do incorporador e destinados à execução da
incorporação correspondente até a entrega das unidades imobiliárias aos compradores. É instituído
mediante averbação na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis
• Conclusões:
• Pode existir empreendimento imobiliário sem SPE e sem PA
• A SPE pode instituir ou não o PA.
• É possível instituir o PA sem constituir SPE.
• A SPE e o PA atribuem maior segurança aos empreendimentos imobiliários, tanto para os
compradores quanto para os incorporadores, além de incentivos fiscais.

 “Sociedade de propósito específico (SPE) com patrimônio de afetação, próprio para um determinado
empreendimento, não se sujeita à recuperação judicial, pois tal tipo de patrimônio é independente
daquele do incorporador. Portanto, não responde por dívidas estranhas às da empresa.” (STJ, REsp
1.958.062)